一、我國商業地產管理存在的主要問題

1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

2、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

摘要：煙草企業是我國特殊的國有企業，它是政企合一、專賣經營的壟斷型國有企業。隨著全球經濟的飛速發展，我國煙草商業企業也在不斷壯大，企業的資產也在不斷增加，如何管理好國有資產，保障國有資產的安全，實現國有資產的增值保值，成了煙草商業企業管理的重中之重。本文將通過對加強國有資產管理的意義與必要性進行闡述，對煙草商業企業資產管理中存在的問題進行探討分析，尋找行之有效的解決措施。

關鍵詞：煙草商業企業；資產管理；問題；對策

近年來，煙草行業經過快速發展后，隨著社會經濟的下行，煙草行業也面臨著各種壓力和挑戰。煙草商業企業如何突破發展瓶頸，實現企業的提質增效，是煙草商業企業亟須解決的問題。因此，煙草商業企業必須從自身出發，尋找突破點。煙草商業企業的國有資產具有數量多、種類多、價值不等、年限長、范圍廣、結構復雜、管理困難等特點。加強國有資產的管理，降低資產運營風險，提高國有資產管理的效率和效益，提高資產運營的質量，才能促進煙草商業企業實現高質量發展。為進一步加強國有資產管理，中國煙草總公司下發了一系列文件制度，對推進企業國有資產管理起到了十分重要的作用。

一、煙草商業企業加強資產管理的意義

煙草商業企業作為專賣專營企業，每年實現上繳國家財政的利稅非常高，保障了國民經濟的平穩發展。煙草商業企業加強國有資產管理具有以下意義：

（一）摸清企業資產的狀況

煙草商業企業通過加強國有資產管理，可以摸清企業的資產管理現狀，掌握企業資產的整體情況，包括企業的實物資產、無形資產、低值易耗品等；可以了解企業資產的實際運營情況，包括資產的購置、使用、出租、處置、捐贈等情況。通過摸清企業的資產情況，可以為企業管理者提供合理的經營決策。

一、銀行資產管理業務發展外部環境分析

(一)投資者理財需求轉型

近年來，越來越多投資者將目光轉向具有收益固定、安全性較高特點的銀行理財產品之上。同時，基金、保險、券商、信托等金融機構在資產管理產品上不斷推陳出新，使得投資者對投資品甄選“眼光”愈加挑剔，提出涉及收益性、風險性及流動性的全方面、多角度的個性化需求。

(二)同業創新日趨激烈

由于理財產品具有市場化定價機制，各家商業銀行對于理財產品價格競爭十分激烈，各家銀行均希望通過提高產品收益博取客戶青睞，進而以理財產品為抓手，聯動托管、投行、負債等多方面業務。為支持高收益的理財產品，各家商業銀行在理財資金投資運作創新上亦步亦趨。此外，理財資金投資通道也從最初的信托逐漸發展為信托、券商、基金、保險等多種類型。

(三)市場風險端倪初顯

盡管各類資產管理產品說明書上均有“非保本”等相關字樣，但現階段“剛性兌付”依然是業內心照不宣的“潛規則”，因為現階段率先打破“剛性兌付”者將面臨巨大的聲譽風險。然而，這種“潛規則”卻同時“潛移默化”地影響著投資者，使其投資期望與產品實質相背離，從而進一步提升無法兌付產生的聲譽風險，并且將風險擴散至與該產品相關的任何機構。換言之，原本已充分揭示風險的產品說明書對于投資者的實際風險提示作用削弱，原本只扮演代銷渠道角色的機構卻要承擔產品兌付風險。事實上，近年來發生的數起信托兌付風波已充分表明資管業務風險已嶄露頭角，雖尚未蔓延至銀行理財產品領域，但其影響可見一斑。

[摘要]隨著“房住不炒”和“不將房地產用于短期刺激經濟”等宏觀政策的相繼實施，以及“雙循環”發展格局的加快構建，房地產行業已經步入了深度調整期，房地產市場也由過去的以銷售為主轉變為現在的租購并舉。本文對國有房地產企業現行的商業資產管理績效考核模式進行梳理，深入分析商業資產管理績效考核模式存在的問題，并提出完善國有房地產企業商業資產管理績效考核模式的相關對策。

[關鍵詞]商業資產管理；績效考核模式；優化路徑

隨著“房住不炒”和“不將房地產用于短期刺激經濟”等宏觀政策的相繼實施，以及“雙循環”發展格局的加快構建，房地產行業已經步入了深度調整期，房地產市場也由過去的以銷售為主轉變為現在的租購并舉。眾多國有房地產企業緊跟房地產市場發展的新形勢，探索多元化的發展布局，有序布局商業資產市場，商業資產經營將逐漸成為國有房地產企業長期穩定的利潤來源，在企業的長遠發展中也將發揮重要作用。做好新時期的商業資產管理工作是擺在國有房地產企業面前的重要任務。囿于國有企業特殊的政治屬性和功能屬性，提升商業資產管理水平難以全部照搬市場化的非國有企業的資產管理模式。為此，國有房地產企業有必要立足于企業長遠的發展戰略，緊跟市場的發展要求，以提升資產經營水平為核心，以提高資產收益為目標，以強化資產監管為手段，以專業化人才培養為重點，科學合理地運用績效考核舉措，構建符合企業特點的資產管理績效考核模式。

一、國有房地產企業商業資產管理績效考核模式梳理

（一）傳統型的商業資產管理績效考核模式

國有房地產企業布局商業資產市場、拓展商業資產業務具有一定的階段性特征，致使絕大部分的國有房地產企業在從事商業資產管理工作時采取的績效考核方式仍然比較傳統。針對商業資產管理工作的績效考核更多側重工作結果導向，績效考核重心集中于商業資產管理涉及的項目運營、房產出租率、租金收入和租金收繳率，在一定程度上容易忽略租賃合同的審批和簽約、資產租賃檔案管理、租金押金收繳、欠租管理、資產盤點、租賃預算和租金報表管理等資產管理常規工作。此外，傳統型的商業資產管理績效考核模式不注重運用考核手段調動人的積極性，會影響商業資產管理工作人員主動性和創造性的發揮。

（二）市場型的商業資產管理績效考核模式

一、資產管理公司資產處置的現狀分析

我國資產管理公司成立直至如今也有幾年的時間了，從一開始的不良資產收購到現在處置資產，其發展的狀態還不錯，這主要依賴于時代的進步，我們收集了越來越多的有效經驗，作為參考依據應用于我國的資產管理公司，為我國的資產管理創造良好條件。我國要走中國特色社會主義道路，所以在資產管理方面也要結合中國特有的性質，不可將借鑒的經驗直接使用，要加以創新完善成適用于我國所處現狀的資產管理。資產管理起源于美國，美國研究出很多很有價值的資產處置方式，我國先是借鑒了有價值的經驗通過政策性和商業性的收購解決了不良資產，隨后緊接著選擇正確的資產處置方式應用于資產管理公司，為公司將來的發展提供保障。

二、資產管理公司資產處置方式

（一）資產拍賣的方式。

資產管理公司的資產有著不良資產地域分布廣，分布不均衡等特征，在處置資產的方式上也有多種選擇。例如拍賣，將不良資產公開進行處理。這種處置方式可以使資產處置公開化，利用市場可以擴大購買力，也解決了資產地域分布的空間限制問題，但是拍賣的方式也有不好之處，比如拍賣過程中保留價，拍賣師的操作等存在不合適的地方，所以拍賣的資產處置方式還需要繼續改善。

（二）打包出售資產。

資產管理公司還可以將資產打包出售，對于那些分布在遠地方，管理困難的資產可以采取這種處置方式，將資產批量包裝，用最快的速度處理掉這部分資產。這種打包出售的處置方式，通過資產的組合形式，來帶動原本不夠吸引人的資產，提高資產的價值，使資產重新得到市場的需求，提升資產管理公司的效益。

【摘要】我國資產管理公司設立的初衷是為解決國有銀行的不良資產，為中國經濟的發展做出了巨大的貢獻。但是隨著我國經濟以及金融市場的發展，為國有銀行處理不良資產的歷史使命已經完成，現在四大資產管理公司雖然已經基本上實現了商業化運行模式的轉型，但是資產管理公司在風險管理方面還存在許多的不足。

【關鍵詞】資產管理公司;風險管理;優化措施

一、前言

資產管理公司屬于金融類公司，在其日常的經營活動中面臨很多的風險。并且近年來，我國金融市場改革逐漸深入，經濟正處于增長速度逐步降緩、發展動力需要轉變的經濟新常態這一經濟大環境下，資產管理公司面臨的風險也將會進一步增大，這就對資產管理公司的風險管理工作提出了更高的要求。但是，目前我國的資產管理公司的風險管理工作還存在一定的不足，因此有必要對面臨的風險進行分析并提出相應的優化措施。

二、資產管理公司存在的風險研究

（一）資產管理公司法律風險研究

資產管理公司的法律風險通常指的是因公司的經營活動與法律法規等發生一定的沖突而引發的法律糾紛從而對公司的經濟、名譽等方面造成一定的損失。資產管理公司的法律風險主要涉及四個方面。一是資產管理公司主要業務雖然是處理銀行的不良資產，但是隨著其商業化的轉型，其業務有所創新和拓展，目前更多的是收購企業的非金融類不良債權。此類債權的如何確權、如何確認不良，如何確保債權的真實、潔凈、完整性，都涉及到法律風險。二是各資產管理公司尤其是四大資產管理公司在各地都設有數量眾多的分支機構。在國家大的政策法規下，各地方又有不同的監管細則，比如對資產管理公司辦理抵質押物的管理條例等，這直接會影響到各商業化項目推進的成功與否。三是資產管理公司的債權收購業務不同于銀行的普通借貸業務，由于涉及眾多合同方，在合同制定、審查、簽訂等環節，人員的考慮不全面、不審慎等因素都會帶來嚴重的法律后果。四是目前資產管理公司有幾十家分、子公司，集團內部的關聯交易存在的法律風險也不容忽視。好的關聯交易能降低交易成本，提高公司的利潤，但是由于關聯交易涉及的相關者較多，一旦出現法律風險將對各相關者的的利益造成極大的損失。

摘要：文章針對事業單位固定資產管理，提出存在的問題，并積極尋求改善措施，以期推動事業單位固定資產管理朝著科學、正常、高效的方向發展，進而保證機構固定資產的保值、增值和充分性。

關鍵詞：事業單位；固定資產管理；難點；應對措施

1事業單位固定資產管理的特征

事業單位固定資產主要通過行政撥款和社會捐款來支付單位的主要資產，這些費用包括更廣泛的行政和表面方面，特征如下。1）事業單位購買固定資產的實際成本和固定資金的實際成本反映了資金的來源，一般應統一核算，并將其實際成本計入當期成本。2）固定資產在使用過程中不收取折舊費用，也不做任何折扣計劃，一般按營業收入和營業收入比例進行維修和購買資金，主要用于固定資產的維護和更新。3）事業單位固定資產基礎的外部營運基礎會計，其所有實際成本，不包括在本公司基礎賬戶內，僅當項目完成并交付時才會增加。4）固定資產不計入銷售和損失，不反映銷售、報廢或損壞情況，只作為固定價值計算，其中所有事件和清理成本均直接計入專項資金維修和購買，固定價值之間沒有關系。5）事業單位固定資產不反映事業單位固定資產的初始價值和合同的價值，這是一個特殊的地方。6）事業單位的固定資產在繳納租金前收入未付，事業單位的固定資產和固定資產兩個大額賬戶不匹配，往往不能真實反映事業單位的固定資產狀況[1]。

2固定資產在管理的問題

2.1固定資產購置問題

在很長一段時間里，事業單位固定資產主要通過行政撥款和社會捐款來支付單位的主要資產，這些撥款沒有納入預算管理，也沒有集中在預算支出上，而預算投資則集中在預算支出上。大多數單位只需要從這個部門需要什么開始，很少有關于資產效率的分析論據。反過來，金融業只關注財政措施，旨在資助，以期解決問題，即如何由有形資產將用于確保主要資產被妥善利用，導致購買和重新購買固定資產，導致大量揮霍[2]。

［摘要］固定資產是銀行開展日常業務活動的重要基礎，是銀行資產管理中的重要板塊，每年銀行都要在固定資產的管理上投入大量的資金、人力等資源。在我國進入新發展時期后，經濟增速的下滑也給銀行帶來資金管理上的壓力，對銀行固定資產管理水平提出了更高的要求。文章介紹了商業銀行固定資產管理的重要性，從實際出發，分析銀行現階段固定資產管理中所存在的問題，針對問題提出優化策略，為商業銀行優化固定資產管理提供參考。

［關鍵詞］商業銀行:固定資產管理;資金管理

1現狀以及重要性

1.1現狀。目前銀行管理固定資產模式主要為“統一領導、授權管理、分級負責”，總行負責制定年度整體固定資產投資計劃、制度規范以及審批各分級銀行的固定資產投資申請;各級銀行根據所得授權對管轄范圍內的固定資產進行使用、采購、維護以及報銷等活動。當前，國有銀行的固定資產采用系統建卡管理的方式，年初編制固定資產投資計劃，針對延伸性項目設備等項目投資的可行性進行投入產出分析，批復后實施采購、簽訂合同、投入運行，并在項目結束后進行項目后評估。但在實踐中，常常存在固定資產量多難清查、系統效率低下、固定資產使用效率不高等現象，銀行在固定資產管理上需要投入超標準的財力和人力，給銀行經營帶來較大的負壓。

1.2重要性。從銀行自身發展來看，隨著金融工具的不斷衍生和發展，居民投資選擇逐漸多元化，銀行吸收存款的難度較大，直接影響銀行的貸款等投資業務的開展。而目前，應對這種經營情況的最好方法就是通過提高資金利用率的方式來彌補量的不足，固定資產作為銀行持續經營和開展各項業務的實物載體，在商業銀行資產總額中占有較大的比例，因其自身具有使用周期長、價值高、地點分散、管理難等特點，加強固定資產管理、提升固定資產管理能力尤其重要，在為銀行創造良好的經營環境、拓展業務發展方面發揮了重要作用。加強固定資產管理能夠幫助商業銀行優化內部投資、合理配置各項資源、降低經營成本，從而提升同業競爭力。

2存在的問題

2.1固定資產管理制度不夠完善。經過數年應用的傳統固定資產管理理念以及方式對銀行固定資產的管理革新有著重要的抑制作用，多數銀行在管理固定資產時受到傳統固有模式的影響，所制定的新的固定資產管理制度沒有和銀行的業務、發展戰略等相結合，在固定資產的認定標準、入賬價值的確認以及折舊入賬等環節都缺乏科學的管理細則，現有的制度難以滿足新時期銀行發展的要求，在實際管理中缺乏指導性，固定資產管理制度逐漸趨于形式化。