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商品混凝土考察報告范文1

關鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施

中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A

房地產項目投資控制貫穿于項目選址決策階段開始至項目投入運行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質量，影響工程項目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當，過程控制監管是否到位，直接影響到投資項目的建設效果。

為了完成建設項目投資控制目標，必須建立健全投資控制體系，明確職責分工及相關制度，落實投資控制的各項組織措施。即落實投資管理的組織機構和人員，明確各級成本管理人員的任務和職能分工，明晰權利和責任。

1 項目選址與決策

根據房地產項目發展規劃適時進行項目選擇，由建設單位組成項目考察小組，經市場考核調研，編寫項目考察報告。

考察小組通過對項目自然資源、自然條件、擬選地經濟實力、協作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數量、交通運輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價比、投資收益率預測進行比對分析，形成項目可行性研究報告。供決策層參考抉擇。

2 工程設計階段

2.1優化設計方案

優化設計方案是設計階段的首要步驟，是控制工程造價的有效方法。通過設計隊伍的選擇，設計方案的比選及方案的綜合優化達到有效控制投資的目的。具體如下：

2.1.1選擇設計隊伍

設計隊伍的選擇是通過招標的形式進行確定的，是從多個具有設計資質的設計單位中選擇一個實力較強、技術力量雄厚、設計質量較好、經濟實用、設計費用相對合理的設計單位。各項目設計單位經過招標程序、優勝者獲選，設計成果必須綜合各投標者的所有優點，全面整合，拿出最優秀的設計方案供業主使用。這樣既提高方案的水平，又節約了設計費用，確保了工程造價的合理性。

2.1.2進行方案比選

根據工程地質情況和實際要求，合理選擇基礎形式和地基處理方式；根據市場和公司運營情況合理選擇工程建筑規模和套型面積等指標；認真進行方案比選，選擇方案優、實用性強、經濟效益突出的方案，并對方案全面優化，參與進各方的優點。

2.1.3優化設計方案

對方案各專業內容提請高水準設計單位對建筑、結構、設備的經濟實用性、舒適耐久性等進行探討深化。

設備及各種材料選用及特種設備參數，需要建設單位在設計院設計成型前給予合理建議，同樣的材料、設備，在選擇合理，達到相同使用目的前提下，運用綜合價值分析的原則，達到滿足工程需求、控制工程投資的目的。

2.2進行可控設計

所謂可控設計就是對設計項目進行有效的控制，造價咨詢單位要與設計人員積極配合，從項目初始定位、結構合理性、建設標準、設備選型等進行比選。

根據項目投資計劃，按照前期批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算進行施工圖設計，在保證各專業達到使用要求的前提下，按投資比例進行可控設計，保證項目總投資在可控制范圍以內。

3 工程項目及分部分項招標

3.1工程項目招標

建設項目參建組成中總包單位、監理單位公開招標或采用邀請招標，需要到當地建設局指定業務窗口辦理相關手續，按照相關規定流程執行。

項目招標過程中，主要是在招標文件條款上，招標單位應掌握主動權，可以通過在招標文件中制定一些約束條款達到控制投資的目的，招標文件編寫工作應有相應招標資質的公司或建設單位自行組織編寫，其參與人員應包括相關專業人員和造價人員共同完成。建設單位自行招標其它分包隊伍的應按照流程執行，以達到控制投資的目的。

3.2建設單位組織分部、分項工程招標

根據工程進展情況，對項目分部、分項工程確需招標確定的，嚴格按項目流程進行，由現場工程部提出技術參數、內容、數量等編寫招標申請，材料預算部審核招標內容，核準后組織內部招標報價，下發招標文件要求和圖紙資料，組織招標答疑，參照正常評標程序評標，報批批準。

4 材料物資采購及控制

做好材料物資采購及各項招標規劃、確定合理詳細的流程，是有效控制成本及投資的一項重要措施。

實行部門負責制，由物資供應部制定切實可行的材料物資采購細則，適時制定月度、季度、年度采購計劃，充分進行市場調研、綜合比對，建立材料物資供應商臺賬。

建立完善的監管機制，監管部門配合物資采購部門制定招標文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監管物資采購全過程，保證物美價廉。

5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴格、不規范、不全面，合同條款缺少必要的風險條文的責任約定，引

發爭議勢必增加項目投資。總結如下：

5.1準確選用合同類型:根據項目建設規模、計劃工期長短、項目的復雜程度及外部環境等因素，選擇使用固定總價合同、可調合同或成本加酬金合同等類型。

5.2仔細審核合同條款:條款是否面面俱到，風險和違約責任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風險責任是合同的重要條款，結算時經常會引起糾紛。

5.3風險條款控制內容:

5.3.1合同中約定的主要人、材、機及一定風險范圍的約定：對于市場價格變動帶來的價格風險，如工程造價中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價格的調整，應在合同中詳細注明風險的范圍，注明水泥、鋼管不做調整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調整范圍之列。根據工程特點和工期目標，約定施工方承擔5%以內的人工材料價格風險和10%的機械使用風險費用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費、機械費、措施費、管理費等合理調整的相關約定。

5.3.2工程量的變更引起的單價調整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要

在合同中約定，變化在合同約定幅度以內的執行原有的單價;變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調整，其單價及措施費項相應調整。一般幅度約定為10%。

5.3.3工程措施費用的約定：招標文件應約定措施費用是否可調，如何調整要在合

同中載明。綜合單價計價的項目措施費，當工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項工程費超過0.1%時，其對應的措施費應作調整。其他不做調整。

6 施工階段成本控制

6.1 施工過程階段：嚴格按合同和清單內容執行，應對施工過程中發生的工程設

計變更、現場簽證等進行有效控制。嚴禁在簽證過程中出現模糊不清的內容，缺乏可控尺度，簽證內容偏差大，材料簽證價格明顯高于適時市場價格，事后補簽，與實際情況不符等情況。并嚴格圖紙會審資料執行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴格管理，抓好落實，嚴格簽署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1嚴格合同簽訂管理：合同簽訂是建設雙方成本管理的重要內容，其中明確界定雙方的責權，為工程質量、進度、造價控制提供依據。

6.2.2加強設計變更管理：由于建設工程獨特性和設計人員的局限性、主觀性，對工程實施中施工因素、技術因素或工程的功能定位估計不足，以及建設單位決策的時限性，工程實施過程中必然會出現變更。變更對工程造價的控制帶來潛在的風險，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。

合同價的變更是工程量變更、工期調整引起的，工程量變更一般是有現場工程設計變更引起的。在施工過程中不可避免會產生一系列的設計變更，原因多種多樣，設計與實際現場不符，現場新增加內容，施工過程中因自然或其他原因不能實現的等，所有設計變更應經建設單位同意后方可進行變更設計，合理的設計變更可以有利工程進展，節省工程投資。

6.2.2.1涉及建筑結構或立面效果等重要變更，必須經過設計單位出具設計變更。

6.2.2.2不涉及建筑結構或立面效果的變更，由施工單位提出，經監理單位和建設單位審核通過后，可直接變更。

6.2.2.3設計單位提出的變更經建設單位同意后可以直接出具設計變更。

6.2.3加強現場簽證管理 ：現場施工過程中建設單位要加強管理，積極發揮現場監理和甲方代表的作用，督促施工方嚴格按圖施工，認真完成合同清單內容。甲方現場代表要督促施工方做好現場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實際的簽證手續，給工程結算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現場簽證制度，做好隱蔽工程驗收記錄工作。

只有施工過程中嚴控現場簽證的渠道和內容，才能使工程造價在整個項目建設過程中得到有效控制。

6.2.3.1工程現場簽證重點是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內容，明確結算方式及簽證價格。現場重要隱蔽工程或重大現場變化，要留有影像資料存檔備查。

6.2.3.2現場簽證單必須準確詳實，現場各方代表簽字并蓋章。

6.2.3.3合同、清單及招標文件等明確約定的內容，不另行簽證。

6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設單位資金支付不及時、原設計出現較大變更、現場條件不滿足施工等非施工方責任造成誤工、機械設備停置，應在合同規定的范圍內以書面的形式予以確認。

6.2.3.5材料價格簽證。對合同和清單中約定的暫估價的材料應注明材料的特征、規格、型號等及費用組成，以便結算時調整。

6.2.3.6現場存在無法計算工程量或特殊內容的項目，可以三方商定的具體費用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計稅費等。

6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認可。

7 項目結算階段成本控制

施工單位的最終合同價款是在工程結算完成確定，嚴禁施工單位在結算時采用多記工程量、高套定額單價、巧設名目等不符合現場實際的情況發生。

7.1控制方法及措施

工程竣工結算審核，完全履行合同的的結算是對工程量清單項目的結算和經認可的變更、簽證內容的結算。

7.1.1為有效地進行投資控制，應定期進行投資計劃值和實際產生費用進行比較，發現實際值偏離計劃值時，及時分析偏差原因，采取適當的糾偏措施，有效控制投資。

7.1.2根據合同對竣工結算送審金額進行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產生的審計費由施工單位承擔。

7.1.3根據合同對結算送審資料的專款約定，要求資料應真實完整、合法規范。

7.1.4執行建設單位自審和專業機構審計相結合，現場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業機構對審計結果進行復核，明確責任風險。

7.1.5注重竣工結算審計過程中的各個要點，要求準確合乎相關約定，做到有理有據，計費計價符合相關規定。

7.1.6現場隱蔽資料簽字必須有建設單位現場代表和監理單位共同簽字才能隱蔽報驗，否則，結算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價增加不予認可。

8 項目運行過程控制

8.1營銷過程控制

8.1.1前期工作：根據項目開發建設時序及時進行項目報建工作，盡早辦理規劃許可、施工許可及房屋預售許可等三證。按規定繳納各種報建費用，并爭取各政府部門盡可能的政策優惠和減免。

準確核算項目銷售面積。發售前應組織設計、施工、造價審計相關人員編制詳細的《銷售承諾事項清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。

8.1.2營銷控制：

8.1.2.1營銷支出計劃應全面考慮、編制詳細費用計劃，與銷售進度保持一致。按期進行營銷費用分析，使支出與銷售收入相協調。

8.1.2.2營銷所需各種設施根據實際需要設置，滿足促進營銷活動的進展的要求，不得盲目、重復建設，造成不必要的浪費。

8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實效性，做好相關的可行性預測，做到有的放矢，效果明顯。

8.1.2.4居家示范物品和現場銷售設施最大限度回收整合利用。樣板房設計費及物品按照不低于50%標準價收回，減少公司的損失。

8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉時間，有效加大資金的使用效率。

8.2物業管理控制

8.2.1根據入住情況和階段合理配置物業管理人員，減少不必要的費用浪費，物業人員加強崗位培訓，提高職操水平，減少過程中損失。

8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發現和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養人的的原則。

8.2.3做好設施物品購置計劃，先申請批復，后購買使用，做到物盡其用。

8.2.4完善服務標志設施和警示設施，減少不可預見的事件發生；加強安全引導和檢查，嚴禁安全事故發生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內存在的維修一律轉嫁原施工單位，保修期之外，要統籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統化、規范化、標準化。

9 結束語

總之，房地產項目投資控制是一項集技術、質量、施工、運行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責。項目實施過程中建設單位需要掌握好質量、工期、成本、運營等各方面的關系，有效提高資金使用效率，只有加強全過程投資控制管理，才能保證企業良好的經濟效益。

參考文獻

[1]烏云娜工程建設全過程項目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。

[2]建設工程工程量清單計價規范編制組 《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008中國計劃出版社2008年。