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新修正土地管理法范文1

【關鍵詞】農村集體土地；征收；公共利益；征地補償

中圖分類號：F303文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國現行農村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國農村集體土地征收條件不明確

我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權法》》第四十二條第一款、《農村土地承包法》等法律法規規定，農村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達成某項公共利益，政府才能要求集體土地權利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記”，這意味著行政機關擁有對公共利益的認定的完全自由裁量權。這造成在現實操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權，嚴重損害了農村集體組織和農民的合法權益。

（二）我國農村集體土地征收程序不完善

第一，農村集體土地權利人的知情權、參與權和表達權受限。《土地管理法實施條例》規定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經擬定的征地補償、安置方案的附屬程序，目的是用于權利登記，被征地人根本不能表達自己的意見。這種被動的、滯后的、有限的參與對征地方案并不能產生實質性影響；第二，土地征收糾紛解決機制不完善。按照《行政復議法》第六條、第三十條第二款的規定，農村集體土地權利人對征收決定只能提起行政復議。此外，根據《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定，土地征收的補償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準、實施，即使集體土地權利人對補償標準有爭議，也只能由人民政府協調、裁決，不能向人民法院，而且征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。這意味著在征收程序中，從批準、實施到救濟都由行政機關主導，這就隱藏著排除司法機關的介入與救濟的危機。豍

（三）我國農村集體土地征收補償制度不合理

第一，補償原則不明。法國在《人權宣言》中確立了“公正補償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當補償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規定國家為公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用并給予補償，這里的給予補償究竟是應該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實上在我國這種補償不僅談不上公平，甚至不能保障農村集體土地權利人的生存與發展權豎；第二，補償標準過低。《土地管理法》第四十七條規定“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍”，這種補償標準完全不考慮土地的預期收益和增值空間；第三，補償范圍過窄。《土地管理法》四十七條規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物以及青苗的補償費。《物權法》四十二條規定必須安排被征地農民的社會保障費用。但現行法律沒有考慮殘留地、對相鄰土地造成的損害等特殊情況的賠償。

二、我國農村土地征收制度的重構

（一）嚴格界定公共利益，防止土地征收權濫用

公共利益本身是一個抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規定規避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業或市政建設，教育、文化、衛生、體育、環保、綠化、慈善機構等社會公共事業，涉及國家安全的國防事業以及其他由政府或者社會組織興辦的以公益為目的的事業。除此之外，還要賦予農村集體土地被征收人對征收決定異議的訴訟權以及一定期限內被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權或買回權，即如果被征收集體土地沒有在規定期限內按照原定公共利益使用，原農村集體土地權利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農村集體土地權利人意愿，確立公平補償原則

所謂公平補償包括幾下幾點原則：第一，就行政機關而言，要充分尊重市場，以被征收的集體所有農地所在地的市場價為基準，并充分到失地農民的社會保障與再就業問題；第二，就農村集體組織內部而言，要平衡好集體組織和成員的內部利益；第三，擴大農村集體土地征收補償的范圍，例如必須考慮被征收土地因為開發方案被批準而增值的收益情況，保障被征收權利人能夠從中獲取合理的預期增值收益；第四，創新農村集體土地征收補償大的方式，除了現金補償外，還應該更加重視土地承包經營權入股、土地權利換換社會保障等長遠的補償機制，強化失地農民的生存與發展能力。

注釋：

陳小君.農村集體土地征收的法理反思與制度重構[J].中國法學,2012（1） .

新修正土地管理法范文2

關鍵詞：失地農民；征地補償；法律構建

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）01-0193-02

隨著我國城市化進程的推進，道路交通、能源建設、工業同、大學城、商業區、住宅樓等建設項目的實施，大量農村土地被征收，導致失地農民激增，其生活無法得到保障。因此，有必要重新審視我國土地征用法律規定的不足，從而構建一個能夠有效保護失地農民權益的法律制度。

一、當前農民失地現狀分析

《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”第47條規定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。此外《農業法》、《土地承包法》、《土地管理法實施條例》、《土地復墾規定》等相關法律法規為農村土地征收提供了法律依據。

國土部2008年頒布《城鄉建設用地增減掛鉤管理辦法》初衷是為了確保18億畝耕地的紅線，其核心是實行“增減掛鉤”，將農村建設用地與城鎮建設用地直接掛鉤，若農村整理復墾建設用地增加了耕地，城鎮可對應增加相應面積建設用地。此辦法一出臺，立馬帶來了巨大的負面效應。

據估計，目前全國失地農民的數量可能超過2000萬人。民進中央參政議政部副部長聞連利認為“隨著我國城市化和工業化進程的加快，農村集體土地被大量征用，失地農民作為農民中的一個特殊群體，數量迅速擴大。失地農民數量增加所引起的后果是非常嚴重的，這些失地農民成為三無農民（無土地、無工作、無社保），因征地引發的、惡性事件頻發，給社會的穩定和政府形象造成了惡劣影響。

二、農民失地的法律原因分析

（一）對失地農民權益保護的法律規定籠統

《憲法》第10條第2款和《土地管理法》第8條第2款規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，這在法律上賦予了農民集體土地所有權。

但法律認定的“集體”包括鄉（鎮）集體、村集體和組集體，農地到底屬于哪級集體所有，相關法律沒有作出明確規定。并且在實際操作過程中，征收補償往往被各級政府、村委會以及集體經濟組織通過各種名義克扣，嚴重侵害了失地農民的合法權益。

土地征收過程中的另外一個問題就是：既然集體組織是農村土地的所有人，其在土地的征收過程中應當起著主導作用，但是在征收的過程中，國家基本是通過行政手段。自上而下的進行征收，導致集體經濟對自己的土地沒有參與權和話語權。

（二）對農民土地征收程序的不合理

根據2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第14條規定：健全征地程序：農民的承包經營權受保護，享有征地前的告知權、聽證權以及征地補償機制和糾紛的解決機制的保護，但是實際上，由于具體的實施措施不明確，農民得不到應有的法律保護。

（三）土地補償和收益分配的不合理

對于土地補償問題，《土地管理法》第47條雖然明確規定了土地征用的補償標準，但這種補償標準難以正確體現地塊的級差地租及各地不同的經濟發展水平。

對土地收益分配和管理問題，《土地管理法》實施條例第26條規定土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，因而農民的得到的補償十分有限。

三、國外對失地農民法律保護的做法

（一）強調公益目的

19世紀英國的《強制征購土地法》確認了土地的使用目的必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”，也就是征收項目帶來的利益要遠遠超過被剝奪土地的人所受到的損失。

大陸法系的德國，更加注重征地的公益性，在進行土地征收前要進行征收公益性審查，其土地征用主體被嚴格限定為地方政府和依法取得公益建設的單位。為防止土地被任意征用，實現土地資源優化配置，征地主體要從整體上考量如何最佳利用土地和保持總量平衡。

（二）嚴格征地程序

英國在征地程序方面，首先要召開一個是否動用征地權利的調查會，聽取各方的意見，并指定一位獨立督察員進行評估。接著由獨立督察員將評估意見向國務大臣報告，最終由國務大臣確認此項目是否適用《強制征購土地法》。

美國憲法第五條修正案規定：“非依正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用。”從而可以看出，土地征用必須具備三個要件：正當法律程序、合理補償和公共使用。

（三）征地安置補償的市場化

許多國家的征地補償是建立在市場化的基礎之上的，也就是說，征地補償以市場價格為基準。土地征用費相當于土地價值，按照征用時的市場價格給足補償；土地賠償金是對土地權利人因征用而造成的經濟及其他損失的補償。

新修正土地管理法范文3

主題詞：土地租賃，土地使用權租賃，土地使用權租賃合同登記，承租土地使用權的轉讓，土地使用權租賃合同期限

關于土地使用權租賃，我國相關法律規定甚少，有關內容并不充分，實踐中也存在很多理解分歧。隨著市場經濟的發展，土地使用權租賃作為土地流轉市場的一種交易形式，已經凸顯進一步發展與規范的必要性與緊迫性。為此，本文從以下方面嘗試探討關于我國土地使用權租賃制度的若干問題：土地使用權租賃制度的發展；國有土地使用權的出租；集體土地使用權的出租；承租土地使用權的轉讓；土地使用權租賃合同登記以及土地使用權租賃合同期限。

一、我國土地使用權租賃制度的發展

1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。

1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

1999年8月1日，國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》，對國有土地租賃問題作了較為全面的規定，其規定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”該《意見》第六條同時對國有土地使用權租賃做出規定：“ 國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。

從以上規定可以看出，我國法律制度是將土地租賃與土地使用權租賃區分界定的。土地租賃應指土地一級市場的行為，即國家將土地出租與承租人，出租的客體是土地，承租人取得土地使用權，如《土地管理法實施條例》第29條規定。土地使用權租賃則指土地二級市場的交易行為，即合法取得土地使用權的單位或個人將土地使用權出租與承租人，出租的客體是土地使用權，比如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條分別對以出讓和劃撥方式取得的土地使用權的出租作了相關規定。但在有些部門規章等規定上，未能對上述概念合理區分和使用，如1994年國家土地管理局與國家體改委聯合的《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》第9條規定：“國家以租賃方式將土地使用權租賃給公司，定期收取租金。”該規定便將上述兩概念混淆為一體，其所指應為將土地租賃與公司。還有，雖然《規范國有土地租賃若干意見》對國有土地租賃和國有土地使用權租賃皆作了相關規定，但該規定將土地使用權的出租稱為轉租，似乎未能徹底履行上述有關法律對土地租賃和土地使用權租賃的概念界定。因此，對于立法界或理論界，都應進一步理順上述概念的運用，以完善本來較為混亂的土地制度。

二、國有土地使用權出租

國有土地使用權出租屬于二級市場交易行為，按照土地使用權初始取得方式分類，其主要包括以下幾種：以土地租賃方式取得之土地使用權的出租（下稱租賃土地使用權的出租）、以出讓方式取得之土地使用權的出租（下稱出讓土地使用權的出租）、以劃撥方式取得之土地使用權的出租（下稱劃撥土地使用權的出租）。下面主要對上述以各種方式取得之土地使用權出租的限制條件進行分析。

首先對比談一下租賃土地使用權的出租和出讓土地使用權的出租。《規范國有土地租賃若干意見》第六條對租賃土地使用權的出租作了相關規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。”如前所述，該條款將以租賃方式取得之土地使用權的出租稱為承租土地使用權轉租，嚴格講是不對的，因為本次出租是對以土地租賃方式初始取得土地使用權的第一次出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條則對出讓土地使用權的出租作了有關規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。”

上述法律政策對租賃土地使用權的出租和出讓土地使用權的出租，皆規定了以下同樣的限制條件：必須按出讓合同或租賃合同完成開發投資。不過，租賃土地使用權的出租在滿足支付土地租金和完成開發建設的條件之后，還必須經土地行政主管部門同意或合乎租賃合同約定（指在土地租賃合同中約定允許出租或禁止出租或出租須經出租人同意），而關于出讓土地使用權的出租并無類似的明文規定。本人認為，上述租賃土地使用權出租須經土地行政主管部門之“同意”，應理解為對是否已經支付土地租金和完成開發建設條件的審查和監督，除此之外，土地行政主管部門不應以任何理由做出不同意出租的決定，否則將出現權利濫用等人為因素而阻礙租賃交易市場的發展。

從國家有關規定看，我國對國有土地使用權出租的限制條件與國有土地使用權轉讓的限制條件是一致的，即必須按出讓合同或租賃合同完成開發投資。實際上，在土地使用權出租中，“承租人不是對出租人現有的租賃物加以占有和使用，而需要繼續投資完成土地的開發、利用。而一般的財產租賃，承租人不必投資對租賃物加以改造”（趙紅梅《論土地使用權租賃》），在土地使用權出租中，并不發生土地使用權的權屬轉移，出租人作為土地使用權權屬登記人，仍應負擔交納原相應土地稅費的義務，而且承租人取得承租權后必須受原出讓合同、租賃合同中對土地開發、用途等方面的限制，上述因素都將大大減少土地使用權出租的投機性。因此，個人認為，不宜將土地使用權的出租等同于土地使用權的轉讓而給予過多限制，比如《河北省國有土地租賃辦法》僅對轉讓租賃土地使用權規定了限制條件，但對轉租未設置限制條件。此外，可以嘗試將招標拍賣掛牌制度引入土地使用權出租市場。

下面看一下劃撥土地使用權的出租。1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條規定：“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。” 第九條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人”。第六條規定：“ 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。”

單從該《辦法》第九條規定看，似乎允許劃撥土地使用權單獨出租，但根據《辦法》第五條規定，劃撥土地使用權必須經土管部門批準且辦理出讓手續后才能出租，若如此，在辦理完出讓手續后實際上就變成出讓土地使用權的出租了，相應的應受關于出讓土地使用權出租的法律規定的約束，也就談不上劃撥土地使用權的出租了，因此，個人認為，嚴格意義上講，國家是不允許劃撥土地使用權的單獨出租的。

不過，對于劃撥土地使用權隨同建筑物一起出租的，法律是允許的，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

三、集體土地使用權的出租。

大家知道，集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關于農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至于公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。

1、宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規定。

但是，法律對宅基地使用權的承租者范圍是否有所限制呢？《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”由此可以認為，受用途和資源所限，宅基地主要用于本集體經濟組織內部成員建設住宅，外村鄉村民不具備使用主體資格，城市居民則只能申請使用國有土地。因此，宅基地使用權出租雖然不變更使用權屬主體，但也只能出租給具備建設使用資格的本集體經濟組織成員了。其實，1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規定允許城鎮非農業戶口居民使用集體土地建造住宅，后因容易導致房地產投機炒賣而在新《土地管理法》中予以刪除，由此也可見立法之用意。

宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規定而必須達到一定開發程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發程度過多限制。

至于農村居民出租住房，從上述規定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現實看，農民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現象大量存在，其于鄉鎮經濟發展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農村居民出租住房。

2、關于企業建設用地使用權的出租問題。

相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。

《土地管理法》在“建設用地”一章第六十三條這樣規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”從該第六十三條前半句可以看出，法律是允許集體土地使用權出租用于農業建設的。結合看一下《土地管理法》第四十三條和第六十條：“第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”“第六十條農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，……。” 由上得知，任何單位或個人進行建設，如果不符合上述規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地，其既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉讓或出租形式獲得。因此，可以看出，對于集體土地企業使用權的對外出租，法律是有限制條件的，即僅應限于出租與集體經濟組織開辦的或以入股、聯營形式與他人共同舉辦的鄉鎮企業。至于承租人范圍，是應限制在本集體經濟組織舉辦的企業之內，還是同時允許其他集體經濟組織舉辦的企業承租呢？本人未看到相關的法律規定，不過從鼓勵鄉鎮經濟發展角度看，應打破該界限。

不過，個人認為，《土地管理法》第六十三條語言表述是有問題的，其下半句所說“除外”是針對前半句所述“出讓、轉讓”之土地使用權轉移而言，顯然不是針對企業建設用地土地使用權的出租，因為作為二級市場土地使用權的出租并不發生土地使用權屬的轉移。該條的實際用意是，因破產兼并等原因致使用地企業不再符合集體土地使用權主體資格（集體土地使用權主體限于農村集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業），該企業經營不再屬于農業建設范疇，根據土地管理法第四十三條規定（任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地），必須辦理國家征地和出讓手續，即所謂的“依法發生轉移”。因此，該條款無論用語還是邏輯上，皆欠準確，正確的做法是將土地使用權的出租另行單列表述。

至于集體企業房屋的出租，并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，本人看法同前面農村住宅相同，應予以支持和肯定。

四、租賃土地使用權的轉讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。

關于租賃國有土地使用權的轉讓，我國政策也規定了相應的限制條件。如《規范國有土地租賃若干意見》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。……”可見，該規定將以租賃方式取得土地使用權后再轉讓的限制條件規定為兩點，即經土地行政主管部門同意和按規定支付土地租金并完成開發建設，其與租賃地使用權對外出租的限制條件是一致的，目的主要為了防止囤積土地等投機行為。但參照關于出讓土地使用權對外轉讓時應完成投資總額25%以上等限制規定來看，該《辦法》所規定的“完成開發建設”之條件有所苛刻，將不利于租賃土地使用權交易的發展。為此，有些地方做了變通規定，如2003年四川省《國有土地租賃辦法》第十四條規定：“在不改變國有土地租賃合同約定的權利與義務的前提下，承租人投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以后，經出租人同意，承租人可以轉讓租賃的國有土地使用權。國有土地使用權轉讓后，原承租人的權利與義務轉移給新承租人，并重新向出租人登記。”《河北省國有土地租賃辦法》第十四條規定：“轉讓租賃土地使用權應當符合下列條件：（一）已經按照國有土地租賃合同支付土地租金，并取得土地使用權證書；二）已經按照國有土地租賃合同進行投資開發，并完成開發投資總額的百分之二十五以上。”不得不指出，青島市《國有土地租賃暫行辦法》仍遵從了《規范國有土地租賃若干意見》，其第十六條規定：“承租人按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據國有土地租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。”

如前所述，隨著招標拍賣掛牌制度的實行，以及將來逐步設制實施的物業稅收制度，土地投機買賣的可能性逐漸減小，本著鼓勵發展土地市場交易的原則和趨勢，建議逐步取消承租土地使用權轉讓的限制條件。

關于租賃集體土地使用權的轉讓，可參考集體土地使用權出租的相關規定，不再論述。

五、土地使用權租賃登記

我國關于土地使用權租賃登記與土地租賃登記的規定是不同的，前項登記為土地使用權設立登記，后項登記為他項權利登記。《土地登記規則》第二十八條規定：“依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起三十日內，持土地租賃合同和其他有關證明文件申請承租國有土地使用權登記。”可見，國有土地承租人依法申請登記后，其所享有的土地使用權與出讓土地使用權和劃撥土地使用權屬于同一位階的權利，即都是土地使用權，故該項登記為土地使用權設立登記。再看一下《規范國有土地租賃若干意見》有關規定：“六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。”同時，《土地登記規則》第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。

根據上述規定，土地出租登記同土地使用權租賃登記相比，有以下區別：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人為土地使用者2、前者應在租賃合同簽訂后30內申請登記，后者則應在合同簽訂后 15日內申請登記。3、在法律制度用語上，前者定義為“承租國有土地使用權登記”，后者為“土地使用權出租登記”。4、土地出租登記屬于土地權利設立登記，承租人由此取得土地使用權。土地使用權出租登記是土地使用權變更登記，承租人由此取得土地它項權利。

顯然，我國上述規定是將土地使用權出租登記作為物權化登記的。其實，個人認為，將“土地使用權出租登記”界定為他項權利登記，在法律性質上有所不妥，因為出租人與承租人之間形成的是債權債務關系，其行為后果并不發生物權變動或設定，即并不發生土地使用權法定權屬人的變化，承租人取得的不過是土地使用權的承租權，在租賃合同依法簽訂后，承租人便依法或依約取得承租權，而并非在申請土地使用權他項權利登記后才取得承租權，因此，嚴格的講它是合同登記備案，而非物權他項權利登記。該登記之目的，除為了便于國家監督控制土地使用權租賃市場外，主要是保護善意第三人利益，如甲將其土地使用權低價出租與乙，但未登記備案，然后又將其土地使用權抵押貸款，銀行在實現抵押權時，因“抵押不破租賃”，只能維持收不回成本的租賃關系，而通過租賃備案制度，銀行完全在簽訂抵押合同時查驗是否已經出租，并以此決定是否接受該項抵押。因此，法律上只要賦予該合同登記備案具有對抗第三人的效力即可，即未租賃登記備案的，抵押權人實現抵押權時，有權不予繼續履行原租賃合同，而對于已經租賃登記備案的，對于明知抵押物存在負擔仍接受擔保的抵押權人不予保護，即“抵押不破租賃”。

六、關于土地使用權出租期限

土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規定呢？

我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，因此，有人主張土地使用權租賃期限應受該規定約束，尤其對于有限的土地資源，租期過長，將難以公平確定若干年之后的租金數額。本人認為，過短的租賃期限，將影響土地使用權承租人的投入，影響建筑投資的回收以及建筑安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。關于租金標準的確定，可以通過市場租金評估等體系，建立科學的租金調整機制。其實，從本質上看，土地使用權出讓實為土地使用權租賃的一種方式，其只不過是將數十年的承租權一次性買斷而已。因此，土地使用權出租期限不應受20年的限制，而應參照出讓期限的有關規定。

再看我國《規范國有土地租賃若干意見》規定：“四、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。”可見，我國政策規定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。不得不注意，上述《規范國有土地租賃若干意見》僅規定了一級土地市場國有土地出租的期限，對于以出讓、劃撥、土地租賃等方式取得土地使用權后，將土地使用權再行出租的期限，雖然沒有規定，但應可參照之。

鑒于土地使用權租賃關系復雜，涉及問題較多，本文僅對本人實踐中碰到的個別問題的個別方面做初步淺析，一孔之見，歡迎批評。

新修正土地管理法范文4

摘要：《土地管理法》1998年修正以來，在中國土地立法缺位情況下，很長時間內充當了土地最高法角色。經過十余年施行，這部法律在日新月異的時代中已顯得有所滯后。《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》因此浮出水面。本文根據法律的社會、政治、經濟影響，通過研究和分析，指出該草案的先進之處和不足之處，希望能對《土地管理法》重新修訂提供有價值的參考。

關鍵詞 ：土地管理法；修訂草案；土地立法

一、修訂草案可采納之處

1.土地權利的細化

修訂草案第二章關于土地權利的有關內容，與《物權法》緊密聯系。其中，第十條明確了土地的相關權利種類，尤其對于地役權、土地抵押權等有了明確的闡釋，使得相關土地權利有法可依，在法律層面上加強了對土地相關權利人的保護，防止了土地權利的濫用。第十九條建設用地使用權的劃分，加入了地上權和地下權，與城市建設緊密相關，為建設工程的施工運行提供了法律的基礎。

修訂草案強調推行土地登記制度，使土地權利物權化，有利于保護土地所有權人和使用權人的合法利益。在第二十六條到第三十一條對此進行了詳細的闡述，明確了土地登記的強制性、必要性、效力、登記方法和發證機關等，對于土地登記的廣泛實施做出了必要的鋪墊和保障。此外，第二十三條創造性提出了異議登記的措施，在土地登記實施之后有充分的可借鑒性，對于爭議土地的處理提供了一個新的思路。

2.耕地保護力度的加大

在我國人多地少的現實條件下，耕地問題成為一個制約發展的突出問題，耕地的保護涉及到社會的廣泛利益。在修訂草案中，對于耕地采取了相當嚴格的控制機制。第一條就指出：“實行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度”，奠定了耕地保護的中心思想。第五十一條至第五十五條，先后對基本農田的保護、劃分、占用、用途、數量、轉用等進行了嚴格限制，保護力度尤為突出。第五十五條到第五十七條提及相關政策，增加了先補后占制度，結合耕地占補平衡、總量平衡的政策，以及第一百二十一條破壞耕地的法律責任，有助于一般耕地的保護。再者，修訂草案中明確了耕地保護的資金保障。第四十七條指出，國家將設立啟用耕地保護基金，對耕地保護予以補貼。第八十四條規定，新增建設用地土地有償使用費，百分之七十留給有關地方人民政府，專項用于土地整治和耕地保護。資金的支持，對于耕地的維護有著重要的意義。不僅如此，修訂草案強化了對建設用地的控制，能夠間接達到耕地保護的目的。第七十七條提出土地用途轉用許可制度，未經許可，不得立項，嚴格了耕地向建設用地轉化的監管。第七十八條將土地用途轉用許可的審批權收歸省級以上人民政府，一并提出建設項目核查制度，有利于控制地方違法違規審批的現象。

第九十二條大幅度縮小了劃撥用地的取得范圍，減少建設用地的調配。

此外，對于行政部門也加強了保護耕地的要求。第四十五條將耕地保護列為各級人民政府的基本責任，第四十六條還將耕地保護作為地方政府的考核指標，第一百二十九條進一步規定對于大量耕地或者基本農田被違法占用的地方人民政府給予問責制。這些要求為地方政府保質保量地落實國家的耕地保護政策提供了強大的法律約束。

3.權利人利益的維護

修訂草案中多處體現了對土地權利人利益的保護，符合法律以人為本的宗旨。開篇第五條明確指出：“土地權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”進而，第十六條、第六十二條、第六十七條、第一百二十條、第一百二十一條中，明確了土地權利人的權益范疇，對于破壞土地權利人利益的行為在法律上予以追究，使得土地權利人的維權行為有法可依。第七十二條、第一百條提出土地收益的公開制度，結合第一百二十四條在法律上的警示，可以加強對土地權利人直接利益的保護，制約集體經濟組織非法占有土地收益的違法行為。對于土地權利爭議，第二十三條中去除了“三十日內”的規定，有利于土地權利人充分準備、及時反應，維護自己的合法權利。關于土地閑置，第九十二條中去除了“無償”二字，有利于建設用地單位損失的減小。

對于土地使用期限，修訂草案中也有了一定的表示。第十四條將土地承包經營期限由三十年修改為“土地承包關系保持穩定并長久不變。”；第一百零三條：“建設用地使用權出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該宗土地的以外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂出讓、租賃土地有償使用合同，支付建設用地使用權出讓金等相關費用”。“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期。”這些措施綜合考慮了社會群體的可接受性，對于承包地和住宅用地的使用人——農民和居民——進行了合理的保護，對于建設用地的繼續利用提供了可能，有利于消除社會上的不確定心理。

4.土地監督監察的強化

修訂草案第六條指出：“國家實行土地督察制度。”這一制度在第十章有著詳細而具體的說明。引進國家對地方的督察機制，對于地方人民政府在土地方面的行政予以監督，能夠在一定程度上緩解地方政府土地違規行為的發生，防止權力的濫用。同時，加強了地方政府的土地監察職能，賦予人民政府依法制止和查處土地違法行為的權力，允許調動公安部門進行配合，使得地方政府能夠對土地違法行為進行及時的控制，予以合適的處理。此外，第一百二十九條、第一百三十條的問責制，第一百一十九條行政不作為和錯誤作為的責任、第一百二十八條阻礙執法的責任等等規定，對于土地監督和土地監察的順利進行給予了保障。

二、修訂草案值得探討之處

在整個土地管理法修訂草案中，也體現出了諸多的不合理因素，應評估和討論其可行性，進行慎重選擇。

1.土地交易的風險

修訂草案第二十六條指出：“依法應當登記而未登記的土地，不得轉讓、出租、作價入股或者抵押。”這就意味著，依法登記的土地即可以進行轉讓、出租、作價入股或者抵押等活動。這一推論在土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等相關內容中得到了很好的印證，第十六條、第十七條對土地承包經營權進行描述；第二十條、第八十八條、第九十三條、第九十六條對建設用地使用權進行描述；第二十一條、第九十條對宅基地使用權進行描述。無論何種土地，均允許正常的轉讓、出租、作價入股或者抵押等活動。而土地市場作為土地交易的媒介，修訂草案中也予以了承認。第九十四條：“國有建設用地使用權和集體建設用地使用權的出讓、轉讓和租賃，必須通過統一的土地市場以公開的方式進行”“土地承包經營權流轉應當納入城鄉統一的土地市場”。將土地市場正式引入，同時也間接承認了土地交易的合理性。

以上種種，對于土地交易進行了相當程度的放開，轉讓、出租、繼承、入股、抵押等土地交易活動均被認可。名為轉讓，實則與買賣并無異處，這無疑會對中國現行的土地公有制制度予以強烈的沖擊。修訂草案第二條明確指出：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否會被嚴重縮短？這一點不可不慎重考慮。

2.征地政策的模糊

修訂草案中，第六十九條出現這樣表述：將量化的征收土地補償標準完全廢止；無獨有偶，第七十六條，關于房屋拆遷補償，同樣沒有一個量化的指標。量化指標的缺失，勢必造成土地征收中補償方式的混亂，雙方將難以達成一致。作為弱者，農民的利益將更加難以得到保障。第七十一條，對于補償爭議，“省、自治區、直轄市人民政府的裁決即為最終裁決”，這顯然屬于一言堂現象的重新演繹。在其中，官官相護的因素不可以不被考慮，一旦裁決顯失公平，農民的利益將化為泡影。而且，“對裁決程序有異議的，可以自接到裁決決定之日起十五日內，向人民法院起訴”。這里的“十五日”，對于農民來講，顯然太少，自己的意愿難以進行有效的表達，甚至還來不及做出應有的反應。更為離譜的是，“征收土地補償爭議不影響征收土地的實施”。土地的補償爭議無法起到應有的干涉作用，隨著土地被征收，農民將失去最原始的談判資本，其利益將完全喪失。

3.村集體權力的擴張

修訂草案第十四條：“在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。”；第十五條：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”雙雙被廢止。這無疑給了農村集體經濟組織賦予了擴大化的權力，給了他們跳過農民利益，為所欲為地承包土地的職能。這類爭執在調整之前發生率明顯不低，如此調整，想必將使農民無處申訴，對于村集體的穩定相當不利。

4.建設用地的潛在問題

第八十條：“國務院以及國務院投資主管部門批準、核準的建設項目，占用基本農田的建設項目，需要征收農民集體所有土地的，由國務院批準。征收前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。”結合第七十八條，這一規定放大了省級政府對于土地用途轉用許可和土地征收的權力，給建設項目的擴大化進行留下了缺口，與耕地保護的思想格格不入。

第一百二十八條：“建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴。”這一準則被刪減，似乎意味著縣級以上主管部門對于建設單位或個人的施工可以任意干涉，建設單位或個人將無權進行申辯，這無疑會給有關部門的職權濫用留下隱患。

新修正土地管理法范文5

當前，我國的法院在對農村房屋買賣合同案件進行處理的過程中，對效力的認定主要有三個觀點。[1]首先合同必須是具有法律效力的，我國的《合同法》規定，但凡合同中有違反法律法規的強制性規定，其合同一律視為無效。而且確認合同是否有效的時候，不能將地方的規定作為依據，要將我國制定的法律、法規作為依據。但對于農村的房屋買賣，我國至今還未制定相應的法律法規。[2]合同無效，但是不返還。其原因是販賣房屋的一方的行為可以看做是對房屋使用權的放棄，法律允許這種放棄的行為。此外，我國的《合同法》中有這樣的規定：“如果不能返還或者沒有必須返還，那么需要折價補償。”這里所說的不能返還，指的是原則上和事實上的不能返還，而“沒有必要返還”則指的是根據實際情況，但使用擴張解釋來理解所謂的沒有必要返還。這樣可以更好地傳播誠信的原則，使房屋買賣更加放心。[3]合同無效，買房和賣方相互返還，但是，反悔的一方必須要對另外一方進行補償，這樣才符合要求。

二、關于農村房屋買賣的法律法規演變

（一）20世紀80年代

早在20世紀80年代初期，我國就制定了《村鎮建房用地管理條例》，在這部法律當中，嚴格的規定了不能對建房用地進行買賣、出租以及轉讓。此外，其還規定了農村社員和回鄉落戶的離退休人員，如果需要宅基地來建房，必須向生產隊進行申報，批準后才能建房。如果實在需要耕地，那么需要由縣級政府批準，然后才能夠使用宅基地。不僅如此，這部法律還規定了出賣、出租房屋的，不能夠再申請宅基地。社員如果遷出當地，所拆除的房屋所騰出來的宅基地，必須由生產隊收回，進行合理的安排。從上面的規定來看，在20世紀80年代，我國禁止建房用地的直接買賣，但是沒有禁止房屋的買賣。而且還規定房屋的買賣必須經過相關部門的審核、批準。但是在20世紀80年代末期，這條法律被廢除掉了。

在20世紀80年代末期，我國所制定的土地管理法是這樣規定的，農村居民建住宅，必須使用過去的宅基地和空閑的地。如果使用耕地，那么就需要通過鄉級民政府審核，再上報人民政府批準，使用原來的宅基地，以及村內空閑的土地，必須由村級人民政府批準。但如果是對住房進行了出租和販賣，那么就不能夠再申請宅基地了。

（二）20世紀90年代以后

到了20世紀90年代，我國對土地管理法進行了第二次修正，規定農村的居民們只能擁有一處宅基地。農村村民在販賣和出租住房之后，不能夠再申請宅基地。此外，還規定了農民集體所有的土地使用權不能夠出租、轉讓，更不能用于非農業的建設。

有關的規范性文件是這樣解釋的，關于社員的宅基地，以及有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地必須歸生產隊所有，不能進行出租和買賣，但是可以歸各戶長期使用。在宅基地當中的一些附著物，比如樹木、廁所、豬圈等等，則歸社員使用，社員可以對其進行買賣和租賃。如果賣掉了房屋，那么宅基地的使用權便可以轉移給新的房主，但是宅基地的所有權則必須歸生產隊擁有。1991年，我國人大法工委認為，不能夠按照《土地管理法》中的規定，對農村房屋的買賣行為和轉讓行為進行處罰。

到了1999年，我國又了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，這其中有這樣的規定：城市中的居民不能購買農村的住宅。

2004年，國務院制定了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，這其中有這樣的規定：加強農村宅基地的管理，避免城市居民在農村購置宅基地。

但是一些法律人士認為，買賣農村的房屋屬于自愿的行為，買賣雙方自愿進行交易，并且立有契約。這不算違法，最多只能算手續不完整，因此需要確定買賣關系有效，并且補辦相關的手續。

綜上所述，我國的法律僅僅只是禁止了農村土地使用權的轉賣或者出租，但是卻沒有明確禁止農村房屋的買賣和租賃。此外，農村居民賣掉房屋所導致的結果是不能夠再獲得宅基地，一直到20世紀90年代的時候，才有相應的規章制度來廢除此項法規。但是上面所說的這些法規并不是《合同法》當中規定的法律和法規。

三、農村房屋買賣合同的效力以及處理

根據上面的觀點，如果要合理的認定農村房屋買賣的合同，應該將有效認定作為原則，無效認定則作為例外。在1999年之前，我國農村房屋買賣合同都是作為有效的認定。

（一）從法律原理的方面來實施探討

在我國的《合同法》當中，有這樣的規定，如果存在這幾種情況，那么合同便是無效的。第一，合同的一方用欺騙或者威脅的方式來使另外一方簽訂合同，損失對方的利益。第二，惡意串通，損壞國家、集體或者其他人的利益。第三，采用合同來掩蓋合法的目的。第四，損壞社會的利益。第五，合同中存在違反法律法規的條例。

合同符合以上任何一個情況，都可以視為無效。此外，應該將國家制定的法律法規作為依據，不能將地方的規章制度作為依據，否則合同也是無效的。同時也不能對國家、社會以及個人造成利益損壞，如果違背了這一點，將對交易秩序造成破壞，因此這樣的合同也是無效的。

另外，我國的《物權法》中，將宅基地的使用權納入了益物權當中，益物權的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在這里，僅僅只規定了對宅基地的“使用”以及“占用”，卻并沒有規定“收益”，然而也沒有實施禁令，沒有認定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要產生流轉。所以，在《物權法》里面，對宅基地的使用留了非常大的空間，因此也非常的靈活。

不僅如此，我國的《憲法》也對集體土地所有權進行了規定，這條規定和我國的戶籍制度進行了緊密的連接。在我國，土地所有制被分為兩種不同的情況，土地屬于國家或者生產隊，用來修建房屋。由于所有權的不同可以將其分為宅基地和建設用地，建設用地一般屬于國家，而宅基地則屬于個人或者生產隊。需要注意的是，集體土地使用權的流轉不能夠改變集體土地所有權屬于集體經濟組織這一事實。

最后，再對相關的法條進行解讀，可以得知《土地管理法》當中沒有限制宅基地擁有者處分放棄宅基地，關于擁有者的棄權，法律沒有禁止。在《物權法》里面，規定了宅基地的獲得、轉讓等，必須和土地管理法相適應。但是對宅基地使用權進行規范，只有法律，部門的規章制度還不夠。在我國的眾多法律法規當中，沒有要求集體土地使用權和房屋所有權的主體一致。而且在筆者看來，農村房屋如果能夠和城市房屋的“地隨房走”相適應，那么就更加合理了。

（二）科學的分析立法的本意

在我國的《土地管理法》當中，對土地用途進行了嚴格的要求，避免農村土地變成建設用地，因為這樣可以在一定程度上保護農村用地。但是宅基地實際上就是建設用地，它的使用權主體如果產生了變化，不會對農村用地產生負面影響，同時也不可能對宅基地的性質產生改變。所以，不能夠對宅基地使用權流轉問題進行調整。為了保障農民的基本權益，避免農民賣掉房子以后沒有居住地，《土地管理法》中禁止人們在農業土地上實施非農業非項目，并且限制了農村房屋的買賣。但是，如今很多的農村勞動力都已經涌向城市，所以農村的房屋買賣也不會對農民生活造成太大的負面影響。

（三）科學分析立法的趨勢

發生農村房屋買賣合同糾紛，一般都是因為在城市化進程當中，農村的房屋面臨拆遷，隨著房價的高漲以及高利潤的拆遷利益，原來的出賣方開始反悔。如果立法模糊，那么就沒有明確的立場來進行干預和調整，使得合同糾紛加深，甚至影響到農村的安定生活。

可以對我國將來的立法取向進行分析。在《民法典草案》當中，規定了農民可以通過集體經濟組織來獲得宅基地，每一戶只能有一座宅基地。而且還規定了宅基地不能夠隨便進行轉讓，如果該宅基地上的住房需要轉讓，那么宅基地的使用權也會被轉讓。如果宅基地擁有者放棄了宅基地的使用權，那么也就再也得不到宅基地。法學家王利明起草的《物權法草案》中有這樣的規定，宅基地使用權不能轉讓，如果房屋所有權進行了轉讓，那么宅基地的使用權也必須轉讓。因此，這也說明了我國未來的立法方向并沒有故意偏向“非集體組織成員不能購買農戶房屋”這一規定。

從宏觀的角度來看，農村必然會往城市化的方向發展，而且城市化的進程會不斷的加快。農村土地使用權的物權化，比如承包經營權已經被法律所認可。那么宅基地作為私有的財產在市場上進行交易，則對所有權擁有者非常有益。如果不能夠在市場上進行交易，則可能會對農村的經濟發展造成一定的限制，甚至影響城市化的進程。

將農村的房屋和城市的房屋進行比較，發現土地權屬有所不同，這是它們最大的區別。城市的房屋可以隨意出租、轉賣、抵押等等，但是對土地性質進行分析，宅基地和國有土地使用權有非常大的差別，宅基地是集體經濟組織分配給農村居民的，所以是無償的。綜上所述，農村房屋和城市房屋的本質區別很小，如果買賣合同沒有其他無效事由，那么則可以認定為有效。

通過上面的分析，可以得出下面的處理原則，將有效認定為原則，無效則認定為例外。在1999年之前，我國農村的房屋買賣合同一般都是作為有效的認定。這樣的原則非常符合我國法律的規定，而且遵循了立法本意，順應了將來的立法趨勢。此外，還綜合考慮了相關政策的特殊性以及合同矛盾發生的原因。

（四）認定合同有效的條件

第一，在買賣房屋的時候，買房的家庭當中有一名以上屬于農村集體經濟組織的成員。第二，在1999年我國的《土地法》進行修訂之前所發生的農村房屋買賣。第三，販賣方目前已經不再和農村集體經濟有關系。第四，買房的一方在購買的時候，符合國家規定的農村宅基地使用的條件，或者已經獲得審批，可以對宅基地進行使用。第五，轉讓行為的審批已經被通過，也或者該地方的農村集體經濟組織對其非常認可。第六，宅基地的性質已經國有化。第七，一座房屋通過了多次買賣，也或者相關的房屋已經開始進行合法的擴建、改建，不能夠和原有房屋進行區分。第八，相關的房屋已經被納入拆遷的范圍內，或者已經被拆遷。

在筆者看來，只需要符合以上任何一條，而且沒有損壞國家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只會縱容不守信用的惡意，并且對已經形成的市場交易秩序產生破壞，嚴重的甚至影響農村現有的安定環境。

此外，如果交易宅基地的目的不是為了居住，在這樣的情況下所發生的農村房屋買賣也是無效的。

新修正土地管理法范文6

【關鍵詞】土地；土地征收；土地征收程序；平衡

中圖分類號：F32 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-170-01

一、引言

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。

土地征收關系到國家、集體和個人的利益沖突和利益平衡，對社會影響深遠。中國的土地征收程序還存在著很多缺陷，迫切需要進行改革、完善。如果處理不當，很可能損害各方利益，影響土地征收的順利進行，致使征收目的無法實現，甚至引起社會動蕩，所以，必須有科學合理的法定程序作保障。

土地征收是2004年《憲法》修正后的新詞匯。一些文件、報告時常混用“土地征收”和“土地征用”兩個概念，主要原因是實踐中人們還存有模糊認識，認為二者沒有實質區別，只是表述不同。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收的法律后果是土地所有權的改變，土地所有權由農民集體所有變為國家所有；征用的法律后果只是使用權的改變，土地所有權仍然屬于農民集體，征用條件結束需將土地交還給農民集體。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。

二、我國土地征收程序上的漏洞

（一）現行法律中“公共利益需要”缺乏明確的界定

現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

（二）土地征收的補償問題

土地征收是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。我國《土地管理法》中明確規定了土地征收的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。土地征收得到的補償往往低于人民的客觀需求。

（三）土地征收權的行使問題

在我國，凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。盡管現行的《土地管理法》規定征收審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

（四）土地收益分配和管理問題

據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而失去土地的百姓卻收之甚微。

（五）有關土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設計上存在漏洞

具體表現在：1.土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。2.缺少對行政機關的監督機制。

三、關于我國土地征收程序完善的建議

針對目前我國土地征收程序所存在的問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施，結合本國實際，重點在其具體規定和內容上加以改革、完善，以構建一個更為細致、更具有操作性的，嚴格、周密的，科學、合理的土地征收程序，使之更符合市場經濟的要求。

1.嚴格限定公益性用地范圍，土地征收權只能為公共利益的需要而行使。

2.土地征收補償標準要結合市場，當地經濟情況和被征收者的實際情況合理給出。

3.事實的認定。嚴格控制申請和審查過程，加強對行政機關行使權力進行監督，加強對其約束，防止其濫用征收權。

4.政府有關部門應將決定征收的土地的范圍予以公告并通知被征收者，允許被征收者乃至社會公眾提出異議。

5.如果雙方達成協議或法院裁決維持征收決定，則可確定具體征收事宜。首先，由需用地人按照補償方案繳納土地征收補償費用，之后雙方到土地管理部門進行登記，需用地人獲得征收土地的所有權。