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解除買賣合同協議書范文1

住所：___________________________________

郵編：___________________________________

法定代表人：_____________________________

乙方（預訂方）：_________________________

聯系電話：_______________________________

法定代表人：_____________________________

聯系電話：_______________________________

郵編：___________________________________

證件名稱：_______________________________

證號：___________________________________

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實信用的原則，經協商一致，就乙方向甲方預訂商品宜，訂立本協議。

第一條　乙方預訂_________區(qū)_________街（路）_________號《_________》項目________幢 ________層________室（以下簡稱該房屋）。甲方已取得該房屋的商品房預售許可證（證書號：_________），并經________測繪機構預測，該房屋建筑面積為_________平方米，套內建筑面積為_________平方米。該房屋甲方定于______年_____月_____ 日交付給乙方。

第二條　乙方預訂的該房屋每平方米套內建筑面積單價為人民幣_________元，總房價為人民幣_________元，乙方采取[一次性][分期][按揭]方式付款。

第三條　乙方同意簽訂本協議時，支付定金人民幣_________元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房買賣合同的擔保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。簽訂商品房買賣合同時，買賣單價應以本協議第二條約定的單價為準。

第四條　甲、乙雙方商定，預訂期為_____天，乙方于______年_____月_____日前到與甲方協商簽訂商品房買賣合同。超過預訂期，乙方未與甲方協商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權解除本協議。甲方解除本協議的，定金不予返還。

第五條　甲方同意將或提供的廣告、售樓書、模型、樣板房所標明的房屋平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房買賣合同的附件。

第六條　有下列情形之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。

1．甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時，因面積誤差處理、戶型結構、土地使用年限、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款存在分歧，不能協商一致的；

2．甲乙雙方簽訂本協議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。

第七條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金

1．甲方未以本協議第二條約定的單價作為商品房買賣價格的；

2．甲方未遵守第五條約定的；

3．甲方未告知乙方在簽訂本協議前該房屋已存在抵押、預租、查封等事實的。

第八條　除本協議第六條、第七條約定的情形外，乙方在預訂期內提出解除本協議的，無權要求甲方返還定金。

第九條　其他約定___________________________________________________。

第十條　甲乙雙方簽訂商品房買賣合同后，本協議自行終止。本協議一式______份，甲乙雙方各持_____份，________各執(zhí)一份

第十一條　本協議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第_______種方式解決

1．向重慶仲裁委員會申請仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

甲方（蓋章）：______________乙方（蓋章）：______________

解除買賣合同協議書范文2

    2、若報告切實可行,盡快落實投資客戶的資金情況,把項目極力推薦,如同意者盡快通知理財客戶進行實地考擦。

    3、意向資金接近項目要求,盡快與融資者簽訂擔保合同,合同內應規(guī)定買賣合同必須書面?zhèn)浒?備案時公司人員一起到達房管局現場,備案原件由擔保公司保管,簽訂合同時投資人的身份證盡量不給開發(fā)商,只報身份證號,約定放款時間稍長最好;

    4、同意的投資者到不動產項目實地考擦并簽訂聯合理財協議書同。時注明所占房產比例,直接到售樓處簽訂商品房買賣合同,給理財客戶說明合同解除時本人必須及時到房管局解除合同,擔保公司會提前通知,否則投資人要付約定的所購房產金額比例的違約金。

    5、同意的投資者到不動產項目實地考擦,若不能及時簽訂商品房買賣合同(時間、金額),可以到擔保公司簽訂聯合理財協議,委托擔保公司某人或法定代表人為主體簽訂商品房買賣合同(如需到公證處公證也可費用自負,不要最好),同時刷卡交錢,但事后受委托人必須出示證明及房產復印件給投資者,并按時還本息。

    (1) 開發(fā)規(guī)模:開發(fā)面積,共有幾幢,共有幾層

    (2)材料齊全:營業(yè)執(zhí)照,稅務登記證,組織機構代碼證,資質證明,國有土地使用證,建筑工程施工許可證,建筑用地規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證,預售房許可證,質量保證書,商品房使用說明書。

    (3)房產性質:商鋪 寫字樓 住房

    (4)說明操作流程:對開發(fā)商說明流程包括要簽的文件 特別注意說明擔保費和利息的結算時間。

    (5)風控控制:公司風控專員考擦項目資料的真實性位置,了解開發(fā)商項目的基本情況,工程進度,是否有其他項目。

    (6)投資客戶:投資客戶要準備身份證及復印件,要求看房的可在這步驟去看房。

    (7)還款計劃書:如利息先扣由我司簽給客戶,由開發(fā)商月結由開發(fā)商簽給客戶。

    (8)簽電子版買賣合同:打印出加蓋開發(fā)商公章。各地區(qū)有所不同,根據當地情況調整。

    (9)投資方轉賬:業(yè)務陪同轉賬提醒保存好轉賬單據。

解除買賣合同協議書范文3

關鍵詞 預約合同 繼續(xù)履行 實務案例

一、預約合同的含義

所謂預約，或稱為預備性契約，是指當事人約定為在將來一定期限內訂立合同而達成的允諾或協議。根據《布萊克法律詞典》的定義，“預約，是指由一個人做成的契約或約定，它具有排除這個人合法的進入另一項性質相同的合同的屬性。將來應訂立的合同成為本合同，而約定訂立本合同的合同則為預約合同。2012年6月5日，最高人民法院公布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號，簡稱《買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。從該條規(guī)定可以看出，所謂預約就是約定在將來一定期限內訂立合同。從這上面解釋可以看出預約合同本身就是一種契約，它的標的即訂立契約的行為目的是確保將來與相對人訂立特定的合同。預約合同是具有獨立性、期限性、內容應當明確具體、諾誠性等特征。

二、實務案例評析

預約合同當事人若未按合同約定誠信地履行應盡義務，依法應承擔違約責任。《合同法》規(guī)定了違約責任的形式主要包括繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、減少價金等等。實踐中，有關預約違約責任爭議頗大，尤其集中在繼續(xù)履行這一問題上，下文著重分析法院對此問題的不同態(tài)度。

（一）肯定的態(tài)度

法院對預約合同是否適用繼續(xù)履行的問題持肯定態(tài)度并不多見，筆者在所能搜集到的法院判決書中，見到的唯一的一個判決強制當事人締結本約的是”陳小紅訴浙江福田房地產開發(fā)有限公司房屋認購合同糾紛案。

案例1：2000年11月11日，陳小紅與福田公司簽訂了《福田花園預定單》，雙方就房屋的面積、單價及交房日期均已達成合意，并約定陳小紅應在接到福田公司通知后10日內與其簽訂商品房預售合同。而福田公司隨后向陳小紅發(fā)出一份通知，稱由于成本增加，僅愿以時價的九成出賣房屋，若陳小紅不愿購買，福田公司欲雙倍返還訂金。陳小紅對此表示反對并要求福田公司按原協議繼續(xù)履行。雙方協商未果，陳小紅遂訴至法院，請求判令違約方繼續(xù)履行預約合同。

原審法院以雙方未能達成合意，即該預訂單之簽訂商品房預售合同的目的無法實現為由，駁回了陳小紅的訴訟請求。陳小紅不服一審判決，遂向浙江省高級人民法院提起上訴。

經省高院審理后認為，雙方當事人簽訂的預訂單已具備了商品房買賣合同的主要條款，且依據預訂單之約定，所謂簽訂商品房預售合同，僅需雙方辦理有關的合約手續(xù)，預售合同的主要條款以預訂單為準，而其他條款則依商品房預售合同的格式文本和交易習慣而定。因此，并不存在法律上或事實上不能履行的情形，故判令福田公司繼續(xù)履行《福田花園預訂單》。

案例3：2003年5月5日，瀏陽市某有限公司（原告）與王B（被告）簽訂《瀏陽市農副產品大市場蔬菜肉禽水產批發(fā)城（二期工程）內部認購單》，雙方約定了被告認購門面的面積、房款及付款方式，同時還約定了簽訂《內部認購單》后，在蔬菜肉禽水產批發(fā)城正式公開發(fā)售十日內簽署《商品房買賣合同》。其后，被告雖多次催促原告交付門面，但最終都因原告未取得“商品房預售許可證明“而未能履行。原告遂與被告協商退還其交付的定金，但被告堅持要求交付門面。雙方協商未果，原告訴至法院，請求法院判令解除合同。

法院認為，本案中《認購單》性質為預約合同。”商品房預售許可證明“雖為法定的商品房預售的前置條件，但不影響預約合同的效力。因該《認購單》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，故應認定為有效，被告可以請求原告履行訂立《商品房買賣合同》的義務。但原告尚未取得許可證明，則無法簽訂《商品房買賣合同》，故判決解除《內部認購單》。

（二）否定的態(tài)度

較之肯定的態(tài)度，大多法院卻不贊成預約合同適用繼續(xù)履行。

案例3：蔣新瓊（原告）與郴州市蘇仙區(qū)城鎮(zhèn)建議綜合開發(fā)公司（被告）于2007年4月13日簽訂“房屋內部認購書”，約定了認購房屋的面積、價款等內容。2011年11月18日，雙方就所購房屋再次簽訂“內部團購協議”，約定雙方于2012年3月30日前簽訂《商品房買賣合同》。后由于開發(fā)項目名稱改變，被告表示愿與原告重新簽訂“認購協議書”《但房屋面積及價款均要增加，原告則表示重新簽訂協議，但只愿意增加面積，不愿意增加價款。雙方協商未果，原告訴至法院，請求法院“判令被告履行合同義務，以原協議中的價格與原告簽訂商品房預售合同。”

解除買賣合同協議書范文4

摘要：在商品房買賣活動中，往往會在簽訂正式的商品房買賣合同之前簽訂認購書或者認購協議等，以此來約定商品房買賣的主要事項，尤其是約定“定金”問題。認購書的簽訂是為了保留交易機會，將來簽訂正式的商品房買賣合同。其中定金罰則的正確適用能夠在合意不一致時更好地保護當事人的權益。

關鍵詞：商品房買賣；認購協議；預約合同；定金；定金罰則

所謂房屋買賣，是指房地產開發(fā)商將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化、商品化，房地產業(yè)迅猛發(fā)展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點。房屋買賣不僅關系到社會穩(wěn)定和經濟繁榮發(fā)展，而且關系到開發(fā)商的品牌建設和可持續(xù)發(fā)展，因此解決房屋買賣合同糾紛的司法難題，無疑意義重大。

一、商品房認購書的性質

（一）商品房認購書的概念

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂預售合同之前前所簽訂的合同。認購書一般會對商品房買賣的相關事宜作出初步的確認。如桂民申字第6號案中買方提出賣方擅自將《商品房認購協議書》中約定的建筑面積更改為套內面積，與約定不符，雙方就此存在爭議①。

認購書內容中還通常含有買方向賣方交納一定數額的定金，沒有定金條款，認購書在一定程度上變失去了意義，起不到約束的作用。

（二）認購書的性質

認購書的性質在法律上并沒有明確的界定，所以在實踐中概念也出現了模糊性。筆者搜集，目前學術界大致有如下幾種觀點：（1）認購書并不發(fā)生法律效力，其屬于要約，是一種意向書。（2）認購書中設定了定金條款以此來擔保正式合同的成立，作為擔保合同，在正式的商品房買賣合同成立生效之前，作為從屬合同的認購書并不能成立或者生效。（3）認購書是附生效條件的商品房買賣合同。（4）認購書屬于正式的預售合同，當然在二手房買賣中不存在此問題。（5）認購書的性質是預約不是本約，其屬于預約合同，而不是正式的商品房買賣合同。

筆者比較認同最后一種觀點，即認購書是一種獨立的預約合同，認購書的訂立是為了在將來訂立正式的商品房買賣合同而存在，當然這種預約時附條件的，具體條件可以由法律規(guī)定也可當事人約定。如桂民申字第229號案中就認購書的性質作出了裁定②又如民申字第255號案中，爭議焦點之一就是案涉協議的性質問題③。

二、認購書的效力

（一）認購書的生效條件

從主體上來說，開發(fā)商應當取得房屋銷售許可證或者預售許可證。認購書只能是在取得預售許可證之后才能簽訂收取定金，就是說簽訂認購書時只能存在事實壁壘而不是法律壁壘。

（二）認購書的效力

綜上所述，筆者認識認購書是具有獨立性的預約合同。也就是說，賣方在固定時間內保留標的即房屋，不能再轉售給其他人，而認購書中約定的基本情況也不能在變更。如果購房人沒有遵守約定時間來簽訂合同，那么有權沒收定金。

三、商品房認購定金

在實際商品房買賣中，當事人對于定金的理解差異很大。“定金”是嚴格的法律上的一個概念，但是在實際中，經常被人寫成“訂金”、“誠意金”等。這使得在發(fā)生商品房買賣合同糾紛時當事人權利不能得到很好的保護。

（一）認購書定金性質

認購書定金的性質應為立約定金。其設立是為了擔保主合同的訂立。如一方后悔不簽訂正式主合同，則適用定金罰則。如粵高法民一申字第186號案中，雙方的爭議焦點為已付款項到底為“定金”還是購房款。

（二）認購定金的辨明

在實際的商品房買賣中，認購書里買方預先交納的部分款項有很多稱呼，如“訂金”、“預定金”、“誠意金”等等。如桂民申字第856號案中，雙方約定的是誠意金，而并不是定金。所以在案件處理中，違約責任并不相同。根據《擔保法解釋》第118條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、預約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”

（三）認購定金效力

定金罰則應當注意的是如果雙方始終是善意地履行了合同洽談的義務，即使最終沒有達成合意，定金罰則也不能適用，除非能確認是一方非善意的拒絕簽約。

（四）定金罰則的適用

商品房買賣涉及的數額較大，需雙方洽談達成合意，所以在實際中不可能都順利地完成，而造成商品房買賣合同不能訂立的原因也千差萬別，此時就需要辨明正確適用定金罰則。

同時也可能由于賣方的原因而未能訂立正式合同。如買賣標的是二手房則可能由于賣方反悔，不想再出賣房屋等原因。如賣方是開發(fā)商，則有可能是開發(fā)商在簽訂認購協議時沒有取得預售許可證，開發(fā)商一房二賣等等原因。此時買方則可基于定金罰則要求賣方雙倍返還定金，如粵高法民一申字第130號④。

最后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，賣方應將定金退還買方，雙方互不負有違約責任。即有可能雙方都無違約行為，知識因為沒有就有關條款達成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罰則的適用不是以最終正式合同的訂立或者生效為標準，而是只要當事人本著誠實信用原則，按照認購書約定的時間協商訂立買賣合同即可，即使最終沒有協商一致，那么也不屬于違約行為，也不適用定金罰則原則，賣方應將定金返還買方。（作者單位：西北政法大學）

參考文獻：

[1] 付桂榮，房屋買賣合同糾紛的司法難題及應對，經濟與法，2013.4下總期第421期。

[2] 唐烈英，論貸款銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，社會科學，2013年第9期。

[3] 周秋榮，淺談商品房買賣合同定金的認定及糾紛的法律問題，科技與法制，2009年第19期。

[4] 陸寶麗，淺析商品房買賣合同中的問題，法律雜談，2013.10（中）。

[5] 沈暉，情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用探索，房地產法律，2013.1.5。

[6] 李東光、厲永剛，商品房買賣合同制度之解析，房地產法律。

[7] 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

注解：

① 此案中，法院經查明認為：雖然雙方簽訂的《商品房認購協議書》中載明“買受人認購上述物業(yè)暫測建筑面積為64.47平方米（實際建筑面積以房產測繪部門測定結果為準），但后來正恒公司向徐文發(fā)出了通知書，但該通知書明確載明徐文所購房屋與《商品房認購協議》約定的是同一套房屋，不能證明正恒公司存在欺詐行為。

② 此案中，再審申請人黃彤在再審申請中就與被申請人向南居公司是否只成立預約關系，是否成立本約關系提出了申請。法院經審查認為黃彤向對方交納了21770元的購房款，對方開出了收據并且將其列入《關系戶認購住房一覽表》里的名單中，故二者成立預約關系。但黃彤未在規(guī)定期限內與對方簽訂正式的商品房買賣合同，且無法提供被拒證據，故雙方不存在本約關系。

解除買賣合同協議書范文5

摘 要 本文將從房產政策下引發(fā)的一起案例著手，闡述情勢變更原則的司法解釋、概念區(qū)別等，用對比方式，最終得出該房產政策下引發(fā)的案例，不適用情勢變更原則，及對情勢變更原則應當謹慎適用。

關鍵詞 房產政策 情勢變更原則 不可抗力 商業(yè)風險

一、案例介紹

2010年4月16日，吳某和陳某簽訂一份《商品房轉讓定金協議書》。協議約定：陳某將杭州某小區(qū)的一套商品房以92萬元價格轉賣給吳某，定金10萬元，其余房款應在4月30日前一次性付清。若吳某違約，無權要求返還定金；若陳某違約，應雙倍返還定金。

2010年4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱房產政策）出臺，其中規(guī)定：對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。

此后，吳某以“自己非杭州本地居民，無法辦理按揭”為由，要求陳某退還定金，并訴訟至法院。庭審中，爭議焦點集中在：上述政策變化屬于情勢變更抑或商業(yè)風險？

二、情勢變更原則的司法解釋及概念區(qū)別

（一）司法解釋

2009年5月13日施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條明確情勢變更原則是：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

（二）概念區(qū)別

1．不可抗力

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

情勢變更原則與不可抗力存在以下區(qū)別：

（1）結果不同。不可抗力的結果是導致合同不能履行，而情勢變更原則的結果是履行合同將對合同一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。

（2）責任承擔不同。因不可抗力未能履行合同，無需承擔相應責任，而因情勢變更原則未能履行合同，責任承擔以風險共擔為原則。

2．商業(yè)風險

商業(yè)風險是指在商業(yè)活動中，由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失的機會或可能性的一種客觀經濟現象。

情勢變更原則與商業(yè)風險存在以下區(qū)別：

（1）合同成立的基礎環(huán)境是否發(fā)生異常變化。在情勢變更原則中，該基礎環(huán)境已經發(fā)生了異常變動，而商業(yè)風險中該基礎環(huán)境尚未達到異常變動。

（2）是否可以預見。情勢變更原則具有不可預見性，當事人對情勢變更原則的發(fā)生沒有過錯，在當事人盡到最大注意義務的情形下仍不可避免。而商業(yè)風險具有可預見性，當事人能夠或者應當預見到將來可能發(fā)生商業(yè)風險，當事人主觀認識存在過錯。

（3）責任承擔不同。情勢變更原則中風險分擔，而商業(yè)風險中則以風險自負為原則。

三、分析與觀點

（1）上述案例中的合同，買賣雙方自愿訂立，且亦是遵循公平原則確定雙方的權利義務。在合同生效后，房產政策，買方未能取得銀行貸款，才使得合同履行發(fā)生障礙。

（2）在房屋買賣合同法律關系中，出賣人以轉移房屋所有權及交付房屋為重要合同義務，而買受人以支付房款為重要合同義務。至于房款能否依約交納，買受人在簽訂合同時，就應該對自身的購房能力進行全面評估。而在買受人通過向金融機構借款來支付購房款的情形下，在借款合同簽訂前，買受人與金融機構之間尚處于合同磋商階段，縱觀我國的金融借貸，即使房產政策未出臺，其本身亦存在商業(yè)風險；在買受人與金融機構簽訂借款合同時，雙方形成借款法律關系，其屬于房屋買賣合同法律關系之外的法律關系。除非雙方在簽訂的合同中進一步明確“在未能取得銀行借款的情況下，合同解除，雙方互不承擔責任。”否則，筆者認為若僅通過 “余款通過商業(yè)按揭”的約定來讓出賣人承擔不利后果，對出賣人顯失公平，以出賣人的不公平來換取買受人的公平，不符合情勢變更原則的立法本意及適用條件。

（3）買受人支付房款是貨幣之債，房產政策只是讓買受人在付款方式和付款成本上發(fā)生變化，其并不必然導致給付不能，買受人完全可以通過一次性付款的方式實現其合同目的。除非買受人能舉證證明因該等支付已經窮盡一切現有可能的方法，經濟上絕對的履行不能，譬如支付后將導致破產等。從保證公平正義出發(fā)，方可適用情勢變更原則。

（4）因房價居高不下，宏觀政策調控房價的呼聲已經很高，在此等房地產市場環(huán)境下，筆者認為作為買受人對此是能夠預見，應當預見的。

解除買賣合同協議書范文6

我的實習是由南開大學法律系和四平市中院單獨安排的。經過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的任務經歷，鞏固并檢驗了本人兩年本科進修的學問程度。實習時期，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審進程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的任務,并且對部分參與案件提出了本人的想法。在此時期，我進一步進修了民法及民事訴訟法,對程序成績有了更深的理解,將理論與理論有機分離起來。我的任務得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習時期我次要對關于郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案進行了深化的研究，參與了案件審理的全進程，并被特許參與合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾葛一案由四平市鐵西區(qū)群眾法院年4月29日作出（）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于年7月4日立案，并依法組成合議庭，地下開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、拜托人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）拜托人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）拜托人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）拜托人付佳賓，被上訴人尹杰、拜托人竇樹法到庭參與訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參與人情況

上訴人（原審原告）：郭繼魁

拜托人：蓋如濤。

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：劉連貴

拜托人：胡振儒

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：劉連貴

拜托人：蘇軍，

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發(fā)公司

法定代表人：吳孝貴

拜托人：付佳賓，

被上訴人（原審第三人）尹杰，

拜托人：竇樹法

三、原判要點和上訴的次要內容

原告郭繼魁訴稱：年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽署商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同商定交房款30萬元，后又于年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中興房地產開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是反復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，請求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承當訴訟費。

被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的拜托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發(fā)公司所簽購房合同是反復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)覺反復出售后，已告訴第三人解除合同，且第三人的房款未全部領取現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司能夠按照規(guī)則賠償第三人喪失。

被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽署的購房合同合法有效，原告已按合同商定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發(fā)公司簽署了購房合同屬于反復買賣，是無效合同，不應支撐。

被告四平市中興房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）在法活期限內未做答辯。

第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽署商品房出售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院以為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有出售房屋主體資歷，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有出售房屋的主體資歷，雖然原告購房工夫早于第三人買房工夫，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不具有初始買受權成績，原告與被告建筑公司簽署的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽署了商品房買賣合同，且受害人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因而二被告的行為對原告是一種狡詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售答應證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《答應證》是在年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)覺該商網反復出售后，于年9月6日向第三人發(fā)出告訴，因無權出售此房，請求解除合同。但被告經貿公司于年5月17日給第三人改換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意義表示，解除合同是單方行為，是無效的。因而，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華群眾共和國合同法》第六十條、《中華群眾共和國消費者權益保護法》第五十九條之規(guī)則，判決：被告四平市中興房地產開發(fā)公司與第三人尹杰簽署的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽署的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)作法律效能之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償喪失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承當連帶義務。

上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出售此房是該樓房投資人經貿公司拜托同意的，賣房款由經貿公司用于領取工程款。此后經貿公司于年7月獲得《商品房銷（預）售答應證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是年6月7日，尹杰反復買該房合同是二年后的年5月，同尹杰算帳“換據”是年6月，均在經貿公司年7月獲得《商品房銷（預）售答應證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在獲得《商品房銷（預）售答應證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后反復購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規(guī)則賠償第三人的喪失。

被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予保持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同是合法有效的，購房款已按合同商定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的方式予以確認，因而尹杰的合法權益應遭到保護。

四、對現實和證據的分析及認定

年9月四平市方案委員會同意開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)豪杰大街20號：0204-39的站前零售市場項目。項目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。

年6月7日郭繼魁與建筑公司簽署了《購房協議書》（建筑公司對外出售商品房是由經貿公司拜托），郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未竣工，未能交付使用。

年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽署了《商品房銷（預）售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同商定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自本人表面予以換據。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網一層同一處房屋。前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以擁有和掌握。

年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律參謀）胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限義務公司、經貿公司、開發(fā)公司三家相互關聯、又具有獨立法人資歷的企業(yè)法人代表，對站前零售市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的一切權進行了確認。三方商量一致，確認該新建零售市場樓房為經貿公司一切，該公司對此零售市場樓房享有擁有、使用、收益和處分權。年7月29日經貿公司獲得《商品房銷（預）售答應證》后，對過來拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽署的購房協議再一次進行確認。年9月6日開發(fā)公司以無權出售商網房屋為由，向尹杰送達理解除商品房出售合同告訴，并請求處理善后事宜。后因尹杰強行擁有了合同商定房屋，年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提訟，請求獲得協議商定商品房。

證據：

1、郭繼魁與建筑公司簽署的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。

2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

3、零售市場新建樓一切權確認書。

4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售答應證。

5、開發(fā)公司給尹杰送達的告訴。

6、經貿公司確認書。

7、國有土地使用證。

8、產權確認書及移交收據。

9、施巍證言材料。

10、王金榮的證言材料。

11、其它相關證據材料。

五、處理糾葛的看法和理由

根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點成績是：郭繼魁與建筑公司簽署的房屋買賣協議書和尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議以為：

1、郭繼魁與建筑公司簽署的商品房買賣協議有效，其買賣關系應遭到法律保護。

最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條規(guī)則：“出售人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，該當認定無效，但是在前獲得商品房預售答應證明的，能夠認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規(guī)則：“無處分權的人處辨別人財富經權益人追認或者無處分權的人訂立合同后獲得處分權的，該合同有效”。根據上述法律規(guī)則，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的拜托與買方簽署的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發(fā)公司作為項目開發(fā)方與買方簽署的商品房出售合同，均處于未生效或效能待定形態(tài)。它需求這一項目明白產權一切人，并由產權一切人申領《商品房銷（預）售答應證》后，對這些合同進行確認，才干生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽署協議時，其效能并未肯定。但后來項目投資人經貿公司成為產權一切人，并獲得了《商品房銷（預）售答應證》，他對建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效能待定形態(tài)，改變成了發(fā)作法律效能的協議，協議單方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁一切。

2、尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，尹杰遭到的喪失按規(guī)則應得到賠償。

尹杰與開發(fā)公司簽署商品房出售合同時，由于產權一切人沒有肯定，《商品房銷（預）售答應證》尚未獲得，因而其合同效能也處于待定形態(tài)。但項目投資人經貿公司成為產權一切人，獲得《商品房銷（預）售答應證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同予以確認，根據最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第二條的規(guī)則，這一合同的本質就發(fā)作了質的變化，由效能待定形態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權一切人，也不是《商品房銷（預）售答應證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為一切權人，獲得《商品房銷（預）售答應證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同告訴。而且，開發(fā)公司與尹杰簽署的合同，發(fā)作在建筑公司與郭繼魁簽署的協議兩年之后，依《中華群眾共和國合同法》的規(guī)則也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應遭到法律的保護。

合議庭評議時還以為，造成尹杰與開發(fā)公司簽署的商品房出售合同無效，其義務完全在于開發(fā)公司、經貿公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽署合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經貿公司換發(fā)了購房款收據，因而這三家企業(yè)對房屋反復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的反復出售行為當時是不曉得的，買受行為是好心的，所以，其所遭到的喪失理應按照相關規(guī)則予以賠償。最高群眾法院《關于審理商品房買賣合同糾葛案件適用法律若干成績的注釋》第九條第一款三項規(guī)則：“出售人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，招致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人能夠請求返還已付房款及本錢、賠償喪失，并能夠請求出售人承當不超過已付購房款一倍的賠償義務：

（三）成心隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者為拆遷彌補安頓房屋的現實”。根據這一規(guī)則，開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償喪失。經貿公司、建筑公司承當連帶給付義務。

由于案件牽涉關系繁雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的看法在內的合議庭看法一并提交。審判委員會對合議庭看法大部分予以支撐，但由于關于法律條文理解不同以及考慮多方客觀要素，對第三人獲賠成績經激烈討論采取了其他觀念，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律道路予以處理。

綜上，二審法院以為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支撐。經四平市中級群眾法院年第39次審判委員會討論決議，根據《中華群眾共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)則，判決：

一、撤銷四平市鐵西區(qū)群眾法院（）四西民二初字第349號民事判決；

二、中興建筑公司與郭繼魁簽署的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；

三、中興房地產開發(fā)公司與尹杰簽署的商品房出售合同無效。

一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發(fā)公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。