一、現(xiàn)代住宅建筑設(shè)計的特點分析

1、安全性

現(xiàn)代住宅設(shè)計的一個最重要的方面就是住宅的安全性，這關(guān)系到人們的生命財產(chǎn)安全，是現(xiàn)代住宅設(shè)計中最重要的一個方面。除了要有防火防盜等基本的安全性能之外，還要保證現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性能，具有足夠的抗震性能，防止自然災(zāi)害對現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)的破壞。在所有的住宅安全性能設(shè)計中防火性能是重中之重，是最基本應(yīng)該保證的。尤其是在現(xiàn)代層出不窮的高層住宅設(shè)計中，不僅要有足夠的消防裝置，還要建造足夠多的疏散口以及通風排煙裝置及消防電梯，從各個方面保證人們的居住生活安全。

2、地方性

不同地區(qū)的人們，對住宅有著不同的喜好。現(xiàn)代住宅設(shè)計中的另一個顯著特點是住宅設(shè)計的地方性，不同的住宅造型及色彩，會讓人們產(chǎn)生不同的居住感受。隨著社會經(jīng)濟的加速，東西方文化的交流，我國現(xiàn)代住宅設(shè)計中出現(xiàn)許多異域特色的住宅設(shè)計，除了有傳統(tǒng)的中國式住宅，還融入了歐式住宅以及地中海式住宅設(shè)計。因此，在不同的地區(qū)，要考慮不同地區(qū)的文化差異及地理條件，進行現(xiàn)代住宅的設(shè)計。

二、現(xiàn)代住宅設(shè)計中的常見問題

1、缺乏對于住戶需求的調(diào)研

1中小住宅建筑設(shè)計中可能出現(xiàn)的問題

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到了較大的提升，對于居住環(huán)境及戶內(nèi)品質(zhì)都有了更高的要求。開發(fā)商在這種新市場行情下，若想取得更大的市場份額，就要將“低建筑密度、高綠化率”作為定位目標。即使在“90平方米，70%”的政策環(huán)境下，也要努力做到這一點。但是現(xiàn)階段最常面對的問題就是：若單層建筑面積較小，在容積率不改變的情況下，樓棟數(shù)和樓層數(shù)就會增加，樓棟數(shù)的增加就意味著樓間距會有所縮小。同時還要綜合考慮每個地方的日照標準，要保證各棟樓達到國家要求的最低日照時間，就要對樓棟數(shù)量以及樓層數(shù)進行嚴格的控制。所以樓棟數(shù)、樓棟間距和容積率之間務(wù)必要取得較好的平衡。但為了實現(xiàn)在一定容積率的前提下的“低建筑密度、高綠化率”的設(shè)計目標，那么就需要放棄一梯兩戶或一梯三戶等不經(jīng)濟的設(shè)計。由原本一梯最多四戶轉(zhuǎn)變?yōu)橐惶葑钌偎膽簦黾訂螚澖ㄖ娣e，減少樓棟數(shù)量。就最簡單的住宅項目來講，將底層的建筑面積設(shè)置為S1，建筑用地總面積設(shè)置為S2,總建筑面積設(shè)置為S，容積率為2，建筑密度為20%，這樣即為：S1=0.2，S2=252,S=10S1,能夠建設(shè)10層；在項目容積率低于2的情況下，可以按照小高層項目進行設(shè)定開發(fā)，能夠保證較低的建筑密度。相反，若項目設(shè)定為高層住宅，容積率就是主要的考慮因素。小高層的消防標準相對較低，樓內(nèi)公共交通面積要求較小。高品質(zhì)、大戶型的住宅項目一般會選用一梯兩戶作為主要戶型。樓棟間間距的大小，取決于樓房建筑的高低，樓房建筑高度和樓棟間距是呈正相關(guān)關(guān)系。在建造低容積率的開發(fā)項目時，就要求設(shè)計者在設(shè)計的過程中達到“低建筑密度，高綠化率”的居住環(huán)境要求。低容積率的開發(fā)項目，在技術(shù)上的要求也沒有那么嚴苛，所以也不存在一些根本性的技術(shù)問題。目前我國的基本國情就是人口眾多，但是人均土地資源緊缺，在城市開發(fā)過程中，各地政府都在貫徹節(jié)約土地資源這一基本政策。在城市土地公開招標的文件中，很多都會要求中小戶型占到一定的比例，以滿足經(jīng)濟實力較弱的剛需群體的需求。當前建筑開發(fā)商面臨的首要問題就是如何在既保證住宅品質(zhì)的前提下又能夠解決好高容積率這個問題。

2高容積率的中小戶型住宅建筑設(shè)計

2.1總平面布置

總平面布置的基本要求就是在“低建筑密度，高綠化率”的開發(fā)理念下，為居民營造優(yōu)越的居住環(huán)境。要想使此目標得以實現(xiàn)，需要從以下幾個方面著手：首先就是做到最大可能的減少樓棟數(shù)。在平面上就應(yīng)該適度地考慮如何加大單層的建筑面積，爭取做到每棟單元能夠達到六戶左右的同時，還能夠做到可以多單元拼接，使樓棟間布置更加合理、組合更加靈活。這么做的優(yōu)點不僅可以體現(xiàn)在增加單棟建筑面積上，還體現(xiàn)在居民用戶公攤面積比例大大降低。其次就是充分利用建筑高度上限，增加建筑層數(shù)，同時合理設(shè)置建筑層高，若在每層原有的基礎(chǔ)上再降低2cm左右，這樣一棟建筑物就可以多出兩層的建筑面積。向上增加層數(shù)和平面上加大單層建筑面積這兩種方法相比較之后會發(fā)現(xiàn)，豎向上增加層數(shù)此種方法優(yōu)于平面上加大單層建筑面積方法，究其原因是一旦使用加大單層建筑面積和降低層高這兩種方法，就不可避免地以犧牲住宅品質(zhì)為代價。戶均建筑面積的降低是規(guī)劃指標是否變動的基礎(chǔ)和前提，通常情況下，戶均建筑面積的降低，就會帶動總戶數(shù)的增加，總戶數(shù)的增加必然也會導致規(guī)劃指標的增加。隨著各方面的增加，建筑商會面臨一系列的問題，其中最主要的問題就是車位數(shù)的增加。停車位的增加，必然導致居民居住環(huán)境的下降，要想解決此類問題，小區(qū)建設(shè)者應(yīng)該以地下停車位為主，地面停車位為輔，爭取最大限度地降低車輛對小區(qū)居民生活的影響。

2.2建筑單位綜合性設(shè)計分析

2.2.1建筑面積公攤比例研究分析

1高層住宅小區(qū)的整體戶型設(shè)計

1．1管網(wǎng)的架設(shè)設(shè)計

高層住宅小區(qū)，由于絕對高度比較高，因此其排水以及供電的管網(wǎng)設(shè)計方面存在著比較大的難度，管網(wǎng)設(shè)計規(guī)劃不科學，往往會導致高層住宅小區(qū)的排水不順暢，影響住戶的正常生活秩序。首先，在高層住宅小區(qū)的管網(wǎng)設(shè)計與架設(shè)的過程當中，廚房與衛(wèi)生間這些需要經(jīng)常用水的地方的管道設(shè)計，應(yīng)該采用豎向管道，并設(shè)置集中的管道井，同時在豎向管道的操作后臺設(shè)置寬度為1m的管線區(qū)。此外，由于高層住宅小區(qū)的的層數(shù)一般都比較多，如果當管道出現(xiàn)堵塞或是漏水問題的時候，往往需求到下一層里面去進行維修，這在很大程度上，對下一層住戶造成了不便與影響，因此，在高層住宅小區(qū)的建筑設(shè)計過程當中，盡量將所有的管道都集中安裝在同一層樓里，合理部署，一旦出現(xiàn)問題，可以在本層內(nèi)進行維修，提高了維修的效率，也降低了對其余住戶的影響。

1．2人性化設(shè)計，注重居住質(zhì)量

據(jù)調(diào)查，愿意居住在較高層數(shù)的人們占參與調(diào)查人數(shù)的73%，在大多數(shù)人的心目當中，樓層的層數(shù)越高，意味著居住質(zhì)量也就越高，居住環(huán)境也就越舒適。事實上，樓層的高低與居住的質(zhì)量沒有必然的聯(lián)系。但是，高層住宅小區(qū)由于層數(shù)比較高，因此在進行建筑設(shè)計的過程當中，必須要注意秉持“以人為本”的設(shè)計原則，首先要注意住宅的采光問題，根據(jù)現(xiàn)場的現(xiàn)實情況，合理安排窗口以及門口的朝向，保證日常的采光能夠滿足住戶的要求;最后，要注意高層住宅小區(qū)的隔熱問題，樓層數(shù)高，尤其是在陽光猛烈的天氣里，樓層會直接受到陽光的照射，導致室內(nèi)溫度急劇升高，影響住戶的居住質(zhì)量，在實際的設(shè)計過程當中，應(yīng)考慮比如安裝隔熱板等方法，落實高層住宅小區(qū)的隔熱問題。

1．3公共使用部位的建筑設(shè)計

高層住宅小區(qū)的公共部位主要指的是電梯的部位，由于樓層較高，住戶步行上下樓非常不實際，因此電梯部位的建筑設(shè)計顯得尤為重要。通常情況下，高層住宅小區(qū)的每一層，都應(yīng)該設(shè)置有一定面積的大堂空間，以方便住戶。在電梯的建筑設(shè)計方面，電梯的門口，以直面大堂的入口為最佳，方便住戶搭乘電梯，同時在電梯的位置選擇方面，盡量保證在大堂的任何一個角度都能看到電梯的的具體位置。此外，高層住宅小區(qū)的公共使用部位還包括公共走道，部分開發(fā)商，為了最大限度地提高經(jīng)濟效益，往往會將公共走到設(shè)置得過窄，不僅對住戶的日常出行造成不便，還留下了安全隱患，因此，走道寬度與位置都要進行科學的規(guī)劃，合理地設(shè)計，消除安全隱患，方便住戶的日常出入。

1高層建筑設(shè)計的基本方法

1．1剪力墻的設(shè)計

據(jù)有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，在設(shè)計中需要充分考慮到各種具體的條件，必去剪力墻的受力特點和區(qū)別等等，合理的剪力墻及擁有分布均勻特點的墻體，其建筑的鋼心和質(zhì)心是在同一個地方的。目前來說，很多高層建筑剪力墻數(shù)量多分布廣，為了確保工程的經(jīng)濟適用和安全性能，需要嚴格控制剪力墻的鋼筋配置。

1．2地基的基礎(chǔ)設(shè)計

工程造價的決定性條件是地基的基礎(chǔ)設(shè)計。所以地基的基礎(chǔ)設(shè)計必須保證萬無一失，步步驚心。高層建筑的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計人員要想確保有這完善的基礎(chǔ)設(shè)計，要實施因地制宜政策，根據(jù)當?shù)氐臈l件和相關(guān)建筑政策調(diào)整設(shè)計內(nèi)容。

1．3荷載組合要求

采用點算程序化計算設(shè)計出地基承載力及各荷載組合的特點。當風荷載及地震效應(yīng)導致高層住宅邊角地方豎向作用力大時，如果短期荷載等同于永久荷載，邊角的豎向結(jié)構(gòu)就會偏大，而中間又是在原有的小值之上，地基墻體就會受力不均產(chǎn)生裂縫。組合地震作用及重力荷載時，應(yīng)增大承載力，同時提高承載力的特征值在組合重力荷載和風荷載時。在設(shè)計時，設(shè)計人員要最大程度地降低地基變形和差異變形。

1高層住宅小區(qū)的整體戶型設(shè)計

1．1管網(wǎng)的架設(shè)設(shè)計

高層住宅小區(qū)，由于絕對高度比較高，因此其排水以及供電的管網(wǎng)設(shè)計方面存在著比較大的難度，管網(wǎng)設(shè)計規(guī)劃不科學，往往會導致高層住宅小區(qū)的排水不順暢，影響住戶的正常生活秩序。首先，在高層住宅小區(qū)的管網(wǎng)設(shè)計與架設(shè)的過程當中，廚房與衛(wèi)生間這些需要經(jīng)常用水的地方的管道設(shè)計，應(yīng)該采用豎向管道，并設(shè)置集中的管道井，同時在豎向管道的操作后臺設(shè)置寬度為1m的管線區(qū)。此外，由于高層住宅小區(qū)的的層數(shù)一般都比較多，如果當管道出現(xiàn)堵塞或是漏水問題的時候，往往需求到下一層里面去進行維修，這在很大程度上，對下一層住戶造成了不便與影響，因此，在高層住宅小區(qū)的建筑設(shè)計過程當中，盡量將所有的管道都集中安裝在同一層樓里，合理部署，一旦出現(xiàn)問題，可以在本層內(nèi)進行維修，提高了維修的效率，也降低了對其余住戶的影響。

1．2人性化設(shè)計，注重居住質(zhì)量

據(jù)調(diào)查，愿意居住在較高層數(shù)的人們占參與調(diào)查人數(shù)的73%，在大多數(shù)人的心目當中，樓層的層數(shù)越高，意味著居住質(zhì)量也就越高，居住環(huán)境也就越舒適。事實上，樓層的高低與居住的質(zhì)量沒有必然的聯(lián)系。但是，高層住宅小區(qū)由于層數(shù)比較高，因此在進行建筑設(shè)計的過程當中，必須要注意秉持“以人為本”的設(shè)計原則，首先要注意住宅的采光問題，根據(jù)現(xiàn)場的現(xiàn)實情況，合理安排窗口以及門口的朝向，保證日常的采光能夠滿足住戶的要求;最后，要注意高層住宅小區(qū)的隔熱問題，樓層數(shù)高，尤其是在陽光猛烈的天氣里，樓層會直接受到陽光的照射，導致室內(nèi)溫度急劇升高，影響住戶的居住質(zhì)量，在實際的設(shè)計過程當中，應(yīng)考慮比如安裝隔熱板等方法，落實高層住宅小區(qū)的隔熱問題。

1．3公共使用部位的建筑設(shè)計

高層住宅小區(qū)的公共部位主要指的是電梯的部位，由于樓層較高，住戶步行上下樓非常不實際，因此電梯部位的建筑設(shè)計顯得尤為重要。通常情況下，高層住宅小區(qū)的每一層，都應(yīng)該設(shè)置有一定面積的大堂空間，以方便住戶。在電梯的建筑設(shè)計方面，電梯的門口，以直面大堂的入口為最佳，方便住戶搭乘電梯，同時在電梯的位置選擇方面，盡量保證在大堂的任何一個角度都能看到電梯的的具體位置。此外，高層住宅小區(qū)的公共使用部位還包括公共走道，部分開發(fā)商，為了最大限度地提高經(jīng)濟效益，往往會將公共走到設(shè)置得過窄，不僅對住戶的日常出行造成不便，還留下了安全隱患，因此，走道寬度與位置都要進行科學的規(guī)劃，合理地設(shè)計，消除安全隱患，方便住戶的日常出入。

一．當前我國住宅節(jié)能技術(shù)存在的問題

住宅建筑的節(jié)能問題包括的方面很多，甚至一些智能化的建筑還需要考慮系統(tǒng)的優(yōu)化問題，這里僅僅就當前我們面臨的幾個主要能耗漏洞說明我們的問題。

1、外圍保護結(jié)構(gòu)保溫方法不合理

當前，一些住宅建筑為了減低成本，在建筑外圍護保溫工作中使用了內(nèi)保溫、夾芯墻等方法，這種保溫方法導致的結(jié)果是內(nèi)外墻兩層皮，分別被置于不同的溫度環(huán)境中，時間一長就會導致二者發(fā)生不同的形變力，導致墻體發(fā)生多處的裂縫，既影響裝修的美觀，又無法達到良好的節(jié)能效果，并間接危機建筑物的安全性。

2、建筑設(shè)計過程中對于節(jié)能的設(shè)計標準過低

目前，由于一些開發(fā)商認為能源消耗費用是業(yè)主直接支付的，國家對于建筑能耗問題也沒有明確操作的強行標準，導致一些大部分建筑開發(fā)商不愿意在節(jié)能上投入成本。在建的住宅絕大部分無法滿足節(jié)能建筑的基本要求，多數(shù)為高能耗的建筑。同時，加上建筑施工過程能耗也比較嚴重，最終我們的住宅是發(fā)達國家能耗的2-3倍，至于建筑垃圾、環(huán)境污染等成本更高。

3、建筑材料不環(huán)保，消耗資源多

1老齡社會下我國養(yǎng)老模式的趨勢

目前老年居住模式主要有居家養(yǎng)老和社會養(yǎng)老兩種，其中居家養(yǎng)老是以家庭居住為核心的養(yǎng)老模式；社會養(yǎng)老則是指老年人居住在老年性服務(wù)機構(gòu)安度晚年的模式。我國現(xiàn)行的主要養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老，而且多項調(diào)查顯示，絕大多數(shù)老年人樂于接受的養(yǎng)老方式正是居家養(yǎng)老，這就證明，我國在進入老齡化社會后老年居住模式的主流趨勢仍然是居家養(yǎng)老。由此可見，作為建筑設(shè)計人員，研究探討新形勢下老齡住宅建筑的合理性和人性化是必要而迫切的。

2老齡社會住宅建筑設(shè)計原則

2.1老年人在生理、心理、社會方面的特殊需求

步入老年以后，人的心理和生理發(fā)生了老化現(xiàn)象，主要表現(xiàn)有身體各項機能的變化（機能衰退、體力下降）；感覺功能的變化（反應(yīng)遲鈍、行動遲緩）；心理功能特征的變化（敏感、承受能力差，易產(chǎn)生孤獨感和被拋棄的消極心理，有強烈參與正常社會生活的心理）、生活結(jié)構(gòu)的變化（對親人、環(huán)境和一些專門服務(wù)與設(shè)施的依賴性變強）等。

2.2老年社會住宅建筑的設(shè)計原則

建筑設(shè)計應(yīng)當以人為本，當人不能適應(yīng)環(huán)境的時候，就要讓環(huán)境適應(yīng)人，我們要把人的需要始終放在設(shè)計首位。老年住宅要以上述特殊需求為依據(jù)，在建筑的各個細節(jié)中體現(xiàn)安全、便利、舒適和健康的原則，讓有自主行動能力的老人能夠更長久地生活自理，讓行動略有不便的老人能夠減少對別人的依賴，讓生活不能自理的老人便于接受照顧。

一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間沒有明確的法律關(guān)系

近幾十年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展勢頭十分迅猛，其中的一個主要表現(xiàn)就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時人們對居住環(huán)境的所應(yīng)該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動了房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等一系列相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。雖然在《物業(yè)管理條例》中明確的規(guī)定了建設(shè)企業(yè)在業(yè)主所選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐之前必須選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對前期物業(yè)管理制定臨時規(guī)約，但是在實際生活中，由于我國市場經(jīng)濟的不成熟，使得開發(fā)建設(shè)企業(yè)與前期物業(yè)企業(yè)之間幾乎都是一種隸屬關(guān)系，同時有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司，這種關(guān)系在我國的住宅小區(qū)中占有很大的比例。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益著想，在小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立前，都是聘用自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）開發(fā)建設(shè)企業(yè)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行干預

很多開發(fā)建設(shè)企業(yè)都會違反相關(guān)的法律法規(guī)，以聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件,對聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行干預，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會通過其它的方式從中獲取巨額利益。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)建設(shè)企業(yè)有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果是開發(fā)建設(shè)企業(yè)旗下的機構(gòu)或者是小公司，則會因為它們本身對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的依賴而受到開發(fā)建設(shè)企業(yè)的制約。而其他的與開發(fā)建設(shè)企業(yè)沒有關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會因為利益的原因而受制于開發(fā)建設(shè)企業(yè)。

（三）開發(fā)建設(shè)企業(yè)無意中將很多問題遺留給后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

這種現(xiàn)象比較普遍，很多開發(fā)建設(shè)企業(yè)會把一些設(shè)計規(guī)劃和建筑質(zhì)量等隱形問題在無意間遺留給后期接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時還有的開發(fā)建設(shè)企業(yè)也沒有為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，而這個問題與開發(fā)建設(shè)企業(yè)所遺留的一些其他問題會使得后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失業(yè)主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。雖然在《物業(yè)管理條例》中有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務(wù)，但是對于一些與設(shè)計規(guī)劃和建筑質(zhì)量等需要長期的時間才能夠察覺的隱形問題卻是無能為力的。