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房地產開發論文范文1

(一)缺乏完善的規劃管理體制土地利用規劃失控是當前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規劃體系和制度，導致規劃行政缺位和控制詳細規劃缺失。我國現行的法律法規僅僅提到了詳細規劃，但是并沒有控制詳細規劃的編制問題，導致詳細規劃與城市具體規劃脫節。另一方面，行政權內部配置存在不合理。這種不協調體現在部門規劃權之間因為土地資源管理問題而發生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規劃與城市規劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規劃和城市規劃始終難以協調，引發部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導致規劃管理的不科學性。

(二)政府對土地供給監管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應求現象的發生。政府對土地資源供給監管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應缺乏應有的調控措施，從而導致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發展。

(三)違法征地現象的存在當前土地利用不合理現象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現象，主要表現為對公共土地資源的限定不夠，一些企業利用農業園區、科技園區等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業單位對土地資源征而不用，導致土地資源浪費。

二、房地產開發中土地資源保護法律制度的完善方法與對策

(一)努力強化房地產開發中的土地利用規劃制度土地是每個人賴以生存與發展的基礎。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產開發力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學的規劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎，通過從實體上構建完整協調的土地利用規劃權利體系;從程序上建立科學民主的土地利用規劃制度等方面提高規劃土地利用率，實現節約用地的目的。

(二)完善房地產開發中的土地供給制度完善房地產開發中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內容。土地供給制度的建立和完善需要結合市場發展需求，合理的消除和規避傳統土地資源使用制度的種種弊端，通過科學有效的方式方法建立起一整套有利于經濟發展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴格審批制度，強化政府的監管職能，通過政府的力量實現土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發揮作用。最后，要加強土地供應量的調控，通過在量上的監管來實現土地資源的合理利用。

房地產開發論文范文2

伴隨著我國社會經濟的迅速發展,商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發,以期獲得相對較高的投資收益,商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點,在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述,力求進行一定深度的探討。

一、房地產開發項目的一般特點

房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。

7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益

房地產開發論文范文3

一、設計階段的成本控制

1.設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發展有限公司開發的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節省了投資。

2.前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。開發單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

比如在中關村科技廣場21號地“中關村金融中心”項目中，由美國KPF設計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結構設計的美國邁進設計公司和中國建筑設計研究院提出了可滿足結構要求的三種結構體系。業主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結構體系，造價雖然比勁性鋼混結構略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現了外立面造型。

二、項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議。優化設計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優化方案，最終為項目節約了數百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發的優勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優惠的價格，實現雙嬴。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

2.合同簽署要嚴密

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險、建筑法規，對現行的合同文本進行修訂。

3.提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

4.結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結算工程成本：

1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等；

2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；

3、落實設計變更洽商，只有經建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；

4、按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算；

5、嚴格執行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規定的計價定額與計價原則執行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據，編制補充單價；

房地產開發論文范文4

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

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［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

房地產開發論文范文5

萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售后）服務、社區規劃、環境景觀。無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。但是，品牌不等于知名度。萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值:通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。

根據華南國際公司對上海、北京、深圳三地品牌調查的結果:在上海，萬科的品牌知名度最高(提示后提及率為79%)，但前三位知名度比較接近，萬科的優勢并不突出。值得注意的是，上海本地開發商在排名中占了絕對比重，這和房地產業區域化的特征有關。在北京，排在第一位的是華潤置地(原華遠)，萬科位居第二，然后萬通、天鴻，四者并駕齊驅，在市場中占了優勢地位。在深圳，萬科的知名度也是比較高的(提示后提及率為82%)，其后幾家均比較接近。相比其他城市，深圳消費者對發展商的認知程度比較高，說明深圳消費者更注重發展商的品牌。

2005年萬科被國家工商總局授予全國知名商標，這是中國房地產界第一個，也是截至目前唯一一個馳名商標，萬科成為名副其實的“中國房地產第一品牌”。近日，中國首批行業標志性品牌揭曉，萬科再一次成為中國房地產行業標志性品牌。據中國品牌研究院介紹，這是中國內地首次評定中國行業標志性品牌，萬科作為地產界眾多品牌中唯一被授予此項殊榮的地產品牌，可見其在中國地產界的綜合品牌實力。

2萬科品牌之路

1.萬科從地產危機中的反省——品牌戰略規劃

品牌戰略規劃是房地產開發企業為了提高自身市場競爭力，圍繞產品的品牌所制定的一系列長期性、帶有根本性的總體發展規劃和行動方案。它是房地產開發企業對品牌進行長期性、全面性、總體性、導向性、系統性和創新性的謀劃和運籌，它使一個品牌有明顯區別于其他競爭對手的個性化品牌價值規劃和清晰的發展途徑，能夠在長期發展過程中極大地提高企業的品牌形象力。

近幾年來，地產業品牌化運動方興未艾，花樣年華的“讓生活更有風格”，招商地產的“家在情在”等都提到品牌，然而，中國企業總是百感交集，真正搞品牌戰略規劃的卻是寥寥可數。對于萬科而言，短期目標是建立萬科企業品牌鮮明的個性形象，增加消費者的偏愛度；中期目標是將萬科發展成中國地產市場占有率第一的品牌；長期目標是建立萬科超級強勢企業品牌。萬科品牌的中長期發展戰略，與企業的中長期發展戰略是吻合且互動的，因此，在過去的十幾年的發展過程中，萬科在業務上不斷做減法，在做好房子的同時，不斷加強品牌的推廣。萬科品牌歷程顯然與其業務的專一化歷程有著截然相反的趨向——品牌的內涵隨著企業的發展變得越來越豐富。正如業內人士所言：用一流的品牌支持一流的房子。事實證明，這種努力取得了良好的結果。萬科最終從一個單純的地產品牌成長為超越該行業的中國名牌，其影響力早已不局限于地產界，而是成為中國社會經濟發展的一個正面典型案例。

與此同時，萬科也充分意識到自己面臨著十分嚴重的品牌空心化危機[1]，品牌稀釋化危機，這是由于長時期的品牌戰略規劃缺乏科學性所導致的結果，對于萬科而言，這是在未來的品牌戰略規劃中急需解決的問題，萬科人正為著更好的打造自己的品牌而不斷奮斗著。

2.品牌定位

品牌定位是品牌建設的核心，品牌定位是確定產品特色并把它與其他競爭商品相區別的過程。創立品牌的目的是引導消費、占領市場、獲取利潤，因此，房地產開發企業的品牌定位要以消費者需求為基礎，根據房地產市場的不同層次需求進行品牌定位，以滿足不同經濟收入家庭和個人的需求。

萬科的品牌定位是隨著房地產市場與消費者需求的變化而不斷變化的。“1993年～1996年，萬科把品牌定位在‘與眾不同’，從提供與眾不同的產品與服務上切入。而從1997年～2001年這段時間，萬科開始把重點放在成為消費者心中的‘放心房’上面。”最近，萬科又對自己的品牌定位有了新的描述：萬科品牌核心：您的生活為本；萬科品牌個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的；萬科品牌主張：萬科提供一個展現自我的理想生活；萬科品牌口號：建筑無限生活。由此可見，萬科結合自身十幾年的發展經驗，始終把自己的目光集中在自己的目標群體上，通過定性和定量調研了解這個目標群體，真正洞察這個目標群體的需要，通過自己的不斷改進和創新，尋找自身的優勢與目標群體需求的契合點，開發的新的項目產品不斷滿足目標群體的需要。

3.制訂和實施全國品牌管理策略

2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。

整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調研。調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，并進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。

通過調研，萬科洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現“我”和“我所追求的生活”，家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在“展現自我的理想生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無限生活”這一品牌口號。

結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。

建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃后，萬科現正踏入整合營銷傳播階段。

4.“建筑無限生活”的三個層面

建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。

建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。

而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。

萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建筑規劃設計的范疇，而觸及美學、建筑學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。

3、從萬科品牌之路的成功經驗所得到的打造品牌形象力的啟示

（一）打造房地產開發企業品牌形象力的意義

1.打造房地產開發企業品牌形象力是適應現階段市場競爭的需要

隨著國家對房地產市場宏觀調控政策的出臺，房地產市場的競爭將更加殘酷激烈，大批中小企業將被淘汰出局，房地產市場的集中程度將會越來越高，整個市場份額，將會集中到少數優秀房地產開發企業的手中。地產企業不能形成壟斷地位，而品牌會形成壟斷優勢，品牌作為價值和增值的有力保證以及個性展現與身份的象征，對競爭者而言，無疑是一種無形的市場制約，房地產開發企業只有不斷打造并提高其品牌形象力才能更好的參與現階段的市場競爭。

2.打造房地產開發企業品牌形象力是提高其競爭力的必然選擇

品牌形象力是房地產開發企業最基本的競爭力，隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。打造品牌形象力還能夠構建競爭壁壘，成功地給競爭對手設置障礙，形成自身獨特的競爭優勢，從而提高房地產開發企業的競爭力。因此，打造品牌形象力，是現階段房地產開發企業的必然選擇。

3.品牌形象力是企業的核心競爭能力

1990年美國著名管理學家C．K．普拉哈拉德（C．K．Prahalad）和加里·哈默爾（GaryHamel）在《哈佛商業評論》上，首次提出了“核心競爭力”這一概念。他們認為應當以最本質的東西來規定企業的內涵，這種本質的東西就是“能力”。而一個企業之所以具備強勢競爭力或競爭優勢，是因為其具有核心競爭力。所以核心競爭力就是只能使企業為顧客帶來特別利益，使企業獲取超額利潤的一類獨特技能和技術。為此核心競爭力必須具備三個特征：

（1）明顯的競爭優勢

（2）擴展應用得潛力

（3）競爭對手難以模仿

企業的核心競爭力是可感知的實實在在的利益，而品牌形象力是這種利益的最佳表現形式，二者具有高度的同一性。品牌形象力是企業的最重要的無形資產，具有不可替代的差異化能力，是企業獨有的能力，是競爭對手無法模仿的能力；品牌形象力是企業長期積淀下來的能力，深深扎根企業當中，作用長久，具有持續性和非偶然性的特點；品牌形象力具有延展力，使企業得以擴展應有的潛力，持續獲利；品牌形象力具有構建競爭壁壘的能力，是市場競爭的集中體現，在激烈的市場競爭中，品牌會逐漸成為各企業之間不對等競爭的主要標志。因此房地產開發企業打造品牌形象力是提高企業核心競爭能力的綜合體現。

（二）我國房地產開發企業打造品牌形象力應注意的幾個方面

1.保證和提高產品的質量是打造品牌形象力的基礎

質量是產品最強大的支撐力量，質量是“重中之重”，“質量是生命”。克勞斯曾說：“一個有數以百萬計的個人行動所構成的公司經不起其中百分之一的行動偏離正規。”[2]任何細小的質量問題都可能引起品牌的覆滅，可見品牌質量的重要。

就萬科而言，在通過了ISO9002質量標準，實施全面的質量管理（TotalQualityManagement簡稱TQM）之后，萬科正進一步完善全過程的質量管理體系，建立高質素的住宅建設合作網絡和團隊。萬科從2001年開始啟動“合金計劃”，把各地公司各個階段比較優秀的開發操作經驗熔合在一起，煅取出一套性能穩定、廣泛覆蓋的執行規范，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。從2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規范文件陸續出臺，為建造優質住宅產品打下了基礎。現在，萬科擁有一支經驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰略聯盟、招投標等形式，在工程發包和監理發包環節，與具有一流資質的施工、監理單位建立了穩定的合作關系，以保證工程質量。在物資采購方式上，萬科進行了各項改革，努力在流通環節保證住宅部品的品質和信譽。2000年12月，www．a－housing．com交易平臺面世，萬科各地地產公司的建材采購全部采用公開、透明、安全、高效的網上采購方式，同時還與多家優質部件供應商建立戰略合作伙伴關系

由此可見，對開發商而言，質量是創新的基礎；對客戶而言，質量是滿足居住需求的所有特性的總和。對于中國房地產開發企業來說，保證和提高產品的質量與早期那種單純的地皮炒作、概念炒作相比無疑是一種進步與超越，是房地產市場競爭達到一定程度，開發商素質普遍提高，專業水準日益發展和不斷創新的重要體現，也是品牌競爭的關鍵之所在。對消費者來說，房屋是消費者最昂貴的購買品，許多人要為之付出一生積蓄，在購買時將會注重房地產的各個方面，從外形到內在牢固性，從前期購房服務到物業管理服務。因此，房地產企業在制定品牌營銷戰略時首先要注重產品的質量，選擇合格的建筑材料，保證施工的質量，給消費者實實在在的安全感。與此同時，在新的競爭條件下，房地產開發商在注重打造高質量的產品滿足消費者的基本住房需求基礎上，還要滿足人們健康、教育、休閑等多種生理和精神的需求，使所開發項目產品成為一種文化，一種生活內涵，讓自身的品牌形象深深扎根于人們的生活當中。

2.注重培養和提升房地產開發企業的聲譽是打造品牌形象力的關鍵

房地產業產品的聲譽對房地產品牌形象的培育、市場競爭力的提高有著至關重要的作用。有著良好聲譽的房地產品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。

良好的聲譽是建立在品質與服務的基礎上。萬科在不斷完善全面質量管理打造產品品質的同時，還提供了領先的服務。萬科在剛剛涉足房地產行業時，以服務為突破點，借鑒SONY的客戶服務理念，在全國首創“物業管理”概念，并形成了一套超前的物業管理模式。“地面沒有紙屑煙頭”、“游泳池的水可以喝”、“陳之平為住戶提水”……萬科物業為業主提供無微不至服務的故事，一直流傳了十多年。隨后萬科打破物業管理者與住戶之間傳統的“對立關系”，率先提出“共管式管理”，并在深圳天景花園成立了全國第一個業主委員會，明確了“業主是主人，管理處是仆人”的新型關系。在過去的十幾年的發展過程中，萬科又不斷更新客戶服務理念，完善客戶服務方法，提升了物業管理服務的層次。萬科正以“網格式安全管理模式”、“15分鐘快速反應維修”、“零打擾”等十大基礎服務，以及全功能家庭服務中心，為住戶提供舒適、便利的生活保障。萬科成功實踐啟示我們：聲譽在品牌打造過程中的至關重要的作用決定了要把聲譽建設融入到品牌競爭意識當中來。為此，房地產企業在開發經營過程中必須注重自己的品質與服務，從客戶的角度出發，滿足客戶個性化的服務需求。

在為客戶提供完美的品質與領先的服務的基礎上，房地產開發企業還要更加注重誠信建設。房地產品牌絕不會是用概念的光環照出來的，也不會是*外包裝捧出來的，而是*企業長時間的積累形成的，積累的過程就是消費者認可的過程，直至產生信任。品牌的持久比其產生更難，品牌需要塑造，也需要維護、提升和升華，期間一旦脫離了誠信，企業將會使好不容易創造的品牌毀于一旦，而且品牌的誠信是消費者及社會公眾對一個品牌信任度的認知和評價，究其實質來源于產品的誠信。由于地產業與其他產業相比具有生產流程長、相關環節復雜、質量的人為不可控因素多的特點，因此房地產品牌的培育和塑造較其他商品品牌要承擔更大的壓力和風險、付出更為艱辛的努力，所以在房地產企業的競爭中誠信就顯得格外重要，這也是提高聲譽的有效保證。

3.以品牌創新來打造房地產開發企業的品牌形象力

在日益動態復雜的房地產市場競爭環境中，房地產開發企業的持續發展是依*創新來實現的。經營成功的企業具有經常改進自身和內外部環境變動之間的“適應性能力”以不斷促進其品牌形象力的轉換和提升。萬科在打造品牌形象力的過程中堅持品牌創新，在原有品牌形象的基礎上,充分調研,發現消費者新的需求,啟動全國品牌戰略，以產品、技術和服務為萬科品牌奠定基礎。在全國各地萬科分支機構中，擁有共同的企業核心價值觀、“以客戶為導向”的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。形成萬科獨特的“以您的生活為本”是品牌新形象。

從萬科的品牌創新中我們不難發現，房地產品牌創新對消費者是一種全新體驗、一種全新的視覺形象，對品牌本身也是一種全新的理念。它并不是否定了品牌的舊形象，而是一種揚棄，充分挖掘品牌核心價值中的更新的因素，它是為了滿足消費者新的需求，適應其新的心理變化，從而改變自己的形象，不到萬不得已，絕不會完全徹底的改變。萬科正是在原有品牌形象的基礎上,不斷挖掘消費者內心新的需求,迎合消費者新的需求而不斷進行品牌創新.

萬科的品牌創新不是一蹴而就的,房地產品牌創新是一系列的系統工程，它需要產品技術創創新、包裝創新、廣告創新、營銷創新等，它是企業不斷積累和培育的特定資源與能力的綜合體現，是培植企業核心競爭力的最重要因素。房地產開發企業要想做好品牌創新就必須腳踏實地的做好基本功，提高執行力，大到戰略規劃，小到具體事務操作，都要注重自身的積累，努力發現最佳的變革時機來實現房地產品牌創新。

4.以品牌文化來打造房地產開發企業的品牌形象力

品牌意味著一種時尚、一種生活方式，意味著情感的回憶，它象征一種真實而多元的生活和文化，這種文化滲入商品、產品乃至一切市場行為中，就形成了品牌文化。品牌文化是文化特質如經營觀、價值觀、審美觀等觀念形態結晶在品牌中的沉積和品牌經營中的一切文化現象，以及它所代表的利益認知、情感屬性、文化傳統和個性形象等價值觀念的總和。

萬科是房地產開發企業塑造品牌文化的先行者。在20年發展的過程中，從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統，更深層次體現了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力。而且更是以“建筑無限生活”為創意原點，以抒情的筆觸展現萬科對消費者內心渴望的了解和理解：生活是前進的、生活是年輕的、生活是分享的、生活是愜意的、生活是明媚的、生活是滿懷希望的。這些也體現了萬科的企業文化方面堅守的最核心的東西：為“人”而堅持，以及相信市場的規律。萬科也被公認為是一家充滿人文氣息的企業，它對顧客、員工和股東乃至社會充滿了“責任意識”，同時出于對自己的尊重，他們又始終希望成為“領跑者”。為此他們幾經減法，逐步聚焦于住宅地產,其經營理念與實踐突出了“以您的生活為本”的品牌塑造思路，突顯人文氛圍的產品設計，并在一些重大事務實踐中堅守著理想主義。

萬科通過品牌文化來打造房地產開發企業的品牌形象力，實質是通過品牌所倡導或體現的文化來影響或迎合公眾的意識形態、價值觀念、生活習慣等，從而使公眾更好的接收自己，以自己獨特的品牌差異、品牌魅力，豐富、廣泛的文化內涵吸引消費者，并維系消費者的忠誠度來提高自己的市場競爭力。因此，房地產品牌除了具備較高的知名度、美譽度、和超群的市場表現外，還應注重產品的文化品位和文化內涵，結合不同層次消費者的需要來設計自己的產品，滿足不同層次消費者的需要，使房地產開發企業的經營觀、價值觀、審美觀通過產品為更多的消費者所接受，樹立自身獨特的品牌形象，和消費者建立良好的品牌關系。

綜上所述，我國房地產開發企業打造品牌形象力，是房地產市場快速發展的內在要求，是提高其競爭力的必要手段。未來的中國房地產市場是少數優秀品牌企業紛爭割據的市場，在這個變革不斷，競爭激烈的關鍵競爭階段，誰能夠迅速打造并提升自己的品牌形象力,保持品牌持久的生命力，誰就能夠在未來的房地產市場競爭中占據一席之地。盡管我國房地產開發企業品牌經營起步較晚，道路艱辛，但是像萬科這樣少數優秀的房地產開發企業品牌經營的成功實踐給了我們堅定的信心，而且越來越多的房地產開發企業正逐漸認識到品牌經營的重要性，開始有意識的嘗試品牌經營.我們可以預見，在更多的有識之士和房地產界精英人物的帶領下，我國的房地產開發企業一定能夠做強做大，不斷提高自身的競爭力，把我國的房地產業發展壯大，為我國經濟建設和建設有中國特色的社會主義宏偉目標做出更大的貢獻。

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12.張躍松、戴朝紅，《我國房地產企業市場定位策略研究》，《建筑管理現代化》,2005年第1期

房地產開發論文范文6

    土地開發成本估算是房地產企業在進行開發和建設前必做的準備工作之一,其質量直接影響著開發的最終成效。因此,房地產開發企業為了進一步降低開發成本,提升經濟利潤,紛紛運用各種先進技術和管理手段進行土地開發成本估算,合理規劃其各項開發建設資金,并取得了良好成效。

    1.1土地開發成本的涵義土地開發成本是指房地產開發企業為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據《城鎮土地估價規程(試行)》及工業用地的特點,影響工業用地的區域因素主要有:工業區的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業集聚規模、環境質量優劣度、城市規劃限制等。因此,在進行土地開發成本管理時,相關管理人員必須站在房地產開發角度,在保證其開發質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發成本,提升其資金利用效率,保證其經濟利潤水平。同時,管理人員還必須進行必要的走訪調查,及時了解和掌握開發區周圍的環境情況,分析和評價其土地開發價值。

    1.2土地開發成本估算的方法在土地開發成本估算過程中,常見的土地開發成本估算方法主要有基準地價系數修正法和假設開發法。這兩種估算方法各有其優勢與不足,其對應的估價對象也不完全相同。

    1.2.1基準地價系數修正法基準地價系數修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據當地基準地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表,根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等的差異,確定修正系數,修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

    1.2.2假設開發法假設開發法又稱剩余法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。

    2土地開發成本估算方法

    在房地產開發項目中的應用隨著我國房地產行業的不斷發展成熟,其開發項目管理逐漸呈現出大型化、系統化、復雜化特點。因此,為進一步提升其項目開發質量,管理人員必須積極轉變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進行成本估算,明確企業在整個開發過程中的權力與義務,并進一步優化資源配置,做到產權明晰,分配合理。

    2.1項目概況

    ①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

    ②權利狀況。待估宗地的土地所有權屬于國家所有,土地使用權為JDC房地產開發公司合法取得。待估宗地來源合法,產權清楚。

    2.2土地開發成本估算采用基準地價系數修正法估算該項目宗地土地使用權獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設定為住宅。根據遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料,對應的50年期基準地價為690元/平方米。

    ①日期修正系數K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數變化較大,平均漲幅約為20%,根據遼陽市的地價指數,確定期日修正系數K1=120/100=1.2。

    ②確定土地使用權年期修正系數K2。由于遼陽市商業、辦公、工業用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格,此次土地使用年期為70年。

    ③容積率修正系數K3的確定。根據基準地價技術工作報告及其說明,其地價內涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。

    ④開發程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發程度與本次評估宗地設定開發程度相同,因此不需再進行開發程度修正。

    ⑤影響地價區域因素及個別因素修正系數之和(∑K)的確定。根據《遼陽市市區基準地價測算技術工作報告》,結合待估宗地的各項因素具體條件,編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調查及修正系數表,故宗地基準地價修正系數為0.27。