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房地產品控管理范文1

一、西鄉塘區房地產行業重點稅源概況和稅收實現情況

房地產行業稅源監控工作是西鄉塘區地方稅務局組織收入工作的重要組成部分，房地產行業企業對西鄉塘區地方經濟發展有較大影響力，可以說房地產開發企業經營狀況的變動直接影響到西鄉塘區地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續和較穩定的，在制造業稅收相對穩定的前提下，通過對房地產開發企業數據解讀可以推斷地方經濟發展態勢，解釋稅收增長原因，探尋稅收增長點，為稅收征收管理決策提供依據，因此，房地產行業稅源監控是西鄉塘區地方稅務局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉塘區重點稅源管理股管轄的房地產企業共29戶，其中國家總局重點監控20戶，區局重點監控4戶，城區局重點監控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬元、8178.47萬元、9853.89萬元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現逐年上升的態勢，因此房地產開發行業稅收收入在西鄉塘區起著不可替代的作用。

二、西鄉塘區房地產稅收監控管理的主要做法及成效

（一）強化素質，落實制度。一是選調政治、業務素質強的稅收人員從事的房地產企業稅收管理工作；二是定期組織業務學習和研討，及時研究和解決工作中出現的重點、難點問題；*年來，通過研討解決了房地產企業未完工開發產品的稅務處理、代建工程和提供勞務的稅務處理、合作建造開發產品稅務處理等問題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產行業稅收有條不紊的開展。其次，建立了嚴格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監控管理辦法明確房地產項目情況收集、稅務登記、稅收政策執行等事項要求，結合*市地稅局項目屬地管理原則，建立重點開發項目稅收月報表、項目預售、銷售前后的保全清算制度等。三是結合執法過錯追究制，加強檢查和監管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉塘區地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎上，加強內部的組織協調和監督工作，堅持以制度管理人和事，對執行不到位的及時限期改正、糾正和責任追究，切實保證制度不折不扣得到貫徹落實。

（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關注報刊和“房交會”、互聯網上的房產信息。二是全面清查房源。對轄區內房地產項目和企業進行了全面調查清理；同時，設立專職外勤人員深入到房地產項目進行調研，跟蹤監控。三是發動群眾探訪房源。定期深入樓盤、大街小巷進行宣傳，向群眾了解在建房地產項目，并通過城區稅源辦、居委會、中介公司等組織掌握房源狀況。

（三）建立網絡，時時互動。在城區區委、區政府的大力支持下，與城區稅源辦定期召開房地產管理聯席工作會議，協調房地產企業及項目管理，強化了日常信息交流和情況通報，形成了稅源控管體系。部門互相配合是關鍵。我們主動上門，逐個走訪城區開發辦、房產局、規劃局、建管站等涉稅房地產管理部門，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強管理的途徑和手段，同時收集了大量最新樓盤立項、審批、開工、預售等信息，進行落實。通過召開地方政府參加的房地產企業座談會，宣傳房地產各項政策，提供政策咨詢服務，實現執法與服務有機融合、征稅與納稅良性互動。

（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對在管的房地產企業，有管理員定期下戶，了解企業經營狀況，宣傳房地產稅收政策。二是加強輔導，規范管理到位。督促企業強化財務管理，幫助企業做好財務會計資料規范管理，為稅收征管提供準確資料。要求房地產企業必須保存完整的合同、協議、工程結算發票、預收賬款收據等財務資料。

（五）納稅評估，嚴格把關。按照“廣泛借鑒、規范流程、指標對比、務虛與務實相結合”的思想開展納稅評估工作。細化評估方法步驟；通過一系列指標、系數橫向、縱向比對發現問題；務虛與務實相結合、指標數據與實物現場相結合、納稅人這一“點”與對應行業這一“面”相結合。*年，通過對房地產行業納稅評估，評估入庫各項地方稅95萬元。

三、西鄉塘區房地產稅收監控管理的存在問題

一是部門溝通不到位。地稅、工商、國土、規劃、房產、建設、金融部門往往各自為政，根據部門職能實施行政管理，不能有效實現資源共享和信息互換，對房地產業社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。如：部分房地產開發商在未向主管稅務機關申請辦理稅務登記的情況下，照樣可以通過開發項目的立項審批和資質審查；地稅部門與國土資源、財政、土地管理、規劃建設管理、房產管理、銀行等相關部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監控乏力。具體表現在稅收管理員對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律還不十分熟悉，對所得稅及房地產業相關稅收政策的了解和掌握相對不足，對企業財務核算尤其成本核算知識的掌握不夠熟練。三是納稅意識淡薄。一些開發商以追求最大利潤為目的，在項目開工后不依法履行其納稅義務，往往不擇手段以達到其偷逃或擠占國家稅款的目的，不主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記，不按規定如實申報其應稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現在：一是預售收入不入賬，不按規定計提企業所得稅。二是企業收取的房租收入、廣告費收入不申報，以完工房產抵付各種應付款項，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等。三是采取虛報成交金額、協議少開發票手段，達到房地產企業少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規范。由于房地產企業是個特殊的核算主體，開發周期長，少則三、四年，多則七、八年，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨年度審核工作量大、企業法人、財務人員變更頻繁，且財務核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數納稅人對稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導致地稅機關對房地產業的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內存在征管盲區。

四、加強西鄉塘區房地產行業稅收管理的建議

(一)加強宣傳輔導，整頓征管秩序。要以稅收政策法規的宣傳為切入點，有針對性地加強對城區房地產開發企業負責人、財務辦稅人員的稅法宣傳輔導，對其財務核算上存在的問題及時予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強依法納稅的意識，確保稅收及時足額入庫。要采取如開座談會、上門宣傳、媒體公告等多種形式向企業宣傳解釋稅收政策、增強企業守法經營、依法納稅的意識，營造房地產行業良好的稅收秩序，促進房地產行業的健康發展。

房地產品控管理范文2

引言：內部控制是社會經濟發展至一定階段的產物，它是各種社會經濟組織對內強化管理，對外滿足社會要求，以便實現組織目標的重要管理手段。與國外相比，我國企業內部控制建設起步較晚，目前還處于發展階段。從房地產企業來說，許多企業對內部控制意識不強，管理層內控意識薄弱，相應的內控制度缺乏或不健全，企業員工更是對內部控制了解不多。房地產企業在項目開發過程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結果。因此，成本管理本身就可以理解為一項系統工程，其控制的好與壞，直接與內控管理有密切關系。

內控管理對成本管理的必要性

企業是贏利為目的的經濟組織，房地產企業也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經就是降低成本，通過節約開支來增加利潤，而要能有效地降低成本，內控管理制度則是必不可少的。房地產企業內部控制所涉及的范圍廣而全面，是全方位、全過程的管理活動，相對于其它行業，由于其產品具有單一性、地域性、不可復制性等特點，其成本管理就顯得更加復雜。因此，建立健全房地產企業內部控制管理體系，加強和完善企業的內部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環節上進行嚴格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關系到項目的最終贏利水平。

房地產企業在項目開發實施期間，其成本費用控制主要包括三個環節：對其事前進行規劃、制定目標；事中進行監督執行，及時發現和糾本文由收集整理正偏差；事后進行評價分析，并在總結和改進基礎上，修訂和建立新的成本體系目標。要做好成本管理必須以內部控制為前提，其涉及的范圍、內容是非常廣泛的，但下面幾點則是內控管理中比較重要的，它直接關系到成本控制的執行力度和成效。

一、建立現代成本費用管理理念 重視策劃設計階段

一般來說，房地產項目開發，成本管理主要體現在策劃、設計、施工三個階段。受舊的開發模式及傳統觀念的影響，很多開發企業缺乏成本管理意識，其成本管理計劃主要是用來進行項目的經濟分析和決策、落實成本責任制、安排資金等，成本管理只是停留在項目的施工階段，對其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現代成本管理理念，更注重突出企業的整體經濟效益，是積極、主動的成本管理，是項目全過程、動態的成本管理，是企業追求利潤最大化的成本管理，是在保留傳統成本管理理念的同時，更加注重項目開發前期決策階段和設計階段。

多年來我國工程項目開發的實踐表明，對開發建設成本影響最大的是策劃設計階段：在房地產項目整個開發周期中，策劃設計階段所占時間比例僅為整個項目建設周期的15%～30%，但其對今后的開發成本所產生的影響則是最主要的，占到65%～70%，因此，對房地產項目的全過程成本控制管理中，策劃設計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環節。在項目策劃時就應該仔細研究項目方向，力求項目定位準確、方案合理；在設計階段，應注重設計的多方案比選和優化。好的設計在滿足項目定位要求的同時，應能夠最大限度地節約成本。由于設計不周全、設計有缺陷引起的費用風險所占的比例是較大的，因設計錯誤而引起的費用增加更是不可估量。因此，在設計時期，是最應該花費更多的精力反復論證設計的科學性、合理性，盡量避免設計缺陷，減少由于設計不完善引起的額外風險。在設計階段考慮的越周全越充分，施工期間發生工程變更的機率就會越小、所面臨的風險就會越少，施工成本費用也就越容易控制。在項目開發施工階段，通過施工技術革新，加強施工管理等措施節約開發成本的可能性也只有20%左右。盡管在施工階段也會發生不可預見的各種風險，但通常情況下，單純由于非設計因素發生的簽證等費用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設計，在項目品質定位、項目設計上多下功夫，往往比施工環節更能節省成本。

二、建立一套有效的企業成本管理制度體系

企業的生產經營活動離不開制度的約束和規范。房地產企業成本管理制度體系則是針對成本費用管理而制定的一系列規章制度，以保證項目成本管理能夠在合理進度、合理質量的前提下，以較低的成本完成項目開發建設。制度應力求全面具體、考慮各種可能的情況，盡量減少管理上的漏洞，同時要具有可操作性。建立成本費用業務的崗位責任制，明確各部門和崗位的具體職責、權限，用來規范職能部門和企業員工的日常工作行為，并確保成本費用業務的不相容崗位要相互分離、監督和制約。同時還應具有與規章制度相關聯的操作實務指引，管理表格要有統一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。項目是公司成本管理的執行主體。以項目為成本中心，相應的規章制度可以包括：《目標成本管理辦法》、《工程項目目標成本編制管理辦法》、《項目收入與成本費用實時監控管理辦法》、《項目經濟活動分析管理辦法》等；在這些制度中要進一步明確成本管理組織架構、管理職責，規定目標成本編制方法、工作流程，作業操作指引；要求項目編制前期經濟活動策劃分析報告，合理測算預計合同總收入、預計合同總成本、預計盈虧情況等。

圖1：某房地產企業成本控制組織結構圖

現階段，許多房地產企業在成本管理制度體系上還不十分健全，規章制度漏洞較多，許多條例操作性不強、有的過于死板無法適應市場環境，比較突出的有以下幾方面問題：

1. 制度規定過于繁瑣或過于簡單

過于繁瑣的成本管理制度，能夠使企業少犯錯誤，減少經營風險，但帶來的危害是工作的大量時間花費在符合制度要求的流程之中，內耗消耗大，辦事效率底下，不利于企業在市場中參與競爭；相反，過于簡單的管理制度，風險較大。因此，企業在制訂管理制度時，應松緊結合，統籌兼顧。

2. 僅有制度，沒有與之相關的操作實務指引

只有成本管理規章制度，卻缺乏操作指引，帶來的后果是各部門、各員工在辦理具體業務時，形成的書面文件不能統一口徑，部門間自成體系、員工間自成風格，給企業的資料管理方面帶來很大的不便，也不利于企業的統一管理。

3. 部門職能與崗位分工不明確，界限模糊.

經常容易發生的現象是，責權利分工不明，責權利有交叉現象，或者責權利沒有落到具體部門、主責部門不明確。其結果是造成部門間業務相互推諉扯皮。事實上，有些疏漏在企業的經營過程中是很難避免的，重要的是，在平時業務工作中，應注意收集這方面的信息，對不完善的、有疏漏之外應當逐步完善，逐步堵漏洞。

三、實施項目開發精細化管理，加強部門的配合力度，建立項目作業流程體系

所謂精細化管理，就是對項目開發實施全過程、無縫隙的管理，建立一個環環相扣的管理鏈，它強調的是一種管理意識、一種管理理念。通常地，企業的成本管理有相應的職能部門負責，但這并不等于說與其它部門就毫不相關。事實上，房地產成本管理是程序性很強的專業合作過程，是由不同專業過程迭加而成的，依賴于各部門、各環節之間密切協調與配合。遺憾的是，這種與已無關的意識在我們中間并不缺乏，有的部門或一些員工就簡單的將成本管理歸責于專業的職責部門，和自己沒有關系。這種現象將導致各部門為了滿足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術措施，卻不經比選而盲目的采用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員設備投入、為了提高產品檔次而不計成本地片面追求新技術新工藝，這都將會造成成本上的增加。因此，為了達到成本管理的目的，一個可行的辦法是建立部門責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，以加強不同部門之間的合作和溝通，形成分工負責的有機協調體系；同時，建立一套適合于本公司的項目作業流程體系，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，使得一項業務的實行都必須有流程圖作指導，并嚴格按流程體系進行操作；此外，還應明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。通過以上這些措施，將成本管理落到實處，同時也能規避許多潛在的風險。

圖2：某房地產企業成本控制流程

四、從思想認識上加強企業每個員工的成本管理意識

意識決定行動，企業員工在做好自身本職工作同時，也應具有成本管理意識，上至經理層、下至每一個員工，要培養員工的成本意識，讓每一個員工將降低成本變成一種自覺行為，積極主動地參與到節約成本的行為中來，這些都是優秀員工應具備的基礎素質。事實上，要實現這一目的并不容易，平時應在企業文化建設層面上形成一個節約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對那些成本意識責任感強的員工予以表揚和獎勵。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來、各位員工把成本管理變成日常工作事務，成本管理也才能真正落到實處。制度再完善、崗位職責再科學、流程體系再合理，最終都會歸結于各個員工是否按律辦事。

五、注重信息獲取，以提高成本管理的科學合理性

企業在成本管理過程中，是離不開信息的獲取的。所以，平時就要準確捕捉市場信息，及時收集有關資料，這對準確把握市場脈絡，成功做好成本管理提供了可靠的依據。例如，在新項目可行性研究階段，我們可以利用過去已建項目積累的技術經濟指標，為可研測算提供有用的參考價值；在施工招投標階段，我們可以從大量的信息中通過優化比選，選擇出施工工藝先進、報價合理、資信好、技術力量雄厚的施工單位；可以利用信息管理系統加強現場簽證管理；企業建立自己的材料價格信息庫，就能為新項目材料價格確認提供可靠的依據，等。

房地產品控管理范文3

一、存在的問題

（一）企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。

（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。

（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。

（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。

（七）與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由于業務往來頻繁，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。

（八）多列預提費用。一些企業采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；（2）將開發項目之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。（3）多列利息支出和經營費用。（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。

二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

房地產品控管理范文4

[關鍵詞]房地產企業；融資管理；融資渠道；資金來源

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.191

近年來社會經濟的快速進步推動了房地產事業的發展，房地產企業在發展過程中克服了許多問題，順著時代的腳步迅速崛起，經過不斷的實踐嘗試，在各行各業的競爭中取得了優勢。但是在房地產企業的發展過程中，仍然面臨著融資管理帶來的問題，如何巧妙地解決融資管理帶來的一系列問題，進一步擴大房地產企業的發展空間是我們目前應該關注的問題。

1房地產企業融資管理的主要內容

企業資金需求量的預測是否準確對企業未來發展有著極大的影響，要想保證企業的長遠發展，企業的預測資金需求量就要在最大程度上保持準確，所以在對企業資金需求量進行預測時，要整合產品生產各個時期的資金需求量，考慮風險因素給企業資金帶來的影響，并將風險帶來的影響控制到最小。企業資金籌措渠道有很多，可供選擇的融資組合方式也多，比如銀行貸款[1]。企業在籌措生產資金的時候，要有效地把握資金數額，控制借入資金和生產效益之間的關系，確保企業資金結構的合理化，不同的融資組合方式會帶來不同的風險，所以企業要充分考慮自身條件，適當負債。

2房地產企業融資管理存在的問題

2.1融資渠道狹窄

融資渠道狹窄是房地產企業融資管理存在的主要問題之一，大多數房地產企業都過于依賴銀行貸款，銀行貸款作為房地產企業融資的主要渠道，在房地產企業經營的各個時期發揮著重要的作用，這增加了企業資金風險。房地產本來就具有高風險的特點，與此同時有些房地產企業自身資金實力弱，完全依靠銀行貸款進軍房地產行業，在這樣的情況下，銀行承受了房地產企業帶來的風險，房地產企業直接影響著金融市場的穩定，即使是微小舉動都會給金融市場造成意想不到的沖擊。

2.2資金壓力過大

房地產企業產品生產周期長，每個時期的資金需求量巨大，很多企業都承受不住龐大的資金壓力。再加上我國大多數房地產企業開發的融資方式都不完善，只能實現資金的短期供應，不能完美的解決企業的資金問題，導致企業的資金結構安排不合理，資金壓力過大[2]。

2.3資金來源有限

房地產企業的融資渠道多，有效的資金來源可以減少企業的資金壓力，并在產品生產過程中及時解決資金問題。但是我國政府對于房地產企業融資渠道的監管嚴格，尤其是針對海外投資，限制了海外投資的資金數額，對海外投資項目加大了審查力度，這大大增加了海外投資進入我國房地產企業的難度。我國房地產金融市場受方方面面的影響，能夠采用的融資方式有限，不能滿足房地產企業的要求。有些房地產企業為了減少產品生產周期，加快了產品生產進度，房產質量得不到保證，為了杜絕這樣的現象發生，繼而保障公民的人身權益，政府進一步加大了監管力度，致使房地產企業生存環境更加艱難[3]。

3房地產企業融資管理對策

3.1拓展融資渠道

為了有效地解決房地產企業融資管理存在問題就要拓展融資渠道，對企業所需資金進行科學的預測，根據預測結果選擇合理的融資渠道，降低對銀行貸款的依賴性，減少企業帶來的風險，保持金融市場的穩定。在生產初期收集融資渠道信息，探索新的融資渠道，可以與大企業合作，尋求大量的投資，既擴大了資金來源，又降低了企業運營風險。通過銀行貸款獲取資金時，要盡可能地選擇長期的貸款方式，避免企業在產品生產過程中被迫倒閉的現象發生。

3.2強化資金管理

房地產企業是一個高風險的行業，企業在生產過程中承擔著巨大的風險，所以企業在運營的每一個階段都要保持謹慎，強化資金管理，預測企業在未來長時間內所需要的資金量，再對產品生產過程中的每一個小階段進行深入的分析，預測每個階段可能會出現的風險，并及時制定應對策略。設置風險資金，以便于在企業面臨資金壓力時可以周轉小數額的資金，暫時緩解問題，為企業尋找解決方法爭取一定的時間[4]。

3.3加強風險管理

房地產企業的發展受多方面因素的影響，任意一個微小的環境變化都可能給整個企業發展造成影響，所以房地產企業要加強風險管理。采用科學合理的方法預測企業可能會遇到的風險，整合企業歷年的財務數據，對已經發生過的問題進行深入的研究，并制訂相應的計劃，把整理的數據和資料作為應對風險的依據，制定規范的管理政策，加強企業財務管理力度，做好隨時應對風險的準備，以便于將風險帶來的損失降到最低。

3.4制定發展策略

要想解決企業融資管理上的一系列問題就要制定企業發展策略，根據市場環境和企業實際條件預測企業未來發展狀況。加強對企業財務部門的管理，在企業內部設立獨立的監督部門，確保企業資金分配合理，最大限度地減少非生產資金數額。根據企業的發展計劃合理分配資金，并適時地尋找新的融資渠道，在發展前期做好充足的準備工作，避免在產品生產過程中遇到資金周轉難的問題。為了提高監管部門的工作效率，可以讓監管部門參與到風險預測過程中，將企業發展策略與企業將面臨的風險相結合，優化企業內部管理結構，從根本上防范企業風險[5]。

3.5提高人員素質

工作人員的工作質量是保證企業項目計劃有效實施的關鍵因素。作為企業員工，不僅要有豐厚的文化知識做基礎，還要有過硬的實踐能力，針對企業運營過程中遇到的問題，能夠及時采取應對措施。房地產企業在招聘企業財務管理人員時，要選擇全面的會計人才，在員工上崗之前，要對員工進行整體的培訓，重視員工的實際操作能力，培養員工的責任感，確保企業財務數據的準確性。制定相應的獎懲制度，對表現好的員工進行獎勵，激發員工的工作熱情。

3.6做好預算工作

為了保證企業的長遠發展，不僅要拓寬企業融資渠道，還要做好一系列的預測工作，對企業項目整體進行全方位的研究和規劃。企業融資規劃與企業發展策略有著密切的關系，而企業融資預算是企業融資規劃的前提，確保融資預算的準確是保證企業發展的主要因素。準確的融資預算可以讓企業員工按照預算開展活動，各個部門的目標明確，比如在進行融資管理時，企業可以根據融資預算的數值籌措資金，并且讓企業資金在可承受風險范圍之內，在產品生產過程中，工作人員可以將實際的資金變動與融資預算進行比較，及時發現潛在的問題，確保項目能夠按照計劃順利發展。

房地產企業的融資管理不僅僅是簡單的資金借入借出，而是在保證企業正常運營的基礎上，實現資金的可循環式利用。為了保證房地產企業的長遠發展，就要對企業融資管理過程中遇到的問題進行深入的研究與分析，拓寬企業的融資渠道，加強企業資金管理和風險管理，結合企業自身運營情況制定相應的發展策略，并且優化企業的內部管理結構，提升企業人員文化素質，從根本上做好企業融資管理。

參考文獻：

[1]何秀清.淺論房地產企業財務管理存在問題及對策[J].行政事業資產與財務，2011（2）：119-120.

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[3]陳晨.房地產企業現金流管理問題及對策研究――以Z企業為例[J].科技信息，2013（12）：103，105.

房地產品控管理范文5

【關鍵詞】房地產項目開發設計質量控制

中圖分類號：O213文獻標識碼： A

一、房地產項目開發工作

房地產項目開發管理的質量控制，包括開發項目的各個階段，例如：決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，因此在進行設計管理的質量控制時，首先需明確房地產項目開發設計的重要性，其對房地產開發的規模、投資、規劃具備一定的推進作用。

設計管理的質量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責任制度，即規劃房地產設計管理中的項目責任，例如：市場規劃責任、項目編制責任、組織施工責任以及監督管理責任等，為設計管理的質量控制提供可信的環境，盡量減少各類問題對設計質量控制的影響；第二部分是構建質量計劃，結合房地產行業動態和經濟變化，借助房地產開發規定，制定符合社會發展的設計質量計劃；最后建立設計管理質量控制制度，保障設計前期處于有效的質量控制狀態，優化設計環境，為房地產項目設計管理的質量控制提供良好開端。

二、房地產項目開發設計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

2.進程管理

對于所有房地產開發商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發企業，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。

3.技術管理

技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務管理

作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。

設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。

三、房地產設計管理的質量控制

房地產設計管理的質量控制，主要依據設計的不同層次和不同類型，有規劃的實現質量控制，因此對設計管理的質量控制做以下分析：

1. 細化質量控制責任制度

針對房地產項目設計管理的實際情況，細化質量控制的責任制度，同時根據質量控制責任制度的劃分，成立項目責任小組，針對項目設計管理的質量控制劃分責任 [2]。例如：在項目設計管理的過程中，責任小組可聯系項目策劃部門和設計管理部門，重點對房地產項目進行設計質量的控制，首先需保障房地產設計的框架和服務理念，滿足社會、公眾對房地產的質量要求，其質量控制的內容主要包括項目的設計與規劃；其次促使責任小組利用責任制度作用于設計進程，控制設計流程中的各項質量問題，同時緊密聯系設計項目中的各個部門，實現項目設計的綜合控制，維持項目設計管理的可協調狀態；最后責任小組將質量控制責任制度貫穿到整體項目設計管理的環節中，主要對設計過程中的質量進行監管和測評，針對設計出現問題的責任制度或責任環節，及時采取補救措施。

2. 通過監控實現質量控制

房地產項目的設計與開發，需組織專業的建筑師，實行設計任務的編寫，針對每一個設計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的設計優勢，為保障設計任務的質量控制，可采取監控的方式，保障房地產項目組具備較強的設計能力。利用矩陣式監控，促使項目設計開發管理各個部門之間形成聯系，同時給予負責編寫設計任務的建筑師一定設計權利，便于質量控制，例如：在通過監控實現質量控制時，首先需重點建設編寫設計任務的建筑師師傅具備較高的資質和能力，能否利用專業完成房地產項目設計編寫，考核建筑設計者的專業能力，其次安排相關專業人員對整個項目開發設計管理，進行全程監控，研究項目設計中出現的問題，如建筑設計師臨時有任務，可迅速安排專業人員頂替設計師，避免耽誤工程設計進度；最后將房地產人力資源投入設計管理質量監控管理中，著實發揮監控質量控制的作用。

3. 利用計劃分析控制設計管理的質量

通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：

①設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；

②根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計

質量信息；

③規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；

④保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；

⑤房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；

⑥實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。

結束語：

設計管理中的質量控制，對房地產開發項目具備一定的約束力，而且房地產開發項目設計管理中的質量控制，處于動態變化的過程中，由此增加了房地產項目質量控制的難度。因此，積極提高質量控制的效果，保障其在房地產項目設計中發揮高效率的作用，不僅提高房地產項目設計管理的質量控制能力，而且可迅速提高房地產的整體質量。

參考文獻

[1] 蘇凡.房地產項目的工程質量控制研究[J].山西建筑,2012(10).

房地產品控管理范文6

在商業銀行中，個人住房貸款被公認為是最優質的資產，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來個人房貸業務得以超速發展的一個重要原因。但實際上，隨著國家對房地產市場宏觀調控的步步深入，以及個人住房貸款增幅近一年來的持續放緩，近一時期的房貸市場出現了一些新的變化和情況，從銀行內控管理和風險控制的角度看顯然不容盲目樂觀。

一是商業銀行個人住房貸款業務創新十分活躍，但風險監控的措施和力度均不到位。從“固定利率”、“雙周供”、“寬限期”到“入住還款”，銀行不斷推出的新產品越來越多樣、越來越靈活和便利，但在新產品的市場反應、成本和收益比較、風險監測等方面，銀行相應的評價制度沒有跟上，反映出銀行推出新產品的粗放和非理性。二是商業銀行在個人房貸業務上的競爭日趨激烈，無序競爭加劇。為了提高市場份額，一些商業銀行在經營考核上層層加壓，導致不審慎放貸行為甚至違規操作；還有一些銀行借產品創新變相放寬個人住房貸款條件，降低借款人的資質要求，為今后埋下風險隱患。三是個人房貸風險開始暴露。按照國際經驗，個人房貸市場3到5年后進入風險暴露期。我國個人房貸經歷了前幾年的高速增長后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現以及整體個人房貸不良率的上升，說明過去幾年個人房貸隱蔽的風險開始暴露，銀行防范和處置個人住房貸款風險的任務將逐步加重。

雖然目前銀行的個人住房貸款不良率總體并不高，但現實情況卻足以喚起銀行要對其中的風險予以應有的重視。特別是當前國家對房地產市場的宏觀調控仍處于關鍵時刻，房地產市場對宏觀政策的影響還沒有完全消化，市場也還沒有出現明顯的拐點，未來市場房價、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風險的關鍵時刻，不能有絲毫的放松。