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摘要：

商品住宅顧名思義主要是在市場上作為商品，進(jìn)行自由的銷售的住宅。而非商品住宅則不需要經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，因為某些特殊的需求而進(jìn)行建筑施工的。由于他們應(yīng)對的人群不同，所附帶的主要屬性也不同，因此在設(shè)計施工的過程中，難免會有一些差異性存在。筆者通過對一些建筑設(shè)計的樣品分析和匯總，對于商品住宅與非商品住宅設(shè)計之間的差異進(jìn)行了系統(tǒng)化的探討，希望對于一些建筑設(shè)計人員來說能夠提供一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：

商品住宅；非商品住宅；建筑設(shè)計

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量的非城市人口涌入城市當(dāng)中，給房地產(chǎn)事業(yè)創(chuàng)造了一個快速發(fā)展的春天。與此同時，隨著人民生活水平的提高，以及精神文化需求檔次的提升，商品住宅建筑不僅要滿足百姓的日常居住需求，還要同時兼顧周邊的配套設(shè)施，建筑施工的外在審美等諸多因素，而非商品住宅由于不涉及到百姓的日常居住，所以對于一些生活上的需求相對弱化，而其他便捷性的需求可能會相對提高，只有將兩種住宅之間的差異進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，未來的建筑施工才能更加具有針對性。

1獲得使用權(quán)與獲得產(chǎn)權(quán)的不同

過去的非商品住宅基本上分成兩類，一類是各國有單位建設(shè)的職工住宅，由單位據(jù)國家的計劃任務(wù)建成之后，根據(jù)職工職務(wù)等級所劃分的各級面積標(biāo)準(zhǔn)分給職工。同時單位向職工個人提供房屋的租金、供暖費、維修費等經(jīng)濟(jì)補貼。職工在調(diào)離本單位之前，幾乎是象征性地繳納所住房屋的各種費用。因此，這種形式的非商品住宅也被稱之為“福利分房”。另一類是以極低的租金租賃由政府統(tǒng)一建設(shè)，國有房屋管理部門管理的住房，并按照當(dāng)時的價格繳納水、電等費用。相比上一種“福利分房”的形式，此種形式居住者個人的房屋使用費用相對較高。這兩種類型的住房形式中，個人都只是獲得房屋的租賃使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)由國營單位及國家的房屋管理部門所有。而商品住宅則完全不同。首先，個人通過有償（用貨幣購買）的方式獲得房屋在一定年限內(nèi)的產(chǎn)權(quán)。沒有了職務(wù)級別的制約，完全按購房者的需求及購房能力來選擇戶型的大小及各種與住房有關(guān)的房屋配置，這一點從根本上改變了非商品住宅的各種內(nèi)容及形式。既然是商品就要符合市場的需求，而任何商品的市場需求都一定是多樣化的，住宅市場更是如此。因此，商品住宅無論從戶型面積、居住空間的多樣性方面，還是結(jié)構(gòu)形式、立面造型的多種變化方面，都對建筑設(shè)計提出了更多、更嚴(yán)格、更細(xì)致的要求。

2設(shè)計所遵循的標(biāo)準(zhǔn)不同

非住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不是設(shè)計人員可以隨意更改的，例如一些公職人員的福利待遇房子，不同職務(wù)人員的規(guī)格是不同的，而每種規(guī)格都有其明確的規(guī)定，不能超過規(guī)定的上限標(biāo)準(zhǔn)。雖然標(biāo)準(zhǔn)可能隨著時代的進(jìn)步而稍作調(diào)整，但是同一級別的建筑標(biāo)準(zhǔn)仍然是統(tǒng)一的。而商品住宅則沒有這方面的硬性規(guī)定，由于廣大用戶的購買能力不同，具體的居住需求也不盡相同，所以除對每戶的總建筑面積的控制，以控制銷售總價外，對戶內(nèi)的各功能房間的面積都有較高的下限要求。而這種要求會根據(jù)不同地段、不同項目類型、不同銷售策略等開發(fā)理念的不同而不同。設(shè)計工作是在國家現(xiàn)有規(guī)范及規(guī)定等強制性條文作為前提，來控制建筑設(shè)計的主要方面，而其它的細(xì)部指標(biāo)與面積標(biāo)準(zhǔn)完全由面向市場的開發(fā)商研究制定，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、門窗選型標(biāo)準(zhǔn)等等，都在以銷售為核心的前提下，達(dá)到了空前開放的程度。現(xiàn)在購房者在購房時除了重視功能，越來越注重居住環(huán)境，選擇住宅就是選擇一種生活的理念成為越來越多的人的共識。

3非商品住宅與商品住宅體現(xiàn)出生活方式上的不同

商品住宅需要更好的迎合廣大消費者的品味和需求，商品住宅的最終目的是成功的銷售，并獲得既定的經(jīng)濟(jì)效益，因此，它的設(shè)計需要參考目前社會的需求和百姓生活的變化，例如，如果百姓比較重視教育，那么距離學(xué)校近的商品住宅其銷售就會比較好，而如果百姓比較注重環(huán)境，那么綠化面積比較大的建筑其銷售前景必然也是好的。而非商品住宅則不然，它不需要經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的售賣，對于百姓和業(yè)主的需求考慮就相對少一些。無論是建筑規(guī)格還是其體現(xiàn)出來的生活方式都是比較單一的。

4設(shè)計的精細(xì)程度不同

由于非商品住宅不需要進(jìn)行市場的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，其用戶是已經(jīng)固定好范圍的，或者是出于某種特殊需求的群體，因此，對于用戶的需求考慮不全面，反而建筑的設(shè)計與施工都參考統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，涉及起來比較簡單。但是作為出售的商品住宅，為了迎合更多消費者的胃口，每一個房間每一棟樓的設(shè)計都是經(jīng)過設(shè)計人員的精心規(guī)劃的，甚至于在同一棟樓中設(shè)計了不同規(guī)格和大小的房間，以便于滿足不同住戶的需求，它的設(shè)計更加的人性化，設(shè)計的理念也更加的科學(xué)合理。

5物業(yè)管理的形式與對象不同

非商品住宅進(jìn)行的管理是統(tǒng)一而簡單的，一些非商品住宅都是企業(yè)或者單位等給職工的福利或者特殊待遇，因此，公司和企業(yè)負(fù)責(zé)繳納相應(yīng)的水費以及電費、物業(yè)費用等，因此，基本上物業(yè)會在統(tǒng)一的時間進(jìn)行費用的繳納，這種管理費用的收取比較簡單而且數(shù)額比較低。而用戶銷售的商品住宅，由于不同用戶的生活需求不同消費水平也不同，所以需要用戶依據(jù)自身的生活情況，進(jìn)行相應(yīng)費用的自主繳納，這種繳費的行為完全是個人的，同時完全是自主的。

6建筑形式上的不同

非商品住宅由于基本上是以福利的形式分配下來的，所以其外在的設(shè)計比較簡單，而且所有的外部設(shè)計樣式是相同，外觀難免會簡單一點，單調(diào)一點。而非常品住宅需要滿足不同人群的居住需求，因此建筑形式也相對復(fù)雜一些奇特一些。尤其是私人別墅，其設(shè)計過程更是精細(xì)。即使是普通的住宅，其外在的設(shè)計也會相對的考慮周邊的建筑以及環(huán)境背景，并適當(dāng)?shù)呐c這些外部建筑進(jìn)行相應(yīng)的呼應(yīng)，以滿足人們的審美需求。

7密集度不同

由于非商品住宅的不重視經(jīng)濟(jì)效益，因此在設(shè)計的過程中密度比較大，建筑施工比較集中。而商品住宅卻需要迎合廣大購買者的需求，如果是高檔的別墅，則別墅與別墅之間的距離應(yīng)該是比較遠(yuǎn)的，才能保護(hù)居住者的隱私，即使是普通的商品住宅其居住密度相比于非商品住宅來說也是比較低的，畢竟在小區(qū)內(nèi)需要進(jìn)行綠化帶的設(shè)計以及公共場所的設(shè)計，這樣就會占用大量的土地，從而降低了密集度。

8結(jié)論

綜上所述，作為商品住宅，它的設(shè)計更多要考慮到用戶的日常生活上的便捷，例如學(xué)校、餐飲、購物、書店等，只有滿足了百姓的生活所需要的各個方面，同時環(huán)境清新寧靜，才能夠更好的獲得用戶的青睞，而作為非商品住宅，則需要更多的考慮到其每一個內(nèi)部的構(gòu)造以及空間的設(shè)計、地下停車等因素。設(shè)計人員要從用戶的實際需求出發(fā)，不斷的挖掘他們的最新需求，并有針對性的進(jìn)行設(shè)計的改變和調(diào)整，才能更好的服務(wù)于大眾，獲取更廣闊的發(fā)展空間。

作者：劉治 孫宏陽 單位：中國建筑東北設(shè)計研究院有限公司

參考文獻(xiàn)

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