摘要：

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化等的發(fā)展與進(jìn)步，小區(qū)物業(yè)管理的模式有了很大的改變，提高了物業(yè)管理的積極性，物業(yè)管理效率得到提升。筆者就新鄉(xiāng)行政管理之下的物業(yè)管理進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：

新鄉(xiāng)；物業(yè)管理；車(chē)輛管理；綠化

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們當(dāng)前的生活水平有了顯著的提升，人們對(duì)自己的居住環(huán)境和質(zhì)量有了更高的要求。物業(yè)管理是城市管理的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，物業(yè)管理水平的高低直接影響著小區(qū)人們居住的質(zhì)量，良好的物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提升，但是物業(yè)管理不合理會(huì)導(dǎo)致業(yè)主和管理人員之間的矛盾，不利于社會(huì)的和諧建設(shè)。就新鄉(xiāng)行政管理下的物業(yè)管理而言，其在小區(qū)的管理中不斷完善自身的管理工作，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)人們的生活品質(zhì)的提升。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行論述。

一、新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、小區(qū)便民服務(wù)、HSE管理以及供暖工作等。目前小區(qū)的綠化管理和維修、房屋管理、衛(wèi)生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環(huán)境的質(zhì)量。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)HSE管理工作以及供暖工作進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分，從狹義上說(shuō)是指對(duì)建筑物和附屬物進(jìn)行專(zhuān)門(mén)管理，從廣義上說(shuō)包括總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)和綠化、保潔等等。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理社會(huì)化，向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，由專(zhuān)業(yè)公司承接管理已經(jīng)成為一種業(yè)態(tài)。

一、機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理的趨勢(shì)

我國(guó)機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理經(jīng)過(guò)了起步、發(fā)展、升級(jí)的過(guò)程，最初是由單位自行管理，現(xiàn)在，一種由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，為機(jī)關(guān)事業(yè)單位提供更加專(zhuān)業(yè)、全面、完善的物業(yè)管理模式逐步發(fā)展起來(lái)。特別是黨的十八屆三中全會(huì)提出，要求行政事業(yè)單位在公共服務(wù)領(lǐng)域更多地利用社會(huì)力量，只要屬于事務(wù)性工作的，都可以通過(guò)招投標(biāo)，向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理屬于事務(wù)性工作，很多單位均逐步采用向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，對(duì)外委托承包。中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下檔案工作的意見(jiàn)》也明確指出要推廣政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，檔案部門(mén)的總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)等事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，將相關(guān)事務(wù)性管理工作委托給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，以解決檔案部門(mén)缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)技能，而且長(zhǎng)期以來(lái)人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來(lái)新建成的檔案館的運(yùn)行維護(hù)為突出代表，將大量的事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)化分工的結(jié)果，是必然的趨勢(shì)。

二、單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題

（一）單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀

我單位物業(yè)管理過(guò)去是單位自行管理，但是隨著單位業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理更多地轉(zhuǎn)為向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行管理。一是安保值守，單位大門(mén)、中控室、資料樓、備份庫(kù)全天24小時(shí)均有安全保衛(wèi)值守，每月一次對(duì)圍墻護(hù)欄、監(jiān)控報(bào)警設(shè)施、消防設(shè)施、門(mén)窗水管等進(jìn)行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司全年每天24小時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行云南地區(qū)電氣安全工作規(guī)程和電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，定期對(duì)配電室內(nèi)的高低壓設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行運(yùn)行巡視、管理與維護(hù)；三是消防系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)消防安全設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)，定期對(duì)滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測(cè)消防管道水壓和相關(guān)消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓(xùn)和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災(zāi)、搶險(xiǎn)、逃生的基本知識(shí)和技能，增強(qiáng)消防意識(shí)，提高防災(zāi)能力。四是監(jiān)控信息系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)周界報(bào)警系統(tǒng)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、紅外線(xiàn)報(bào)警等系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)；五是電梯管理，配備專(zhuān)人對(duì)主樓、資料樓、備份庫(kù)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的安全管理,并委托專(zhuān)業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，電梯設(shè)備安全措施到位，杜絕超載和帶病運(yùn)行情況發(fā)生；六是車(chē)輛管理，車(chē)改后留用的公務(wù)車(chē)定點(diǎn)維修保養(yǎng)；七是保潔綠化，委托具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區(qū)域進(jìn)行清潔、衛(wèi)生，并對(duì)院子進(jìn)行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對(duì)外承包，給職工提供一個(gè)干凈、經(jīng)濟(jì)、安全的就餐環(huán)境等等。

（二）單位物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1、物業(yè)管理企業(yè)文化的管理內(nèi)涵及意義

（1）影響著物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的環(huán)境。對(duì)企業(yè)進(jìn)行文化創(chuàng)建，有利于文化中的價(jià)值理念、思想觀(guān)念、精神內(nèi)涵等的傳遞與滲入，能夠進(jìn)一步改善企業(yè)的管理環(huán)境，更有利于企業(yè)贏(yíng)得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展。

（2）影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)。特定的企業(yè)文化創(chuàng)建決定了企業(yè)有效的組織形態(tài)，而這樣的文化發(fā)展結(jié)構(gòu)也決定了服務(wù)與產(chǎn)品的質(zhì)量與類(lèi)型，影響著物業(yè)管理企業(yè)的管理定位。

2、物業(yè)管理中企業(yè)文化創(chuàng)建與定位存在的問(wèn)題

2.1企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)

本質(zhì)上講，企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不矛盾，兩者都是為了企業(yè)取得更大發(fā)展。但現(xiàn)階段而言，很多企業(yè)認(rèn)識(shí)不到文化建設(shè)的重要性，認(rèn)為只是對(duì)于企業(yè)形象有作用，而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展則沒(méi)有推動(dòng)作用，將企業(yè)文化孤立于經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外空談建設(shè)。

2.2企業(yè)文化存在口號(hào)化問(wèn)題

摘要：

物業(yè)管理的本質(zhì)可以說(shuō)就是對(duì)建筑物本身的打理，而建筑也的確需要良好的打理來(lái)維持建筑本身的生命力。綠色物業(yè)作為新型的物業(yè)管理模式，必然是引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新的中堅(jiān)力量，同時(shí)綠色物業(yè)所涵蓋的綠色環(huán)保等理念也在促進(jìn)著行業(yè)的規(guī)范化。

關(guān)鍵詞：

綠色物業(yè)；綠色建筑；新型物業(yè)；低碳環(huán)保

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展給環(huán)境帶來(lái)的壓力不斷加大，人們對(duì)良好居住環(huán)境的重視度不斷提高，綠色的生活方式也由理論逐漸走進(jìn)人們的生活。建筑作為最主要的資源消耗者和環(huán)境污染者，其綠色化發(fā)展就顯得更為迫切。在建筑的綠色化的發(fā)展中，相比于依靠高新技術(shù)的所帶來(lái)的能源節(jié)約，建筑綠色化的管理和維護(hù)則更為容易實(shí)現(xiàn)。而人們對(duì)生活品質(zhì)的持續(xù)最求，促進(jìn)了綠色物業(yè)成為物業(yè)管理模式的主流方向。

1綠色物業(yè)是綠色建筑的延續(xù)

綠色建筑的定義是指“在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。”[1]這里突出強(qiáng)調(diào)的是建筑的使用和評(píng)估是在建筑成后直到建筑被棄用拆除，所以在使用過(guò)程中所能達(dá)到的節(jié)能和環(huán)保才是綠色建筑的意義所在。而物業(yè)管理的本質(zhì)可以說(shuō)就是對(duì)建筑物本身的打理，而建筑也的確需要良好的打理來(lái)維持建筑本身的生命力。建筑周邊環(huán)境衛(wèi)生，空氣污染程度，垃圾在建筑里滯留時(shí)間都深刻的影響著建筑的使用。新建筑因不環(huán)保或使用不方便而早早被拆除重建的例子屢見(jiàn)不鮮。一個(gè)可怕的現(xiàn)象是，中國(guó)許多建筑的壽命僅僅只有三十年，而這顯然是有有悖于綠色低碳的理念。正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上”表示的：“中國(guó)不是建筑的壽命太低了，而是使用的壽命太低了。如果未來(lái)的建筑都不具備節(jié)能環(huán)保條件，建多少就要拆多少。”基于可持續(xù)性的發(fā)展和使用，要求建筑設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初就賦予建筑綠色的理念，而同時(shí)也需要綠色的物業(yè)管理措施來(lái)維護(hù)建筑的使用，創(chuàng)新和完善建筑的綠色化發(fā)展。一個(gè)優(yōu)秀的綠色建筑必然是建筑設(shè)計(jì)本身和綠色物業(yè)共同實(shí)現(xiàn)的。

摘要：伴隨著智能科技的應(yīng)用，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也被重新定義。在新時(shí)代下，物業(yè)企業(yè)該如何提升服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，文章結(jié)合筆者工作經(jīng)驗(yàn)，提出了自己的幾點(diǎn)見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代；物業(yè)管理；對(duì)策

在報(bào)告指出，永遠(yuǎn)把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)。作為一個(gè)與人民群眾生活、工作息息相關(guān)的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不僅承載著人民對(duì)美好生活的向往，更關(guān)系到和諧社區(qū)的建設(shè)和城市文明程度。伴隨著智能科技的應(yīng)用，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也被重新定義，那么在新時(shí)代下，物業(yè)企業(yè)該如何提升服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展呢？我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考。

1要守住物業(yè)管理的本業(yè)

守住本業(yè)就是指物業(yè)管理企業(yè)要將物業(yè)管理中安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、工程維修管理、園林綠化管理等基本服務(wù)內(nèi)容做好。如果物業(yè)管理企業(yè)讓保安、保潔、設(shè)施設(shè)備維修、園林綠化等基本業(yè)務(wù)都放手了或者轉(zhuǎn)手了，我們還能守得住物業(yè)管理項(xiàng)目和業(yè)主資源嗎？事實(shí)上，每次物業(yè)管理招標(biāo)的標(biāo)書(shū)內(nèi)容主要的還是物業(yè)管理的幾項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，業(yè)主看重物業(yè)公司的也是這些基本業(yè)務(wù)的好壞，物業(yè)管理公司被業(yè)主炒魷魚(yú)大多數(shù)原因也是因?yàn)?ldquo;本業(yè)”沒(méi)守住。所以，做好物業(yè)管理，首先要以做好物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營(yíng)為前提，提升所管小區(qū)的業(yè)主和顧客的服務(wù)滿(mǎn)意度，與顧客之間建立良好和諧的關(guān)系，從而增加顧客粘度，只有這樣物業(yè)服務(wù)公司才能贏(yíng)得業(yè)主的信任和支持。因?yàn)橹挥泻玫姆?wù)品質(zhì)在市場(chǎng)上形成好的口碑，并通過(guò)有計(jì)劃有步驟的實(shí)施品牌推廣，才能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，樹(shù)立物業(yè)公司自己的品牌形象。通過(guò)品牌效應(yīng)可以擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，有了較大的市場(chǎng)規(guī)模才能有客戶(hù)基礎(chǔ)。

2多關(guān)注客戶(hù)需求

物業(yè)公司的多種經(jīng)營(yíng)應(yīng)以業(yè)主需求為切入點(diǎn)，緊緊的圍繞“衣食住行”充分利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)和及時(shí)、可靠、個(gè)性化的行業(yè)特點(diǎn)來(lái)實(shí)施。利用日常管理中跟業(yè)主的溝通和交流的機(jī)會(huì)了解業(yè)主的真實(shí)需求，并建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)，綜合統(tǒng)籌各個(gè)區(qū)域的業(yè)主的需求來(lái)提供有針對(duì)性的有償服務(wù)。第一，利用互聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)建立微信或手機(jī)APP等手段，及時(shí)接收業(yè)主的各種報(bào)修，快速采取維修行動(dòng)，以解決業(yè)主的困難。還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與廠(chǎng)家聯(lián)盟開(kāi)展各種生活必需品的經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)好最后500米的生活圈，如水果、送鮮花、蛋糕、送米、油、水等各種生活必需品，以方便快捷的方式來(lái)吸引業(yè)主。還可以開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)金融，通過(guò)建立網(wǎng)上交費(fèi)系統(tǒng)，方便業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。同時(shí)也可以吸納業(yè)主的一些閑散資金在小區(qū)內(nèi)建立小額貸款業(yè)務(wù)，為小區(qū)內(nèi)需要資金創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的業(yè)主。第二，針對(duì)個(gè)性需求，如對(duì)一些商業(yè)繁華地區(qū)，房屋租賃業(yè)務(wù)需求大，可以開(kāi)展房屋出租出讓中介，為業(yè)主提供專(zhuān)門(mén)的房屋業(yè)務(wù)。在平時(shí)的物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主的生活習(xí)性了解，對(duì)其要出租或出讓的房屋了解充分，能夠的有針對(duì)性并利用互聯(lián)網(wǎng)尋找客戶(hù)，為業(yè)主提供更加專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，以減少眾多房屋中介騷擾業(yè)主的情況。同時(shí)能有效的監(jiān)管小區(qū)的進(jìn)出人員，避免閑雜人員在小區(qū)內(nèi)的流動(dòng)以確保安全和給小區(qū)一個(gè)安靜的居住環(huán)境。第三，圍繞業(yè)主生活息息相關(guān)的需求來(lái)開(kāi)展，比如深圳這種年輕，生活節(jié)奏快的城市，為年輕的上班族開(kāi)辦托兒所，為上班族提供接送小孩和下班前的小孩的照顧服務(wù)，解決上班族接送小孩的煩惱。小區(qū)放心食堂，通過(guò)與業(yè)主一起篩選出好的蔬菜、米、油、肉等供應(yīng)商，合理的定價(jià)來(lái)經(jīng)營(yíng)放心食堂，使業(yè)主吃得安心。還可以開(kāi)展家政服務(wù)，如干洗、清潔鐘點(diǎn)工等服務(wù)，為業(yè)主減少家務(wù)時(shí)間。要想物業(yè)經(jīng)營(yíng)突破瓶頸，必須打破物業(yè)管理傳統(tǒng)的盈利模式，但同時(shí)要防止“頭腦發(fā)熱”式的盲目擴(kuò)張，水能載舟亦能覆舟。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，以不侵害業(yè)主權(quán)益為根本，以物業(yè)服務(wù)和業(yè)主利益雙贏(yíng)為前提，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案，這樣才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1．關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思

1．1物業(yè)管理主體嚴(yán)重錯(cuò)位。

物業(yè)管理在本質(zhì)上是業(yè)主們實(shí)行的一種共同管理，物業(yè)的所有權(quán)歸業(yè)主所有。但在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，業(yè)主的主體地位和權(quán)力長(zhǎng)期被漠視，物業(yè)管理企業(yè)成為物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際主導(dǎo)者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)的單一物業(yè)管理方式。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理中主題角色的錯(cuò)位，客觀(guān)上導(dǎo)致了社會(huì)上對(duì)物業(yè)管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，限制了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式行使自由決策權(quán)和選擇權(quán)，也業(yè)主怠慢與行使共同管理物業(yè)的權(quán)力、不履行義務(wù)留下了制度上的缺口。

1．2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制完全失靈。

在物業(yè)管理市場(chǎng)上，賣(mài)方顯然是物業(yè)服務(wù)公司。由于物業(yè)服務(wù)的提供帶有集體性，所以其屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，任何單一業(yè)主都不能決定其價(jià)格。換句話(huà)說(shuō)，只有業(yè)主全體或代表業(yè)主全體的業(yè)主大會(huì)才是真正的買(mǎi)方。但在我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)上，作為真正買(mǎi)方的業(yè)主大會(huì)在大部分住宅區(qū)還沒(méi)有成立，這就使得物業(yè)管理市場(chǎng)處于有賣(mài)無(wú)買(mǎi)，強(qiáng)賣(mài)強(qiáng)買(mǎi)的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使不提高自身服務(wù)水平，也能夠生存和賺取暴利，導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和不斷進(jìn)步的動(dòng)力，市場(chǎng)機(jī)制完全失靈，最終阻礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1．3物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清。

在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價(jià)值。物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清，一定程度上免除了政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。由此導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物業(yè)管理核心價(jià)值。這不僅給政府的公信力和威信帶來(lái)了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

一、老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）基礎(chǔ)設(shè)施條件

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件差、相關(guān)配套設(shè)施落后。而且老舊小區(qū)通常都實(shí)行帶有福利性質(zhì)的低租管理模式，致使老舊小區(qū)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套得不到合理有效的維修和保養(yǎng)，從而造成房屋失修失養(yǎng)，破舊不堪，因此，很難在老舊小區(qū)開(kāi)展比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。在這種情況下，國(guó)家不得不把老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作攬?jiān)谧约菏稚稀Ｏ啾戎拢陆ǖ纳唐贩啃^(qū)，房屋質(zhì)量高，相關(guān)配套完整，環(huán)境整潔，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司就容易進(jìn)來(lái)進(jìn)行管理。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)

老舊小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，包括公共產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)。與此相對(duì)應(yīng)的，房屋的所有人也比較復(fù)雜，包括住戶(hù)個(gè)人所有、產(chǎn)權(quán)單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個(gè)層級(jí)的機(jī)關(guān)單位部門(mén)，公共所有人又包括各個(gè)層級(jí)的銀行、郵局等事業(yè)單位。由于房屋產(chǎn)權(quán)的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理的方式方法上，基本上是根據(jù)每個(gè)小區(qū)自身產(chǎn)權(quán)特征和其它現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件來(lái)具體安排的，所以老舊小區(qū)物業(yè)管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區(qū)不存在這個(gè)問(wèn)題，它們都是直接賣(mài)給住戶(hù)，產(chǎn)權(quán)形式比較簡(jiǎn)單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。

（三）資金來(lái)源

老舊小區(qū)里很多房屋產(chǎn)權(quán)人是單位，單位倒閉后房屋的物業(yè)管理責(zé)任不明確，也就沒(méi)有人來(lái)負(fù)責(zé)，向小區(qū)住戶(hù)收費(fèi)根本不現(xiàn)實(shí)，連基本的生活垃圾費(fèi)都很難保證，況且老舊小區(qū)還住著相當(dāng)一部分靠吃低保生活的住戶(hù)。國(guó)家不得己通過(guò)財(cái)政來(lái)補(bǔ)貼這類(lèi)房屋，以此來(lái)解決其所必須的物業(yè)管理費(fèi)用。相比老舊小區(qū)，新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用則簡(jiǎn)單的多，由小區(qū)住戶(hù)直接承擔(dān)，物業(yè)管理公司只用進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)算，以此來(lái)確定向小區(qū)住戶(hù)收取的物業(yè)管理費(fèi)用的多少。

［摘要］物業(yè)管理水平體現(xiàn)著一個(gè)城市文明建設(shè)水平，它是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)戰(zhàn)略總要求中的重要組成部分。但是，我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是雙面的傷害。文章通過(guò)分析物業(yè)管理行業(yè)的特征和普遍存在的一些問(wèn)題，提出了一系列解決問(wèn)題的對(duì)策。希望研究成果對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)能力提高起到一定的啟示作用。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理;物業(yè)運(yùn)營(yíng);行業(yè)特征

1物業(yè)管理行業(yè)特征

物業(yè)管理是一個(gè)具有美好前景的朝陽(yáng)行業(yè)，它有效的管理了住宅小區(qū)的日常活動(dòng)。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中面臨著一系列的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司可以在“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下，構(gòu)建信息化平臺(tái)，更快效率和更高精度的處理數(shù)據(jù)。但是，現(xiàn)代法律、人員素質(zhì)等方面的問(wèn)題也帶來(lái)了物業(yè)管理中一系列的問(wèn)題，需要對(duì)這些問(wèn)題給予關(guān)注和處理，避免對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一系列不利的影響。現(xiàn)代物業(yè)管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的發(fā)展，以及通信技術(shù)的發(fā)展，很多物業(yè)公司開(kāi)始和新的技術(shù)結(jié)合，開(kāi)發(fā)了屬于自己小區(qū)的App，或者建立小區(qū)的線(xiàn)上社區(qū)，或者公眾賬號(hào)。業(yè)主們可以通過(guò)線(xiàn)上的方式參與小區(qū)的投票或者活動(dòng)。很多投票和報(bào)修功能因此更加便捷有效。這些技術(shù)理念和技術(shù)手段是新時(shí)代物業(yè)公司展現(xiàn)的新特點(diǎn)。物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)都不高，屬于一個(gè)低收益的行業(yè)。任何行業(yè)想要長(zhǎng)期存在并發(fā)展都需要保持一定的利潤(rùn)水平，如果這個(gè)利潤(rùn)水平低于市場(chǎng)的平均利潤(rùn)水平，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理預(yù)測(cè)這些公司會(huì)退出該行業(yè)選擇其他行業(yè)。物業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，其收益與居民的經(jīng)濟(jì)條件有著密切的關(guān)系。中國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了中國(guó)物業(yè)行業(yè)將長(zhǎng)期屬于微利行業(yè)。這個(gè)微利的特征將對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)持久和全面的影響。物業(yè)公司之所以在管理過(guò)程中出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，與時(shí)代的發(fā)展有很大關(guān)系。物業(yè)管理屬于建筑銷(xiāo)售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來(lái)自直屬公司的撥款，自己并不能自負(fù)盈虧。并且隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房的數(shù)量在不斷增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。直屬公司為了削減其成本選擇不斷的壓縮物業(yè)成本，大幅度降低了業(yè)主的滿(mǎn)意度。業(yè)務(wù)和物業(yè)管理公司之間的矛盾也不斷被激化，物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)和管理中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

2物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

第一，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，收益水平較低。物業(yè)企業(yè)的發(fā)展依托于其管轄的小區(qū)，小區(qū)的規(guī)模限制了物業(yè)企業(yè)的規(guī)模化。很多無(wú)資質(zhì)或者微小的房地產(chǎn)公司都建立了屬于自己的物業(yè)公司。但是這些物業(yè)公司都存在規(guī)模比較小，提供的服務(wù)質(zhì)量不夠標(biāo)準(zhǔn)化等問(wèn)題。但是很多這樣的項(xiàng)目又會(huì)造成資源的浪費(fèi)，并不能集中力量干大事。小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)不利于規(guī)模化運(yùn)作，也無(wú)法形成高的收益。第二，物業(yè)管理過(guò)程中監(jiān)管不足。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及小區(qū)生活的方方面面，物業(yè)管理工作需要各方面協(xié)調(diào)監(jiān)管才能取得比較好的成效。但是，現(xiàn)在的物業(yè)公司都存在著監(jiān)管不力的問(wèn)題。首先，政府部門(mén)對(duì)于物業(yè)這樣的新興行業(yè)的工作內(nèi)容和工作規(guī)范了解并不全面，所制定的法律和現(xiàn)實(shí)工作還存在一定的差距。其次，物業(yè)工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突。最后，物業(yè)公司和其他相關(guān)的外部公司和部門(mén)之間也無(wú)法形成協(xié)調(diào)一致的觀(guān)點(diǎn)和意見(jiàn)，對(duì)于暖氣、供水、自來(lái)水管修理等工作的處理準(zhǔn)確度和響應(yīng)速度也存在問(wèn)題，最終導(dǎo)致業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。第三，物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)落后于管理實(shí)踐。政府在其制定的法律法規(guī)中有規(guī)定物業(yè)公司對(duì)普通的住宅收取物業(yè)費(fèi)用的基本標(biāo)準(zhǔn)。但是，對(duì)于收費(fèi)項(xiàng)目的明細(xì)并沒(méi)有明確列出來(lái)。很多物業(yè)公司在基本物業(yè)費(fèi)用的基礎(chǔ)上設(shè)置了一些其他收費(fèi)項(xiàng)目，其中某些項(xiàng)目還存在嚴(yán)重的超標(biāo)收費(fèi)問(wèn)題。業(yè)主和物業(yè)管理層在這些問(wèn)題上找不到相關(guān)法律的保護(hù)和支撐，只能各執(zhí)一詞，最終導(dǎo)致大的糾紛產(chǎn)生。司法部門(mén)接收的物業(yè)管理案件的數(shù)量也日漸增多，這些都是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的不明確和不完善造成的。第四，物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人才。物業(yè)管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時(shí)代下，物業(yè)管理行業(yè)需要新的人才。員工在日常生活中花費(fèi)大量的時(shí)間處理一些瑣碎的事情。智慧物業(yè)的思維使得物業(yè)公司可以采取網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或者App的方式對(duì)于住宅小區(qū)的用戶(hù)進(jìn)行高效管理。但是，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司吸引不到具有網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)能力或者高端網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的管理人員，使得手機(jī)的App在線(xiàn)服務(wù)、在線(xiàn)繳費(fèi)、在線(xiàn)保修等好的管理設(shè)想石沉大海。

3解決物業(yè)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策