摘要：目前，多數施工總承包企業與許多地產企業保持著戰略合作關系，承接著大量房地產建設項目，如世茂地產、恒大、碧桂園等。隨著房地產行業市場環境競爭的日益加大，行業信息逐步趨于透明化，購房者對住房品質越來越高，房地產企業的生存發展受到了更大的挑戰。為加快產出，減少資金占用，盡快實現利潤，“搶預售”“高周轉”“大穿插”成為目前各地產商的普遍手段；為保證交付品質，減少業主投訴，地產企業普遍實行第三方飛檢評估制度。在此形勢下，房地產項目的重要性合作方對施工總承包單位的管理能力提出了更高要求。如何做好這些房地產戰略客戶項目管理，實現高質量履約，從而維護與戰略客戶的可持續關系是亟需思考的問題。文章結合某地產項目管理中的相關經驗，以工期進度、技術質量、商務合約、安全文明等為切入點，進行管理經驗分享，以供交流。

關鍵詞：房地產；戰略客戶；工期進度；商務合約；履約

項目建設單位為國內優秀地產開發商，建設單位有一整套成熟完善的項目管理體系，標準高，要求嚴。該項目共6棟樓（其中3棟為11層，另外3棟為33層），總建筑面積17.7萬m2，為精裝備案，精裝交付。施工總承包范圍主要包含土方、基礎、主體結構、砌筑、屋面、內外墻抹灰、地下防水等基礎土建工程，業主相關管理目標如下。（1）工程質量及安全文明目標：地市級優質結構工程，地市級文明標化工地。（2）發包人集團在建評估排名須位于西部區域前3，集團前15。發包人集團品質排查及交付評估須排名集團前3。（3）工期要求：高層750個日歷天，小高層洋房550個日歷天（開工至合同范圍土建完工并移交精裝修單位，包含春節等節假日）。

1工期履約管理

項目合同總工期要求相對合理，但在合同中對部分節點工期要求較嚴，工期整體呈前緊后松。業主重點關注前期預售節點和后期交付節點，在過程中則重點關注飛檢。結合該項目工期履約情況，對工期管理有以下幾點經驗分享：

（1）關于預售節點工期。搶預售節點是大多數戰略客戶項目都面臨的問題，進場搶預售是業主要求的第一個工期節點，這是與客戶合作的第一步，表明業主態度和決心的時候，肯定要全力以赴。但同時要讓業主知道“服務”是有償的。業主提出要求的時候，也是客戶提出合理訴求的機會。若是超越合同的搶工期，需制訂詳細的搶工計劃及資源配置計劃，制定相關技術措施，對比正常施工組織設計，涉及增加的費用與業主洽商，盡量以搶工獎勵等方式達成一致，確保獲得此部分費用。同時注意對于不切實際的目標節點需與業主協商并明確目標節點需要完成的程度。在施工過程中注意收集過程資料，機械臺班使用，過程的簽證資料等，同時加強過程管控，合理組織施工，減少窩工，機械閑置等不必要資源浪費。

（2）關于過程工期管理。預售之后，過程中業主對施工進度相對不是太關注，只是針對飛檢當中進度板塊所要求的時間節點做要求，但對節點達到的要求不會太強硬，原則上盡量滿足即可。但作為總包方，應該按照合同要求，做好總進度計劃，結合合同施工范圍，總分考慮各分包單位的插入時間，做好內控管理。要時刻警惕工期風險，組好工期預警管理，業主過程中不追究，不代表最后不追究。但若后期業主存在交付工期風險，肯定要對照合同要求進行索賠，這就要求相關人員做好工期索賠準備。過程中，應以按時移交甲指分包工作面為目標，制訂階段性或節點進度計劃，以此分解到月計劃及周計劃。工作面移交后及時辦理書面移交手續。對于進度出現偏差及時總結分析，尤其收集業主及政府等客觀方面原因，做好過程中工期索賠資料。

［摘要］近幾年，對物資進行集約管理成為主流，物資合同是否規范引起越來越多人的重視。無論是簽訂、履行還是管理采購合同，均涉及多方面內容，只有物資供應鏈各主體做到密切配合，才能使所簽訂合同的價值得到應有發揮。文章以物資集中采購為背景，在簡單概括合同簽訂要點的基礎上，從履約管理的角度出發，對可使此項工作得到有效落實的策略進行了提煉，例如優化管理體系，希望能夠給有關人員以啟發。

［關鍵詞］履約管理;合同簽訂;物資集中采購

1合同簽訂要點

在集約化發展勢頭十分迅猛的當下，各單位對物資進行集中采購的范圍逐漸擴大，所簽訂合同的數量也不斷增多。出于使合同管理更為規范，并使履約水平得到顯著提升的考慮，各單位紛紛以自身需求為依據，對合同管理所適用制度進行了擬定，而現有制度所強調要點可被歸納如下:其一，對不同工程所適用合同文本類型加以明確;其二，對合同內容進行規定;其三，使合同簽訂及流轉流程更為明確。［1］事實證明，隨著管理制度得到落實，不僅合同簽約效率得到了大幅提高，順利履約等目標也擁有了實現的基礎，基于此，各單位紛紛加入了開展此項工作的陣營。

2履約管理策略

2.1常見類型。若以物資采購所適用管理模式為依據，可將采購合同分為三類:總部簽訂、省級簽訂與地市簽訂。以國家電網為例，總部所負責部分，主要是確定投資項目，對采購合同進行簽訂并履行，還要對結算環節加以管理。另外，管理內容不僅涉及工程材料與設備，還包括物資調度領域。而物資公司的工作內容，可被歸納為簽訂、履行合同所涉及事務與常規工作。省級物資部是由物資合同所承辦部分，工作職責除集中采購外，還有管理合同簽訂與履行情況，例如總部采購目錄所不涉及物資。［2］而地市供應中心，通常被視為以上級部門所提出要求為依據，對物資合同進行簽訂的部門，例如零購固定資產，而該部門所負責工作相對繁雜，除了履約管理，還涉及省公司所分配合同的管理等方面。

2.2管理重點。要想使所簽訂集中采購合同擁有理想規范性，為后續履約、結算等環節的開展提供支持，下列內容應引起重視:第一，在中標結果的30天內，對照投標所提出要求，對合同進行簽訂，參考中標通知書，經由固定文本，對雙方責任和權利加以明確。第二，在履行合同時，工作人員應綜合考慮多方因素，不斷調整工作計劃，確保各項工作均可做到無縫銜接。第三，全面監督購入材料質量，通過抽檢的方式，使材料質量與總部要求高度契合，若有問題存在，則應聯合責任主體，盡快將問題解決，避免所造成影響進一步擴大。第四，實時跟蹤履約情況，以便及時發現并協調各種變更，不斷調整規定內容，避免合同糾紛或是類似問題出現。第五，以合同內容為依據，確保結算工作如期完成，詳細來說，就是以工作進度為依據，聯合供應商及其他主體，對結算手續進行辦理并歸檔。

摘要:隨著時代的發展，物資的集中管理已經成為了主流，所以物資集中采購合同是否規范、履約管理是否滿足實際需求也受到了廣泛的關注與重視。物資集中管理工作中，無論是在采購合同的簽訂階段還是履約管理階段，都涉及較多方面的內容，只有保證物資供應過程中各方主體之間形成密切的配合，才能充分發揮采購合同的價值，提升管理工作效率與質量。基于此，本文通過分析與研究物資集中采購合同簽訂與履約管理的要點，提出了履約管理策略，以期為從業者提供參考建議。

關鍵詞:物資集中采購;合同簽訂;履約管理

0前言

新時代背景下，物資集中采購與履約管理逐步成為了社會發展的重要趨勢，物資集中管理在物資招標采購環節、倉儲管理環節、物資調撥環節、稅控管理環節、資金結算環節等工作中都發揮著積極的作用［1］。所以，注重物資集中采購合同簽訂與履約管理策略的研究具有深遠的影響與重要的意義。

1物資集中采購合同簽訂要點

新時代背景下，集約化發展勢頭迅猛，使得不同單位的物資集中采購范圍在逐步擴大，采購合同簽訂的數量也逐年遞增。為了推動采購合同的規范化發展，不同單位應該結合自身實際情況，注重履約能力的提升與制度的完善。現有的物資集中采購合同的簽訂要點主要表現為:首先，明確了不同物資集中采購合同文本類型;其次，對不同合同的內容做出了明確的規定;最后，促使物資集中采購合同的簽訂以及流程更加明確與詳細。經過不斷的實踐證明，管理制度與合同簽訂的優化與完善不僅可以提升合同簽約的效率，而且也為實現履約管理工作目標奠定了良好的基礎。圖1為合同簽訂流程圖。

2履約管理

摘要：隨著全球經濟一體化的不斷發展，為了規范各行各業的會計行為，確保會計信息質量，財政部2017年頒布了“新收入準則”，其對建筑業的收入業務處理調整較多。本文針對新收入準則下建筑企業會計核算的注意點以及相應的解決措施進行研究，促進我國建筑企業進一步發展，提高我國整體的經濟水平，加快全球經濟一體化的發展速度。

關鍵詞：建筑企業；會計核算；新收入準則

引言

“新收入準則”對特殊性較強的建筑業來說，既加大了工作量，也對原本財務管理工作模式進行了整改，因此，要詳細了解新收入準則中對于建筑業的改變，應根據市場的經濟環境以及企業自身運營情況，采用合理應對手段，提高會計核算的準確率，確保合同中的建設項目順利完成。

一、新收入準則實施的背景

根據我國財政部公布的新收入準則內容，在境內外同時上市或境外上市但使用國際財務報告準則的企業，以及依據新收入準則編制財務報表企業，于2018年元旦開始實施該準則，其余企業于2020年1月1日施行，非上市但執行會計準則的企業，于2021年1月1日施行。修訂后的準則新增了“五步法”確認模型，從而改變了收入確認的理念。“五步法”包括識別客戶合同和單項履行義務，明確成交價格并進行分攤至各項履約義務，最終確認各單項履約義務的實際收入。

二、新收入準則與建造合同之間會計科目的變化

1企業合同管理現狀

1.1合同執行管控能力不強

合同生效后，履約行為通常由經辦部門來執行。銀貨兩訖型的合同，履約行為較簡單；而分段執行的合同甚或是跨年執行的合同，履約行為就相對復雜一些。合同的實際履約狀況一般由經辦部門掌握，如果部門規模大、專業分類細、經辦合同多、涉及人員多，經辦部門的領導也未必能掌握合同的實際履約狀況，必須找到具體經辦人才能真正了解相關信息。如此，企業內部監督部門對于合同實際履約狀況的監督也是比較繁瑣的，往往要到經辦部門實地了解，還要到財務部門去核實資金記錄，費時費力。

1.2合同信息查詢分析不便

合同管理工作中還經常需要追溯相關信息或進行統計和分析，例如：在接受外審的過程中，外審人員經常會根據財務付款記錄調閱關聯的合同，核查付款是否符合合同約定。若合同管理的基礎工作較扎實，合同編號有明確規定、具有唯一性，財務付款憑證上標有合同編號，合同管理部門也設有標注合同編號的管理臺賬。當外審人員報出某個合同編號時，合同管理人員能夠利用合同編號的唯一性，追溯查詢到相關信息。再如：企業需統計年度合同的總體發生情，若要快速統計，必須在平時建立數據較翔實的基礎臺賬。企業若是合同管理基礎薄弱的，上述兩例幾乎無實現的可能，即使合同管理基礎較好，實現上述兩例也屬不易。

2合同管理信息化的實踐

目前，很多企業的基礎管理都在大量地運用信息化手段，大力推行并運用企業資源管理信息系統（ERP）。通過ERP的推行和運用，企業很多生產經營管理流程已實現信息化，一些與合同相關的信息和數據在ERP內也留有記錄并積累。筆者長期從事企業的合同管理工作，近年來，在企業ERP構建較為成熟的基礎之上，運用信息化手段，將合同管理作為ERP中的一個子模塊，納入了整個ERP的運行，利用ERP中企業生產經營信息數據的聯通和共享，對進一步提升合同管理水平做了一些嘗試。

財政部于2017年7月了修訂《企業會計準則-收入》的通知，新收入準則與現行會計準則相比有了較大變化。新準則下，地勘企業如何準確計量和確認收入是當下使用新準則所面臨的問題，地勘企業的財務工作需要及時應對新收入準則的變化，為新收入準則的實施做好充分準備，本文就新收入準則對地勘企業的核算方法進行簡要論述。近幾年來，隨著地勘企業的企業化改革的發展，地勘企業的核心競爭力不斷增加。由于地勘企業發展的歷史原因，現階段許多地勘單位仍然是“事業單位性質，企業化管理”，造成許多地勘企業在集團會計核算上，部分所屬企業采用政府會計制度，部分企業采用企業會計準則，為地勘企業的財務管理工作帶來了一定的困難。本次新收入準則的修訂，完善了地勘企業會計核算收入、費用的確認標準，使財務報表使用者能更加了解企業的生產經營情況。

一、新收入準則下的收入確認方法

新收入準則主要是通過“五步法”來確認收入，其中第二條和第四條、第五條最為重要，新收入準則的確認標準是，企業必須執行了合同中的要求履行的義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。取得相關商品控制權的相關標準是客戶能夠主導該商品的控制權，使用該商品并從中獲得幾乎全部所產生的經濟利益，也有權力和能力阻止其他方控制該商品的使用并從中取得經濟利益，其中，取得商品控制權包含三個要素：一是客戶必須擁有商品現時控制權利，能夠主導該商品的使用并從中獲得幾乎所有經濟效益。如果客戶只能在以后的某一時間控制該商品的使用并從中獲的經濟效益，則表明其尚未取得該商品的控制權；二是客戶有能力主導該商品的使用控制權；三是客戶幾乎能夠獲得全部的經濟效益。不再像舊的收入準則中以區分銷售商品銷售收入和提供勞務收入，以控制權是否轉移，是否由客戶承擔風險為標準確認收入。地勘企業現階段主業主要是地質勘查業及延伸業，產品無法產生留置，客戶可以根據完工進度取得產品的使用權，并從中獲取未來的經濟利益，這就要求地勘企業在履行合同的時候，按照完工的進度確認收入。在確認收入時需要重點關注合同的確認、識別合同的義務和履約進度、合同的交易價格等，不能僅僅以單純的完工百分比法進行收入的確認。在新準則中，項目合同如何簽訂對地勘單位收入的確認有著非常重要的影響。地勘企業一般經營規模較小，單個合同金額相比建筑行業較低，在合同簽訂時，各方都會確定履行合同所約定的各項義務，雙方也都在合同中規定了自己的權利和義務，這樣的項目合同的簽訂是滿足新收入準則重要前提條件。下面簡要介紹一下新收入準則中如何確認收入的步驟：

（一）識別合同中的單項履約義務。合同執行開始日，企業應當對該合同進行評估，識別該合同中包含的多少單項需要進行履約義務，并確定各單項履約義務是在某一時段內履行，還是在某一時點履行。其后，企業按合同的規定向客戶轉讓可明確區分的商品分別確認收入。地勘企業主要是以地質勘查及延伸業為主，這其中包含基礎工程，工程合同有一定的周期性，合同的內容也比較復雜，一個合同中往往包含多種履約承諾，這就需要區分合同中是單獨的一項履約責任，還是多項履約責任，合同中其他多種承諾是否能單獨區分。企業在區分完履約承諾后，還需要識別合同履約是一個時間段還是時間點，如何在這個時間段的范圍內逐步確認收入。

（二）確定合同的交易價格。合同的交易價格，是指企業因向客戶轉讓商品而預期有權收取的對價金額。地勘企業在確認合同價格時，需要特別注意合同總金額并不一定代表該項目的總體項目價格，企業應當根據相關項目條款，根據以往的項目勘探情況，估算出項目總額的期望值以及最可能發生金額確定合同價款的最佳估計數，考慮以上問題的過程中，還應把合同的可變對價、合同中是否包含重大融資成分等原因考慮進去。企業代第三方收取的款項（例如增值稅）以及企業預期將退還給客戶的款項，應當作為負債進行會計處理，不計入交易價格。

（三）合同履約進度的確認。當地勘企業在一個時間段逐步完成合同中規定的工程量后，客戶在合同規定的時間段內獲得了商品的控制權，企業就應當在該段時間內按照項目的完工進度確認收入。對于這一段時間內的收入，地勘企業應當采用適當的方法確定項目完工進度，以使其如實反映企業的項目完工情況?，F階段地勘企業可以考慮采用產出法或投入法確定恰當的完工進度。產出法主要是根據已完工的工作成果轉移給客戶，對于客戶的價值確定履約進度，主要包括按照實際測量的完工進度、按完工項目的進度交付給客戶。企業在評估是否采用產出法時，應考慮本企業的項目情況，移交完工項目部分能否準則如實反映合同的收入確認投入法主要是根據企業履行履約義務的投入確定履約進度，主要包括以投入的材料數量、花費的人工工時或機器工時、發生的成本和時間進度等投入指標確定履地勘企業在考慮采用以上的方法時，首先應當確保會計核算的準確，真實。

（四）合同收入的確認。當合同的交易價格和履約進度確認后，按照確定交易價格乘以確認的履約進度，扣除以前期間已經確認的收入，確認為當期收入。

煤炭作為我國的主要能源之一，在經濟發展中占有重要的戰略地位。面對不斷變化的市場環境，煤炭企業也順應市場發展以及我國的戰略規劃逐步進行資源整合、做大做強。而合同管理風險作為煤炭企業法律風險產生的主要根源之一，對煤炭企業的發展具有重要影響。企業審計部門作為企業的參謀監督部門，對企業管理起著至關重要的監督評價作用。因此，發揮內部審計優勢，加強煤炭企業合同管理風險的分析與防范，使內部審計積極參與到煤炭企業合同風險管理之中，是企業參與市場競爭的客觀需要，也是企業自身健康發展的重要保障，更是企業提升自身經營管理能力的迫切需求。

一、煤炭企業合同管理過程中的風險分析

在煤炭企業的經營過程中，合同管理風險指在合同的管理過程中，合同當事人一方或者雙方利益損失或損害存在的可能性。風險貫穿于合同管理的整個過程，涉及到合同管理的各個方面，既存在合同自身產生的風險，也包括外部因素導致的法律風險，這些風險的存在嚴重制約著合同標的的實現，同樣也制約著煤炭企業經濟效益的實現。

（一）合同準備階段的風險

一是合同策劃風險，主要體現在：合同策劃的目標與企業戰略目標或者業務目標不一致；故意規避合同管理的相關規定，如將需要招標管理或需要較高級別領導審批的重大合同拆分成標的金額較小的若干不重要的合同。二是確定合同對象的風險，主要體現為：將不具備履約能力的對象確定為準合同對象；將具有履約能力的對象排除在準合同對象之外。三是談判風險，主要表現為：對合同標的、產品的數量與質量、技術標準、價款的確定與支付方式、履約期限、地點及方式、違約責任的承擔方式、爭議的解決方式和地點等涉及合同內容和條款的核心部分，乃至關鍵細節等忽略或做出不當的讓步，可能導致企業權益受損；對可能存在的不符合國家產業政策和法律法規要求之事項的忽略。

（二）合同簽訂階段的風險

一是合同文本風險，這種風險主要表現為：合同內容和條款可能存在不合理、不嚴密、不完整、不明確或表述不當，可能導致重大誤解等問題；合同內容違反國家法律法規或國家產業政策等。二是審核風險，主要表現為：合同審核人員未能發現合同文本中的內容和條款不當的風險；雖然發現了問題但未提出恰當正確的修訂意見的風險；合同起草人員沒有充分考慮合同審核人員提出的改進意見或建議，導致合同中的不當內容和條款未被糾正等。三是合同正式簽署風險，主要表現為：超越權限簽訂合同；合同印章管理不當，為不符合管理程序的合同加蓋了合同印章；簽署后的合同被篡改等。

摘要：2017版《企業會計準則第14號———收入》修訂后的內容和之前的有所變動，新收入準則對原有的會計核算科目進行變動，“工程施工”“工程結算”等科目將不復存在，并新增了“合同資產”核算科目。文章通過對新收入準則進行分析，探討新收入準則的內容以及對建筑企業產生的影響。

關鍵詞：建筑企業；新收入準則；影響

0前言

2021年1月1日起，執行會計準則的非上市企業將全面施行2017版《企業會計準則第14號———收入》準則，大部分建筑企業都在此次調整范圍內，而《企業會計準則第15號———建造合同》將于2021年1月1日停止執行，這對建筑企業的會計核算將產生重要而深刻的影響。

1新收入準則的主要變化內容

以控制權轉移作為收入判斷標準，不再把風險和報酬轉移作為收入判斷標準。原收入準則確認收入時，要求銷售商品收入和提供勞務收入分別確認，特別是對于建造合同，還區分合同結果能可靠估計和合同結果不能可靠估計，實務中有些業務難以判斷。建筑企業原來適用的主要是建造合同，而對于建筑企業來說，產品具有一定的特殊性，所以在收入確認方面的主要特點是以建造合同為基本依據，建造合同一般都具有周期長和資產造價高的特點。新收入準則統一了合同約定交易對象，不再區分銷售商品和提供勞務，企業在履行了合同中的履約義務，即客戶取得相關商品（或服務）控制權時確認收入，履行合同中的履約義務，并且就“在某一時間段內”還是在“某一時點”確認收入提供具體指引，能更好地解決收入確認時點問題，運用五步法模型，對于企業來說收入確認能夠更加科學合理。

2會計核算科目的變化