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摘要：在低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)公司面臨很多發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，本文首先對中小房地產(chǎn)公司運(yùn)營特點(diǎn)進(jìn)行介紹，然后對中小房地產(chǎn)公司運(yùn)營難點(diǎn)進(jìn)行了分析，并對低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)公司運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型發(fā)展對策進(jìn)行詳細(xì)探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營風(fēng)險；轉(zhuǎn)型發(fā)展

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)越來越成熟，傳統(tǒng)的暴力上漲模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前發(fā)展需要。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，中小型房地產(chǎn)公司為了不斷發(fā)展進(jìn)步，必須積極探索新的運(yùn)營模式，迎合時展需要，明確消費(fèi)者需求，充分帶動房地產(chǎn)銷售，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)運(yùn)營難度較大

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量會直接影響企業(yè)發(fā)展水平，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對于房地產(chǎn)消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品落實(shí)難度較大。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)和運(yùn)營過程中，需要應(yīng)用較大成本，在運(yùn)營過程中所需經(jīng)濟(jì)效益也比較高，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，必須采用多種成本控制方式。在房地產(chǎn)運(yùn)營過程中，主要采用預(yù)售和信托兩種方式，對此，房地產(chǎn)行業(yè)要求具有較強(qiáng)運(yùn)營模式，同時還必須提升市場公信力。除此以外，還需要注意的是，隨著國家政策的變化，房屋價格也會發(fā)生一定的波動，房地產(chǎn)行業(yè)必須根據(jù)政策情況及時調(diào)整產(chǎn)品價格，因此，房地產(chǎn)經(jīng)營難度比較大。

2.房地產(chǎn)建設(shè)資金量大

房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)周期比較長，在此過程中，可能會產(chǎn)生很多因素，對房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)和企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生不良影響，比如，建設(shè)資金問題就是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)和運(yùn)營過程中，需要耗費(fèi)大量的資金，而且收益效率比較高。如果房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比較高，則會面臨的風(fēng)險因素也比較大，除此以外，國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及消費(fèi)者的消費(fèi)心理，也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定的影響。

3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)

在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人們的生活質(zhì)量方面發(fā)揮著十分重要的作用。對此，對于房地產(chǎn)行業(yè)，需要合理應(yīng)用國家政策，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)整和控制，這樣不僅能夠提升居民生活品質(zhì)，而且還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、中小房地產(chǎn)公司發(fā)展難點(diǎn)

1.市場競爭加劇

近年來，房地產(chǎn)市場異?；鸨?，土地拍賣市場競爭越來越激烈，土地拍賣價格越來越高，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，尤其是中小型房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，由此可見，房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈。

2.企業(yè)資金募集難度增加

現(xiàn)如今，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度逐漸提升，企業(yè)募集所得資金不能夠被應(yīng)用于土地購置方面，只限定房地產(chǎn)行業(yè)將其應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中。對于企業(yè)募集所得資金，只能夠應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)中，不可以應(yīng)用于償還銀行貸款。除此以外，房地產(chǎn)且融資渠道也被全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)嗲款難度逐漸提升，資金籌集難度增加。單一的融資結(jié)構(gòu)，已無法滿足企業(yè)需求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間縮小

在大型房地產(chǎn)企業(yè)的影響下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被壓縮，部分企業(yè)為了提升市場競爭力，將市場開拓至外省，比如三線城市和四線城市。但是，由于對于當(dāng)?shù)氐氖袌霭l(fā)展現(xiàn)狀并不熟悉、資金短缺、經(jīng)營管理不當(dāng)，就會造成企業(yè)市場銷售受到阻礙。

4.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃不明確

現(xiàn)如今，在部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，主要采用領(lǐng)導(dǎo)管理制度，管理復(fù)讀比較大，管理崗位職責(zé)不清，管理形式過于粗放，對于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、行業(yè)現(xiàn)狀等沒有進(jìn)行綜合分析，因此，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)性不足?，F(xiàn)如今，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理思想比較落后，僅僅將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略作為短期盈利項(xiàng)目，沒有從企業(yè)發(fā)展長遠(yuǎn)角度出發(fā)。另外，在房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)過程中，沒有綜合考慮土地資源、資金資源等問題，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法對市場資源進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，這樣就會對企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重的不良影響。

5.企業(yè)產(chǎn)品缺乏競爭力

現(xiàn)如今，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的質(zhì)量管理和保證體系，沒有通過ISO9000系列，生產(chǎn)方式和管理方式并不規(guī)范，這樣就會造成產(chǎn)品質(zhì)量不符合規(guī)范。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程中，先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備和材料的應(yīng)用力度不足，這樣就會造成在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，資源消耗量比較大，能耗較多，污染問題嚴(yán)重。

三、低碳經(jīng)濟(jì)下中小房地產(chǎn)公司運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型

1.提升房地產(chǎn)運(yùn)營水平

（1）創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷理念在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新營銷理念，實(shí)現(xiàn)全面營銷，同時，在地產(chǎn)營銷方面，需要注意以消費(fèi)者為中心。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售過程中，不僅需要重視提升產(chǎn)品質(zhì)量和價格，同時，還應(yīng)該保證房地產(chǎn)銷售滿足消費(fèi)者實(shí)際需要，這樣才能夠提升市場競爭力。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該留意到消費(fèi)者的實(shí)際需要，結(jié)合消費(fèi)者需要準(zhǔn)確定位市場，促進(jìn)業(yè)績水平的提升。（2）采用體驗(yàn)營銷新方式在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，通過應(yīng)用體驗(yàn)營銷方式，可以創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)遇。在具體的實(shí)施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要明確消費(fèi)者實(shí)際需要，對消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行分析，以期滿足消費(fèi)者的預(yù)期需要。另外，還需要注意的是，體驗(yàn)消費(fèi)并不是但階段的，而是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中。

2.實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

（1）促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新：第一，對單一產(chǎn)品和單一項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方式進(jìn)行創(chuàng)新，比如戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、圍墻設(shè)計(jì)等；第二，對產(chǎn)品線進(jìn)行創(chuàng)新，比如由萬達(dá)推出的“萬達(dá)城”以及由萬科退出的“幸福系”。通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，能夠有效提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。（2）促進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。現(xiàn)如今，在房地產(chǎn)市場中，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了多條產(chǎn)品線，并且有成熟的產(chǎn)品系列，同時，在不同城市和產(chǎn)品項(xiàng)目方面進(jìn)行開發(fā)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始朝向產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，通過開發(fā)產(chǎn)品線，能夠?qū)崿F(xiàn)成本的快速周轉(zhuǎn)，提升企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效益。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

在國家政策的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)對于政策的預(yù)見性比較差，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，容易產(chǎn)生資金短缺問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該促進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升生產(chǎn)經(jīng)營抗風(fēng)險能力，提升市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營利潤的增加。比如，對于下游產(chǎn)業(yè)，可以進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域，而對于上游產(chǎn)業(yè)，則可以進(jìn)入建筑總承包領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展?，F(xiàn)如今，消費(fèi)者在購房方面，越來越重視房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量以及產(chǎn)品的配置和服務(wù)，通過加強(qiáng)物業(yè)管理，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期、穩(wěn)定的利潤，對此，房地產(chǎn)可以也可以大力發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，降低行業(yè)風(fēng)險。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝向城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展

隨著改革的不斷深入，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很多發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對此，企業(yè)自身也應(yīng)該加強(qiáng)改革發(fā)展，提升市場競爭力。比如，新時期，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，對此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以積極創(chuàng)新產(chǎn)品建設(shè)技術(shù)，應(yīng)用先進(jìn)的建設(shè)技術(shù)。除此以外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以將建設(shè)特色城鎮(zhèn)作為發(fā)展目標(biāo)，在城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，積極尋找有價值的信息，并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)建設(shè)過程中，不僅能夠促進(jìn)新型城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，同時，還能夠促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益的提升。

5.推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝向旅游地產(chǎn)發(fā)展

人們越來越重視生活質(zhì)量，這將帶動旅游行業(yè)的迅速發(fā)展。隨著旅游行業(yè)的快速發(fā)展，休閑場所需求量也逐漸增加，因此，旅游行業(yè)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的發(fā)展機(jī)遇。旅游地產(chǎn)又被成為游樂地產(chǎn)，有三種類型，即旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)以及旅游度假地產(chǎn)。在未來的發(fā)展過程中，我國旅游行業(yè)將持續(xù)快速增長，因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以將發(fā)展方向轉(zhuǎn)為旅游地產(chǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，新時期，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對此，中小房地產(chǎn)公司必須緊跟時展步伐，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的運(yùn)營模式，這樣才能夠促進(jìn)市場競爭力的提升，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者:王官波 單位:重慶市重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷辦公室下屬物業(yè)資產(chǎn)管理公司