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稅務納稅評估報告范文1

關鍵詞：二手房稅基 征管一體化

隨著房地產市場不斷升溫，二手房交易市場逐漸火熱，在價格不斷上漲的同時，稅款征收額卻并未同步增長，二手房交易多屬個人交易，稅基嚴重不實，稅款流失驚人。如何在二手房交易過程中核定稅基，堵塞征管漏洞，實現應收盡收，已成為各級稅務機關亟待解決的棘手問題。夯實二手房稅基，對于提高房地產稅收征管科學化和精細化水平、發揮稅收調控職能、規范房地產稅收征管秩序、營造和諧征納關系，將產生不可估量的效果。

一、遼寧省二手房稅基核定的現狀

目前，遼寧省地方稅務局二手房交易的稅收征收以就近方便納稅人為原則，分別在市、縣房產交易大廳派駐人員設立地稅窗口受理涉稅事宜。在辦理涉稅事宜時，納稅人須持房產轉讓合同、房屋價值評估報告、身份證件復印件等有效資料辦理二手房納稅申報。其計稅依據主要有以下三種：

（一）據實申報征收。納稅人如實申報辦理納稅事宜的，稅務機關依據房產轉讓合同據實征收。

（二）評估申報征收。對于協議交易價格明顯偏低的，稅務機關結合實際情況，要求納稅人到房產評估機構進行評估，持評估報告進行納稅申報。

（三）稅務機關核定征收。對于評估后價格明顯偏低的，地稅機關依據稅法相關規定，對二手房進行核定征收。

二、二手房交易稅基存在的問題

國家有關部委、財稅部門相繼出臺了二手房稅收調控政策，從實施效果看，二手房稅收政策越來越暴露出調控能力弱、涉及稅種多、減免優惠繁、稅源監控難、征管漏洞大等問題。具體政策復雜性估計不足、政策針對性不強、延續性較短，導致在政策執行過程中出現一定的問題和缺陷，主要表現在以下幾個方面：

（一）房產交易價格難以核實，稅負公平性缺失。二手房是以交易金額為計稅依據，為逃避稅收，納稅人往往隱瞞其實際交易價格，做成“陰陽”兩份買賣合同，或用其他手段取得價值較低的房產評估報告，蓄意致使房屋成交價格遠遠低于市場價格。此外，相關部門沒有制定較為合理的房產稅基核定標準，稅收執法出現彈性，致使納稅人對執法的公正性產生懷疑。

（二）稅收優惠、減免項目難以界定。一是家庭唯一生活用房界定難。僅憑稅務部門力量不能確切掌握證據資料，房管部門也沒有現成的歷史資料可供查詢，各地房管部門信息不能共享，深入調查難度較大。對此稅務部門在家庭唯一生活用房方面難以界定，這就造成二手房個人所得稅征免上存在著稅收流失與損害納稅人合法權益相沖突的現象。二是減除項目金額認定難。根據《國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）規定，2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住宅對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。這項稅收政策中購買房屋的價款較難確定，以前辦理房產證不需提供稅務發票，購買人大多都沒索取發票；開發商除非購買人索取一般也不開具發票；即使以前有發票，有的購買人因保管不善而丟失，而稅務部門對銷售不動產發票未進行單獨管理，不易查找，還有許多單位集資建房，這些房產即便實行房改后也大多沒有稅務發票。三是真假贈與難以甄別。對贈與中的親屬關系、繼承權屬等關系的甄別，單憑稅務部門是難以核實清楚的，且核實需花費大量的時間和精力，致使那些表面屬于贈與而實質上具有交易性質的假贈與行為，只需經過公證，就可在二手房交易中免繳營業稅、個人所得稅等主要稅收。

（三）信息共享體系不完善。二手房交易涉及地稅、房產、工商、物價等多個部門，由于種種原因，二手房交易未建立相應的信息傳遞機制，信息交流不暢，不能做到信息共享；部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應的聯合控管制度；稅源登記檔案和稅源數據庫缺失，從而失去了本應掌握的前期主動權。

（四）二手房交易缺乏有效監管。鑒別房屋買賣合同真實性的權力機關不明確；房屋轉讓過程中的鏈條機制以及相關部門之間的權力與義務不明確；某些評估機構因利益驅動進行不實評估；負責二手房稅款征收的稅務干部權限過大，導致人為暗廂操作、“人情稅”、“關系稅”等不規范執法行為的產生。這些問題的存在，既損害了國家的利益，也破壞了稅法的剛性。

三、二手房交易稅基不實的成因分析

（一）缺乏統一、科學、合理的計稅依據核定方法。二手房具有獨特性、唯一性，受位置、年限、樓層、朝向、房屋現狀等因素影響，二手房價值千差萬別。沒有統一、科學、合理的二手房計稅依據核定方法，僅靠房屋買賣合同、房產價值評估報告來核定二手房計稅依據，會致使稅務機關稅款征收處于被動地位。

（二）納稅人主觀避稅嚴重。無論稅收公正、公平、合理的程度如何，對于納稅人而言，征稅都是一種直接的經濟利益分配。因此，納稅人采取了“陰陽合同”、做低房產評估價格、賄賂稅收征管人員等各種不法手段，以達到少繳稅款的目的。

（三）評估機構利益驅動。當納稅人申報的二手房交易價格相對較低時，稅務機關要求其提供房產評估機構的評估報告。但現行房產評估市場不規范，評估機構為了搶拉業務不按規定評估，致使評估價值和真實市場價值的誤差較大，不同評估機構對同一房產評估結果不同的現象時有發生。

（四）稅務機關專管干部權限分散。統一、科學的二手房稅基核定方法的缺失，評估報告由稅務人員人工審核，計稅依據核定彈性空間過大，客觀上致使在二手房稅款審批、核定、征收過程中稅務干部主觀執法隨意性、人為因素干擾、甚至是“權力鏈”現象的產生，滋生腐敗。

（五）稅收宣傳缺乏力度。納稅人甚至部分稅務人員對二手房交易稅收知識缺乏基本了解，致使納稅人對稅收征管有抵觸情緒。此外，對二手房交易中通過虛假合同進行虛假申報、假贈與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說法宣傳力、震懾力不夠，導致納稅人甘冒違法風險。

四、二手房稅基核定及稅收征管的對策選擇

稅務機關應以“政府主導、部門協作、信息共享、項目控稅、統一計價、聯合辦公”為原則，全面引入分級分類最低計稅價格管理辦法，推行房地產稅收征管一體化模式。

（一）二手房計稅價格的核定設想

按照房地產評稅原理，在測算二手房基準價格和價格影響因素修正系數工作的基礎上，核定出二手房交易最低計稅價格，稅務機關用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照“就高計稅”原則確定計稅價格，若納稅人申報的房屋銷售價格高于核定后最低計稅價格，則按納稅人申報的銷售價格計算征稅；若納稅人申報的房屋銷售價格低于核定后最低計稅價格，則按最低計稅價格計算征稅。設想的二手房最低計稅價格核定方法如下：

1、計算公式：計稅價格 = 基準價格 × （ 1 + 相應的修正系數之和）× 建筑面積 ― 應補交的土地使用權出讓金

2、二手房交易基準價格的確定。由政府部門牽頭，抽調建委、房產、國土、物價、稅務等相關部門人員組成調查組，分別對所屬街道、地段、樓盤大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產價格進行一次全面普查評估。制定出分用途、分區域多級二手房基準價格，如：一級區甲等地段，三級區丙等地段，并以此作為二手房計稅價格的核定基礎。二手房基準價格以一年或兩年為期進行調整，以適應市場價格變化，為增強其透明度，基礎價格須責成某一部門在每次調整后3日內對社會公示。

3、住宅用途、區塊的劃分。按照用途將二手房地產分為住宅、商鋪，住宅劃分為小區住宅和非小區住宅；商鋪分為主街道商鋪、中小街道店面、小區店面。按照區塊劃分二手房范圍，小區住宅細化到各小區名稱；非小區住宅細化到路、街等自然地名、地域。計稅價格確定到小區或街道，參照修正系數，精確計算到戶。商鋪以路段分類確定，以所處道路（街、小區）為基礎,劃分路段（以兩個路口之間為一個路段），再按路段進行商鋪分類確定計稅價格，再參照每間商鋪的修正系數，計算到每一間。

4、修正系數的建立。修正系數的作用是在計稅價格的基礎上精確計算到當期每一戶(間)的計稅價格，修正系數須對社會公示。修正系數應包括：

（1）經濟浮動系數：適用于物價浮動、宏觀經濟政策實施、政府大型項目建設、市政規劃出臺而對房地產價格產生的突然性影響。該系數由政府會同相關職能部門確定，每季度調整一次，以減少基準價格滯后性、持續性所產生的影響。

（2）土地使用權年限修正系數。

（3）建筑物成新修正系數：二手房折舊時間原則上以房屋產權證上登記的時間為準，按每年2.5%的折舊率計算折舊。

（4）建筑結構修正系數：磚混、框架。

（5）樓層（商鋪的相對位置）修正系數。

（6）朝向修正系數。

（7）輔助用房修正系數：指的是車庫、車位、儲藏室、地下室、閣樓等。

（8）環境修正系數：典型小區或高檔住宅、城市規劃、周邊交通、社區服務情況。

（9）其他因素修正系數：指的是每套住宅的建筑質量、室內裝修以及保養狀況產生的差價，必要時，由評估人員進行適當的修正。

（10）應補交土地使用權出讓金調整：指的是以劃撥方式取得土地使用權，交易過戶前必須補繳出讓金，將土地使用權取得方式由劃撥改為出讓，此調整項目為總額調減，非比例系數。

（二）發揮稅收調控職能作用，審慎出臺二手房稅收措施

財稅部門應當重新思考現行二手房稅收政策實際調控功效，審慎出臺二手房稅收優惠政策措施。在充分調研基礎上，盡快制訂出臺《房地產行業稅收征管辦法》，《辦法》應當重點涵蓋二手房交易環節稅收政策和管理措施，強化監督管理，嚴格審核流程、規范減免程序、加大打擊力度，以達到規范房地產交易市場、健全二手房稅收征管的目的。

（三）加強申報審核，有效控制虛假交易

針對二手房交易中出現的“陰陽合同”避稅、現時交易延期辦證、假贈予真買賣暗箱操作等情況，應采取有效措施積極應對。一是核對交易手續，加強基礎管理。加強同房管部門的信息共享，對明顯低于目前市場成交價格進行交易的，要聯合房管部門開展調查。二是核對交易年限，加強稅源管理。對免繳個人所得稅的二手房交易納稅人，按買賣協議認真核對協議簽訂的時間。三是核對賣方身份，加強源泉控管。對一些專業“倒家”，建立稅源監控臺帳，切實加強稅源控管。四是核對交易合同，加強納稅申報審核。在審核合同真實性的基礎上，推行“雙重申報、第三方制約”的辦法，稅務機關可制定相關二手房信息數據統計表，如“二手房交易基礎信息申報表”，在表中詳列關于二手房、買賣雙方、見證人或中介人的詳細信息，買賣雙方、見證人或中介人均須對所提供的信息出具真實性聲明，而從提高申報治稅的震懾力。

（四) 部門協調配合，加快建立信息平臺，促進房地產稅收一體化管理

為了使房地產信息資料在部門間更好地傳遞，稅務機關應盡快建立二手房交易征收管理系統，科學設置參數并及時更新，自動生成房產交易最低計稅價格和相關信息，實現對二手房交易稅收征管的科學管理。建立稅源信息數據庫，采取一房一戶一檔形式，創建完整的稅源信息檔案，力爭達到只要在相關系統中輸入當事人的基本信息，就能查詢出該人及其家庭在市內及外埠的房屋登記情況。充分利用現有的設備和資源，由地方政府牽頭，協同財政、地稅、國土、房產、規劃等部門，以房管部門現有信息為基礎，建立房地產信息交換平臺，進行數據集中整合，逐步實現省級房產廣域信息聯網，以達到數據統一開發、集中處理、信息共享、綜合利用的最終目標。各部門間應加強交流與協調，及時傳遞稅款征收和土地、房產等權屬證件的相關信息。地稅部門應對各部門提供的信息及時整理、歸集、比對，并將結果及時反饋到相關部門。定期召開職能部門聯席會議，通報情況、反饋信息、研究對策。

（五）成立二手房交易價格參數專項組

成立基準價格及參數調研組，政府部門牽頭，建委、房產、國土、物價、稅務等相關部門人員及相關專家、學者組成，確定基準價格及相關參數系數。成立二手房房產評估機構督查小組，采取職能部門共同審核、共同認定、共同委托的形式，委托特定的、符合資質的評估機構對二手房價值進行評估，督查小組對委托鑒證機構負有檢查、管理、監督、問責職責。

稅務納稅評估報告范文2

摘要：隨著稅收征管改革的不斷深入和納稅監控體系的日益完善,納稅評估作為改革過程中的新生事物得以逐步發展并成為稅收中期監控的有效手段,在現代稅收征管中發揮著越來越大的作用。如何正確認識和開展納稅評估工作,使其更有效地為稅收征管服務,是當前征管改革的重要課題。

關鍵詞：稅務納稅評估實踐

隨著稅收征管改革的不斷深入和納稅監控體系的日益完善,納稅評估作為改革過程中的新生事物得以逐步發展并成為稅收中期監控的有效手段,在現代稅收征管中發揮著越來越大的作用,在提高征管質量,優化征管模式方面展現出其獨特的優勢。但隨著經濟信息化的迅速發展和稅收征管要求的進一步提高,納稅評估面臨著新的機遇和挑戰。如何正確認識和開展納稅評估工作,使其更有效地為稅收征管服務,是當前征管改革的重要課題。本文擬對納稅評估工作運行初期的一些理論和實踐問題作一些粗淺的探討。

一、明確納稅評估法律地位,促進納稅評估工作健康發展

到目前為止,對納稅評估作出最高法律解釋的文件是2005年國家稅務總局《納稅評估管理辦法(試行)》,按照法的淵源來看,屬于部門規章。但《納稅評估管理辦法(試行)》主要是針對稅務機關內部銜接和工作要求所做的規定,不涉及稅務機關與納稅人之間的權利義務關系。而對于一線操作人員而言,最關心的是納稅評估的法律效力。雖然有許多人認為其適用《征管法》的有關規定,但實際上并沒有法律依據,只能是一種推測而已。納稅評估缺乏法律層面的支撐,工作開展缺乏法律保障,而《納稅評估管理辦法(試行)》第二十六條卻規定,從事納稅評估的工作人員,在納稅評估工作中或者,或為有涉嫌稅收違法行為的納稅人通風報信致使其逃避查處的,或瞞報評估真實結果、應移交案件不移交的,或致使納稅評估結果失真、給納稅人造成損失的,不構成犯罪的,由稅務機關按照有關規定給予行政處分;構成犯罪的,要依法追究刑事責任。納稅評估人員很難把握其尺度,從而造成納稅評估人員對納稅評估工作產生一種困惑。雖然《納稅評估管理辦法(試行)》中規定:納稅評估分析報告和納稅評估底稿是稅務機關內部資料,不發給納稅人,不作為行政復議和訴訟的依據。但是如果納稅人真正提出復議和訴訟,我們又拿什么應對呢?在納稅評估過程中發現有偷稅嫌疑的,由于取得的是評估數據,而沒有確鑿的證據,納稅人不承認則稅務機關很難予以確認,使納稅評估人員左右為難,移交證據不足,自查補稅又怕日后通過其他檢查方式確認為偷稅行為,從而給自己帶來不可預見風險,產生對納稅評估工作性質的懷疑,很容易損傷納稅評估人員的工作積極性和主動性。要想使納稅評估工作真正發揮其效能,就必須在《征管法》中明確其法律地位和適用的法律條款,使納稅評估人員真正知道納稅評估工作應該做到什么程度,哪些方面是評估人員不該做的,做到責權利的有效統一,從而使納稅評估人員有的放矢地開展納稅評估工作,充分發揮納稅評估工作的職能作用,促進納稅評估工作健康發展。

二、建立專業化的納稅評估隊伍,提高納稅評估質量

稅收管理員是開展納稅評估工作的主體,科學配置稅收管理員成為納稅評估最關鍵的保障基礎。稅收管理員日常忙于事務性工作,把主要精力用于稅款征收上。基層征收單位日常式、臨時性工作大多數都落在稅收管理員身上,哪項工作都不能不辦。為了及時完成上級布置的各項工作,稅收管理員整日忙于應付,身心疲憊。而要完成好一項納稅評估工作大約需要7天時間,這需要稅收管理員在沒有其他事務性工作打擾的情況下完成,否則,對納稅評估工作只能是應付了事。這就需要給出各行業的一些評估方法,使稅管員在有限的時間內完成更多納稅評估任務。要解決上述問題,必須建立專業化的納稅評估隊伍,即專業評估人員以行業納稅評估為主,總結出一些帶有本地區行業特點的評估方法和指標參數,指導稅管員有條不紊地開展納稅評估工作,形成以點帶面、點面結合的評估格局。對稅管員的評估工作進行指導、監督和考核。對復核時發現的有問題的評估報告,認真開展復評,避免出現稅管員和納稅人對評估工作懷有應付了事的僥幸心理,并將其作為考核稅管員業績的主要指標。同時進行稅管員之間的評估經驗交流,從而提升全體稅管員的稅收征管水平。開展納稅評估工作不要急于求成,只有做到“評估一戶、規范一個行業、監控一個行業”,才能達到納稅評估工作的目的,不斷提高稅收征管質量和效率。

三、評估與征管查的有效互動,才能真正發揮納稅評估作用

專業化評估機構建立起來以后,納稅評估工作并不是評估部門一個科室的事情,而是各個稅務部門相互配合的事情。只有各個部門相互協調配合,才能真正發揮納稅評估的作用。從數據信息的采集上看,除了從綜合征管信息系統和數據分析平臺上采集數據外,稅管員日常掌握的納稅人信息更是不能忽視的;從稅務部門的角度上看,最了解企業的是稅管員,稅管員為評估人員提供的信息更可靠、更真實、更有價值。筆者認為,如果能和稅管員共同評估,捕捉的評估點更準確、質量更高,同時又能使稅管員放下思想包袱,只有這樣才會取得更好的納稅評估效果。要使我們的評估結果發揮事后監控的目的,就需要稅管員了解評估部門的評估結果,及時進行跟蹤問效,否則評估過的企業有可能又回到老路上去。做好納稅評估工作需要有稅收政策作保障,這就需要業務部門提供稅收政策支持,及時解決評估工作中遇到的稅收政策問題。使評估工作中稅收政策運用得更準確、更規范,使納稅人心服口服。而稽查部門可以為納稅評估工作保駕護航,如果納稅人對經科學分析、符合實際的評估結果不予認可,就需要稽查部門予以配合,而不以納稅評估證據確鑿為前提條件,因為評估人員在目前情況下并沒有收集各種證據的權力,只要納稅評估結果符合邏輯關系,納稅人不能做出合理解釋并不認可評估結果的情況下,稽查部門就可以介入收集證據,確認性質,只有這樣才能使納稅評估工作順利進行。否則,納稅評估工作的存在就無意義可言,納稅評估只能是一種形式主義,難以發揮其在稅收征管中的積極作用。

四、合理測算評估指標預警值,使評估參照標準更具科學性

在日常評估工作中常常遇到我們所參照的省局或國家局指標不被納稅人認可的情況,他們認為不符合本地區和本企業的實際情況,這就需要各級評估機構結合各地區的實際進行審計式評估,必要時可以在企業“蹲點”,真正了解掌握企業的真實性生產經營情況,總結出更加細化,具有可比性的評估指標預警值,使納稅評估結果更加符合企業實際。上述觀點并不是要對每戶企業都進行審計式評估,這樣在人力、物力等方面投入太大,稅收成本太高。我們可以通過個別企業的審計式評估以點代面,使本地區的納稅評估指標更符合本地區實際,使納稅人更容易接受,評估質量會更高。同時將測算的評估指標和預警值向省局備案,以備省局進行指導、監督和考核。創新并不能丟掉我們過去好的工作經驗和做法。我們可以借鑒過去老的“納稅鑒定”方式,設計更符合企業特點的《企業生產經營具體情況表》,對每道工序的耗電、耗料等數據指標由企業負責填寫,特別注明如不如實填寫應承擔的責任。稅管員要對情況表進行認真審核,并對企業生產設備、生產能力等使用說明書進行備案。有必要的還要對企業進行深入調查研究,特別是決定企業產品產量的關鍵數據指標,這些資料必須在企業辦理稅務登記前就要事先搞清楚,否則不予辦理稅務登記,從源頭上掌握企業的真實情況。同時對企業的指標變動,隨時要求企業進行更正備案。筆者認為,只要我們認真去做了,那么評估工作質量會更高,更具科學性,評估結果也會為納稅人所接受。

稅務納稅評估報告范文3

土地租賃交增值稅

土地租賃涉及的稅收主要由出租方承擔(誰收錢稅上稅)，涉及以下稅種：

1，營業稅(租賃業，稅率5%)及附加征收的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等

2，企業所得稅

3，印花稅(財產租賃合同)，稅率0.1%

4，可能有土地使用稅，關鍵看這土地是否在當地的城區范圍，即土地使用稅和房產稅的征稅范圍。

承租方至涉及一個稅種：印花稅(財產租賃合同)，稅率0.1%

因為合同類印花稅有個特征：合同雙方都得繳納!

土地租賃增值稅的特點

(1)以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

(3)實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

土地租賃增值稅的征收方式

一、核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

二、減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

1.能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產時有效發票所載的金額

(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額

(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金

(4)取得房地產時所繳納的契稅。

2.不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明

(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認

(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

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1.個人土地租賃稅需要繳納哪些稅務費用

2.營改增土地臨時租賃如何交稅

3.租賃土地誰繳稅

稅務納稅評估報告范文4

（財政部財政科學研究所 北京 100142）

摘 要：當前，隨著稅收征管精細化、規范化、科學化管理的不斷推進，退稅評估日益成為稅務機關加強出口退稅管理的重要措施，其地位在整個稅收業務工作中日益凸顯。但目前退稅評估大多獨立于“一戶式”納稅評估之外，無論從資源整合上還是評估效能上都存在一定的問題。本文就征、退稅納稅評估的現狀和問題進行分析，提出了整合征、退環節納稅評估，完善“一戶式”納稅評估指標體系的工作建議。

關鍵詞 ：退稅評估；征管漏洞；出口退稅；“一戶式”納稅；評估體系

中圖分類號：F222 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．06．009

1 整合征、退納稅評估，完善“一戶式”納稅評估的意義

1．1 相關概念闡述

納稅評估是指稅務機關運用數據信息對比分析的方法，對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的真實性和準確性作出定性和定量的判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。退稅評估是指稅務機關按照《國家稅務總局納稅評估管理辦法（試行）》（國稅發〔2005〕43號）文件要求，對出口企業一定時期內的出口貨物退（免）稅情況進行系統的分析、評價，并據此作出定性、定量判斷和采取進一步管理措施的行為。“一戶式”納稅評估，是依托于現有的計算機網絡信息，集征、退、查于一體，將多個應用系統所產生的涉稅信息集中整合，按納稅人各項基礎性信息進行個案分析、綜合評述、個性化處理，通過網上實現面向任何一個納稅人涉稅信息的采集、加工、分析、查詢、處理并自動生成綜合評價報告和等級評定結果。

1．2 完善“一戶式”納稅評估的意義

退稅評估應該是按照“納稅評估”辦法的要求，對出口企業一定時期內的出口貨物退（免）稅情況進行系統的分析和評價。退稅評估是納稅評估的一個重要組成部分，我們有必要將退稅評估融入到“一戶式”納稅評估體系之中，完善“一戶式”納稅評估體系。科學完善的“一戶式”納稅評估，其核心是將征管系統、增值稅管理信息系統和出口退稅系統等數據系統進行整合，將分散在各個不同系統、不同業務模塊中的查詢功能按照“一戶式”的要求進行整理、篩選、歸并，實現對納稅人信息“一戶式”查詢、管理和存儲。評估人員通過對這部分數據的分析，對納稅人稅收發展的趨勢進行科學的預測，對納稅遵從狀況給予科學合理、公開公正的評估和判定，對納稅人履行納稅義務的全過程進行實時、有效、科學、嚴密的控管。完善后的“一戶式”納稅評估在強化稅源管理，提高稅收征管效率和嚴防出口騙稅等方面具有重要意義。

2 征、退稅納稅評估的現狀與問題

近年來，稅務部門推行在專業評估、分析、監控、管理的基礎上，實現對出口貨物的征退稅一體化綜合管理工作。為更加符合增值稅鏈條管理的要求，也為實現征、退稅部門統籌共管出口貨物退（免）稅業務，嘗試完善“一戶式”納稅評估工作，將退稅評估有效地融入過往的“一戶式”納稅評估體系中，為加強征退銜接和推進征退查一體化發揮了跨越式的作用。但在實踐中，目前“一戶式”納稅評估工作仍然存在以下幾個方面的問題。

2．1 納稅評估人員對“一戶式”納稅評估的認識不足，“一戶式”評估體系不完善

當前，一些納稅評估人員雖然開展了納稅評估工作很多年，但仍對“一戶式”納稅評估缺乏準確的理解。納稅評估人員對“一戶式”納稅評估的內涵理解不足，對如何建立科學的納稅評估體系概念模糊，很多人將退稅評估與納稅評估看成是兩個并列的概念，未能認識到退稅評估是納稅評估的重要組成部分，完善的納稅評估體系中必須有效地融入退稅評估。納稅評估人員對“一戶式”納稅評估的作用和價值認知不足，部分評估人員往往認為“一戶式”納稅評估僅僅是一件案頭的稅務審計工作，只是簡單地核對企業提交的相關材料，而不能予以認真的分析，并通過邏輯上的兌契關系發現相關疑點。同時，退稅評估人員由于身兼出口企業的日常管理或審核工作，往往以工作量大不能抽身為由而不進行實地核查，未能獲取第一手的信息，致使納稅評估工作雖然名義上已經開展，但實際中發現問題有限，不能達到預期的效果。

其次，“一戶式”納稅評估體系不完善，缺乏相應的執行標準。目前，由于缺乏相應的法律依據，缺少科學、規范的工作指引，納稅評估工作常常無章可循，變得比較隨意，在增加了評估難度的同時，也讓評估人員對退稅評估工作產生了畏難情緒。

2．2 退稅部門開展的退稅評估未能有效地融入“一戶式”納稅評估工作之中

在納稅評估過程中，征稅和退稅部門同樣各自為政，分別從自己的專業立場對出口企業開展評估業務，而不能借助對方的力量，通盤考慮問題，造成了人力資源的巨大浪費，也影響了評估的質量，大大降低了稅務機關對出口退稅管理工作的質效。因此要完善“一戶式”納稅評估工作，退稅評估的拳頭必須和征稅評估的拳頭綁定在一起，形成合力。

2．3 納稅評估人員專業化不足且分散在征、退部門之中，缺乏全面掌握征、退稅業務復合型評估人才

納稅評估是一項專業性非常強的工作，只有具有豐富經驗和嫻熟業務的稅務人員才能勝任。而目前由于稅務機關人力資源緊張與高速增長的業戶數量形成巨大的矛盾，評估人員往往需要兼任稅源管理和退稅審核工作。同時大多數評估人員稅收業務知識掌握不全面，征稅部門納稅評估人員缺乏對出口政策的學習，對出口退免稅業務有畏懼心理，其納稅評估往往不能從征退一體化的角度來考慮；退稅部門納稅評估人員長期從事退稅業務，對相應征管業務的了解也極其欠缺，無法從林林總總的涉稅信息中找出蛛絲馬跡，從而發現疑點挖掘出深層次的問題，所以十分迫切需要加強稅務機關的人力資源配置，尤其是加大對“一戶式”納稅評估人才的培養，建設精通征退稅業務的“納稅評估人才庫”。

3 整合退稅評估到“一戶式”納稅評估的建議

出口退稅評估是一種典型的風險管理方法，要運用信息化的、科學的分析方法，來比較、分析、論證、測算及評估出口企業各種信息資料的真實性、準確性和合法性，從而實現對出口企業的精細化管理，預防出口騙稅案件的發生。因此，把出口退稅評估整合到“一戶式”納稅評估當中，進一步強化稅源管理，提高稅收征管效率和完善出口退稅管理工作，具有十分重要的作用和意義。在整合的過程中，筆者建議應該遵循“兩個體系、兩個整合、兩個建庫”的工作思路。

3．1 形成和規范“信息收集體系、分級預警體系”兩個體系

（1）信息收集體系。評估綜合管理人員在已確定的評估項目基礎上，借助“一戶式”稅收管理信息系統，對個案納稅人通過監控指標進行具體分析預測，去偽存真，篩選判別，對有疑點問題的，確定為評估對象。建立信息收集體系，有利于及時了解出口貨物（特別是異地收購貨物）出口額增長過快、價格變動較大、貨物國內流向異常、新增出口貨物金額較大、出口貨物中以“四小票”為主要原材料加工的產品等情況，深入分析、評估，從宏觀上把握本地區出口退（免）稅的發展態勢。

（2）分級評估預警體系。運行模式為：一是根據預警系統信息，確保完成預警信息調查核實工作；二是以制度形式確定評估對象，增強評估工作的針對性。如：對應退（免）稅出口額變動連續兩次預警、生產企業免抵退比例異常預警等項目，必須作為評估對象，通過評估程序對企業進行退（免）稅評估；三是根據預警企業評估情況，確定重點評估行業，并以重點行業評估為突破口，發現出口退（免）稅管理中存在的漏洞，提出針對性解決措施，從而提高出口退稅管理水平。

3．2 將退稅評估的指標和方法融入到“一戶式”納稅評估中，使兩者加以整合

（1）流程的整合。通過把退稅評估融入到“一戶式”納稅評估之中，將退稅評估和征稅評估管理辦法整合為“一戶式納稅評估管理辦法”，實現對出口企業納稅評估的一體化管理。首先要完善“一戶式”納稅評估體系中相關崗位設置，建議稅務機關設置納稅評估分析崗、評估處理崗和評估復核崗，有條件的還可以設置退稅評估機構。在確定崗位人員職責時，規定相關崗位人員不得兼職。加設評估復核崗位，對結論需要整改及相關指標異常的設置復核時間，定期跟進，對評估結論需要整改或存在待跟進問題的被評估企業作暫緩退稅或移送稽查處理。這樣做，一是保證退稅評估工作的效率和質量；二是符合相互制約、相互監督的執法機制。

（2）信息的整合。稅務機關內部應建立科學完善的信息共享體系。稅務機關通過現有的CTAIS平臺或設置“一戶式”納稅評估信息平臺相應信息，方便評估人員及時、便捷地獲取。評估人員通過全面的分析平臺中出口企業的征、退環節的各項數據，發現疑點環節，做出相應的評估方案。在評估過程中，評估人員到出口企業生產經營場所了解情況，查看賬冊憑證，認真記錄調查核實情況；然后針對每戶評估企業制訂完整的工作底稿，主要有企業基本情況表、評估指標分析表、評估報告等。再將評估結論反饋到“一戶式”納稅評估信息平臺中，分享評估結果，方便征、退稅管理部門了解出口企業的最新動態。

3．3 建立有效的資源庫，夯實“一戶式”納稅評估的物質基礎

（1）建立出口退（免）稅評估人才庫。人是生產力的重要因素，對評估工作要高度重視，在人、財、物上提供保障，尤其是對從事這方面工作的專業人員應保持相對穩定，結合本地實際設立專門的評估崗位，合理配備人員，明確工作職責，認真開展此項工作。

（2）建立出口退（免）稅評估數據庫。數據庫涵蓋內容，一方面是全部出口企業的各項評估指標、預警值和歷次評估結果等詳細資料，并納入“一戶式”信息管理系統，實現征退信息的共享；另一方面是評估的工具，包括評估模版、評估工作指引、工作要求等。出口退（免）稅評估數據庫應做到實時更新，并能做到自動初步篩選后提供關注的信息企業、信息商品和信息指標。一般情況下，要求退稅評估選戶名單占整個納稅評估戶數任務的10％。

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稅務納稅評估報告范文5

關鍵詞：國際經驗；稅源管理；分類管理

稅源管理是以現行稅法為基礎，實現納稅人的納稅申報的稅收收入最大化所進行的管理活動，既是稅收征管的基礎性工作，也是稅收征管工作的核心。世界各國普遍重視稅源管理工作，積累了很多寶貴經驗，這些國際經驗對中國的稅源管理工作有著很大的借鑒作用。

一、國外稅源管理的經驗

1.科學配置機構，降低稅收成本。國際上，稅務管理機構的設置不完全按照行政區劃進行，通常根據經濟區域范圍、稅源集中和分散程度、納稅大戶的分布情況、納稅人的分類情況，設置區域性稅務機關及其派出機構以及若干稅收征收（服務）中心。新加坡設立常規的稅源評估部門，有對個人評估的納稅人服務部、對公司法人評估的公司服務部、對重大稅案調查的稅務調查部等，是按照納稅人對象來設置機構。阿根廷國家稅務局下轄24個分局，其中在稅源集中、經濟發達的布宜諾斯艾利斯省設9個，依據稅源分布跨省設15個，其設置稅務機構的根據就是稅源分布和經濟區域來劃分。 對納稅人分類管理、提高稅收效率。很多國家為提高稅收管理效率，通常對納稅人進行分類管理，對不同的類別采用不同的管理辦法。澳大利亞稅務局按照規模將公司分為三類（大企業、中小企業、更小企業）進行監控。成立專門的機構對大型企業進行管理，一方面為這些大公司提供優質的納稅咨詢服務；另一方面增強對其監控的力度。荷蘭把納稅人分為個人、中小公司、大公司、從事進出口業務的公司等四種類型，并分別設置管理機構進行管理，使管理更有針對性，強化了對重點稅源的監控。阿根廷是將納稅人按大、中、小戶歸類，側重抓好年納稅額占全國稅收總額過半的大戶，不僅成本低而且效果好。 強調納稅風險評估和分析。納稅風險評估被作為新加坡稅務局的稅源管理核心工作，貫穿于稅款征收、日常管理等各環節，是對納稅人進行稅源管理和監控的最有效手段。澳大利亞國稅局認為納稅人實行自行申報、自行審核后，效率提高的同時風險也增大了，因此必須對納稅人資料進行分析，重點是進行納稅風險評估，評估人員將來自稅務當局數據信息庫、銀行、海關、移民局、證券市場的內、外部信息輸入由專家設定的標準模型中，自動生成評估報告，主要有財務分析、欠稅情況分析、征收情況分析、營業行為報表等，得出分析結論。把納稅人按風險大小分級，實行區別管理。對遵從度高的納稅人主要是自我管理、自行申報、自行審核的策略，稅務機關只是簡單的監督與觀察；而對于抵觸稅法、遵從度較低的納稅人，管理具有強制性。 多渠道交換信息，重視稅源管理信息化。澳大利亞不但在全國稅務機關內部全面運用計算機系統管理納稅申報、辦理出口退稅、處理公文流轉等日常管理工作并實現了全國聯網，而且與政府的有關部門如海關、保險、金融及大企業實現了互聯，為其有效實施稅源管理及有針對性地開展稅務審計打下了堅實的基礎。美國稅源管理智能化程度比較高，計算機電子化系統由東海岸國家計算中心和按地區設立的十個稅務征收中心組成，納稅人的報稅資料輸入電腦后，電腦會自動進行邏輯審核，并以此估算其稅款，自動進行評估，旨在追求納稅評估的有效性、公平性和權威性。 加強宣傳、實現納稅服務經常化與多元化。為納稅人提供廣泛、周到、多元化的稅法宣傳和優質納稅服務，為稅源管理創造條件，提高納稅遵從度是世界上許多國家常用的做法。除傳統宣傳方式以外，稅法宣傳廣泛運用高科技手段，如多媒體、flash、dvd軟件、網絡等，還注重個性化的宣傳。在澳大利亞，稅務機關每年都會派出高級官員與前三十名的集團公司進行溝通，討論公司重大經營活動及稅收遵從問題。稅務機關還定期邀請行業和經濟方面的專家參與稅源管理工作，使稅務官員們更好地了解大公司在經營中所處的經濟和行業環境，以增強稅務官員的管理能力。

德國成立了納稅人協會，辦有《納稅人》月刊，并建立了專業數據庫，每天24小時不間斷地為會員提供稅務信息服務。

二、對中國稅源管理的啟示

1.以稅收風險管理為導向，合理配置機構和資源。稅收風險管理是稅務機關以納稅遵從最大化為目標，科學實施風險目標規劃、識別排序、應對處理和績效考評，力求最具效率地運用有限征管資源不斷降低納稅遵從風險、減少稅收流失的過程。結合社會環境、經濟發展程度、經營者素質、企業效益等因素綜合評價確定高風險稅源點的區域、行業、企業。分行業、分稅種、分區域進行橫向縱向比較，確

認為稅源管理風險點。根據風險發生的規律，通過建立風險特征指標和風險特征庫，對風險數據信息進行掃描、分析和篩選，找出遵從風險易發生的領域、環節和納稅人群體。按照稅收風險管理的需要，建立起適應風險管理的稅源管理機構和崗位，在合理的稅源管理機構和崗位的基礎上，建立縱向互動、橫向聯動、內外協作、運行順暢的立體化運行機制，實現有限征管資源的有效整合、優化配置。以是否有助于促進稅收征管質量和效率的不斷提高，是否有利于最具效率地降低納稅風險、促進納稅遵從來規劃和展開，并以此作為衡量、檢驗資源整合配置、流程改造是否成功的標準。 加強稅源信息交換，實現信息來源多元化。與納稅人稅源相關的信息多種多樣，由許多不同層次和不同地區的稅務機關以及相關部門掌握的，涉及到工商、海關、財政、統計、土管等行政部門以及銀行、電力、審計、評估等機構和企業的數據。因此，加強稅源管理必須保證相關部門所掌握信息的有效交換傳遞。目前，中國稅務部門已著手于稅源管理手段的信息化進程，也取得了一定的成效，如金稅工程、評估系統、防偽稅控、稅控收款機等。但是，由于中國稅源管理信息化工程起步較晚，與西方國家相比還存在一定的差距，主要體現在：現有稅源管理采集數據的深度和廣度都不夠、稅源管理信息分析應用水平較低、對數據的挖掘利用程度不高。為了更好地應用信息化手段對稅源管理進行強化，建議主要從以下幾個方面著手：（1）加快網絡社會化進程。網絡社會化，就是使計算機網絡從稅務部門向社會各部門延伸，實現各部門的數據共享，使稅務機關充分了解納稅人的各項納稅資料。（2）建立稅源管理信息系統。建立以稅源信息采集、加工、利用（包括稅收風險評估分析）為主線的稅源管理信息系統，以增強稅務部門的信息采集、利用、管理能力，加強稅收風險的分析和評估。（3）建立稅務決策分析系統。建立起功能齊備、協調高效、信息共享、監控嚴密、安全穩定的稅務決策分析系統，充分利用采集、整理的數據資料，向決策層提供有價值的決策信息。 專業化的分類管理。按照納稅人的稅源規模、稅收風險、納稅遵從的不同進行稅源分類，進行分類管理，將有利于提高管理效率，降低管理成本。把納稅人按風險大小分級，實行區別管理，將稅源管理指向由管理所有納稅人轉為管理有風險的納稅人，將有限的稅收管理資源由用于管好所有納稅人轉為優先用于遵從風險較高的納稅群體和領域，可加強管理的有效性和針對性。針對不同稅收風險的納稅人進行不同的稅收監控和審計措施。對遵從度高的納稅人采取寬松措施，由納稅人進行自我管理、自行評估，稅務機關只是簡單的監督與觀察；對稅收風險高、納稅遵從度低的納稅人采取嚴厲措施，實行全程監控、全面跟蹤、全面審計。針對不同規模的納稅人設計不同的稅源監控、管理方案。將大型企業集團集中到國家稅務總局進行管理，對他們實行稅務審計為主的管理措施。對中、小型企業實行以納稅風險評估為主的稅源監控辦法，對這些企業仍然采用屬地管理辦法。 加大宣傳力度，提供優質納稅服務。涉稅宣傳近年來在中國得到不斷改進，涉稅宣傳的方式也發生了不少變化，充分學習借鑒發達國家這方面的經驗，運用免費電話服務、免費提供納稅手冊、利用廣播電視等宣傳媒介、開設稅務課程等方式，為納稅人提供全方位和詳盡周到的納稅服務，真正建立起“為納稅人服務”的現代稅收征管基礎。稅源管理的最終對象是納稅人，要高度重視納稅人納稅主體地位，沒有良好的服務體系作保障，沒有廣大納稅人的積極配合，就不可能搞好稅源管理。因此要建立以納稅服務為中心的工作模式，將現有的重征管、輕服務的征管模式，轉變為重服務、重稽查的模式，加快由單純執法者向執法服務者角色的轉換；為納稅人提供經常化和多元化的全程涉稅服務。

在稅務局與納稅人所打交道中，應加強與納稅人的溝通，充分了解納稅人的愿望與要求，對納稅人進行細分，使納稅服務在普遍化的基礎上兼顧個性化，為納稅人提供個性化服務。

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commissioner of taxation annual re

稅務納稅評估報告范文6

關鍵詞：房產稅 稅制結構 征管體系

房產稅作為國家調控房地產行業發展的重要手段和工具，一直在房地產行業調整等方面發揮著重要作用。2011年初，上海、重慶兩直轄市相繼實施各自的房產稅改革試點方案，取得了階段性成效。國際上，美國在征收房產稅的同時，對房地產市場起到了一定的調節作用，同時也兼顧到了社會公平，值得我國學習和借鑒。

一、中美房產稅制比較

（一）征稅對象的比較

中美兩國都以房產作為房產稅的征稅對象，是向產權所有人或出租人征收的一種稅。美國的房產稅是以財產稅名義征收的，征稅對象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，稅法由各州制定。而我國房產稅的征稅對象主要是營利性住宅。

（二）納稅人的比較

在美國，房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我國房產稅的主要納稅義務人不僅包括房屋產權所有人，而且在實際征稅時還包括經營管理單位、集體單位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，從2009年1月1日開始，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人也需要交納房產稅。

（三）計稅依據的比較

計稅依據是稅制的一個要素，決定著房產稅制度的主要特征。在美國，房產稅的計稅依據是房產的核定價值，并且房產的計稅價值評估與房產稅收的征管過程是分開的。由于實行聯邦與州之間獨立的分稅制，房產稅作為地方稅種，各個州對于核定價值的計算標準都有所不同。我國房產稅的計稅依據是：對經營性房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。依照稅法規定按房產原值一次減除10%-30%的損耗價值以后的余額就是計稅余值，而對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。

（四）稅率的比較

美國房產稅的稅率由地方政府根據各級預算每年的需要確定，而預算應征收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都在變化，因此房產稅稅率每年都有所不同。目前，美國大部分地區房產稅的稅率穩定在0.8％-3％之間，多數地區采用1.5%左右的稅率水平。而中國房地產稅率的設計早已與當今房產業發展不相適應，稅負也不盡合理。現行自用和出租的房產稅分別按照1.2%和12％稅率兩種計稅依據確定。

（五）征收管理的比較

美國的征管程序嚴密便捷，評估和征管房地產稅是相對獨立的工作，評估為征管提供了有效依據，使征管工作更有成效。評估有可能是由同級政府執行，但一般是由州一級的部門負責執行，而征管卻是由不同級的部門，包括縣、市、學區和特殊權利機構等負責。在我國，房產稅實行按年計征、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。納稅地點一般為房產所在地。但征管的配套輔助機制尚不完善，相關部門征管也不嚴格，稅收征管缺乏調控力度，造成實際征收率較低。

（六）房產稅收優惠政策的比較

美國地方政府規定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。美國各州對于房產稅減免措施的規定也有很大不同。

我國房產稅與個人經濟活動有關的優惠在于：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產，個人所有非經營用的房產免征房產稅；從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產稅。

二、美國房產稅制對我國房產稅制改革的啟示

（一）全面優化房產稅制結構

1.實行寬稅基政策，擴大房產稅的征稅范圍

一是將納稅人由對企業和個人經營性房產征稅擴大到機關和事業單位的公辦用房征稅，對行政機關和事業單位的房屋征稅，一方面，有利于平衡行政機關和事業單位與企業和個人房屋的稅收負擔，提高行政機關和事業單位管理水平；另一方面，有利于優化房產資源配置，促進行政機關和事業單位節約用房，避免房產資源浪費。二是征稅對象從經營性房產擴大到部分非經營性房產。對居民每個家庭一套住房（比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米）免征稅，但對每個家庭超過一套的房產征稅。借鑒美國經驗，筆者建議：對家庭擁有別墅、豪宅的納稅人，要按經營性房產征稅，而對超過一套的住房，則按規定的稅率計征，但給予減征30%的稅收優惠。三是征稅范圍從城鎮的房產擴大到城鄉結合部的房產。由于我國地域發展不平衡，尤其是東西部差距較大，如果對農村房產征稅實行一刀切，顯然不現實。因此，還需要充分考慮納稅人的承受能力。建議各個地區根據現行需要對城鄉結合部征收一定比率房產稅，對于農村房產也需要根據具體的經濟發展狀況來設定一個門檻，作為免稅的依據。

2.改革房產稅的計稅依據和稅率

筆者認為，房產稅以房產的評估值為計稅依據比較科學。因為房產價格是隨著市場供求關系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計稅依據，自然存在稅負不公的問題。評估值反映的是市場價格變化的情況，反映了經濟社會發展情況。但從我國的現實來看，資產評估的法律還不夠完善，暫時還難以實行。我國房產的數量多、規模大，而評估機構和評估人員不足，在短期內不可能滿足對全部應稅房產的評估需要。為此，可先統一計稅依據，改從租計征與從價計征為統一的從價計征，取消從租計征，以平衡稅負。從價計征既可按征稅年度前3年房屋市價的平均值也可繼續以房產原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值為計稅依據。

關于稅率問題，根據目前的房地產稅收制度的規定，以房屋余值計算繳納的，按1.2%稅率征收，以房產租金收入計算繳納的，按12%稅率征收，稅收負擔過重。因此，我們要改革房產稅稅率，適當降低稅負。假設按房屋原值計算的余值為計稅依據，稅率不應高于1%，如果以3年市值的平均數或以房產的評估值為計稅依據，稅率定0.8%較為合適。

3.簡化和降低房產流轉稅，強化和提高房產保有稅

降低房產流轉稅，提高房產保有稅旨在鼓勵住房的合理流動，推動房產要素的最佳配置。首先，要降低房地產流轉稅負，將主要的稅收遞延至保有環節。如此并不會減少房產稅收總收入，但卻可以直接減少房產商的開發經營成本，緩解房價居高不下和商品房空置率高的問題，調動企業的經營熱情，提高居民購買力，從而繁榮房地產市場，促進其健康發展。其次，減輕房屋租賃環節的稅負。降低房屋租賃環節的稅負，對于促進住宅消費，活躍房產市場，維護市場的交易秩序將產生積極的作用，并可將大量的隱性租賃交易納入正規管理范疇，增加政府的稅收收入。

（二）加快構建房產稅征管體系

1.完善財產登記制度

地方政府應制定比較詳細的房屋產權登記信息管理制度，建立房屋權屬及面積臺帳等房地產檔案，檔案詳細記錄包括坐落位置、利用狀況、所有權變更情況、房屋購買價格和日期、估價的組成和方法、估價的變化情況、估價的日期、城市規劃用途等信息。通過計算機加以存檔管理后，為稅收征收機關掌握房地產稅收的稅源提供多方位的支持，并可作為對財產價值重估時的參考，可掌握財產稅的稅基情況，也可為個人所得稅的征收和稽查提供必要的參考，避免房產私下交易，遏制稅源流失，打擊房產市場的違法交易行為，促進房地產業健康有序發展。

2.完善房產評估制度

一是由地方政府設立專門的房地產評估機構。美國一般都以其評估價值作為房產稅的計稅依據，目前已形成了一套較成熟的財產評估體系。在我國，建議房產評估活動由省、自治區、直轄市人民政府認定的具備合法資質的專業房產評估機構依照市場規則進行，評估間隔期可設定為3-5年，具體年數可依據實際情況而定。二是逐步推行房地產估價人員資格認證制度，以保證招聘的評估人員是具備土地管理、資產定價和稅收征管綜合知識的高素質人才。三是要制定一套適合我國房產業發展的估價理論、方法體系，為房產稅收計征提供科學的依據。四是加強行業規章建設。借鑒美國經驗，實行評估報告復審制度，以提高房產評估報告的質量與水平，提高估價行業的自律水平；完善評估行業的收費制度；明確行規，明確法則，促使行業人員自覺遵守職業道德規范。五是要完善納稅人對評估結果的申訴機制。評估結論應向納稅人公開，納稅人對評估持有異議的，有權申請復議或直接向法院，以維護自身的合法權益。

3.建立稅務部門與房產交易中心聯動的房產稅征收體系

房產稅收點多面廣，因而房產稅管理是一個復雜的過程，征收困難。現實中，稅務部門擁有納稅人履行納稅義務的記錄，而房地產交易中心則持有房產交易的相關資料，如果兩個部門聯合，將房產稅征收和房地產市場交易管理結合起來，將會產生事半功倍的效果。建議建立以計算機技術為依托的房地產登記、評估、交易以及稅收征管的綜合信息資料庫，確保順利獲取信息；建立協稅護稅網絡，改變稅務部門單兵作戰的局面，建立和完善信息化的征收體系，達到源泉控管、信息共享，解決擴大稅基后的稅源資料的收集，實現實時監控，并建立評估模型，降低征收成本，提高房產稅的征收率。

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