摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，居民住宅區數量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區紛紛開展物業管理，即管理住宅區中業主共有的區域如公共設施等，以提高業主居住滿意度，但現階段在小區物業管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業以及業主管理小區的首要難題。筆者結合多年工作經驗，通過本文具體闡述了物業管理的具體內涵，探析了加強公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業管理中公共維修工程成本控制的對策。

關鍵詞：物業管理；公共維修工程；成本控制

在我國市場經濟迅速發展的背景下，我國各行業迎來了新的發展的機遇，其中也包括物業管理行業。隨著國民生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產開發商在住宅區內開設物業管理部門，對居民居住的公共區域建筑以及基礎設施進行有償管理維修。隨著物業管理的不斷發展，公共工程維修費用問題不斷突顯出來，如何加強公共維修工程的成本控制成為當下小區物業開展管理工作的重中之重。

一、物業管理的具體內涵

物業管理起源于19世紀60年代的英國，同時首個物業管理組織成立于1908年，我國物業管理行業起步相對較晚，20世紀80年代才由香港引入。物業管理作為一種新興行業，是一種公共服務行業，具體是指物業服務企業受小區業主委托或業主自身，對小區內業主共有的建筑區域、基礎設施等進行管理及維修的活動，據《物權法》規定，業主可自行管理物業，也可委托物業服務企業及其他管理者來管理物業，一般而言物業服務管理包含三種，常規性服務、針對性服務以及委托性服務。當前我國物業管理費用由政府進行定價，物業費用一般由當地經濟水平以及物業管理公司的服務水平來決定。同時物業管理企業在提供物業管理服務時要遵循權責分明、業主主導、統一管理、收費合理、服務第一、專業高效、依法行事以及公平競爭原則。近年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的不斷加大，住宅型物業管理的市場規模不斷下降，而商用以及工業型的物業管理迅速發展，但當前物業管理市場中，住宅物業比重仍較高。

二、加強公共維修工程成本控制的必要性

現階段我國小區物業管理的主要工作內容包括對小區業主共有區域的建筑及基礎設施進行管理、維護、更新以及改造等，所以公共維修費用是物業管理費用的主要構成部分。當前多數小區的公共維修費用主要來源于業主的專項維修基金，包括首次收繳和續籌兩部分。一般而言，業主在購買住房時會以房款的2%至3%的標準繳納專項維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時，由業主大會或當地房管部門研究，依據業主的住宅建筑面積收繳基金。專項維修基金是針對小區公共維修工程的，在使用中必須專款專用。當前我國部分小區由于建筑年限較長，小區未設置專項維修基金，公共維修工程的費用多由小區業集資或單位出資，公共工程的項目較多，且使用期限較長，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業管理的難度，同時物業企業作為經濟型企業，若長期經濟效益無法得到提升，不利于物業公司的健康持續發展。因此，當下物業管理中要加強公共維修工程的成本控制，優化資源配置，降低成本支出，最終提高物業管理的服務水平，提升居民的居住滿足度。

一、物業管理企業成本構成

物業管理企業成本包括：人員工資；消防、監控、給排水、采暖等設備設施的日常運行和維護、保養費；清潔衛生、綠化養護費；垃圾運輸費；公共秩序維護費；固定資產折舊費；共用部位、共用設施設備及公共責任保險費；辦公費；經業主委員會同意的其他費用。其中物業管理企業成本構成大致為：人力成本35-45%；公共能源25-35%；營運成本18%左右；管理費用6%左右。其中，人力資源成本和能源消耗成本占整個物業管理成本的60-80%，而人員崗位是固定的，故公共能源成為物業管理企業成本控制的重點。

二、能源成本控制措施

物業管理企業應在消除一切浪費、不斷改進、及時調整的指導下，在滿足業主對能耗需求(設備設施和照明的正常需要)的同時，有機控制能耗成本。具體措施有以下四點：表計無遺漏、電價準確核算、管理無空白、平衡點運行。

（1）、做到表計沒有遺漏。

第一，為所有入住業主安裝電表。電表計量數減去業主使用的電量為物管企業應該承擔的電量，包括：物業設施設備所計量的電量、公共照明計量電量、以及物管企業自己的辦公用電計量等。第二，充分利用電力峰平谷優惠政策，根據實際用電時間需求，安裝智能電表可節約一部分電費。第三，為實時監控重要設備設施用電，除給設施設備安裝的總表外，還要為特定的設施設備安裝電表專項計量。第四，為實時監控公共照明用電，應以樓層為單位安裝表計。第五，為物管企業自用房安裝電表。表計無遺漏是能耗成本控制的基礎和前提。

（2）、電價準確核算。

［摘要］在人們生活水平提高的背景下，民宅的居住質量已成為衡量當前生活水平的一種標準，這對各小區的物業管理也是一個較大的挑戰。對于民宅而言，通常會有一些位于頂層的民宅會出現漏雨滲水或外墻滲漏的現象，基于此，本文結合物業管理中的房屋滲漏維修過程中容易出現的問題進行分析，并對該技術的關鍵要點展開深入探討和研究，供相關從業者參考。

［關鍵詞］物業管理；房屋滲漏維修；維修技術

引言

房屋在正常的使用過程中非常容易出現滲漏情況，針對此類情況需要物業部門前去維修，通常來看，處理房屋滲漏問題的水平對于物業而言非常重要，由于此環節涉及到一定的技術問題，物業部門應加大對滲漏問題的研究力度，減少此現象對人們的日常居住帶來的影響。

1房屋出現滲漏情況的原因具體分析

1.1基礎設施的建設質量較低

通常來看，在建筑工程正式施工前，房屋會設有一層保溫層，該保溫層中則留有干濕部兩部分。其中，若線圈結構的材料附著于墻壁之上，溫度較高的瀝青會進入一個非常快的蒸發狀態，使屋頂的水基內部水分蒸發。建筑環境的溫度一旦發生變化（主要指升高），水分就會被蒸發，進而致使線圈鼓起，水分含量過高的甚至會出現腐爛現象。蒸發現象對橡膠顆粒的分子運動造成了一定的影響，在一定程度上阻礙了膜的生成，而這會直接導致涂層間結合力的降低，造成房屋、外墻滲漏。若在房屋建設過程中使用防水材料，則會在很大程度上降低水分蒸發帶來的影響，改善線圈狀態。

摘要：隨著我國經濟的不斷發展和人們生活水平的提高，物業企業數量出現了爆發式增長，物業企業也日益增多。面對激烈的市場競爭，物業企業需要對管理模式進行優化、創新，實現企業最優化的資源配置，對企業經營活動進行科學管理，保證企業經營目標的實現。全面預算管理是企業科學管理的重要手段之一，可以有效提高企業競爭力。本文就當前物業企業全面預算管理的意義進行闡述，對企業在全面預算管理中存在的問題進行研究，并提出相應的改進優化策略，以供參考和借鑒。

關鍵詞：物業企業；全面預算管理；對策

引言

企業全面預算管理是一種戰略化、系統化的現代管理模式，將企業信息、資金、業務進行整合，進行合理的分權和授權，對活動有效性進行戰略評估，通過資源的合理配置，使企業各部門高度協同作業，實現企業穩定價值增長。物業管理是一種勞動密集型行業，為業主提供技術勞務性服務，隨著互聯網技術的發展，企業業務不斷升級，模式不斷創新，企業在業務轉型和創新過程中對全面預算管理模式的重視不斷加強，然而由于實施過程中存在著諸多問題，嚴重影響了全面預算的實施效果，不利于企業健康穩定的發展。

1物業企業全面預算管理的概念及意義

1.1物業企業全面預算管理的概念。全面預算管理開展是以企業戰略規劃和目標的實現為目的，通過對企業所處行業的市場環境進行全面的調查，結合企業自身經營狀況，進行預算計劃和目標的編制，對企業經營活動中的各個環節根據預算控制進行調整、優化，實現企業經營資金和設備資源的科學配置，保證資源使用效率最大化，幫助企業順利實現戰略目標。全面預算管理中主要體現在以下幾方面。首先，全面預算管理需要企業全體員工的共同配合，保證企業領導者到基層員工都參與其中，更好的保證整體預算的合理性。其次，全面預算管理要實現對企業業務的全面滲透，預算管理需要對企業所有經營業務活動進行指導，對企業原料供應、生產和銷售各個環節中的人力、物力和財力資源進行管理[1]。最后，全面預算管理要實現對企業管理流程的全面監控，對企業經營活動的事前、事中和事后進行全程跟蹤，對存在的問題進行及時的發現和處理。

1.2物業企業開展全面預算管理的意義。1.2.1有效促進物業企業管理能力的提升企業戰略目標的制定通常是企業未來發展的規劃，需要通過預算管理進行戰略的細化和量化，以企業業務經營特點和狀況為依據，對企業資源進行科學合理的配置，實現戰略目標的分解，細化為企業各個部門和員工的目標，通過全面預算管理的開展，對企業業務經營中的風險進行管控，及時發現不利于戰略目標實現的問題，制定相應的策略進行風險規避，及時對企業戰略進行優化和調整。1.2.2有效促進企業資源配置的合理性企業資源包括人力、物力和財力等是有限的，然而物業企業涉及多種業務領域，全面預算管理能夠以現有資源為依據，對企業各項業務開展的可行性進行評估，對財務數據進行科學的統計分析，為企業管理者開展投資和經營決策提供數據支持，實現企業資源的最佳配置，幫助企業在激烈的市場競爭中穩定健康發展。1.2.3可以是物業企業各部門考核的依據在全面預算管理體系中需要構建科學的預算考核制度，企業根據自身特點和經營狀況制定的具有針對性和客觀性的預算考核制度，具有公平公正的特點，可行性較高。將預算考核制度全面覆蓋到預算管理執行的過程中，可以對預算目標和實際執行效果進行對比，對各部門的執行情況進行考核評價，通過獎優懲劣措施，促進物業企業執行預算管理的積極性，保證企業戰略目標的實現[2]。1.2.4加強企業部門之間的合作交流物業企業通過全面預算管理的開展，可以將經營目標分解到各個部門中，采用績效考核系統實現企業各個部門之間的對接，保證各個部門經營目標的一致性，避免各部門為了各自利益發生摩擦和矛盾，促進企業整體經營目標的實現。

1機電工程簡介和特點

上海中心大廈機電工程涵蓋了給排水、消防、供配電、照明、冷暖空調、送排風、智能控制、綜合布線等機電方面幾乎所有的機電系統，且各個專業系統中綠色節能的四新技術應用幾乎一應俱全，諸如給排水系統中的廢水回收、中水處理系統；虹吸雨水排水系統；同層排水系統；消防系統中的高壓細水霧滅火系統、泡沫滅火預留系統；供配電的電能管理系統；智能照明管理系統；LED泛光照明系統；風力發電系統；地源熱泵系統；燃氣冷熱電三聯供系統；冰蓄冷系統等等。由于上海中心大廈的超高層垂直分區特性，機電系統各類子系統眾多，組合應用方式多變，形成了機電系統龐大復雜的特性，如：給水和消防系統的垂直疊加供水、分區重力給水型；排水系統的高低區分段收集、接力式排水型；冷源系統的高低分區、多冷源組合型；熱源系統的蒸汽干管、分區換熱型；通風空調系統的區域獨立型；電力系統的垂直供配、分區供電型，等等。

2建造難點及應對技術

（1）上海中心大廈垂直分區多

建造面積大，管理難度大，上安集團采用分區建造管理模式，按地下室、裙房、辦公區、酒店塔冠區四大區域展開施工和管理。

（2）機電專業深化設計要求高

設備、管線布置難度大，與各中標設備供應商和系統供應商的專業配合程度高。上安集團以BIM模型為先導，以管井、標準層、設備層、機房間為序，逐步開展圖紙深化工作，滿足現場施工進度需求。

1物資管理工作中存在的問題

1.1物資管理的人員及硬軟件問題

物資管理工作中人員問題主要包括人員配備不足，配置不合理，人員素質和工作能力參差不齊，人員培訓及管理不到位等。其他的軟硬件問題包括辦公場地有限、辦公計算機及網絡配置不足、庫房場地有限、物資管理軟件不到位等。

1.2物資計劃的問題

物資計劃的主要問題包括計劃編制不合理不科學內容與實際需求脫節，上報計劃不及時隨意性大，計劃格式不符合要求，計劃內容參數不全，無對應的技術要求和圖紙資料，補報計劃次數過多，無計劃采購，物資計劃匯總審核把關不嚴，計劃費用規模失控等。

1.3物資采購的問題

由于采購環節冗長眾多，缺乏有效監督管理的原因，導致物資采購過程中存在諸多問題。一是采購周期漫長，由于繁復的審批過程，導致很多時效性強的物資無法及時采購到位。二是存在串通、暗箱操作或回避招標等違反規定的問題。三是物資采購未直接面對廠家，中間商多，價格偏高、售后服務不到位等問題。四是采購管理單位收費項目多、貨款結算不及時，導致供應商不愿意參與物資供應。五是采購過程涉及單位部門眾多，缺乏有效溝通協調反饋機制，發生問題互相推諉扯皮，不能及時有效解決。

第一篇：企業內部審計功能拓展探究

一、企業內部審計功能概述

（一）經濟監督職能。

它是內部審計最基本的職能，是以財經法規和制度規定為評價依據，對被審對象的財務收支和其他經濟活動進行檢查和評價。

（二）經濟評價職能。

就是指通過審核檢查，對企業中的各種計劃、方案的可行性進行評定，對經濟活動中的執行情況和進度進行評定，對經濟效益的優劣和內控制度是否健全有效進行評定等，從而有針對性地提出意見和建議，促進企業改善經營管理，提高經濟效益。

（三）間接管理職能。

區文廣新旅局在區委、區政府的正確領導下，克服肺炎疫情對文化旅游產業的巨大影響，全系統上下，團結一心，逆疫而上，奮發有為，2020年各項工作取得了新成績，區榮獲2019年度全省旅游產業發展先進縣區。現將一年來的工作匯報如下：

一、2020年工作主要成績

1、黨建有了新成效

一是加強了政治理論武裝。局黨組中心組、局機關干部職工，利用周五集中學習時間，認真學習了《談治國理政第三卷》、《中國共產黨章程》、《五中全會精神》等內容，進一步增強“四個意識”、堅定“四個自信”，做到“兩個維護”。

二是黨建“三化”得到加強。明確了黨建“三化”工作任務，規范了運行機制，加強了黨員隊伍建設，完善了黨員活動室，更新了一旗四圖。積極開展先鋒創績活動，堅持了“”制度，開展了主題黨日活動。廣大黨員的凝聚力、向心力、戰斗力得到加強。

三是“黨建+”活動有新進展。（1）“黨建+疫情防控”工作有條不紊，局黨組帶領36名機關干部職工進駐城北辦西家山社區7個無物業小區進行半隔離管理，創新成立志愿者臨時黨支部，吸納社區黨員群眾共同抗擊疫情保衛家園。我局負責的無物業小區沒有出現一例感染者，圓滿完成了區委交給的任務。2020年1-2月，我局按照要求關閉全區162家文化旅游企業，得到了文旅企業的理解和支持，為了支持全區防控疫情，全區文旅企業自發捐款4.5萬元。（2）“黨建+脫貧攻堅”發揮優勢。局黨組發揮我局文化旅游職能優勢，利用A級景區景點創建、“儂小美”、區文化旅游集市等載體，幫助貧困戶新增就業崗位近50個；下保、百丈峰、錦園文旅集市線上直播帶貨、線下銷售扶貧產品近50萬元，有力支持了貧困戶增收。

2、意識形態工作有成績