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園區運營管理方案范文1

關鍵詞：物流園區；價值鏈；運行機制

1 物流園區價值鏈的組成要素及其利益訴求

物流園區的建設是物流園區的開發、運營管理及實現盈利的整體過程，也是物流園區的價值創造與實現的過程。在這一過程中，多個主體以不同的利益訴求參與到物流園區的運作中，其相互之間的關系構成了物流園區的價值鏈。

1.1 物流園區的開發主體及運營管理方

物流園區的開發主體是指具體負責物流園區土地征用與開發，完成物流園區內各項交通、市政等基礎設施建設的企業主體。物流園區的運營管理方是指物流園區建設完成，開始投入運營后，具體負責物流園區日常管理工作，為入駐企業提供服務的企業。在實際運作中，物流園區開發主體往往自己從事物流園區的經營管理或者聘用第三方實施管理，由于其獲得利潤的渠道一致，且都依靠物流園區的長期穩定運營來獲取利潤，因此，可以將開發主體和經營管理方歸為一方。

物流園區的開發主體所追求的價值包括兩個部分，一部分是物流園區的地產開發價值，即物流園區的硬件設施設備進行出租或轉讓所獲得的收益；另一部分是物流園區運營過程中，隨著物流地產開發與物流服務及其他相關配套服務的一體化發展，物流園區開發主體獲得的物流地產增值后入駐方的承租收益，即商業地產收益。盡管這類收益與普通的商業地產開發收益有很大差別，但是，當物流園區進入穩定運營狀態之后，隨著相關企業的入駐和物流設施的日趨完善，其持續經營所帶來的長期穩定的投資收益同樣非常可觀。

1.2 物流園區的入駐企業

物流園區的入駐企業是指在物流園區開發完成后進駐物流園區的各類企業，既包括物流企業，也包括工業企業和商貿企業等物流服務需求企業和后勤配套服務企業。其中，物流企業是物流園區的入駐主體。入駐園區的物流企業在物流園區內自主經營，為其物流客戶提供服務，獲取收益；物流需求企業是指為本企業提供物流服務的企業，即自營物流的企業；后勤配套服務企業指為物流園區提供后勤保障及相關配套服務的部門，如加油站、汽修、餐飲、金融服務等。物流園區的入駐企業是物流園區運行和發揮各項功能的核心。

物流企業進駐物流園區的目的主要分為兩類：一類是通過物流園區集聚物流活動的各種功能，尤其是統一的物流信息平臺的優勢，擴大業務規模，獲取更多利潤；另一類是借助物流園區所提供的各種設施設備租賃與管理服務，最大限度地減少在擴大業務規模時所必須的物流基礎設施設備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區入駐企業的利益訴求集中體現在物流園區為其提供物流設施設備的共享以及優質高效的物流管理服務，滿足其追求物流活動價值最大化的要求。

1.3 物流園區外的物流客戶

物流園區外的物流客戶是指沒有入駐物流園區的物流服務需求者，包括工業企業、商貿企業等一切需要物流服務的主體。他們是否選擇物流園區內的物流企業為其提供服務，直接決定著物流園區入駐企業的經營狀況，進而決定物流園區的經營狀況。

物流園區外的物流客戶的利益訴求主要是在物流園區內的設施設備支持及集約化、規模化的物流運作下，物流園區內的物流企業為其提供優質、高效、低成本的物流服務，滿足其低成本、高效率的物流業務外包的需求，即物流服務價值。

1.4 政府

在物流園區建設及運營過程中，政府主要發揮著宏觀規劃與管理作用。政府是物流園區開發用地的提供者，也是物流園區項目的審批者。同時，工商、稅務、海關等政府相關職能部門直接為物流園區的開發主體、經營管理方以及入駐企業提供各種支持與服務。此外，政府通過出臺各種相關政策，為物流園區的運營提供了重要的政策環境。

對于政府來說，其利益訴求包括兩個方面，一方面是經濟利益。由于物流園區的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規劃物流園區所能夠獲得的直接經濟利益。另一方面是社會效益。物流園區的建設能夠將本地區分散的物流企業和物流要素聚集起來，進行合理的規劃和布局，并通過集約化的物流運作，促進本地物流產業的規模化、專業化發展；此外，物流園區建設及運營能夠創造大量就業機會，增加政府財政收入，促進區域經濟結構的改善和發展質量的提升，這些都是物流園區建設的社會效益。這種社會效益最終反饋到社會環境的改善、區域經濟發展水平的提升和政府財政收入的增加上，就成為政府的長遠利益，也是政府支持規劃建設物流園區的利益訴求的核心。

2 物流園區價值鏈的關鍵環節分析

邁克爾·波特的價值鏈理論認為，在價值創造活動中，并不是每一個環節都可以創造價值，價值鏈中只有真正創造價值的活動才是企業的戰略環節，把握好這些戰略環節，也就把握住了整個價值鏈。在物流園區的價值鏈中，有三個環節最為關鍵。首先，物流園區外的物流客戶需要園區內的入駐企業為其提供物流服務，二者之間的業務關系是物流園區內入駐企業的盈利保障；其次，物流園區內的入駐企業依賴物流園區的開發和經營管理者來為其提供物流硬件設施和配套服務，這是物流園區入駐企業向客戶提供物流服務的基礎，而二者之間的業務關系也是物流園區開發主體和運營管理方的利潤來源；再次，物流園區的長期經營及其帶動效應所創造的社會價值，是政府利益的著眼點。因此，物流園區的價值鏈是由這三個關鍵環節組成的，而這三個環節的價值創造活動又是在兩個主要過程中完成的，即物流園區的開發過程和運營管理過程。物流園區的價值創造活動以物流園區的開發建設為基礎，實現以物流企業為主體的入駐方的集聚，體現了物流園區的地產價值和物流服務價值的雙重特征。所以，物流園區價值鏈的運行機制是在物流園區的開發價值與物流經營價值整合的基礎上，受到政府等相關利益主體的約束與補充所形成的復雜的價值系統。因此，物流園區的開發和運營要立足于為物流企業和物流服務需求方服務的特點，從價值鏈的角度實現各參與主體利益訴求。

3 促進物流園區價值鏈良性運轉的對策

3.1 以項目策劃為重點，進行物流園區的規劃開發

在物流園區規劃開發階段，合理而周密的項目策劃是保證其未來價值得以順利實現的關鍵環節。因此，在開發建設物流園區之前，必須進行詳細的市場調研，準確預測本地區物流市場的需求狀況，明確物流園區的服務范圍和目標客戶；同時，科學地進行物流園區的定位，重點是物流園區的功能定位。在此基礎上，形成物流園區開發建設的可行性分析報告，并以此為依據，制定未來物流園區建設的長期戰略規劃和設計方案。

3.2 以招商和品牌打造為重點，開展物流園區的營銷推廣

物流園區開發立項后，進入營銷推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區從開始建設到建成投入運營的全過程，其主要工作是吸引物流企業入駐，即招商。前期，在物流園區開發過程中，針對物流企業應當大力開展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區的發展規劃、發展前景和競爭優勢，激發物流企業進駐物流園區的欲望。這一過程中，物流園區可以針對物流企業的特殊需求，為其提供專業化的設施和設備，增強物流園區對物流企業的吸引力。中期，在物流園區運營初期，除了繼續招商并提高入住率外，還要做好物流園區的經營管理工作，建設物流園區統一的資源調度中心、統一的結算中心和統一的客戶服務管理中心，為入駐企業提供一體化的物流管理服務，以真正實現物流園區入駐企業之間的相互合作和資源整合共享。后期，物流園區由建成運營初期進入持續經營階段，此時，營銷推廣的重點是物流園區的品牌塑造與提升。物流園區的運營管理方應當高度重視管理服務能力的構建，重點打造運營管理方和入駐企業、入駐企業之間的緊密合作關系，在提高入駐企業滿意度的同時，增強入駐企業對物流園區的依賴程度，形成穩定的客戶資源。

3.3 以創新服務領域為重點，加強物流園區運營中的價值管理

物流園區的運營管理是物流園區最為重要的價值創造環節。物流園區運營管理主要包括兩個方面的內容，運營指物流園區的服務活動，如倉儲、配送等；管理主要指物流園區的其他輔活動，如安保、物業管理等。其中，物流園區的運營活動是物流園區核心價值實現的主要途徑，除了傳統的倉儲、運輸、配送等業務功能外，物流園區還應當構建起加工、交易、轉運、海關報關以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展、創新服務領域的創新。包括基于產業聯動的服務創新，如推動物流與商貿、物流與制造業的聯動發展；基于產業融合的服務創新，包括物流與金融、物流與電子商務的服務融合；基于多式聯運的服務創新，如保稅物流、口岸物流、國際物流的拓展服務等。以新興業態帶動物流園區功能升級和服務提升，為物流園區的各利益相關者帶來更大的價值和回報。

參考文獻：

[1] 倪明明.基于價值鏈管理的物流園區運營模式研究[D].江蘇科技大學，2011.

園區運營管理方案范文2

物流園區建設始于日本，隨后在歐洲一些國家得到迅速發展，我國的物流園區建設始于20世紀90年代。在《物流術語》(GB/T18354)中對其解釋為：為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊各區域，集中建設的物流設施群于眾多物流業者在地域上的物流集結地。

物流園區是一個涵蓋了運輸中心、倉儲中心、配送中心等物流結點的大規模集成型物流結點，是各種物流設施和大型物流企業聚集的場所。通過在郊區或城鄉邊緣帶主要交通干道附近辟出專業用地來吸引大型物流(配送)中心在此地聚集，并提供一定的優惠政策，實現物流產業發展的規模效益，降低物流成本，對于推動本地經濟發展、保持產業凝聚力、提升城市的綜合競爭能力，減輕產業對環境壓力等方面有著顯著的作用。

2河北省建設現代物流園區的重要戰略意義

(1)發揮產業集聚功能，整合優化省內產業結構。

產業集群是指經營同一種產業的企業群體在地理上的集中，它既包括同一類企業集聚，也包括其上下游產業鏈和相關支持行業的集聚。產業集群這一系統不僅存在著資源和產品的“大進大出”，還需要系統內部不同企業物流的協調一致。物流系統的服務效率和成本在很大程度上決定了集群的市場規模和競爭力。特別是針對產業集群特點的增值物流服務的支持。可使產業集群的發展進一步優化本產業結構，促進區域經濟的整體發展。

物流園區是有多家物流企業和相關單位在空間上集中布局的場所，具有多功能、高層次、強集散、廣輻射等特點，物流園區作為一種極具特色的企業空間組織形態，以交通運輸樞紐設施（如港口、機場、鐵路貨運站、公路樞紐等）為依托，以第三方物流企業為核心，通過運輸、倉儲、包裝、加工配送、信息服務等相關企業在空間上的集聚現象。充分發揮其整合資源的優勢，將產業發展鏈條中的采購、供應、會展、銷售、客戶服務以及交易結算、物流、信息反饋等各項功能集中在一起，不僅可以使單獨的企業的綜合競爭力得以提升，最終使各個產業鏈條在產業集聚過程當中得以整合和優化。

目前河北省以傳統優勢產業和特色產業為基礎，以中小企業為主體的產業集群有了較快發展，產業集群已經成為全省經濟發展的重要增長點。據統計，2004年底，河北省初步形成年營業收入5億元以上的各類產業集群139個，其中，年營業收入10億元以上的產業集群90個，50億元以上產業集群25個，100億元以上的產業集群7個。2004年，全省5億元以上產業集群實現營業收入5977.2億元，占全省民營經濟營業收入總量的40.3%；完成增加值1588億元，占全省民營經濟增加值的39.9%；完成出口產品交貨值244億元，實現利潤414億元，上交稅金91.2億元，分別占全省民營經濟出口產品交貨值、實現利潤、上交稅金的46.4%、36.8%和28.6%。因而，大力發展現代物流園區，未來將會在更大程度上推動我省經濟的快速發展。

(2)整合區域物流資源，推動區域經濟一體化發展。

眾所周知，京津冀環渤海地區是我國繼“珠三角”、“長三角”之后重要的經濟增長極，是我國重要的政治、經濟、貿易、金融、科技和航運中心。但是，長期以來，京津冀地區缺乏統一規劃，各城市間經濟聯系淡薄，無序競爭問題突出，在一定程度上降低了區域整體競爭力。并且北京的發展日益受到水土資源和能源的制約，人口與環境壓力不斷加大；天津雄厚的工業基礎卻難以更好地發揮作用；河北作為京津的腹地，在全國范圍內看，算不上經濟強省，經濟尤需大力發展。而兩市一省地域相鄰，人緣相親，經濟互補，各方面聯系密切。因此，加強兩市一省的物流交流與合作，實行區域物流的一體化，構建我國最具國際競爭力的現代物流網絡，發揮京津冀物流樞紐優勢，必將大大提高京津冀區域整體競爭能力。

通過物流園區的建設和新型物流服務的開發，可以將分散的物流資源整合在園區內，采用統一發展的模式，有效整合現有的物流資源，同時喚起中小工業、加工企業潛在的物流需求，有利于促進現代物流業的形成。現代物流業的快速充分發展，能夠充分發揮河北省在環京津、環渤海區域的集散和輻射功能，順利實現和北京、天津經濟的對接，最終形成京津冀區域經濟協調一體化發展的良好局面。

3河北現代物流園區的規劃和建設問題

3.1園區的規劃與建設

日本是最早建立物流園區的國家，從日本物流園區建設的經驗來看，政府在其中扮演了極為重要的角色，由政府牽頭來確定市政規劃；給予優惠的土地使用和政府投資政策；提供良好的市政設施配套及投資環境，為物流園區的發展打下良好的政策和市場環境基礎。我省的物流園區建設也應由政府牽頭，制定政策法規，為園區建設營造大的政策扶持環境，具體在基礎設施、金融、信息平臺建設、相關產業的發展等方面，給予較大范圍的政策稅收優惠。另外，在實際建設當中，政府還應充分發揮其監督監管職能，避免在物流園區建成后，由于對園區招商、運營管理經驗缺乏，導致建成后的物流園區硬件設施優越，而軟件卻不是很理想，影響了物流園區效益的發揮，也不利于物流需求的滿足。

另外，物流園區的規劃建設是一項系統工程，具有活動范圍廣闊，流程復雜，涉及面廣等特點。其規劃的成敗關鍵在于體制。我國偏重于鐵路網或是公路網等物流線路的建設，而往往忽視物流園區這樣的節點工程，導致在干線物流和城市物流之間沒有一個良好的交接環節。所以，我省物流物流園區設計建設中要協同各方，才能有效提高物流園區的效益和效能發揮。

3.2選址問題

(1)關于物流園區的功能定位。

由于物流園區的主體及在各自的區域范圍進行建設和發展不同，服務對象和所在區域物流組織特點不同，其功能定位各不相同。主要分為區域物流組織型園區、商貿型物流園區、運輸樞紐型物流園區、綜合型物流園區四種類型。明確功能之后，才能定出相應的物流設施規劃方案和輔助設施規劃方案兩部分。并依據主要設備、設施選型、運作流程和停車場規劃的理論和原則，來確定功能中各個要素的數量、容量等特征。同時，也是依托相關物流服務設施來降低物流成本、提高物流運作效率和改善企業服務有關的流通加工、原材料采購和便于與消費地直接聯系的生產等活動。最終實現物流園區對物流組織管理節點進行相對集中建設與發展的具有經濟開發性質的城市物流功能區域和具有產業發展性質的經濟功能區。可見，物流園區的功能定位對園區的成功規劃建設至關重要。

(2)選址條件。

物流園區的功能能否有效地發揮首先取決于其選址的科學性。迄今為止我們對物流園區的選址并沒有相關規定。綜合考察物流園區建設比較成功的日德國家的選址經驗。我省物流園區建設的選址也應重點考慮以下幾方面：

一是依托樞紐港口機場、鐵路貨站城、公路運輸主樞紐進行布局。物流園區通常位于兩種或兩種以上交通方式的銜接處或者一種交通方式幾條千線交叉口附近以便最大限度地利用運輸組織樞紐在貨源集中和運輸便利上的優勢減少裝卸和搬運作業環節、降低費用、提高物流作業效率。

二是依托制造業基地進行布局在經濟開發區、工業開發區、產業園區、保稅區等產業集中地的內部或其附近進行布局以便為其內部企業及時提供原材料采購、產品生產、產成品銷售等環節的物流服務。

三是依托商貿市場或專業市場進行布局。物流園區可以獲得大貨源，并給這些貨物集散地的商貿相關方提供配送、倉儲等物流服務。此類物流園區大多數是先有商貿市場或專業市場后進行有序規劃如深圳筍崗一清水源物流園區，但也有個別的物流園區是與商貿市場專業市場同步規劃，后者的政府導向性痕跡明顯。

3.3運營管理

在運營管理方面，日本政府采用“官民協力”的方式，宏觀上統籌調控，微觀上自由放開，物流團地用地由政府收購，以低價轉讓給物流協會或類似的中間團體，組成管理委員會進行經營管理、改造更新。其中，涉及國民生活的食品類團地，則由農林省委派專人或地方政府長官擔任管理機構董事長。目前我國已有的物流園區運營現狀不容樂觀，由于沒有真正掌握實權的職能部門把關，園區的用地審批，在地方政府出于拉動政績的考慮下，現在許多地方搞所謂的物流園區其實是借物流之名圈地。不可避免地出現了許多不干物流的物流園區。在我省的物流園區的運營管理上，借鑒日本經驗的基礎上。首先應在管理體制上下功夫，可以成立物流園區管理公司，該公司必須是物流園區企業認可的且運作狀況良好，其性質是一個中立機構，在政府公共事業部門與企業、私人之間起到了協調溝通的作用。其主要負責的工作包括：一是物流園區的總體管理，負責物流園區從籌建到運營全過程的指導；二是物流園區的經營管理；三是負責物流園區的營銷、推廣工作；四是為遷入園區的企業提供所需要的各種服務。其次，采取市場化運作，保證入園企業之間的公平競爭。物流園區是一個交易平臺，是管理服務的場所，應該是一個打破部門分割，面向社會的產業形式。它的生命力在于以資源整合為手段完善服務功能，吸引和積聚各種物流資源，通過市場化運作，提供物流服務。

4結語

另外，人才也是制約我省物流園區發展的因素之一。我國現階段物流人才短缺尤其是物流園區的管理人才。應加大物流人才培養的教育投入和外來先進物流園區管理人才的積極引進。隨著各類物流園區的興建，信息化的作用越來越得以體現。通過信息化連接物流企業、社會車輛、物流資源，集聚各類物流信息和資源，發揮資源整合效應。因此，無論是規劃建設的物流園區還是實際運營的物流園區，都應該高度關注信息化的實際運作，真正發揮信息化的整合協同作用。

參考文獻

［1］聶小平.談城市物流園區及其聚集經濟特征［J］.商業時代，2008，(18).

［2］傅嵐.我國城市物流園區建設問題探析［J］.中國物流與采購，2008，(7).

［3］王紅敏，楊蕾.日德經驗對河北物流園區規劃建設的啟示［J］.商業時代，2008，(14).

［4］姚文通.物流園區發展的幾點建議［J］.中國物流采購與聯合會，2008，(8).

園區運營管理方案范文3

一、2017年分管工作的工作思路

1、景區發展宏觀思路

(1)景區要成為解讀“康泰之州、富泰之州、祥泰之州”的重要載體，積極轉變管理方式，要從行政管理手段為主的景區轉變為經濟手段調節為主體的文商旅產業園區。

(2)風景區的發展有三個立足點：社會美譽度、經濟(產業)發展度、科技文化覆蓋度。

(3)景區的管理工作和隊伍建設要體現“兩手抓”，要一手抓管理，做實基層、做強中層，減少條塊分割，職責交叉，效率不高，做到職責清晰、行如流水。一手抓隊伍建設，培養引進“三領”人物——領軍人物、領隊標桿、領班骨干。

(4)景區可持續發展的關鍵，要劃小核算單位，避免吃“大鍋飯”，逐步做到各核算單位自給自足、自負盈虧。同時景區發展要有現金流的支撐，增加能夠提供現金流的項目。

2、分管工作下一步重點

一是解決難點，主要是街區運營，爭取通過幾年的努力，創成“全國特色商業街”。

二是提升景點，增加景點的吸引力，實現從觀光游到體驗游、休閑游、研學游的轉變，突出游客的參與性，實現“深度游”。

三是整合資源，擴大游客的旅游點，形成多系列游線選擇，滿足不同層次游客的需要。

四是加大力度，填補招商的空白點，如景區要有獨具特色的主題客棧。

二、2017年重點工作

1、財務管理工作

2017年融資到賬38億元，在國家信貸利率政策不變，資金面寬裕的情況下，財務年綜合成本控制在6%以內，如遇國家利率調增，需作及時調整。年內直接融資取得重大突破，獲得直融批文1個，直融產品發行到賬資金總額占全年融資到賬資金總額的50%以上。年內2年以下間接融資額占全年融資總額不高于20%。

2、商業運營管理工作

(1)招商、換商工作：柳園街區全面完成文商街區B區和C區的空房出租工作;三水灣街區完成剩余商鋪的招商以及不良商戶的換商工作。

(2)租金收繳工作：完成各街區租金等費用的催繳，全年各街區收取房屋租金1774.6萬元。其中柳園街區627.3萬元;三水灣街區468.3萬元。

(3)組織架構完善：研究建立適合街區發展的管理架構，要針對商管中心現狀，進一步優化組織架構，科學合理配置各街區崗位人員，完善考核體系。

(4)街區商業業態的優化：在商戶的招引過程中，重點扶持一批泰州的老字號、老行當、名特產、特色小吃項目，不僅僅是提供經營場所，更要為其扎根生長提供助力。針對一些受業種形態制約、經營狀況欠佳且長期不開門的商戶，能引導轉型的盡快促成轉型，如實在不具備生存能力的要及時進行調整。

3、安全管理工作

牢固堅持“安全第一，預防為主，綜合治理”方針，全面樹立持續安全理念，著力創新體制機制，嚴格落實安全生產責任，推進“三支隊伍”建設，進一步夯實安全基礎，提高安全監管水平，促進景區持續安全、科學發展。

4、文博工作

景區文博工作要圍繞“康泰之州、富泰之州、祥泰之州”的形象定位，抓住環城河文化旅游的靈魂，深入挖掘沿河文史資源，進一步挖掘泰州的戲曲、宗教、鹽稅、風水、儒學、民俗等特色文化資源，實現文化與旅游的高度融合。文旅開發今年要重點落實六大工作，包括柳園文化提升、風水博物館“泰州風水展廳”方案提升、桃園與望海樓提升方案深化工作、南山寺景區文化建設工作、泰州儒學文化陳列館建設工作、景區文化旅游書籍編撰工作。

三、相關工作要求

(一)對商業運營管理中心的工作要求

1、制定出臺中心內部量化考核指標體系,嚴格考核制度

圍繞投管中心目標責任狀以及領導交辦的工作細分工作目標至處室到個人并明確時間節點，實行管委會考核與中心內部考核相結合。

2、加強人力資源開發、建設

2017年考慮招聘高素質、高層次的專業街區職業經理人及管理團隊、策劃、文案人員，并落實內部優化人員配置、薪酬待遇和招聘其他高層次管理人才的事宜。

3、要更新觀念，樹立“主動服務、優質服務”的理念

在街區的招商運營中要增強服務意識、大局意識，要關心商戶發展，做到主動服務，高效服務。

(二)對計劃與財產管理中心的工作要求

1、以財務部為重點，開展“財務流程規范化”工作，完善財務管理各項規章制度，做到財務管理有章可循，有條不紊。

2、夯實財務基礎，增強財務隊伍建設，提高財務人員業務素質，加強實務培訓。

3、做精財務核算，加強財務核算，細化營銷、工程、景區運營等項目的科目核算，強化財務管理。

4、完善財務監督，包括租金收繳監督、工程支付監督、征收支付監督、費用報支監督等。

5、開拓籌資、融資渠道，降低融資成本，多措并舉，通過招商引資、PPP項目招引，廣泛吸納社會資金和外來資本，解決部分項目建設資金。通過探索發行企業債券、中票、超短融、非公開定向債務融資工具、產業基金等多種方式，努力拓寬直接融資渠道。

6、加強預算管理，“有預算不超支、無預算不列支”，未報預算但確需支付的臨時資金需求必須追加預算，須請分管領導、主要領導簽批后支付;

7、做好信息報送，根據要求，定期、定時報送各種報表，半年提供經營分析報告由領導決策提供數據支撐。

8、實施專項檢查，配合相關部門做好各種專項上爭資金的各項檢查工作，強化專項資金績效評價。

9、確保勤政廉政，堅持自重自省原則，持之以恒，貫徹勤政廉政制度，構筑廉潔自律防線。

10、提高景區投資的安全性和收益性，精選高質投資項目，做好國有資產的保值增值。

11、要增強服務意識，做到優質服務、主動服務，為工作涉及部門排憂解難。

(三)對安全管理部的工作要求

1、積極開展物業管理考核工作。嚴格執行《鳳城河風景區物業管理考核標準》，對物業人員的到位及管理的實效實施全天候督查，對相關物業公司實施有效管理，促進物業管理水平提高。

2、認真落實安全生產責任制。調整領導小組，簽訂安全生產責任書，繼續組織開展安全生產大檢查，積極消除各類安全隱患。繼續做好各類重大活動的現場安全保衛工作，確保萬無一失。

3、抓好“三支隊伍”建設。會同城中派出所認真做好景區專職輔警隊伍建設，抓好沁蓮物業和誠信行物業保安隊伍建設，確保景區、街區不發生安全事故。

(四)對文博部的工作要求

園區運營管理方案范文4

營運資本管理,屬于企業短期財務管理的范疇,它涉及企業短期投融資活動的決策安排,與企業的日常生產經營活動有著密切的聯系。下面是小編整理的一些關于營運部下半年工作總結，供您參考。

營運部下半年工作總結范文一20__年已經過去，在公司領導正確的帶領、關心和幫助下，在各部門的大力配合下營運部基本完成了本年度的工作任務，回顧過去的一年，現將主要工作總結如下：

一、營運情況：

亞美大寧能源公司從20__年_月初停產，在經歷了9個多月的停產、整合之后，9月中旬開始生產，從9月_日我公司開始營運。1月_日--1月_日運量5.751萬噸，9月_日--12月_日運量47.0479萬噸。本年度營運不足4個月，停運多達8個多月，全年發運137列，總運量52.7989萬噸。

二、業務學習：

20__年_月，營運工作恢復在即，營運部新招聘7名員工，并請濟源車務段業務科派專業人員對營運部以及服務隊所有員工進行了鐵路運輸安全和專業技能的培訓。培訓之后，營運部就培訓內容對員工進行了考核，均取得較好成績。

9月，營運部接濟源車務段通知，選派牛武鵬、鄭晉飛去濟源參加“20__年度專用線企業運輸員持證上崗學習班”，牛武鵬、鄭晉飛通過考核后取得了專用線企業運輸員上崗證。

三、制度制定：

20__年，營運部逐漸完善了部門制度，除部門工作職責、部門各崗位的工作職責與要求外，還制定了班前會制度、員工安全制度以

及宿舍、值班室衛生制度。

營運部在恢復營運前，組織員工認真學習公司以及部門制度。恢復營運后，嚴格要求員工工作按照制度執行，保證營運工作的安全有序。營運部經理、副經理定期對員工的工作進行考核。

四、工作情況：

20__年_月營運10天后，鐵路營運工作停止，9月_日恢復營運，因長時間未進行營運，營運部新招聘的7名員工之前又未接觸過營運工作，恢復營運之初營運工作并不順利，各種延時情況頻繁發生。隨著工作的開展，營運部與鐵路各營運單位之間積極進行協商，新招聘的員工也逐漸熟悉工作流程，營運工作逐步進入正軌。

在20__年度的營運過程中，機車從裝車站出發接空車回裝車站的平均用時為158分鐘。服務隊大部分員工為新招聘，營運之初，鎖固、平車以及與其他營運單位的配合不熟練，鎖固、平車時間較長;車皮鎖固平均用時為82分鐘，平車平均用時為67分鐘。因為裝煤樓人員操作不熟練，煤倉內無煤以及設備故障的情況多次發生，導致裝車時間較長;裝車平均用時為138分鐘。全年共發運7962節車皮，壞車皮總數為438節，壞車率為5.6%;壞車皮多，導致翻車次數多，全年共翻車102次，總用時7742分鐘，平均每次用時為75分鐘。

新的一年已經開始了，我們要從過去的一年中總結經驗，吸取教訓，揚長避短，充分發揮自己的能量。

過去的一年，營運部的工作復雜繁瑣，人員緊張，任務很緊，但我們全體人員共同努力完成任務。過去的一年，我們有汗水也有淚水，過去的一年，我們有付出也有回報。希望在未來的20__年自己能有更好的作為，與公司一起感受風雨感受陽光，與公司共同成長!

營運部下半年工作總結范文二光陰如梭，一年的工作轉瞬間又將成為歷史，20__年即將過去，20__年即將來臨。新的一年意味著新的起點新的機遇新的挑戰、“決心再接再厲，更上一層樓”，一定努力打開一個工作新局面。在20__年，更好地完成工作，揚長避短，現總結如下：

一、銷售方面：

在__年_月_日新疆友好集團天百國際購物中心在伊犁開業，打破了我陽光時代廣場在百貨行業 “一枝獨秀”的格局，對此，公司領導組織各部認真分析了雙方的優勢和劣勢，最后決定：做出特色，做好我們自己!提出了錯位經營的思路!可是事實證明友好的進駐的確分流了我們的顧客，分割了我們的銷售，20__年_月到4月五部銷售比__年同期上升44%，20__年_月到10月五部銷售比__年同期下降92%。為了實現__年的銷售目標，營運部首先是重點更加明確了貨品方面的要求和規范、檢查和處理，結合合同約定一年進行四次的貨品檢查，對限期整改仍不合格的專柜給予20__元的通報處理，還特別嚴格規范了與天百重復品牌的調貨要求，其次是更加細化了對導購的培訓檢查和指導來提升服務質量，將例行檢查內容制表作為每周每天的重點工作，每周一將問題匯總后進行分析、講評和指導。

為了提升銷售營造更好的品牌氛圍，五部分兩次進行了裝修調整：首先調整的原因是阿迪生活和思萊德品牌入駐，童裝區和兒童其他區8個專柜調整，毛衫區3個品牌撤柜。阿迪生活進駐分為兩步，4月_日拆除商場原辦公區，同時與原商場辦公區相連的專柜向前移動1.2米，在4月_日晚童裝區和兒童其他區調整到位同時阿迪生活進場裝修，該品牌經銷商與商場約定在4月_日開柜，但是因品牌公司對裝修材料沒有計劃到位，主要是石膏板和地磚，延誤了開柜日期，在裝修過程中違規噴漆給予了1000元處理和延遲開柜3天給予了600元違約金個處理，思萊德是4月_日進場裝修同時毛衫區撤柜，該柜裝修進度很迅速，但是在器架方面出了問題，原因是：天百和陽光都在裝修，托運部把天百ONLY和VM和陽光思萊德的道具混亂了，通過該公司進行了積極的查找，使得專柜在4月_日順利開柜。其次是運動品牌樂途9月_日進場裝修同時安踏撤柜，9月_日順利開柜，裝修比較順利，通過調整補充了五樓的品牌結構，豐富了品牌的風格。

二、管理方面：

(一)、部門管理：

20__年部門的工作目標是:帶出一名出色的主管,目前五部的團隊是在__年_月組成的，通過不斷的磨合，我認為現在我部門的優勢是：

1、團隊的配合性好，大家都能顧全大局支持部門的工作;

2、互相的溝通很順暢，對工作中的問題和不足都能夠暢所欲言;

3、團隊年齡是青年和中年的結合，工作中的思想和方法可以互相取長補短，

4、團隊始終保持積極認真的工作態度，

5、團隊有共同的工作目標，都能夠積極改善工作中的不足，

我們也看到了部門工作中的的不足：

1、在執行公司制度的同時，工作思路還不夠創新;

2、管理工作中的堅持性還不夠，還需要督促;

3、管理經驗還不夠成熟;

通過今年的努力，讓我們看到了成績也發現了不足，雖然距離出色的管理人員還有差距，但是，只要我們仍然保持積極認真的學習態度，我們相信來年一定實現這一工作目標。

(二)、供應商管理：

主要體現在溝通和談判方面，首先本年度的大型促銷活動主要是：3.8滿400元送120元禮金券，5.1滿300元立減130元，10.1滿500元立減80元，活動內容的溝通比較順利，活動的費用承擔和往年不同，大家的分歧是：都想讓自己的利潤最大化，我們總結到事前的準備工作很重要，包括：如何計算雙方的利潤，主要是替商戶和商場算賬、供應商話術應對方法和管理人員的心態如何調整，通過大家的努力商場統一大型促銷活動五樓專柜參加率平均都在95%左右，實踐證明，準備充分了，的確能達成良好的談判結果，通過和供應商的談判我們也積累了談判技巧，比如：要充分發揮品牌經理的協調作用促成雙方的意愿、談判條件的交換、“太極拳”式的溝通法、“底牌式”的溝通法、“欲擒故縱”式溝通法等，其實方法有很多種，談判的主要目的都是為了維護公司利益和更好的與供應商合作!提升工作效率!

其次是包括貨品、銷售、導購問題的溝通，首先是結合每次的貨品檢查結果和旬/月銷售報表中的專柜的貨品庫存和個各品類貨品結構及時和供應商分析解決，為了得到供應商的重視并有效解決問題，我們每月向總和本地的重點品牌供應商發送銷售溝通函，主動再次跟進函是否收到?是否看完?有否其他問題?再對溝通函中的問題進行說明，有時一個溝通函的跟進完成需要4到5天時間，我們的努力也得到了供應商的認可，因為我們感到了供應商在工作中給予的配合，也看到了他們接受了你提出的建議，他們也特別愿意和你溝通工作中的問題和想法，這也給了我們動力，我們會更加重視對專柜的管理和溝通。

通過和供應商的溝通，發現目前一個商戶經營多個品牌的，他缺的是專業的營運和管理團隊，對導購的專業培訓只能依賴品牌公司，雖然供應商已經意識到了不利因素的存在，但是，在沒出現嚴重問題的情況下，并不會拿出力度進行解決，這些因素制約了品牌銷售的提升。提升供應商的質量，提升供應商的管理能力，成為我們下一步的工作目標。

(三)、導購管理：

1、導購的思想教育和培訓方面：

(1)、在晨會中給導購講寓言故事，來引導導購正確的思想觀念和積極的心態;

(2)、利用身邊工作中的人和事與導購共同分析做人做事的正確道理;

(3)、學習視頻《銷售我教你》和《做最棒的導購》，主要內容是導購應當具備的心態和技巧;

(4)、總結每周臨柜中關于導購目測、介紹、搭配、成交中的細節和話術問題，對指出問題同時告知正確的方法;

(5)、總結每周例行檢查中文本、票據、形象、陳列、回訪、的問題和改進的方法;

(四)、店長管理：

今年有兩名比較優秀的導購從商場辭職后(已扣供應商導購管理費和培訓費)到專賣店從事店長工作，在堅持了半年后都辭職離開了專賣店，主要原因是：無力開展有效的管理。通過商場的不斷的努力營造了良好的管理氛圍，并且在日常工作中管理人員可以協助店長開展各項管理和培訓工作，目前五部店長的留存率是：77%。

目前我商場店長存在的主要問題是：“有心無力”，想計劃好店內好工作，但是卻不知如何開始第一步，想指導提升導購的銷售技能，但是卻不知如何有效教帶同時自己的專業也比較有限，想對導購提出更高的要求，卻又勇氣不足，想得到專柜導購的支持理解和擁護，卻有時又管理不好自己，丟失了威信。我們深知一名工作能力優秀和工作責任心較強的店長對店鋪的銷售起決定性作用，主要從以下幾點來提升店長能力：

(1)、要求店長履行店長工作職責，做好專柜導購、貨品的管理和監督;

(2)、堅持因導購例行檢查不合格對店長進行連帶責任處理，提升了店長的管理力度;

(3)、工作中與導購了解店長在專柜管理中的執行力和管理能力;

(五)、現場管理：

截至20__年_月五部共用導購86人，共處理違紀1356起，14867元，人均173元，人均A類17起，在現場管理中要雙管齊下：不但要加強導購的思想教育提升自律能力，而且要對違紀行為嚴格按制度處理。例行檢點突出問題是：庫存尺碼、一口報價，主要原因是：首先是導購對學習的重視程度不夠，面對檢查有僥幸心理，其次是不會合理安排自己的學習時間，每天總是忙的沒時間學習，最后是學習不能堅持總是臨陣磨槍應付檢查，我們在晨會中分析了檢查的目的，分享了其他專柜好的學習方法，要求店長加強監督的同時管理人員也堅持檢查標準，通過多方努力來提升導購的銷售能力。

日常檢查中的突出問題是：行為舉止、離崗記錄和遲到，五部導購年齡偏低，做過了解早晨會有70%的導購不吃早飯，對自己受到的違紀處理會自責會下決心改善，但是不會拿出有效的行動來解決和改變存在的問題，普遍存在的問題是：自律性不足、責任心意識不強、韌性有待提升，我認為問題不是一朝一夕能夠解決的，重點還是加強導購的思想教育，用生活中的一個人、一件事、一句話來和她們共用體會和感受優秀源于責任，無論是面對自己還是面對別人。

營運部下半年工作總結范文三一、展示中心和員工餐廳的招商工作。

1、員工餐廳：與東升博展餐飲管理有限公司進行多次協商洽談，東升公司相關經營和技術人員來我項目多次進行實地考察，今年下半年東升餐飲公司已經提交員工餐廳經營方案，目前雙方已經基本達成合作意向，具體對接工作正在加緊落實。

2、餐飲企業：積極推進園區餐飲業態引進，對北京較為知名的餐飲企業進行了進行地毯式搜索和電話洽談，共計與96家餐飲企業進行聯系溝通。

在園區初期條件不夠成熟的情況下，與東升博展餐飲公司進行合作，在園區交付初期東升博展餐飲提供展示中心包間的餐飲服務。展示中心餐飲的整體規劃和設計建議方案;

3、泳池和健身項目：走訪北安河環保局療養基地實地考察，與會所負責人進行多次商洽，了解泳池等的經營思路和方案，尋求委托經營方案，建立了良好關系，一旦需要，可以借助其資源和管理經驗啟動展示中心的游泳項目。

4、為展示中心整體運營尋找經營方。

經多方搜索洽商，與頤泉山莊取得了聯系，并對其多次走訪、商洽、實地考察。經過多輪洽談，頤泉山莊已經向我公司提交了展示中心進行整體經營思路、方案和合作條件，可作為展示中心整體運行的備選方案。

5、小劇場，在小劇場運營方案暫時擱置的情況下，繼續保持了與戲逍堂聯系和接觸，一旦園區條件成熟，即可啟動合作談判;

園區初期入住率不明確、條件成熟需要時間，展示中心立足于園區配套，以功能實用為主，立足于服務本園和周邊。待周邊成熟后，該商業配套可整體轉型，提升檔次和品質，追求商業效益，進而完成商業使命的轉換。

二、客戶的拜訪、接待洽談和調研工作。

1、與海淀投促局、產業規劃處、企業發展處、北部辦等相關政府部門積極聯系、緊密配合，參加海淀區政府組織的各項活動;

2、接待北京市經信委相關領導、301醫院領導、海淀區林撫生區長、楊志強副區長、產業規劃處、投資促進局等相關領導來園區考察

3、赴上海參加中國產業地產高峰論壇，拜訪上海張江高科、蘇州工業園、中關村生物醫藥園、環保園、東升科技園就科技園區的建設和招商進行深入考察;

拜訪北京生物技術和新醫藥產業促進中心張澤工副主任、中關村發展集團張嚴部長，并與中關村軟件園招商人員座談，借鑒園區招商和運營管理經驗。

4、與百匯醫療進行洽談合作事宜，并根據公司的要求為其收集整理了集團和項目相關資料，以用于其項目評估。

5、為海淀科委、北部辦公室、高企協、百匯醫療等準備園區宣傳介紹文件資料，根據最新情況不斷對園區講解PPT進行修改以形成良好的介紹效果，并以此基礎上制作了園區初期的宣傳彩頁。

6、調研新材料創業大廈、永豐科技園、聯東U谷等項目了解同類產品相關信息。

三、拓展客戶資源、做好招商外圍工作

1、投促局引薦的企業

接待健能隆醫藥公司、寧夏伊品生物科技公司、華氏醫藥、賽爾網絡等多家醫藥和高科技企業。

2、高新技術企業協會

組織落實與中關村高新技術企業協會合作的宣傳推廣活動，面向3000多家會員企業發送電子宣傳資料，并組織幾十家會員企業前來我園區實地考察。

3、科技中介協會

與科技中介協會進行多輪洽談，雙方達成簽訂戰略合作的協議共識，并將在招商和園區服務上進行更加緊密的合作，一方面將面向其下屬會員機構進行園區宣傳，一方面在園區交付后，將為入駐企業提供專業化的注冊登記、法律、稅務、投融資等多項增值服務。

4、北京浙江商會等知名商會

與北京浙江商會積極聯系，通過刊登商會會刊、參加會議等多種形式在商會會員中進行園區宣傳推廣。

5、中國國際住宅產業博覽會

組織在中國國際住宅產業博覽會展會上的參展活動，搭建了12平米中關村翠湖科技園云中心標準展位，在展會上積極推薦園區產品，擴大影響。

四、運營服務方面

1、物業管理方面

與中經物業公司聯系洽談，組織中景物業公司人員對測算物業收費標準、簽訂前期物業合同和物業管理規約等;安排青宇評估，按時完成物業評估報告的出具。

2、配合園區基金化工作

提供園區規劃前景資料、租金收益年度預測、并對基金成本收益情況進行反復測算和研討。

五、起草向政府部門提交的相關文件文件

草擬關于溫泉鎮工業用地項目建設和招商工作的請示;根據楊志強副區長考察的精神，草擬中關村溫泉科技園命名申請稿;赴海淀投促局參加園區招商研討會，根據會議精神草擬溫泉工業用地項目產業定位和招商工作要求的請示等。

20__年工作計劃

在目前房地產整體調控的大形勢，運營部計劃將積極開拓客戶資源，拓展銷售渠道作為未來工作重點，下一步將多方聯絡科技企業協會、商會、中介等相關機構，積極組織企業客戶來園區考察，促進和帶動園區銷售工作。

20__年的工作主要集中在以下幾個方面：

一、拓展客戶資源、做好招商外圍工作

加強與北京市知名科技協會、在京各省商會(浙江、安徽、福建、河北、山西、內蒙、江蘇等)多家商會、中介機構等的聯系和合作，在盡可能的情況下尋求最為緊密型的合作，組織會員企業前來項目參觀考察;其次是參加協會和商會組織的各種宣傳活動，在會刊上刊登園區宣傳頁等，通過多種方式拓展外圍客戶渠道。

繼續做好投促局、產業規劃處、北部指揮平臺等政府部門的接待和聯絡工作、做好周邊園區(環保園、軟件園、生命科學園)的協調配合和資源共享工作。

二、前期的園區和展示中心各項業態的落實工作

抓緊聯絡東升博展餐飲公司，細化并落實與員工餐廳方案，確保在園區交付客戶進駐后，員工餐廳能夠正常有效運行，滿足入住企業員工就餐需要。同時落實展示中心二層包間的經營，在園區運行初期由員工餐廳經營方代為管理展示中心的包間經營工作。

落實展示中心一層商務中心的安排，提供打字、復印、傳真、酒店機票預訂等綜合服務，考慮到維護成本不高、業務量不大、且相關設備我公司都具備，前期進駐展示中心后，前期可由我人員(預計2人)自行運營解決。

超市：考慮開設小面積在50平米左右的小型超市，以滿足園區員工的基本生活需求，這一項實際已經包含在員工餐廳的規劃中了，統一安排在16號樓。

游泳、健身、洗浴：游泳池運營成本較高，前期展開，成本壓力很大(救生員4人)，如果需要，有療養基地的配合(對方要求收管理費，而不考慮自營)，可以迅速啟動。

三、根據園區實際需要，充實運營團隊，確保園區運營和物業管理正常有序。

按照預設的組織框架，形成招商、綜合、物業三大子部門雛形。今年下半年將進入交房階段，協調組織安排物業相關工作人員的進入和統一指揮，確保物業管理工作正常有序。

與科技中介協會緊密合作，按照戰略合作協議的規定和入園企業的需要，在企業進駐后，適時引入，提供增值服務。

園區運營管理方案范文5

8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區建設總指揮的帶領下，總指揮部辦公室、各片區正副指揮長、辦公室主任和開發公司經理一行28人實地參觀考察了廈門市火炬高科技產業園、五緣灣、杏林灣片區，聽取了廈門市火炬高科技產業園翔安指揮部、廈門市規劃局、五緣灣運營公司、杏林灣建設指揮部的相關介紹。現將有關情況報告如下：

一、廈門城市規劃的經驗

1.先謀后動。傳統的城市規劃內容只注重空間布局，往往不考慮城市運營、資金平衡和項目的收益，發展建設被動地服從規劃的要求，既影響項目的品質，也影響規劃的實施。為適應市場經濟發展的需要，廈門市規劃局一改以往就規劃而規劃的模式，按照“先策劃后規劃”的理念，在規劃編制前聘請策劃公司對

片區的戰略定位、產業安排、功能布局、亮點項目、重大基礎設施和資金平衡估算等進行論證研究，并供領導決策參考，確定后再聘請規劃設計單位將策劃成果轉化為規劃成果，以規劃的語言落實行動的項目，從而大大增強了規劃的可操作性。如五緣灣片區即是先聘請國內知名的咨詢機構王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯合策劃后再行規劃。

2.滾動規劃。規劃的首要任務是促使規劃項目落地。針對規劃編制周期長、費用高、運營操作部分不明確等問題，廈門市規劃局按照“積極配合項目、重點結合控規、分階段制定規劃”的思路，首先將建設項目的重要公建項目、基礎設施配套項目在第一階段完成，以迅速應對開發主體，保障項目落地。同時不斷跟蹤服務，優化細化道路、市政管線、土地招拍掛等技術指標，相對穩定后形成第二階段成果，以指導各類土地的運營和片區配套的實施。緊接著編制城市設計、景觀設計等內容，匯集成最后的控規成果。

3.明確定位。準確的定位是片區發展的“靈魂”。廈門各個片區均根據各自的區位、交通、資源特點進行明確的定位，既功能互補，又各具特色。如五緣灣片區位于廈門島的東北部，高崎國際機場與會展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區位、交通、資源優勢突出。五緣灣片區定位為“活力生態港、財智精英城”，功能以商務辦公、生態居住、休閑度假為主，是集商業服務、高端養生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發為一體的復合型新城區。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運中心等一系列重點項目，為片區今后的可持續發展奠定了堅實基礎。

4.功能混合。廈門市城市空間結構為“一心兩環，一主四輔八片”，每個片區既自成體系，又相互聯系融合，生產、生活等設施一應俱全，配套完善。片區內各項目也按照功能適當混合的理念進行空間布局。如火炬高科技產業園區規劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產業區組成，首期主要建設130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區，生活配套區內文教體衛商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學習、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。

5.平衡規劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨立的項目與周邊的開發利用相結合，通過合理規劃項目，使每個項目得以實現自我平衡。比如在修建道路、學校、醫院等公用設施時，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規劃工業園區時同時考慮生活區；在規劃brt時優先考慮土地升值潛力大的地區，從而為項目資金的籌集創造條件，使城市規劃從跟隨城市發展的被動輪，變為推動城市發展的主動輪。

6.公交優先。倡導以公交優先的多樣化交通方式，特別是大力發展有專用路權、快速便捷的brt（快速公交）系統。brt的線路、站場、乘客服務系統等均按未來提升為輕軌的要求設計，避免了重復建設，實現了城市的滾動發展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達能力。

7.以人為本。廈門城市規劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規劃工作的重心和圓點，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術中心、音樂廳、書法家廣場、環島木棧道、體育館、運動館、奧網中心等一大批高水準的文化休閑設施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規模社會保障性住房建設項目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強有力的物質保障。

8.環境優先。本著發展與保護并重、經濟與環境雙贏的理念，廈門按照“保護山水、緊湊發展”的模式，組團式推進各片區建設，實施了“藍天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發項目落地前，先行打造綠色生態項目，營造優美的投資環境，提升城市形象。如杏林灣片區充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優勢，大力實施環境改造和生態修復工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進杏林灣區岸線景觀優化設計改造，使杏林灣成為獨具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學、廈門理工、武漢理工、華夏學院、廈門軟件職業技術學院等大學進駐，成為廈門大學城、高尚休閑居住區和社會經濟發展新的增長極。

二、廈門片區運營的經驗

1.扁平管理，高效運作。各片區實行指揮部領導下的企業代建制。在指揮部的統一領導下，片區征地拆遷實行屬地負責制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎勵經費；項目建設由片區運營公司負責，日常工作經費實行報帳制，投入產出由財政審核，另給予3%的代建費；項目實施過程中存在的問題由辦公室負責收集反饋，提交指揮部會議即決即行，限時辦結。如火炬高新區為迎接臺灣光電企業進駐，130萬m2通用廠房建設限時180天完成，規劃、設計、建設、管理、管線、土地、發改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規劃、邊設計、邊征地拆遷安置、邊報建、邊建設、邊配套、邊招商推介，系統管理、同步推進。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進”的推進要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅克難，“女人當男人用、男人當超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規、不違規，高效工作，在規定期限內圓滿完成了工作任務，為片區發展贏得了寶貴的先機。

2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡。“就地平衡”就是打破傳統規劃內容，在重大項目謀劃初期，提出投入產出的安排供領導決策參考，做到項目投入產出的大體平衡，從而統籌區域內經濟社會文化的發展；“緊張平衡”就是對構建項目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設工期等主要環節一環扣一環，圍繞一個目標共同工作，緊張調度；“積極平衡”即以積極進取的態度和精神，多方籌資建設，創造項目建設條件，實現收支平衡；“綜合平衡”即一個項目與其它項目統籌考慮，從全市的高度總體調配資金，綜合運作、整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項目實施。圍繞如何在不增加城市發展成本的前提下，利用市場的自身規律精心策劃每一個項目、每一塊土地，促進城市的大力拓展，實現社會、經濟和環境效益的統一。

3.適度傾斜，重點突破。一定時期內政府的融資能力和市場需求是有限的。廈門市根據各片區的發展條件，采取東西對進、逐步向北發展的策略，以基礎設施和公用設施為先導，啟動一批帶動性強的項目，推進片區的快速發展。如五緣灣片區，以政府投資為先導，先行建設五緣灣特色商業街、運動館、營運中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學村以及市政配套設施等帶動性的項目，掀起了五緣灣開發的熱潮。在重點片區有土地運營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統一調配資金，投入其他條件較好的片區發展，實現有序推進、滾動發展。

4.建管同步，協調發展。一是在建設期即成立運營管理公司，按照“三保”（保潔、保綠、保安）的要求，邊建設、邊管理，建管合一，建設考慮管理，管理服務建設。建設過程中按照景區標準加強管理，通過管理突出景區效應，打造一流環境，吸引企業、商家進駐；二是城市建設與環境的和諧。如五緣灣大力實施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發與產業培育并重。嚴格按照片區的功能定位將產業落實到具體的地塊，從而保障片區未來發展的可持續性。如五緣灣通過營運中心（總部經濟）、高技術研發園區、帆船港與游艇展銷中心、環灣旅游開發等產業培育，以項目為支撐，增強片區的持久活力，使之真正成為“活力生態港、財智精英城”；四是保障失地失海農民的利益，使農民真正轉變為市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區或保留村莊提供商業發展用地，提供一些商業性、經營性項目，為失地農民提供未來生活的保障和充分的就業機會，使農民即當股東又當員工，從而真正融入城市、變為市民，實現和諧征地拆遷。

5.勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規劃項目更加貼近市場，每年定期召開規劃項目推介會，向開發商發放《項目開發意向征求意見表》，在不突破控規大綱總體提標的前提下，合理吸納開發商的意見，確定擬出讓小地塊的規劃指標，優化整合后帶規劃、建筑設計方案按樓面地價掛牌出讓，從而滿足市場需要。同時實行凈地出讓，即“產權明晰、圍墻圍合、場地平整、市政通達”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價值，提高土地二級級差，實現效益最大化。

6.設施先行，廣泛推介。廈門各片區建設前，均由政府先行投資市政公用基礎設施建設，通過拉開片區發展框架、完善文教體衛等城市基礎配套服務功能來提升片區環境品質，吸引各類社會投資，推動片區開發。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉移來帶動片區的發展。如為推動杏林灣片區的開發，規劃將市政府的行政辦公職能轉移至杏林灣片區，引導社會投資跟進。在五緣灣則集中建設飛地營運中心，由海滄、同安、翔安區政府集中在五緣灣片區建設11棟辦公樓，充分利用各區的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實施項目帶動戰略的同時，各區利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動等形式包裝、提升片區的形象和知名度，為片區發展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節、放松節積極推介片區旅游度假目的地的形象。

三、廈門經驗對我縣的啟示

1.統一認識，營造濃厚的創業謀事氛圍。當前，周邊縣市發展態勢逼人。雖然我縣在區位、交通上具有一定的優勢，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項目落地提供載體和平臺。為此，必須統一廣大干部群眾的思想認識,特別是要把領導干部的思想認識統一到六大片區建設上來。六大片區建設90km2控制區不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場需求內在推動的結果，周邊發展態勢逼迫所然，也是規劃先行控制的需要，特別是當前政策是以項目定供地。同時90km2也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮化高速推進的外部驅動力，目標是實在而可行的。要通過實踐來檢驗工作的實績，以正確的用人導向和激勵機制來調動方方面面的積極性，強力推進六大片區建設。要大力倡導“5+2”、“白+黑”的創業拼搏精神，制定科學的績效考核機制，倡導謀事創業的濃厚氛圍。要開展項目競賽，實行“領導掛點、現場調度、限時辦結”的工作機制和政治物質獎懲用人激勵機制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對積極表態、消極應付的不正之風，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經濟春潮而高歌猛進。

2.加強運營，充分發揮片區公司的主體作用。五緣灣路橋投資運營公司只融資投入了60億元，出讓片區三分之一土地即獲收益130億元。可見片區運營公司不僅是融資的平臺，更是效益產出的主體。要大力推行項目代建制，超常規不違規，只爭朝夕謀發展。鼓勵運營公司整合片區所有有形和無形資產加大融資力度，通過片區公司的投資拉動效應帶動整個片區的大開發。同時，片區運營公司也要積極主動地參與項目的市場競爭，主動拿地，在市場經濟的風浪博擊中不斷壯大自身實力，為片區的發展貢獻更大的力量。

3.未雨綢繆，以項目為片區發展的靈魂。廈門片區運作最核心的就是圍繞項目儲備和開發來推動城市空間的拓展。項目要求高質量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現片區的形象，為片區未來的發展注入活力。給我們的啟示是各片區要聘請專業的策劃咨詢公司對片區進行形象包裝和戰略定位，確定空間發展時序和重點開發的亮點項目。加大項目儲備力度，要推出和儲備的項目均應做資金平衡和可行性研究論證，確定項目具體的運作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經濟、區位、交通、環境價值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設計理念，灣內五座園拱橋一線排開，創造了新海灣一道靚麗的風景線。

4.動態更新，增強規劃的可操作性。參照廈門經驗，概念規劃所覆蓋但尚未編制控規的區域，可分四階段來編制控規。即“控規大綱——征求意見、定向修訂——城市設計、景觀設計——控規”。首先，以片區為單位，按不同土地使用性質劃大地塊編制控規綱要，確定大地塊的總指標，不細分至小地塊，從而確保規劃的彈性和貼近市場需求。其次，由總指揮部項目部、規劃、國土、片區運營公司共同提出下一年度地塊出讓計劃，經總指揮部審定后上網公布，并召開規劃項目推介會，根據開發商意見由規劃部門根據總體平衡的要求落實具體地塊的相關規劃指標，在此基礎上再編制城市設計和景觀設計，最終匯集成控規的最后成果。

5.基礎先行，提升片區環境品質。各片區要優先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛等市政公用基礎設施建設，以大手筆拉開片區發展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項目。要注重片區景觀環境營造，特別是道路設施建設要管網同步實施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設生態廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護和利用好原有地形植被建設城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環境品質，彰顯片區魅力，實現社會經濟文化環境的統籌發展。

6.突出重點，優先投資發展潛力大的片區。按照“先南后北、東西對進”的空間發展策略，量力而行，合理安排建設時序，充分發揮政府投資的杠桿效應。短期內政府投資主要應以城南片區、紅金片區、洋塘片區結構性市政公用設施為主，在實現投入產出平衡的基礎上逐步滾動推進，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發揮政府投資“四兩撥千斤”的作用。總指揮部要用好資金綜合平衡調配權，集中資金投向重點片區和重點項目。其他片區應加大項目包裝推介力度，積極向社會融資，引導社會資本優先投向功能性和基礎性項目，在力求平衡的前提下積極經營好片區。

7.系統管理，實現片區和諧發展。按照建管同步的要求，組建片區規劃建設、城管分局和物業管理公司，參與項目建設期間和后續的管理，實現建管合一、文明施工，避免重復建設和浪費。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實保障失地農民的利益，考慮失地農民的社保、低保、就業和發展問題。倡導公寓式安置，按現行拆一補一供地標準在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿小區、農貿市場等設施建設，為失地農民提供多元化的收入，以維護社會穩定，推動片區的和諧發展。

8.以人為本，把民生工程作為片區發展的推力。每個片區都要規劃文化、藝術、教育、醫療、環衛、體育、市場、廣場、公園綠地、停車場、保障性住房等民生設施，功能混合，使之自成體系，并優先投資。將空間規劃與經濟規劃相融合，策劃與規劃相聯動，把社會經濟環境價值思考貫穿規劃的全過程，從而切實體現規劃為“公共政策”的本質屬性，進而改善片區投資品質，帶動其他房地產和經營性項目的開發。

園區運營管理方案范文6

總部基地模式帶來怎樣的啟示?

總部基地東進將如倔打造全國總部經濟示范區?

在全國各地開發園區普遍面臨轉型井級的大背景下，選擇怎樣的發展方式突出重圍，值得深思。豐臺科技園于經濟叢林中踏出的總部基地模式。不僅被實踐證明是或功的，麗且其可復翩的建設模式也已經成為后工業化時代科技園區轉型升級的典范之作

總部基地，是全國第一家提出發展總部經濟的園區。經過七年實踐探索，至今年底，總部基地一期完滿收官，東進即將大規模布局。

此時此刻，關注這一園區發展模式的人們不禁要問：總部基地作為北京市發展總部經濟的試驗區，七年來取得了哪些先行先試的經驗成果?在園區的發展道路上，總部基地模式帶來了哪些啟迪?豐臺科技園積極倡導之下的總部基地東進進程中，總部基地又將如何進一步升級，進而打造成為中國的總部經濟示范區呢?

歷程?經驗

1991年11月，豐臺科技園批準成立，成為北京市最早的三個科技園區之一。1992年，豐臺科技園正式啟動建設。九十年代初，科技園區的使命是實現科技產品的商品化、產業化，對于高新技術產業的定位，主要著眼于科技制造業環節。因此，豐臺科技園初期的定位，就是科技工業園區，通過引進項目、引進生產線來發展產業。但隨后，在九十年代末期，這種格局開始被打破，科技工業園區的模式受到了三大難題的挑戰。

第一大難題：如何面對新一輪的產業結構提升。

北京作為全國的中心城市，高速發展的經濟、快速的城市化和更為嚴格的環保措施，使發展工業的成本急劇攀升，無論從地方政策還是土地價格，發展工業都面臨著巨大的障礙。同時，已進入園區的制造型科技企業，由于土地預期收益與人員成本的上升，不斷將生產環節向北京市外進行遷移，制造業功能的減弱，迫使豐臺科技園不得不將產業結構的調整納入園區重點考慮的問題。

第二大難題：如何解決空間和產業的集約化問題。

在豐臺科技園一期開發階段末期，原來寬松的土地政策逐步向從緊的政策轉變，土地作為經濟發展的空問支撐要素，越來越顯緊缺。同時工業項目具有投入大、產出低、占地廣、轉型難等缺點。豐臺科技園1992年啟動建設的一期，按照科技工業園區的模式，大約引進十余家工業項目，約有一半產出效益差，而用地規模均在50至100畝，占用了大量的土地資源，隨著產業發展形勢的轉變，其已經利用的土地和空間，再利用的難度很大。

第三大難題：如何更好地提升園區建設的城市化水平。

隨著北京城市化進程的加快，豐臺科技園逐步與城區連成了一片，但是大片廠區的城市規劃，特別是較早時期建設的廠區，與現代化的新城景觀反差很大。同時，由于制造業對所在地較弱的產業聚集能力，使服務業很難實現快速聚集，城市化所要求的產業結構多元化、城市功能多樣化和景觀現代化的目標很難實現。

園區一期開發中產生的問題使得豐臺科技園不得不重新開始對園區產業發展模式進行新的探索。

就在這個時候，由北京市社科院趙弘研究員提出的“總部經濟”理論，引起了豐臺科技園的關注。“總部經濟”理論提出，北京應通過引進企業總部，拓展總部科技、財務、市場、營銷等功能，實現企業決策運營中心、財務結算中心、市場營銷中心和科技研發中心的聚集，形成一種新型的產業門類――總部產業，總部產業拉動的傳統配套產業，構建完整的產業價值鏈，形成成熟的總部經濟。總部經濟依靠現代便捷的交通網絡和通訊條件，實現了企業總部與制造功能在地域上的分離。借助于這種理論，豐臺科技園逐步跳出單純以細分產業方式發展園區的思路，轉變為以功能的劃分來實現產業在空間上的聚集。

“總部經濟”理論一經提出，就被豐臺科技園在園區二期開發中借鑒應用，園區產業功能被定位于一種全新的經濟形態――“總部經濟”。

同時，豐臺科技園還將產業基地二期開發的城市功能定位為國外歷經四代的business park模式。隨著后工業化時代的到來，便捷的交通系統和發達的信息技術使企業能夠脫離中心商務區，追求人文化、自然化、個性化的辦公區域，在郊區形成新的商務辦公區。“Busmess park”便是這樣一種新的園區發展模式，具有購物、娛樂、居住和其他服務的功能，實質上形成了市區以白領職業為主的城鎮，工作用地多于居住用地，職能基本上與中央商務區一致。總部基地引進了這種發展模式，合棄了原來工業園區規劃的制造業功能，滿足了企業郊區化的辦公需求，為大量想擺脫城市中心摩天大樓的壓抑、擺脫城市中心車水馬龍的喧囂的企業和員工，提供了一種理想的工作家園。

運用business park和總部經濟理論，豐臺科技園打造了全國第一家“總部基地”。在全國首次提出了發展總部經濟的設想，這個設想，為園區，也為全國各地的高新區，解決高新技術產業發展中的難題，提供了一個全新的途徑。

2003年6月19日，總部基地奠基，并被北京市定為總部經濟試驗區。今天，總部基地500多幢總部樓已全部建成，“獨棟式”、“可分可合的圍合規劃”、“開放式的庭院規劃”已成為現代園區的規劃樣板，4000余家總部型企業和高新技術企業，使這里成為了投資立業的熱土，眾多年輕活力的就業者，使這片土地成為了的代表。

總部基地，已形成了入駐企業實現年收入1560億元，稅收39億元，對區級財政貢獻達到9.3億元的綜合性高端產業功能區，形成了上市公司、中央國資委企業、地方進京民營企業三大企業總部群體，航天軍工、軌道交通、生物醫藥、工程服務四大特色產業集群，本地辦公人口超過5萬，直接就業人口超過11萬人的龐大經濟綜合體。

總部基地已等同于豐臺科技園。

豐臺區副區長、豐臺科技園管委會主任孔令斌在總結總部基地七年實踐的基礎上，把總部基地的成功經驗概括為五個先行先試：

一是總部基地在經濟發展模式上的先行先試，使總部經濟成為一種全新的經濟形態，為國內大部分中心城市所采用。北至長春沈陽、南至廣州深圳，東至青島上海、西至西安成都，許多中心城市將總部經濟作為城市經濟發展的一種主要模式，為中心城市的經濟發展提供了可供借鑒的模板。

二是總部基地在經濟理論創新方面的先行先試，使總部經濟發展理論不斷深化，總部基地提出了加大企業決策管理中心、科技研發中心、財務結算中心、資本運營中心和市場營銷中心等理論，為全國發展總部經濟提供了理論樣板。

三是總部基地在園區發展道路上的先行先試，為全國開發區與高新區的升級提供了樣板。園區經濟由傳統的工業模式，再到總部經濟區，再到融合各種城市功能要素的城市

綜合體，總部基地探索出了一條升級之路。

四是總部基地在城市規劃設計上的先行先試，為中心城城市規劃提供了新的思路，總部基地使科技與商務實現了有機融合，并形成了可分可合、獨棟式、開放式圍合等城市規劃理念，使企業社區的概念更加鮮明，為中心城產業高端區規劃提供了新的思路。

五是總部基地在園區運營模式上的先行先試，為各地開發區開辟了一條新路。成片規劃、成片建設、市場力量與政府導向的有機結合，使總部基地由項目概念，到園區概念，最終將不斷成長為高端新城概念。

創新?啟示

2002年剛剛成立就選擇注冊在豐臺科技園的北京世紀東方國鐵科技股份有限公司，在自身的成長壯大過程中，也同時見證著總部基地的發展軌跡。

由四、五十人，租房子搞研發，入不敷出，到今天擁有兩百余人規模，總資產過2億元，年銷售收入過億元，在總部基地擁有自己公司命名的獨棟辦公樓，成為目前國內鐵路專業通訊領域龍頭企業，世紀東方成立七年多來發展迅速。

2003年，世紀東方被認定為高新技術企業；2005年，首批通過鐵路運輸安全設備生產企業認定，并人選中關村通信產業高成長前十名企業；2006年，成為中關村科技園區瞪羚企業和北京市火炬計劃企業；2007年，成為北京市專利試點企業和中關村科技園區改制上市重點培育企業，并獲得北京市豐臺區經濟發展突出貢獻獎；2008年，成為中關村科技園區百家創新型試點企業、中關村科技園區信用評級A+級企業和北京通信信息協會副理事長單位，獲得北京市豐臺區經濟發展貢獻獎；2009年，公司在深圳證券交易所代辦股份報價轉讓系統成功掛牌，獲得工業和信息化部頒發的計算機信息系統集成二級資質證書，通過中國安全防范產品行業協會的安防工程企業一級資質評定，獲得中國鐵路產品認證中心頒發的鐵路產品認證證書(CRCC)，并成為全國企事業知識產權試點單位、北京市納稅信用A級企業；2010年，成為中關村示范區“瞪羚計劃”首批重點培育企業，全資子公司取得軟件企業認定。

世紀東方董事長田秀華在采訪中告訴記者：“當初選擇豐臺科技園，選擇總部基地，主要是看中了總部基地良好的中樞式運營管理氛圍，它作為北京中關村及北京大總部經濟區的重要基地，可為企業創建發展的高速通道，實現國內外市場經濟的信息整合、互動，成為國內成長期企業形象的特征標志。”

與世紀東方一樣看好豐臺科技園總部基地的企業還有很多，這些企業在總部基地不斷通過自主創新發展壯大。目前，園區匯集了建龍鋼鐵控股有限公司、德龍鋼鐵股份有限公司、中國誠通控股集團公司、中牧股份有限公司、中成進出口股份有限公司、北京博奇電力科技有限公司、北京九城口岸軟件科技有限公司、北京金自天正智能控制股份有限公司等一大批總部型企業，大型企業占園區經濟份額達到80％以上。許多企業集團的總部、研發中心、國際營銷中心、信息中心等進入園區，園區有10家國家級的研發中心和技術中心，10個項目獲國家級科技進步獎。

田秀華說：“豐臺科技園采取了一系列措施，引導企業自主創新，加強知識產權保護，在幫助企業獲得國家政策扶持方面，起到了很好的橋梁作用，同時積極培育企業改制上市，搭建融資服務平臺，配合相應的資金扶持政策，拓寬企業發展的融資渠道，世紀東方非常受益。”

記者了解到，目前世紀東方公司擁有專利18項，計算機軟件著作權17項；計算機軟件產品登記9項；省部級科技成果鑒定9項；局級科技成果鑒定5項。豐臺科技園聘請專家為企業培訓，提高了企業對自主創新和知識產權保護的意識和管理水平，強化了企業技術創新的主體地位。另外，園區在幫助企業爭取項目扶持資金的過程中，充分發揮了政府引導和協調服務的作用。世紀東方公司有3項高新技術成果轉化項目，累計已獲政府500多萬元的退稅支持。在園區的扶持指導下，世紀東方公司正在為謀求上市積極準備。

孔令斌副區長說：“總部基地作為集中新建區和集中產業區，招商引資與企業發展是經濟增長的兩條途徑，這兩條路是否通暢，都取決于發展環境。不斷優化發展環境，是總部基地對外核心競爭力的中心內容。”

“在園區發展初期，環境主要是基礎設施為核心的硬環境和吸引企業集群的政策環境，因此，園區初期建設，主要是盡可能地加快基礎設施建設并實現企業與各級政府部門政策的對接。后期的園區建設，除了繼續加強基礎設施和疏通企業獲得各級政策之外，我們開始完善自身的政策服務管理體系建設，先后制定了中小企業、文化創新、自主創新等為內容的六大政策體系，優化園區政策環境，進一步深化人才服務、創業服務為內容的服務體系。與此同時，豐臺科技園把園區的生態感召力、產業吸引力、文化凝聚力和品牌影響力等作為更高層次的發展環境，不斷進行優化提升。”孔令斌說。

總部經濟使豐臺科技園由原來的制造業轉向以總部為業態的高端服務業，實現了由自然經濟向高端產業經濟的歷史性跨越。園區逐步實現了創新活躍、要素集中、經濟發達、區域和諧的科技型總部經濟區的成功探索。

豐臺科技園作為國家級高新技術產業基地，傳統上的理解只能發展高新技術產業，引進高新技術企業，但這種思路，隨著豐臺科技園企業的增多，開發面積的加大，遇到了許多難以解決的問題，特別是總部經濟的發展，這些問題更加突出。企業總部對于高端的服務業，諸如銀行、投資公司等金融機構，咨詢服務、認證服務等生產機構、廣告、會展等商務服務機構以及酒店、餐飲、商場等生活服務機構的需求越來越強，園區一業為主的模式，需要快速轉型為多業并舉的發展模式。

園區順應這種需求的變化，在產業規劃、產業促進方式上進行調整優化，保障高新技術產業發展的配套需求，豐臺區近幾年形成的三大商業中心，其中資和信和鵬潤國際時尚中心兩大中心都在園區，園區引進了全國最大的認證中心――中國質量認證中心，順應產業形勢的變化，園區工商認定、統計認定，逐步由行業的管理向區域性的管理進行轉變。同時，從早期的工商銀行到近期的民生銀行、浦發銀行，金融業等高端服務業在園區獲得了更大的發展空間。

在總部基地的帶動下，豐臺科技園發生了一系列的歷史性變化，實現了由落后地區向經濟強園的歷史性跨越。豐臺科技園建設初期，園區所在的橋南地區，是豐臺區的貧困地區，基礎設施薄弱、經濟發展水平低、資源條件貧乏。園區起步時，沒有啟動資金，完全靠自身進行循環積累。從1992年到2009年底，園區企業由230家上升到4000家，技工貿總收入由6200萬元上升到1560億元，上繳稅費由200萬元上升到39億元。園區以不到豐臺區1％的土地面積，

創造了豐臺區1／3的GDP、1／4的稅費總額和1／5的地區財政收入。園區各項指標也位列北京市科技園區的第三位，豐臺區五大功能區之首，綜合經濟實力在全國高新區也占據了一席之地。

截至目前，園區集中開發了2.89平方公里，共計建設城市道路22條，完成了近300萬平方米的項目建設，郵局、銀行、學校、高檔住宅、商檔商務、商場等設施一應俱全，企業就業人口達到12萬人，典型的京郊農村一躍成為一個具有生機活力的現代化新城區。

豐臺科技園取得今天這樣的成就，在于園區經過不斷的探索，走出了一條符合自身實際的發展道路，形成了具有鮮明特色的發展模式。

“豐臺科技園的資源條件，在北京南城地區，并不是最突出的，何以能夠在北京南城地區崛起?”孔令斌副區長分析認為，“豐臺科技園較快增長，得益于改革開放的大環境，特別是國家對于高新區在政策、資金、人才等方面的支持力度不斷加大，給園區發展帶來了強勁的動力。另外，隨著北京經濟的快速發展，產業從城市中心區向轉移，北京南城基礎設施建設的加快等，也給園區發展帶來了大量的發展契機。”

豐臺科技園的模式，是以科學發展為要求，以突出地區優勢主導產業為先導，以制度創新為動力，結合政府與市場兩重力量，實現要素聚集優化，經濟自主增長的模式。

東進?未來

今年是總部基地建設七周年，原來規劃的140萬平方米建筑已經全部建成，同時也將完成全部招商。而總部基地優美的辦公環境、強大的產業吸引力和品牌影響力，還繼續吸引著更多企業慕名而來。想入駐總部基地的企業需求暫時已無法滿足，園區內已人駐企業也隨著發展規模的增長需要更大的辦公空間，總部基地拓展新的發展空間迫在眉睫。

就在總部基地東側，緊臨北京南四環南側，四環路最后一片最大的待開發產業用地，成為總部基地拓展空間的最好選擇。

2010年，總部基地東進號角吹響。

總部基地東進是豐臺科技園發展總部經濟的升級作品，總面積1.75平方公里，是北京西南地區面積最大的一片待開發高新技術產業用地，定位為高技術服務總部區。東進后，整個總部基地區域總占面積約400公頃，總建筑面積約800萬平米。

總部基地(東區)城市規劃方案運用國際化城市設計理念，由德國SBA公司進行規劃設計，規劃設計導則將成為北京市城市規劃設計導則的試點區域。不僅充分結合企業發展特點和需求，科學布局城市空間功能，而且凸顯低碳總部、商務社區特色，打造“魅力智城”。

在規劃上，主要體現功能多元化、建筑多樣化、特征多極化三個特點。總部基地(東區)將打造城市功能綜合體、提高容積率和建筑高度，體現區域的商務功能；突破制造業基地的規劃布局，大量增加總部經濟條件下酒店等服務業功能布局；為產業發展提供多層次的空間環境。同時，規劃還突破了原來總部基地統一建設條件下單體建筑活力不足的問題，多樣化布局單體建筑；在整體布局上，規劃布局“兩軸一帶雙中心”；在開發模式上，將統一建設與獨立建設有機結合，營造多樣化的建筑群落。

在功能布局上，總部基地(東區)共分為四個區域，分別是：總部基地國際區、總部基地綜合區、總部基地民營區和總部基地生活區，將進一步關注總部的研發、結算、管理等功能，增加高端配套服務業的發展空間，使園區建設與世界城市的發展脈絡有機相連，強化總部基地和總部經濟功能，從空間布局、產業升級上得到更大的提升。

總部基地(東區)的建設，將進一步增強總部基地對于全國總部經濟集聚區建設的示范引領作用。產業上進一步聚集高端，緊緊抓住戰略性新興產業快速發展的機遇，大力發展高新技術產業，配套發展金融服務業、現代服務業、文化創意等產業，重點引進和培育一批符合首都產業發展定位的世界百強、中國百強、行業百強企業總部，重點拓展企業總部的研發、營銷、結算、運營等功能，形成研發能力強、經濟貢獻高的企業總部集群。

孔令斌副區長談到，總部基地東進，包括著四個方面的含義：一是空間規劃上的擴展。東進新拓展的面積為1.75平方公里，總規劃面積330萬平方米，未來將吸納超過2000家高新技術企業和總部型企業入駐。二是城市規劃上的提升。東進將按照北京打造“世界城市”的要求，提高區域規劃容積率，建設地標性建筑，形成錯落有致的城市天際線，增加地下空間利用，采用低碳環保設計。三是功能規劃上的改進。東進將更多考慮城市發展所需要的綜合要素，強化酒店、會展、商務、學校、醫院等功能配套，使東區不僅是一個產業高端區，同時也是一個城市綜合體。四是產業規劃上的升級。東進將規劃國際區、民營區、配套區，提升總部基地發展的國際化水平，吸納總部經濟發展所需要的高端發展要素，推動總部基地成為全國總部經濟的示范區。

“總部基地東進，不單單是空間上的延展，更是功能的完善、產業的升級、新城的建設，不是原有總部基地的簡單復制，是打造一個全新的總部基地，成為總部基地原有建成區的升級版。”孔令斌說。

作為中關村國家自主創新示范區的重要組成部分，豐臺科技園總部基地東進的人駐企業將全面享受示范區內的國家級、市級各項優惠政策。此外，豐臺區還將針對總部型企業的特點提供更好的服務，例如企業金融服務工程，搭建銀企溝通渠道，建立金融信貸支持機制等等。

總部基地東進的消息一經，便已有多家企業對總部基地(東區)表示了濃厚的興趣，預招商工作進展順利。截至目前，基地已與旭陽(集團)有限公司、北京迪信通(集團)有限公司、北京藍色港灣(集團)有限公司、上海鵬欣(集團)有限公司等簽署了合作框架協議。此外，還有多家企業已表達了簽約意向，基地與企業雙方正在深入洽談當中。

記者了解到，目前總部基地東進區的重大項目也已經開工在即，例如中鐵產業園地塊，意向都已敲定，最遲將于今年年底開工建設。

總部基地東進，也給已經入駐總部基地的企業帶來了更大的發展信心。世紀東方董事長田秀華表示，伴隨著東進，總部基地即將展開并成立“中國民營企業總部基地”，這對進一步推動總部經濟向深度和廣度發展將發揮更加重要的作用。作為總部基地的人駐企業，世紀東方公司愿意扎根豐臺長足發展，希望能抓住這一難得的發展機遇，人駐“中國民營企業總部基地”，從而將公司的發展與民營總部基地建設緊密聯系起來，在新的平臺上實現企業新的飛躍，也為總部基地的發展壯大做出世紀東方的一點貢獻。

田秀華同時建議，希望豐臺科技園在推進總部基地東進的工作中，完善規劃導向，加快構筑功能完善、要素集中的戰略格局，如借助豐臺區業已形成的鐵路資源優勢，打造軌道交通產業基地；同時強化項目支撐，突出重點，引入符合產業發展方向的項目，搶占制高點，推動總部型企業聚集；并進一步發揮環境優勢，改善投資環境，建設服務型政府，加強政策集成和創新，實現區域經濟快速發展。