摘  要：針對房地產開發企業的經營特點，提出了土地增值稅相應的納稅方法，在遵循稅法與企業會計準則的前提下，結合稅法的優惠政策，通過對房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃方法進行分析，以達到納稅籌劃的效果。本文通過稅收方案的比較，選擇稅負較輕的方案，減少納稅人的現金支出，有利于納稅人增強競爭力，從而實現長遠發展。

關鍵詞：房地產開發企業     土地增值稅      納稅籌劃

        納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。

        一、開發方式的納稅籌劃

        1、以房地產進行投資聯營

        對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

        2、合作建房

摘要：房屋交易網簽備案可體現政府公信力、約束中介行為、規避“一房多賣”問題，由此可見房屋交易網簽備案對規避交易風險有利。同時，房屋交易網簽備案對調控房地產市場、加強房地產市場監管有利。我們可推廣、落實房屋交易網簽備案，以推動房地產市場健康發展。

關鍵詞：房屋交易網簽備案；房地產市場；作用

0引言

由于購房人對交易風險認知不全面，房地產交易中可能“一房多賣”、“陰陽合同”、交易合同不明確等問題[1]。在房地產行業發展的同時，我國政府部門對房地產市場的管理力度逐漸加強，且采取多種措施以預防交易風險。《住建部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號），是國務院同意頒發的文件，其中指出我國需落實房屋買賣合同網簽備案機制，保證網簽備案業務流程規范性。

1房屋網簽備案對防范交易風險的意義

部分購房者認為買房需要經過看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過程，其認為網簽與備案是同一項工作。房地產交易雙方通過網絡簽訂房屋買賣合同即網簽；房屋買賣合同簽訂完畢后，由房產管理部門公示房屋買賣合同信息的過程即備案。房屋網簽備案對防范交易風險的意義主要為以下幾方面：

1.1房屋交易網簽備案將體現政府公信力

摘要:當前我國經濟下行壓力較大，國家對房地產行業出臺了不少調控政策，抑制房地產企業開發產品的銷售價格，使得房地產企業經營面臨著巨大的壓力，繳納稅款作為房地產企業一項重要支出，也得到了重視，越來越多的房地產企業進行稅收籌劃。房地產企業的稅款計算一般是在會計核算的基礎上進行調整，研究新會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響，歸納出房地產企業納稅籌劃原則，從土地增值稅和企業所得稅兩方面提出納稅籌劃的思路。

關鍵詞:新會計準則；房地產企業；稅收籌劃

財政部《企業會計準則第14號—收入》通知要求，在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業，自2020年1月1日起施行；執行企業會計準則的非上市企業，自2021年1月1日起施行。這一會計準則的出臺對房地產行業的收入確認產生了重大的影響。舊會計準則規定，收入確認時點是以風險報酬發生轉移為依據，這就導致房地產企業銷售的開發產品確認收入都較滯后。《企業會計準則第14號—收入》規定，收入的確認是以控制權發生轉移為確認時點。依據這一規定，房地產企業銷售開發產品的收入確認時點會較以往提前。這就要求房地產企業應做好合理的稅收籌劃，合法節稅。本文首先研究了新會計準則對房地產企業稅收的影響，其次闡述了房地產企業進行稅收籌劃應遵循的原則，最后分析房地產企業進行稅收籌劃的思路。

一、新會計準則對房地產企業稅收的影響

新會計準則對房地產企業的企業所得稅和土地增值稅等稅種產生了很大的影響，具體表現在以下幾方面。

（一）新會計準則完善了投資性房地產的后續計量，影響房地產企業企業所得稅。新會計準則引入公允價值計量法，完善了投資性房地產后續計量模式。之前投資性房地產后續計量模式主要采用歷史成本法，反映的是過去的信息，而公允價值計量彌補了這一缺陷。公允價值計量更能反映當時房地產的價值，有利于投資者依據其價值作出正確的決策。新會計準則增加公允價值計量模式，對房地產企業稅收的影響主要體現在企業所得稅方面。采用歷史成本法核算，每月需計提折舊（攤銷）并計入管理費用等科目，管理費用等科目直接影響企業的利潤，進而影響企業所得稅的計算，而公允價值模式下則不需要對投資性房地產計提折舊（攤銷）。

（二）新會計準則重新規定了借款費用的會計處理，影響房地產企業的企業所得稅和土地增值稅。財政部的《企業會計準則第17號—借款費用》規定，若是房地產公司存在長期未開發的土地，而由于購置這些未開發的土地所借的款項產生的利息，不能按照資本化核算，而是應費用化核算，費用化核算需要計入財務費用科目，影響了房地產企業的所得稅。除此之外，還影響房地產企業土地增值稅。

一、土地權利與反公地悲劇

1．反公地悲劇的基本思想

黑勒（MichaelA．Heller，1998）首先提出了反公地悲劇分析框架，他把反公地悲劇定義為多重所有者都賦予了排除其他人使用稀缺資源的權利，并且沒有一個人具有有效的優先使用權，當有太多的所有者持有這種排他權時，資源易于低度使用的一種經濟現象。黑勒通過考察俄羅斯轉軌時期的經濟發現了這一現象，在莫斯科路邊攤和簡易商棚熙熙攘攘，生意紅火而正式商鋪或商場卻大量空置。通過大量的案例研究，黑勒揭示出商場空置的原因是：商場的權利分布不是呈束狀而是呈水平狀，賣的權利、出租的權利、獲得銷售收入的權利、獲得租賃收入的權利、決定使用的權利、占有的權利等都由不同的多重的機構所有，多個權利人具有相同或者相似的權利，商場的所有者、使用者、各級經濟計劃的執行者、各類管制者等都能阻止其他權利持有者有效使用商鋪。這種反公地悲劇可以通過市場交易逐漸使權利整合而解決，但受到高昂的交易成本制約。反公地悲劇是一個體制問題，可以通過體制變革來解決。隨后，黑勒運用反公地悲劇模型分析了生化研究領域專利權的過度保護問題并進一步完善模型，由于科學領域的相互聯系，許多有大量交叉重疊的技術發明由多個專利人持有，當使用者需要獲得多種專利投入去創造單一的有益產品時存在復雜的障礙，即反公地悲劇［8］。一項醫藥產品的開發往往需要同時購買內容交叉的多項專利，從而大大推高了醫藥開發的成本，一方面導致了新藥品往往價格昂貴，另一面直接阻礙了產品研發。布坎南等（JamesM．Buchanan，YongJ．Yoon，2000）進一步完善了反公地悲劇模型并用數學公式與幾何圖形加以形式化，他們比較了公地與反公地，發現了二者基本邏輯的對稱性。公地模型中，個人或企業通過增加投入到公共資源，減少了所有其他人投入的生產率和每個人的租金，而在反公地模型中擁有排他權的個人或企業通過減少投入（通過價格）到公共機構，減少了其他也執行潛在排他權的可利用租金，二者都是一種外部不經濟。FrancescoParisi，NorbertS?chulz，BenDepoorter（2000）在布坎南等人的基礎上進一步探討了公地悲劇與反公地悲劇問題產權的二元性，認為公地與反公地悲劇是偏離統一產權的對稱性的結構性的后果，是使用權與排他權不一致的后果，都是來自于多個所有者使用共同資源的私人和社會激勵的失調。至此，反公地悲劇的分析框架已基本成熟。首先，從現象來看，反公地悲劇表現為資源的不充分利用，而資源并非無主之物；其次，從經濟本質上講，反公地悲劇是私人激勵與社會激勵失調產生的外部不經濟，是外部效應產生的低效率；最后，反公地悲劇出現即產生外部不經濟的原因是權利配置不合理導致的使用權與排他權的沖突。

2．農村土地利用中的反公地悲劇

中國農村存在三種形態的土地資源浪費，其一，空間形態上的農村空心化，外擴內空，廢棄危房和閑置空房大量存在，導致農村建房占地太多，土地不能充分利用；其二，中國局部農村仍然存在耕地拋荒現象，不少地區農業勞動者以婦女和老人為主，農業的勞動投入和資本投入不足，農地粗放經營，因而，農地尚未充分利用；其三，農村土地尚未充分開發，荒坡、荒嶺，耕地區域的邊邊角角及門前屋后的零星土地等可開發、可利用的閑置土地依然大量存在。三種形態的土地資源浪費均為土地的不充分利用，且在法律上浪費的土地都有相應的所有權主體，符合反公地悲劇的表現形態，是否屬于反公地悲劇我們需要進一步分析其經濟本質及外部不經濟產生的原因。農村建房占地，建新不拆舊等導致了土地浪費。但從農戶的角度來看，農戶建房選址向交通沿線靠攏，有利于更充分地利用公共產品和分享公共服務。而村內舊房不拆一方面因為舊房離農地較近，能夠作為農業生產的據點，舊房仍具有一定的使用價值，另一方面可以節約拆遷成本，且能通過實際占有獲得未來可能的土地收益。因此，導致農戶的個體決策偏離社會最優決策，從經濟本質來說是私人激勵與社會激勵失調導致的外部不經濟。中國土地管理法規定一戶只能擁有一處宅基地，這種一戶兩宅明顯違法，但這種違法由于沒有直接的受害者，因而過分依賴土地行政管理部門的監察去發現和處理，由于農村尚未有健全的土地登記制度，土地行政部門的信息能力十分有限，因而實際法律處理往往十分困難。導致這一違法現象普遍存在的根本原因在于農村土地所有者沒有獨立的土地利益，從而沒有檢舉和阻止這一土地違法行為的動力，使法律執行困難重重。農村住房建設本應適應經濟社會發展的需要，住房向交通沿線聚集有一定的合理性，但作為土地所有者的農民集體則無權調整農戶的承包地以適應這一要求，村內的空房、危房的拆遷、復墾能夠提高土地利用率，但土地主管部門、縣鄉政府、宅基地原主人、作為土地所有者的農民集體均有相應的排他性權利，土地整治、復墾收益的利益歸屬卻十分模糊，因而顯示出了土地排他性權利與使用權的沖突。總之，農村無規劃的建房占地導致的土地利用不充分是由于土地權利配置不合理導致的外部不經濟，屬于反公地悲劇。

農地拋荒和低效利用在大多數情形下仍然是農戶自愿選擇的行為，其核心是勞動投入和資本投入的激勵不足，即私人激勵與社會激勵的失調，農地拋荒理論上存在兩種解決方案：一是承包方通過轉包、出租、轉讓或由他人代耕等方式改變土地的實際使用權；二是發包方強制收回土地并通過承包、拍賣等方式交付他人耕種，但這兩種解決方式都依賴于清晰的土地權利配置，由于農地經濟價值的實現依賴于村組公共物品與公共服務的提供，發包方通過拒絕提供公共物品而實際享有一定的排他性權利，土地承包者并不能充分地享有轉包權，因而在實踐中承包地往往只能在本集體經濟組織內進行轉包、轉讓，而在同一集體經濟組織內農戶經濟具有同質性，面臨的經濟機會相似，一旦面臨農地收益過低導致的農地拋荒，往往并無實際的農地受讓者或承租者，對于土地的發包者來說，只有棄耕拋荒連續兩年，才有收回發包耕地的權利，因此在法律上也無法杜絕土地拋荒。在法律實踐中，連續拋荒兩年的界定十分復雜，土地承包者有土地承包合同的保護，而發包方收回承包地的強制力并無充足的法律保障，在農村集體經濟空洞化的背景下，農民集體本身并無可調度的勞動力甚至基本的生產資料，即使作為發包方的農民集體收回拋荒的土地，仍然面臨著轉讓和轉租的困境。概而言之，土地拋荒是農地權利配置不合理導致的一種土地資源浪費，屬于反公地悲劇。農地低效利用主要表現在農地由老人等機會成本較小的勞動力耕作，資本和勞動投入相對不足，解決此類問題仍然需要調整土地權利。首先，農地承包權的確定沒有適應經濟社會的發展，當前一旦擁有了農地承包權，實際使用耕地的機會成本幾近于無，農地具有經濟價值，過低成本甚至無成本的農地承包，使附著在農地上的經濟機會不能充分實現；其次，農地承包權初次分配強調其安全保障等社會功能，實際農地經營能力的差異無法充分考慮，使得土地高效利用過多地依賴于土地流轉；最后，法律雖然對棄耕、改變農地用途等有特別的規定，但忽略農地的經濟效益，農地利用僅以土地與勞動的簡單結合獲得基本生活資料為目標，即農業邊緣化趨勢并無任何法律上的抑制措施，因此，農地低效利用仍然是土地權利配置問題導致的反公地悲劇。農村未開發土地的閑置問題主要涉及到土地開發或整治由誰來進行，其收益如何分享等基本問題，只有權利清晰才能利益歸屬清晰，只有明確利益歸屬才能激勵利益相關者采取積極行動，歸根到底仍然是土地權利配置問題導致的反公地悲劇。作為土地所有者的農民集體并無完整的土地處置權，對未開發的土地也只能開發成農地或用作宅基地等，不能開發為非農用地，而未開發的土地往往屬于邊角地和劣質地，作為農地利用價值不高，同時土地整治要服從相應的土地規劃，一般由政府主導，農民集體作為土地所有者既無實際的處置權也無法充分分享土地整治利益，因此，往往以未開發的形式保留未來土地經濟機會。總之，三種形態的土地資源浪費都是土地權利配置不合理所導致的反公地悲劇。

二、土地權利視角下的農村空心化原因

摘要：契稅是一種財產轉移稅，是銷售企業在對外擴張過程中，作為財產承受方主要繳納的稅種之一。正確認識契稅納稅范圍，準確計算契稅，合理利用稅收相關法律政策對契稅進行納稅籌劃，是銷售企業財務人員必須關注的一個問題。

關鍵詞：契稅；案例分析；納稅籌劃思路

一、了解契稅的概念

根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規定契稅是以境內轉移土地、房屋權屬的行為為征稅對象，向以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的承受方征收的一種稅。征稅依據是土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，既包括承受方應交付的貨幣、實物，也包括無形資產或者其他經濟利益。契稅是一種財產轉移稅，在土地、房屋權屬交易的發生地，不管是任何人或任何單位，只要土地、房屋所有權屬發生轉移，都要依法納稅。

二、契稅案例分析

某銷售公司預擴大在新城區成品油市場的占有率，在2017年6月30日召開經理辦公會議，經過討論后各分管部門經理給出了五種不同的方案，針對這五種方案，總經理讓財務科小劉把每種方案所涉及的契稅測算一下。假設銷售公司所在地的契稅征收率為3%。方案一、直接購買新城區內B公司蒙恒加油站，預計轉讓價格為900萬元。該加油站為B公司2016年5月31日取得，購置成本為600萬元，B公司、銷售公司均為增值稅一般納稅人，選擇一般計稅方法。銷售公司應繳納契稅計算如下：B公司應向國稅部門申報的增值稅銷項稅額=900/（1+11%）*11%=89.19萬元銷售公司契稅成交價格為900-89.19=810.81萬元銷售公司繳納契稅=810.81*3%=24.32萬元《契稅暫行條例實施細則》第九條規定，契稅是以成交價格，即指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。且根據《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅【2016】43號）規定，計征契稅的成交價格不含增值稅。這里指的增值稅是指納稅人申報的增值稅，而不是預繳的增值稅。方案二、以銷售公司閑置土地價值為600萬元置換B公司蒙恒加油站，銷售公司再給予B公司300萬元的現金補償。銷售公司應繳納契稅計算如下：銷售公司繳納契稅=300*3%=9萬元《契稅暫行條例實施細則》第十條規定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。案例中銷售公司與B公司之間的交易屬于不等價交換，銷售公司屬于多交付一方，則由銷售公司按多交付現金300萬元的3%計算繳納契稅。方案三、銷售公司以現金300萬元投資入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600萬元收購蒙恒加油站剩余股份，雙方簽署股權轉移書，并約定在股份轉讓一年后辦理土地等產權變更登記手續。

（一）銷售公司以現金300萬元投資入股，不產生契稅

一、房產品的定位與設計控制

國家宏觀調控政策的調整導致土地價值上升，房地產競爭非常激烈，為了實現利潤最大化，各房地產企業都把重點放在了成本控制上，而設計階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分，受到了地產企業的重點關注。設計階段作為投資控制效果的決定性階段，對房地產企業的競爭力、經濟效益等都有著十分重要的影響，然而或許是太急功近利，房地產企業設計階段成本控制有許多問題需要及時解決。我國房地產設計人員的技術已經達到國際化水平，但缺乏一定的經濟責任感，加之設計費用的收取標準沒有把經濟性列入考核范圍，致使設計人員忽視了設計過程中經濟的合理性；限額設計的施行存在著不穩定因素，導致設計變更情況的發生，而設計變更中有些問題得不到及時、妥善地解決。面對現存問題，必須加強管理，引進競爭機制，通過設計方案來選擇設計單位，保證招標過程的公正、公開、透明；實行設計獎懲制度，改變設計費用收取的辦法；強化經濟責任制，建立獎懲考核機制，嚴格控制設計變更程序，優化設計，保證其精度和深度。

二、控制開發企業的財務費用

隨著房地產企業競爭的加劇，要降低企業的開發成本和財務風險，增強企業競爭力和經濟效益，就必須充分利用現有資源，找尋降低財務費用合理有效的辦法。

（一）縮短策劃和報建時間

房地產項目是一個非常龐大而且復雜的工程，從土地使用權的獲得、到項目的完成和銷售會經歷很長時期，這段時間所花費的人力、財力、物力都較大，以一個6萬米的建筑體量為例，從市場調研、決策、招標、到施工圖的設計、審查、報建大約需要4個月左右的時間，可見工程之浩大以及其復雜性。由此看來，縮短前期策劃和報建階段的時間對于房地產項目開發的成本控制是非常有必要性的。通常來說，土地出讓信息的與正式拍賣之間會有幾個月的時間，開發商可以提前進行土地的分析研究和市場調研、策劃研究等，明確產品定位，設計初步規劃方案，如此一來，在獲取土地后就可以直接報建，大大縮短了時間，降低了資金的占用和財務費用。

（二）分期開發，加快款項回收

摘要：房地產開發行業能夠帶動上、下游100多個行業，同時其為解決勞務用工問題發揮了重要作用。近些年來，政府對于房地產開發企業的調控日漸增大。房地產開發企業為了應對市場、政策、法規等方面的壓力，不得不采取一些措施來降低自身的各項成本。對于房地產開發企業來說，許多稅種中土地增值稅籌劃是最具有技術含量，也是稅負率最高的稅種。鑒于此，許多房地產開發企業為了節約土增稅納稅成本，已經采取各種辦法來開展該稅種的稅收籌劃，，在開展該稅種的稅收籌劃過程中很容易出現納稅風險。納稅風險的出現，很可能使得企業被迫接受稅務機關的行政處罰，如行政罰款、滯納金、甚至是被處于刑責。新時期下，稅收征管愈發的嚴格。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。

一、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述

據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上。可以說，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述。土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義。有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。

一、現有土地制度是農村經濟發展的壁壘

1．現有的土地政策是土地所有權屬于國家，使用權分為國有和以村為單位的集體所有，現實運行中有不平等現象，不能體現大多數人的利益，尤其不能體現農民利益。因此隨著經濟的發展，土地政策走國家強力監管下的市場化道路，逐漸成為發展的必然方向。

2．宅基地審批政策過程中存在的問題。據了解，一方面，為了保護基本農田不被占用，當前國家給農村的宅基地指標很少，有的村每年只有五六百平方米，即兩三宗地。另一方面，確實迫切需要，又經過努力，仍然無法取得審批的農民，不外乎采取未批先占，強行建蓋，而土地監管上存有盲區，監管不到位。甚至出現了無證村，無證街，基本農田被擠占。

3．在城市買房可以付少量首付款，然后通過按揭購買，而在農村建房須全部資金。要貸款，只有小額信用貸款，金額小，時間短，一般是一年還款，民間借貸，利息高。在城市還可以用住房抵押，向銀行申請生產經營性貸款，而在農村，銀行不接受集體土地或以上房產的抵押，同樣花幾十萬，建蓋房屋后，成了真正意義上的“不動產”。

二、農村產權制度也制約著農村經濟的發展

現階段農村土地產權大體有：農田旱地承包權，集體土地承包權，荒山荒地承包權，集體土地租用及收益權，庫塘壩溝渠自來水管理及收益權等，由于多方原因，其中仍然存在一些問題，產權不清晰，權責不明確，矛盾糾紛爭議仍然存在，具體是因為歷史遺留的各村社間劃界不清，或多個部門多個單位（如國土、民政）經過多次劃界，其認定點和側重點不一樣，參照標準不同，使用的科學技術及設備不同；三四十年前很多荒山荒地無人管理，無土地使用權人耕種開發，地權及經濟林果權間利益及權屬難于劃分；農村土地承包者不是事實上的種植經營者；承包或買賣主體不合法，而經營者已經達多年事實上經營，在民間形成共識、默認。農村產權還有一個最大的問題，流轉不順暢。產權一旦取得，流轉出去很難，貨幣化很難，要轉向經營很難做到，并形成惡性循環，有時得終生固守。

三、貸款難，還款更難是制約農村經濟發展的又一障礙