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房產(chǎn)評估報(bào)告范文1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。為配合“評價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對項(xiàng)目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評價(jià)中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進(jìn)行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對象、營銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟(jì)情況及主要增長領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時(shí)還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價(jià)格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進(jìn)行分析，分析市場現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進(jìn)行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來市場份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進(jìn)行有效預(yù)測，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價(jià)格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項(xiàng)目的營銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項(xiàng)目整體規(guī)劃的評價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評述要從財(cái)務(wù)評價(jià)及綜合評價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，是項(xiàng)目評述的主要內(nèi)容。綜合評價(jià)則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價(jià)指標(biāo)包含對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

房產(chǎn)評估報(bào)告范文2

二手房的價(jià)格相對現(xiàn)房、期房便宜，但購買二手房需要一些交易費(fèi)用，這些費(fèi)用沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，本著節(jié)省原則，您需要多咨詢、多比較。

從目前二手房交易環(huán)節(jié)來看，消費(fèi)者需要支付的費(fèi)用主要有中介信息費(fèi)、房產(chǎn)過戶手續(xù)費(fèi)、貸款過程中發(fā)生的評估費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、居間中保費(fèi)等。其中，中介信息費(fèi)支付給經(jīng)紀(jì)公司，絕大部分的經(jīng)紀(jì)公司按成交價(jià)的1%收取費(fèi)用，但也有個(gè)別公司的費(fèi)用比例在2%以上。而其他費(fèi)用沒有統(tǒng)一的說法，如律師費(fèi)，一些公司會收取貸款額的0.2%，另一些公司收取貸款額的0.3%;居間中保費(fèi)1500元到2000元不等。所以，如果你腿勤、嘴勤在多方咨詢、比較后，選擇合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就能省出一些交易的費(fèi)用。

需要指出的是，如果你想連中介費(fèi)用都省了，“撇開”中介公司去單獨(dú)和房主交易，不見得明智，因?yàn)橹薪楣具€起著“把關(guān)”的作用，能防范你在交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。但也有例外，除非您是行家。

當(dāng)面交易

暗箱操作要不得，如果你通過經(jīng)紀(jì)公司買房，一定要透明交易。所謂“透明交易”就是將整個(gè)二手房交易過程完全公開化、透明化，實(shí)現(xiàn)買賣雙方見面，避免經(jīng)紀(jì)公司亂吃差價(jià)。曾經(jīng)有一些經(jīng)紀(jì)公司吃差價(jià)幾萬元甚至十幾萬元，買賣雙方都深受其害。

賣主王先生將自己位于雙井地區(qū)、面積85平方米的一套二手房以“凈價(jià)”（凈價(jià)是指交易過程中涉及到的費(fèi)用由買方支付）48萬元委托一家經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行出售，買主張先生花費(fèi)53萬元購買了這套房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)公司從中賺取了5萬元的差價(jià)。張先生除了需要支付53萬元的房款外，還需要交13515元的中介費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。但是，如果張先生通過透明交易，實(shí)現(xiàn)買賣雙方見面，只需49萬元即可購買。因此，不僅從房款上可以節(jié)省4萬元，而且經(jīng)紀(jì)公司的信息費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)也因?yàn)榭偝山豢畹慕档投鄳?yīng)減少1020元。

在目前北京二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)還是比較混亂的情況下，買賣雙方見面的透明交易才是安全的。

算清房價(jià)

房產(chǎn)買賣合同中有兩種資產(chǎn)的價(jià)格，一種是房屋的價(jià)格，另一種是裝修和家具的價(jià)格，這兩個(gè)價(jià)格算得巧妙，也可以為你節(jié)省不少的費(fèi)用。首先在交易的時(shí)候，你應(yīng)該注意裝修永遠(yuǎn)都是貶值的，因此，你應(yīng)盡量減少在裝修費(fèi)用的支出。其次在寫合同的時(shí)候要注意把裝修費(fèi)用和房屋價(jià)格分開寫，分開寫的好處就是能幫你節(jié)省不必要的稅務(wù)支出。

胡先生購買了一套總價(jià)508000元人民幣的房產(chǎn)，他需要交納1.55％的契稅和印花稅：7874元，但他如果把10萬元的裝修費(fèi)填到合同“裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)”一欄中就可節(jié)稅1550元。

但需要提醒你的是，不要“撈過界”，不要把不存在的裝修費(fèi)寫上去，妄圖逃稅，如果被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)不但會對你進(jìn)行處罰，還會請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對你購買的房產(chǎn)重新估價(jià)。

先支后省

物極必反，不要省不該省的錢。如果你碰到自己拿捏不準(zhǔn)的價(jià)位，要舍得花些小錢找專門的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估。一般來說，房屋的價(jià)格是貶值的，因?yàn)榉课荻加惺褂脡勖恋氐膬r(jià)格是升值的，畢竟土地資源有限。你找到專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)后，就請它從上述兩點(diǎn)出發(fā)，對你要購買的房產(chǎn)，做一個(gè)評估報(bào)告。也許這份評估報(bào)告，花了你幾百塊錢，但它將成為你討價(jià)還價(jià)的有力籌碼。

另外，你確信這筆買賣能夠談成的前提下去做評估報(bào)告才會萬無一失。

賺即是省

購買好地段的二手房才會升值。“賺錢”是“省錢”最有效的辦法，不論是投資還是自住，房屋本身都是有價(jià)值的。所以，地段的選擇成為關(guān)鍵。

房產(chǎn)評估報(bào)告范文3

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。

第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。

市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的主要內(nèi)容是：

（一）合法性評估。主要評估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。

（二）合理性評估。主要評估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。

（三）可行性評估。主要評估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。

（四）安全性評估。主要評估項(xiàng)目實(shí)施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估初步報(bào)告。

（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告研判小組，對提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。

（四）作出評估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。

第六條評估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。

（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評估預(yù)測和分析研究。主要包括：

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。

2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。

3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。

（五）對項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評估結(jié)論。

第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的過程，對評估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。

第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。

房產(chǎn)評估報(bào)告范文4

誰料，鬧心的事還沒完。她向工商銀行申請了商業(yè)貸款，“雖然還沒過戶，但是工行回復(fù)貸款審批已完成，隨后立刻在卡里扣款4000多元”。

“如果按照合同成交價(jià)1‰收費(fèi)，那么應(yīng)該是3000多元。”陶女士隨即電話咨詢工行信貸員，得到的解釋是“按照銀行內(nèi)部評估價(jià)格征收”。陶女士非常納悶，“這套房子在銀行那兒瞬間就增值了100多萬？那么為什么貸款額不能按照評估價(jià)400萬來放貸？”

今年以來，樓市交易升溫，很多購房者像陶女士一樣，在申請二手房商業(yè)貸款時(shí)，被要求繳納一筆動(dòng)輒數(shù)千元的評估費(fèi)。然而，這筆錢的繳納標(biāo)準(zhǔn)是多少？該由購房者承擔(dān)嗎？

收費(fèi)有彈性

建設(shè)銀行住房貸款部的業(yè)務(wù)員小張向記者介紹：“所謂房產(chǎn)評估費(fèi)，就是銀行在審核貸款時(shí)，對購房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評估所產(chǎn)生的費(fèi)用。”

小張說：“二手房交易與新房市場的交易不同，這套房子很可能沒有經(jīng)過任何機(jī)構(gòu)或部門定過價(jià)，如果銀行僅僅按照雙方的交易價(jià)來提供貸款，難免會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此就需要專業(yè)的評估公司來進(jìn)行評估，以確定該交易住房的價(jià)格。”

本刊記者以購房者名義咨詢發(fā)現(xiàn)，在上海、北京、南京等多個(gè)城市，向購房者收取房產(chǎn)評估費(fèi)是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔(dān)評估費(fèi)。

一家小型中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人小楊向記者透露，房產(chǎn)評估費(fèi)一般在房價(jià)的1‰-5‰不等。據(jù)悉，1995年國家規(guī)定房屋估價(jià)100萬元以下，評估費(fèi)最高收5‰，各地具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫ā?/p>

然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)評估收費(fèi)的議價(jià)彈性很大，尤其是一些房地產(chǎn)中介代收時(shí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一。“如果房子總價(jià)達(dá)到500萬元，評估費(fèi)能打折扣優(yōu)惠，當(dāng)然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”

小楊坦言，他曾經(jīng)遭遇過態(tài)度強(qiáng)勢的客戶，堅(jiān)決不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用，最后就從中介費(fèi)里讓出相關(guān)的費(fèi)用：“反正也沒多少錢”。

網(wǎng)友王先生在某知名網(wǎng)站的BBS里分享了自己的親身經(jīng)歷：中介原定收取其1‰的房屋評估費(fèi)，但他態(tài)度相當(dāng)強(qiáng)硬地表示不會支付這筆不合理的費(fèi)用。在與中介的兩三個(gè)來回之后，得到了中介的最終回復(fù)，王先生只需要支付100元的“咨詢費(fèi)”。

從4000元到100元，評估費(fèi)的價(jià)格之所以有如此彈性，有業(yè)內(nèi)人士解釋：“雖然客戶所繳納的評估費(fèi)應(yīng)該直接交給評估公司，但這筆費(fèi)用一般都是通過中介公司交納的，中間的議價(jià)空間就比較大了。”

目前市場上，二手房評估是眾多評估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)，不過評估機(jī)構(gòu)的客戶主要還是偏重于企業(yè)。

王先生表示，交完錢后就沒人再提評估的事，他既沒見到估價(jià)人員，也沒看到評估報(bào)告。最后只收到一張標(biāo)有“預(yù)收評估費(fèi)”字樣的收據(jù)，連發(fā)票都沒有。

根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，實(shí)地查勘估價(jià)對象狀況，還要現(xiàn)場拍照記錄。但像王先生一樣，花錢買報(bào)告的購房者不在少數(shù)，所謂評估只是“走過場”。

小楊向記者解釋，評估公司一般不會要求去住房內(nèi)部進(jìn)行拍照，而是在外部進(jìn)行勘察，了解其環(huán)境以及大致的房型即可，“這樣不會給買賣住房的雙方帶來太大的麻煩。”

錢進(jìn)了誰的口袋

盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但多數(shù)銀行均有指定的合作評估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以在3-5家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。

“銀行貸款通常只承認(rèn)至少二級以上資質(zhì)的評估公司的評估報(bào)告。”小張說，“不少銀行都有自己簽約的評估公司，交易雙方只能通過這家評估公司來進(jìn)行評估。”

“銀行指定評估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利。”上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。

其中，最大贏家無疑是銀行。有銀行人士透露，部分銀行與評估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn)，返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半，銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。

值得注意的是，即使部分銀行已經(jīng)不要求購房者承擔(dān)評估費(fèi)用，但房產(chǎn)中介與評估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。

在采訪中，不少市民都向記者表示，通過中介買房時(shí)都遭遇過“糊涂賬”，不明白哪些費(fèi)用該收，收取的標(biāo)準(zhǔn)是什么，各家中介實(shí)際收取的也不一致。

本刊記者以購房者的名義咨詢了一家房產(chǎn)中介門店，工作人員介紹說，“除了房款、稅費(fèi)之外，我們要收取總房款1%的中介傭金，還有評估費(fèi)，按房款5‰來收。”也就是說，如果成交一套300萬元的二手房，購房者要交3萬元中介費(fèi)，1.5萬元評估費(fèi)。

該工作人員稱：“評估費(fèi)是交給評估公司的，費(fèi)用屬于代收。”他強(qiáng)調(diào)，他們公司有一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，可以把房價(jià)評低，有助于購房者在繳稅的時(shí)候“省錢”。

“5.6%的營業(yè)稅、1%的個(gè)稅還有契稅，這一下子就可以少繳好幾萬的稅，花5‰的評估費(fèi)很劃算。而且我們跟各家銀行熟，知道哪家銀行利率打折，門檻低，放款快，比你自己跑腿辦省心、省事還省錢。”

小楊說，很多房產(chǎn)中介代辦按揭，自然是想要吃回扣，會糊弄購房者，很多購房者不懂，便做了冤大頭，“表面上評估公司收費(fèi)，但大部分流進(jìn)房屋中介和利益第三方的腰包”。

該由誰承擔(dān)

2006年，原建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。

法律界人士認(rèn)為，評估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段，依據(jù)誰委托誰付費(fèi)原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評估費(fèi)用，但部分銀行及中介要求購房者承擔(dān)，有濫用強(qiáng)勢地位追求不當(dāng)利益之嫌。

曾在房產(chǎn)公司任職的上海星瀚律師事務(wù)所主任衛(wèi)新說：“‘通知’中提到的‘另有約定’，是銀行在少數(shù)情況下與借貸人協(xié)商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業(yè)務(wù)流程不熟悉、信息不對稱，轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。”

“銀行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶埋單，暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士說。

有專家表示，評估費(fèi)不應(yīng)由銀行硬性規(guī)定，而是應(yīng)該讓客戶自己選擇一定級別的評估公司，再由銀行確認(rèn)。這樣也能避免銀行和評估公司之間可能產(chǎn)生的貓膩。

房產(chǎn)評估報(bào)告范文5

 

甲方：             身份證號碼：

住開封市

乙方：             身份證號碼：

住開封市

鑒于：

1. 甲、乙雙方于XXXX年X月X日簽訂了房屋買賣合同，乙方購買了甲方位于XXXX，面積XXX平方米，小院面積XXX平方米，有獨(dú)立通道。因甲方原因，至今未辦理房產(chǎn)證。

2. XXXX年X月，因甲方需要，需購買乙方房屋，此間甲乙雙方雖多次協(xié)商，因始終不能達(dá)成一致意見，雙方發(fā)生糾紛。

現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方購買乙方房屋一事，達(dá)成以下協(xié)議：

第一條 乙方同意向甲方出讓其擁有的坐落在XXXX，面積XXX平方米，小院面積XXX平方米。

第二條 經(jīng)雙方協(xié)商同意房款價(jià)款以開封市具有鑒定資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)（如：XX、XX）的鑒定評估為依據(jù)，評估費(fèi)用由甲、乙雙方各出一半。

雙方同意以房產(chǎn)爭議前的房屋狀況和土地性質(zhì)為評估依據(jù)（房地一體、獨(dú)棟三層別墅、獨(dú)立小院、道路暢通等，詳見購房合同）。

雙方同意待房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的《房產(chǎn)價(jià)格評估報(bào)告》確定房價(jià)后，甲方于10日內(nèi)（以評估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告時(shí)間為準(zhǔn)）將評估的房款一次性全額支付給乙方，乙方在收到甲方全部房款后10日內(nèi)搬離。

第三條 若在評估過程中，因甲方原因造成對乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)向乙方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第四條 違約責(zé)任。若甲方不能在10日內(nèi)（以評估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告時(shí)間為準(zhǔn)）將房款一次性全額支付給乙方，自逾期之日起，根據(jù)房款總價(jià)按日百分之一向乙方支付違約金，至房款全部付清為止；乙方在收到甲方全部房款后10日內(nèi)不能搬離的，自逾期之日起，根據(jù)房款總價(jià)按日百分之一向甲方支付違約金，至搬離為止。

第五條 本協(xié)議各項(xiàng)內(nèi)容均為甲、乙雙方的真實(shí)意思表示，并已對協(xié)議各條款內(nèi)容的真實(shí)意義完全知曉、了解、熟悉，并自愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六條 雙方約定的其他特別事項(xiàng)：

                                                          

第七條 本協(xié)議一式二份。甲乙雙方各持一份。

 

甲 方 ：                            乙 方 ：

房產(chǎn)評估報(bào)告范文6

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；信息系統(tǒng)；設(shè)計(jì)

中圖分類號：TP311.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）05-0201-02

1 房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一個(gè)行業(yè)，其最終產(chǎn)品是生產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值的評估報(bào)告，這種報(bào)告針對不同項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行估算，制作過程相對復(fù)雜。目前，該行業(yè)部分地區(qū)報(bào)告的制作還停留在比較落后的手工階段，即利用office軟件生成相應(yīng)文檔作為最終報(bào)告形式。顯然，這種工作模式在如今高速發(fā)展的房屋市場中，完全沒有競爭力。主要問題有以下幾點(diǎn)：

1.1 人工干預(yù)過多，影響報(bào)告制作質(zhì)量 由于評估人員利用文檔類軟件進(jìn)行手工錄入，報(bào)告質(zhì)量不能完全保證，即使是反復(fù)進(jìn)行核查檢驗(yàn)，都有可能存在部分輸入錯(cuò)誤的現(xiàn)象。

1.2 生成報(bào)告周期過長，工作效率低 房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，帶動(dòng)了評估所業(yè)務(wù)的增加。但中小型評估所往往人員有限，市場需求又呈現(xiàn)上升趨勢，導(dǎo)致報(bào)告制作周期長，缺乏系統(tǒng)的工作流程，不能按期完成應(yīng)有的項(xiàng)目。

1.3 數(shù)據(jù)共享不夠 傳統(tǒng)手工方式生產(chǎn)評估報(bào)告，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息錄入到數(shù)據(jù)庫中。使得每一筆業(yè)務(wù)之間沒有相互的聯(lián)系，造成了數(shù)據(jù)資源的浪費(fèi)。同時(shí)，要查詢以往的業(yè)務(wù)報(bào)告，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)檢索功能，不能迅速定位相應(yīng)需求。

1.4 工作業(yè)務(wù)進(jìn)度無法把握 制作一份評估報(bào)告完整的流程為：接受評估委托安排現(xiàn)場勘查估價(jià)師尋值反饋給委托人出具報(bào)告估價(jià)師簽字蓋章繳費(fèi)并領(lǐng)取報(bào)告，這通常需要幾個(gè)部門之間相互協(xié)作完成的一項(xiàng)工作。實(shí)際操作中，苦于沒有一個(gè)基于過程控制的信息系統(tǒng)軟件，委托人無法查詢到其所委托的業(yè)務(wù)進(jìn)程。

1.5 無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理自動(dòng)化 大部分評估所員工月考核都與每個(gè)月工作量掛鉤，企業(yè)根據(jù)員工完成項(xiàng)目數(shù)量實(shí)行績效考核。人力資源部門以往要根據(jù)評估員填寫的計(jì)數(shù)表及報(bào)告，生成當(dāng)月的考核報(bào)表。工作過程完全由人工操作，容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，并造成考核工作混亂的現(xiàn)象。

本文結(jié)合以上問題，筆者對區(qū)域評估所進(jìn)行調(diào)研，總結(jié)實(shí)際工作需要，開發(fā)一套可擴(kuò)展模塊的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)軟件，利用該軟件可以提高評估工作效率，加強(qiáng)企業(yè)競爭力。

2 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概要設(shè)計(jì)

將軟件需求轉(zhuǎn)換為實(shí)際運(yùn)行系統(tǒng)之前，首先設(shè)計(jì)出軟件總的體系結(jié)構(gòu)，稱為項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)又叫概要設(shè)計(jì)，它將系統(tǒng)功能模塊初步劃分，并給出合理的研發(fā)流程和資源要求。

本軟件設(shè)計(jì)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及房地產(chǎn)評估的實(shí)際工作過程，進(jìn)行了系統(tǒng)的框架規(guī)劃。該系統(tǒng)為評估工作人員提供了專用操作平臺，通用性強(qiáng)，操作簡便，具有直觀的圖形界面，能充分利用市場資料和常用評估參數(shù)，以提高評估所工作效率。系統(tǒng)評估模塊可選用一種或多種算法，對項(xiàng)目進(jìn)行評估試算。評估人員只需要通過輸入相應(yīng)技術(shù)參數(shù)，便可得到精確、明晰的評估結(jié)果，可大大提高評估質(zhì)量和效益。

3 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)功能規(guī)劃

3.1 業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計(jì) 業(yè)務(wù)流程圖主要是描述業(yè)務(wù)的走向，其描述的是完整的業(yè)務(wù)流程。它以業(yè)務(wù)處理過程為中心，一般不涵蓋數(shù)據(jù)的概念。筆者針對多家評估公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了整理，歸納了項(xiàng)目的辦理程序。首先公司市場部先從銀行或房產(chǎn)中介公司拿到評估業(yè)務(wù)，然后把評估資料（包括房產(chǎn)證、委托方身份證等）交給業(yè)務(wù)部，再由該部門委派現(xiàn)場勘察人員進(jìn)入現(xiàn)場，完成相關(guān)勘測任務(wù)，并根據(jù)勘測報(bào)告對該項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行相關(guān)參數(shù)測算，即完成“尋值”任務(wù)。最后估價(jià)員根據(jù)勘測報(bào)告給出的測算值，運(yùn)用適合的估價(jià)方法或案例，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目確切價(jià)值，生成評估報(bào)告，同時(shí)將評估報(bào)告裝訂成冊送給客戶。業(yè)務(wù)流程圖如圖1所示。

3.2 模塊接口設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目對接口的要求有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以充分保障接口的穩(wěn)定性和易用性。接口的定義要遵循以下要求：

①規(guī)范性：接口設(shè)計(jì)的代碼規(guī)范，包括接口調(diào)用方法、接口名稱、參數(shù)的類型和名稱等，這是最基本的要求。②可移植性：對于需要在多平臺實(shí)現(xiàn)的接口，需要考慮接口本身的可移植性，因此最少使用對于系統(tǒng)依賴的類型，作為接口的參數(shù)類型或者返回值類型。③魯棒性：接口需要有適度的魯棒性，即能夠在多種情況下接口都能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的效果，不會隨著調(diào)用者傳入的變化參數(shù)而導(dǎo)致接口的輸出數(shù)據(jù)違背接口語義的情況出現(xiàn)。④安全性：接口定義時(shí)需要嚴(yán)格限制參數(shù)的讀寫權(quán)限，如果只能是只讀的參數(shù)，則一定要設(shè)置成const，以免出現(xiàn)非法使用。⑤兼容性：這是接口擴(kuò)充的原則，必須保證同一個(gè)接口實(shí)現(xiàn)后，向兼容前一版本的使用。擴(kuò)充的同類接口也能兼容老接口的實(shí)現(xiàn)。

3.3 模塊劃分 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)整體劃分為兩大類模塊，即公共模塊和業(yè)務(wù)模塊。

3.3.1 公共模塊 像數(shù)據(jù)庫連接模塊、權(quán)限檢測、登錄信息檢測等等，只為其他模塊作服務(wù)的，一般情況下，公共模塊之間是不會產(chǎn)生交互行為，他們只被其他模塊調(diào)用。

3.3.2 業(yè)務(wù)模塊 像用戶登錄、信息列表展現(xiàn)、信息編輯、信息查詢等等，一般一個(gè)業(yè)務(wù)模塊又可以分為：

①表現(xiàn)層，或者叫UI層，用于獲取數(shù)據(jù)、顯示數(shù)據(jù)以及輸入輸出等。②中間訪問層，提供給其他模塊調(diào)用的接口，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對傳入數(shù)據(jù)的有效性校驗(yàn)，并實(shí)現(xiàn)主要業(yè)務(wù)邏輯。③業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)存儲層，主要是處理本業(yè)務(wù)模塊對象。

3.4 房地產(chǎn)評估系統(tǒng)功能模塊圖 功能模塊圖是用來描述信息系統(tǒng)功能一種方法，是系統(tǒng)分析員根據(jù)需求分析結(jié)果繪制的。房地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)功能模塊圖如圖2所示。

3.5 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì) 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)（Database Design）是指對于一個(gè)給定的應(yīng)用環(huán)境，構(gòu)造最優(yōu)的數(shù)據(jù)庫模式，建立數(shù)據(jù)庫及其應(yīng)用系統(tǒng)，使之能夠有效地存儲數(shù)據(jù)，滿足各種用戶的應(yīng)用需求。數(shù)據(jù)庫模型的設(shè)計(jì)是否合理會極大的影響系統(tǒng)的使用性能。數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的任務(wù)是把概念數(shù)據(jù)庫模式變換為邏輯數(shù)據(jù)庫模式。對于關(guān)系數(shù)據(jù)庫而言，就是將E-R圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系模式。本系統(tǒng)采用Microsoft SQL Server建立數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫概念結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，下面簡單介紹部分?jǐn)?shù)據(jù)表：

admin表（用戶表），記錄用戶的信息，如表1所示。

evaluation method表（估價(jià)方法表），記錄項(xiàng)目估價(jià)方法，如表2所示。

3.6 部分代碼設(shè)計(jì) 本系統(tǒng)利用平臺進(jìn)行程序開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)以“類”的形式來組織、封裝一些常用的方法和事件，不僅可以提高代碼的重用率，也有利于代碼維護(hù)，同時(shí)大大方便了代碼的管理，在編程過程中可以起到事半功倍的效果。本系統(tǒng)使用了大量的“類”，在這里僅介紹數(shù)據(jù)層功能設(shè)計(jì)。

數(shù)據(jù)層設(shè)計(jì)主要實(shí)現(xiàn)邏輯業(yè)務(wù)層與SQLserver數(shù)據(jù)庫建立一個(gè)連接訪問橋。該層主要實(shí)現(xiàn)的功能方法是：打開/關(guān)閉數(shù)據(jù)庫連接、執(zhí)行數(shù)據(jù)的增、刪、改、查等功能。創(chuàng)建數(shù)據(jù)層連接類Database.cs放置在App_Code文件夾下的DataAccessLayer文件夾中。構(gòu)造函數(shù)DataBase是用來獲取數(shù)據(jù)庫連接字符串的。代碼如下：

public DataBase（）

{

ConnectionString =ConfigurationManager.ConnectionStrings["ConnectionString"].ConnectionString；

}

4 系統(tǒng)設(shè)計(jì)總結(jié)

本系統(tǒng)完成后在房地產(chǎn)評估所中試運(yùn)行，該軟件以房地產(chǎn)評估項(xiàng)目管理為中心，采用分層結(jié)構(gòu)，模塊化設(shè)計(jì)。整個(gè)系統(tǒng)是從房地產(chǎn)評估實(shí)際工作過程角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，各個(gè)模塊提供數(shù)據(jù)支撐與輔助管理。軟件整體設(shè)計(jì)力求簡潔明確，項(xiàng)目流程清晰，數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)完整，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)自動(dòng)化處理，提高數(shù)據(jù)檢索速度。軟件主要功能包括項(xiàng)目管理、權(quán)限管理、交易案例管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、日常輔助管理等功能，能夠支持多個(gè)估價(jià)對象、自動(dòng)計(jì)算估價(jià)結(jié)果、自動(dòng)生成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、查詢匯總統(tǒng)計(jì)，同時(shí)具有方便安裝、使用方便的特點(diǎn)。通過該系統(tǒng)的應(yīng)用，大大簡化了評估人員日常工作程序的復(fù)雜程度，提高了業(yè)務(wù)人員在評估工作效率，并且大大節(jié)省了項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的開支。

參考文獻(xiàn)：

[1]王森林，朱大明，童春芽，趙美芳.基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)的研究[J].地礦測繪，2006（01）.