摘要：我國自改革開放以來，經濟不斷加速，規模不斷擴大，經過幾十年的發展，我國已成長為世界第二大經濟體。在這幾十年中，我國的各行業蓬勃發展，這也推動了商業地產物業管理的誕生和發展。商業地產的物業管理經歷了從無到有，從簡到精的過程，物業管理保證了建筑物外部良好的環境，同時也極大地改善了建筑物內人的生活質量，使得近年來商業地產物業管理成為非常熱門的話題。文章主要分析了商業地產物業管理的現狀，并提出了幾點發展對策。

關鍵詞：物業管理；商業地產；服務機構

商業地產物業管理是伴隨著我國市場化進程而產生的服務，物業管理就是建筑物的業主自身管理或委托物業公司對業主所在的建筑、周邊場所、場地、設施等進行管理的業務活動。商業地產物業管理是城市發展的一個縮影，也是城市發展的基礎，商業地產物業管理不僅可以對商業地產提供配套服務，還可以對商鋪的經營者進行一定程度的監督，幫助商場維護環境并向消費者提供一個溫馨舒適的購物氛圍。

1商業地產物業管理現狀

商業地產物業管理出現的時間較晚，它是市場經濟成熟的重要體現。經過一段時間的發展和科技的進步，現在的商業地產和商業地產物業管理都在朝智能化方向發展。在商業地產中已經構建了完善的智能化系統，比如智能化通信、智能化門禁、智能化安保、智能化辦公等。普遍來說，現有商業地產物業管理的主要工作是維護被服務機構的外在形象，確保被服務機構的商業環境和被服務機構的設備正常運行。但是對于商業地產物業管理而言，大多都會面臨著巨大的成本壓力，成本分布主要有四類：（1）管理費用，大約占總成本的12%；（2）人力成本，商業地產物業管理最大的成本，占35%～45%；（3）營運成本，大約占總成本的18%；（4）維護成本，維護成本占15%～25%。對于商業地產物業管理來說，維護成本和人力成本已經占總成本的70%左右，故必須對此采取有效的成本控制手段。

2商業地產物業管理存在的問題

2.1物業管理構架存在漏洞

摘要：

電梯是現代社會高層住宅小區中極為重要的設備。隨著經濟的快速發展以及城市居住環境的改善，電梯在商場、住宅中的應用日趨廣泛。在這一應用過程中，電梯的安全性逐漸引起了民眾的重視。現今小區所運行電梯的質量與電梯的設計、制造以及安裝和維護有著密切的關系，尤其是小區物業對于小區中所運行電梯的管理與維護是其中極為重要的組成部分。本文在分析小區物業在小區電梯物業管理中所存在的問題的基礎上對如加強小區電梯物業管理提出了幾點建議。

關鍵詞：

小區；電梯；物業；管理

現代社會電梯被廣泛地應用于商場、住宅、辦公等的各個領域。尤其在現今高層住宅小區中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對于小區電梯物業管理，提高小區電梯運行的安全性是小區電梯物業管理的重要發展方向。尤其是近些年來，電梯在運行的過程中各種安全事故頻發，更是為小區電梯物業管理敲響了警鐘。在小區電梯物業管理的過程中應當在總結分析小區電梯物業管理過程中所存在問題的基礎上采取相應的措施加強對于小區電梯物業管理，確保小區電梯安全、穩定地運行。

1.小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全運行的重要意義

在現今的商品住宅小區中，高層建筑比比皆是，因此做好對于小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全、穩定運行有著極為重要的意義。現今在商品房的開發過程中，電梯的產權在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發商轉移至樓宇內的每位業主手中。根據國家相關法律法規中的規定，在小區電梯監管的過程中可以將小區電梯物業作為電梯的使用監管單位，其主要職責是受到小區住戶的委托來做好對于小區電梯的物業管理，確保小區電梯的正常、安全地運行。在小區電梯物業管理的過程中如電梯無法正常、安全地運行將會對小區住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區電梯物業管理的過程中，應當注意做好對于小區電梯的各項管理工作，小區電梯物業管理應當積極組織專業的電梯維修人員對小區電梯的運行情況、日常檢查、應急救援等加強監督管理，以確保小區電梯的正常運行。在小區電梯物業管理的過程中其核心就是要為小區住戶提供一個良好的居住體驗，而小區電梯的安全、穩定的運行是小區住戶出行的核心保障。因此在小區電梯物業管理的過程中應當從小區電梯運行的技術層面和服務層面入手，通過在小區電梯物業管理過程中進行專業化、人性化的管理使得小區電梯物業管理進入一個嶄新的階段。

一、物業管理服務的概述

隨著市場經濟的發展和全面小康社會的即將建成，人們的生活水平有了很大的提高。同時國家改革不斷深入推進，城鎮化程度也越來越高。在這種情況下，人們的居住環境也有很大的提高，現代化的樓房建筑、完善的配套設備，人們更加安居樂業。而相應的為城鎮居民、商業市場等提供日常服務的物業管理服務公司也蓬勃發展起來，它們主要是給人們提供全方位的服務，為老百姓解決生活中的后顧之憂。現代的物業管理服務主要是對小區或者商場范圍內的居民、建筑物及其附屬設施，以及范圍內的安全、綠化、交通、環境等的管理和服務，為居民提供優質的生活居住環境，為消費者提供良好的消費環境等。物業管理既有對物的管理，也有對人的管理，當然不是限制業主的人身自由，而是限制他們的一些不文明的行為，使轄區內的人和物能更和諧地存在。可以說，現代社會中，物業服務是人們生活水平提高的重要保證。

二、女性在工作中的主要特點

近些年國家對女性更加尊重，女性的地位也越來越高，尤其是在職場上更加明顯。現在很多的行業都能看到女性的身影，從航天事業到公交車司機，從政府官員到酒店服務員，等等。可以說，現在的女性在所有行業的工作中，基本都能勝任，并且在很多工作中還有較強的優勢。女性在職場中能夠充分發揮她們的細心、耐心、脾氣好等性格優勢，尤其是在服務行業中，相比男性優勢更明顯。若能把這些優勢用在職場中，會有利于她們職業生涯朝著更好的方向發展。但同時也有很多的因素限制了她們的發展，比如每個女性不可避免的生育問題和家庭的拖累，很多女性都是事業、愛情、家庭不能兼顧。性格上很多女性都優柔寡斷，進行決策時經常猶豫不決等。很多女性在家務、逛街、裝扮自己中消耗了很多的業余時間，這使得她們沒有充足的時間去學習新的東西，相比男性她們知識的更新就慢很多。在現代職場中，女性要想取得更大的成就，需要付出更多的努力，必須克服這些自身的不足和外界對自身的限制因素，必須充分發揮自己的優點和特長。

三、女性在物業管理服務中的優勢分析

物業管理服務中，我們經常能看到很多女性服務人員的身影。筆者所在的小區，物管工作人員多數為女性。的確，女性的一些先天的優勢更容易在這個行業中發揮出來，下面從女性特點的幾個方面，就女性在物業管理服務中的優勢作一分析。

1、女性敬業、踏實的品質有利于物業管理服務

摘要：當下的社會經濟條件下，很多住宅小區多為高層建筑，其中的住戶多，火災隱患大，在出現火災事故以后逃生不易、救援難度大。因此，為提高住宅小區管理和服務水平，小區物業應將消防安全作為重中之重，加強消防安全管理工作的探索，以全方位的物業消防安全管理，來消除住宅小區中的各種火災隱患和威脅，減少火災事故的發生。基于此，本文針對新形勢下住宅小區消防安全管理工作的不足展開了分析，提出了有效處理對策，有利于全面提升住宅小區中的消防服務水平。

關鍵詞：住宅小區；物業消防；安全管理

隨著我國經濟實力的顯著增強，人們的生活水平有了質的飛躍，對住宅小區管理和服務都有了更新的要求。住宅小區物業管理中，消防工作十分重要，經由消防工作的全面開展，可進一步消除小區中的各種火災隱患，給小區人們提供良好的居住條件，避免火災所造成的人員傷亡、經濟損失。但我國的住宅小區數量呈現逐年遞增的趨勢，每個小區都有各自的特點，在開展物業消防管理時，很多住宅小區的這一管理工作都存在很多的漏洞，且改變這一現狀，需加大物業消防安全管理的創新。

1住宅小區物業管理特點

1.1物業企業數量發展迅速

住宅小區數量的增長刺激了物業企業的發展，根據中國物業管理行業的有關數據，發現全國的物業服務企業數量多年來都保持著持續增加的趨勢，截至2020年，我國的物業服務企業已經高達10.5萬家，這些企業每年可以給國家提供大約700萬人的就業崗位，因此，物業服務企業數量、規模都呈現快速發展的趨勢。

1.2物業服務對象的多元化

1物業管理中機電工程管理節能的基本概述

在物業管理節能的過程中可以根據不同的建筑設施進行不同的節能手段。一，對賓館、商場、酒樓等服務行業的建筑，最主要的節能手段就是淘汰、減少耗電量大的設備，使用耗電量相對比較低的設備，對于比較高檔的地方，可以利用中央空調的余熱回收技術進行一定的節能，對于電價存在峰谷的地方，可以采用冰或水的蓄冷技術進行節能；二，對于工業、企業等的用電管理，需要安排完善的生產工藝、生產技能，進行合理的安排調控，在用電高峰時段，企業可以暫時停止設備的使用與生產，在不是用電高峰的時候，進行連續的輔助生產，兩者相結合，對用電的負荷采取最合理的控制，增加電的使用率；三，對于生活在其中的居民，可以采用物業的節能管理，宣傳節能燈等節能設備的使用，并且選購節能型的家電設施，減少設備的大耗電量，提倡使用太陽能熱水器，在用電的高峰期盡量避免使用大功率的設備，從而提高電能的節約。

2物業管理中機電工程管理節能的意義

2.1實現物業管理節能的必要性

物業管理作為我國近年來新型的行業，其發展還是比較快速的，在房地產行業的壯大下，物業管理也在不斷地日益壯大，目前，我國大部分的建筑事業中都存在著物業部門，物業管理也在城市的建設中起著重要的作用，很多時候有些政府的職能也由物業來承擔。物業管理對其電、水、氣等管理的水平關系著整個城市的發展與建設。物業管理的主要目的是為業主提供服務，其服務的方式是以耗能的形式體現的，我國在高層建筑方面的耗能是其他發達國家的兩倍，因而導致了資源的浪費，所以在物業管理中實現電能源的節約是必不可少的，也是提高資源利用率的有效方式。

2.2建立正確的節能意識

為了更好、更快的實現資源的節約，就需要我們建立良好的節約能源的意識，樹立節約能源的意識我們可以從兩方面入手。第一，提高使用者的節能意識，形成良好的節能習慣，在物業節能的過程中，業主是節能的主要人員，直接關系著節能的效率。所以，在物業管理的工作中，與業主進行良好的溝通是必不可少的，那么如何正確的把節能的理念宣傳給業主，也是物業管理工作的重點，例如：可以在過道上設置公益廣告，使業主建立節能意識；第二，加強物業管理人員的節能意識，強化節能的管理。在進行物業管理的過程中，物業人員必須遵循合理的科學規則，提高管理的力度，盡可能的減少管理漏洞和資源的浪費，在對業主沒有傷害的前提下，實現物業的效益最大化。物業工程在管理的過程中還應該建立一定的制度，讓物業管理工作者在合理的規章制度下，進行嚴格的管理，從而提高節能的意識。

摘要：物業管理是20世紀80年代從香港、臺灣引入內地，并伴隨著改革開放并時并進誕生、發展，是市場經濟的新興產物。在物業管理活動中，保障服務區域內產權人及使用人的生命財產安全是其主要目的和終極指標，而消防安全管理是物業管理最重要環節。其表現形式就是：通過有效的事前干預，預防火災的發生；積極的事中控制，最大限度地減少火災事故的發生，解決因火災發生而給人員和財產造成的事故災難，為產權人和物業使用人提供安全舒適工作、生活生存環境。可以說物業消防安全管理為維護社會和諧穩定、提高人民生活的幸福指數起到不可或缺的作用。

關鍵詞：物業管理；消防安全管理；現狀；應對策略

—、當前物業消防安全管理的現狀

由于物業管理服務進入人民的日常生活，至今也就三十余年的發展歷程，總體上我國的物業管理水平還不高，在消防安全管理方面的經驗還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問題很多。

（一）現行的很多老舊建筑建成于國家建筑工程建設技術標準實施之前，防火設計并未達到現行法律法規制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設置、消防車通道、防排煙設計等方面便落下先天不足。加之二次裝修過程中再出現使用防火等級不足的建筑材料，甚至改變房屋設計用途，隨意超設計負荷的增設用電設備，特別是部分老舊市場、辦公樓后期大量增設空調等大功率電器，又未對其負荷進行必要的檢測和計算，給消防安全管理留下了隱患。

（二）消防安全管理所需經費無出處，由于維修基金的實施和管理在近一、二十年才得到真正落實和加強，過去有些開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，致使其費用只能全部由業主和使用人來承擔，這樣就勢必會出現業主和使用人不愿意買單情形發生；維修資金不落實，消防設施設備就得不到有效維護保養，必須增設的消防設施也就無法購置。

（三）消防安全管理的職業化隊伍未真正形成，物業管理由于起步較晚，行業自律并未真正形成，行業之間不正當競爭頻繁。目前物業管理行業中具有消防安全管理專業知識的技術型人才屈指可數，面對當今大型建筑中出現的現代化程度很高的消防設施，物業管理人員往往心有余而力不足。由于物業管理者自身能力水平不足，未能妥善處理經營管理和消防安全的關系；特別是為了不得罪產權人，對其應當進行的必要消防硬件方面的整改完善不能大膽要求和督促，自身又鑒于專業能力問題，無法建立起與所管業態相應的消防安全制度體系，或者說雖然有相關的制度體系，但其實用性、可行性、可操作性較差。

一、在涉稅方面存在的問題

(一)代收款項未申報營業稅

在日常費用收取時，除了收取物業公司營業執照上擁有的項目外，還會代收代付一些費用，例如垃圾處置費、樓道燈費、水費、燃（煤）氣費、維修基金、第一年的取暖費等，而單位對于代收部分收入的手續費收入未申報營業稅。按照《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發[1998]217號）規定：物業管理企業代有關部門收取的各項費用屬于營業稅“服服務業”稅目中的“”業務，應對其從事業務取得的手續費收入計征營業稅。

(二)票據使用不規范

在調研中發現有個別物業管理公司在票據管理上也存在很大漏洞，票據由物業客服到文化用品商場購買，無專人管理，隨意存放，使用無登記，從采購到領用都極不規范，導致一些不開票，或是開票不入賬等貪腐行為的出現。雖然開具收據不開具發票也是一種逃稅現象，但是更多的是反映出企業管理的缺陷。

(三)企業故意逃稅

在調研中也發現有些物業管理公司人為制造困難，不給業主開據發票，在業主明確提出要求開具發票的情況下，物業公司卻提出，要開發票，還要補繳5%-10%的稅，才能給出具發票。或者已財務人員出差，電腦壞，總公司搬家等諸多理由搪塞業主。

一、酒店式物業服務引入PDCA的必要性和可行性

當前，酒店式物業服務面臨著以下形勢和問題:一是在競爭日益白熱化的今天，企業只有不斷改善提高服務質量才能不被市場淘汰;二是服務的需求會隨著業主人居理念、消費觀念更新和小區業主更迭而變化，物業服務需要不斷地推陳出新;三是服務質量和水平與物業服務企業的服務意識、管理規范、從業素質、專業能力和創新能力等因素密切相關，而這些因素對當前服務影響程度多大、需要投入多少人力物力、改善到什么程度卻難以定量和考核;四是物業服務企業和業主之間缺乏暢通的交流渠道，業主的需求和意見難以及時反饋到物業單位。將“PDCA”循環管理模式的規范化運作、標準化考核、程序化控制和持續化改進的功能運用到物業服務實踐中去，有助于解決上述四大問題，實有必要。同時，從認識規律上講，酒店式物業管理同PDCA均符合“實踐－認識－再實踐－再認識”這一規律，體現了科學的認識論;從行為主體上講，酒店式物業服務企業也是“組織”，符合“PDCA”循環管理模式中的“組織”定義和“范圍”要求;從工作內容上講，酒店式物業服務存在著一系列的過程，具備全面質量管理中規定的過程要素;從工作目的上講，酒店式物業服務和PDCA的目的都是為了提高工作的質量和水平。因此，運用PDCA循環改善酒店式物業服務質量和水平是可行的。

二、運用PDCA循環改善酒店式物業管理服務

在酒店式物業服務過程中，運用PDCA循環的科學程序改善服務質量可作如下探析:

(一)P－計劃階段

在這一階段，應在著重分析當前酒店式物業服務過程中存在的問題、主要原因和收集物業信息、業主的共性、個性需求的基礎上，確定服務質量目標、整改計劃，并制定相應的措施。(1)調查現狀，找出問題。調查當前酒店式物業服務現狀，廣泛抽取樣本，收集近一段時期內物業服務的資料，根據業主的共性需求和個性需求，確定需要改進的管理問題及服務質量要求。(2)分析問題產生的各種原因。可從服務意識、服務標準、服務內容、人員素質、專業能力、管理水平等方面著手，逐一分析論證，尋找問題產生的原因。(3)找出影響酒店式物業服務質量的關鍵因素。影響物業服務質量的因素可能很多，但主要還是由關鍵因素決定的，改進酒店式物業服務質量必須從關鍵因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解決問題的措施計劃。針對問題的關鍵因素，尋找可能的解決方法，制定可行的措施計劃。措施計劃應明確:需要解決的問題、將要達到的目的，執行時間、執行者、執行范圍和執行方式。編制相關體系文件，如物業管理目標和方針、實施手冊、制度文件、作業指導書、工作記錄等。

(二)D－執行階段