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房產抵押估價指導意見范文1

1.1風險因素之一———房屋定價的合理性不少保險業內人士并不看好反向抵押養老市場，主要考慮的因素是對中國房市價值的波動難以預測和評估，以及“70年建設用地使用權”到期后的續期等問題尚未準確界定.對于參與這項業務的保險公司來說，被抵押房產的價值無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題，而準確估價就是重中之重.對此問題，《指導意見》給出了解決辦法，保險公司可以通過聘請具有一級資質的房地產評估機構對其進行價值評估，產生的相關費用由消費者和保險公司共同負擔.房產資產如何精準估價？我國的房地產市場建成時間不長，市場周期波動大，對于房產價值的漲跌誰都無法進行準確的預期，更加難以實現對產品風險的合理規避與對沖.考慮到我國房屋建設的整體質量情況，房屋意外毀損滅失的風險也是保險公司需要考慮的.

1.2風險因素之二———老人長壽的可預期性隨著醫療手段的進步和科學合理的營養，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實，這對保險公司來說，其風險承受能力要求更高.根據《指導意見》中的規定，保險公司在這項業務中要承擔老人長壽的風險，保險公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產處置所得資金在償還保險公司已經支付的養老保險年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險公司已支付的相關費用，這份風險由保險公司承擔，不得再向投保老人的家屬追償.保險公司基于經營的謹慎性和營利性考慮，一般會低估房價，再經過年金折現，投保老人事實上可以得到的養老保險金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養老方式.

1.3風險因素之三———房地產相關法律制度有待完善由保險公司開發的住房反向抵押養老保險業務，由于其仍然是一項新鮮事物，加上產品的設計開發難度較大，流程較復雜，涉及到的相關領域廣泛.不可否認的是，保險公司開展這項業務，如果不能在房地產稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風險很大，首當其沖的就是倍受大家關心的70年產權的法律規定《.物權法》等法律中明確規定的住宅占用范圍內的建設用地使用權為70年，期滿后，雖然法律規定會自動續期，但是，對于續期后土地使用權的使用費的支付標準和支付辦法未作規定；另外，國外的保險公司在處置反向抵押養老的房地產時產生的盈余所得，是可以享有稅收的優惠政策，以及最終的風險的分擔由政府兜底擔保，將保險公司的風險降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會影響保險公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養老的對策建議

這項業務雖然在短時間內市場規模不會太大，但從長遠來看“，以房養老”具有較好的發展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強引導和宣傳，保險公司需要設計科學合理的產品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關機構應該鼎力協作.

2.1政府應加大對住房反向抵押養老保險的政策支持1980年代初，美國剛推出這一業務時，公眾也很排斥.美聯邦政府通過出臺了很多的優惠政策和保障措施，比如通過下調整體利率水平、進行貼息優惠，對承擔以房養老業務的機構的虧損進行“兜底”擔責，最終才使得美國的以房養老為社會公眾所廣泛接受.因此，我們現在進行以房養老相關試點工作時，政府依然要擔負起宣傳推廣的主要責任.更為重要的是，我國目前的社會養老保障體系尚不健全，各種社會評價都有，在這種情況下，如果不進行正確的引導、宣傳，容易被看成是政府在推卸養老責任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項業務加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補充養老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導以房養老方式拓寬養老方式，建立多層次的養老保障制度，是有效應對人口老齡化問題，實現社會經濟健康發展的必然要求.住房反向抵押養老這一新型的養老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經濟壓力，又可以適度地提高老人的養老質量，政府應加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時間的推移，人們會逐漸突破傳統的倫理觀念并接受這一新型的養老方式.

2.1.2政府在相關領域應進行制度創新為了進一步推進住房反向抵押養老業務，政府可以在保險、稅務、銀行、社區管理等領域進行制度創新，這樣會鼓勵老人積極地選擇這樣的養老方式，并激發保險公司開發相關保險產品的熱情，例如減免保險、金融機構等在開展住房反向抵押養老業務時獲得的房產增值收益等的稅收，這會大大提高機構從業的積極性.

2.1.3政府應建立健全相關法律制度借助不動產統一登記的東風，政府應建立嚴格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險公司等債權人的合法權益；政府還應建立健全保險公司在進行住房反向抵押養老業務情況時的審查制度，并明確養老保險年金的發放程序和監督制度，對相關資金進行嚴格管理.

2.1.4建立政府擔保房產價值基金考慮到我國開展住房反向抵押養老尚處于起步階段，保險公司因為對高風險的擔憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經驗，通過建立政府擔保房產價值基金來緩解保險公司的風險壓力.美國聯邦政府在推行住房價值轉換抵押貸款計劃時，就為貸款到期時貸款本息超過房屋價值的借款人提供了擔保，從而消除了貸款機構的擔憂.可以通過向保險公司定期對老人發放的養老年金中收取一定的費用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險基金，當貸款到期時，如若抵押的房產資不抵債時，差額就由保險基金來補償，當保險基金也不足以補償時由財政補貼，這樣可以將保險公司的風險降到最低.

2.2保險公司應加大與其他機構的合作反向抵押養老保險是養老保障方式的創新，涉及老年人的切身利益，社會關注度較高；同時，作為一項新業務，其法律關系復雜，保險公司面臨著諸多風險.其中，最大的風險就是房產估值和保單定價，而這并不是保險公司擅長的專業領域.保險公司若要順利地開展這項工作，既要提高自身的業務水平，更需要多與其他房地產相關機構合作，從技術層面獲得更好的支持.例如保險公司可以考慮和房產中介機構合作，因為給房產估值是房產中介的專業領域，他們可以提供專業的評估；還可以考慮與社區和物業管理公司合作，在給老人提供無微不至的關心的同時對房產加強管理；可以與醫療保健機構合作，建立起良好的醫療救護機制.

2.3保險公司應創新以房養老相關衍生產品以對沖風險開展保險版的以房養老的試點工作，保險公司應結合中央和地方各項養老政策，通過解放思想，大膽創新，在改善老年人養老待遇和服務等方面廣開思路，以期取得突破性的進展.

2.3.1保險公司應進行服務領域與服務內容的創新在設計保險版的“以房養老”時，其資金來源是保險公司的自有資金，本質上住房反向抵押是一款終身年金保險產品.作為一個單獨的險種，它如能跟養老產品、護理產品一起配套開發，就能讓風險達到一定的中和.中國保監會關于開展以房養老試點的指導意見中規定：保險公司可以在相關服務領域拓展延伸，通過提供豐富的服務內容、多樣化的服務手段、新穎的服務方式，形成一條完善的反向抵押養老保險的服務鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個性化的養老服務產品.

2.3.2開發住房反向抵押保險相關的險種可以嘗試設計“醫療服務不及時險”類：在保險期間內，被保險人因為未能獲得及時的醫療和救助導致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險人依約定給付保險金.還可以設計“業余生活不豐富險”類：在保險期間內，因為養老保險管理方沒有提供相應的業余活動，導致老人業余生活匱乏，保險人要承擔相應的保險責任.通過這些險種的配套銷售，既可以降低保險公司的風險，又可以增強老人及其子女對住房反向抵押養老方式的認可.

房產抵押估價指導意見范文2

關鍵詞：房地產估價；問題；建議

一、房地產估價原則在估價實務中的運用

(一)合法原則

合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象權益狀況下的價值。遵循合法原則一是要求估價時必須確認估價對象具有合法的產權。在無法確認估價對象產權合法的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是假設估價對象具有合法產權的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設開發法估價時，需要設定估價對象的用途，在設立該用途時必須保證其合法性，必須符合城市規劃的限制要求。三是要求在估價中如果涉及到交易或處分方式時，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮劃撥土地使用權在補交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原則

最高最佳使用是指能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時還必須是技術上可能，這里所說的“技術”主要是指建筑工程方面的技術。最佳使用原則還體現在經濟的可行性上。例如，對一棟獨體混合非住宅樓進行評估，評估目的是為買賣雙方成交提供價格參考，產權證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業用途。待估標的物是獨立使用，何不把它最佳用途定位為商業使用呢?不行。因為混合結構房屋在改設大堂時，經濟上的花費相當高，這樣估價價格顯然不合理。

(三)替代原則 替代原則的理論依據，基于同一市場上具有類似性質的商品，其價值與使用價值基本一致的經濟學原理。替代原則反映了房地產的基本原則和一般的估價過程。房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。

客觀合理價格要求估價師在選擇交易案例時，選擇與估價對象類似的房地產案例做替代，要抓住3個要點：與估價對象房地產的用途、建筑結構、所處地段應該相同。另外，應注意成交日期與估價對象房地產估價時點應該相近，最好選擇1年內的成交案例，在市場相對穩定的情況下最長不宜超過2年。還應該注意到成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

由于市場交易案例可能較少，估價師沒能按替代原則去找案例，而是從網上查找售房信息當作交易案例，這樣就很難保證評估價格的真實性。另外，有的估價師采用市場法評估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評估價格，然后把這一結果當作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、房地產估價中收益法的運用

收益法的含義是：預測估價對象的未來凈收益，然后將其折現到估價時點后累加，以此。求取估價對象價值的方法。收益法是三大傳統估價方法之一，理論性強，運用廣泛，使用起來也十分簡便。可為何評估界對該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價對象評估價格相差甚大的問題。這是因為收益法有其局限性。

收益法的局限性產生于它建立在對未來的預期、預測上，建立在一些對未來的假設參數上。對未來的預期、預測是否準確，選取的參數是否合理，直接影響最終估價結果的準確性。這表現在以下幾個方面。

(一)經營的持續性問題

房地產的收益價格既然是未來收益折現后的累加，其前提必然是房地產在被投資人持有期間持續經營，采用收益法時必須設定這個假設條件。但是實際上，不能持續經營的情況很可能發生，例如在建工程上不能按時完工，房地產發生產權糾紛被法院查封、商圈轉移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續經營，因此，不能肯定可以持續經營的房地產應慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產等。不得不使用收益法的，要根據實際情況考察其可能的經營前景，慎重選取有關參數，保證估價結果的可靠性，特別是該房地產用于抵押時的估價。

(二)參數選取的客觀標準問題

這是一今估價師非常頭疼之事，較重要的有兩個。

首先是對未來收益的取值。未來收益是穩定的還是不穩定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復雜的形態。不同的區域房地產市場、不同類型的房地產都有其特有的收益變化趨勢．要認真分析研究。

其次是報酬率的取值。目前，在估價實際工作中報酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預想的評估值。實際上，報酬率不但要體現資金的時間價值，而且也要體現房地產投資的風險；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。

那么，報酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價對象是土地還是房產、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產，其風險是不同的，報酬率的選取應有所不同。

在房地產市場波動的不同階段，報酬率的選取也應有所不同。房價上漲時，之所以很多投資者拼命追漲，是因為對漲價的預期使得投資者對出租收益率不屑一顧，也使得估價師采用市場租金進行收益法測算時，會發現與市場比較法的測算結果有很大差異。這除了說明市場有價格泡沫、租金波動與房價波動不同步之處，還說明報酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數是正確使用收益法的最基本要求。

除了要嚴格按照《房地產估價規范》有關規定分析、評估外，估價師還要站得更高一些，要了解宏觀經濟的發展階段，了解區域經濟發展的方向和趨勢，熟悉區域房地產市場形勢、各類房地產價格及其趨勢，靈活運用各方面的知識，對房地產市場價格做出合法判斷。

(三)估價師的執業能力、執業道德問題

正因為收益法需要對未來進行預期、預測，需要設定一些參數，使得估價師的執業能力、執業道德問題凸現出來。估價師能否秉持客觀公正的立場，是否有對房地產市場發展趨勢、宏觀經濟發展走勢、城市建設走向的研究等等，這些雖不是估價理論問題，卻又與估價理論和實踐緊密聯系。估價師不能只是埋頭做報告，還要了解一切與估價理論和實際有關聯的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務。因此，房地產估價必須有良好的職業道德．不能受任何私心雜念的影響。同時運用兩種以上的估價方法，可以更真實準確地反映房地產市場價格。《土地估價規程》要求土地估價報告必須采用兩種以上的估價方法，《房地產估價規范》沒有硬性規定，但估價師應當自覺采用兩種以上的估價方法，以確保估價結果的合理性、準確性。

三、房地產估價中的法定優先受償權

(一)法定優先受償權利的概念

法定優先受償權利是指依據法律規定，某債權人相對于其他債權人對特定的財物享有優先獲得受償的權利。一般情況下，金融機構作為房地產抵押權人，已經享有法定優先受償權利，但是這種權利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優先的順序來說也僅僅相對于其他普通債權人。尚有一些物權和債權優先于抵押權人所享有的優先受償權利，這即我們要思考和注意的對房地產抵押價值有一利影響的法定優先受償權利。

(二)優先于房地產抵押權的法定優先受償權

《房地產抵押估價指導意見》第四條第三款規定：法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款。已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。除此之外，還包括以下幾個方面：

1、根據《擔保法》第四十七條規定的：抵押房地產處分時發生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉讓時發生的稅費皆屬于優先于房地產抵押權的法定優先受償權。 2、根據《企業破產法》第三十七條規定：破產財產優先撥付破產費用后，按照下列順序清償：①破產企業所欠職工工資和勞動保險費用；②破產企業所欠稅款；③破產債權。金融機構貸款屬于破產債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣并用于支付破產費用或破產企業所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對于抵押物的法定優先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產企業剩余資產的分配。

3、尚有一些非法定優先受償權利也應引起注意。如抵押人在抵押前將房地產長期出租，并一次性收取租金的，抵押權人即使實現抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生不利的影響。

(三)對法定優先受償權問題建議

雖然優先于房地產抵押權的法定優先受償權利有上述種種，但是房地產抵押估價中并不需要全部涉及。

首先，涉及企業破產的法定優先受償權利無須考慮，因為如果已經預見到在房地產抵押貸款存續期間貸款企業可能破產，金融機構也不可能向其發放貸款；同時企業破產是企業整體經營狀況不良的結果，而考察企業整體經營狀況是金融機構的責任，并非房地產估價師的責任。

房產抵押估價指導意見范文3

關鍵詞：房地產價格評估

我國房地產估價始于上世紀九十年代初，經過二十年的發展，法律法規制度建設已趨于完善，隨著我國房地產估價行業的迅速發展，房地產估價理論知識也在不斷地完善及更新，相應的估價制度體系及估價準則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產估價師在從事房地產估價實踐活動過程中能有“法”可依。從專業估價角度來講，房地產估價的核心是為了特定的目的對特定的房地產或特定的房地產權益，在特定的時點的價值進行測算和判定；為了提高估價的準確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業知識的專業人員外，估價方法的選擇更為重要。那么在估價實務中如何選擇估價方法，筆者認為應從以下兩方面來考慮選擇估價方法：

一、不同目的的房地產估價，應選擇不同的估價方法

方法是實現目的的手段，在實際估價中，委托方會有不同的目的，針對

不同的目的應選擇不同的方法。

1．國有土地使用權出讓價格評估。

國有土地使用權出讓價格評估為政策性的估價范圍，根據不同的轉讓方式應選擇不同的估價方法。如以拍賣方式出讓土地使用權，宜重點選擇市場法和假設開發法。如果土地使用權市場交易較為活躍，可比實例較多時，可采用市場法。在采用市場法評估國有土地使用權價格時，應選取與估價對象土地有可比性的交易實例三個以上。所謂可比性，是指土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一性。同時還應注意選取的交易實例的土地交易日期是否接近評估時間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區位狀況、實物狀況等方面予以調整，得出估價對象土地使用權的價格。在采用假設開發法時，其方法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件經規劃主管部門審批，只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能具此規劃方案假設得到開發建設后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如是以協議出讓土地使用權時，應選擇成本法、基準地價修正法。

2．房地產租賃評估。

在進行房地產租賃評估時，如果房屋租賃市場公開，租賃信息充分，應首選市場法。在運用市場法評估時，應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃的信息，收集房地產交易展示會的資料，了解房地產中介的租售行情。在調查房地產租賃交易的實例時，不僅應了解交易實例的價格及房地產的狀況，如座落、面積、結構、交通條件等。還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因為這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較是不可缺少的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例的比較項目，并在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映公開市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。如果租賃房屋預期收益可預測或可確定，應用收益法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費、管理費、保險費、稅金四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金涵義決定。如四項租金全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。如果市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便預測凈收益時，可采用成本法。因為成本法易于計算，并能把握房屋租賃價格基本標準。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格，一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定，也可采用按工程造價估算方法取得。

3．城市房屋拆遷補償估價。

根據建設部印發的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六條拆遷估價一般應當采用市場法，不具備采用市場法的條件，可采用其他估價方法。如在一些房地產市場不夠發育的地區，就難以采用市場法，即使在總體上房地產市場比較發達的地區，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設開發法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

二、不同類型的房地產估價

1．居住房地產估價。

居住房地產之間的相似性比其他類型的房地產多，在一個居住小區中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個套住房也基本上沒有什么區別。同時，居住房地產的交易量一般也是各類房地產中最大的，因此居住房地產估價的可比性較強，比較容易找到足夠數量的可比實例，應主要采用市場法。

2．商業房地產估價。

商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法。采用收益法估價時，首先要準確界定由商業房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素產生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率。商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實例，所以在商業房地產估價時，市場法也可以是一種常用的方法。在有些估價中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用到成本法作為輔助。

3工業房地產估價。

房產抵押估價指導意見范文4

關鍵詞：三農；融資擔保；制度創新

2015年8月13日，國務院《關于促進融資擔保行業加快發展的意見》，并出臺《融資擔保公司管理條例》及配套細則，持續加大小微企業和“三農”融資擔保業務為導向的政策扶持力度。8月24日，《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（下稱“《指導意見》”）出臺，對“三農”融資難實施局部突圍的政策“試水”。中央接連推出增進“三農”融資的系列政策，既喻示“三農”融資問題的重要性和艱巨性，也表明在宏觀經濟下行壓力加大的新常態下，深化“三農”融資擔保問題研究，對化解“三農”融資難困局具有重要意義。

一、“三農”融資擔保體系發展現狀

（一）涉農融資擔保機構發展速度放緩。據中國擔保協會統計，2011年末，全國融資性擔保行業共有法人機構8402家，較2010年末增加2372家，增長39.3％；擔保余額19120億元，較年初增加5374億元，增長39.1％。2012年，《融資性擔保機構管理暫行辦法》（下稱“《暫行辦法》”）出臺，融資性擔保機構基本結束了盲目擴張的態勢。經過整合優化，機構數量增長速度與融資擔保業務量呈現放緩趨勢，融資性擔保貸款戶數和余額在銀行業金融機構貸款中的比重有所下降，2013年末占比分別為9.92％和2.2％，分別比年初下降0.57個、0.04個百分點；2014年末占比分別為9.2％和1.8％，分別比年初下降0.4個、0.72個百分點。

（二）“三農”融資擔保貸款增速減緩。針對“三農”融資難、融資貴問題，中央因勢利導地出臺了多項扶持政策，各省（市）根據中央精神也相繼出臺政策細則，要求加大“三農”信貸投放。據中國人民銀行貸款投向統計數據顯示，截至2014年末，全國“三農”本外幣貸款余額19.44萬億元，比2010年增長98.37%；農戶本外幣貸款余額5.36萬億元，比2010年增長1.2倍；農業貸款余額3.4萬億元，比2010年增長60%。但是，金融機構涉農貸款不良率也企高不降（2014年保持在2.4%水平），為降低不良貸款率，中央提高涉農不良貸款容忍度，對農村信用社、村鎮銀行等涉農金融機構實行彈性存貸比考核和差異化存款偏離度考核，“三農”融資擔保貸款增長開始進入相對理性的發展軌道。

（三）“三權”逐漸成為“三農”融資的有效手段。農村“三權”（宅基地使用權、土地承包經營權、林產所有權）融資抵押試點開展以來，通過試點地區的實踐，目前已取得明顯成效，成為農村重要的抵押擔保貸款。以重慶市“三權”融資抵押試點為例，據該市金融辦統計顯示，截至2014年初，重慶市“三權”抵押貸款已超過480億元，試點范圍擴大到全市所有涉農區縣，2015年該市計劃實現農村“三權”抵押融資1000億元以上，以切實幫助農村增加財產性收入。①

二、“三農”融資擔保體系存在的問題

（一）缺乏法理支撐，融資擔保法律法規修訂滯后。盡管全國各地農村正在試運行“三權”改革試點，但從法律層面看，“三權”改革缺乏基本法理支撐。如《擔保法》第37條第二款明確提出“農村耕地、宅基地不得抵押”，即目前“三權”中的前“兩權”抵押行為屬于違法；《擔保法》第34條對可抵押財產范圍的定義，也在很大程度上限制了“三農”融資擔保外延的擴展，使得“三農”融資擔保缺乏創新動力；2010年7月部委聯合了《融資性擔保公司管理暫行辦法》，該《辦法》相對于《擔保法》的法律層級較低，缺乏有效的約束力及強制力，加之沒有專門的“三農”融資擔保法律法規予以約束，存在非排他性特征，融資擔保公司沒有義務一定要為“三農”提供融資擔保，致使“三農”融資性擔保缺乏源動力———融資性擔保公司常常違規經營，追逐利益，不愿意為“三農”融資提供擔保。

（二）配套服務缺失，阻礙融資擔保業務良性發展。一是“三農”資產產權交易流轉平臺建設滯后。目前，我國只有部分地區建立林權流轉交易平臺，而土地承包經營權、宅基地使用權（下稱“兩權”）流轉平臺即使在試點地區仍處于啟動推進過程中。即當前發生“三農”信貸違約，用“兩權”擔保的貸款無法依法變現抵押品以實現風險轉移。二是農村“三權”確權登記制度進展緩慢。全國“三權”抵押登記做法未達成共識，部分地方不認可融資性擔保機構的抵押登記主體資格，部分地區抵押和公證機構登記手續繁雜且存在不合理收費現象，間接增加了融資擔保機構開展“三農”融資擔保業務的難度與成本。三是溝通“三農”及融資擔保機構的外部征信和評估制度等體制性環境尚未確立。融資擔保機構不能直接共享人民銀行征信系統，數據信息的有效共享存在障礙，導致銀行對擔保機構、擔保機構對企業均無法獲得全面、及時、準確的信息，不利于有效識別和控制風險。

（三）合作機制不暢，銀擔雙方風險與利益不對稱。銀行業金融機構在市場上處于“甲方”地位，擔保機構則處于被動地位，銀擔合作機制不合理性也始于此。首先，過高的門檻，致使多數擔保機構業務發展空間收窄。其次，“三農”融資擔保機構賴以生存與獲益的擔保杠桿———擔保放大倍數受限于不合理的合作機制。按照國際慣例，信貸擔保基金的擔保放大倍數通常情況下是18倍，而美國擔保放大倍數是50倍，日本放大倍數達到60倍。相比較之下，《暫行辦法》規定，融資擔保機構放大倍數不得超過10倍，在具體操作中擔保放大倍數甚至遠低于10倍之數（見表2）。再次，由于信息不對稱，擔保機構與被擔保方共謀概率增加，銀行為規避機會成本與風險，要求擔保機構對貸款本息全額承擔連帶保證責任，意味著擔保公司需承擔所有風險。

（四）市場風險高企，致使擔保機構發展偏離軌道。近年來，受經濟下行等因素影響，企業資金鏈、互保鏈吃緊，風險加大、代償率高是融資擔保機構普遍面臨的問題。由于中國“三農”的脆弱性，使得“三農”融資擔保機構面臨更為復雜、嚴峻的境況。部分農企和融資性擔保機構通過虛假貿易、關聯互保、重復抵押等方式騙取銀行融資后，將資金投入民間借貸、房地產、股權交易等高風險領域進行“內金融化”操作。一方面，直接導致“三農”融資擔保業務萎縮；另一方面，“內金融化”操作風險導致部分擔保公司難以為繼。

（五）風險補償缺位，導致融資擔保業務半途而廢。一是政府資金投入不足。尤其對政策性擔保機構而言，其經營過程中代償風險難以避免，這就需要確保后續補償資金及時到位，但部分地方政府對融資擔保工作不夠重視，致使融資擔保機構資金鏈出現斷鏈。二是有關政策措施不完善或出臺的政策措施落實不到位。許多地方尚未建立農村信貸損失補償機制，資本補充成為難題，融資擔保機構只能使用本公司的資本金維續業務。三是“三農”融資擔保機構資金來源單一，缺乏持續補充資本的能力與承諾。從現實看，許多融資性擔保機構在組建初期沒有充分利用資本市場，通過資本多元化來激活內部構成，從而導致機構在遭遇一系列代償風險后缺乏持續增資能力。

三、國內外“三農”融資擔保實踐與經驗

（一）美國的復合型信用模式。美國涉農融資擔保體系由商業化金融機構、政府農業信貸機構、農業合作信貸機構共同構筑，采取“商業銀行、合作金融和政策性金融并存的復合型信用模式”。農戶向聯邦土地銀行合作社（下稱“合作社”）遞交貸款申請書；再由合作社派專員對農戶所出示的抵押物價值做出評估，形成評估報告交付合作社；合作社成員以投票方式通過該評估報告后，即履行擔保職責；相關材料由聯邦土地銀行再次審核并通過后，農戶需購買聯邦土地銀行相當于貸款額5％的股份；同時由聯邦土地銀行留用1％的貸款額作為手續費，然后將貸款（貸款額度一般不超過抵押農地評估價值的85％）發放給合作社，再由合作社將這部分貸款轉交給借款人。在擔保物設定上，聯邦土地銀行將擔保物與貸款資金捆綁起來。一般說來美國“涉農”貸款資金，除了來自股金和公積金外，主要通過發放聯合債券的方式籌集。聯合債券的擔保物是以12個聯邦土地銀行聯合的股金、公積金和農戶所抵押的擔保品為質。

（二）日本的三層級融資擔保模式。日本“三農”融資擔保體系是一個以農業協同組合為核心，即以政府為主導的三層級融資擔保模式。政府不僅為農業發展提供優惠政策，還直接向農協注資，攜手成立農業信用基金協會和農林漁業信用基金協會。農業協會在融資擔保實踐中發揮擔保人作用，以自身的信譽替農戶提供擔保與保證。一是信譽擔保。農戶憑借會員身份以農協組織的聲譽地位和長期與金融部門的信貸合作關系獲得信用貸款。二是保證擔保。農業信用基金協會向農戶收取4%左右的保證費，為農戶提供債務保證。三是建立不良信用處罰機制。為降低信譽、保證擔保過程中的逆向選擇與道德風險，使違約風險最小化，日本農協系統建立了完善的不良信用處罰機制。通過取消貸款資格，解決一次博弈產生的機會主義行為，即通過多次博弈讓參與者在爭取貸款時考慮到違約成本。

（三）印度的自助小組模式。在印度,大多數農戶都會通過自發形式組成“借貸自助小組”。自助小組在整個貸款過程中發揮著擔保責任人的作用，以自助小組的名譽與全體成員資產作為擔保，并對貸款負有償還責任。在風險防范方面，自助小組內成員互相監督，并憑借相互的熟悉程度能夠有效地降低貸款風險。政府對“三農”融資擔保高度重視，通過完善農戶貸款配套制度，建立信貸風險的農業保險分擔機制。在印度，農業保險實行強制保險和自愿保險相結合的形式，農戶在申請生產性貸款時需要辦理強制性保險，但可自愿選取多種農業保險方案。

（四）孟加拉國的農戶聯保模式。一是以格萊瑕銀行為核心向外擴散，在一定區域內，由5個具有同等經濟地位且不存在親屬關系的農戶自發組成聯保小組，形成利益共同體；只要一個小組成員有貸款需求，其他成員都要為這筆貸款進行擔保。二是格萊瑕銀行根據聯保小組成員的資金需求發放貸款，并實行分期償還。三是聯保小組每周會在鄉村中心召開相關會議引導與督促成員誠信貸款，并在日常生產生活進行相互監督，在整個聯保模式中構筑內部風險監測網。

（五）政銀保聯動的“壽光（蔬菜產業）試點”。2013年初，山東省壽光市正式啟動涉農及中小企業貸款保證保險試點。一是政府出臺《涉農及中小企業貸款保證保險試點工作實施方案》，明確融資擔保參與主體的權責，設計了農戶、農企失信懲戒等制度安排；并設立專項貸款保證基金，基金主要來源于財政注資及貸款需求方的資金注入（除政府啟動金1000萬外，對每筆貸款財政另按照1.5%的貸款額度注資，農戶/農企照貸款額度的1%注資）。二是建立銀保協作機制。共享相關客戶信息，在業務受理、風險控制、貸款追回等階段密切配合；實施“保證基金+保險理賠”原則，在風險出現后，先由貸款保證基金支付，不足部分由保險公司與銀行按照既定比例（9∶1）共擔，保險公司當年賠付金額達到年度累計保費4倍時，試點自動停止。三是建立“三農”貸款用途識別機制。對客戶群體及貸款額度進行限定，客戶只能夠憑借真實有效的訂單才可獲得貸款審批，同時單筆貸款不能超過500萬元。

（六）多方合作的“岱山（漁業產業）模式”。岱山田涂作為浙江省舟山漁業的典型代表，其發展壯大，不僅得益于“企業+漁運+漁戶”的漁業發展模式，也得益于完善的融資擔保機制。一是政銀保聯手為休閑漁業破解融資難，以岱山休閑漁業融資擔保為例，當地財政局、農信聯社、人保財險公司聯合制定“政銀保”合作貸款，其中政府注資成立政府財政擔保專項基金，為農企提供擔保。二是打破保證、房產、漁船抵押等傳統擔保模式，探索油品質押、水產品倉儲質押等新型擔保方式。隨著《浙江省海域使用權管理條例》的頒布，及海域海島使用權儲備中心的設立，為海域使用權公開出讓、交易提供了規范化的綠色通道。舟山轄內金融機構適時推出海域抵押貸款，把涉海的休閑漁企海域使用權與土地、碼頭、海岸線、承包權等抵押物混合打包，有效地解決了部分農戶、農企房屋等高流動性資產不足的難題。

（七）風險共擔的“萬寧（種植產業）模式”。海南省萬寧檳榔產業之所以保持直線增長態勢，離不開融資擔保的大力支持。其運行模式即：農戶同檳榔產業專業合作社簽訂合作協議，以此建立起穩定的個人與集體利益共同體關系。在融資擔保環節中，農戶退居幕后，由合作社代表農戶利益，以合作社現有資產及信譽做擔保；同時，合作社與下游企業簽定長期合作協議，下游企業基于利益合作關系為資質良好的合作社提供保證擔保或其他形式擔保，由此形成了農戶、合作社、下游農企共同承擔風險的擔保機制。檳榔作為重點扶持產業，萬寧市政府通過設立風險補償基金為全市檳榔產業鏈上的專業大戶、合作社及特定對象提供擔保與風險補償，為檳榔產業增信，并以2000萬元風險補償基金撬動轄內銀行貸款資金2億元。②為進一步發揮風險補償基金的正效應，還專門出臺《扶持檳榔產業綜合服務方案》用于規范風險補償基金的運作管理，并在風險補償基金擔保項下增加多戶聯保擔保方式，規定多戶聯保的條件限定，強化風控：1.貸款需求方戶數必須大于等于3；2.其中100萬元以下至少3戶，100萬～150萬元至少4戶，150萬～200萬元至少5戶③。

四、完善我國“三農”融資擔保體系的對策建議

（一）營造良好環境，發揮政策導向作用。實踐證明，“三農”融資擔保離不開政府的支持。在法律層面上，建議修改《民法》《物權法》《擔保法》等法律中對“三農”融資擔保方式的桎梏，如刪除《擔保法》第37條第二款中對“農村耕地、宅基地不得抵押”的規定，將解放農村“三權”內容寫入新《擔保法》及相關法律中，將現階段國家推行農村“三權”改革的政策轉化為法律，理順法理邏輯。對《擔保法》第34條中關于可抵押財產的范圍加以修改，將抵押人所有的房屋和地上附著物等都納入其中，擴展“三農”融資擔保外延，讓“三農”融資擔保各類創新模式有法可依。在政策層面上，應充分借鑒國外在“三農”融資擔保中的政策導向作用，盡快適應“三農”融資擔保發展的客觀需要，積極踐行以下配套政策：一是鼓勵發展各類涉農資產專業評估機構，對農戶各類財產的客觀價值進行評估，確保農戶資產能夠以合理價位設立抵押，降低融資擔保機構代償風險；二是修訂行政法規，完善涉農資產抵押登記平臺，規范相關產權取得和流轉登記流程；三是建立農村物權交易中心，以便擔保資產處置變現，切實提高融資擔保機構資產的流動性，實現擔保的再循環。

（二）完善兩個體系，實現層級擔保信用先行。一是建立政策性“三農”融資擔保體系。2015年8月31日，《關于促進融資擔保行業加快發展的意見》指出“三農”融資擔保在內設立國家融資擔保基金，并提出三年基本實現省級再擔保機構全面覆蓋的目標。建議借鑒日本“三農”融資擔保經驗，對農業信用保證基金資金來源推動多元化配置，讓民間資本逐利性與資本運營理念先進性融入其中，破解單純的政府性融資擔保機構官僚機制運作虎頭蛇尾、后勁不足等問題。對此，要加快培育一批政策性融資擔保機構，實施資本多元化，將利益驅動與政策扶持相結合，建立以政府財政資金為指導和支撐、民間資本參與、分層次的“三農”融資擔保體系，實現“三農”融資擔保業務的低成本、高效和可持續。二是建立“三農”融資擔保信息支持體系。“在沒有制度約束的情況下，借方會采取機會主義策略取代守信行為，這是因為存在這樣風險溢價因素：借方采取背信行為與守信行為利益比較。”而信息充分性與征信制度完備性則通過設立這樣一種制度，將背信行為產生的結果從一次博弈轉向重復博弈，從而有利于較低違約率的形成。為此，建議借鑒日本“三農”融資擔保經驗，一方面，鼓勵農業合作社、政府、第三方信用評級機構攜手打造信用聯網管理平臺，實現與融資擔保機構信用平臺對接；另一方面，按照“三位一體”思維整合信用資源，加快完善社會信用聯合獎懲機制，通過建立信用度積分制，實現對信用行為的量化監測。

（三）創新三個層面，提升融資擔保服務效率。“三農”融資擔保服務效率的提升直接關系到“三農”融資難的破解大局，需要在融資渠道、運作方式、全程保障方面予以創新。一是孵化涉農資本市場，拓展“三農”融資渠道。通過借鑒美國實施土地證券化經驗，積極推動涉農企業進入“新三板”等資本市場，實現直接融資，為自身增信，其股權更是間接融資最優的抵押物，最為融資擔保市場所青睞。二是改進農戶聯保模式，深化農戶融資互聯互保。大膽借鑒印度、孟加拉國實踐經驗，如改良國內農村現行的“五戶聯保小額信貸”模式，推行聯保組團責任人及據綜合信用能力授信機制；轉變現存的“政府+銀行+農業合作社”三線一體運作模式，剔除政府行政干擾因素。三是借力“保險+期貨”方式，創新“三農”保險服務。探索運用“保險+期貨”方式，鼓勵農產交易所與保險機構、農企開展合作，共同推動農產品期貨價格保險產品開發，利用期貨市場發現價格與套期保值功能改變原來農產品價格風險轉移方式和國家對農產品的補貼方式，實現期貨、保險、農業的優勢互補與多方共贏，為“三農”融資擔保提供雙重保障。

（四）推進四項改革，釋放“三農”融資擔保活力。一是深化“三權”改革試點工作，激活農村“三權”金融屬性。借助《指導意見》支持新一輪農村產權改革的契機，在法理上尋求突破，為試點提供支撐,增強各方“三權”改革信心；健全“三權”抵押流轉、評估專業服務平臺，支持以各種合法方式流轉、抵押農村承包土地的經營權；建立抵押物品處置機制，農戶違約行為發生后，允許金融機構依照相關法律對農戶抵押物進行處置。二是加快農業保險體系改革進程，建立政策性保險、商業保險共同支撐的現代農業保險體系。通過借鑒印度建立國家性農業保險體系經驗，推行政府貼補普及農業強制保險，鼓勵農戶參與商業保險，突出商業保險高代償率與政策性保險的補貼優勢。三是深化融資擔保風險補償、轉移機制改革。借鑒“壽光試點”成功經驗，通過建立一個積極穩健的損失補償制度對“三農”融資擔保給予正回饋，合理設定風險損失補償上限與停止機制，實現該機制的有效甄別和可持續性，解決銀行等金融機構面臨的“風險發生經濟損失沉沒成本意愿降低”惡性循環。四是加快銀擔合作機制改革。一方面，以明確合理的擔保放大倍數為突破口，重點加強擔保機構風險狀況管理，實現擔保放大倍數的動態管理，扭轉現存合作機制中二者地位不等、利益不均的局面；另一方面，通過鼓勵資金來源多元化與擔保資源整合，提升融資擔保機構實力，解決銀行門檻高，不愿開展合作等難題。

參考文獻：

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[2]白欽先，曲紹光.各國政策性金融機構比較[M].北京：中國金融出版社，1993.

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[4]武翔宇等.印度的小額信貸:自助小組一銀行聯結[J].農業經濟問題,2009，(1).

房產抵押估價指導意見范文5

〔關鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動力機制

〔中圖分類號〕D293.3　〔文獻標識碼〕A　〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運用于公租房的動力機制：供需雙方的契合

房地產信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并按比例（多數國家規定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態和中長期投資形式。REITs　起源于20世紀60年代的美國，90年代后逐步擴展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產市場的結構性矛盾，又能夠為中小投資者提供一條投資于房地產市場的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來講，REITs自身特點與公租房供給相適應。

1.期限匹配：滿足公租房投資回報周期長的需要。

在公租房供給中運用REITs，可以滿足公租房投資回報周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業銀行的負債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風險無法對沖。面對公租房如此長的投資回報周期，資金需要長期沉淀，風險和不確定性較高，房地產企業和金融機構均不愿參與。如在公租房開發模式中，如果房地產企業完全用債權方式融資，將明顯提高企業賬面資產負債率，降低其資信等級，減弱在其他業務上的融資能力和規模。而按照目前的制度安排，企業在開發過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟機制。當房地產企業完成建設，地方政府回購時也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對承擔公租房BT及　BOT　項目建設機構發放貸款；二是在建設項目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產證券化，投資者可以隨時在市場上交易，提高了公租房項目的流動性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報周期長的難題。

2.規模匹配：滿足公租房建設的資金缺口。

“十二五”期間我國將建設1280萬套公租房，資金需求達1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續供給公租房的能力和動力，現階段更面臨著財政資金約束下建設資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財政在公租房投資方面嚴重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發行企業債券、銀行貸款等方式進行融資，但成本高、風險大且不穩定。在財力有限的情況下，為了滿足保障房建設質量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產業投資基金，提供持續資金支持，既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規模的資金缺口。

3.風險匹配：促進房地產業和房地產金融健康發展。

我國房地產企業融資以間接融資為主，融資渠道單一。據統計，全國房地產開發資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風險集中、融資效率低下。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。REITs連接房地產市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產企業的融資渠道，從而改善資產負債表及增強資金的流動性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充，將大大地提高房地產金融的完備性，有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發達的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲蓄存款達35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢，為中小投資者間接投資房地產提供良好的途徑。房地產投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機會參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經營過程中所產生的持續、穩定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過　REITs這一方式投資于房地產業。投資者可以通過披露的運營信息，分析運作過程中存在的風險，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會在個人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進行合理的產品設計，這些優勢會吸引中小投資者的充分參與，將擴大我國房地產財富的社會占有基礎，有深遠的社會意義。〔1〕其次，保險公司、社保基金、銀行基金、養老基金等機構投資者經過多年的發展，已頗具規模和實力，投資需求旺盛。公租房收益穩定，較易受到社會資金中尤其是基金、險資等機構投資者的青睞。另外，金融市場的發展壯大也為投資于REIT創造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發展壯大。2011　年，全國各主要債券市場合計發債總量（不含央行票據）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達到23萬億元。經過多年努力，覆蓋股權和債權的多層次資本市場已經初步形成，市場功能日益增強，資本市場的發展拓寬了儲蓄轉化為投資的渠道，市場秩序趨于規范。

（三）實現公共政策目標——提高公租房的供給效率

2011年，我國的城鎮化率為51.3%，官方預計2030年中國的城鎮化率將達到65%，將有4億的農業人口轉化為城市人口，每年平均至少有2000萬農村人口變為城市人口。這會產生大量的住房需求。同時，城鎮戶籍人口占總人口的比例只有約33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應有的公共服務，也沒有獲得相應的住房保障。在目前的房價水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進城市化的進程中，這些長期穩定的需求，能夠為REITs帶來穩定的現金流。

目前，我國房地產市場存在結構性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價過度上漲，不僅威脅房地產行業的可持續發展，而且嚴重影響我國經濟的健康運行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設，可以為在更長的時間內融入更多的建設資金，將加快公租房的建設速度，將加快保障房建設的步伐，實現保障房和商品房雙軌運行，減輕我國房地產市場的結構性矛盾。另外，REITs　將會有嚴格的信息披露機制和監管制度，資產管理人必須定期披露運營信息，REITs　的經營情況要受內部監督及外部審計、政府部門的監督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環境——管理層的支持

2008　年12　月，國務院出臺“金融國九條”，其中第五條明確：創新融資方式，通過房地產信托投資基金等多種形式，拓寬企業融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點協調小組，成員主要有發改委、銀監會、證監會、保監會、財政部、國家稅務總局等部門。2009　年11月，國務院批準北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。天津的操作模式是將天房集團保障性住房的物業資產打包抵押給信托公司，設計金融產品后在銀行間市場流通。此方案經由人民銀行通過后上報國務院。上海由張江集團、金橋集團、外高橋集團、陸家嘴集團試點為保障房設立房地產投資信托。北京試點房地產信托投資基金支持保障房，首批試點項目或將落戶朝陽區的部分公租房項目。〔2〕2010年5月，央行出臺《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》。〔3〕6　月，住建部等七部門聯合了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，指出　“探索運用房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過　REITs　進行運作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項目的盈利能力分析

REITs　產品雖然風險較小、收益穩定，但風險始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個基點，作為REITS投資人的回報率。REITs產品每年還需要按資產凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費。因此，只有達到一定的收益率，才能吸引社會資金參與。

公租房REITs　的收入來源主要包括三項：一是租戶所繳納的租金。二是小區配套商業設施的租金收入，三是政府給予的各項稅收減免。同時，公租房所使用的地塊免征城鎮土地使用稅、房地產開發商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業稅和房產稅。

（一）公租房項目的建設成本

根據統計年鑒，2010年全國房地產開發企業竣工房屋造價為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費減免，〔4〕將建設成本定為全國商品房平均造價的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當地市場租金水平的六到八成，因而假設公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報告研究顯示，2000-2009年我國房產復合租金回報只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來的房價再次上漲，本文將市場租金率設為　4%。

（三）計算公租房項目的內部報酬率

內部報酬率法是目前項目投資決策最主要的方法之一。內部報酬率是使投資項目的凈現值等于零的貼現率，根據貼現率對投資項目每年凈現金流量進行貼現，未來收益總現值正好等于該項目原始投資額時，此時的貼現率即為內部報酬率。它實際上反映了投資項目的真實報酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內部報酬率；COF為現金流出，t為年份；CIF為現金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命。〔6〕利用此公式，計算出不同地區房價所對應的內部報酬率。

目前中國30年期續發國債收益率4.53%，　10年期企業債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費，因此，從理論上講，目前房價在全國均價以上的地區具備相應的盈利能力。

三、運行模式

（一）設立機制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發起人、保管機構、投資者以設立信托的方式，通過契約發行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發行股份的方式募集資金并投資于房地產，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環境情形來看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環境有《信托法》、《銀行業監督管理法》做依據，實踐中也有類似的案例，并且可借鑒現行成熟的信托公司集合資金信托計劃運作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設立公司型　REITs的立法成本、制度設計難度與經濟成本都較高。

金融環境具有所有權和收益權相分離的特點，信托財產具有其獨立性，基金收益較有保障，設立也較為簡單易行。公司管理和房地產項目管理混雜容易出現潛在的利潤沖突。

2.資金投向——權益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權益型、抵押型和混合型三類，其中權益型直接擁有所投資的房地產產權，以租金收入和出售房地產獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規避利率風險，〔7〕有利于吸引穩健投資者的積極投入。在目前保障房建設任務重、資金需求大的背景下，權益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發行規模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進行資金的募集。開放型REITs的發行規模不固定，投資者可隨時進行購買和贖回，這就容易受到房地產市場以及證券市場的波動影響，由于其部分變現需求需要多次對現存資產進行評估以確定股價，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價具有系統性，不可能隨時變動，采用封閉型可以較好的規避外部環境的負面影響，保證基金的相對穩定，鼓勵并滿足了投資者追求長期穩定收益的需求。

4.發行方式——公募與私募相結合。

以公募方式發行的金融產品在國內已經初具規模，分類監管、信息披露要求、資產第三方托管制度等相關監管措施都已提上議事日程，部分措施已經進入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通過定向募集方式優先引入結構投資者，輔之以一定的向社會公開募集資金。

（二）運作方式

在運作中，政府可以成立一個專門機構（基金管理公司）持有公租房項目，該機構作為發起人，將項目交給受托機構，受托機構向社會發行信托投資計劃，籌資資金。投資人與受托機構簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補貼交給基金托管機構（銀行）進行管理。受托機構委托獨立的物業管理公司負責對公租房項目進行運營和維護，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時分配給投資者。為提高項目收益率，可以將公租房配套的商業設施一起打包計算租金出租收入。基金管理公司在整個運行過程中將受到政府的監督并對政府負責（參見下圖）。

圖1　REITs運作方式

四、REITs運用于我國公租房的政策完善

（一）完善針對REITs的相關法律法規

目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規。為保證REITs的規范發展，應該出臺相應的專項法律，為　REITs　的發展創造一個良好的法律環境。一是在完善當前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎上出臺有關REITs的法律法規，對REITs　的組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定。二是規范配套管理措施。規定REITs　的發起設立、組織結構、交易流程和收入分配等事項，明確房地產信托投資關系中各主體的權利、義務、準入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運營管理費用后，收益應當全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優惠減免政策要進一步明確

REITs的優勢之一是稅收優惠政策，國際上通行慣例是免征受托機構的營業稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優惠。按照我國現行的稅收體系，獲得租金收入應繳納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅，收入分紅后還要繳納個人所得稅，出現雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質的住房，具有良好的社會效益，合理的稅收優惠政策是必要的。我國應健全相關的稅收體系，明確與REITs相關的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關稅收政策，避免　REITs　出現重復征稅，如在發行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個人投資者、機構投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產品的利息收入免征所得稅。在REITs存續期間，免征租金收入相關的營業稅、印花稅、房產稅等流轉稅。

（三）完善信托財產登記制度

信托財產登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關系所指向的信托財產予以確認。按照2001年出臺的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》中也提出，被委托的地產物業應當已經投入使用，具有穩定現金流，并按照住房和城鄉建設主管部門的有關規定辦理房地產信托登記。因此，公租房REITs項目作為信托財產應該按照住建部的有關規定辦理房屋信托登記，而目前相關法律法規僅為原則性的表述，沒有具體規定信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實踐中面臨　“有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財產主管機關對于信托法中關于信托登記的理解程度、執行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序對信托財產進行確認，致使匯集在信托財產上的當事人的利益很難有效保障，信托所具有的權利重構、破產隔離、財產管理等功能沒有發揮，信托金融創新遭遇阻礙。在實踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風險。建立信托財產登記制度已經成為一個十分迫切的任務。

（四）土地支持政策要進一步明晰

從前文分析來看，土地供應方式對提高公租房REITs項目的收益率至關重要。在公租房的供地方面，2010年出臺的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項目的收益率。

為保證REITs　的順利實施和規范運行，建議先由人民銀行、銀監會、證監會、住房建設部等政府牽頭制定關于公租房REITs　試點的指導意見，制定規范　REITs　市場操作的法規和指導方針，對符合條件的　REITs　產品在銀行間債市進行交易試點，吸引機構投資者參與。同時，在銀行間債市試點成功的基礎上，探索證券交易所上市交易的相關法律法規。

〔參考文獻〕

〔1〕楊紹萍.運用REITs模式發展我國公共租賃住房的路徑研究〔J〕.中國金融，2010，（7）.

〔2〕齊琳.北京最快年內試點房產信托基金〔N〕.北京商報，2012-06-28.

〔3〕央行版房地產投資信托基金準備就緒〔EB/OL〕.http：//，2010-06-23.

〔4〕趙以邗.廉租住房和公共租賃住房實行REITs融資的可行性探討〔J〕.武漢金融，2010，（9）.

〔5〕吳麗紅.基于REITs的公共租賃住房融資模式研究〔D〕.華南理工大學碩士論文，2011.

〔6〕李忠富，何偉明.REIT在我國廉租房工程中應用研究〔J〕.工程管理學報，2011，（2）.

房產抵押估價指導意見范文6

關鍵詞：專利權質押；融資；探析

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2011年11月21日

一、專利權質押的概念、特征

專利權質押是指債務人或者第三人將其享有的專利權提供擔保，并在相應的機構進行登記，當債務人不能履行到期債務時，債權人有權就其價值優先受償。在專利權質押的法律關系中，債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，專利權則為質物。由于作為質物的專利權不同于傳統的動產質物，因此作為權利質權的專利權質權具有不同于傳統動產質權的特殊性質。

（一）專利權質權以登記為生效要件。《專利權質押合同登記管理暫行辦法》第三條規定“以專利權出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向中國專利局辦理出質登記，質押合同自登記之日起生效。”《中華人民共和國物權法》第二百二十七條規定“以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。”這說明專利權質權的成立生效不同于以交付為生效要件的傳統動產質權。專利權作為知識產權的一種，具有無形性和財產性，以專利權設定質押作為債權的擔保是對傳統的以動產實物為客體設定質押擔保制度的一種創新和突破。專利權質押登記的生效條件對整個專利權質押的設定具有重要意義，只有專利權質押登記生效后才能起到債權擔保的作用。

（二）專利權價值具有不確定性。專利權雖然具有財產權的屬性，但是其與有形物的財產權不同，有形物的財產權價值是確定的，而專利權的價值是不確定的，這是由專利權自身的特點所決定的，因為專利權具有時間性、地域型和法定授權性。例如，一項專利權在獲得專利之初，由于具有較強的創新性和技術性，沒有可代替技術，它的價值就大，隨著時間的推移，技術的發展，專科權的價值可能就逐漸減少。同時，專利權的價值還受到市場因素的影響，一項專利如果具有較好的市場前景，其轉化為產品的可能性大，價值也大；如果只是具有發展潛力，無轉化為產品的現實可能性，則價值就小。專利權作為一種非物質性的財產權利，由于受到時間、地域、市場等各種因素的影響，它的財產價值始終處于不斷變化之中。

（三）專利權質權具有用益性。因為專利權質押是以登記為生效要件，專利權設定質押后，質權人不是直接占有質物，而是通過登記來起到公示作用，這就決定了專利權質押具有類似于抵押權的性質。鑒于公示方法在劃分物權類型中的重要作用，越來越多的學者認為專利權擔保更多具有抵押的特點。專利權設定質押后出質人仍可就專利權繼續使用，這也是由專利權的時效性特點所決定的，只有大規劃的和產業化的實施專利其內在價值才能得以實現，一旦擱置，就可能因為技術進步而使其大大貶值，這一特點使得專利權的內在價值與使用價值均得以充分發揮，物盡其用。

（四）專利權質權變現的復雜性。專利權質權作為債的擔保方式的一種，其擔保作用就是體現在當債權到期，債務人不能履行債務時，債權人可以處分設定質押的專利權，以其所得的價款優先受償。專利權具有可轉讓性，這是其作為權利質權的基礎，但是專利權的轉讓條件多，程序復雜，如我國《專利法實施細則》第14條規定：“中國單位或者個人向外國人轉讓專利申請權或者專利權的，由國務院對外經濟貿易主管部門會同國務院科學技術行政部門批準”。同時，由于專利權價值的不確定性和預期性，在專利權變現時首先應當對專利權進行評估，而我國目前無形財產的評估市場比較混亂，評估方法不一，使得評估價值差別大，不確定。知識產權交易市場不健全、流動性差，使得變現的時間長、成本高。

二、專利權質押貸款現狀

專利權具有可轉讓性、財產性，專利權質押貸款作為一種新興的擔保方式其可行性已毋庸置疑，但專利權質押貸款在實踐中卻未達到一種全盛狀態。

（一）政府采取多種措施推動專利權質押貸款。隨著知識經濟和經濟全球化深入發展，無形資產在整個社會資產的比重逐步增加，知識和技術在國際競爭中的地位越來越重要。知識產權作為自主創新能力和水平的集中體現，是企業提高競爭力的核心要素。但一些科技型中小企業在技術研發階段投入了大筆的資金，當技術成熟后，需要大規模產業化生產時，企業的資金往往已經消耗殆盡。這些科技型企業往往只是擁有一項或幾項核心技術或服務等無形資產，缺乏土地、房產等實物不動產作為抵押，使得這些企業不能或者很難獲得銀行的貸款支持，科技型中小企業貸款融資難已成為一個備受關注的問題。

在這種背景的推動下，一些地方政府積極采取措施推動專利權質押貸款，例如江蘇省實行政府與銀行密切合作，由政府推薦熟悉且優質的企業給銀行，使得這些企業可以通過專利權質押從銀行獲取貸款。例如，重慶市、武漢市、溫州市、湖州市等地方政府都出臺了專利權質押貸款貼息辦法，企業用專利權質押貸款后，由政府對貸款后所支付的利息給予補貼。

（二）金融機構對專利權質押貸款進行有益嘗試。作為金融機構的銀行，從貸款的安全性考慮，往往愿意接受以土地、房屋等不動產作為抵押的擔保貸款，很多銀行將大量資金投入到房地產市場。隨著國家對房地產調控的深入，銀行對房地產市場貸款緊縮。銀行也需要不斷地發展創新，也需要不斷地擴寬業務范圍，才能在市場競爭中獲得優勢。在這一背景之下，很多銀行開始涉足專利權質押貸款業務。如，2006年底根據天津市知識產權局與農業銀行天津分行簽訂的《專利權質押擔保銀政合作框架協議》，天津市康庫得機電技術有限公司以自主研發的授權發明專利――超大型塑料注射成型機及工藝為質押，獲得了1，700萬元貸款，成為當時全國最大的一筆專利權質押貸款。

（三）地方知識產權局成為專利權質押貸款的試點單位。2009年是專利權質押貸款管理辦法密集涌現的一年，《浙江省專利權質押貸款管理辦法》、《四川省專利權質押貸款管理辦法（試行）》上海市《關于本市促進知識產權質押融資工作的實施意見》、《廈門市專利權質押貸款工作指導意見（試行）》、《無錫市專利權質押貸款管理辦法（試行）》等均在這一年出臺實施。首批全國知識產權質押融資試點單位的試點工作也于2009年1月1日正式啟動。北京市海淀區知識產權局、吉林省長春市知識產權局、江西省南昌市知識產權局、湖南省湘潭市知識產權局、寧夏回族自治區知識產權局等6家單位成為第一批試點單位。在地方知識產權局的協調組織下，各試點地區都相繼成立了知識產權質押融資試點領導小組，并陸續為中小企業舉辦銀企知識產權融資項目對接會或組織中介機構為有融資需求的企業提供專門指導和服務。

三、專利權質押融資貸款現狀分析

近年來，隨著知識產權質押融資工作的深入開展，專利權質押貸款已被企業和金融機構逐漸接受，但中小企業所獲得的金融支持與其在國民經濟和社會發展中的地位極不相稱。

（一）專利權質押貸款沒有統一、系統的規定。我國的《擔保法》、《物權法》等法律中對專利權質押貸款僅有一些零星、分散的規定，尚無統一、系統的操作細則。同時，《擔保法》和《專利法》也沒有進行合理的銜接，目前國外的做法通常是在《專利法》中把專利權質押作為專利權利用的一種方式加以具體的規定，而我國的《專利法》中根本就沒有專利權質押的相關規定。我國也應該在專利法中對此進行明確的規定，對可以設定質押的專利權范圍、質押生效條件、設定質押后出質人的處分權、質權人的保全權等做出統一的規定。

在現行的法律規定中沒有關于專利權質押的程序性規定，如企業申報、銀行進行形式審核和實地調查、知識產權評估、專家論證等均沒有詳細、具體的規定。加之專利權質押貸款手續復雜，辦理周期長，貸款前還須國家知識產權局辦理對專利權進行質押的登記，也使得知識產權質押貸款的成本增加，不利于科技型中小企業的融資。

（二）專利權價值評估具有復雜性。由于專利權本身具有無形性、時間性、地域性等特點，使得專利權價值具有不確定性，同時專利權價值還受到各種其他因素的影響。另外，我國尚未有相關無形資產評估的統一法規、無形資產評估機構法、無形資產評估機制的準入和退出規則、無形資產評估業務經營活動規范、業務違法責任等，使得不同的評估機構運用不同的評估方法對統一專利權作出的價值評估可能差別也會很大。很多銀行對專利權質押貸款呈觀望態度還有一個考慮就是，即使是專業的評估機構作出的價值評估，市場是否認可這一價值，銀行也難以把握。

（三）專利權質權變現具有困難性。目前，我國的專利權流轉市場不完善，專利權有價無市，難以變現。根據現有的法律規定，當債權不能得到清償，實現質權的方式有：折價、拍賣、變賣質物，所得價款優先受償。但是，專利權作為一種無形資產，不同于傳統的有形動產，折價、拍賣、變賣均不能使專利權的價值得以充分地體現。只有建立了完善的知識產權交易市場，才能使專利權可以自由流轉，充分體現其市場價值。

同時，專利權的轉讓條件多，程序復雜，如我國《專利法實施細則》第14條規定：“中國單位或者個人向外國人轉讓專利申請權或者專利權的，由國務院對外經濟貿易主管部門會同國務院科學技術行政部門批準”。這也對專利權的及時變現造成了一定的困難，使得變現的時間長、成本高。

（四）專利權質權受到侵害難于維護。傳統的動產質權是以將質物轉移給質權人占有為標志，質物在債權人占領、控制之下對于債權人來說是相對安全的，但是專利權質權作為一種權利質權是以登記為設立標志，質權人不對專利權直接占有，出質人仍然可以對專利權進行轉讓、實施、許可實施而獲得收益，專利權質權的安全性債權人無法保證，有受侵害之可能，這種侵害既可能來自于出質人，也可能來自第三人。專利權需要交納年費，根據相關法律規定，專利權人不交納年費將導致專利權失效，使得質權人的權利無法得以實現。第三人可能因專利侵權與出質人形成專利侵權糾紛，在出質人怠于行使權力時，雖然質權人可以行使代為權，但是賠償的實現仍然需要出質人的全力配合，一項專利權在被授予之后，任何人認為授權不當均可向專利復審委員會提出專利權無效的請求。一旦專利權被宣告無效，質權人的質權也就不復存在，專利權質權受到侵害后難于維護。

目前，我國的專利權質押貸款正在經歷由試點到普及的過渡程序中，專利權質押貸款作為一種新型的貸款擔保方式正逐步得到社會各方的普遍認可，但是其應有的功能還未得以充分發揮。專利權質押貸款涉及政府、銀行、中小企業、擔保公司等多方主體，只有這些主體共同努力，才能使專利權質押貸款制度日臻完善。

主要參考文獻：

[1]王利明.擔保物權制度的發展與我國物權法草案.山西大學學報（哲學社會科學版），2006.4.