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精裝修施工總結(jié)范文1

【關(guān)鍵詞】精裝修；裝修住宅；工程施工；施工管理

隨著人們生活質(zhì)量的不斷進步，對住房標準的要求，也在不斷提高。而民用建筑工程作為關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ畹墓こ蹋彩且豁椉缲撝卮筘熑蔚姆敝毓こ蹋ㄖY(jié)構(gòu)設(shè)計和住宅的裝修不僅關(guān)乎建筑的安全，而且影響著建筑房屋的適用性和經(jīng)濟性，因此，現(xiàn)代人們不斷提出對民用住宅的裝修要求，而建筑企業(yè)為了滿足人們需求，也努力在保證住宅建筑質(zhì)量的同時，致力于住宅的裝修質(zhì)量和效果。另外，住宅裝修施工也逐漸成為了建筑企業(yè)中必不可少的組成部分，成為滿足人們需求的重要環(huán)節(jié)。因此，為了推動建筑企業(yè)的發(fā)展，滿足人們居住質(zhì)量的要求，大力創(chuàng)新住宅精裝修技術(shù)，加強裝修施工過程的管理和質(zhì)量控制，對住宅精裝修施工進行深入的研究和分析，日漸成為我國現(xiàn)階段建筑企業(yè)發(fā)展的重要途徑。

1　精裝修住宅工程的施工管理

首先，由于精裝修工程的自身特點，存在施工的程序多、工種多、材料種類復(fù)雜，而且新工藝和新技術(shù)的更新較快。因此，要求施工管理人員必須在施工前對施工程序等有關(guān)施工進行細致的策劃和準備，要做好施工技術(shù)和施工管理上的充分，針對具體裝修圖紙，研究施工中的每一個細節(jié)，以求得最大限度的優(yōu)化施工。而且，整個工程要按照公司的實際經(jīng)營情況進行組織安排，如公司的資金狀況、施工人員配備及材料供應(yīng)和施工技術(shù)水平等，都要做好充分的考慮。

其次，工程施工的監(jiān)管人員也是整個工程的重要保障，為了確保項目的順利完成和有效運作，裝修施工管理人員的管理工作至關(guān)重要，在住宅的精裝修過程中，要保障有技術(shù)監(jiān)管、施工監(jiān)管、材料監(jiān)管及裝修安全監(jiān)管，具體人員配備和數(shù)量依裝修規(guī)模而定，一般小型住宅的裝修監(jiān)管人員較少，但是仍然要保證施工的安排、協(xié)調(diào)及調(diào)度的合理，確保施工的順利完成。

另外，在施工材料和施工設(shè)備的使用和管理方面，不僅要保證裝修材料的質(zhì)量和安全，而且要對材料的數(shù)量和清單進行細致的檢查記錄，提高施工計劃中關(guān)于材料的準確性，而且要對材料的使用和購入進行系統(tǒng)的預(yù)算查實，根據(jù)采購清單進行供貨和購入，還有，對裝修機械設(shè)備的管理，根據(jù)公司提供的機械設(shè)備清單進行查核后使用，而且在技術(shù)人員的施工上，要對專業(yè)技術(shù)人員進行必要的培訓及審核，而且在機械設(shè)備的檢修和維護工作上，也要安排專業(yè)的技術(shù)人員進行。

還有，在裝修工程完成后的驗收工作上，要對裝修的質(zhì)量做必要的檢查，確保項目設(shè)計和施工質(zhì)量全過程的合格，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題也及時查明，追查問題的責任，并且對工程的修復(fù)和整改施工要跟蹤檢查，而且，對裝修材料的購入的使用上也要進行嚴格的把關(guān)，保證施工材料的質(zhì)量合格，杜絕質(zhì)量不合格的裝飾材料投入施工。

最后，在住宅精裝修的施工工藝上，首先要在裝修協(xié)議上明確裝修的設(shè)計和工藝，明確施工項目中的具體技術(shù)和工藝的施工規(guī)范，對裝修中的各個項目進行明確的保修規(guī)定，而施工人員也需要按照裝修協(xié)議上的施工規(guī)范進行驗收和自檢，而施工管理人員和不同項目之間也要進行專業(yè)的檢查。此外，還要對裝修的樣板進行精心的打造，以保證業(yè)主對裝修完成之后的住宅規(guī)模有如實的了解，而施工人員也要按照標準認證的裝修樣板對施工工藝和流程上作好安排，確保裝修的標準、規(guī)范。另外，在裝修工程的最后階段，要嚴格施工的工藝上及質(zhì)量上的改動，避免因小失大，影響整個住宅精裝修的效果。

2　精裝修住宅工程施工中的控制措施

關(guān)于精裝修住宅工程施工的控制措施，是圍繞著裝修工程施工部分進行的。首先在對裝修項目的進行定位，然后要明確裝修項目的開發(fā)進度和施工階段的交接，以及整個過程中的施工技術(shù)標準都要有明確的計劃，對每一個施工環(huán)節(jié)都要做到有效地控制，抓住施工過程中的控制點，保證整個裝修工程的順利進行。

首先，要對精裝修住宅工程的施工管理體系有效控制，在建筑企業(yè)決策部門建立相關(guān)管理體系時，要有專門的管理精裝修住宅施工的專門機構(gòu)，全面負責整個裝修工程的運作，以及對建筑企業(yè)相關(guān)資源和工程施工進度進行策劃安排，為裝修工程的施工提高人員支持、技術(shù)支持、資金支持和管理支持。此外，在修裝工程施工管理部門之下，設(shè)置裝修項目部，對裝修施工過程中的現(xiàn)場管理及人員培養(yǎng)等必要工作進行有效監(jiān)督檢查，另外，在住宅精裝修的工程技術(shù)方面，要發(fā)揮主管工程師本身的技術(shù)優(yōu)勢及協(xié)調(diào)作用，全面推動裝修施工的管理工作。

其次，要對精裝修住宅工程的現(xiàn)場施工進行有效控制，制定裝修工程現(xiàn)場施工的規(guī)范和制度，對住宅精裝修的每一個環(huán)節(jié)都要有效地組織和控制，另外，為了保證精裝修的施工品質(zhì)，還要做好精裝修技術(shù)的交底，從技術(shù)角度攻克裝修施工過程中的難關(guān)，保證裝修工作的質(zhì)量。除此之外，還要對裝修樣板進行有效控制，對各種裝修樣板的應(yīng)用、試制等工作進行深入的分析，避免因施工問題造成建筑材料的過度耗費和工期延誤，另外，還要提高裝修現(xiàn)場施工效率，通過加強現(xiàn)場施工中得材料加工工作，提高裝修工作的質(zhì)量。

最后，要對精裝修住宅工程的施工材料進行有效控制，由于精裝修工程涉及的建筑材料種類多，且十分復(fù)雜，加上建筑材料市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代較快，因此在建筑材料的選用和質(zhì)量標準的拿捏上，要做到嚴格控制，結(jié)合當?shù)氐氖袌鰻顩r，進行具體的采購計劃，而且，在投入使用之前，還要對材料和器具進行嚴格的驗收與復(fù)檢，確保材料質(zhì)量無任何問題后才能投入施工。另外，還要對材料的品牌、型號等說明詳細掌握，列出清單，以便使業(yè)主對裝修住宅有一個清晰、詳實的了解。

精裝修施工總結(jié)范文2

關(guān)鍵詞：精裝修交房的重點配置標準 精裝設(shè)計

中圖分類號：TU208文獻標識碼： A文章編號：

前言：“邦泰國際公寓”位于廣州市海珠區(qū)琶洲新港東路，為規(guī)劃中的珠江新城－琶洲－員村CBD的國際商務(wù)區(qū)，是一個結(jié)合商業(yè)、住宅、酒店為一體的高端建筑產(chǎn)品。項目占地5296M2，規(guī)劃總高度約85M ，總建筑面積23563M2，規(guī)劃報建共210戶40M2—150M2和4.45米層高挑空復(fù)式酒店式公寓。本次精裝修工程將對原有建筑格局進行重新劃分。

1精裝修交房的重點及公寓配置標準

精裝修交房較毛坯交房而言對公司的管控能力提出了更高的要求，需要全過程針對性進行各專業(yè)把控、優(yōu)化和適時調(diào)整，同時各專業(yè)工作交叉較多，要求工作更為細致。

精裝修交房的重點在于項目整體定位，通過精裝修定位、初步精裝修設(shè)計、設(shè)備材料封樣和交房標準樣板房實施四個階段對效果和成本進行把控。

“邦泰國際公寓”項目實施過程中面對市場形勢和環(huán)境的變化，以及對客戶的不斷深入分析，及時調(diào)整和優(yōu)化了精裝修的定位和設(shè)計，同時大幅度降低了精裝修成本。

廣州邦泰國際公寓配置標準如下：

墻面：A、客廳、臥室：“大師牌”環(huán)保乳膠漆

B、衛(wèi)生間：“蒙娜麗莎”瓷磚

地面：A、門廳玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間：巴黎米黃+布朗灰

B、客廳、臥室：“大自然”實木復(fù)合綠丙桑地板

C、陽臺：“蒙娜麗莎”防滑磚

廚房：A、整體櫥柜：廣東“西雅”櫥柜

B、廚房電器、設(shè)備：洗滌池+龍頭＝“弗蘭卡”;冰箱＝“華菱”

電磁爐+微波爐＝“美的”；消毒柜＝“康寶”；脫排＝“弗蘭卡”

衛(wèi)生間：A、潔具：臺盆+座便器＝“杜拉維特”；龍頭花灑＝“高儀”

B、衛(wèi)浴五金：“雅逸”

C、電器：電熱水器＝“奧特朗”；排氣扇＝“朗能”

其他： A、空調(diào)：“松下”

B、開關(guān)插座：“松下”；燈具：“雷士”

2精裝設(shè)計

精裝修交房是裝飾完成面交房，其樣板房也是按交付標準展示的，因而購房者很容易通過實地參觀感受到各種功能空間的尺度和今后實際使用的問題。因此，我們應(yīng)從消費者角度重新思考我們的戶型設(shè)計理念，在臥室、廚房、衛(wèi)生間等主要使用功能空間與陽臺等次要功能空間之間進行合理選擇。

從項目發(fā)展進程的需要來看，精裝修設(shè)計最好能夠在規(guī)劃設(shè)計階段戶型設(shè)計中期開始介入，這需要對產(chǎn)品進行明確的屬性定位，以便從精裝修的角度對戶型設(shè)計進行優(yōu)化，減少從毛坯改造為精裝修過程中的工程損失和浪費。

施工圖設(shè)計階段，施工圖設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計時提供的并經(jīng)精裝修設(shè)計單位優(yōu)化且確認的含室內(nèi)水電接駁點位的條件圖開展施工圖設(shè)計工作。期間雙方應(yīng)緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按精裝修實施標準確定開關(guān)插座位置、給排水點位等機電內(nèi)容。

毛坯施工圖與精裝修施工圖通常是由不同的設(shè)計單位完成的，建議在毛坯施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、墻面、頂棚的做法標識至精裝修完成面，以便總包單位、各相關(guān)分包單位和監(jiān)理單位及時了解相關(guān)精裝修做法，并有利于共同參與前期的圖紙審核工作，只要在合約招標階段明確總包單位的實施范圍和界面劃分即可。

需要強調(diào)的是，毛坯施工圖中的機電點位一定要與精裝修施工圖對應(yīng)，以便總包單位一次施工到位。其中，廚房、衛(wèi)生間的開關(guān)、插座位置以及地漏、馬桶位置需要與精裝修墻面、地面鋪裝排版圖協(xié)調(diào)統(tǒng)籌考慮。

804房間（A戶型）毛坯與精裝平面比較：

增加閣樓（含臥室與書房），增加了使用空間，性價比大大提高；餐廳調(diào)整位置至入戶門廳玄關(guān)位置，減少管線長度并方便管線布設(shè)；衣帽間取消；客廳挑空，增加使用舒適度。

3精裝修設(shè)計過程中應(yīng)注意以下問題：

3.1 標高關(guān)系：

按精裝修做法對結(jié)構(gòu)進行反向推算，從而確定結(jié)構(gòu)是否應(yīng)做降板處理：衛(wèi)生間和廚房應(yīng)與客廳、臥室等功能區(qū)保持20mm高差，則衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)面應(yīng)降低50mm；陽臺等需要與客廳、臥室等最好保持50mm高差，因此其結(jié)構(gòu)面應(yīng)降低50～100mm。另外，衛(wèi)生間和陽臺還應(yīng)考慮排水找坡增加的結(jié)構(gòu)降板高度。

本項目實施過程中，由于除衛(wèi)生間沉箱結(jié)構(gòu)降板300mm之外（4F衛(wèi)生間無沉箱），其余功能區(qū)未考慮裝飾完成面高低關(guān)系。陽臺結(jié)構(gòu)板相對客廳、臥室結(jié)構(gòu)板未做降板，易導(dǎo)致雨水倒灌影響使用安全，后在客廳移門內(nèi)側(cè)增加100mm高擋水門檻，擋水門檻增加了建設(shè)費用，壓縮了心理使用空間。

3.2孔洞留設(shè)和管線敷設(shè)分析：

對于精裝修設(shè)計圖紙需要認真審核各類孔洞留設(shè)是否齊全、合理。比如設(shè)置油煙機、排氣扇等洞口的部位，吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁的高度需要預(yù)先審核，否則，當結(jié)構(gòu)梁高與洞口標高沖突時，將只能調(diào)整吊頂標高，或者犧牲櫥柜空間以隱蔽排煙排氣管道。

精裝修設(shè)計圖紙要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。比如在管線比較密集的廚房、工作陽臺和衛(wèi)生間等部位，有冷熱水、強電管線等需要穿越，這使管線的穿越布置位置極為緊張。而這些問題在圖紙上是比較難以發(fā)現(xiàn)的，需要現(xiàn)場充分考慮。

3.3淋浴房、衛(wèi)生間：

淋浴間的使用功能和舒適度應(yīng)在精裝修設(shè)計中引起足夠的重視。淋浴空間的最小使用寬度應(yīng)保證不小于850mm，同時應(yīng)考慮與座便器等設(shè)施的合理間距，以此反推衛(wèi)生間的合理設(shè)計尺寸。

3.4門垛：

精裝修內(nèi)門一般采用木制門套包邊，門套寬度通常50～100mm，這需要內(nèi)門側(cè)留有足夠?qū)挾鹊拈T垛。對于一些獨立門洞考慮到美觀，兩側(cè)門垛必須等寬。而這些在毛坯交房的建筑設(shè)計中往往是容易忽略的。

本項目施工過程中有些部位在墻面上要生出8cm門垛作為門套基層，由于是新增附屬的構(gòu)件，與原土建結(jié)構(gòu)缺少連接，對于門體的長時間開關(guān)變形容易導(dǎo)致門垛根部產(chǎn)生裂縫，從而影響內(nèi)門的使用。

3.5門洞尺寸：

精裝修設(shè)計應(yīng)與毛坯建筑設(shè)計協(xié)調(diào)統(tǒng)一，盡可能在毛坯交房階段完成所有精裝修功能區(qū)域分隔墻體砌筑，但有時不可避免要求對內(nèi)門尺寸或者位置進行重新調(diào)整，以適應(yīng)客戶個性化或功能化的需要，這時應(yīng)注意門頭過梁。

土建門頭過梁有不小于250mm的擱置寬度要求，如果是磚混建筑，毛坯交房的門洞一定要與精裝修門洞完全對應(yīng)；如果是填充墻體上的門洞調(diào)整，應(yīng)完全拆除原有門過梁后重新砌筑施工，確保使用安全。

3.6開間尺寸：

精裝修設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶使用舒適度要求，通過合理調(diào)整在保證使用功能的前提下保證舒適需求。圓盆深度640mm；方盆深度540mm。通過圓盆改方盆，使座便器前部增加100mm寬度，提高了使用舒適度。

3.7地域差別：

南方潮濕北方干燥，南方宜減少木飾面的使用。精裝修設(shè)計應(yīng)與其他設(shè)計一樣做到因地制宜。好的建筑產(chǎn)品能有長久生命力一個重要因素在于能適應(yīng)當?shù)氐娘L水氣候。

精裝修施工總結(jié)范文3

關(guān)鍵詞：精裝修；設(shè)計；管理

1 精裝修設(shè)計管理特點

大批量的住宅精裝修項目不同于小業(yè)主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項目具有以下顯著特點：①參與精裝修的專業(yè)面多，建筑、室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細節(jié)管理，這涉及到精裝修產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)；③具有全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的問題。

2 精裝修設(shè)計管理各階段主要工作重點

房地產(chǎn)精裝修的設(shè)計管理一般分成五個步驟：設(shè)計前的準備階段、設(shè)計過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。

2.1 設(shè)計前的準備階段

精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，房地產(chǎn)公司應(yīng)當召集所有的相關(guān)人員共同制定一個可行的總體設(shè)計施工管控計劃，同時還應(yīng)該將總控計劃細分到各個相關(guān)單位，以利于詳細監(jiān)控，在總控流程計劃中不僅要畫出關(guān)鍵路線，同時設(shè)置不同里程碑作為對工程不同階段的監(jiān)控點。因此，在精裝修設(shè)計管理中選擇適合項目的設(shè)計單位是重中之重，是做好設(shè)計工作的第一步，設(shè)計單位的選擇通常從如下幾方面著手：

（1）通過各渠道收集優(yōu)秀設(shè)計單位中優(yōu)秀設(shè)計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設(shè)計單位及設(shè)計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設(shè)計周期等。

（2）根據(jù)自身的項目特點及預(yù)算情況選擇適合項目設(shè)計的設(shè)計師，設(shè)計師的選擇中，我們不否認知名度高的設(shè)計師的設(shè)計能力和創(chuàng)新能力都比較強，但他們的設(shè)計收費及設(shè)計周期相應(yīng)的都較高和較長。因此這個階段設(shè)計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優(yōu)秀設(shè)計師中選擇適合的設(shè)計者來承擔項目的設(shè)計。

（3）考察設(shè)計單位成功案例的配合度，很多優(yōu)秀設(shè)計單位中的主創(chuàng)設(shè)計師會因為設(shè)計案子過多，經(jīng)常會遇到設(shè)計師無法及時變更圖紙或是進行現(xiàn)場指導(dǎo)，所以在確定主創(chuàng)設(shè)計師及設(shè)計團隊前一定要充分了解主創(chuàng)設(shè)計師及設(shè)計團隊的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設(shè)計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設(shè)計的因素，從而才能應(yīng)對項目設(shè)計過程保質(zhì)、保量、按時完成。

2.2 精裝修設(shè)計的監(jiān)督及審定階段

進入正式的項目設(shè)計階段，一般按項目設(shè)計的流程分成五個環(huán)節(jié)：概念設(shè)計階段、深化設(shè)計階段、施工圖階段、軟裝設(shè)計階段、招標配合階段。在這些設(shè)計階段中我們需重點關(guān)注其管理要點主要有：

2.2.1 對于設(shè)計進度的把控

在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設(shè)計進度影響很大，由于裝修階段的設(shè)計變動較多，通常很多工程的主體結(jié)頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。所以，裝修住宅的設(shè)計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導(dǎo)致土建大規(guī)模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設(shè)計進度跟不上總控計劃，雖有設(shè)計院的原因，但很多時候是房地產(chǎn)自身反復(fù)調(diào)整造成的。從精裝修住宅的整個設(shè)計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個階段的成果是后續(xù)設(shè)計的設(shè)計基礎(chǔ)，它確定了功能定位、設(shè)計風格、分區(qū)及室內(nèi)交通組織流線，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調(diào)整平面布局，設(shè)計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

2.2.2 確定標準

通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應(yīng)達到購房者所期望的檔次和標準。

精裝修項目室內(nèi)設(shè)計工作前，設(shè)計管理人員應(yīng)根據(jù)項目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調(diào)查和項目成本控制，完成對工程裝飾內(nèi)容的裝修標準定位，確定項目是高端還是中端、或低端的裝修標準，為《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》的編制和材料設(shè)備選型提供依據(jù)。

2.2.3 設(shè)計圖紙應(yīng)符合各項法規(guī)

設(shè)計圖紙應(yīng)符合各項規(guī)定。裝飾設(shè)計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原建筑設(shè)計的變動是比較大的，因此建設(shè)單位應(yīng)將裝飾設(shè)計的圖紙送原建筑設(shè)計院各專業(yè)審核，確認平面布置、設(shè)備安裝等的變動與建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計無沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設(shè)計符合規(guī)定，滿足今后驗收的要求。

2.2.4 做好與各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)、溝通工作

裝飾設(shè)計除了建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調(diào)、新風、吸塵、地暖等專項設(shè)計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂?shù)臉烁邥r，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設(shè)單位來說，設(shè)計協(xié)調(diào)的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問題時，需要及時組織所有相關(guān)專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設(shè)計推進，避免在實際出圖過程中，各個設(shè)計專業(yè)相互推諉，影響設(shè)計出圖的時間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。2.2.5 圖紙空間尺寸與部品部件規(guī)格的吻合關(guān)系。

圖紙空間尺寸要與部品部件規(guī)格吻合。精裝修住宅在設(shè)計前應(yīng)當及時了解建設(shè)單位提供的材料庫產(chǎn)品的規(guī)格、樣式、品質(zhì)及安裝方式，尤其對于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設(shè)備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

2.3 精裝修樣板房的評審階段

在項目設(shè)計完成后，通常對于精裝修項目，開發(fā)商會選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實景板房進行設(shè)計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點有如下環(huán)節(jié)：

（1）整體風格的審定，需要評定是否能夠達到購房者的要求。

（2）裝修造價的審定，需要評定是否按限額設(shè)計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標準

（3）施工過程及施工材料的優(yōu)化，這是設(shè)計管理過程的重要環(huán)節(jié)，從而能更好的提高裝修品質(zhì)，并且降低施工成本。

（4）制定精裝修房的交房標準。

2.4 大范圍精裝房施工時的配合階段

在對實景樣板房進行了可行性評定后，優(yōu)化樣板房中的不足，便進入大范圍的精裝修房的施工，這個重要環(huán)節(jié)。設(shè)計管理的主要控制方向應(yīng)該放在如何為精裝修設(shè)計方案有效地執(zhí)行上，需要設(shè)計管理有統(tǒng)籌能力，對如下方面進行控制：

（1）協(xié)調(diào)室內(nèi)設(shè)計與建筑的相互關(guān)系，包括與外墻的整體結(jié)合、效果的呼應(yīng)、環(huán)境健康住宅的創(chuàng)造。

（2）按交房標準有效的對大范圍精裝修項目進行審核，有效的執(zhí)行設(shè)計概念。

（3）配合項目部及監(jiān)理單位對施工質(zhì)量進行把關(guān)，有效的精裝修房嚴格按國家標準進行施工。

（4）總結(jié)項目設(shè)計在施工中的不足。

2.5 竣工后的驗收階段

在所有精裝修房完工后，參與項目的竣工驗收，從設(shè)計的角度對項目施工情況做客觀評定，從而不斷的提升設(shè)計管理的有效性。

精裝修施工總結(jié)范文4

別墅精裝修的模式和發(fā)展趨勢

編者按：別墅精裝修產(chǎn)品作為精裝修產(chǎn)品的細化類別，同樣遵循著精裝修的標準與規(guī)范，本篇站在宏觀的角度，對別墅精裝修的多個層面，包括建筑格局、景觀設(shè)計、風格分析、技術(shù)支撐、地產(chǎn)公司的集成操作方式、定制服務(wù)等分門別類進行分析與總結(jié)，以期能概括出近年來別墅精裝修的模式及發(fā)展趨勢。

隨著近年來住宅市場競爭日趨激烈，開發(fā)商較之以往更為關(guān)注自身項目與品牌的價值，精裝修在住宅市場越來越受到重視，同時隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，以往在公寓、小戶型領(lǐng)域為主導(dǎo)的精裝修產(chǎn)品時至今日也逐漸在別墅類市場涌現(xiàn)。相對于毛坯房，精裝修別墅產(chǎn)品反映了購房者對居住的高品質(zhì)要求，提升了別墅項目的品質(zhì)。由開發(fā)商整體采購，大批進貨，集中裝修，能夠有效降低裝修成本，最大程度地減少裝修帶來的二次污染和浪費。但是鑒于別墅精裝修在空間設(shè)計、材料選擇、細節(jié)塑造等方面的高標準，加之別墅產(chǎn)品的業(yè)主在各自生活方式、個性、對空間使用方式上的不同，使得別墅類精裝修產(chǎn)品很難能像公寓類產(chǎn)品一樣，用一種風格或者一種格局裝修，需給業(yè)主提供更為廣泛、靈活的選擇面。下面簡單介紹近年來別墅類產(chǎn)品精裝修的幾種發(fā)展模式、裝修風格以及未來發(fā)展的趨勢

一、從建筑設(shè)計之初，綜合考慮別墅的裝修與景觀格局

在現(xiàn)代別墅裝修中，由于對房間空間的靈活性和完整性的需求增加，大多別墅以短肢剪力墻結(jié)構(gòu)為主。同時因為承重墻體在裝修中無法調(diào)整位置，所以在別墅方案設(shè)計之初就應(yīng)仔細考慮別墅功能的布局以及景觀和建筑之間的關(guān)系。也就是說在別墅建筑方案設(shè)計中，同時需要考慮別墅室內(nèi)設(shè)計的格局以及別墅的景觀設(shè)計方案。室內(nèi)裝修只能對建筑格局進行有限的調(diào)整，如果別墅的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計本身就存在不合理之處，后期能夠進行調(diào)整的余地很小，也會相應(yīng)增大室內(nèi)裝修工程量與難度，更會給別墅在未來的實際使用帶來很多不便。

其次，別墅在規(guī)劃平面中不同的位置決定了別墅最好的景觀朝向可能各不相同。好的別墅設(shè)計即使是同一戶型平面，也會根據(jù)不同的實際情況對戶型的開窗位置有所調(diào)整。同時別墅庭院里的景觀設(shè)計的格局也需要對應(yīng)戶型平面進行設(shè)計，遠近景觀相互結(jié)合，保證戶內(nèi)使用者能夠獲得最佳的景觀效果。

這兩方面的設(shè)計在未來裝修層面部很難進行大的調(diào)整，因此在別墅方案設(shè)計之初就需要建筑設(shè)計師、室內(nèi)設(shè)計師以及景觀設(shè)計師相互協(xié)作配合，這是保證別墅各方面具備高品質(zhì)的基礎(chǔ)。

二、裝修風格體現(xiàn)業(yè)主的個人特色與喜好，需與別墅功能設(shè)置相結(jié)合

目前別墅裝修風格多種多樣，以歐式風格、東南亞風格、新古典風格以及中式風格為主，其中歐式風格中又包括法式風格、美式田園風格、地中海風格等。法式風格整體講究唯美纖細，線條繁復(fù)，以淺色系為主，配以局部金色，彰顯華貴。美式田園風格強調(diào)悠閑舒暢的田園生活情趣，配飾較多，并且巧妙設(shè)置室內(nèi)綠化，創(chuàng)造自然氛圍。東南亞風格強調(diào)開放空間，多采用高飽和度色彩布藝及木雕裝飾，整體塑造通透、古樸、悠閑自然的氛圍。新古典主義風格有歐式風格的影子，但是其細節(jié)并不繁復(fù)，整體風格簡潔利落。中式風格多使用中式家居，配以字畫、中式擺件等體現(xiàn)別墅的文化氣息。

選擇何種裝修風格要依據(jù)業(yè)主個人喜好，同時也需要考慮整個別墅社區(qū)整體建筑風格、景觀風格等多方面。通常較為高端的別墅，購買人群對偏歐式的風格認可度比較高，認為其能夠體現(xiàn)別墅的品質(zhì)感，重視細節(jié)。另一方面，別墅建筑設(shè)計中，采用歐式建筑風格的項目數(shù)量也比較多。在別墅的戶型設(shè)計與功能設(shè)置中，大多數(shù)別墅產(chǎn)品主要借鑒的是國外別墅的平面格局與生活模式，很多房間功能的設(shè)定也都參考了國外的別墅產(chǎn)品，這些也都決定了在目前別墅市場的室內(nèi)設(shè)計方面，歐式風格占了很大的比例。

雖然國外也有不少現(xiàn)代風格的別墅作品，但是受目前國內(nèi)整體施工質(zhì)量與建筑材料質(zhì)量的影響，很多現(xiàn)代風格的別墅容易出現(xiàn)缺乏細節(jié)，顯得過于簡陋的狀況，從而影響別墅檔次，因此國內(nèi)現(xiàn)代風格的別墅精品相對較少。同時由于現(xiàn)代風格的室內(nèi)設(shè)計在年輕人中認可度比較高，而對于比較具有經(jīng)濟實力的別墅類產(chǎn)品購買客群，他們對現(xiàn)代風格的室內(nèi)設(shè)計并不青睞。

三、重視別墅技術(shù)系統(tǒng)的應(yīng)用，以舒適、安全、環(huán)保節(jié)能為目標進行室內(nèi)裝修隨著人們對生活品質(zhì)的追求不斷提高，近年來人們越來越重視居住的舒適度，作為住宅中的高端產(chǎn)品，別墅業(yè)主除了對裝修材料要求環(huán)保無污染外，別墅最終的舒適度、安全性、便利性以及實際運行的低能耗也逐漸成為別墅業(yè)主主要關(guān)注的幾個方面。

與過去相比，別墅業(yè)主對于建筑設(shè)備系統(tǒng)的投入明顯增加，例如在別墅新風系統(tǒng)和溫控系統(tǒng)方面，由過去單一的外掛空調(diào)分體機發(fā)展到戶式中央空調(diào)分房間獨立控制、VRV變頻空調(diào)系統(tǒng)等多種空調(diào)形式。與以前相比，分房間獨立控制的系統(tǒng)更為人性化，變頻空調(diào)則可以根據(jù)房間使用情況的不同靈活調(diào)整空調(diào)的送風溫度，更為節(jié)能。在有些高端別墅項目，還會應(yīng)用空調(diào)加濕/除濕系統(tǒng)，保證居住的舒適度和健康度。

此外，中央吸塵、垃圾處理系統(tǒng)、衛(wèi)生間同層后排水、門窗防盜系統(tǒng)等等也多見于別墅項目，這些單項技術(shù)的不斷成熟與應(yīng)用提高了別墅的項目附加值。有些高端別墅還配置了建筑智能控制系統(tǒng)，甚至能夠?qū)崿F(xiàn)對別墅設(shè)備系統(tǒng)的遠程遙控，為我們生活的便利與舒適提供了保障。

以上提到的這些系統(tǒng)對建筑的水電路有一

定要求，若由業(yè)主自行設(shè)計安裝，可能會出現(xiàn)對建筑進行大規(guī)模的水電路改造的狀況，增加工程復(fù)雜程度與費用，同時也可能會埋下一些安全隱患。由于別墅業(yè)主對建筑技術(shù)系統(tǒng)要求的不斷提高，精裝別墅中，增加多項技術(shù)系統(tǒng)也成為近年別墅項目的一個趨勢。由開發(fā)商對此進行統(tǒng)一設(shè)計安裝能有效避免單個業(yè)主裝修中易出現(xiàn)的問題和浪費情況，同時由開發(fā)商主導(dǎo)這部分的設(shè)計安裝，各個系統(tǒng)詳細的線路圖紙在開發(fā)商手中都有備案，更為別墅項目未來物業(yè)管理與維修帶來便利。

四、開發(fā)商提供工業(yè)化產(chǎn)品加丁及菜單式選擇，更為人性化

在有些精裝別墅項目中，房間內(nèi)部分家具的定制也在裝修范疇內(nèi)。這樣做一方面可以保證家具和整個房間裝修風格的統(tǒng)一，另一方面由于可以根據(jù)房間的實際尺寸定制家具，對房間空間的利用率更高，也能使房間空間顯得更為完整。目前家具定制的方式多采用工廠統(tǒng)一制作，現(xiàn)場組裝的方式，為控制成本及減少售后服務(wù)的工作量，開發(fā)商往往選擇一個比較有保證的家具品牌，委托進行家具的統(tǒng)一制作安裝。在文章開始曾提到作為別墅類精裝修產(chǎn)品，業(yè)主個性化的需求比普通住宅更強，因此別墅類產(chǎn)品必須重視裝修的靈活度。目前發(fā)展的趨勢大多是開發(fā)商提供一個菜單式的選擇目錄，提供幾種不同風格和色彩搭配方案，不同搭配對應(yīng)不同價位，給予客戶不同的選擇，甚至有些可以根據(jù)客戶的需求對裝修方案進行微調(diào)，增強別墅類精裝產(chǎn)品的靈活度。

五、開發(fā)商總包集成式操作方式，有效實現(xiàn)質(zhì)量與成本控制

裝修中涉及的家裝材料與設(shè)施眾多，從地板、瓷磚到櫥柜潔具等等，開發(fā)商如果面對眾多廠家，將會陷入復(fù)雜的工程組織協(xié)調(diào)工作中。同時由于開發(fā)商與裝修材料廠家之間除了工程合同，沒有其他形式的制約關(guān)系，一旦裝修材料或設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商也不一定能具有迅速有效的解決手段。因此目前的發(fā)展趨勢是開發(fā)商采取集成式操作方法，即將裝修工程打包委托給一家做工程總包，例如委托紅星美凱龍做工程總包。項目所需的各類材料及設(shè)備由其內(nèi)部各商家承擔，一旦工程出現(xiàn)問題，由于其與各家裝建材廠家間還存在承租關(guān)系，因此對各商家有一定的制約力，可以比較有效快速地解決問題。這樣，開發(fā)商只需針對一家單位，與之進行協(xié)調(diào)，無需直接面對眾多商家，無形之中減少開發(fā)商的工程復(fù)雜程度，保證精裝別墅產(chǎn)品的工程質(zhì)量，減少工程質(zhì)量方面可能產(chǎn)生的糾紛及費用，節(jié)省時間成本與費用。

六、對最高端的別墅精裝產(chǎn)品提供全套定制化服務(wù)，為每位高端客戶提供個性化的設(shè)計

在最為高端的別墅產(chǎn)品中，有不少是會所型別墅。這類產(chǎn)品單體面積大，總價高，通常景觀或人文資源得天獨厚，而這類產(chǎn)品針對的往往也是最為高端的企業(yè)級用戶。較大的別墅面積通常意味著別墅兼有對外的社交功能需求。同時由于這類別墅產(chǎn)品的客戶群較少，不同客戶個性差異較大，因此這類產(chǎn)品往往從建筑設(shè)計到室內(nèi)裝修，會針對已知的客戶，采用定制化的服務(wù)，保證項目品質(zhì)。就如同服裝設(shè)計中，普通中端產(chǎn)品滿足的是大眾化的需求，而定制化的服務(wù)必定是針對部分高端客戶而設(shè)定的。

這類項目的開發(fā)和銷售模式與常規(guī)別墅項目不同，很多時候在項目施工前，就已經(jīng)能夠確定項目的業(yè)主。因此參與項目的建筑師、景觀師及室內(nèi)設(shè)計師能夠在設(shè)計之初與業(yè)主進行溝通，根據(jù)業(yè)主實際需求完成設(shè)計，而不是根據(jù)開發(fā)商的任務(wù)書完成設(shè)計工作。這類項目設(shè)計需求非常明確，是所有別墅產(chǎn)品中最為高端的產(chǎn)品，因此項目必然要求提供精裝修服務(wù)。不僅別墅功能定制，裝修風格定制，材料與設(shè)備定制，甚至室內(nèi)的配飾與燈具都是根據(jù)裝修風格而定制的。

早在2002年建設(shè)部就提出在20lO年左右在全國推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房，北京上海等一線城市相繼也對精裝修住宅的建設(shè)提出了具體要求與目標，并不斷推廣，精裝修住宅必然是大勢所趨。別墅產(chǎn)品作為住宅中最高端的產(chǎn)品，精裝修的項目數(shù)量越來越多，也逐漸被大多數(shù)人接受。但是，近年精裝修別墅產(chǎn)品中出現(xiàn)的問題也逐漸增多。在此過程中，設(shè)計師、開發(fā)商、施工人員也在不斷累積經(jīng)驗，針對問題逐漸改進方式和方法，適應(yīng)市場的需求。總的來講，精裝修別墅類項目目前仍處在不斷探索和改進的階段，隨著室內(nèi)設(shè)計一體化的發(fā)展，各個相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條的不斷完善，這類項目成熟度必然也會越來越高。

產(chǎn)業(yè)鏈間的博弈＆整合――以地產(chǎn)公司角度解構(gòu)別墅精裝修標準

編者按：對一家大型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，別墅精裝修已然成為產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必經(jīng)之路。在前期調(diào)研和后期實施中，地產(chǎn)公司如何選擇合乎標準的設(shè)計單位、施工單位、建材單位；將開發(fā)、設(shè)計、施工等一些列動作落地實施；引導(dǎo)別墅精裝修行業(yè)的規(guī)范發(fā)展；不斷調(diào)整、整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游鏈條，這都將決定著別墅精裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路與未來方向。

別墅精裝修的發(fā)展速度非常迅猛，從往年的10％左右的份額，到現(xiàn)在半數(shù)以上的房地產(chǎn)企業(yè)涉足其中，呈現(xiàn)出日益上揚的趨勢。2012年金地集團的別墅精裝修項目將增至6-8個，預(yù)計跟去年相比漲幅比例將超過1/3。2011年，以“天境”為主導(dǎo)的別墅精裝修項目，除了落地一線城市上海之外，在二線城市紹興也有了規(guī)劃，顯示出別墅精裝修產(chǎn)業(yè)化在縱深層面上的發(fā)展前景。本文也試圖以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計師的視角，剖析別墅精裝修產(chǎn)業(yè)的標準、運作模式、未來趨勢及對周邊產(chǎn)業(yè)鏈的影響。

一、設(shè)計單位、施工單位的資質(zhì)審核及建材的招標

1、設(shè)計單位的選擇，重點關(guān)注以下項目：

(1)服務(wù)對象

A、考察服務(wù)對象是國內(nèi)抑或國外?一般來講，國內(nèi)單位本地配合相對好，反應(yīng)速度快；國外單位服務(wù)半徑大，反應(yīng)慢，如果項目留給設(shè)計的時間不充足，不建議考慮國外單位；且國外單位的費用相對高，設(shè)計師的主觀判斷力比較強，往往堅持自己的想法，如果沒有合作經(jīng)驗的話，比較危險，容易出現(xiàn)不關(guān)注客戶需求導(dǎo)致項目偏離原始定位的風險。

B、考察主要業(yè)務(wù)范圍，是高端住宅亦或是酒店?服務(wù)高端住宅的單位相對酒店設(shè)計會更精細，對細節(jié)的把握更敏感，空間推敲更完善；長期以酒店為服務(wù)對象的單位，則相對更多把握整體效果，細節(jié)的實現(xiàn)往往經(jīng)不住推敲，需要地產(chǎn)設(shè)計師自身具有較強的控制能力。

(2)成功案例

考察該公司在國內(nèi)外的成功案例，成功的核心要素包括是否符合項目推廣的核心需求；評估過往案例是否符合項目氣質(zhì)和定位要求；考慮設(shè)計公司是否有大批量精裝的經(jīng)驗；是否有很強的戰(zhàn)斗力，并不是所有能承接樣板間的設(shè)計公司都適合高端精裝修。對高端項目的精裝修而言，設(shè)計的邏輯和標準化很重要，秉承“標準化地設(shè)計著，還要面面俱到”的標準，防止風格雜、標準亂。同時，室內(nèi)設(shè)計要充分理解項目、建筑的靈魂，即中國文化所謂的“和諧統(tǒng)一”，實現(xiàn)與項目整體氣質(zhì)的呼應(yīng)。

(3)團隊規(guī)模及組織架構(gòu)

在地產(chǎn)產(chǎn)品競爭日益激烈的今天，要重點關(guān)注項目合作團隊的品質(zhì)及配合。一般來說，室內(nèi)設(shè)計單位30人以下是一個團隊，主持設(shè)計師(設(shè)計總監(jiān))能兼顧到所有的項目，對項目投入的精力會比較多，做精品不求數(shù)量，產(chǎn)品往往比較有特點，但并非所有的項目都適合；30-100人的團隊，團隊分工比較明確，當需要找到與項目基本契合的團隊，可通過面試主持設(shè)計師，要求其提供項目對接團隊的成員名單和簡歷，進一步考察小團隊；100人以上的團隊，一般服務(wù)半徑是全國甚至全球，適應(yīng)性強，經(jīng)驗豐富，管理規(guī)范，一般不易出差錯。

(4)管理模式

國外和香港的大型設(shè)計公司多數(shù)采取“設(shè)計師營銷脫離”的管理模式。這種模式在控制設(shè)計費的環(huán)節(jié)中對乙方有利，更多地保護乙方的利益，這也要求地產(chǎn)設(shè)計師在下達設(shè)計任務(wù)時，需更清晰、明了地了解自己的需求，對乙方做出正確的指引，合理利用設(shè)計單位的人力資源；與這樣的設(shè)計單位接觸，需要甲方有更高的管理能力，否則常常會導(dǎo)致設(shè)計任務(wù)多次修改，設(shè)計費用大幅度增加；若設(shè)計費無法被保障，還可能面臨被迫終止合同，替換設(shè)計單位的風險。

(5)外界口碑

多與該單位曾經(jīng)服務(wù)過的對象溝通，取得多方面的了解，更客觀地防范未來可能出現(xiàn)的風險。

(6)檔期

考察設(shè)計單位的檔期能否與項目相匹配。

(7)合作意愿

精裝修設(shè)計會涉及到比較多的設(shè)計調(diào)整， 操作模式類似酒店的客房，關(guān)系到大量復(fù)制，所以在批量施工前會有詳細的研究過程，需要設(shè)計師具有耐心、細心的特質(zhì)；整個設(shè)計周期也相對概念樣板間更長，需要付出的精力會更多。

個人認為，一般在對2-3家單位進行以上方面的必選后，直接委托比較合理，對合作方也是一種鼓勵，當然，在合同條款中可以約定違約責任，規(guī)避風險。

2、

施工單位的選擇，也需要注意以下幾個方面：

(1)是否有經(jīng)驗

好的施工單位具有高端項目的經(jīng)驗，工藝先進，并有總結(jié)；可以優(yōu)化設(shè)計過程中忽視的細節(jié)，幫業(yè)主控制總體工藝和質(zhì)量；對批量裝修有管理經(jīng)驗，能在工序流程上優(yōu)化，有效控制成本，而不是犧牲業(yè)主和客戶的利益去實現(xiàn)自身的盈利。

(2)公司管理規(guī)范是被選擇的必要條件之一

A、理解設(shè)計的能力。當發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和不合理的地方時最好有建設(shè)性意見，而不僅僅只是執(zhí)行。

B、職業(yè)道德。裝修是個良心活，裝飾企業(yè)要長遠發(fā)展需要合理的利潤支撐，在合理低價的范圍內(nèi)平衡，不能逼著裝修施工單位替換廉價材料來增加利潤，反之，急功近利的施工單位會不擇手段爭取利潤。

C、當?shù)夭牧咸鎿Q的能力。實際上，考量的是施工單位對于當?shù)夭牧鲜袌龅牧私獬潭纫约肮?yīng)鏈是否完整。

D、配合度，也即是執(zhí)行力。考察施工單位是否能夠安排好計劃，調(diào)配人員，配合甲方的開放計劃和交付計劃。

3、建材的招標

在選用建材上，地產(chǎn)公司一部分是沿用地產(chǎn)公司常用品牌，另一部分則拓展到酒店供應(yīng)商市場。建材產(chǎn)品分為設(shè)計裝飾材料類和設(shè)備類，一般采取“三進一”的招標方式，通過將符合設(shè)計要求的三個品牌的產(chǎn)品進行選型，由設(shè)計部確定選型清單，并把工作成果給到項目部及成本預(yù)算部。成本預(yù)算部發(fā)起，項目部、成本預(yù)算部、設(shè)計部三方參與評分、結(jié)合決策層的多方意見最終確定入圍品牌單位。

二、別墅精裝修項目的運作模式

別墅精裝修項目從設(shè)計概念到設(shè)計單位、施工單位的選擇，再到完成驗收與售賣，詳細的流程模式為：概念設(shè)計――方案設(shè)計――方案深化――施工圖――成本核算(施工單位報價)――施工圖調(diào)整――樣板間實施――批量施工圖完成――招標――樣板間開放――定標――預(yù)售。

1、在整套運作模式中，比較關(guān)鍵的是以下3個協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)：

(1)保障地產(chǎn)公司合理利潤。施工圖階段由成本部組織成本核算，復(fù)核成本，看是否與項目定位匹配，看企業(yè)是否還有合理的利潤；成本核算后，對施工圖進行調(diào)整，反復(fù)驗證后，定下的方案才進行樣板間實施。

(2)保障別墅精裝產(chǎn)品品質(zhì)。樣板間實施后，公司要組織各部門進行評審，同時邀請意向客戶進行調(diào)研，綜合內(nèi)外部意見后進行調(diào)整，調(diào)整完成，才形成批量施工圖。

(3)保證客戶利益，防范投訴風險。樣板間開放前，要將承諾給客戶的品牌采購工作完成。

以金地天境項目為例，正是基于以上幾點，我們對幾家設(shè)計公司的背景情況進行了解，做了專題匯報，并最終確定了設(shè)計單位。當然，業(yè)內(nèi)也有通過方案競標來選定設(shè)計公司的，這取決于甲方意向的入圍公司是否愿意參加，一般而言，越高端的設(shè)計公司越難這樣運作，所以就更傾向于以直接委托的形式選定設(shè)計單位。

在進入概念設(shè)計階段，地產(chǎn)的設(shè)計管理方需引導(dǎo)設(shè)計公司作一個“精裝修”的匯報，而非樣板房包裝匯報。原因在于別墅精裝修剛剛起步，有經(jīng)驗的合作方并不多。設(shè)計公司必須了解地產(chǎn)公司的訴求，引導(dǎo)地產(chǎn)公司確定項目的定位和風格。這需要地產(chǎn)設(shè)計師在會前，與設(shè)計公司緊密溝通，使得設(shè)計公司能將項目本身的氣質(zhì)、業(yè)內(nèi)的精裝趨勢、主流競品等信息結(jié)合地產(chǎn)公司對精裝修標準的理解邏輯化地展示給地產(chǎn)公司的決策層。而在實際的設(shè)計管理中，則需要設(shè)計公司具有良好的溝通互動及落實能力。

如果用一句話去概括，就是重在前期的“知己知彼”方能“百戰(zhàn)百勝”。天境項目前期的全盤設(shè)計管理和藝境的售樓會所，都符合了這種選擇邏輯，相信在業(yè)內(nèi)也值得一看。

三、未來別墅精裝修的市場需求、模式轉(zhuǎn)化和售后服務(wù)的變化

從長遠角度來看，別墅精裝修是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，無論是何種住宅產(chǎn)品，精裝修才算成品，交付給客戶半成品，實際是不負責任的行為。地產(chǎn)行業(yè)趁著“冬天”練練內(nèi)功，讓自己愿意負責任的時候能“負得起責任”。

從客戶角度來看，普通的別墅客戶，或多或少都有過裝修經(jīng)驗，并在裝修的過程中飽受挫折，知道裝修耗時耗力，因此大多數(shù)客戶是接受別墅精裝修的。但開發(fā)商要提供給客戶定位相匹配的裝修，是與園林和建筑不同的：客戶在戶內(nèi)的時間遠比戶外多，對裝修的要求自然就高，對細節(jié)的思考也更周全，對地產(chǎn)企業(yè)將提出更高的要求。為避免出現(xiàn)地產(chǎn)精裝后，客戶再拆掉重裝。中高端別墅可以采取菜單式裝修，提供裝修套餐滿足大多數(shù)客戶需求；真正意義的高端別墅對個性化的需求會更高，可以考慮一戶一裝的完全個性化定制服務(wù)。售后服務(wù)方面，高端別墅也對物業(yè)管理提出更精細的管理需求，針對不同物業(yè)類型和客戶細分，一個地產(chǎn)管理企業(yè)也可以有多個物業(yè)管理品牌。

從短期市場來分析，精裝或毛坯都是一種銷售手段；根據(jù)項目類型和公司能力的不同來選擇。如果地產(chǎn)公司精裝整合能力強(精裝能力實際上是產(chǎn)品性能實現(xiàn)能力的一部分)，對首次別墅置業(yè)的客戶來說，是可以推動銷售的，因為能體現(xiàn)更高的性價比；對

更高端的別墅來說，精裝是更好地體現(xiàn)住宅價值的手段。除了園林、建筑立面，建筑的實質(zhì)是空間，空間與客戶交接的介質(zhì)是裝飾面，改善空間品質(zhì)的是設(shè)備。要處理好這幾方面的關(guān)系，將有助于提高居住品質(zhì)，這對精裝修的意義是太重大了。

四、地產(chǎn)公司別墅精裝修對周邊產(chǎn)業(yè)鏈(家裝、建材)的影響

傳統(tǒng)的家裝市場存在各種弊端，設(shè)計師、施工隊、供應(yīng)商良莠不齊；業(yè)主專業(yè)知識有限，無法從參差不齊的市場中挑選適合自己的合作方，常常導(dǎo)致業(yè)主損失。開發(fā)商統(tǒng)籌解決這些問題，顯然比業(yè)主更強勢和有利。

開發(fā)商有自己專業(yè)的設(shè)計管理團隊，能為項目挑選適合的合作方，攤薄設(shè)計成本，提高設(shè)計的性價比；同時對設(shè)計的把控能力也比單個業(yè)主強，能更好地把握整體效果和細節(jié)，且能從設(shè)計美學角度對單個業(yè)主的居家風格進行軟裝配飾的引導(dǎo)。裝飾材料市場也不透明，一套普通房子裝下來可能有上百種材料，客戶無從判斷材料的好壞；至于施工隊，碰到好的，算是幸運，碰到差的，更多時候只有選擇忍耐。而選擇精裝修產(chǎn)品，所有這些問題都將交給開發(fā)商的設(shè)計、采購、成本、施工團隊來把控；面對專業(yè)的管理團隊，裝修市場的設(shè)計師、材料供應(yīng)商和施工隊都必須提高自身的管理能力來應(yīng)對開發(fā)商專業(yè)的管理，對提高行業(yè)的整體水平是大有幫助的。從供應(yīng)鏈來講，批量精裝減少了供應(yīng)環(huán)節(jié)，70％的材料都是開發(fā)商直接從廠家買入(甲供)，比客戶自己購買的裝修產(chǎn)品，性價比將要更高，廠家服務(wù)也更直接、專業(yè)。

實際上，我們說產(chǎn)業(yè)鏈和精裝是相互影響的，精裝產(chǎn)業(yè)鏈整體服務(wù)水平的提高，更利于精裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：在設(shè)計的過程中地產(chǎn)設(shè)計師與廠家設(shè)計師共同討論客戶對產(chǎn)品的需求，共同探討產(chǎn)品的細節(jié)，為實現(xiàn)更理想的設(shè)計效果努力；在供貨環(huán)節(jié)中，排好供貨計劃，減少庫存需求，降低倉儲費用和供應(yīng)商利潤；在施工環(huán)節(jié)中調(diào)整工藝工序，降低綜合人工成本。可以說，別墅精裝讓行業(yè)朝著更精細化、更合理的方向發(fā)展。

設(shè)計師解構(gòu)“別墅精裝修”

別墅精裝修項目無論在體量上還是在設(shè)計理念的實現(xiàn)上遠比公寓設(shè)計要復(fù)雜得多。在承接別墅精裝修項目時，設(shè)計師小至配飾選擇，大至空間布局，都需運籌帷幄，精準把控。在家裝行業(yè)不斷走向規(guī)范之時，設(shè)計師該如何正視、把握別墅精裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢，調(diào)整設(shè)計單位的相應(yīng)步調(diào)，理順在別墅精裝修產(chǎn)業(yè)鏈條上的位置與關(guān)系?在承接地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的別墅精裝修項目時，又該如何堅持好自己的價值本位；平衡處理設(shè)計價值與商業(yè)價值?

七位來自深圳、上海、北京、臺灣、香港的設(shè)計師，有著一線城市別墅精裝修的豐富個案經(jīng)驗。他們對別墅精裝修個性化定制提出了不同的思考方向，普遍認為隨著“一體化設(shè)計”的長遠發(fā)展，陳設(shè)配飾必將逐步納入別墅精裝修標準的范疇。“關(guān)注生活品質(zhì)”、“以人為本”的設(shè)計理念也將成為別墅精裝修標準的趨勢所在。在此基礎(chǔ)上，他們也意識到，雖然近年來智能化設(shè)計并不會成為別墅精裝修的設(shè)計重點，但不可忽視科技日新月異的發(fā)展，為智能設(shè)計預(yù)留彈性空間將是有遠見的舉措。

相較公寓精裝修的同質(zhì)化，設(shè)計師在進行別墅項目的精裝修時，在設(shè)計把控上有哪些不同，具體表現(xiàn)在哪些方面?

戴昆：對于精裝修而言，我們反對“同質(zhì)化”這個詞。事實上我覺得“個性化”被過度地強調(diào)了。住宅是一個居住、生活空間，過多地強調(diào)個性化空間而忽視對功能和使用的關(guān)注其實是錯誤的。這些年我們在全國各地完成的精裝修別墅大約有一千五百棟以上，我們強調(diào)的設(shè)計原則是“實用、美觀、經(jīng)濟”，并不過多強調(diào)個性。如果談到別墅和公寓精裝修的主要不同點，可能是別墅空間更為復(fù)雜，涉及其他各專業(yè)的問題也比較多。有的設(shè)計師拿著別墅用公寓的手法進行裝修。而事實上別墅建筑自身的空間條件遠優(yōu)于公寓，并不適合用過多花哨的手法。我們認為，在別墅建筑的室內(nèi)設(shè)計中把握好“人建筑

自然”的關(guān)系才是重點。這也是別墅產(chǎn)品的核心價值所在。

袁欣：對我們事務(wù)所來說，無論是公寓還是別墅項目，都不存在精裝修的概念。鑒于兩種類型在面積、體量及空間上存在的差異性，若把公寓精裝修比喻成“微電影”的話，我們認為別墅精裝修就是一部“完整的電影”。在對別墅精裝修進行設(shè)計時，我們一直都是采用“導(dǎo)演”的思路來安排和設(shè)計生活的場景，而非僅僅以室內(nèi)設(shè)計師的角度去關(guān)注類屬于精裝修范疇的水電、家具、軟裝等等。

蕭愛華：別墅和公寓本就定位于兩種生活方式的購買客群，公寓更多的是講究功能性的齊全，而別墅講究的是生活品質(zhì)，個人是反對在別墅中進行精裝修的，雖然現(xiàn)在市場上有許多這種現(xiàn)象，其實這種精裝修的別墅只是迎合了一些沒有多少文化品味的人群。對于購買別墅精裝修的人群，一種是沒時間的精英，更多的是對生活方向要求不明的無多少文化底蘊的人群。

黃書桓：別墅設(shè)計異于公寓之處，在于空間中常可見復(fù)層式設(shè)計，不同樓層間的垂直動線是空間焦點，所以恰如其分的挑空安排及精心設(shè)計的樓梯，常可畫龍點睛地令人留下深刻印象。

劉衛(wèi)軍：相較小戶型公寓，大宅別墅的設(shè)計更加注重產(chǎn)品附加值的提升與當?shù)刈匀毁Y源景觀的結(jié)合，包括多功能地下層空間的規(guī)劃，泳池、spa的個性化特色空間的設(shè)置以及室內(nèi)外空間的融合等。同時，批量化的精裝修產(chǎn)品對設(shè)計也提出了“精細化”的要求。

鄧子豪、葉紹雄：別墅項目的精裝修在空間上的限制較少，可以設(shè)計得更有氣派。而且別墅多附有戶外花園，可令設(shè)計與室內(nèi)更為融合。相反，公寓設(shè)計的空間較小，所以著重于實用性，相對可發(fā)揮設(shè)計的機會比較少。

隨著時代的進步，別墅精裝修房也趨于高質(zhì)量的追求，其精裝修的標準是否會發(fā)生一些變化，譬如對智能化設(shè)計的重視，可結(jié)合實例談?wù)勀目捶?

戴昆：以目前應(yīng)用的技術(shù)和能夠達到的水平，我不認為智能化設(shè)計和技術(shù)在住宅中的運用是必要的。比如花費不菲的采用液晶面板去控制燈光系統(tǒng)，卻會給家中的老人和小孩帶來極大的使用不便。技術(shù)是應(yīng)該讓生活更便捷而不是有反之的效果。

袁欣：別墅精裝修的標準變化也反映了近年來室內(nèi)設(shè)計行業(yè)的發(fā)展軌跡，從重視豪華、品牌，回歸至品質(zhì)。國內(nèi)業(yè)主最初青睞實木，接而受到香港地區(qū)設(shè)計的影響，普遍認同了經(jīng)由技術(shù)革新的夾板木飾面、烤漆等材質(zhì)，近年來再次注重實木材質(zhì)，顯現(xiàn)出國人在傳統(tǒng)思想和居住哲學上的回歸。

別墅的未來趨勢將會朝著智能、環(huán)保、生態(tài)的方向發(fā)展。十幾年前比爾?蓋茨的小屋運用了當時很多的智能設(shè)備，現(xiàn)在僅需一部iPhone就可以實現(xiàn)。對臺灣設(shè)計而言，我們更注重實用性，科技的發(fā)展最終要落實到實用上。

蕭愛華：我們在做江南華府這個項目的時候，對于工程造價方面本就有考量的，對于可以接受一億元左右房價的客戶，相信在工程造價上并沒有具體的要求，更多的是根據(jù)生活品質(zhì)、生活方式、文化來確定

的。對于智能化設(shè)計方面也要預(yù)留出未來的空間，在這個日新月異的時代，什么都可能發(fā)生，也許某一天我們就已經(jīng)不看平面電視、電影而直接看四維呈現(xiàn)的視覺效果，因為在美國好萊塢環(huán)球影城已經(jīng)有辛普森一家的模擬館了。

黃書桓：依我司常年與開發(fā)商合作的經(jīng)驗，透過數(shù)位科技的整合確實能有效提升建案價值，相關(guān)經(jīng)驗如下：

1、社區(qū)型的系統(tǒng)：智能型無人商店與無人圖書館(RFID)、虛擬圍墻(DVR)、電子公交車站牌結(jié)合動態(tài)信息系統(tǒng)、人臉識別門禁系統(tǒng)等。

2、住宅型系統(tǒng)：數(shù)位家庭整合(手機遙控門禁、空調(diào)、電視、窗簾、瓦斯等)，光纖到府、遠距照護、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等。然而此方面的設(shè)備系統(tǒng)龐雜，日新月異，設(shè)計時需預(yù)留未來變更的彈性。

劉衛(wèi)軍：不管標準如何變化，然而高品質(zhì)的服務(wù)，“因地制宜，以人為本”的理念是不變的。生活方式的改變也帶來了設(shè)計的創(chuàng)新，高效、便捷的智能化設(shè)計就是以人為本，以生活為本的具體表現(xiàn)。

鄧子豪、葉紹雄：現(xiàn)在社會上提倡人性化的設(shè)計，除了豪華的設(shè)計外，更加關(guān)注以人為本，例如智能家居系統(tǒng)及多用途的空間，令用家感受到家的感覺，提升準買家的興趣。此外，還會注重低碳設(shè)計，用上環(huán)保物料。

根據(jù)您的觀察，這幾年來業(yè)主對別墅項目的訴求也在發(fā)展不斷的變化，譬如投資、度假等需求比例的增多，家具、配飾等是否也有逐步被納入精裝修范疇的可能?

戴昆：針對度假型別墅產(chǎn)品，帶家具、陳設(shè)銷售的“全裝全配”的精裝修是必然的方向。因為讓業(yè)主在異地去裝修和采購家具、陳設(shè)的麻煩(在很多度假地根本沒有配套)會把客戶推向酒店。

袁欣：一般我們公司在承接項目時，是進行全方位的生活設(shè)計，從空間、平面、裝潢、陳設(shè)等進行一體化設(shè)計，而沒有那種只做裝飾而不做陳設(shè)的。設(shè)計師根據(jù)不同的訴求去呈現(xiàn)不同的空間，除了硬裝外，更多需要通過家具、窗簾、花器和藝術(shù)品等陳設(shè)配飾的設(shè)計來融入。縱觀目前別墅市場，我們倡導(dǎo)的“一體化設(shè)計”和“全方位生活”將成為精裝修內(nèi)容的核心思想。

蕭愛華：別墅精裝修一定要給客戶留下比公寓更多的空間，讓客戶參與其中，對于現(xiàn)在有許多客戶做投資、度假型別墅，家具、配飾適當?shù)耐瓿删涂梢裕绻麑τ谑且苯幼龅谝蛔∷目蛻簦詈檬翘岢鲆恍┸浹b飾方面的建議，而不是在做精裝修設(shè)計的時候就將這些軟裝配飾固有化。

黃書桓：早期的消費者較關(guān)注“量”的需求，在意空間的天、地、壁的基本裝修，近期消費者在基本需求被滿足后，更敏銳察覺到“空間氛圍”才是生活中幸福感的來源，進一步地希求“質(zhì)”的提升。于是軟裝、家飾乃至于藝術(shù)品，變成了“生活中不可或缺的輕”。在房產(chǎn)狂飆的年代，買屋不須任何理由，但當市場回歸理性，消費者買屋前懂得貨比三家，三思而后行。此時有效地透過空間營造令人過目難忘的氛圍，成為營銷致勝的關(guān)鍵。

劉衛(wèi)軍：“陳設(shè)藝術(shù)”會逐步納入精裝修的范疇，別墅精裝修的特點就是“輕裝修，重裝飾”。別墅產(chǎn)品針對的都是高端客戶，對高品位、藝術(shù)等追求會凸顯出來，來滿足客戶群更高的心里層面需求。

鄧子豪、葉紹雄：多年來，家具、配飾等其實一直都有納入精裝修范疇，使用家能夠方便地遷入。而且。經(jīng)專業(yè)設(shè)計后，空間及家具運用方面會較好，突出間隔及空間上的優(yōu)點。

既然要做到“魚和熊掌兼得”，在這種兩難的狀態(tài)下，設(shè)計師們似乎對造價控制下的設(shè)計狀態(tài)顯得既有點無奈但又無比從容，因為這是常態(tài)!設(shè)計師通過前期調(diào)研、規(guī)避差異，試圖做到設(shè)計價值與商業(yè)價值并駕齊驅(qū)，但常常兼得之外還是有所“失”。而對于房企產(chǎn)業(yè)鏈下游的施工方，成熟的設(shè)計單位通過內(nèi)部的工程部配合甲方參與施工的監(jiān)督與驗收，也更加有利于產(chǎn)業(yè)鏈的承接。

別墅精裝修作為房企產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，其利用“精裝修”所打的價格差價也成為房企營銷的一種手段。設(shè)計師在接手別墅精裝修項目時，既要注重性價比，義要兼順設(shè)計美學，這種類似“帶著鐐銬在跳舞”的設(shè)計方式，該如何兼顧商業(yè)價值與設(shè)計價值?

戴昆：在造價控制下工作是建筑師工作的常態(tài)。能夠應(yīng)對不同的造價要求采用不同的設(shè)計手法、工藝和材料，最終達成良好的裝修效果才是設(shè)計師的能力體現(xiàn)。

事實上，我個人一直是過度裝修的反對者，室內(nèi)設(shè)計與陳設(shè)應(yīng)該與建筑有機的融合而不是浮華的單獨存在。對于社會上宣傳的每平方米上萬甚至更高的裝修標準我無法理解，也認為沒有必要。

袁欣：我們認同“別墅精裝修已成為房企產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然趨勢”的觀點，但是這種趨勢是有其獨特的背景。隨著時代的發(fā)展，別墅的買家對生活品質(zhì)有了更豐富的需求，而公寓又相對難以承載這樣的訴求。所以之前都售賣毛坯房的別墅，現(xiàn)在也基本上實現(xiàn)精裝修了。

甲方對性價比的關(guān)注，是否會對設(shè)計產(chǎn)生影響?我們覺得并不矛盾，舉個例子，三千每平米的裝修費與六千每平米的裝修費，它們在造價上是有區(qū)別，但設(shè)計作品本身并不會產(chǎn)生本質(zhì)的差異。在我們看來，別墅設(shè)計最終強調(diào)的是生活的情調(diào)，而不是質(zhì)或是物。

蕭愛華：我們也在從事這類的項目，但在其中我們做了一些變化，把每套別墅做得不一樣，區(qū)別于公寓裝修的模式化生產(chǎn)，別墅在做初期的設(shè)計時需首先結(jié)合這個地區(qū)板塊的購買力，再結(jié)合當?shù)匚幕徒ㄖL格來確定大致方向，以這種方向完成每套不一樣的設(shè)計，這樣就可以把地產(chǎn)商的初衷和當?shù)乜蛻羧巳旱奈幕鐾暾脑忈專O(shè)計的價值和商業(yè)的價值就可以并駕齊驅(qū)了。

黃書桓：這似乎是個沒有答案的問題!以開發(fā)商立場而言，欲兼得魚與熊掌，無可厚非。但就設(shè)計師而言，則必須有所取舍，在預(yù)算前提下先滿足生活機能，提供居住者健康舒適的生活環(huán)境，行有余力的情況下再設(shè)法提升美學創(chuàng)意。

劉衛(wèi)軍：我不認為是“帶著鐐銬在跳舞”，因為不同類型的產(chǎn)品需要不同的設(shè)計，需要因地制宜結(jié)合項目的特點，提供相應(yīng)的設(shè)計服務(wù)，滿足這一類型的終端客戶，為客戶提供一個高品質(zhì)，舒適特色的居住環(huán)境。

鄧子豪、葉紹雄：現(xiàn)在多數(shù)別墅的客人都愿意付錢去營造一個豪華的感覺，而且對新事物的接受程度較高，所以我們可以利用價格較貴的材料。如果遇到比較注重經(jīng)濟效益的客人時，我們會主張簡約式設(shè)計，設(shè)計費用會相對低一點。

在別墅精裝修的過程中，設(shè)計單位如何監(jiān)督并有效控制施工單位的項目實施?在易發(fā)生沖突的隱蔽工程(水、電、地暖等)的處理上，有哪些設(shè)計訣竅?

戴昆：國內(nèi)的裝修施工力量經(jīng)過二三十年的發(fā)展，已經(jīng)比較成熟。在設(shè)計考慮周詳、圖紙和材料樣板完善的前提下，只要業(yè)主方管理嚴格，質(zhì)量通常不是問題。袁欣：我們對此無須太多的經(jīng)驗，因為在設(shè)計領(lǐng)域，譬如在圖紙上將材料、位置等標注得盡可能的完備、詳細來控制施工單位的項目實施即可。至于最后的驗收，也是由業(yè)主來對裝修品質(zhì)與細節(jié)進行把關(guān)。

當然，目前國內(nèi)的裝修施工的技術(shù)也比前幾年要好，因品質(zhì)而產(chǎn)生糾紛的案例也降低很多。

蕭愛華：我們一直是國內(nèi)二十多家地產(chǎn)開發(fā)商的建筑顧問，有許多的項目也是我們自己完成施工，有些不是我們完成施工的項目，對于監(jiān)督及控制工程造價方面，我們公司工程部已經(jīng)有一套完整的作業(yè)流程，積極參與地產(chǎn)開發(fā)商的各階段驗收工作就可以，當然不要忘記都是依據(jù)設(shè)計圖紙的基礎(chǔ)來完成這些工作的。這里補充一點：我們所有的設(shè)計方案、施工圖都有工程部人員的簽字，所以對于工程和設(shè)計的銜接是沒有問題的!

黃書桓：建議業(yè)主慎選優(yōu)質(zhì)施工單位。

劉衛(wèi)軍：產(chǎn)品的質(zhì)量及內(nèi)在的品質(zhì)一直都是客戶最關(guān)注的問題之一，這需要設(shè)計單位與施工單位有良好的溝通，像我們公司就有專門的工程技術(shù)部，來跟進協(xié)調(diào)現(xiàn)場的問題，做好現(xiàn)場的服務(wù)工作，把問題降到最少。品質(zhì)應(yīng)該是甲乙雙方共同的追求。

鄧子豪、葉紹雄：與施工單位最重要是多溝通，并于施工前確保水電等圖紙足以顯示實際狀況，在設(shè)計過程中便可以避免在隱蔽工程上發(fā)生沖突。

在國外，別墅精裝修已經(jīng)非常普遍，但在國內(nèi)，還僅僅是一個趨勢。你怎么來看待別墅項目的精裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對設(shè)計單位的影響?

戴昆：住宅精裝修會對室內(nèi)設(shè)計單位提出更高的職業(yè)要求。從職業(yè)道德來講，要認真、負責地為業(yè)主方考慮，為產(chǎn)品負責。堅決杜絕從一己私利出發(fā)的各種暗箱行為。從職業(yè)技能來講，要全面掌控建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、材料、工藝、造價等相關(guān)知識，并對主要功能空間做出深入研究。精裝修的大量推廣，會極大地壓縮家裝市場的需求。開發(fā)商有能力更為全面地考察設(shè)計單位的能力和水平，因此設(shè)計任務(wù)會大量地向優(yōu)勢單位集中。只有兩手都硬的設(shè)計公司，才能應(yīng)對未來更激烈的市場競爭。

袁欣：國外的別墅都是精裝修，家具飾品也都是完備的。而早在十年前，國內(nèi)的開發(fā)房企在進行公寓、別墅項目時已都往精裝修的方向去考慮。前幾年有開發(fā)商讓我們?nèi)コ薪觿e墅會所設(shè)計項目，我們就跟他們溝通，會所只承擔接待功能，不足以展現(xiàn)別墅的生活面貌，希望他們能去做生活展示空間。在別墅精裝修這個趨勢來臨時，優(yōu)秀的設(shè)計師應(yīng)當是抓住這個趨勢，積累更多的設(shè)計經(jīng)驗，學習不同的生活體會。對我們來說，甲方委托的個案多了，我們當然是贊成的。但對消費者而言，可能個性化的東西就會少一點。

蕭愛華：很多別墅的裝修基本是完成型交付給客戶的，這一現(xiàn)象在中國目前是很難完成的，文化修養(yǎng)、生活品質(zhì)、貧富差距、人群數(shù)量都是約束中國人在別墅裝修上更加地眾口難調(diào)，在當今中國這個沒有多少文化修養(yǎng)及生活要求的國家，想一步做到國外文化沉淀幾百年的程度是很難的。一句話：慢慢來吧!對于別墅精裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展這種恐怖的急功近利的現(xiàn)象，雖然對于我們商業(yè)上來說是得利方，但對于人民素質(zhì)的提升是一種殺雞取卵的方式!

劉衛(wèi)軍：別墅精裝修是產(chǎn)業(yè)發(fā)展細分的結(jié)果，這也對設(shè)計單位帶來更多的機遇和挑戰(zhàn)。“精細化”的設(shè)計對設(shè)計單位有了更高的要求。精裝修設(shè)計正是“輕裝修，重裝飾”理念的體現(xiàn)，給高端別墅產(chǎn)品融入更多的藝術(shù)化和趣味性。

談?wù)剝?nèi)地與港臺的別墅精裝修，在政策、設(shè)計方式、施工上的一些差異性。

袁欣：在臺灣，無論公寓還是別墅，普遍還都是毛坯房，精裝修比較少。所以臺灣是一對一的個性化設(shè)計，中國是一對十的趨眾化設(shè)計。二者并沒有高低之分。我們公司的所有設(shè)計團隊都是來自于臺灣，至于創(chuàng)意的素材和資源則來自于國內(nèi)外。國內(nèi)起到了一個設(shè)計驅(qū)動的作用，我們將國內(nèi)的資訊、需求、地理風貌、風土人情等傳至臺灣。很有利的是，與其他擁有豐富設(shè)計經(jīng)驗的海外設(shè)計單位相比，臺灣在設(shè)計思維模式上更易與國人溝通交流，對于如何營造符合國人的生活場景上也顯得更為游刃有余。

黃書桓：就臺灣現(xiàn)況而言，一般高端消費者較具自我意識，無法接受建商所提供的套餐式精裝修，通常越是高端的建案反而常以“毛坯房”交屋。由業(yè)主自行委任喜愛的設(shè)計師，從設(shè)計、施工、家具、軟裝等全由設(shè)計師統(tǒng)包(Turn-key)整合，以求完美的設(shè)計質(zhì)量。

精裝修施工總結(jié)范文5

前言

和傳統(tǒng)的毛坯房相比，精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛坯房所不能比擬的。近些年來，精裝修住宅成為科、綠城、龍湖、星河灣地產(chǎn)等地產(chǎn)商和業(yè)主們的親睞。在裝修提供了更多的方便的同時，但各方業(yè)主對精裝修過程中的標準和質(zhì)量的要求也是越來越高，當滲漏、裂縫等質(zhì)量通病再如往常不時上演時，帶來的不僅僅是抱怨、投訴，更多的是既影響開發(fā)商的信譽也影響了業(yè)主的正常生活。所以精裝修給我們施工及管理人員帶來了新的挑戰(zhàn)。

1、精裝修的優(yōu)點分析

和傳統(tǒng)的毛坯房相比，精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛坯房所不能比擬的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。節(jié)約資源精裝修樓盤通常工程量大，施工區(qū)域廣，可以充分發(fā)揮大工程的特點，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場，造成資源浪費。

質(zhì)量可靠。精裝修樓盤的大批量材料采購，開發(fā)商大都會對主要材料進行招投標。招投標即是一種優(yōu)勝劣汰的過程，這對規(guī)范市場，促進生產(chǎn)企業(yè)改進產(chǎn)品的質(zhì)量，同時集中進行裝修往往是品牌裝修企業(yè)進行裝修，開發(fā)商也有專業(yè)人員對質(zhì)量進行監(jiān)督和指導(dǎo)，讓工程質(zhì)量得到充分保障。

周期短。假若一個大型樓盤交付后，由各家各戶自己裝修，那整個小區(qū)或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間，甚至更長。而統(tǒng)一精裝修，施工工期將會控制在短短4～6個月，大大節(jié)約了工期，還減少了家庭裝修對業(yè)主的影響。

業(yè)主收樓后，只要帶齊相關(guān)日用品和必備的生活用品即可入住，省去裝修期間買材料、監(jiān)督裝修質(zhì)量等過程，節(jié)約了裝修時間。同時，減少了鄰居之間因為裝修影響帶來的噪音等互相打擾。

2、裝飾工程質(zhì)量控制程序

裝飾工程質(zhì)量控制程序可歸納如下，精裝修住宅有可能拆分成10 多項分項工程，由不同的分包單位實施，但每一項工程的開展均應(yīng)嚴格按以下程序開展：

2.1 與其他分部工程一樣，圖紙、合同、規(guī)范是我們開展質(zhì)量控制工作的依據(jù)，施工技術(shù)管理人員據(jù)此編制施工方案，監(jiān)理單位專業(yè)工程師據(jù)此編制監(jiān)理細則，審核施工方案，施工單位管理人員根據(jù)批準的施工方案對施工人員進行詳細技術(shù)交底，這是施工前準備工作。

2.2 施工單位安排班組做出施工樣板，各方檢查施工中的過程和對施工樣板進行實物驗收，提出改進要求，制定完善施工方案，落實改進措施，這是施工質(zhì)量的預(yù)控制。

2.3 全面鋪開施工，嚴格遵循施工樣板確定的施工過程和技術(shù)措施，使所有實體質(zhì)量達到施工樣板的要求。

2.4 對半成品或成品進行質(zhì)量驗收和中間交接，并做好產(chǎn)品保護工作。

3、項目各方的質(zhì)量控制要點

我們應(yīng)將質(zhì)量控制看作為一個系統(tǒng)性工程，這是因為業(yè)主、設(shè)計、施工、監(jiān)理、政府質(zhì)量管理部門對裝飾工程的質(zhì)量控制的角度和側(cè)重點不同，而各自的工作均能直接影響到質(zhì)量控制工作成敗，分述如下：

3.1 業(yè)主。裝修檔次標準由業(yè)主確定，同一材料有不同檔次，選用較次、質(zhì)量穩(wěn)定的材料是裝飾質(zhì)量的基礎(chǔ)。俗話說，“好婦難為無米之炊”，上述的材料就是“米”。業(yè)主須注意的是，無論任何情況之下，選用的材料不能違反規(guī)范要求，否則，工程無法驗收。

3.2 設(shè)計。裝飾工程的設(shè)計往往是粗線條，達不到施工要求，為此必須由專業(yè)施工單位進行深化設(shè)計，例如門、窗、櫥柜等專項工程，對深化設(shè)計進行把關(guān)，是設(shè)計單位的重要任務(wù)。實際工作中，因深化設(shè)計考慮不周做成的質(zhì)量問題比比皆是。

3.3 施工。根據(jù)設(shè)計、業(yè)主認可的深化設(shè)計編制施工方案，按照質(zhì)量控制程序開展施工。

3.4 監(jiān)理。協(xié)調(diào)設(shè)計與深化設(shè)計，監(jiān)督施工過程，保證按程序?qū)嵤＿^程控制（巡視、旁站、隱蔽驗收等）和實體質(zhì)量驗收是監(jiān)理單位的重要工作。

3.5 政府質(zhì)量管理部門。監(jiān)督質(zhì)量控制各方的行為，及時指出其在過程控制中存在問題。

4、施工銜接

目前裝飾工程的實施往往由很多個不同分包單位實施，其中包括了不少業(yè)主方的指定分包。如何協(xié)調(diào)其施工銜接是一個關(guān)鍵問題。其中的施工順序、不同分包的交接界面、過程中的檢查驗收就是總包管理和監(jiān)理協(xié)調(diào)的重要工作。

4.1 在招標前必須擬定合同結(jié)構(gòu)，理清各施工單位的合同關(guān)系。

4.2 在招標文件中必須對各施工單位的交接界面進行嚴格界定，因為招標文件也是合同的有效組成部分，其界定可以作為日后處理協(xié)調(diào)交接界面的依據(jù)。室內(nèi)裝修需要交叉作業(yè)的施工部位很多，必須將各單位責任劃分清楚。例如：對于鋁窗框這一部位，土建單位負責窗臺部位清理砼面、移交墨線和窗框邊塞縫、周圍防水，鋁窗專業(yè)施工單位負責窗框內(nèi)防腐、填砂漿；負責留出防雷連接碼。機電安裝單位負責防雷連接（包括連接線），室內(nèi)精裝修施工單位負責室內(nèi)部位執(zhí)補、扇灰、油漆等表面修復(fù)工作。如果能對每一部位都嚴格界定，必將減少施工過程的互相扯皮、推諉責任。

4.3 在實施工程中加強總包管理和監(jiān)理協(xié)調(diào)。注意做好中間過程質(zhì)量驗收和產(chǎn)品保護。

5、各分項專業(yè)工程的質(zhì)量控制要點

室內(nèi)精裝修包含了室內(nèi)批蕩、土建飾面磚、門窗、電照、弱電，淋浴門、木地板、櫥柜、潔具等多個專業(yè)工程，每一項均具有不同的控制要點，如果要用一句話概括，這就是要防止質(zhì)量通病的發(fā)生，這與技術(shù)管理人員的質(zhì)量意識和技術(shù)管理經(jīng)驗密切相關(guān)，有經(jīng)驗的管理人員總能在事前控制，避免日后的隱患，經(jīng)驗不夠的人員只能事后處理補救，造成翻工，既拖工期，也造成經(jīng)濟損失。所以，事前控制就是關(guān)鍵，技術(shù)管理人員應(yīng)多考問以下因素，也許可以提前發(fā)現(xiàn)問題：

a廚衛(wèi)防水是質(zhì)量把控的極其重要環(huán)節(jié) 因為公司承諾衛(wèi)生間100% 不滲漏，為此.必須100% 檢查。防水材料檢查要符合設(shè)計要求。特別是防水涂膜（聚氨酯類）要查涂刷遍數(shù)、總厚度；高分子卷材遍數(shù)必須達到要求。蓄水時間>24 h 特別是門口擋水臺，防止蓄水不足或溢出走道，造成下層滲漏，地磚成活后二次蓄水合格后方可通施工單位在下層進行吊頂作業(yè)，防止?jié)B水浸泡下層封板。

b吊頂前的隱檢、聯(lián)檢，該部位在做龍骨之前各專業(yè)如強電管線已穿，弱電、煙感、網(wǎng)線、噴淋、燃氣、信號、抽排風、電話、呼叫系統(tǒng)等均已穿線，必須辦理相關(guān)手續(xù)，我們采用精裝牽頭，相關(guān)方配合 監(jiān)理部監(jiān)督見證聯(lián)合會簽，最后由精裝見單后進行吊頂、封板，防止返工拆板、扯皮。

c木制品的防火防潮檢查，規(guī)范規(guī)定木制品安裝前必須做防火防潮處理，一般刷防火、防腐涂料，俗稱見白。吊頂周邊木方，木飾面背部、木門框背面與有潮氣接觸的部位均需做特殊處理。

d地墻磚的勾縫，地墻磚勾縫材料，如果是高級裝修，勾縫劑一定要選用高級材料。其做法不同于普通裝修做法.具體為先將面磚縫處劃3mm 以上深度，塞填勾縫劑，塞實壓緊 視室溫、濕度，一般8h以上，勾縫劑固化，用金屬條壓縫.達到圓潤光滑的效果，不得采用表面涂料，用棉紗擦拭的淘汰作法，其后果是塞填不實，造成粘貼不牢，無壓縫容易脫落，且表面無壓光的效果。

e木踢腳板處理：高級裝修在墻基層上固定背板（細木工板或膠合板）先固定好背板，平整度、高度符合要求后再做粘貼，一般采用木板膠粘貼，如沒有背板也可做，但是水泥砂漿墻面粘貼木地板踢腳，極易開裂、脫落。

f內(nèi)外窗臺高差處理：由于內(nèi)外墻一般由兩家施工單位處理，施工程序是先外后內(nèi)。由于外部洞口、墻面處理考慮外觀效果，可能過高、抬起，外窗臺使里窗臺變低。我們在外窗淋水時（或下大雨、淋雨時）發(fā)現(xiàn)局部水風壓過大造成外高內(nèi)窗臺有滲水現(xiàn)象。為此，在處理內(nèi)窗臺時，一定要求內(nèi)窗臺板要高于外窗臺5mm～10mm左右，防止出現(xiàn)滲壓透水現(xiàn)象。另如果窗臺板下打水泥砂灰不實、不嚴時也可能造成窗臺板下進雨水.為此過程驗收時尤其要注意。

精裝修施工總結(jié)范文6

家居品牌企業(yè)面臨一個無比巨大的全新市場，還是一次家居產(chǎn)業(yè)的拐點?新的產(chǎn)業(yè)模式是否將借此契機產(chǎn)生?來自裝飾裝修公司、家居品牌商、成品供應(yīng)商、設(shè)計公司等家居界四位老總的思想和戰(zhàn)略，將使我們認識到他們精裝時代的大戰(zhàn)略，在這些戰(zhàn)略背后，我們已經(jīng)隱約看到代表未來高品質(zhì)生活的全新居住模式，那必定是一種更為集成、節(jié)能、精細化的家居裝飾理念。

精裝一統(tǒng)天下，家裝也有拐點?

在房地產(chǎn)還在為“拐”與“不拐”各執(zhí)一詞紛紛討論的時候，家裝行業(yè)的拐點似乎已經(jīng)開始悄然靠近。經(jīng)過幾年的超速增長，面對國家對樓市的政策壓力，在體驗館營銷和整體家裝之后，家裝市場是否還存在“藍海”?如果答案是肯定的，對于東易日盛&意德法家家居裝飾集團董事長陳輝來說，這片藍海就是“精裝修”。

從散裝到精裝

1997年，當家裝還是游擊隊的天下時，陳輝領(lǐng)導(dǎo)的東易日盛就首先開始了以服務(wù)品質(zhì)為優(yōu)勢的“京派家裝模式”，然而，隨著近些年裝修成品化的深入發(fā)展，傳統(tǒng)家裝模式的不斷復(fù)制，陳輝認識到，“傳統(tǒng)的家裝在白熱化的競爭中，已顯蒼白無力。大企業(yè)如果不能以大生產(chǎn)模式進行生產(chǎn)，而是與小企業(yè)以相同的模式進行運作，注定被拖垮。”

對于未來五到十年的產(chǎn)業(yè)終局判斷，陳輝的觀點十分明確，他認為，精裝修將一統(tǒng)天下。“精裝修房供應(yīng)量大增將是必然的趨勢，這也預(yù)示著傳統(tǒng)家居商業(yè)模式的巨變，也就是從散戶、散戶批裝到精裝修的發(fā)展過程。這是一種產(chǎn)業(yè)化的趨勢，任何行業(yè)的長期生產(chǎn)發(fā)展，都需要產(chǎn)業(yè)化的推進，諾基亞的產(chǎn)品很個性化，但其首先必須經(jīng)過產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，才能適應(yīng)主流。”

陳輝的判斷不止基于行業(yè)發(fā)展的基本趨勢。國家的經(jīng)濟政策和社會形式甚至讓其對家裝業(yè)的拐點有所憂慮。“國家壓縮經(jīng)濟、收縮房地產(chǎn)，對家裝企業(yè)必然產(chǎn)生影響，很可能五年內(nèi)會經(jīng)歷低潮。受影響最嚴重的將是散裝市場，未來三、五年出現(xiàn)拐點的概率很大，這將是一次家居企業(yè)洗牌和品牌整合的過程。”

轉(zhuǎn)型迎接“精裝時代”

產(chǎn)業(yè)化進程的推進，意味著中國家裝業(yè)正在深刻地角色蛻變，單純依靠施工和材料采購贏利的游散公司，顯然不能滿足“精裝時代”的需求，精裝修時代家裝企業(yè)將如何發(fā)展?轉(zhuǎn)型做精裝修，顯然并不是所有家裝公司都能適應(yīng)。大批量、標準化的生產(chǎn)要求對家裝企業(yè)的資金實力和技術(shù)水平都提出了嚴峻的考驗。“行業(yè)大規(guī)模推廣精裝修住宅將會在很大程度上影響到現(xiàn)在的家居商業(yè)模式，國家的推動、歐美發(fā)達國家的示范效應(yīng)，這些都會牽扯到我們的戰(zhàn)略、對產(chǎn)業(yè)終局的判斷，家居行業(yè)將要對此作出應(yīng)對。”陳輝說。

的確，面對精裝修時代，各大裝修企業(yè)正在華麗轉(zhuǎn)身，備戰(zhàn)“精裝修”的準備在各大公司中悄然升級。東易日盛巨額投資建立的意德法家木作生產(chǎn)基地就是其順應(yīng)行業(yè)變革趨勢的產(chǎn)物。“‘世界級工廠’是精裝修服務(wù)的核心競爭力。工廠使產(chǎn)品生產(chǎn)周期加快，現(xiàn)貨充足，完成一套別墅精裝，只需30～45天，這在以往是不可想象的。”陳輝介紹說。事實上，精裝修正在推動手工作業(yè)的家居產(chǎn)業(yè)走向規(guī)模化，裝修企業(yè)則開始走向集設(shè)計、施工、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)為一體的多元化綜合性企業(yè)集團。

談到未來的發(fā)展，陳輝說：“我們現(xiàn)在的戰(zhàn)略布局已經(jīng)完成。今年，在意德法家木作基地的強大后盾保證下，我們將有足夠的能量進軍精裝修市場，我們打造的新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)――東易日盛&意德法家家居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有了產(chǎn)業(yè)終端的判斷后，打造的新的商業(yè)模式，將有信心和實力面對未來十年的發(fā)展。”

整體精裝――精裝升級的最佳選擇?

如果說“精裝”是中國住宅產(chǎn)業(yè)的一次“新浪潮”，它將把我們的置業(yè)和居住理念推向一個新的層次。這一全新的“精裝時代”到底意味著什么?一個由于規(guī)范缺失，目前依舊充滿問題的精裝房市場，會向怎樣的方向發(fā)展?未來，怎么保證一個“精裝”居所品質(zhì)的規(guī)范?顯然，關(guān)注這些問題的不僅是普通的購房者。面對這股“精裝”巨浪，卓越的地產(chǎn)商和家居品牌商，那些“生活方式的推動者”們更是早早制定了戰(zhàn)略部署，意在把這股浪潮推向更高的層次，“精裝升級”已勢不可擋。對于博洛尼旗艦裝飾裝修公司總經(jīng)理陳煒來說，一個“機會窗”正在向其打開，儲備多年的研發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)驗讓其可以充滿信心地說，“這是一片沃土和藍海。”

精裝時代――誰在呼喚“精裝升級”

生活品質(zhì)不是品牌的簡單堆砌，這一道理，同樣適用于正處于轉(zhuǎn)型期的“精裝”市場。在陳煒看來，以往的裝修主要是尋找品牌和產(chǎn)品，通過品牌的簡單堆砌代表精裝質(zhì)量，精裝修的材料和品質(zhì)標準只是由開發(fā)商材料工程部門來控制。從去年四五月開始，“精裝”升級變革的趨勢已越來越清晰地顯露出來，而推動其的是一股綜合的力量，是多方共贏的必然選擇。

在陳煒看來，精裝修已具備充分的優(yōu)勢，讓政府、開發(fā)商和客戶來共同選擇這一產(chǎn)品。首先，政府要求建筑行業(yè)節(jié)能減排，建筑需要更環(huán)保、綠色和節(jié)能。其實，毛坯房在客戶入住裝修時，產(chǎn)生的工業(yè)垃圾和噪聲對環(huán)境的影響很大。政府早在十年前就提出“精裝修交付”使用，但開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈沒有達到這種程度。現(xiàn)在，政府已加大對這方面的推廣，特別是深圳，在2009年，整個城市要求新建房全部實施精裝修。對于國家，這顯然能最有效利用資源。

陳煒分析的第二個層次需求來自開發(fā)商 “以前中國房地產(chǎn)處于賣方市場，這種趨勢一直持續(xù)到去年十月出現(xiàn)‘拐點論’后，由單一的賣方市場開始轉(zhuǎn)變，開發(fā)商從‘做了房子就不愁賣’的情況開始變?yōu)楸仨氉觥毣姆孔印６粭澐浅：玫姆孔樱说囟巍⒔ㄖ⒍ㄎ环闲枨笸猓硪粋€重要的因素是內(nèi)在的居住環(huán)境。內(nèi)在居住環(huán)境則由兩方面組成，戶型結(jié)構(gòu)和裝修配套。現(xiàn)在，越來越多的開發(fā)商，特別是大開發(fā)商，對室內(nèi)裝修及功能布局的結(jié)合研究已非常到位，他們提出一個口號： ‘裝修決定布局，布局影響建筑結(jié)構(gòu)’，這也是未來中國精裝修的趨勢，因此，從開發(fā)商層面來看，他們一定會做出越來越多符合大眾生活習慣和消費習慣的房子。另一層面，開發(fā)商為了防止降價，他們也愿意做精裝修。北京市精裝修的比例以每年40％的速度在遞增。上海、廣州和深圳開發(fā)中的精裝樓盤已經(jīng)過半，深圳甚至達到了70％的比例。大城市的率先轉(zhuǎn)型進入‘精裝時代’，必然會影響二三線城市的轉(zhuǎn)變。”

最后，消費者對精裝修的呼聲也很高，這是陳煒看好未來精裝房市場的另一理由。“所有裝修過房子

的客戶，都會體會到‘裝修是門遺憾的藝術(shù)’。因為窮其一人之力，也無法達到開發(fā)商找專業(yè)的材料商和設(shè)計師所做的完善，即便一個人裝修過兩三套房屋，對家里包括空調(diào)系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、通風系統(tǒng)等功能方面的理解，也往往比不上對整體精裝有深入研究的開發(fā)商。”

整體精裝――無縫連接設(shè)計、施工和產(chǎn)品

“精裝”升級，必然面臨一個方向問題，陳煒及其團隊通過深入研究，逐漸領(lǐng)悟到精裝修的一個高級層次，也就是工廠化精裝方式。工廠化精裝――中國何時能步入這一“精裝”最高層次?陳煒給出的答案是未來三到五年。“未來的精裝趨勢就是工廠化裝修方式，裝修設(shè)計已經(jīng)參與整個建筑設(shè)計中，萬科已經(jīng)在跟進這種工廠化和標準化的模式，在博洛尼和深圳萬科合作完成試點的工廠化裝修的樣板間中，所有的建筑，包括樓梯、墻面都在工廠中施工完成，在現(xiàn)場，只需短短五個小時就蓋了三層樓的房子，22天就完成兩個樣板間的全部內(nèi)部裝修，這在以往是不可想象的。”

在確定設(shè)計方案和產(chǎn)品方案的同時，就在工廠中進行產(chǎn)品生產(chǎn)，同時施工，同時生產(chǎn)，在施工完成的同時，也完成了產(chǎn)品。這就是博洛尼的‘整體精裝’，也就是從設(shè)計、施工到產(chǎn)品完全整合在一起。在中國，博洛尼是第一家提出“整體精裝”口號并有能力實施這一概念的公司，這種“整體精裝”，也將幫助開發(fā)商從產(chǎn)品的簡單組合跨越到精裝修的更高層級――產(chǎn)品集成。

“從前的精裝是設(shè)計歸設(shè)計、施工歸施工、產(chǎn)品歸產(chǎn)品，甲方要協(xié)調(diào)十多家產(chǎn)品供應(yīng)商和分包商的關(guān)系，因此十分頭痛。裝修做的是一個串聯(lián)的工作，如果設(shè)計誤了工期，后面幾十道工序都會被耽誤。如果施工誤了工期，產(chǎn)品下單就會往后延，只要有一道工序出了問題，后期各項工作都會被耽誤，這也是為什么很多開發(fā)商不敢做精裝修的原因。因此，我們整合了我們做產(chǎn)品的經(jīng)驗和多年做家裝的經(jīng)驗，也整合了我們這么多年為開發(fā)商做工程服務(wù)的經(jīng)驗，在去年提出了‘整體精裝’的概念。”陳煒很有信心地介紹說， “我們解決的是，把從前串聯(lián)的裝修概念變?yōu)椴⒙?lián)式的裝修，就是在施工同時，產(chǎn)品直接下單，使前期設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計和產(chǎn)品設(shè)計可以達到共同作業(yè)。”

成本控制――站在研發(fā)級別上

“整體精裝”的概念并不復(fù)雜，卻需要眾多技術(shù)壁壘的突破和技術(shù)經(jīng)驗的積累。“裝修是解決施工和建筑面的接口問題，同時解決裝修和產(chǎn)品的接口問題，我們產(chǎn)品圖和施工圖能完全無縫連接，當我們把標準戶型和概念全部研究好，就能做到從建筑、裝修到產(chǎn)品全部系統(tǒng)性咬合，從而為開發(fā)商提供很多增值服務(wù)。”

陳煒把對客戶需求的深入把握視為提供這種增值服務(wù)的首要條件。“我們考慮的客戶需求非常全面，根據(jù)客戶的生命周期，制定一個剛性需求的方案，比如剛參加工作需要零居室，收入高后需要一居室，結(jié)婚后需要兩居室。生小孩后需要三居室，父母過來帶小孩需要四居室。特別是70/90政策后，如何在有限的面積內(nèi)提供有效的空間非常重要，當我們做了大量消費者需求調(diào)研以及入住一年后的需求調(diào)研后，我們總結(jié)一套數(shù)據(jù)。比如，進門時我們設(shè)計玄關(guān)柜，兩口之家需要能放55雙鞋的鞋柜，滿足其平均45雙鞋的需求，還需在其中設(shè)置放風衣、雨傘、雨具、運動包、鑰匙、手機等的收納空間。這樣，不用進行入戶測量，便可做出標準化的玄關(guān)。我們將空間分成大的區(qū)域，根據(jù)每個區(qū)域定制標準化的需求方案后，就可以在施工開始時，同時進行產(chǎn)品生產(chǎn)。”

這種增值服務(wù)最重要的一點是對成本的節(jié)約。“成本是開發(fā)商最關(guān)注的一點，也是我們最關(guān)注的一點，而最終將使消費者受益。由于是標準化定制和批量生產(chǎn)，當批量越大，可攤銷的制造成本就越低，而且，標準的板材還可以節(jié)約運輸成本，降低損耗率，這些方法所節(jié)約的成本將滿足開發(fā)商控制成本的需求。”陳煒將其定義成“研發(fā)級別的成本節(jié)約”，這是區(qū)別于以往非簡單討價還價的一種“量”級別的成本節(jié)約。

專業(yè)硬裝――完全功能時代

精裝修不是在毛坯的基礎(chǔ)上，給房子加一層俏麗的外衣，而是將精裝修的過程貫徹到房子的基因之中。博洛尼對客戶功能性需求的研究已經(jīng)深入到細節(jié)。因為在陳煒看來，滿足家居基本功能的硬裝修，也就是戶型布局和基礎(chǔ)設(shè)施的宜居性是有共性的。經(jīng)過研究，他們把空間系統(tǒng)分為玄關(guān)空間、廳臥空間、廚房空間、衛(wèi)生空間、家政空間、智能空間等基本區(qū)域，并在每一個空間中進一步細分，比如廚房區(qū)域中的儲物區(qū)、洗滌區(qū)、備菜區(qū)、烹飪區(qū)、傳菜區(qū)等。“基本的空間系統(tǒng)必須考慮全面，并且缺一不可，當然，對于別墅等豪宅，還有娛樂空間、雪茄空間、健身空間等，我們會用專業(yè)產(chǎn)品來滿足這些空間的基本需求，”陳煒說， “在滿足基本功能的基礎(chǔ)上，博洛尼還將提供三到五種風格來滿足客戶的不同風格要求，也由此可以基本滿足一個樓盤的定位和消費人群。”

對于不同定位的樓盤、不同使用功能的項目，博洛尼有專業(yè)的精裝設(shè)計團隊和產(chǎn)品設(shè)計團隊為開發(fā)商提供服務(wù)。在這方面，陳煒介紹了其專門為酒店式公寓項目設(shè)計施工的一個零居室的樣板間。在40平方米的空間內(nèi)，這個公寓之所以能滿足了廚房、衛(wèi)浴、臥室、會客室等多種功能，奧秘在于其中的電視墻。這個可以360度旋轉(zhuǎn)，兩邊留有走道的電視墻，可以根據(jù)需要，或者朝向客廳的沙發(fā)，或者朝向臥室，甚至是廚房和衛(wèi)生間。需要時，電視墻兩邊各自的門可以合上，形如一個完整隔斷，完全隔開客廳和臥室。一個如此設(shè)計精巧的電視墻，實則有大量的技術(shù)難題需要解決，而博洛尼的特點在于充分了解客戶需求后，通過研究施工、產(chǎn)品和材料的工藝來解決問題，用產(chǎn)品來滿足客戶的需求。

服務(wù)精裝――專業(yè)級客戶的專業(yè)需求

精裝時代的到來，正在改變著所有人的置業(yè)和居住理念，對于提供精裝服務(wù)的企業(yè)，這無疑既是機遇又是挑戰(zhàn)。“精裝修將使市場空間更大，我感覺這個市場價值巨大，但這里門檻太高，挑戰(zhàn)太大，需要整合裝修設(shè)計資源、施工管理資源、產(chǎn)品研發(fā)資源、材料供應(yīng)資源、開發(fā)商資源和資金資源。這是一個系統(tǒng)性的管理工程，因為牽扯面很廣，資源鏈很長，因此說機遇和風險并存，”陳煒說，“我們的客戶不是散單客戶，而是專業(yè)級客戶，他們不但要求專業(yè)水平高，還要求服務(wù)好，成本低，他們的談判能力相當高。同時，他們也是可持續(xù)購買的客戶，所以需要更好的服務(wù)，然而，甲方需求就像催化劑，我們的資源、技術(shù)、產(chǎn)品儲備和裝修研發(fā)，將幫助我們跨越出第一道坎。”

對于未來的目標，博洛尼旗艦裝飾裝修工程公司希望成為中國最大、最專業(yè)的整體精裝服務(wù)公司。“我們服務(wù)的開發(fā)商一定是中國最優(yōu)秀的開發(fā)商，而且，我們通過努力已經(jīng)得到了這些大開發(fā)商的信賴和考驗，目前只有博洛尼能做到這一點，我希望我們做得更專業(yè)，”陳煒不無信心地說。

為什么把“勞斯萊斯”放在衛(wèi)生間?――一場開發(fā)商與品牌商的私密對話

眾所周知，高端住宅的價值往往不僅在于其地段，動輒數(shù)萬元一平米的價格中，包含了太多的附加值。精裝修就是提高地產(chǎn)附加值的重

要手段之一，然而，什么樣的品牌能包裝出一個豪宅?品牌的什么特性能滿足豪宅開發(fā)商的挑剔眼光?這是一場品牌商與開發(fā)商的私密對話，通過解密上海中心地段的一個重建項目，我們更清楚地看到一所豪華寓所怎樣在與品牌商的聯(lián)動中誕生。

塔尖人群的選擇

位于上海市盧灣區(qū)濟南路八號的盛捷高級服務(wù)公寓重建后變?yōu)?萬元一平米的豪宅――31層雙子塔豪宅公寓“濟南路八號”。這一絢爛的變身過程，無疑與其高端定位及高品質(zhì)的裝修密不可分。 “濟南路八號”的裝修及家具、家電配置極為奢華，它所配備的產(chǎn)品全部達到了“勞斯萊斯”的品級，其中，衛(wèi)生間采用了被譽為“衛(wèi)浴勞斯萊斯”的Dornbracht龍頭，視聽設(shè)備則使用被稱為“音響勞斯勞斯”的Bang & Olufsen品牌，此外，德國頂尖品牌PoggenpohI櫥柜和Gaggenau廚具、意大利著名家具品牌B&B的原廠家具、以簡約設(shè)計而聞名于世的Artemide系列燈具等，都在無形中提升了公寓的定位。

“毋庸置疑，這個項目已經(jīng)是上海最好的商業(yè)、娛樂、休閑所在地，建成后的這個公寓將成為亞洲首個由五星級精品酒店管理的公寓，”濟南路八號首席執(zhí)行官黃大為介紹說，“我們的硬件和軟件都是按照酒店設(shè)計的產(chǎn)品，然而，又比酒店的定位更高，因為我們服務(wù)的人群是那些塔尖人群，他們或者不滿足于酒店面向大眾的服務(wù)，認為酒店私密性不夠好，或者覺得酒店空間不夠，因為我們這里最小的單元也是83平方米，而酒店最豪華的套間也只有七八十平方米。”

這些高端人群對于功能、品位的理解和講求度顯然更加超群，因此，對硬件和軟件的設(shè)計都需要更加細致才能符合其挑剔的需求。“我們是十幾年前第一個把酒店式管理品牌引進做產(chǎn)權(quán)式公寓的開發(fā)商，精品酒店代表世界酒店的一個趨勢，旅游酒店對酒店的硬件軟件要求并不太高，只要有游泳池、餐飲等功能等即可，商人酒店則是滿足商旅需求。頂尖的一些客群則可能不滿足于以上兩種酒店，因為私密性不夠，提供的設(shè)施、服務(wù)也不夠細致，因而產(chǎn)生很多所謂精品酒店。這種精品酒店不會有很多套房間，但服務(wù)卻非常人性化，因為一個團隊也許只需照顧60個客戶，便能提供個性化的服務(wù)，而且，精品酒店最適宜居住。頂端的客戶也因此愿意付高價來滿足他們個性的需求。”黃大為介紹說。

事實上，作為五星級精品酒店，“濟南路八號”不僅在服務(wù)上提供了最細致入微的服務(wù)，比如由專業(yè)司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家等，在硬件上更是下足了工夫，來體現(xiàn)“精品”的概念。因為是十年前設(shè)計的建筑，“濟南路八號”保留了基本的樓體結(jié)構(gòu)，但卻做了充分地空間改造，以滿足采光和景觀的需要。“硬件上，我們的空間采用了很多豪華的設(shè)計，但并非鍍金鍍銀，而是空間上確做得很豪華和充裕，比如衛(wèi)生間的淋浴房、洗漱區(qū)等空間都設(shè)計得相當充裕，最小的單元83平米是一個Studio格局的零居室，”黃大為說。

連氣質(zhì)也要匹配

“精品”的概念進一步反映到其對家居產(chǎn)品的配備和選擇上。對于選擇什么樣的品牌來打造這一豪華的精品酒店式公寓，黃大為認為，“品質(zhì)是最重要考慮的因素，最貴的并非最好的，而且，產(chǎn)品的設(shè)計、定位和氣質(zhì)都要與我們的項目十分契合。所以，我們在選擇品牌時比酒店要求更嚴格，我們用的比一般酒店用的更好，同時，我們的產(chǎn)品設(shè)計十分講究。”

“此外，目標客群是重要的因素，分析我們的客戶，他們所需要的所有東西都要求很便捷，他們希望后期不需要花更多的時間來進行布置，所以我們選了很多離品質(zhì)的產(chǎn)品進行裝修，甚至包括很多一流的電器和家具設(shè)備。”

身為濟南人的鞏俐將成為“濟南路八號”的首批入住者之一。對于這批處于金子塔尖、國際化程度極高的客群，衛(wèi)浴空間的設(shè)計成為以精品酒店定位的“濟南路八號”室內(nèi)設(shè)計最重要的部分之一。回到文章開頭，回答為什么把“勞斯萊斯”放在衛(wèi)生間?黃大為說， “品質(zhì)是最重要的，當然，還有設(shè)計。當代(Dornbracht)的設(shè)計風格和我們的定位很匹配，那是一種國際上流行的簡單精致的生活方式。而且，品牌本身的氣質(zhì)也很契合。它不是一個滿大街都能見到的牌子，不是什么項目都做，因此屬于小范圍的高端品牌，有其自身的獨有性，很符合我們頂尖客群的需求。”

在濟南路八號的衛(wèi)浴空間中，開放式的設(shè)計令空間顯得相當大，通過很多玻璃、鏡子的折射，美妙的景觀始終處于視野之內(nèi)。精致的潔具五金，鑲嵌其間，彰顯著內(nèi)斂而優(yōu)越的氣質(zhì)，進一步映襯著空間的氣質(zhì)。也許，這不僅是一次產(chǎn)品商與開發(fā)商的私密對話，更是一場產(chǎn)品與空間的默契談話。

陳設(shè)藝術(shù)――精裝時代的個性居住

伴隨“精裝時代”的到來，“精裝后”的問題也隨之而來。事實上，人們對生活環(huán)境的需求不僅局限于空間的硬裝部分，往往是軟裝和配飾更能提升品位和個性。陳設(shè)是一門藝術(shù)，但更是生活，這是中國陳設(shè)藝術(shù)專業(yè)委員會常務(wù)副主任梁建國深信的道理。作為一位“海歸派”設(shè)計師，他對陳設(shè)藝術(shù)的力推，與其對生活方式的前瞻理解和獨特理念密不可分，在他看來， “藝術(shù)既要生活化，更要產(chǎn)業(yè)化。”

精裝改變物業(yè)價值

國內(nèi)的發(fā)展商需要有意識地宣傳‘精裝’文化，已經(jīng)有一些大的國際性的公司正在有意識地引導(dǎo)‘精裝’消費，像北京公館、昆侖公寓、星河灣，以及較早的棕櫚泉，吸引大家購買這些房子的原因，很大程度是由于他們出色的裝修。特別是星河灣，它的裝修大大提升了它的價值，并讓人開始接受這種用精裝修提升物業(yè)品質(zhì)的方式。

對于有人擔心精裝修是否會抹殺居住和空間的個性的問題，梁建國的看法是，“很多人沒有認識到個性化的裝修往往不是靠固定裝修達到的，而是買家自己通過改變家具、地毯、涂料色彩等來進行裝飾。這種個性化絕非花更多的錢在硬裝修的地方貼金貼銀，而是可以很靈活地進行布置，這就是我們所謂的配飾，但很多人對后期配飾重視度不夠，這也是為什么我們要做‘陳設(shè)委’，就是希望大家能接受這種以陳設(shè)來美化家居的方式。”

陳設(shè)改變生活態(tài)度

“陳設(shè)可以改變生活態(tài)度、帶來愉悅。我們強調(diào)‘設(shè)計生活化’，就是因為認識到設(shè)計的這種日益生活化的趨勢。不管是設(shè)計師、藝術(shù)家，還是銷售人員、畫家，如今的社會定位已越來越模糊，然而無論怎樣，陳設(shè)卻能為不同領(lǐng)域的人都帶去愉悅，得到生活方式的提升。”在梁建國看來，不應(yīng)該把陳設(shè)理解的太過狹隘，因為陳設(shè)和人的每一天的24小時都息息相關(guān)。他認為陳設(shè)是一件誰都能做的事，它應(yīng)該滲透到每一個家庭，乃至普及到每個家庭主婦和孩子。

正因如此，陳設(shè)解決的不僅是美觀問題，更是心靈問題。通過陳設(shè)藝術(shù)提升家的氣質(zhì)和品位，也因此尤顯重要。“設(shè)計師必須了解業(yè)主的需求，對于缺乏專業(yè)知識的業(yè)主，則需要幫助引導(dǎo)業(yè)主的需求，所以，設(shè)計師必須首先懂得生活，才能做好陳設(shè)。他必須有豐厚的生活和設(shè)計經(jīng)驗，對所有的原材料有深刻的理解，才能提高品位。品位是擺出來后的一個氣場，不是產(chǎn)品的簡單堆砌，每一樣東西不一定很值錢，但組合在一起，卻很有氛圍感。”

藝術(shù)生活化、產(chǎn)業(yè)化

在認識到陳設(shè)藝術(shù)所帶來的積極心理意義的同時，梁建國非常看好未來陳設(shè)的發(fā)展，“未來陳設(shè)是主流，陳設(shè)和室內(nèi)設(shè)計發(fā)展會趨同，室內(nèi)設(shè)計師也開始做陳設(shè)，設(shè)計師群體越來越大，這個市場也會越來越大，越來越被認同。”