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房產(chǎn)稅論文范文1

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚撸M量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

論文關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)稅為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)的有關稅費問題，則應繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。

可見：方案2巧妙地將出租行為轉變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

房產(chǎn)稅論文范文2

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關系及其結構,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。

(一)重流轉,輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同,稅負不公,不利于統(tǒng)一市場的構建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規(guī),級次較低。

(四)征稅范圍窄,財政功能不強

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清,費高于稅

目前,我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設成本的9%;而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多,而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合,清理取締不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯(lián)的稅種;將流轉環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費,繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施,促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設想

(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設想如下:

1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉,輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求,擴大不動產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應專項使用,作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設專項基金,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設廉租房和經(jīng)濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應”,緩和社會矛盾,構建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承

擔通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉;而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結合部難以區(qū)分,分設在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產(chǎn)生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次,下放管理權限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優(yōu)化資源配置,防范金融風險,需要采取稅收強制措施,開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機,避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

房產(chǎn)稅論文范文3

論文摘要：環(huán)境保護工作是每一個給排水工作者義不容辭的責任，環(huán)保型建筑是未來建筑的發(fā)展方向，本文將從節(jié)約用水、節(jié)省能源、防治水質(zhì)污染等方面著手，探討如何利用現(xiàn)有的新材料、新設備和新工藝實現(xiàn)建筑給排水的環(huán)保設計。

人類為生存、發(fā)展和繁榮不懈地努力和創(chuàng)造，推進了人類文明的歷史進程。在享受大自然無私給予恩賜的同時，我們每個人也同樣肩負著節(jié)約能源、保護環(huán)境的責任。作為與環(huán)保工作息息相關的給排水專業(yè)工作者，從我做起，從本職工作做起，更是我們義不容辭的責任。本文將從節(jié)水、節(jié)能和二次供水的污染防治等幾個方面探討建筑給排水設計中的環(huán)保問題。

1節(jié)水

資料顯示，中國人均水資源占有量約為2400多立方米，僅為世界人均水資源占有量的四分之一，屬于缺水國家。特別是近二十年來隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展水污染日益加劇，水資源問題更加突出，節(jié)約用水成了重要而緊迫的任務。

建筑給排水中節(jié)水的重點在于：衛(wèi)生器具及其給水配件；屋頂水箱浮球閥；建筑中水等方面。

1.1采用新型衛(wèi)生器具及其配件

老的衛(wèi)生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大，衛(wèi)生器具給水配件密封性和耐用性差，經(jīng)常造成“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象，造成水資源的巨大浪費。而新型的衛(wèi)生設備，如JS型虹吸式高效節(jié)水型坐便器每次沖洗水量僅為5升，可節(jié)水50％；公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節(jié)水20～50％；而陶瓷芯水龍頭密封性能好，開關數(shù)萬次無滴漏，節(jié)水效果十分顯著。

1.2屋頂水箱浮球閥

屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開式浮球閥之外，有出現(xiàn)了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點的是導閥控制型浮球閥，兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統(tǒng)產(chǎn)品開關不靈的現(xiàn)象，減少了溢流。

1.3建筑中水

“節(jié)流”也需“開源”，建筑中水使污、廢水處理后回用，既可節(jié)約用水，又使污水無害化、資源化，起到保護環(huán)境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用，有明顯的社會效益。最近頒布的《建筑中水設計規(guī)范》（征求意見稿），對中水水源、水質(zhì)標準、中水系統(tǒng)、處理工藝等幾個方面都做了具體要求，預計正式實施后，對中水利用將起到極大地推進作用。建筑中水系統(tǒng)在濟南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應用且效果不錯。目前，中水處理設備已有定型產(chǎn)品供設計選用。

2節(jié)能

節(jié)能是我國經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要措施，從某種意義上說，節(jié)能的就是環(huán)保的。建筑給排水的設計中，除對系統(tǒng)進行合理布置、精心計算外，二次供水設備的選擇和熱水供應系統(tǒng)是節(jié)能的重點。

2.1二次供水設備的選擇

由于傳統(tǒng)的水泵－水箱供水方式中水質(zhì)易受污染，所以二次供水已越來越多的被氣壓罐供水和變頻調(diào)速供水所取代。其中變頻調(diào)速設備是20世紀90年代以來迅速發(fā)展并得到廣泛應用的供水方式，它采用變頻器改變電機的供電頻率，根據(jù)用水量的大小實現(xiàn)對水泵的無級調(diào)速和循環(huán)軟起動。變頻設備已從最初的恒壓變量供水發(fā)展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式，根據(jù)系統(tǒng)的運行特點和設備的節(jié)約特性，合理的選擇設備，其節(jié)能效果是十分突出的。一般的，因為在用水低谷時偏離設計工況最嚴重，設備的組成必須滿足低谷用水量變化的特點，設備必須在系統(tǒng)用水低谷時效率要高。當?shù)凸扔盟坎患皢闻_水泵最大流量20％的時候，宜設置小流量泵進行小流量時的自動切換；當?shù)凸扔盟渴菙嗬m(xù)的小流量時，宜設置適合于斷續(xù)供水的壓力供水裝置。

2.2熱水供應和太陽能利用

熱水供應系統(tǒng)可采取的節(jié)能措施主要有：降低使用溫度（熱水在管道和設備中的熱損失與配水點要求的水溫成正比，降低使用溫度可減少能耗）；減少熱水耗量，在滿足使用要求的前提下減少流率；采用高效能保溫材料減少熱損失；提高換熱器的傳熱效率；采用節(jié)能型產(chǎn)品；開發(fā)利用新能源等。

太陽能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源，被越來越多的應用于熱水供應系統(tǒng)。利用太陽能的直接加熱設備有真空管式和熱管式，其集熱效率高，保溫性能好，受環(huán)境影響小，全自動運行，操作簡單、維護方便，可全年使用。在太陽能熱水系統(tǒng)設計中應注意以下幾個方面的問題：（1）集熱器的選用根據(jù)實際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。（2）寒冷地區(qū)應采取可靠的防凍方式。（3）集熱應因地制宜綜合應用串聯(lián)、并聯(lián)方式使水流平衡。（4）必要時采取輔助加熱方式。超級秘書網(wǎng)

3生活用水二次供水的污染防治

由于城市供水體制的原因，二次供水是建筑給排水設計中保證水壓的必然措施，但因此也增加了貯水設施、供水設備等中間環(huán)節(jié)，增大了水質(zhì)污染的可能性。要防治二次供水的水質(zhì)污染，在設計上應主要從以下幾個方面采取有效措施：

3.1系統(tǒng)

在確定供水系統(tǒng)時，應作多方案比較，盡量減少中間環(huán)節(jié)。如在市政管網(wǎng)允許的情況下，供水設備直接從市政管網(wǎng)吸水而不設貯水池；盡量采用變頻調(diào)速設備，取消高位水池（箱）。

3.2水池（箱）

有很多情況下不得不設貯水池（箱），水池（箱）中水質(zhì)污染主要來源于以下三個方面：本體、附件、停留時間過長。

傳統(tǒng)的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，極易滋生青苔、微生物、細菌；鋼板水箱則易銹蝕，使水質(zhì)下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達到衛(wèi)生要求的玻璃鋼水箱代替?zhèn)鹘y(tǒng)鋼板水箱，采用鋼筋混凝土水池時宜加內(nèi)襯。

水池（箱）檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴造成水質(zhì)污染，在設計上應采取在溢流管上加防鼠網(wǎng)等措施。

有資料表明，水在水箱中貯存24h后余氯為零，超過24h后，水質(zhì)會嚴重惡化，而生活消防合用水池中水的停留時間大都超過24h。為解決這個問題，除盡量單設生活水池外，應在水池中補充加氯或采取其他消毒方法。

3.3管材

絕大部分自來水水質(zhì)有腐蝕傾向，致使金屬管道腐蝕嚴重，從而導致水中余氯迅速減少，濁度、色度、鐵、錳、鋅、溶解性總固體、細菌學指標等明顯增大，造成水質(zhì)污染。一些發(fā)達國家已明確規(guī)定普通鍍鋅鋼管不再用于生活給水管。我們也應當逐步推廣使用硬聚氯乙烯給水管、鋁塑管、鋼塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交聯(lián)聚乙烯管、納米聚丙烯等衛(wèi)生性能較好的新型管材，以保證生活用水在輸送環(huán)節(jié)中不被污染。

房產(chǎn)稅論文范文4

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設立獨立銷售公司，負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實現(xiàn)時間。

四、優(yōu)化收入結構的籌劃實務

隨著居民生活水準的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應繳納的營業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應繳納的契稅=11500×3%（假設稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應繳納的營業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應繳納的契稅=10000×3%（假設稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發(fā)生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務業(yè)5%的稅率。可以用收取的轉分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行置業(yè)投資時所購入的用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時間較長，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費用化。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值;如有關固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬。可以看出，籌劃效果非常明顯。

六、配套設施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經(jīng)規(guī)劃部門批準的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務的配套設施，通稱“配套設施”。“配套設施”的權屬應當由開發(fā)商和購房人在商品房預（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施”所有權歸開發(fā)商。“配套設施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，結轉銷售成本。“配套設施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權登記，會計核算上反映為產(chǎn)權不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”，在產(chǎn)權不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負最輕。

七、不同住宅項目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業(yè)應繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃還可通過適當銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應繳納土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元/㎡，營業(yè)利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業(yè)利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

【參考文獻】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經(jīng)學院學報，2004，（2）．

房產(chǎn)稅論文范文5

1.1水產(chǎn)養(yǎng)殖密度偏高導致的自身污染隨著改革開放以來社會經(jīng)濟發(fā)展與民眾生活條件改善，社會生活中對于水產(chǎn)品的需求量在逐年不斷增長。許多水產(chǎn)養(yǎng)殖單位和個人為了片面提高產(chǎn)量、追求效益，盲目地進行高密度投產(chǎn)放養(yǎng)。這樣超出合理范圍的高密度、高產(chǎn)量的養(yǎng)殖模式，導致了飼料量、藥量和換水量的大量增加，也造成了水產(chǎn)類殘餌、排泄物、病死水產(chǎn)尸體的增加，從而使水域負擔加大，提高了日換水量，污染了水質(zhì)環(huán)境。

1.2水域養(yǎng)殖布局不合理導致的水環(huán)境污染由于部分水產(chǎn)養(yǎng)殖地區(qū)不懂得合理規(guī)劃當?shù)厮磁c養(yǎng)殖品種、密度分布，導致放養(yǎng)密度或品種生態(tài)特點遠遠超過當?shù)厮h(huán)境承受能力，從而導致一些大型水庫、湖泊的水環(huán)境惡化、水質(zhì)超標。

1.3無視本地環(huán)境條件，盲目引進高經(jīng)濟價值水產(chǎn)品種，導致引進品種與當?shù)厮镰h(huán)境不適宜近兩年，由于河豚等水產(chǎn)物種市場價格較高，部分地區(qū)水產(chǎn)養(yǎng)殖者無論有無條件都盲目引進，在當?shù)亟üS式養(yǎng)魚池，過度開采有限的地下水資源，導致地下水資源循環(huán)被破壞，影響了當?shù)丨h(huán)境和生態(tài)平衡。

1.4部分地區(qū)養(yǎng)殖人員缺乏基本養(yǎng)殖知識部分地區(qū)養(yǎng)殖技術落后，不懂養(yǎng)殖模式，養(yǎng)殖人員文化素質(zhì)較低，欠缺水產(chǎn)養(yǎng)殖所必須的知識，不能合理控制養(yǎng)殖水域生態(tài)系統(tǒng)，在養(yǎng)殖過程中仍然使用抗菌素或消毒劑，導致水產(chǎn)生物感染；且養(yǎng)殖區(qū)域進水與排水不分開，導致交叉感染。

1.5水產(chǎn)苗種使用缺陷我國農(nóng)業(yè)部于2005年頒布了《水產(chǎn)苗種管理辦法》，對水產(chǎn)苗種的生產(chǎn)、銷售和使用提出了明確規(guī)定。但仍然有部分養(yǎng)殖人員在養(yǎng)殖過程中貪圖表面價格或不懂得專業(yè)知識，使用了違規(guī)的近親繁殖苗種、健康檢驗不合格苗種和帶病毒苗種。這樣的不合格苗種普遍先天體質(zhì)弱，環(huán)境適應能力差，容易受病害侵襲，死亡率較高。有些甚至先天性就攜帶有病毒病菌，容易引起群發(fā)性魚病。一旦爆發(fā)魚病，就會超量使用魚藥，引起了養(yǎng)殖水域的生態(tài)環(huán)境失衡，導致水環(huán)境污染。

1.6違規(guī)超量使用消毒劑造成的污染部分水產(chǎn)養(yǎng)殖地區(qū)大量過量使用消毒劑對養(yǎng)殖水域進行消毒，結果導致嚴重污染了水質(zhì)，破壞對當?shù)厮虻纳鷳B(tài)平衡，也影響了水產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

2關于預防和控制水產(chǎn)養(yǎng)殖對環(huán)境污染影響的策略與建議措施

2.1建立執(zhí)行水產(chǎn)養(yǎng)殖規(guī)范制度由政府相關部門派遣專家對水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)域進行全面規(guī)劃與評估，確定水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)域分布、養(yǎng)殖規(guī)模、養(yǎng)殖方式與品種、苗種規(guī)范等。不允許盲目進行水產(chǎn)養(yǎng)殖。水產(chǎn)養(yǎng)殖者必須申報規(guī)模與取得養(yǎng)殖許可證，才能進行水產(chǎn)養(yǎng)殖工作。

2.2制定水產(chǎn)養(yǎng)殖用水排放標準目前，部分養(yǎng)殖單位已經(jīng)向著規(guī)模化、工廠化的生產(chǎn)模式發(fā)展，其養(yǎng)殖經(jīng)營已經(jīng)越來越具有工業(yè)化特點。因此，在針對這類水產(chǎn)養(yǎng)殖單位制定污水排放標準時，可以參照對工廠排放污水的管制辦法，要求養(yǎng)殖單位對廢水排放進行控制，對超標排放者進行處罰。

2.3規(guī)范健全水產(chǎn)養(yǎng)殖的行業(yè)標準規(guī)范與法律法規(guī)各地政府應當建立完善的水產(chǎn)養(yǎng)殖行業(yè)標準與法律法規(guī)，加強對水產(chǎn)養(yǎng)殖行業(yè)的監(jiān)管與糾正力度。在法律法規(guī)方面。目前，相關的主要有《水污染防治法》《漁業(yè)法》等，但尚需要解決具體執(zhí)法中的細節(jié)問題。此外，還需規(guī)范水產(chǎn)養(yǎng)殖行業(yè)的污水排放制度與排放標準。

2.4加強水產(chǎn)養(yǎng)殖人員的綜合素質(zhì)教育培訓我國從事水產(chǎn)養(yǎng)殖的人員總體文化程度偏低，也缺乏正規(guī)行業(yè)培訓，結果導致不僅養(yǎng)殖技術落后欠缺，而且環(huán)境與法律意識淡薄。各地政府部門可以考慮聯(lián)合專業(yè)培訓學校開辦相關的培訓班，定期到農(nóng)村養(yǎng)殖戶中組織培訓講課，教授養(yǎng)殖技術、環(huán)境政策以及相關法律法規(guī)帶給他們。

2.5改進餌料配方，合理使用飼料，控制其對水質(zhì)的影響飼料生產(chǎn)要注意營養(yǎng)元素要科學配比，養(yǎng)殖人員應學會根據(jù)不同品種、水產(chǎn)的不同生長周期、不同水域環(huán)境等差異采取不同的飼料配比方法，并注意合理投放飼料，及時清理殘余飼料，以增強水產(chǎn)體質(zhì)、提高水產(chǎn)抗病免疫能力，從而減少飼料對污染，避免藥物過量使用，減少對水質(zhì)的污染。

房產(chǎn)稅論文范文6

關鍵詞最小稅收負擔合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結合企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業(yè)務，對稅法及其相關法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟合同法、證券法等有關法律規(guī)定，還應了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業(yè)務發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經(jīng)濟發(fā)展狀況和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規(guī)范管理、會計業(yè)務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業(yè)增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業(yè)務記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業(yè)，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經(jīng)驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發(fā)展進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。

參考文獻