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房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文1

*旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)(A8、A9)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間： 年 月 日

一、項(xiàng)目概況

(一)、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價(jià)的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價(jià)總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房價(jià)呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價(jià)格預(yù)測

(一)、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

(二)、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

(三)、價(jià)格預(yù)測

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;

5、車位均價(jià)10萬元/個;

6、儲藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見附表1)。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

(二)、銷售計(jì)劃及營銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入9984.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

(1)、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

(3)、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)等多元化銷售方式。

(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

(一)、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

(二)、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)

(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤估算表(見附表5)

本項(xiàng)目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝;

營業(yè)收入33,666.10萬元;

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米;

營業(yè)成本26,600.27萬元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬元;

費(fèi)用1,070.00萬元;

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

(1)、靜態(tài)分析

投資利潤率(稅后)=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)

(2)、動態(tài)分析

項(xiàng)目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行(計(jì)算見附表6)。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文2

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。

(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別：專營企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

進(jìn)入20xx年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。

4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市

空置商品房已達(dá)80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

5.營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動策略。宜采用浮動售價(jià)：①展銷會期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動價(jià);③正常銷售期段浮動價(jià);④其他浮動措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項(xiàng) 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門

8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。

20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗(yàn)收。

20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項(xiàng)目資本金;按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計(jì)。

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計(jì)繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項(xiàng) 目 變動幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房價(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策

1.市場風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬元～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬元)

序號 項(xiàng) 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營部分經(jīng)營費(fèi)用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文3

關(guān)鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對我國經(jīng)濟(jì)增長形成較強(qiáng)沖擊,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性下滑和國外經(jīng)濟(jì)金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯?格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析師認(rèn)為,一個項(xiàng)目詳細(xì)的具體計(jì)劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個房地產(chǎn)項(xiàng)目就具有‘可行性’”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法,得出一系列評價(jià)指標(biāo)值,以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟(jì)效益。

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計(jì)階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)、作為項(xiàng)目后評估的依據(jù)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

1、基礎(chǔ)工作不扎實(shí)。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。

2、人員素質(zhì)不高。可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。

3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在:工程實(shí)施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計(jì)算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清,依據(jù)不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來之后項(xiàng)目都是可行的。主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識去分析和論證項(xiàng)目的可行性,這就必然會更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響,有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項(xiàng)目成功的影響。

5、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等,但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,對以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中,隨心所欲地采用一些過時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。

6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。

二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:

1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2、突出重點(diǎn),提高效率。對于不同類別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn),具體到某一特定的項(xiàng)目,研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選,同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險(xiǎn)分析。

3、嚴(yán)格審批程序,加大項(xiàng)目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類項(xiàng)目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時(shí),加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理,強(qiáng)化質(zhì)量意識。

4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息(在香港,測量師在分析時(shí),可以從香港土地注冊處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價(jià)工作,通過分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

5、加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動力。

6、重視風(fēng)險(xiǎn)分析。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。

為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn),在可行性研究中,就應(yīng)重視對項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來講,這不等同于經(jīng)濟(jì)評價(jià)中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元,這樣才能有針對性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識,就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話,建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設(shè)計(jì)、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計(jì)管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時(shí)又必須是對可行性研究的補(bǔ)充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設(shè)計(jì)施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]最新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)及分析報(bào)告書編制實(shí)例手冊.

[2]張威.可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)中的作用[J].電大理工,2009.

[3]丁錦萍.關(guān)于加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究的幾點(diǎn)思考[J].山西化工,2002.

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；可行性研究

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

近十幾年來，我國在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進(jìn)入到了快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)更是進(jìn)入到了黃金發(fā)展時(shí)期。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，進(jìn)行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高企業(yè)的核心競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯誤，會浪費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作。可是因?yàn)楦鞣N主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實(shí)的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料。可是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報(bào)告的編制單位因?yàn)槭艿浇?jīng)費(fèi)、時(shí)間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴(yán)重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量。

工作人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)具備這樣幾個方面的特點(diǎn)：相應(yīng)工程的實(shí)施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計(jì)要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要。可是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計(jì)算不夠；項(xiàng)目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來源不清，根據(jù)不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項(xiàng)目的可行性研究編制出來以后的項(xiàng)目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項(xiàng)目可行性這種潛意識進(jìn)行分析及論證房地產(chǎn)項(xiàng)目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項(xiàng)目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負(fù)面影響及不利因素，甚至有時(shí)候會看不見有可能造成項(xiàng)目不可行的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的影響。

無法充分預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)通常包含政治風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等等風(fēng)險(xiǎn)，可是實(shí)際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的可行性研究，對上述風(fēng)險(xiǎn)的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當(dāng)中，缺乏合理的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及定額；進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的時(shí)候，隨意采取一些比較過時(shí)的參數(shù)及財(cái)務(wù)比率。

不重視方案優(yōu)化

方案設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要方法。可是很多企業(yè)進(jìn)行的方案設(shè)計(jì)都比較重視美觀性及技術(shù)先進(jìn)性，缺乏對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的充分重視。

保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量的措施

為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點(diǎn)。

有效突出重點(diǎn)，積極提高工作效率

因?yàn)椴煌?guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，具體到特定項(xiàng)目上，研究的重點(diǎn)也必須具有一定側(cè)重。

嚴(yán)格審批程序，強(qiáng)化項(xiàng)目管理

相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真按照建設(shè)程序來辦事，對可行性研究進(jìn)行嚴(yán)格的審批。嚴(yán)把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期質(zhì)量關(guān)，認(rèn)真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項(xiàng)目必須進(jìn)行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡化建設(shè)程序，對相應(yīng)的可行性報(bào)告、項(xiàng)目建議書、初步設(shè)計(jì)等等文件如果達(dá)不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進(jìn)行審批。

建立起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)庫

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準(zhǔn)確的市場信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強(qiáng)化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強(qiáng)化項(xiàng)目后的評價(jià)工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究實(shí)用性。

強(qiáng)化市場培育及專業(yè)化工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強(qiáng)化專業(yè)化和市場培育的工作，有效推進(jìn)行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化，從而促進(jìn)可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場正逐步走向成熟及規(guī)范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業(yè)對可行性研究工作的重視及強(qiáng)化。

充分認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要耗費(fèi)大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認(rèn)識進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制的重要性。為了對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報(bào)告中高度重視對相應(yīng)項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入挖掘，科學(xué)評估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率，風(fēng)險(xiǎn)可能會造成的經(jīng)濟(jì)損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析方面來看，這種分析絕不是經(jīng)濟(jì)評價(jià)當(dāng)中的普通的不確定性分析，要從不同方面認(rèn)真分析各個風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化的可能性，分析對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有著較強(qiáng)的層次性，所以一定要進(jìn)行深入的分析，從而識別基本風(fēng)險(xiǎn)單元，從而制定出更加具有針對性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

【中圖分類號】F224

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目內(nèi)部控制簡介

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場競爭日益激烈，針對房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗問題引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的批評和關(guān)注，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項(xiàng)目內(nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有對工程項(xiàng)目內(nèi)部控制給予高度重視，才能防范類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目內(nèi)部控制面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）工程立項(xiàng)管理

1.項(xiàng)目建議書不合規(guī)

項(xiàng)目建議書編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項(xiàng)目建議書具體內(nèi)容包括開發(fā)項(xiàng)目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目建議書時(shí)，容易出現(xiàn)項(xiàng)目建議書內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設(shè)規(guī)模不明確，項(xiàng)目資金概算與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排不一致，進(jìn)而無法為項(xiàng)目提供實(shí)質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項(xiàng)目建議書編制完成后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)開展可行性研究，并編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報(bào)告時(shí)，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項(xiàng)目建設(shè)的意義、市場前景、項(xiàng)目建設(shè)的地址選擇及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。但在實(shí)際項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)往往會忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略內(nèi)容實(shí)質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或者實(shí)質(zhì)要求，這些都不利于項(xiàng)目決策，可行性研究流于形式會導(dǎo)致決策不當(dāng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期效益，甚至可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3.項(xiàng)目決策與評審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)投資發(fā)展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目運(yùn)營部的相關(guān)專業(yè)人員或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對企業(yè)的項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審，經(jīng)過充分論證之后給出相應(yīng)的評審意見，注意項(xiàng)目評審人員應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目建議書與可行性報(bào)告的編制人員應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分離。項(xiàng)目決策與評審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行決策，或者不符合適當(dāng)?shù)莫?dú)立性，都會導(dǎo)致項(xiàng)目決策、評審程序流于形式而不利于項(xiàng)目的決策。

（二）工程招標(biāo)管理

1.投標(biāo)資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目投標(biāo)單位一般是通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行選擇，通過網(wǎng)絡(luò)或者社會關(guān)系尋找供應(yīng)商，進(jìn)行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商。但實(shí)際操作中，由于投標(biāo)資格的審核條件是人為設(shè)置的，標(biāo)準(zhǔn)因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標(biāo)人的質(zhì)量很難保證，無端將合格單位排除在外。

2.招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)進(jìn)行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人可以組織投標(biāo)人去項(xiàng)目現(xiàn)場去考察，便于投標(biāo)人對項(xiàng)目進(jìn)行全面具體的了解；還可以召開投標(biāo)預(yù)備會，對投標(biāo)人的疑問進(jìn)行解答。在雙方接觸的過程中，招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可能會串通投標(biāo)進(jìn)而舞弊，對工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開標(biāo)不透明、評標(biāo)不合理

根據(jù)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公正、平等的原則，招標(biāo)公告，同時(shí)要提供招標(biāo)工程及開評標(biāo)、定標(biāo)的程序、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相關(guān)招標(biāo)文件。企業(yè)需對投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件進(jìn)行審核，對未進(jìn)行保密的投標(biāo)文件進(jìn)行廢除。若開標(biāo)要求不明確，會誤拒合格單位參與開標(biāo)；廢標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，容易導(dǎo)致現(xiàn)場核對不嚴(yán)格。評標(biāo)工作未按招標(biāo)文件約定條款進(jìn)行，未做到公平、公正、合理，或者因個別評委做出誤導(dǎo)性陳述或相關(guān)言論，可能導(dǎo)致中標(biāo)候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)

設(shè)計(jì)單位的選擇直接影響整個工程項(xiàng)目的質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位信息采集，從而建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫，再根據(jù)設(shè)計(jì)的資源信息庫結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行針對性調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)單位的組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目運(yùn)作方式、工地服務(wù)質(zhì)量等方面，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況采用邀標(biāo)和直接委托的方式選擇設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位的選擇不當(dāng)，比如設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不符合項(xiàng)目要求，容易產(chǎn)生設(shè)計(jì)中的錯誤、遺漏，使企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)無法達(dá)到預(yù)期的效果。

2.項(xiàng)目概算嚴(yán)重脫離實(shí)際

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本概算，為控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)投入和項(xiàng)目的投資提供依據(jù)。同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目的概算易嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。

3.設(shè)計(jì)變更審批不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限，規(guī)范設(shè)計(jì)變更的審核流程。設(shè)計(jì)變更未經(jīng)審批或者審批不嚴(yán)格，可能會影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)損失。

（四）工程建設(shè)管理

1.盲目趕進(jìn)度影響工程質(zhì)量

建設(shè)單位一般會根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報(bào)的月施工進(jìn)度計(jì)劃、周施工進(jìn)度計(jì)劃，那么這就會造成承包單位會為了應(yīng)付建設(shè)單位的檢查，盲目的趕進(jìn)度，進(jìn)而影響工程的質(zhì)量，建設(shè)工程的安全也得不到保障。

2.建設(shè)資金使用管理混亂

建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)以施工合同為標(biāo)準(zhǔn)，只有通過工程建設(shè)部（建設(shè)單位）組織的整體竣工驗(yàn)收，并已進(jìn)入竣工審核備案階段，方可進(jìn)入結(jié)算審核程序。但在實(shí)際工作中，工程進(jìn)度款結(jié)算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設(shè)資金使用混亂，項(xiàng)目資金嚴(yán)重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點(diǎn)就是工程項(xiàng)目建設(shè)周期長，在漫長的建設(shè)過程中，往往會發(fā)生一些非常規(guī)事項(xiàng)。如建設(shè)單位要求對工程進(jìn)行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對工程項(xiàng)目進(jìn)行變更。為保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，建設(shè)單位必須做出應(yīng)對，那么在變更的過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關(guān)系錯綜復(fù)雜，往往會引起方方面面的變動，從而影響企業(yè)的項(xiàng)目資金費(fèi)用，最終導(dǎo)致工程未能按時(shí)完成。

（五）工程驗(yàn)收管理

1.交房前未進(jìn)行驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低

工程驗(yàn)收是在工程項(xiàng)目竣工結(jié)束之后進(jìn)行的程序，工程項(xiàng)目的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整、全面的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及文件，并滿足國家規(guī)定的企業(yè)竣工驗(yàn)收的條件。對于工程驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上交財(cái)產(chǎn)清單，及時(shí)辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進(jìn)行建筑功能、觀感和用戶滿意度的驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低，無法達(dá)到預(yù)期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計(jì)

根據(jù)竣工結(jié)算相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門的專業(yè)人員對竣工項(xiàng)目進(jìn)行決算，在審核中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注審查決算依據(jù)是否充分、相關(guān)竣工文件是否齊全、竣工清理是否結(jié)束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計(jì)，可能造成項(xiàng)目投資完成額不準(zhǔn)確、開發(fā)成本虛報(bào)或者私藏結(jié)余資金，使竣工結(jié)算失真。

3.未對完工項(xiàng)目進(jìn)行后評估

工程項(xiàng)目后評估是指對已完成項(xiàng)目的效益、影響進(jìn)行總結(jié)與分析的活動，評價(jià)的主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)以及項(xiàng)目投資收益等，并把評估結(jié)果作為企業(yè)績效考核與責(zé)任追究的依據(jù)。未對完工項(xiàng)目進(jìn)行后評估使得企業(yè)無法及時(shí)總結(jié)質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，資源沒有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

（一）工程立項(xiàng)管理

1.重視項(xiàng)目建議書的編制

企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，來規(guī)范項(xiàng)目建議書的編制，對于專業(yè)性較強(qiáng)、較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，企業(yè)可以委托專業(yè)財(cái)會、技術(shù)、工程等機(jī)構(gòu)專業(yè)人員進(jìn)行編制，項(xiàng)目建議書的編制，要特別注意相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對工程項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度安排進(jìn)行充分的論證評估，保證項(xiàng)目建議書的規(guī)范、有效。

2.確保可行性研究的編制質(zhì)量

對于可行性研究報(bào)告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的控制制度，相關(guān)編制人員應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的規(guī)章制度來進(jìn)行編制，對于項(xiàng)目比較重大的，涉及金額比較大的項(xiàng)目，企業(yè)可以委托相關(guān)的法律、技術(shù)、項(xiàng)目工程機(jī)構(gòu)等相關(guān)專業(yè)人員來開展可行性研究，當(dāng)然在選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)的時(shí)，企業(yè)應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)，以確保專業(yè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)績、聲譽(yù)等符合要求。

3.委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門組建專業(yè)的評審組或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審，要注意可行性報(bào)告或者項(xiàng)目建議書的編制人員不得進(jìn)行項(xiàng)目評審，評審組的成員應(yīng)熟悉工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程，在決策時(shí)要充分兼顧項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進(jìn)行決策，對項(xiàng)目方案、投資規(guī)模、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，充分核實(shí)這些內(nèi)容的相關(guān)審批文件是否真實(shí)、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)是整個項(xiàng)目的核心，要特別地對經(jīng)濟(jì)技術(shù)的可行性進(jìn)行深入的分析與論證。決策過程中必須保證有完整的書面記錄，實(shí)行問責(zé)制，“三重一大”項(xiàng)目要報(bào)經(jīng)董事會或者類似權(quán)力機(jī)構(gòu)審批。

（二）工程招標(biāo)管理

1.加強(qiáng)對投標(biāo)資格審核管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，遵循公開、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標(biāo)制度，明確招標(biāo)工程項(xiàng)目的范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標(biāo)公告的編制要本著公開、透明的原則，嚴(yán)格按照企業(yè)招投標(biāo)管理辦法確定中標(biāo)人，不得根據(jù)“意向中標(biāo)人”的實(shí)際情況來確定中標(biāo)人的資格條件。建設(shè)單位不具有招標(biāo)能力的，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)人員招標(biāo)。

2.對投標(biāo)人的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密

為了防止招標(biāo)人與投標(biāo)人之間串通舞弊，我們應(yīng)對投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，任何人在公布中標(biāo)方之前都不得透露投標(biāo)人的信息，對于未做到保密的投標(biāo)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做廢標(biāo)處理，并追究責(zé)任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人，才能確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.完善開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開標(biāo)環(huán)境的公開、透明，企業(yè)應(yīng)邀請所有投標(biāo)人或其出席開標(biāo)，并邀請社會公正機(jī)構(gòu)對開標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建評標(biāo)委員會，該評標(biāo)委員會的成員由企業(yè)的相關(guān)專業(yè)代表和有關(guān)工程項(xiàng)目、財(cái)會、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成。評標(biāo)委員會成員的名單在中標(biāo)結(jié)果宣布之前應(yīng)進(jìn)行保密，評標(biāo)委員會的成員不得與投標(biāo)人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標(biāo)結(jié)果。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位

對于設(shè)計(jì)單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開招標(biāo)的方式來確定設(shè)計(jì)單位，在篩選時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，關(guān)于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同，需要明確設(shè)計(jì)單位的權(quán)利和義務(wù)。特別是當(dāng)一個項(xiàng)目由不同的設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)時(shí)，更需要分清楚責(zé)任，在這種情況下，可以確定一個設(shè)計(jì)單位作為主體設(shè)計(jì)單位，主體單位需要對企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體情況進(jìn)行負(fù)責(zé)。對于設(shè)計(jì)方案，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行初步審查，通過嚴(yán)格的復(fù)核，層層把關(guān)，來保證工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文6

Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究；現(xiàn)實(shí)意義

Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance

中圖分類號：TU-05 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0062-01

1可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用的必要性

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究就是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟

1.2.1 組織準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。

1.2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的自然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

1.2.3 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評價(jià)和選擇這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評價(jià)、對比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 詳細(xì)研究采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

1.2.5 編寫研究報(bào)告書可行性研究報(bào)告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同且全面翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)。

1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和內(nèi)容

1.3.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

1.3.2 市場分析和需求預(yù)測在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價(jià)、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

1.3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

1.3.4 開發(fā)進(jìn)度安排對開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

1.3.5 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算即對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實(shí)相符。

1.3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

1.3.7 財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)是依據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

1.3.8 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。

1.3.9 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)，但兩者的評價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。

1.3.10 結(jié)論運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。