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【摘要】目前，我國經濟正開始走向一個新的時代，“房住不炒”的定位決定了未來房地產行業的發展方向，政策的改變影響著房地產項目的投融資決策。論文理論聯系實際，為房地產項目前期咨詢提供科學參考依據。
1引言
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業[1]。房地產項目財務評價，是房地產項目可行性研究的重要組成部分，也是房地產項目投融資決策科學化的重要手段。目前，房地產項目財務評價的參考依據主要是《房地產開發項目經濟評價方法》（建標〔2000〕205號），該方法由建設部于2000年頒布，年代較久遠，且后期一直未進行相應的修編，其適用性有一定的限制。隨著政策的不斷變化，房地產項目財務評價也出現了許多新的特點，通過對貴州省某市CL地塊房地產項目的可行性研究發現，新時期房地產項目財務評價有更多的關注點值得重視，只有理論聯系實際，才能更好地為房地產項目投融資決策提供科學的參考依據。
2概述
房地產業的可持續發展對居民的生活有重大影響，保持房地產市場穩定是對宏觀經濟平穩健康發展的重要保障。近年來，國家頒布了一系列的房地產調控政策，如“新國八條”“新國五條”“新國十條”等。2017年，同志提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，更加堅定了“一城一策、因城施策、城市政府主體責任”的房地產市場長效調控機制，使房地產行業發展平穩。房地產業受宏觀政策調控影響較大，同時也與當年度的入市規模、銷控手段、棚戶區改造、保障房建設等因素密切相關，具有一定的周期性和波動性。據了解，我國居民對住房的需求大部分是剛性需求，其次才是投資需求，因此，我國的房地產行業仍然具有較大的市場潛力。為了引導房地產業的健康發展，減少房地產開發投資的盲目性，提高房地產項目的投資水平及融資能力，對房地產項目進行前期咨詢至關重要，而可行性研究正是項目前期咨詢的重要環節。房地產項目的可行性研究一般采取定性和定量分析相結合的方式。定性分析包括市場分析、工程建設方案、節能環保分析等；定量分析包括投資估算、財務評價、風險分析等。在房地產項目實施前，應對項目進行完整科學的可行性研究，才能做出正確的投融資決策。
3財務評價在房地產項目前期咨詢中的重要性
財務評價是科學、系統地評判項目投資可行的重要方法，房地產開發項目投資時限長、涉及業態多以及資金需求量大，財務評價作為房地產項目投融資決策的重要支撐、金融機構授信的重要依據、企業制定資金計劃的重要參考和項目立項的重要條件，在房地產項目可行性研究中發揮著重要作用，其結論能夠直接指導投資人的決策，決定是否進一步推進該項目，是否對該項目進行投資，為投資決策、融資決策及銀行審貸等提供依據。同時，結合實際案例研究房地產項目的財務評價體系，對未來房地產行業類似項目的投融資決策能提供參考價值。
4新時期房地產項目財務評價的特點
4.1注重靜態分析與動態分析相結合的原則
房地產項目財務評價應遵循動態分析為主，靜態分析為輔的原則。對于房地產項目，考慮資金的時間價值能夠更為科學合理地反映項目投資的回收能力。在指標選取上，可以考慮動態投資回收期、銷售毛利率、銷售凈利率、資產負債率等能夠體現房地產項目特點的指標，這樣更能體現財務評價的價值。
4.2注重基礎數據的選取和分析
房地產項目財務評價的基本數據包括項目計算期、基準財務內部收益率、借款利率、租售價格等。確定基礎數據時，要結合項目租售特點和市場條件，合理判斷。
4.3注重營改增后稅金及附加的處理
營改增后，房地產項目財務報表形式產生了相應的變化，由于增值稅是價內稅，在編制過程中要根據價格含稅與否適時調整相關財務報表，明確銷項稅、進項稅、可抵扣固定資產進項稅、實際抵扣進項稅、未抵扣稅額等數據。關于增值稅遞延抵扣國家稅務總局已明文規定，可抵扣的固定資產進項稅在運營期逐年抵扣，直至扣完為止。城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等以增值稅為基礎計取，另外，房地產項目還應考慮印花稅、土地使用稅、房產稅等其他交易稅費。
4.4注重不同業態財務數據的整合
房地產項目涉及住宅、商業、辦公、配套公建等業態以及出售、出租、自營等運營模式，有些房地產項目在計算期末還會考慮出租轉出售，這就需要在財務報表的編制過程中，針對不同的業態及運營模式進行相應的處理，出售和出租部分結轉為經營成本，自營部分進行折舊和攤銷等。
5案例分析
貴州省某市CL地塊房地產項目總用地面積43768.49m2，總建筑面積171878.46m2，業態包括住宅、商業、配套設施、地下車庫等，容積率為2.80，建筑密度30.84%，綠地率30%，停車位1320個，項目總投資77393.50萬元。該項目的財務評價結合項目區位、市場分析、投資估算等開展（見表1），貸款利率按照4.9%計，基準收益率按行業平均收益率12%（稅前）、10%（稅后）考慮，計算期為4年（其中建設期2年），采取全部銷售的運營模式，預售價格按照市場比較法確定。通過緊抓目前政策的變化，并結合新時期財務評價的特點，得出該項目財務可行。在項目運營過程中，要特別關注市場變化，加大市場營銷力度，拓展市場，保證項目銷售價格水平，節約成本，以促進項目的可持續性發展。
6結語
近年來，房地產市場政策變化較大，投融資模式復雜，在項目前期決策階段，財務數據的準確性直接影響投資決策。結合新時期特點適時調整財務報表，計算完整的財務指標，可為房地產建設項目可行性研究提供科學依據。
【參考文獻】
【1】沈建忠.房地產基本制度與政策[M].北京:中國建筑工業出版社,2005.
【2】方穎.房地產項目投融資決策研究———以Y地塊為例[J].企業改革與管理,2019(10):40-41.
作者:徐翼 單位:貴州省建筑設計研究院有限責任公司
