摘要：分析了國家公園、自然資源資產(chǎn)管理需要解決的問題，提出了自然資源資產(chǎn)管理是國家公園管理的核心內(nèi)容，應(yīng)在摸清自然資源資產(chǎn)本底的基礎(chǔ)上，以國家公園總體規(guī)劃為依據(jù)，以自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理為基礎(chǔ)，以監(jiān)督執(zhí)法為保障，開展國家公園自然資源資產(chǎn)的用途管制、保護(hù)活動(dòng)、適度經(jīng)營等工作，并提出了有關(guān)政策措施建議。

關(guān)鍵詞：國家公園；自然資源資產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)管理；保護(hù)利用；用途管制；政策

0引言

19世紀(jì)以來，人類越來越強(qiáng)烈地意識(shí)到保護(hù)自然生態(tài)、緩解破壞自然資源給人類帶來危害的重要性。19世紀(jì)70年代，美國建立了世界上第一個(gè)國家公園，之后，世界各國陸續(xù)建立國家公園管理體制。目前，世界上已有200多個(gè)國家和地區(qū)建立了國家公園、自然保護(hù)區(qū)等自然保地［1］，保護(hù)瀕臨破壞的自然生態(tài)系統(tǒng)。我國研究和建立國家公園相對(duì)較晚，第一個(gè)自然保護(hù)區(qū)鼎湖山自然區(qū)是1956年建立的，2008年中國大陸探索建立第一個(gè)國家公園云南普達(dá)措國家公園［1］。十八屆三中全會(huì)提出“建立國家公園體制”后，國家和地方政府、各界學(xué)者紛紛投入研究。目前，政府部門主要聚焦在管理體制、國家公園定位和規(guī)劃編制上，各界學(xué)者則不同程度地在國家公園定位、發(fā)展、生態(tài)保護(hù)、旅游經(jīng)營等方面進(jìn)行研究。筆者認(rèn)為，在建立并理順國家公園管理體制的同時(shí)，更應(yīng)加大對(duì)國家公園自然資源資產(chǎn)的管理，未來國家公園的管理必將以自然資源資產(chǎn)管理為核心。縱觀國內(nèi)外，包括國家公園在內(nèi)的自然保護(hù)地，通常是分布有特殊的自然保護(hù)、科研、文化、美學(xué)等意義的自然生態(tài)系統(tǒng)及保護(hù)對(duì)象的區(qū)域，用于保護(hù)獨(dú)特和典型的自然生態(tài)系統(tǒng)系統(tǒng)、著名自然景觀、野生動(dòng)植物資源等資源［2］，其建立的背景多是在人們意識(shí)到自然資源、生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞，或某區(qū)域獨(dú)特的自然資源具有重要價(jià)值需要保護(hù)，但又無力對(duì)所有自然資源進(jìn)行全面保護(hù)的情況下，充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與自然保護(hù)、平衡保護(hù)與利用的矛盾關(guān)系，對(duì)一些重要的自然資源、一些重要生態(tài)區(qū)域進(jìn)行保護(hù)。目前，我國正在開展的國家公園體制試點(diǎn)，由中央設(shè)立的5個(gè)試點(diǎn)，也主要是因其獨(dú)特的自然資源而設(shè)立。自然資源是生態(tài)保護(hù)的載體，保護(hù)好了自然資源也就保護(hù)好了生態(tài)系統(tǒng)。如東北虎豹國家公園，因其稀有的、瀕臨末絕的東北虎、東北豹種群而設(shè)立，1.46萬km2范圍內(nèi)，2012—2014年期間，東北虎27只，東北豹42只［3］；大熊貓國家公園，因國寶級(jí)野生大熊貓物種而設(shè)立；祁連山國家公園是我國西北地區(qū)重要生態(tài)安全屏障和水源涵養(yǎng)地，因大規(guī)模無序開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致自然資源、生態(tài)環(huán)境嚴(yán)重破壞，引起國家和社會(huì)廣泛重視而設(shè)立。由此可見，設(shè)立國家公園的目的和緣起，主要在于保護(hù)獨(dú)特的、稀有的、瀕危的物種，保護(hù)這些區(qū)域的自然資源及其生態(tài)系統(tǒng)。黨的十八大以來，中共中央、國務(wù)院從中國特色社會(huì)主義事業(yè)總體布局的戰(zhàn)略高度，對(duì)生態(tài)文明建設(shè)提出了一系列新思想、新觀點(diǎn)、新論斷，提出了綠水青山就是金山銀山的理念，十八大報(bào)告中明確“深化資源性產(chǎn)品價(jià)格和稅費(fèi)改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價(jià)值和代際補(bǔ)償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補(bǔ)償制度”［4］，指出了對(duì)自然資源實(shí)行資產(chǎn)化管理的方向。十八屆三中全會(huì)明確要求“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”，要立足于資產(chǎn)的角度來保護(hù)和管理自然資源。因此，國家公園應(yīng)緊密結(jié)合自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，探索國家公園內(nèi)自然資源資產(chǎn)保護(hù)管理模式。國家公園管理體制，也將在理順公園內(nèi)自然資源資產(chǎn)的管理框架、管理模式、管理方法和管理機(jī)制的同時(shí)進(jìn)一步確立。

1國家公園自然資源資產(chǎn)管理框架

國家公園內(nèi)的自然資源，包含公園范圍內(nèi)的土地、森林、草原、河流、礦藏、野生動(dòng)植物等各類自然資源。國家公園保護(hù)管理是自然資源資產(chǎn)保護(hù)管理的一部分內(nèi)容，是要保護(hù)各類自然資源中最應(yīng)珍惜和保護(hù)的具有國家代表性的、稀缺的、獨(dú)特的資源。國家公園管理，應(yīng)在制定和完善相關(guān)法律法規(guī)的前提下，以自然資源管理體制、國家公園管理體制為依托和保障，以保護(hù)公園范圍內(nèi)自然資源及其生態(tài)系統(tǒng)的原真性、完整性，實(shí)現(xiàn)國家所有、全民共享、世代傳承為目標(biāo)，開展自然資源資產(chǎn)管理。具體地說，國家公園自然資源資產(chǎn)管理，應(yīng)在摸清自然資源本底的基礎(chǔ)上，以編制國家公園總體規(guī)劃作為管理的依據(jù)和手段，以自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理為基礎(chǔ)，以監(jiān)督執(zhí)法為保障，開展用途管制、保護(hù)活動(dòng)、適度經(jīng)營等自然資源資產(chǎn)管理工作，實(shí)現(xiàn)國家公園內(nèi)自然資源資產(chǎn)的嚴(yán)格保護(hù)、合理且有限的利用。

2國家公園自然資源調(diào)查監(jiān)測(cè)

引言   傳統(tǒng)的城市規(guī)劃用地適用性評(píng)價(jià)主要是從自然條件出發(fā)對(duì)城市建設(shè)用地的適用性進(jìn)行評(píng)價(jià)[1]，對(duì)不適宜做城市建設(shè)的用地往往不予關(guān)注。近年來一些景觀生態(tài)條件較好地段的規(guī)劃，要求對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的用地進(jìn)行全覆蓋的綜合規(guī)劃，而不僅僅是城市建設(shè)用地，生態(tài)保護(hù)用地、生態(tài)農(nóng)業(yè)用地和生態(tài)社區(qū)用地具有同等重要性，用地評(píng)價(jià)需要鑒別每一個(gè)用地斑塊最適合的用途。多用途隸屬度的用地模糊評(píng)價(jià)方法是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)和模糊統(tǒng)計(jì)方法，通過對(duì)影響土地利用的各個(gè)因素的綜合考慮[2]，消除用地斑塊適宜做為某類用地的大部分不確定性，最終為空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局以及生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。   1.綠心概況生態(tài)綠心地區(qū)位于長沙、株洲、湘潭三市交界地帶，面積為522.87km2，具有良好的生態(tài)本底，是長株潭城市群空間幾何中心和多條生態(tài)廊道的匯集點(diǎn)，是長株潭城市群中寶貴的自然資源。生態(tài)綠心的保護(hù)和利用是長株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)的重要示范，生態(tài)綠心地區(qū)總體規(guī)劃編制過程堅(jiān)持以“生態(tài)優(yōu)先”的高起點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來統(tǒng)籌城鎮(zhèn)開發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和生態(tài)保護(hù)等用地的空間聚合和布局問題。   2.評(píng)價(jià)方法   2.1土地利用類型   根據(jù)生態(tài)綠心地區(qū)功能定位，土地利用適宜性評(píng)價(jià)必須綜合考慮生態(tài)服務(wù)功能、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、“兩型社會(huì)”建設(shè)示范等問題。多用途土地利用適宜性模糊評(píng)價(jià)方法將生態(tài)綠心地區(qū)522.87km2土地概括為生態(tài)保護(hù)用地、生態(tài)農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)社區(qū)建設(shè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地四種用途。   2.2評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐?  用地評(píng)價(jià)單元有兩種劃分方式，一種是正規(guī)方格網(wǎng)，另一種是按自然和人工界線劃分。前者的特點(diǎn)是網(wǎng)格正規(guī)，便于計(jì)算機(jī)處理，但由于網(wǎng)格量大，對(duì)評(píng)價(jià)單元賦值工作量大。此次評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐植捎米匀缓腿斯そ缇€劃分法，將生態(tài)綠心地區(qū)劃分為500多個(gè)評(píng)價(jià)單元，斑塊大小約為1km2。評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐謺r(shí)應(yīng)遵循盡量按道路、水系、用地性質(zhì)、地物類別來分塊的原則，各斑塊內(nèi)用地屬性遵循同一性原則，斑塊應(yīng)無逢連接，覆蓋全境。   2.3評(píng)定因子   傳統(tǒng)的城市發(fā)展用地評(píng)價(jià)因子常采用坡度、高程、農(nóng)業(yè)價(jià)值、區(qū)位條件。由于生態(tài)綠心用地評(píng)價(jià)并非只選擇城市建設(shè)用地，同時(shí)還要選擇生態(tài)保護(hù)用地、生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)與生態(tài)社區(qū)建設(shè)用地。因此，將區(qū)位條件改為生態(tài)區(qū)位，同時(shí)再加上能反映生態(tài)服務(wù)功能主要表征值的森林覆蓋率，構(gòu)成5個(gè)評(píng)價(jià)因子。生態(tài)區(qū)位由經(jīng)濟(jì)因素和生態(tài)因素組成，包括區(qū)位條件、交通條件、建設(shè)現(xiàn)狀和生態(tài)環(huán)境情況等。   2.4評(píng)定等價(jià)   鑒于用地斑塊適合作哪種用途是一個(gè)模糊問題，并非“非此即彼”，而是在各等級(jí)上都有一定的隸屬度，模糊評(píng)價(jià)就是根據(jù)最大從屬度來確定所屬等級(jí)。評(píng)價(jià)過程將用地斑塊做某類用地的適宜程度分為“好”、“較好”、“一般”、“較差”、“差”5個(gè)等級(jí)。   2.5數(shù)學(xué)模型   綜合評(píng)價(jià)的數(shù)學(xué)模型為模糊推論公式：B=A•R(1)公式（1）中，A為評(píng)價(jià)因子模糊向量，即評(píng)價(jià)因子對(duì)總目標(biāo)的權(quán)值。生態(tài)綠心案例中確定了坡度、高程、生態(tài)區(qū)位、農(nóng)業(yè)價(jià)值、森林覆蓋率5個(gè)因子，其中的每個(gè)因子對(duì)某類用途而言，其重要性并不相同。因此，它類似層次分析法中的評(píng)價(jià)因子權(quán)向量。R為模糊關(guān)系矩陣，該矩陣中的某個(gè)元素rij表示i因子屬于j等級(jí)的從屬度。如前所述，某用地斑塊對(duì)于i因子屬于j等級(jí)的程度是一個(gè)在0～1之間的小數(shù)（0≤rij≤1)，鑒于從屬度的模糊性，R矩陣非0～1矩陣。B為等級(jí)模糊向量，通過模糊乘積運(yùn)算求得。對(duì)某用地斑塊而言，它是綜合了多個(gè)評(píng)定因子的權(quán)重得到的，各因子權(quán)重則采用Sauuty提出的九級(jí)標(biāo)度法[3]判定計(jì)算求出。B（b1b2b3b4b5)行向量表示該用地斑塊屬于某等級(jí)的程度，這里再次體現(xiàn)了模糊數(shù)學(xué)原理，用地斑塊并非“非好即差”，而是在由“好”到“差”的五個(gè)等級(jí)上均有某種從屬度，評(píng)價(jià)將選取從屬度最高的等級(jí)作為該用地斑塊對(duì)于某種用途的等級(jí)。   3.實(shí)現(xiàn)過程   3.1評(píng)價(jià)因子的模糊向量計(jì)算   確定坡度（C1）、高程（C2）、生態(tài)區(qū)位（C3）、農(nóng)業(yè)價(jià)值（C4）、森林覆蓋率（C5）5個(gè)評(píng)價(jià)因子后，首先要計(jì)算某個(gè)因子對(duì)某類用地類型的重要性程度。層次分析法是通過建立兩兩比較判斷矩陣再進(jìn)行層次單排序解決，而模糊評(píng)價(jià)法中是通過優(yōu)先關(guān)系判斷矩陣幾何平均值來實(shí)現(xiàn)。   3.2建立優(yōu)先關(guān)系判斷矩陣通過變換的比較矩陣為模型一致矩陣，不必進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。   3.3求權(quán)向量   各評(píng)價(jià)因子的權(quán)向量通過對(duì)R矩陣的行向量求幾何平均值，再采用歸一法計(jì)算得出，即行向量的連乘積開m次方再歸一法，分別得到四類用地的評(píng)價(jià)因子權(quán)重表。   3.4確定各因子在各等級(jí)的指標(biāo)范圍   各評(píng)價(jià)因子具體的數(shù)據(jù)來源于城鄉(xiāng)規(guī)劃支持系統(tǒng)，由高程數(shù)據(jù)生成數(shù)字高程模型、提取坡度信息、從土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫獲取農(nóng)業(yè)價(jià)值、從林業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)庫獲取森林覆蓋率、根據(jù)交通、城鎮(zhèn)建設(shè)和其他現(xiàn)場調(diào)研收集資料來決定其生態(tài)區(qū)位。針對(duì)某用地斑塊是否適宜于做某類用地，需要將5個(gè)評(píng)價(jià)因子進(jìn)行模糊評(píng)價(jià)，且不同類型的用地評(píng)價(jià)體系也不一致，如   3.5模糊關(guān)系矩陣計(jì)算   模糊關(guān)系矩陣由從屬函數(shù)計(jì)算得出，該函數(shù)是一個(gè)正態(tài)分布函數(shù)，()exp[())]2ux=xmc式中，m為數(shù)學(xué)期望，c為方差，計(jì)算公式如下：x為某用地斑塊的具體屬性值。模糊關(guān)系矩陣中元素的物理概念是用地斑塊對(duì)某個(gè)評(píng)價(jià)因子而言，所屬的評(píng)價(jià)等級(jí)的程度。#p#分頁標(biāo)題#e#   3.6模糊推論公式計(jì)算   模糊推論公式將根據(jù)評(píng)價(jià)因子的權(quán)向量A和用地斑塊的模型關(guān)系矩陣R來推斷出用地斑塊屬于某評(píng)價(jià)等級(jí)的程度。經(jīng)典的模糊推論是通過“取小”和“取大”兩個(gè)步驟完成，本次評(píng)價(jià)采用求加權(quán)和來代替。評(píng)價(jià)過程中當(dāng)兩種用地類型等級(jí)相同時(shí)，取評(píng)價(jià)值相對(duì)較高的一級(jí)用地類型作為該地塊最適宜的用地類型。例如，用地斑塊的5個(gè)參數(shù)分別為15、101、1、2、90，通過評(píng)定，生態(tài)保護(hù)用地等級(jí)和生態(tài)農(nóng)業(yè)用地等級(jí)均為“好”，生態(tài)保護(hù)用地評(píng)價(jià)值為0.5375，生態(tài)農(nóng)業(yè)用地評(píng)價(jià)值為0.5812，最終評(píng)定該用地斑塊最適宜的用地類型為生態(tài)農(nóng)業(yè)用地。本次評(píng)價(jià)共有500多個(gè)評(píng)價(jià)單元，評(píng)定四類用地性質(zhì)，劃分五個(gè)適宜性等級(jí)，要重復(fù)進(jìn)行多次模糊計(jì)算，評(píng)價(jià)過程工作量巨大，所幸的規(guī)劃人員采用了自主研發(fā)的城鄉(xiāng)規(guī)劃支持系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)算，大大提高了評(píng)價(jià)效率。   4.評(píng)價(jià)結(jié)果   結(jié)合模糊評(píng)價(jià)和人工判別最終得到生態(tài)綠心地區(qū)土地利用適宜性評(píng)價(jià)圖（圖1），并統(tǒng)計(jì)了各類用地指標(biāo)（表2）。將評(píng)價(jià)結(jié)果與現(xiàn)狀對(duì)比發(fā)現(xiàn)：①生態(tài)綠心地區(qū)分布著傳統(tǒng)的城市、建制鎮(zhèn)和一些獨(dú)立的城鎮(zhèn)組團(tuán)用地，隨著長株潭城市群地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)有著強(qiáng)烈的發(fā)展訴求，如暮云鎮(zhèn)要發(fā)展低碳科技，昭山要發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)，跳馬要發(fā)展體育休閑，柏加則定位為國家庭院經(jīng)濟(jì)總部區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地正好可以為這些發(fā)展提供適量用地。②生態(tài)綠心地區(qū)共有112個(gè)行政村，11個(gè)居委會(huì)社區(qū)，1個(gè)農(nóng)場，現(xiàn)狀人口約26萬，共中農(nóng)業(yè)人口18萬，農(nóng)村居民點(diǎn)呈零散分布之態(tài)，不利于生態(tài)培育和保護(hù)。評(píng)價(jià)結(jié)果將指導(dǎo)禁止開發(fā)區(qū)內(nèi)的居民點(diǎn)將進(jìn)行搬遷，限制開發(fā)區(qū)和控制建設(shè)區(qū)內(nèi)的居民點(diǎn)大大縮減，整合成為生態(tài)社區(qū)。③生態(tài)綠心地區(qū)現(xiàn)有耕地面積134.86k㎡，占綠心總面積的25.79％，農(nóng)業(yè)用地主要分布在云田鎮(zhèn)、柏加鎮(zhèn)和跳馬鄉(xiāng)北部地區(qū)，苗木種植、有機(jī)蔬菜在該地區(qū)已初具規(guī)模，適合于規(guī)模特色農(nóng)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營花卉苗木等高效生態(tài)農(nóng)業(yè)。④生態(tài)綠心地區(qū)分布著石燕湖森林公園、昭山風(fēng)景名勝區(qū)、紅旗水庫等眾多生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的自然資源，這是生態(tài)綠心提供生態(tài)服務(wù)的重要生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施。這些重要的自然資源都屬于生態(tài)保護(hù)用地，該區(qū)域禁止有損生態(tài)環(huán)境的各種活動(dòng)，應(yīng)采取生態(tài)工程措施，封山育林，營造適宜的生物棲息地，增加景觀多樣性，對(duì)交通切割或人為破壞的地段進(jìn)行生態(tài)節(jié)點(diǎn)修復(fù)。   5.結(jié)束語   本項(xiàng)目采用模糊評(píng)價(jià)方法較好地解決了長株潭生態(tài)綠心地區(qū)522.87k㎡土地對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)社區(qū)建設(shè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)和生態(tài)保護(hù)等用地適宜性評(píng)價(jià)問題。該方法在具體計(jì)算中發(fā)現(xiàn)了一些看似矛盾的現(xiàn)象，如某地塊既適宜作A類用地也適宜作B類用地，評(píng)價(jià)結(jié)果在數(shù)值上差別細(xì)小。在評(píng)價(jià)等級(jí)上也存在矛盾現(xiàn)象，如在“較好”或“較差”等級(jí)上有相近的評(píng)分值。這些現(xiàn)象是由評(píng)價(jià)問題本身的模糊性造成的，最終評(píng)價(jià)圖只反映了最大從屬度情況，規(guī)劃編制過程中用地性質(zhì)的確定還要考慮現(xiàn)狀建設(shè)情況、行政決策意識(shí)等，這些因素并未充分反映在評(píng)價(jià)模型中。盡管如此，該模糊評(píng)價(jià)還是在很大程度上清除了在如此大范圍內(nèi)對(duì)土地的多種規(guī)劃用途的不確定性，為土地利用總體規(guī)劃提供了比較科學(xué)的依據(jù)。

摘要：當(dāng)今社會(huì)科技的進(jìn)步日新月異，反應(yīng)到土地的工程管理方面，也出現(xiàn)了更多的高新技術(shù)。測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用對(duì)于我國的土地規(guī)劃和管理來說無疑是一大進(jìn)步，不僅能夠更準(zhǔn)確的丈量土地的范圍和用途，同時(shí)也能借此實(shí)時(shí)關(guān)注土地的區(qū)域變化。文章主要目的在于對(duì)測(cè)繪技術(shù)在我國的土地工程管理中的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，點(diǎn)明測(cè)繪技術(shù)的出現(xiàn)給我國土地規(guī)劃開發(fā)帶來的便利和重要意義，希望能夠通過分析為測(cè)繪技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展和改良做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：土地工程管理；測(cè)繪技術(shù)；應(yīng)用現(xiàn)狀；重要意義

1測(cè)繪技術(shù)的常見種類

一般來說，比較常見的測(cè)繪技術(shù)主要有遙控感應(yīng)技術(shù)、GIS測(cè)繪技術(shù)、衛(wèi)星導(dǎo)航測(cè)繪技術(shù)，這幾種測(cè)繪技術(shù)按照各自的特征適用于不同的范圍,給人們的生產(chǎn)生活帶來了極大的便利[1]。遙感技術(shù)主要是通過電磁波的反應(yīng)來測(cè)算目標(biāo)物體的各方面參數(shù)，不需要直接觸碰,多用于對(duì)天氣現(xiàn)象或周邊環(huán)境的預(yù)測(cè)；GIS技術(shù)主要作用于虛擬數(shù)據(jù)的采集和分析，測(cè)算力度大，能夠準(zhǔn)確處理較為復(fù)雜的龐大數(shù)據(jù)工作，多用于對(duì)生態(tài)和災(zāi)難的評(píng)測(cè)；衛(wèi)星導(dǎo)航測(cè)繪技術(shù)顧名思義，就是利用衛(wèi)星監(jiān)測(cè)實(shí)時(shí)搜集地面數(shù)據(jù)，它的優(yōu)點(diǎn)是時(shí)效性高、監(jiān)測(cè)范圍遼闊，多用于某一地點(diǎn)的精準(zhǔn)定位或一片區(qū)域地質(zhì)情況的測(cè)繪。

2測(cè)繪在土地工程管理中的應(yīng)用現(xiàn)狀

2.1測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用在土地測(cè)量方面

土地的精準(zhǔn)丈量是對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃和開發(fā)的首要工作，并且需要定期對(duì)各地的土地區(qū)域變化情況和使用情況進(jìn)行重新丈量并記錄在冊(cè)，及時(shí)更新。對(duì)土地的丈量主要目的是完善和更新我國的土地情況圖，反映出當(dāng)?shù)赝恋乩玫淖兓瑥亩軌驅(qū)ν恋氐姆秶偷刭|(zhì)情況合理劃分，并開發(fā)出科學(xué)的用途，提高我國土地的利用率和使用質(zhì)量[2]。首先需要獲得的是土地的實(shí)景資料，然后對(duì)測(cè)量所得參數(shù)進(jìn)行分析和規(guī)劃，最后，對(duì)于已經(jīng)開發(fā)并投入使用的土地，需要給予足夠的關(guān)注，實(shí)時(shí)更新其使用情況的變化。

摘要：在實(shí)施鄉(xiāng)村振興的大背景下，村莊規(guī)劃作為鄉(xiāng)村發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，在鄉(xiāng)村振興中起到至關(guān)重要的作用。以福建第一批省級(jí)鄉(xiāng)村振興試點(diǎn)村———莆田市常太鎮(zhèn)馬院村為例，對(duì)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》《福建省村莊規(guī)劃編制指南（試行）》提出的相關(guān)理念和要求做出深入實(shí)踐，系統(tǒng)總結(jié)這輪村莊規(guī)劃的主要編制思路，并為指南的后續(xù)完善工作、各部門的村莊建設(shè)管理工作提出了進(jìn)一步深化建議。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新成果表達(dá)，留白機(jī)制探索，發(fā)展模式創(chuàng)新

為深入貫徹關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要指示精神，中共中央先后印發(fā)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)村莊規(guī)劃工作的意見》，福建省印發(fā)《福建省鄉(xiāng)村振興試點(diǎn)工作方案》，明確在全省開展1000個(gè)鄉(xiāng)村振興試點(diǎn)村示范創(chuàng)建工作，并出臺(tái)《福建省級(jí)村莊規(guī)劃編制指南（試行）》（以下簡稱“指南”），莆田市常太鎮(zhèn)馬院村憑借深厚的紅色文化底蘊(yùn)和扎實(shí)的村莊發(fā)展基礎(chǔ)成功入選。本次規(guī)劃擬借馬院村的試點(diǎn)機(jī)會(huì)，為全省革命老區(qū)村探索紅色文化傳承與發(fā)揚(yáng)及鄉(xiāng)村振興的路徑，并通過對(duì)《指南》提出的相關(guān)理念和要求做出深入實(shí)踐，為《指南》后續(xù)完善工作及各部門的村莊建設(shè)管理工作提出進(jìn)一步深化建議。

1馬院村現(xiàn)狀基本情況

1．1現(xiàn)狀概況。1）閩中地區(qū)革命發(fā)源地。馬院村位于莆田市常太鎮(zhèn)北部山區(qū)，距鎮(zhèn)區(qū)17km，距市區(qū)1h車程，作為“南方三年游擊戰(zhàn)爭”閩中渡里游擊區(qū)的發(fā)祥地和根據(jù)地，目前依然保留著中共閩中特委機(jī)關(guān)舊址等諸多紅色遺跡，并且流傳著“菅茅藏傷員”“叔公侄女護(hù)送電臺(tái)”等紅色故事。2）莆田市美麗鄉(xiāng)村樣板。近十幾年來在各級(jí)黨委的帶領(lǐng)下，馬院村以各類型政策補(bǔ)助、各階段村莊試點(diǎn)為契機(jī)，有效整合移民、水利、住建、資源等多部門專項(xiàng)資金支持，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公服配套、環(huán)境整治、鄉(xiāng)村旅游上下功夫，目前已成為莆田市美麗鄉(xiāng)村樣板，但是離鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)造血，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的目標(biāo)存在較大差距。

1．2存在問題。1）上版村規(guī)無法有效指引和管控村莊建設(shè)。由于上版村規(guī)在技術(shù)上缺乏多規(guī)合一，規(guī)劃用地與各部門規(guī)劃存在較大沖突，規(guī)劃項(xiàng)目大部分無法落地實(shí)施，加上村規(guī)成果過于專業(yè)，非技術(shù)人員無法看懂使用，導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)與上版村規(guī)脫節(jié)，村莊違建無法直接以村規(guī)為依據(jù)進(jìn)行認(rèn)定與管控。2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)退化，鄉(xiāng)村旅游造血能力不足。截至目前，馬院村戶籍人口1134人，常住人口不足1／3，勞動(dòng)力流失加上人口老齡化造成鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)退化，農(nóng)用地實(shí)際在耕面積逐年減少，資金來源單一導(dǎo)致旅游項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，導(dǎo)致鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)造血能力嚴(yán)重不足。3）閑置空間增多，新增地受限，違建情況普遍。從二、三調(diào)對(duì)比情況和入戶調(diào)研情況來看，一是村民離村不退宅、一戶多宅現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致房屋閑置情況較為嚴(yán)重，但大部分為保存較為完整的古厝并且數(shù)量在不斷增多；二是村委會(huì)、小學(xué)、幼兒園、幸福院等公服設(shè)施，空間利用率逐年降低；三是從目前多規(guī)銜接來看，可供給村莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村民分戶建房的新增空間極為有限，導(dǎo)致各類違建情況普遍。4）建設(shè)主體、資金來源單一，發(fā)展模式很傳統(tǒng)。從村莊發(fā)展路徑來看，馬院村建設(shè)資金主要來源于各級(jí)部門的專項(xiàng)補(bǔ)助，建設(shè)項(xiàng)目由村委策劃并全權(quán)統(tǒng)籌，主要以基礎(chǔ)設(shè)施、公服設(shè)施、環(huán)境整治項(xiàng)目為主，村民無法從中參與并得到收益。旅游項(xiàng)目回報(bào)周期長，前提資金投入較大，政府財(cái)政資金無法長期保證，村委缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，城市資本、人才受制于農(nóng)村制度很難流入。所以采用單一資金來源和建設(shè)主體的發(fā)展模式，是制約馬院村鄉(xiāng)村振興的重要因素。

2村莊規(guī)劃編制特色和經(jīng)驗(yàn)

為落實(shí)最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，提高全縣土地利用效益，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，為貫徹《人民政府辦公廳關(guān)于提升土地利用質(zhì)量效益的指導(dǎo)意見》（冀政辦字〔2018〕114號(hào)）和《人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)提升土地利用質(zhì)量效益的實(shí)施方案的通知》（承市政辦字〔2019〕83號(hào)）文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定如下實(shí)施意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為統(tǒng)領(lǐng)，全面貫徹黨的精神，牢固樹立新發(fā)展理念，服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展大局，堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先原則，著眼土地粗放利用、土地資源投入產(chǎn)出效益低等問題，按照“嚴(yán)控總量、做優(yōu)增量、盤活存量、提高質(zhì)量”的思路，完善土地利用和管理制度，推動(dòng)土地利用方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高單位面積土地投入和產(chǎn)出水平，全面提升土地資源綜合效益，為加快建設(shè)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣提供有力支撐。

（二）基本原則

1.堅(jiān)持嚴(yán)管嚴(yán)控，節(jié)約優(yōu)先。強(qiáng)化節(jié)約集約用地意識(shí)，強(qiáng)化土地用途管制，強(qiáng)化開發(fā)利用管理。實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控，提高土地節(jié)約集約利用水平，促進(jìn)用地強(qiáng)度和用地效益雙提升。

2.堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，市場配置。充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，健全建立黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同機(jī)制，完善監(jiān)管考核評(píng)價(jià)制度，激勵(lì)和約束機(jī)制并舉，推動(dòng)節(jié)約集約用地和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)土地資源保護(hù)與開發(fā)利用相統(tǒng)一。

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)的各行各業(yè)都發(fā)生了翻天覆地的變化。在這一背景下，針對(duì)國土資源進(jìn)行土地信息系統(tǒng)建設(shè)已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，以此解決我國目前存在的數(shù)據(jù)資料、圖像文字保存和查詢搜索等問題。土地信息系統(tǒng)在建立之后，還能提升數(shù)字國土工程建設(shè)水平，積累現(xiàn)有的國家基礎(chǔ)信息資源，為我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)提供高效化和有效化的國土資源信息服務(wù)。

一、土地信息系統(tǒng)的建設(shè)概述

土地管理工作的開展需要按照一定的程序和規(guī)范來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有的土地登記、利用現(xiàn)狀、土地總體規(guī)劃、監(jiān)察、評(píng)估、市場管理等多種不同的工作。而利用具有系統(tǒng)化和有效化的方法，可以引入土地信息系統(tǒng)，運(yùn)用系統(tǒng)的模型化和開放性來建立起全國土地信息網(wǎng)絡(luò)，以此高效化實(shí)現(xiàn)土地管理。

二、數(shù)字國土工程中土地信息系統(tǒng)的建設(shè)內(nèi)容與結(jié)構(gòu)構(gòu)成

1、數(shù)字國土工程中土地信息系統(tǒng)的建設(shè)內(nèi)容。首先是收集和整理土地信息資源。由于我國的國土資源相對(duì)較多，同時(shí)通過充分利用國土資源而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)步。而且土地信息資源目前呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的發(fā)展趨勢(shì)，因此土地信息系統(tǒng)則是能對(duì)我國的土地靜態(tài)或者動(dòng)態(tài)信息收集和整理起來；其次還能對(duì)土地信息資源進(jìn)行評(píng)估和分析。利用土地信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)數(shù)字技術(shù)，將資源本身的價(jià)值和未來的用途都能精準(zhǔn)的評(píng)估出來；最后是為素質(zhì)國土工程提供信息化的土地資源服務(wù)。利用土地信息系統(tǒng)來對(duì)能將所需要的信息整合并分析，確保土地規(guī)劃的方案以及工作開展具備可行性和有效性。

2、數(shù)字國土工程中土地信息系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)建設(shè)。第一，構(gòu)建土地利用信息數(shù)據(jù)庫。在構(gòu)建土地利用信息數(shù)據(jù)庫是按照不同的層次而開展收集工作，省、市以及地方不同級(jí)別的部門將所負(fù)責(zé)地域的信息統(tǒng)一收集和整合，并且將其歸置到信息數(shù)據(jù)庫當(dāng)中。而且該數(shù)據(jù)庫也可以根據(jù)關(guān)鍵詞來檢索信息數(shù)據(jù)庫之中的信息和內(nèi)容。因此土地信息系統(tǒng)指的是通過利用計(jì)算機(jī)所構(gòu)建的信息系統(tǒng)來服務(wù)土地資產(chǎn)和土地資源，把過去的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整合、分類、查詢以及檢索等，使得工作高效化、快捷化以及具備更高的儲(chǔ)存量。第二，動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫。在數(shù)字國土工程背景下建立動(dòng)態(tài)遙感檢測(cè)數(shù)據(jù)庫，不僅是對(duì)土地資源進(jìn)行利用和保護(hù)，更是將土地資源作為促進(jìn)我國發(fā)展和進(jìn)步的重要投資對(duì)象。因此就需要對(duì)土地所發(fā)生的變化進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，并將變化的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)的記錄下來，進(jìn)而可以以信息化和數(shù)字化的形式儲(chǔ)存在數(shù)據(jù)庫之中，而且對(duì)出現(xiàn)的土地資源異常變化及時(shí)預(yù)警，引導(dǎo)相關(guān)的管理人員對(duì)這些異常變化進(jìn)行處理，進(jìn)而幫助土地信息系統(tǒng)高效運(yùn)行，提高系統(tǒng)對(duì)土地資源的利用的有效性。第三，地籍相關(guān)數(shù)據(jù)庫。國土工程數(shù)字化是對(duì)現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用的重要舉措，也是能促使我國社會(huì)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展和現(xiàn)代化的保障。在對(duì)土地資源管理過程中，需要對(duì)土地本身的歸屬、變更以及使用的用途等多種信息收集起來進(jìn)行統(tǒng)一化的管理。一是對(duì)土地本身的歸屬信息和用途登記到信息系統(tǒng)之中，另外當(dāng)出現(xiàn)土地資源使用情況和歸屬變更時(shí)，則需要再次錄入這些信息，確保該數(shù)據(jù)庫之中的信息全面化。土地信息系統(tǒng)建立后，能提升數(shù)字國土工程建設(shè)水平，積累現(xiàn)有的國家基礎(chǔ)信息資源，為我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)提供高效化和有效化的國土資源信息服務(wù)。第四，農(nóng)用土地分等定級(jí)數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫主要是把專門用于農(nóng)業(yè)土地的部分劃分出來建立起專門化的數(shù)據(jù)庫，利用該數(shù)據(jù)庫能對(duì)農(nóng)用土地的用途、歸屬以及規(guī)劃進(jìn)行信息收集，確保農(nóng)用和城市的土地資源得以更加合理化的安排，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。

三、數(shù)字國土工程中土地信息系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、個(gè)人按揭住房貸款以及流動(dòng)資金貸款。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評(píng)估值。因此，科學(xué)合理化的評(píng)估抵押房地產(chǎn)價(jià)值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對(duì)策和防范要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險(xiǎn)；提升途徑

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評(píng)估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因?yàn)橹袊薪闄C(jī)構(gòu)整體的發(fā)展時(shí)間偏晚，且無科學(xué)化的管理機(jī)制，所以在發(fā)展中總會(huì)出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價(jià)值偏高，即會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價(jià)值便無法展現(xiàn)。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價(jià)值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評(píng)估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值，對(duì)于后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估行業(yè)的正常運(yùn)行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的多個(gè)方面潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需要此基礎(chǔ)上加強(qiáng)完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1．1抵押物風(fēng)險(xiǎn)。從抵押物風(fēng)險(xiǎn)方面來看，一般涉及價(jià)值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及處置風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。當(dāng)下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因?yàn)橥恋毓芾怼⒎慨a(chǎn)管理兩個(gè)部門間是獨(dú)立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會(huì)確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因?yàn)橥恋貦?quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時(shí)候同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在；（2）針對(duì)集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時(shí)候，因?yàn)檎叻矫娴南拗疲残柚Ц妒指哳~的成本。

1．2抵押評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類型。1．2．1變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)需首先進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。關(guān)于抵押估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師需要針對(duì)房子的獨(dú)立使用性、通用性以及可分割轉(zhuǎn)讓性等各項(xiàng)內(nèi)容展開分析。一般變現(xiàn)能力較差的房地產(chǎn)具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權(quán)，因?yàn)樽兏掷m(xù)繁瑣，因此耗費(fèi)的變現(xiàn)時(shí)間也相應(yīng)增長；（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現(xiàn)價(jià)值和抵押價(jià)值間的整體差距是較大的；（3）大型商場，此類房屋在獨(dú)立使用性以及分割性方面的性能是較差的；（4）非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)聚集度和道路的通達(dá)狀況等均是較差的。針對(duì)此類變現(xiàn)能力偏差的抵押房地產(chǎn)，估價(jià)師需首先分析其變現(xiàn)能力，之后再確定出對(duì)應(yīng)的抵押價(jià)值。1．2．2實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)。就實(shí)際而言，很多抵押房產(chǎn)在證載用途、實(shí)際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實(shí)際用途則是商業(yè)；（2）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（3）證載用途是住宅，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（4）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是辦公。出現(xiàn)此類狀況的時(shí)候均需要評(píng)估人員嚴(yán)格把控可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實(shí)際用途是商業(yè)的情況，比如將居委會(huì)辦公樓、居民活動(dòng)中心變更成商業(yè)用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應(yīng)內(nèi)容，公建用房是無法進(jìn)行抵押貸款的，所以針對(duì)此類狀況評(píng)估師必須予以重視，盡可能地維護(hù)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利益。1．2．3評(píng)估工作人員高估的價(jià)值。以市場比較法為主的評(píng)估體系造成抵押物出現(xiàn)高估風(fēng)險(xiǎn)。《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件中明確：關(guān)于抵押物價(jià)值方面的確認(rèn)，需以房地產(chǎn)在此次交易當(dāng)中的成交價(jià)、評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)師也需最大限度上了解抵押房地產(chǎn)處置時(shí)的各類風(fēng)險(xiǎn)影響因素，最大程度上確保估價(jià)的穩(wěn)定性，同時(shí)把各類風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)注在估價(jià)報(bào)告當(dāng)中。但是就實(shí)際來講，針對(duì)住宅類房產(chǎn)方面的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，大多使用的是市場比較法，之后依據(jù)權(quán)重進(jìn)行確定，針對(duì)房地產(chǎn)市場后續(xù)可能出現(xiàn)的各類變化并未納入在考慮范圍內(nèi)。此類評(píng)估模式得出的抵押物市場價(jià)格越高的時(shí)候最后所獲取的貸款額度就會(huì)相應(yīng)的提升，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度波動(dòng)時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致最終的風(fēng)險(xiǎn)過大。1．2．4內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。信貸人員自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)偏低，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)了解度也不高。（1）無效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。首先，以《擔(dān)保法》當(dāng)中的相應(yīng)規(guī)定來看，諸如學(xué)校、醫(yī)院等具有公益性的事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體、社會(huì)公益設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等（含房地產(chǎn)）不得用作抵押，即便用作抵押性質(zhì)也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當(dāng)中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風(fēng)險(xiǎn)。其次，關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)抵押方面的風(fēng)險(xiǎn)。按照《擔(dān)保法解釋》來看，將共有財(cái)產(chǎn)抵押的時(shí)候，共有人應(yīng)全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。（2）抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行方面拖后了抵押手續(xù)的辦理時(shí)間、相關(guān)手續(xù)存在問題造成抵押物的懸空、權(quán)利無效。此種狀況下，出現(xiàn)貸款損失需要處置抵押品的時(shí)候，銀行的權(quán)利也受不到法律的保護(hù)。其次，金融機(jī)構(gòu)人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續(xù)貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導(dǎo)致查詢工作出現(xiàn)問題。

2房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

一在2019年基礎(chǔ)上，需要深化的工作

1、全面提升節(jié)約用地水平。一是突出土地雙清。圍繞全縣現(xiàn)有的批而未供土地3027畝，供而未用土地2725畝，樹立鮮明獎(jiǎng)懲導(dǎo)向，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)考核通報(bào)，計(jì)劃完成批而未供土地清理300畝，供而未用土地清理500畝，近三年按期開工率達(dá)90%以上，土地閑置率控制在1%以下。二是突出低效用地再開發(fā)。深化“畝均論英雄”改革，整理和完善我縣低效用地再開發(fā)數(shù)據(jù)庫使用和剩余圖斑數(shù)據(jù)，適量謀劃新增再開發(fā)地塊，按要求補(bǔ)充入庫。結(jié)合全市“拓空間強(qiáng)保障”行動(dòng)要求，預(yù)先謀劃目標(biāo)100畝，緊抓時(shí)間節(jié)點(diǎn)，爭創(chuàng)加分項(xiàng)。三是突出盤活建設(shè)用地。提高國土空間利用效率，通過限期開發(fā)、回購利用、整合再改造利用等方式盤活一批低效工業(yè)用地。優(yōu)化自然資源利用模式，全面排查國有存量建設(shè)用地?cái)?shù)量、分布和利用現(xiàn)狀，進(jìn)一步完善布局和品質(zhì)，有效盤活國有存量建設(shè)用地。

2、切實(shí)強(qiáng)化資源要素供給。一是做好土地整治。加大復(fù)墾資源挖掘，以盤活已撤銷和雙核減農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目為重點(diǎn)，對(duì)可復(fù)墾資源重新包裝。繼續(xù)推進(jìn)旱改水和墾造水田，做好實(shí)地踏勘、圖件審核及聯(lián)合會(huì)審，充分協(xié)調(diào)解決已發(fā)林權(quán)證的地塊問題，進(jìn)一步拓展可利用資源，計(jì)劃完成旱改水驗(yàn)收入庫1000畝，建設(shè)用地復(fù)墾100畝。二是做好用途管制。全面研究上級(jí)國土空間用途管制政策制度，做好相關(guān)文件解讀，構(gòu)建符合我縣實(shí)際的工作機(jī)制，進(jìn)一步整合各類用途管制依據(jù)，優(yōu)化用途轉(zhuǎn)用審批許可程序，逐步改變國土空間開發(fā)利用擠占優(yōu)質(zhì)耕地和生態(tài)空間的局面。三是做好土地出讓。提前謀劃項(xiàng)目前期工作，加強(qiáng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、業(yè)主交流對(duì)接，明確意向后啟動(dòng)相關(guān)審批流程，避免集中突擊項(xiàng)目落地的現(xiàn)象。進(jìn)一步發(fā)揮土地儲(chǔ)備職能，積極探索將工業(yè)用地納入儲(chǔ)備范圍，減少出讓糾紛,避免政府違約風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃全年出讓土地657畝，收儲(chǔ)土地562畝。

3、加快推進(jìn)國土綠化美化。一是開展新植珍貴樹行動(dòng)。計(jì)劃完成珍貴彩色健康森林建設(shè)5000畝，木材戰(zhàn)略儲(chǔ)備林建設(shè)5800畝，其中大徑材培育5000畝，珍貴樹種造林800畝，10月底前完成新植珍貴樹種33萬株。力爭完成省下達(dá)山地造林、坡地造林、城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村綠化造林、通道綠化等任務(wù)14260畝。二是開展森林系列創(chuàng)建活動(dòng)。以統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)綠化、發(fā)展森林綠地、改善人居環(huán)境、擴(kuò)大生態(tài)產(chǎn)品供給為目標(biāo)，著力推動(dòng)國家城市森林創(chuàng)建，確保上半年編制完成《國家森林城市總體規(guī)劃》，下半年組織實(shí)施,爭取創(chuàng)成省級(jí)森林城鎮(zhèn)3個(gè)。三是開展“一村萬樹”行動(dòng)。以一村新植萬樹為載體，形成一村一品、一路一景、一樹一業(yè)的鄉(xiāng)村綠化美化和林業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，完成“一村萬樹”示范村7個(gè)，推進(jìn)村50個(gè)以上；完成“一村一品一韻”亮點(diǎn)村5個(gè)以上。督促國營苗圃抓好苗木生產(chǎn)，確保全年培育苗木80萬株，省珍貴彩色調(diào)控苗木10萬株，為綠化造林提供苗木保障。

4、從嚴(yán)抓好黨風(fēng)廉政建設(shè)。一是加強(qiáng)政治建設(shè)。深入學(xué)習(xí)新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想，教育廣大黨員干部增強(qiáng)“四個(gè)意識(shí)”，堅(jiān)定“四個(gè)自信”，做到“兩個(gè)維護(hù)”，不折不扣執(zhí)行好縣委縣政府各項(xiàng)決策部署。從嚴(yán)從緊抓好黨建，強(qiáng)化黨組織建設(shè)，加強(qiáng)黨員管理教育，確保把堅(jiān)持正確政治方向貫徹到謀劃重大戰(zhàn)略、制定重大政策、部署重大任務(wù)、推進(jìn)重大工作的實(shí)踐中去。二是加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)。深入“三服務(wù)”、“兩個(gè)健康”等活動(dòng)，組織干部職工沉到一線，解決問題、破解難題，努力打造想干事、能干事、干成事的濃厚氛圍。三是加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)。緊緊圍繞“清廉文成”建設(shè)目標(biāo)要求，認(rèn)真履行全面從嚴(yán)治黨主體責(zé)任，堅(jiān)持管黨治黨與業(yè)務(wù)工作同步推進(jìn)、深度融合，馳而不息改作風(fēng)正作風(fēng)，推動(dòng)全面從嚴(yán)治黨向縱深推進(jìn)、向每個(gè)黨支部和每名黨員覆蓋，樹立自然資源部門的良好形象。

二創(chuàng)新實(shí)施的工作

1、統(tǒng)籌推進(jìn)空間規(guī)劃布局。計(jì)劃年初完成國土空間規(guī)劃技術(shù)轉(zhuǎn)換工作，根據(jù)三調(diào)數(shù)據(jù)情況摸清現(xiàn)狀資源，完成全縣一張底圖工作。同時(shí)，開展各項(xiàng)專題工作，重點(diǎn)研究完成上一輪規(guī)劃評(píng)估，積極對(duì)接雙評(píng)價(jià)、三區(qū)三線優(yōu)化等關(guān)鍵專題，為下一步國土空間規(guī)劃編制打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，計(jì)劃10月底前完成國土空間規(guī)劃一張圖建設(shè)。銜接各部門確定國土空間規(guī)劃中的專項(xiàng)規(guī)劃清單，完成相應(yīng)的專項(xiàng)規(guī)劃，完善未來國土空間規(guī)劃體系。提前布局中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，在總體城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下，對(duì)這幾個(gè)重要片區(qū)提前進(jìn)行謀劃布局，加快中心城區(qū)建設(shè)，提高中心城區(qū)首位度。