一、物業(yè)管理招投標(biāo)行為的法律性質(zhì)

本專(zhuān)欄的第一期，筆者即提出了物業(yè)管理招投標(biāo)的概念。物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定符合其服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理投標(biāo)是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。從以上概念可以看出，物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)存在著相互對(duì)應(yīng)的關(guān)系，其本質(zhì)是一種包含著“買(mǎi)”和“賣(mài)”兩方面的完整的交易行為，是一種以合同形式反映民事法律關(guān)系的民事法律行為，整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程就是一個(gè)當(dāng)事人意思表示達(dá)成合意，合同成立的過(guò)程。根據(jù)《合同法》第十三條，“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，而物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)又分為招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、中標(biāo)等若干環(huán)節(jié)，合同必經(jīng)的兩個(gè)階段又是如何與這些環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的呢？

（一）招標(biāo)是要約邀請(qǐng)，投標(biāo)是要約

根據(jù)《合同法》第十四條的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約的內(nèi)容必須具體確定，即要約應(yīng)包含《合同法》第十二條規(guī)定的必要條款，如標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)和方式等條款，且這些條款必須確定、清楚。要約須表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般情況下，要約發(fā)出后，要約人就受到要約的約束，不能隨意變更、撤銷(xiāo)要約。具體到物業(yè)管理招投標(biāo)環(huán)節(jié)，招標(biāo)行為是要約邀請(qǐng)，投標(biāo)行為才屬于要約。第一，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，沒(méi)有訂立合同的目的。物業(yè)管理招投標(biāo)中，招標(biāo)人招標(biāo)公告是引發(fā)潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)的興趣，在投標(biāo)人投標(biāo)之前，招標(biāo)人并不受到招標(biāo)公告的制約，是可以根據(jù)具體情況進(jìn)行修改的。但投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件后就會(huì)受到投標(biāo)文件的約束，不能更改和撤銷(xiāo)。第二，招標(biāo)人發(fā)出的招標(biāo)公告內(nèi)容上不具體明確。招標(biāo)公告上不具備最重要的價(jià)格條款，而投標(biāo)文件中才會(huì)載明投標(biāo)價(jià)格。

（二）中標(biāo)通知書(shū)的發(fā)出為承諾

《合同法》第二十一條規(guī)定，“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致，必須標(biāo)明受要約人決定與要約人訂立合同的意圖。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，中標(biāo)人確定之后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同，且不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。

二、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中需要關(guān)注的事項(xiàng)

摘要：從開(kāi)發(fā)商自建自管的物業(yè)管理模式入手，分析了以居住環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項(xiàng)目未來(lái)的物業(yè)管理乃至物業(yè)管理市場(chǎng)帶來(lái)的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動(dòng)物業(yè)管理領(lǐng)域真正實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)原則。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；物業(yè)管理模式；質(zhì)價(jià)相符

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同的主體是物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)，合同的標(biāo)的是物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的供給是物業(yè)管理企業(yè)，需求方是業(yè)主，而業(yè)主并非前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，雖然在購(gòu)房合同中會(huì)涉及到相關(guān)內(nèi)容，但業(yè)主在物業(yè)管理企業(yè)的選擇上并沒(méi)有主動(dòng)權(quán)。

1居住類(lèi)物業(yè)的前期物業(yè)管理模式

1．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，組建自己的物業(yè)服務(wù)公司，自建自管

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視企業(yè)品牌。開(kāi)發(fā)商要完成項(xiàng)目品牌的積累后，逐步從項(xiàng)目品牌向企業(yè)品牌轉(zhuǎn)移，形成企業(yè)的品牌形象，提升本項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，同時(shí)為下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售提升賣(mài)點(diǎn)。那么，組建物業(yè)公司，通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)獲得自建項(xiàng)目，從提升賣(mài)點(diǎn)的角度實(shí)施物業(yè)管理，是很多實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)的首選。當(dāng)然，也有一些小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們可能只為某個(gè)項(xiàng)目而存在，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束，為了解決部分人的就業(yè)安置問(wèn)題，也常常會(huì)成立物業(yè)管理公司，通過(guò)招投標(biāo)的方式管理自建物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前大約有80％以上的新建住宅小區(qū)實(shí)施這種物業(yè)管理模式。

1．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不成立物業(yè)服務(wù)公司，與外來(lái)物業(yè)公司形成戰(zhàn)略伙伴

本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦

目前，出現(xiàn)了物業(yè)管理區(qū)域中有很多的物業(yè)管理企業(yè)，以前是開(kāi)發(fā)商留下來(lái)的下屬企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)職工的小區(qū)內(nèi)可以聘請(qǐng)?jiān)瓉?lái)的物業(yè)管理公司，這樣在小區(qū)里面會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)只能看著兩個(gè)物業(yè)公司打架而沒(méi)有辦法。第二個(gè)現(xiàn)象是，有的小區(qū)很大，有4000到5000住戶(hù)，成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)需要2/3的業(yè)主同意，這是一個(gè)成本很高的會(huì)議，很難按要求達(dá)到2/3的業(yè)主同意，于是業(yè)主委員會(huì)很難成立，或者說(shuō)很難合法成立，當(dāng)發(fā)生問(wèn)題時(shí)業(yè)主會(huì)否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的存在，或不遵守業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的物業(yè)合同，拒絕交費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生矛盾。第三個(gè)現(xiàn)象是，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)地位，所有的費(fèi)用由物業(yè)公司向業(yè)主收取，這樣會(huì)出現(xiàn)有的物業(yè)公司卷款而逃的現(xiàn)象，物業(yè)公司走了業(yè)主沒(méi)有辦法，整個(gè)物業(yè)管理就會(huì)癱瘓，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有資金，無(wú)法行使正當(dāng)?shù)谋O(jiān)管權(quán)利，小區(qū)管理出現(xiàn)管理混亂狀態(tài)，糾紛產(chǎn)生。物業(yè)公司和公共服務(wù)行業(yè)之間的矛盾(行政服務(wù)與市場(chǎng)服務(wù)之間的矛盾，也可說(shuō)是壟斷和市場(chǎng)的矛盾)。

目前，公共服務(wù)收費(fèi)不能到最終客戶(hù)，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業(yè)公司出面收取，即使少數(shù)部門(mén)做到收費(fèi)到最終客戶(hù)，因?yàn)榉?wù)不到位，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)仍不滿(mǎn)意。公共服務(wù)部門(mén)動(dòng)輒停水、停電、罰款解決問(wèn)題，造成物業(yè)公司夾在這些部門(mén)和業(yè)主之間，左右為難，矛盾重重。物業(yè)公司和服務(wù)人員、業(yè)主之間的矛盾(服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用匹配矛盾)。首先，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間是雇傭關(guān)系，為了節(jié)約成本，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間不是以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為主，而是以工資(或利潤(rùn))多少為紐帶，這樣常常出現(xiàn)服務(wù)人員少，工作量大，工資低，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量差的現(xiàn)象。由于物業(yè)公司不代表業(yè)主的利益，所以在出現(xiàn)這種情況時(shí)，以自身利益為先，態(tài)度含糊，加上業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)或有的小區(qū)根本就沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，導(dǎo)致無(wú)人能代表業(yè)主對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，于是出現(xiàn)了業(yè)主不滿(mǎn)服務(wù)質(zhì)量尋找物業(yè)公司解決，物業(yè)公司站在自己的立場(chǎng)上發(fā)生推諉現(xiàn)象。另外，也出現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主要求標(biāo)準(zhǔn)不一致而產(chǎn)生的矛盾，如物業(yè)公司收著二級(jí)服務(wù)費(fèi)用，按三級(jí)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)，物業(yè)公司拒絕服務(wù)，小區(qū)出現(xiàn)無(wú)人管理的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商和政府之間的關(guān)系為這些矛盾的產(chǎn)生提供了條件。在土地開(kāi)發(fā)之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開(kāi)發(fā)商處在被管理的地位，特別是大多數(shù)地方政府盲目追求GDP數(shù)值，買(mǎi)賣(mài)土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強(qiáng)大力量把政府和開(kāi)發(fā)商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的職能就出現(xiàn)了監(jiān)管難、甚至不監(jiān)管的局面，于是就出現(xiàn)了未建預(yù)售的不合法樓盤(pán)、老百姓在需求強(qiáng)大的面前，盲目信任開(kāi)發(fā)商等于相信政府(因?yàn)榈厥菑恼种心玫?，理所?dāng)然政府是要負(fù)監(jiān)管責(zé)任的)，實(shí)際情況是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常欺騙老百姓，于是出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備短缺等不符合合同標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，甚至有開(kāi)發(fā)商攜款而逃坑害百姓的事發(fā)生。開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，由一個(gè)中間組織去面對(duì)各個(gè)業(yè)主，以便為自己開(kāi)脫，而此時(shí)各個(gè)物業(yè)公司為了能接手小區(qū)的物業(yè)管理，出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面前，法律上定為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商(或建設(shè)單位)和物業(yè)公司，按法律要求此時(shí)的物業(yè)公司只負(fù)責(zé)公共部分管理，公共設(shè)施短缺、不合格的問(wèn)題就此掩蓋(真正行使這部分權(quán)利的主體—業(yè)主委員會(huì)還未成立);而業(yè)主自有部分的承接查驗(yàn)是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的問(wèn)題，但迫于自身利益，物業(yè)公司替開(kāi)發(fā)商行使了剝奪戶(hù)主維護(hù)自身利益的權(quán)利，如以不給鑰匙、轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用、停電、停水要挾戶(hù)主，使得業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)商，難以維護(hù)自身利益，同時(shí)也把開(kāi)發(fā)商遺留的矛盾接轉(zhuǎn)在物業(yè)公司和業(yè)主之間，矛盾就此產(chǎn)生。此時(shí)的矛盾是政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司這幾個(gè)利益體之間，為了平衡內(nèi)部利益矛盾而“團(tuán)結(jié)”起來(lái)轉(zhuǎn)嫁矛盾給業(yè)主而且立法滯后產(chǎn)生的。

物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)都未能合法成立，出現(xiàn)互不“買(mǎi)賬”的現(xiàn)象，有的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商臨時(shí)成立的，當(dāng)然代表開(kāi)發(fā)商的利益。我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)還處在“摸著石頭過(guò)河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護(hù)業(yè)主權(quán)益，這樣即使是合法成立的物業(yè)公司，業(yè)主也不會(huì)認(rèn)可。業(yè)主委員會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，如物業(yè)公司服務(wù)合同是和業(yè)主委員會(huì)簽定的，而費(fèi)用是直接向每個(gè)業(yè)主收取的，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)無(wú)法在經(jīng)濟(jì)上制約物業(yè)公司，也不能有效行駛監(jiān)督權(quán)。

我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的群眾必須接受的服務(wù)行業(yè)由大型國(guó)企壟斷，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)不到位，使這些壟斷企業(yè)易產(chǎn)生惟我獨(dú)尊，發(fā)號(hào)施令的現(xiàn)象。政府行政部門(mén)立法滯后，監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)這些問(wèn)題后，管理不力，受損企業(yè)無(wú)法申述，抗拒無(wú)力，又離不開(kāi)這些服務(wù)，只好忍氣吞聲，轉(zhuǎn)嫁成本。首先是權(quán)利的不對(duì)等。在簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，合同主體是物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì);出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司面對(duì)的是各種各樣要求的業(yè)主;而收取費(fèi)用時(shí)直接面對(duì)的是每個(gè)業(yè)主，這種權(quán)力不對(duì)等導(dǎo)致物業(yè)公司耗時(shí)耗力，舉步為艱地經(jīng)營(yíng)企業(yè)，甚至虧損、倒閉。還有費(fèi)用不匹配的現(xiàn)象存在，導(dǎo)致服務(wù)人員和物業(yè)公司、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，如服務(wù)人員的工資和服務(wù)工作質(zhì)量不對(duì)等、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和費(fèi)用不對(duì)等等現(xiàn)象。以上這些原因總結(jié)起來(lái)有:政府存在與民爭(zhēng)利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執(zhí)行性、服務(wù)范圍不確定性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不可測(cè)量性、權(quán)利不對(duì)等性。政府行政監(jiān)管滯后是造成目前物業(yè)管理問(wèn)題眾多的主要原因之一。市場(chǎng)不規(guī)范性，如壟斷長(zhǎng)期存在。

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的法制化管理，建立具有政府職能的專(zhuān)業(yè)化監(jiān)督機(jī)構(gòu)，政府必須發(fā)揮政府職能、管理部門(mén)的作用。在目前市場(chǎng)條件下，要全面提高物業(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)水平，只靠行業(yè)自律或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)商是不可能的，由于物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有形成，走完全市場(chǎng)化道路，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)提高物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執(zhí)法職能。首先保證優(yōu)生原則，就是一個(gè)前期物業(yè)管理，政府如何控制一個(gè)優(yōu)等的物業(yè)管理公司，不能出現(xiàn)代表開(kāi)發(fā)商利益的物業(yè)公司，政府嚴(yán)格禁止與開(kāi)發(fā)商權(quán)利不對(duì)等的物業(yè)公司充當(dāng)前期物業(yè)管理，或說(shuō)應(yīng)該由獨(dú)立合法的、能真正有能力公平地?fù)?dān)當(dāng)前期物業(yè)管理的物業(yè)公司擔(dān)任，如果出現(xiàn)信任危機(jī)，特別是業(yè)主對(duì)其不認(rèn)可的現(xiàn)象，政府應(yīng)有責(zé)任取消該物業(yè)公司的牌照或降低其等級(jí)，嚴(yán)格對(duì)業(yè)主把關(guān)。二是后期物業(yè)管理和前期物業(yè)管理不能由同一個(gè)物業(yè)公司承擔(dān)，這樣能有效避免物業(yè)公司又服務(wù)開(kāi)發(fā)商又服務(wù)業(yè)主，因利益的取向替開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不必要的義務(wù)，傷害業(yè)主利益，物業(yè)公司自己也左右為難，舉步維艱。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

摘要:由于各種自然因素、設(shè)施設(shè)備因素、管理因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)回避策略、風(fēng)險(xiǎn)控制策略、風(fēng)險(xiǎn)分散策略、風(fēng)險(xiǎn)承受策略、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，采取學(xué)習(xí)法律法規(guī)、遵守相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)自身建設(shè)、練好發(fā)展內(nèi)功，建立溝通機(jī)制、妥善處理關(guān)系等措施，針對(duì)不同管理階段的不同風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的應(yīng)對(duì)方法，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。摘要：

關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)管理；風(fēng)險(xiǎn)

一、研究背景與問(wèn)題的提出

我國(guó)大力推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，改變了居民的居住方式，人們的思想觀念、生活方式和社會(huì)需求也發(fā)生了深刻的變化，與此同時(shí)也暴露出許[1]多社會(huì)問(wèn)題。為解決這些問(wèn)題，黨的第十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)；黨的十八大提出24字社會(huì)主義核心價(jià)值觀，將“富強(qiáng)、民主、文明、和諧”作為國(guó)家層面的價(jià)值目標(biāo)。社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，物業(yè)管理區(qū)域是社區(qū)的元素。構(gòu)建和諧社會(huì)、踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀，首先需要構(gòu)建和諧的物業(yè)管理區(qū)域。為此，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將“業(yè)主至上”“顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的”作為企業(yè)的服務(wù)理念。在這一理論的指導(dǎo)下，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往為了滿(mǎn)足業(yè)主的各種需求，除了按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)保質(zhì)保量提供物業(yè)服務(wù)以外，還額外提供合同外的一些服務(wù)，如常見(jiàn)新聞媒體報(bào)道的物業(yè)公司人員幫老年業(yè)主提東西、幫業(yè)主打撈掉落到景觀水池的東西等。物業(yè)管理工作滿(mǎn)足了業(yè)主的真實(shí)需求，從而取得了業(yè)主的肯定并使企業(yè)得以發(fā)展壯大。但在實(shí)際工作中，隨著業(yè)主需求的多樣化和多變性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了按照合同的約定為所有業(yè)主提供公共服務(wù)以外，也會(huì)碰到一些業(yè)主提出無(wú)理的要求，使物業(yè)服務(wù)人員無(wú)法正常開(kāi)展工作；還會(huì)碰到街道、社區(qū)或者水電、環(huán)保、園林綠化等相關(guān)部門(mén)提出協(xié)助或者配合的各種要求，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。對(duì)于這些要求，如果處理不當(dāng)，必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和損失。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，若項(xiàng)目管理落實(shí)不到位，也會(huì)加大物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。2017年2月份，因?yàn)樽璧K法院執(zhí)行，蘇南萬(wàn)科物業(yè)公司被法院開(kāi)出30萬(wàn)元罰單，值得物業(yè)服務(wù)企業(yè)再次認(rèn)真思考如何正確履行職責(zé)，如何正確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

在現(xiàn)代生活中，風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為結(jié)果的不確定性，也就是風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的結(jié)果可能使企業(yè)蒙受損失，也可能給企業(yè)帶來(lái)收益，抑或沒(méi)有損失也沒(méi)有收益。而另一種定義則強(qiáng)調(diào)損失的不確定性，該種風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的結(jié)果就是損失，只是損失的大小還不確定。在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境條件下，在特定期間內(nèi)，在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的人財(cái)物損失。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)為結(jié)果的不確定性或者損失的不確定性。如果物業(yè)服務(wù)人員未能按時(shí)保質(zhì)保量完成職責(zé)范圍內(nèi)的工作，業(yè)主對(duì)服務(wù)結(jié)果不滿(mǎn)意，企業(yè)可能要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，如物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。企業(yè)還可能需要承擔(dān)非經(jīng)濟(jì)損失，如企業(yè)形象受損，業(yè)主不尊重物業(yè)服務(wù)人員導(dǎo)致這些員工情緒低落、工作效率低下。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能善待員工，導(dǎo)致員工抱怨企業(yè)提供的工資低、待遇低差、工作條件差、安全無(wú)保障，也會(huì)使企業(yè)形象受損，這些都是物業(yè)管理行業(yè)中的損失不確定性風(fēng)險(xiǎn)。而如果物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)業(yè)主或其他委托人的要求，履行職責(zé)范圍以外的工作，如果結(jié)果不能令業(yè)主滿(mǎn)意，則可能給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失（類(lèi)同于前述的損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)），如果能夠獲得業(yè)主的好評(píng)、好感，則能給企業(yè)形象加分，當(dāng)然業(yè)主也可能習(xí)以為常，覺(jué)得物業(yè)服務(wù)人員這么做都是應(yīng)該的，這就是結(jié)果的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

以深圳為例，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的主要依據(jù)有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《招標(biāo)投標(biāo)法》）及其實(shí)施細(xì)則、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施若干規(guī)定、深圳市住建局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）等規(guī)范性文件。在本專(zhuān)欄的第一期，筆者曾用一張圖展示深圳市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的流程，接下來(lái)，筆者將詳細(xì)介紹整個(gè)流程。

（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的準(zhǔn)備階段

1、交易平臺(tái)

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施若干規(guī)定》）第五十九條和《通知》的要求，深圳市建設(shè)工程交易服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易中心）是全市物業(yè)管理招投標(biāo)的同一交易場(chǎng)所，為招標(biāo)人和投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法律咨詢(xún)服務(wù)。建設(shè)單位須進(jìn)入交易中心進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)（依法須通過(guò)政府采購(gòu)中心進(jìn)行的招投標(biāo)活動(dòng)除外）。

2、招標(biāo)時(shí)限

根據(jù)《通知》要求，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30天完成前期物業(yè)招投標(biāo)；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成前期物業(yè)招投標(biāo)；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成前期物業(yè)招投標(biāo)。

3、信息采集

本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業(yè)技術(shù)學(xué)院

學(xué)習(xí)目標(biāo)

學(xué)生通過(guò)該課程的學(xué)習(xí)，在任課教師的指導(dǎo)下能夠?qū)崿F(xiàn)以下目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)學(xué)生能了解物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)的程序；學(xué)生能掌握物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容；學(xué)生能掌握物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容；學(xué)生能掌握一定物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧。能力目標(biāo)學(xué)生能按物業(yè)管理投標(biāo)程序完成投標(biāo)工作；學(xué)生能按物業(yè)管理招標(biāo)程序完成招標(biāo)工作；學(xué)生能夠進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)文件的編寫(xiě)及標(biāo)底編制工作；學(xué)生能進(jìn)行物業(yè)管理投標(biāo)文件的編寫(xiě)及報(bào)價(jià)文件的制作；學(xué)生能熟練運(yùn)用適當(dāng)投標(biāo)策略。素質(zhì)目標(biāo)提高學(xué)生對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的了解，并自覺(jué)遵守；鍛煉學(xué)生的文字表達(dá)能力；鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力；提高學(xué)生的綜合知識(shí)應(yīng)用能力；提高學(xué)生靈活應(yīng)變能力；提高學(xué)生的抗壓能力；提高學(xué)生的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

基于工作過(guò)程的教學(xué)設(shè)計(jì)

載體選擇本課程依據(jù)學(xué)習(xí)目標(biāo)，選擇載體（以學(xué)校旁邊正在興建的東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目作為前期物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目背景），在教學(xué)中以“一個(gè)完整項(xiàng)目”的物業(yè)管理招投標(biāo)工作過(guò)程貫穿始終；依據(jù)這個(gè)載體的工作過(guò)程設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境、學(xué)習(xí)單元，教學(xué)方法上采用行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)方法，展開(kāi)以學(xué)生為主體的物業(yè)管理綜合能力訓(xùn)練過(guò)程。基于工作過(guò)程劃分學(xué)習(xí)情境本課程依據(jù)載體（即：學(xué)校旁邊正在興建的東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)）的工作過(guò)程設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境。東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程：開(kāi)發(fā)商方：開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)方案準(zhǔn)備→招標(biāo)文件編制→招標(biāo)公告、邀請(qǐng)書(shū)及資格預(yù)審公告→組織現(xiàn)場(chǎng)勘探及標(biāo)前會(huì)議→組織開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、評(píng)標(biāo)→組織物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式。物業(yè)公司方：物業(yè)公司進(jìn)行東原D7區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)準(zhǔn)備→查閱開(kāi)發(fā)商招標(biāo)公告、邀請(qǐng)書(shū)及資格預(yù)審公告→召開(kāi)投標(biāo)會(huì)議決定投標(biāo)→參加現(xiàn)場(chǎng)勘探及標(biāo)前會(huì)議→按要求制作投標(biāo)文件→參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯→參加物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式。由此，設(shè)計(jì)出六個(gè)學(xué)習(xí)情境：第一，物業(yè)管理招標(biāo)備案材料；第二，物業(yè)管理招標(biāo)資格預(yù)審；第三，物業(yè)管理標(biāo)前會(huì)議；第四，物業(yè)管理投標(biāo)文件；第五，物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)及答辯；第六，前期物業(yè)管理合同簽約儀式。行動(dòng)導(dǎo)向設(shè)計(jì)由于物業(yè)管理招投標(biāo)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面（開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理招標(biāo)即對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)），學(xué)生在先修課程中已了解開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)公司的角色特征，故本課程將全班學(xué)生分組，一部分擔(dān)任開(kāi)發(fā)商角色（每組作為不同開(kāi)發(fā)商制作招標(biāo)文件，然后競(jìng)選優(yōu)勝者作為惟一開(kāi)發(fā)商），另一部分擔(dān)任物業(yè)服務(wù)公司角色（將四組學(xué)生作為四個(gè)物業(yè)服務(wù)公司參與競(jìng)標(biāo)），展開(kāi)東原D7區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。每位同學(xué)都會(huì)在物業(yè)管理招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)中有一個(gè)具體的工作崗位角色，比如開(kāi)發(fā)商工程監(jiān)理、開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商前臺(tái)秘書(shū)、物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目工程服務(wù)主管、客戶(hù)服務(wù)主管、安防服務(wù)主管、保潔綠化服務(wù)主管等。每位同學(xué)都將以該工作崗位職責(zé)去全力參與招投標(biāo)工作，以任務(wù)、行動(dòng)引領(lǐng)該課程的學(xué)習(xí)。

學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)方式

針對(duì)本課程的特點(diǎn)，對(duì)學(xué)生的考核評(píng)價(jià)建議采用以下組合方式：標(biāo)書(shū)制作得分因?yàn)槲飿I(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)文件的制作技術(shù)含量很高，能考查學(xué)生的細(xì)心、耐心及標(biāo)書(shū)制作技巧，以及文字寫(xiě)作能力。而且因?yàn)闃?biāo)書(shū)工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學(xué)生團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力及組織能力?，F(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)得分因?yàn)樵谖飿I(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程中，有很多現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)的時(shí)候，同學(xué)們作為開(kāi)發(fā)商角色或者作為物業(yè)服務(wù)公司角色，都全程以行動(dòng)導(dǎo)向進(jìn)行學(xué)習(xí)，在此過(guò)程中能體現(xiàn)他們的學(xué)習(xí)參與態(tài)度及能力提升情況。發(fā)言人得分因?yàn)槲飿I(yè)管理招投標(biāo)有幾個(gè)場(chǎng)合需要個(gè)人代表集體，充當(dāng)發(fā)言人，能獨(dú)擋一面完成任務(wù)，比如標(biāo)前會(huì)議時(shí)、開(kāi)標(biāo)答辯時(shí)，需要參與者能具備相關(guān)素質(zhì)能力進(jìn)行發(fā)言。

摘要：加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作要堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、多種模式、分類(lèi)管理、市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持的基本原則。主要措施是加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管，建立老舊住宅小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，提高業(yè)主自治能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；基本原則；措施

一、加強(qiáng)物業(yè)管理的基本原則

為提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，打造品質(zhì)城市，要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作?？傮w目標(biāo)是建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調(diào)”的“市、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）”三級(jí)物業(yè)管理工作體系，強(qiáng)化物業(yè)管理各方主體責(zé)任，有序推進(jìn)住宅小區(qū)、商務(wù)樓宇等規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，著力解決群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)和部門(mén)監(jiān)管中的“短板”問(wèn)題，全面提升物業(yè)管理整體服務(wù)水平。要堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、多種模式、分類(lèi)管理、市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持的基本原則。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理就是建立健全市級(jí)主管部門(mén)監(jiān)督管理、屬地鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)、社區(qū)（村）協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門(mén)密切配合，上下整體聯(lián)動(dòng)、社會(huì)齊抓共管的工作機(jī)制。充分發(fā)揮屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）和業(yè)主自治組織的作用，增強(qiáng)物業(yè)管理工作合力。多種模式、分類(lèi)管理就是根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、小微型小區(qū)、商務(wù)樓宇、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等運(yùn)行管理的不同情況，實(shí)施多種模式的分類(lèi)管理。市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持就是進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，通過(guò)扶優(yōu)扶強(qiáng)，提高物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化水平，鼓勵(lì)骨干物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)集約化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展[1]。對(duì)因環(huán)境條件限制，難以實(shí)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的住宅小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理的主要措施

（一）加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理。1.落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)和交付聯(lián)合指導(dǎo)制度。將物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)管理納入商品房交付備案管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、分戶(hù)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)工作創(chuàng)造有利條件。建立項(xiàng)目交付前聯(lián)合指導(dǎo)制度，由住建部門(mén)組織屬地鎮(zhèn)（街道）、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展交付前集中指導(dǎo)工作。2.優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)招投標(biāo)前，以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，支付前期物業(yè)服務(wù)開(kāi)辦費(fèi)（開(kāi)辦費(fèi)用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護(hù)等設(shè)施設(shè)備及籌建人員經(jīng)費(fèi)，不含物業(yè)辦公用房裝修費(fèi)用，物業(yè)辦公用房由建設(shè)單位裝修后移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)代收、代管，通過(guò)代管機(jī)制督促、指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的各項(xiàng)約定[2]。3.強(qiáng)化停車(chē)設(shè)施建設(shè)及管理。住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要。住宅小區(qū)竣工交付滿(mǎn)2年且尚未出售、附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主招租。合理設(shè)定停車(chē)服務(wù)費(fèi)，提高地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用率，減輕地面停車(chē)壓力。積極推廣智能化停車(chē)設(shè)施在住宅小區(qū)的應(yīng)用，合理規(guī)劃設(shè)置充電樁和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地。4.建立維修資金應(yīng)急使用工作機(jī)制。物業(yè)項(xiàng)目共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后，發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具故障檢測(cè)報(bào)告或經(jīng)屬地鎮(zhèn)（街道）等相關(guān)單位證明的，可申請(qǐng)使用應(yīng)急物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，無(wú)需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。5.創(chuàng)新電梯安全管理方式。建立健全住宅電梯物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)電梯運(yùn)行和維保實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)筑以市場(chǎng)力量為基礎(chǔ)的矛盾糾紛解決新機(jī)制，保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。

（二）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管。1．通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為。新建住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，應(yīng)當(dāng)按照住建部門(mén)制定的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實(shí)履行職責(zé)。承接物業(yè)項(xiàng)目（前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目除外）后，業(yè)委會(huì)可向物業(yè)企業(yè)預(yù)收該項(xiàng)目不超過(guò)1個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，作為物業(yè)服務(wù)履約保證金。提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責(zé)任人；向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，制止物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。同時(shí)履行社會(huì)責(zé)任，配合做好生活垃圾分類(lèi)的有關(guān)工作。3.依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則，依照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)透明度。研究制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確管理形式和費(fèi)用構(gòu)成，鼓勵(lì)規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)公共收益賬戶(hù)，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示收支明細(xì)。4.強(qiáng)化物業(yè)管理日?？己酥贫?。住建部門(mén)要完善《物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》，強(qiáng)化考核結(jié)果的運(yùn)用，增加考核扣分后的約談、誠(chéng)信證明開(kāi)具等內(nèi)容，對(duì)考核較差、檢查整改不落實(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要取消和限制其物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入資格，并建議業(yè)委會(huì)按規(guī)定程序予以解聘。5.穩(wěn)步推進(jìn)行業(yè)信用體系建設(shè)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勁哲指出：要嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、認(rèn)定、公開(kāi)、評(píng)分和使用等工作，加強(qiáng)與各職能部門(mén)、屬地鎮(zhèn)（街道）的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。6.規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目退管管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定做好服務(wù)工作，提高業(yè)主滿(mǎn)意率和收費(fèi)率，減少退管現(xiàn)象。退管時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理暫行辦法》的規(guī)定，及時(shí)報(bào)告屬地鎮(zhèn)（街道）和住建部門(mén)，實(shí)施退管程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)須按“維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡”的原則，確保符合退管程序，并在鎮(zhèn)（街道）的監(jiān)督管理下，做好項(xiàng)目清算和資金、設(shè)施設(shè)備移交等工作。鎮(zhèn)（街道）應(yīng)加強(qiáng)退管管理工作，及時(shí)制定物業(yè)管理項(xiàng)目退管應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)范做好退管、移交工作，并在退管后至新物業(yè)選聘到位前的過(guò)渡期內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。住建部門(mén)應(yīng)做好項(xiàng)目退出管理過(guò)程中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

一、高層建筑物業(yè)管理消防安全存在的問(wèn)題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國(guó)消防法》履行消防安全職責(zé),則該樓物業(yè)管理的消防安全評(píng)估系數(shù)將大大地提高。而實(shí)際上,高層建筑在竣工驗(yàn)收投入使用后,消防安全后續(xù)任務(wù)仍然艱巨,情況不容樂(lè)觀,主要存在以下問(wèn)題。

(1)消防設(shè)施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過(guò)程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)消火栓箱內(nèi)水槍、水帶缺失,逃生面具沒(méi)有的情況,有的樓內(nèi)滅火器、應(yīng)急燈等消防器材越用越少。

(2)自動(dòng)消防設(shè)施故障、損壞甚至停用。火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)滅火系統(tǒng)是一幢高層建筑中消防安全系統(tǒng)的核心部分,由于前期工程質(zhì)量原因或者后期維護(hù)保養(yǎng)不到位或者維修經(jīng)費(fèi)跟不上,常常導(dǎo)致高層建筑投入使用后,不過(guò)幾年自動(dòng)消防設(shè)施就發(fā)生故障甚至停用,起不到保護(hù)大樓的作用。

(3)原有的防火分區(qū)被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個(gè)別業(yè)主為了實(shí)現(xiàn)自身的使用需要,不聽(tīng)從物業(yè)管理,擅自拆除原有防火門(mén),或在公共通道上安裝防盜門(mén),致使火災(zāi)危險(xiǎn)性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業(yè)管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發(fā)生火災(zāi),疏散出口嚴(yán)重不足。

(4)為了增加收入和解決停車(chē)位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車(chē)道被占用。發(fā)生火災(zāi)的情況下,勢(shì)必影響消防車(chē)輛救援,且高空墜物很容易引發(fā)次生災(zāi)害。

(5)在工作檢查過(guò)程中,還發(fā)現(xiàn)消防控制室工作人員無(wú)證上崗,文化程度不高,不會(huì)操作使用自動(dòng)消防設(shè)施,更談不上對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按期進(jìn)行功能測(cè)試。為了防止發(fā)生誤動(dòng)作,一般將操作系統(tǒng)完全置于手動(dòng)狀態(tài),在缺乏應(yīng)急處置管理措施的情況下,幾百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè)。