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房地產抵押評估指導意見范文1

為進一步規范*市房地產市場秩序，加強房地產市場管理，進一步促進房地產市場健康穩定發展，現根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預售管理辦法》、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關規定，結合本市實際情況，就有關事項通知如下：

一、規范商品房預售行為

（一）房地產開發企業應當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預售證前1個月申報項目概況。

任何房地產開發企業在領取商品房預售許可證之前不得商品房預售廣告，需要其他與房地產開發項目有關的廣告的，其內容必須真實。否則，有關部門有權責成房地產開發企業自行在相關媒體進行更正。房地產開發企業拒絕更正的，有關部門有權在相關媒體上公布真實情況。

（二）房地產開發企業申請核發商品房預售許可證時，應當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發商品房預售許可證的，將根據有關規定不予許可；對已核發預售許可證的，將撤銷該商品房預售許可證。

（三）未領取預售證的商品房，任何企業或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經發現，將責令限期整改，并向社會公布有關情況。

對拒不整改或不按規定整改的，將依法進行處理，并將該企業或個人的違規情況告知相關主管部門，有關主管部門將根據有關法律、法規、規章的規定，停止辦理有關行政業務。

（四）對不符合規劃部門規劃控制性套型結構要求的項目，不核發商品房預售許可證。

（五）房地產開發企業在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證后，應當在10日內全部公開銷售。

*市房屋管理系統中顯示的可售單元，房地產企業不得拒售。一經發現有拒售行為的，將立即責令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（六）嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產開發企業、房地產中介機構不得將預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。一經發現有炒賣樓花行為者，將責令限期整改，并按現行法律、法規和規章的規定予以處罰，同時通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（七）境外機構和個人購買商品房時，開發企業應要求購房業主按照《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的規定，提供境外機構在境內設立分支或代表機構、個人在境內學習或工作時間超過一年、分支或代表機構以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發企業不得以任何方式、任何借口將商品房預（銷）售給不符合條件的境外機構和個人。

（八）開發企業銷售商品房時，應向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁不實價格。有最高銷售限價的，應當按土地使用權出讓合同約定，在最高限價之內進行銷售。否則，將責令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（九）開發企業應在銷售現場配置電腦設備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產行政管理部門同時在網上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預售款監管措施，加強預售款監管

（十）各房地產開發企業應知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預售款直接存入指定的預售款監控賬戶，不得私自收取商品房預售款。否則，按《*省商品房預售管理條例》第四十一條規定進行處罰。

（十一）根據《*省商品房預售管理條例》的規定，各商業銀行應當加強對商品房預售款監控賬戶的管理，每天將監控賬戶的基本情況數據及收到跨行轉入款項的明細信息數據提交市國土房管局。凡在各行開立監控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監控賬戶內。劃撥使用監控賬戶內的款項，應憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準同意支付的數額撥付，不得擅自批準預售人使用監控賬戶內的款項或將商品房預售款轉作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設的監管，防止隨意變更規劃許可，保護購房業主利益

（十二）開發企業申請核發商品房預售許可證時，應確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應現場勘察有關樓棟工程建設進度。開發企業領取預售證后，應于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設進度情況以及現場照片，市國土房管局結合實際每季度現場抽檢1-2次，并將抽檢結果在“陽光家緣”網上公布。

（十三）開發項目申請取消監控賬戶，應當繳清土地出讓金、按規定屬于開發企業繳交的專項維修資金和相關稅費、完成規劃驗收和確權，對于分期開發的項目，其最后一期應完成出讓合同或國土證用地范圍內規劃要求的全部公建配套建設。未繳清土地出讓金和相關稅費的，在監控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設的，不能取消監控賬戶，在監控賬戶中存留相應建設資金。

（十四）商品房預售或者銷售后，房地產開發企業不得隨意調整、修改修建性詳細規劃或者變更規劃許可；確需調整或者變更的，應當報原審批的城市規劃行政主管部門批準。已經在*市房屋管理系統建立樓盤明細表、網上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續

（*）房地產開發企業應當按《*省城鎮房地產權登記條例》的有關規定及時申請確認產權。逾期不辦理的，按照《*省城鎮房地產權登記條例》第二十條規定進行處理。

（十六）房地產交易轉移登記申請人應持完稅憑證辦理房地產權屬變更登記手續，開發企業不得挪用購房業主委托其繳交的契稅。

五、規范房地產中介服務機構的中介行為

（十七）房地產中介服務機構和從業人員提供服務時，應如實向當事人介紹所房屋的權屬情況；房屋銷售時，應當向買受人介紹所的商品房的有關情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產中介服務機構不得為手續不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務，不得為開發企業進行內部認購、預訂提供服務；提供服務時不得收取傭金以外的其他費用。一經發現，有關部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內，應當向房屋所在地的街鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續。

（二十）房屋承租人、居住人應當按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋，不得擅自改變房屋規劃用途，或者實施違法建設行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應當依法向規劃部門申請房屋使用功能變更手續。

七、加強房地產估價機構管理，規范估價行為

（二十一）房地產估價機構在對房地產進行估價時，應嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》等有關法律、法規和規章進行，不得有違法、違規行為。

房地產估價機構有違法、違規行為的，有關部門將根據《房地產估價機構管理辦法》等規定，給予處理。房地產估價機構給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據情況將房地產估價機構有違法、違規行為及處理結果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產評估機構接受委托，進行房屋拆遷評估時，應當按照建設部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關規則和技術規范以及*市房地產評估專業人員協會制定的相關工作指引進行評估。

（二十三）房地產估價機構接受商業銀行委托，通過評估確定房地產抵押價值的。房地產估價機構應當根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規定及《房地產抵押估價指導意見》進行評估。

辦理房地產抵押登記手續時，房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，抵押權人應當向市房地產交易登記中心提供確定房地產抵押價值的書面協議；由房地產估價機構評估的，應當向市房地產交易登記中心提供房地產抵押估價報告。

（二十四）房地產估價管理機構聯合市房地產評估專業人員協會定期對房地產抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和所涉及的注冊房地產估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監督檢查

（二*）市國土房管局依照有關法律、法規和規章的規定，對房地產開發企業、房地產中介機構、房地產估價機構的業務辦理及執行情況實施監督檢查。有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當予以協助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發出的違規行為整改通知，15日內未整改或整改不合格的項目，對于開發企業，將依法根據有關規定延長其項目的預售許可、抵押登記和網上簽約手續限制時間，直至完成整改；對于中介機構，也將根據有關規定予以處理。

（二十七）市國土房管局（房地產市場監管小組）每月對商品房預售、交易登記、中介、租賃、估價等房地產市場情況進行檢查，并將檢查結果及投訴情況在網上或媒體公布

房地產抵押評估指導意見范文2

[關鍵詞] 以房養老；老齡化問題；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中圖分類號] F840.67；G924.21 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全國第六次人口普查顯示，我國當前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點，中國正邁入老齡化社會，據社科院權威，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發展態勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。然而，長期計劃生育政策導致大部分家庭為所謂的“四二一”結構，撫養系數太大，導致子女負擔太重，而社會經濟的高速發展，人們對生活品質的要求越來越高，但中國養老模式并不完善，主要依靠家庭養老，社區養老和機構養老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養老模式更應多元化，因此“以房養老”逐步浮現。

2 我國“以房養老”的概念及發展現狀

2.1 “以房養老”的概念

“以房養老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養老保險”，又叫“倒按揭”。簡而言之，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，然后按月領取一定數額的養老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。

2.2 我國“以房養老”的發展現狀

“以房養老”最早出現在荷蘭，成熟于美國，這種模式在西方國家已經日漸完善。在中國最早提出“以房養老”概念的是“中國房地產之父”孟曉蘇博士。2006年全國政協委員，建設部科學技術司司長賴明，在兩會上提出《關于推行“以房養老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，第一次將“養老”與“房子”相結合，引發討論。2014年6月23日，中國保監會了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險，試點兩年。2015年3月，經過保監會批準，幸福人壽保險股份有限公司推出“幸福房來寶”A款，首款保險版“以房養老”產品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”投保單，標志著“以房養老”保險正式落地。2016年7月，保監會了《P于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。

相關數據顯示，此次試點，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有一家保險公司推出了相關產品，并且只有60戶投保。對于2億多60歲以上的老年人來說，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發展。據了解，還是有很多老人前來咨詢，但因為傳統觀念的束縛，政府參與度不高，相關法律政策的不完善和房地產市場不穩定等問題，而沒有參與進來，說明與“以房養老”相關的許多問題亟待解決。

3 推行“以房養老”中遇到的問題

3.1 傳統觀念的束縛

東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統觀念的束縛，父母覺得自己全部的財產應該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產生隔閡，而且大部分子女認為父母的房產留給自己是理所應當的，不支持父母參與“以房養老”。并且中國人把房子看得很重要，因為它不僅代表中國傳統觀念的家，還與戶籍制度息息相關，所以大部分人從年輕的時候就從銀行按揭貸款買房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來的房子拿來抵押，心理上是難以接受的。第一個推出“以房養老”的荷蘭，也是因為受傳統觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對房子的重視，導致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統觀念并不是一件易事，這個道路是漫長而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一個新項目想要被大多數人接受，需要有相關配套的法律保障和政策支持，但“以房養老”試點兩年多，一直沒有建立相關的法律和政策，目前只有中國保監會頒布的一份部門規范性文件《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》來規范市場，但法律效力較低，條例太籠統，對于相關行業沒有配套的法律政策支持，沒有具體規范雙方的權力與義務，沒有相應的監管部門以及相關的稅收減免政策。而我國在房屋產權的續期上還存在相關問題，《物權法》第149條，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”對此中國城市房地產研究院院長謝逸楓則認為，房屋產權70年到期后，究竟是免費自動續期還是有償續期，有償續期的標準與補償費用計算及土地出讓金、稅費如何征收，目前都沒有明確的法律、政策規定。這才是關鍵的問題，許多保險企業因此都心存顧慮，不敢投入進去，而國外房子產權私有化，保險企業因此不承擔手續費問題，投資風險更小一些，更容易實行。

3.3 政府的參與度不高

一個新項目的實行更需要政府的大力推廣，但“以房養老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機構是以盈利為目的，公眾對它們信任程度不高，反之國外政府對于“以房養老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機，機構的損失是由美國政府來提供擔保；英國對貸款機構的借款人權利和貸款費用等有著非常嚴格的要求，如果不符合，將對你進行處罰；新加坡政府更是直接引領“以房養老”。以上證明政府的支持會更容易推行，沒有政府的支持，老百姓因此會覺得沒有保障，機構會對未來產生的風險感到焦慮，政府應該切身介入，對于機構的風險和投保人的風險，給予財政上的大力支持，使雙方都積極參與進來。

3.4 房地產市場不穩定

中國房地產市場發展不成熟，房價波動風險較大，房價不穩定，所以雙方對于未來的房價的不確定而造成參與的積極性不高，對于保險企業來說，無法規避未來房價波動的風險，因此試點這兩年多，大部分保險企業都處于觀望狀態，不敢以身試險，而對于投保人來說，心里往往對于未來房價預期很高，不愿意輕易嘗試。房地產的交易又離不開房地產評估行業，但我國房地產評估行業屬于起步階段，存在評估制度的不完善，良莠不齊，造成市場有惡意競爭，使“以房養老”發展舉步維艱。

4 對策建議

4.1 加大宣傳力度，改變人們的固有觀念

由于傳統觀念根深蒂固，新事物就很難進入公眾的視野，所以推行“以房養老”不易。“以房養老”在美國的成功離不開政府的宣傳，我國可以借鑒美國設立專門宣傳的非營利機構，向老年人宣傳養老新產品，幫助國民突破傳統觀念的束縛；政府也可以通過大眾媒介，來引起輿論，提高國民對“以房養老”的理解；對老人宣傳要注意語言的通俗易懂，保險條款的簡潔明了，用一種更容易接受的方式，來轉變他們的觀念。

大部分人在年輕時通過按揭貸款來買房子，用家庭財產的一大部分來還貸款，到了中老年時終于把貸款還完，但家中的流動資金也不充足了，正所謂“有房富人，現金窮人”，應該引導老人合理運用占總資產大部分的房子，使固定資產轉化為流動資產，在不需要改變居住習慣的基礎上，提高老人生活水平，可以有一個更好的晚年生活，也需要對子女進行宣鰨消除她們認為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我奮斗意識。

4.2 建立和完善相關政策和法律法規

2017年3月15日國務院總理在答中外記者問時，針對“房屋產權70年到期后怎么辦”的提問，回應稱“住宅土地使用權70年到期問題，國務院已經抓緊研究提出議案，可續期，不需申請，無前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產權問題的決心，這對想要參與“以房養老”的保險企業增添了信心。“以房養老”剛剛起步，涉及多方包括保險行業，金融行業及房地產評估行業等，需要建立相關法律以保障它的運營實施；政府應對“以房養老”的運行程序，投保人的申請條件，雙方的權利義務，機構的行業門檻進行法律規定；成立專門機構進行監督與管理，保障投保人權益；出臺稅收減免政策，降低企業所得稅，對投保人的養老金收益實行減免個人所得稅，這樣既可以減免機構的風險，又可以減少公眾的顧慮。建立一個公正透明的法制環境，加強政府監管，規范經營主體，保障投保人的利益，規范市場機制，避免產生不良競爭，為“以房養老”創造一個良好的法律環境，讓公眾積極參與進來。

4.3 政府深入參與

“以房養老”參照其他國家經驗，起初應由政府介入，進行宣傳引導，心理上給予民眾支持，制定相關的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發生天災等不可抗力的事件，政府應該提供擔保，降低保險企業的各種風險，政府還可以分擔評估房子的相關手續費，對保險企業實行稅收減免，財政貼息等相應的優惠政策，對相關的行業提供資金支持。政府可以聯合保險行業，金融行業和信托行業設計有中國特色的“以房養老”產品，來各司其職。

4.4 規范房地產市場

“以房養老”的顯著特點是長期性，為避免未來房價大漲或大跌，政府應通過土地、稅收和法律等方面來宏觀調控房地產市場的波動，嚴格規劃房地產供給計劃，限制房地產投機行為，防止惡性炒房，從而穩定房價，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產評估行業相關法律，提高行業人員專業水平，加大對行業的市場監管力度，來增加群眾對行業的信任，為“以房養老”奠定一個良好的基礎。

5 結 語

一項制度的引進到發展成熟需要一個過程，不能一味照搬照抄，應結合本國國情，逐漸轉變成適合本國特色的制度。因為我國傳統觀念等多方面的限制，“以房養老”普遍發展的可能性不高，所以可以針對部分群體來培養，比如孤寡老人、空巢老人和失獨老人等，把他們作為重點發展的對象，對于 13億的人口大國來說，必須發展多元化的養老模式，滿足不同人群的需要。一項制度的發展離不開國家和政府的支持，“以房養老”還需要不斷探索與實踐。

主要參考文獻

[1]肖岳.“以房養老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.

[2]李宇嘉.“以房養老”：現狀、問題與路徑選擇[J].中國房地產，2016（25）：13-17.

房地產抵押評估指導意見范文3

房地產業在我國、我市經濟社會發展中占有重要地位，產業關聯度高、帶動力強，在改善民生、提高城市建設水平中發揮重要作用。全市銀行業金融機構要全面理解和準確把握中央精神，統一思想認識，樹立大局意識、社會責任意識和可持續發展意識。正確處理好金融安全與經濟安全的關系，把金融支持房地產業發展作為實現經濟與金融雙贏的戰略舉措，擺到突出位置，加強領導，精心組織，自覺調整經營策略和工作重心，加大對房地產業的支持力度。

要以“保增長、擴內需、調結構”為中心工作，以“促發展，控風險”為有效手段，積極創新工作機制，及時調整信貸結構、合理配置信貸資源，用好用活信貸資金。各金融機構領導要親自掛帥，調度本系統對房地產業支持情況，合理擺布人力資源，合理調度資金，向房地產業傾斜。全面分析研究制約本系統在支持房地產業發展方面的問題，認真加以解決，推進房貸工作。一要提早謀劃工作，切實增強工作的前瞻性和主動性。加強對全市經濟形勢的分析，全面掌握全市房地產開發計劃、經濟適用住房建設計劃和廉租住房保障計劃，提早動手籌措信貸資金，提早做好項目前期考察，提早安排信貸投放計劃。二要積極爭取政策支持。及時反映工作情況和遇到的問題，爭取上級行在信貸規模、項目選擇和審批程序上給予優惠政策支持。三要加強溝通協調。積極與地方政府有關部門溝通，按照國家政策和政府重點支持項目，做好項目對接，搭建銀企合作平臺。四要形成工作合力，充分發揮金融整體效能。對重大項目，可組成銀團，共同提供信貸支持。

二、增加信貸投放，大力支持房地產業的發展

各金融機構作為支持地方經濟發展的重要力量，要千方百計籌措資金，加大信貸有效投放。信貸投放要以國家房地產業政策為導向，堅決貫徹國務院關于“加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產開發投資規模”措施，堅持“區別對待，有保有壓”的信貸原則，全力支持重點工程建設，大力支持經濟適用房、廉租房等安居工程建設，滿足商業性居民自住型和改善型購房信貸需求，滿足房地產正常合理信貸需要。

一是全力支持重點工程建設。各金融機構要全力支持納入國家和省政府重點工程的房地產開發項目，做到主動對接，專人跟蹤，提供“一條龍”服務，快速、準確地完成貸款的審查、評估和信貸決策，根據工程需要合理確定貸款額度和期限，確保國家和省政府重點工程順利實施。對資金需求大，一家銀行難以滿足需求的項目，可以實行銀團貸款，確保信貸資金支持到位。

二是大力支持保障性住房建設。認真貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》精神，支持棚戶區改造、廉租住房開發建設。積極落實人民銀行、銀監會聯合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》。各金融機構要嚴格按照辦法要求，抓緊制定相應的操作細則，做好支持廉租住房開發建設的金融服務工作。在貸款條件的把握上，對于已納入政府年度廉租住房建設計劃，已與政府簽訂廉租住房回購協議，在貸款銀行開立專用存款賬戶，提供有效擔保，許可手續齊全，新建廉租住房項目資本金已超過項目總投資20％，改建廉租住房項目資本金超過項目總投資30％，借款人信用狀況良好，無不良紀錄的項目，要及時進行建設項目的調查、評估，積極落實信貸資金。貸款期限最長可定為5年，貸款利率可按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10％執行。對規模較大的項目，可以由主辦銀行組織銀團貸款。

三是支持普通商品房消費。加大對經濟適用住房、自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付比例優惠政策，首付比例執行20％，最低利率可執行基準利率的O．7倍。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于全市平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可以比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

四是支持房地產開發企業合理的融資需求。各金融機構要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位，中小套型普通商品住房建設的支持，對于建筑面積在90平方米以下，占普通商品住房建設面積70％以上的房地產開發項目，優先安排貸款支持；對未完工項目，保持合理的支持力度。由于受經濟增長趨緩等原因影響，造成房地產開發企業暫時性流動資金短缺，各金融機構要根據情況，保證合理支持，幫助企業度過難關；對于有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組，各金融機構要進行金融創新，為其提供多樣、快捷的融資服務。

三、創新信貸方式，積極開發適合房地產業發展的信貸產品和服務模式

各金融機構要優化服務，借鑒經過實踐檢驗的先進方法，大膽探索行之有效的信貸組合模式，開發新的信貸產品，鼓勵住房消費，支持全市房地產業發展。

各金融機構要根據本指導意見認真梳理完善現有制度，根據新形勢、新任務的基本要求，實施制度再造、流程再造。進一步完善房地產業信貸審批機制，在風險可控的前提下，令理設置審批權限，探索多種審批方式，簡化操作流程，提高審批效率。

在現有的按揭、抵押、擔保等信貸模式基礎上，探索新的信貸方式。實行銀行自營資金與住房公積金組合模式信貸，貸款申請人在公積金貸款存量不足時，可以辦銀行自營性資金補充貸款；探索變通性措施，改進住房信貸歸還模式，客戶可自貸款行申請提前歸還貸款，銀行不收取違約金，探索靈活調整月供、實施還貸間歇等方式，方便借款人償還住房貸款。

推進完善房地產企業貸款抵押、擔保制度。探索開展在建工程抵押貸款。對于未完工項目，可探索采用在建工程抵押方式貸款，待在建工程竣工后，將在建工程抵押權轉為房屋一般抵押權登記，以此解決企業資金不足問題，保證銀行存量貸款安全。對抵押物評估值明顯大于貸款額度的“抵大貸小”企業，申請增加貸款，應在認真審查基礎上，重新簽訂合同，滿足合理需求。

四、實施信用培植工程，推動房地產企業信用環境建設

各金融機構要高度重視誠信建設，發放企業貸款必須按照先評信用等級后授信貸款的原則進行。要以建設誠信*、打造金融生態城市為目標，推進房地產企業建立現代企業制度。完善會計核算體系，推動企業、個人在申請貸款過程中提供真實信息。嚴格防范和堅決反對向銀行提供假帳、假表。各金融機構在審查貸款過程中，要充分運用信貸登記征信系統信息，確保貸款向信用記錄良好的企業傾斜。要堅決限制劣質企業、有不良信用記錄等企業的貸款，積極發揮信貸杠桿作用。

五、促進我市外資房地產企業健康發展，為外資房地產企業投資提供便利

市外匯管理部門要促進我市外資房地產企業健康發展，為外資房地產企業投資提供便利。

一是提供外匯登記和指定銀行辦理開戶便利。凡依法經商務主管部門批準設立，并且在商務部完成備案手續的外商投資房地產企業，在營業執照下發后，即可到市外匯管理部門辦理外商投資房地產企業外匯登記和開立資本金賬戶。

二是提供資本金結匯便利。凡完成商務部備案手續或通過外商投資企業聯合年檢的外商投資房地產企業，外匯指定銀行可憑相關審核材料為其辦理資本金結匯手續。

六、加強和改善信貸風險管理，努力提高風險防控水平

各金融機構在加大信貸有效投放、支持房地產業發展的同時，要進一步加強和改善信貸風險管理，強化執行貸款“三查”制度，加強對房地產行業的跟蹤研究分析，重點加大對大型客戶的風險管理工作。要加強與企業的信息溝通，及時掌握貸款企業的實際經營情況和風險狀況，及早采取有效防范措施。對部分顯現風險的困難企業，要加強行際間的溝通與協作，共商對策，不能因一家銀行的簡單停貸或收貸，造成企業資金鏈斷裂。

房地產抵押評估指導意見范文4

長期以來，以土地這一基本生產要素流轉為基礎的農村土地經營權抵押貸款一直是農村金融創新關注的熱點。然而，面對相關法律的制約和諸多問題的困擾，除了金融管理部門提供政策支持外，更需各方積極推動，才能使復雜而敏感的問題得到積極穩妥的解決。

目前看來，農地承包權和宅基地抵押貸款推行的制度障礙主要來自法律，只有盡快破除土地承包經營權抵押的法律障礙，把農民土地承包權益具體化、法制化，賦予農民更加充分，完整且有保障的土地承包經營權，確保現有土地承包關系保持穩定并長久不變，才能使農村金融創新的動力得以持久，讓中國農村蘊藏的大量經濟潛能得以釋放。

農戶貸款依然難

縱觀我國農村金融改革歷程，其金融創新的思路和方法是一個步步深化的過程。

從1 996年國務院下發的《關于深化農村金融體制改革的決定》，到2008年10月15日中國人民銀行、銀監會聯合下發《關于加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》，從2009年3月18日出臺《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》，直至此次《意見》印發，可以看出，隨著改革的深化，我國對金融改革的認識也在深化。

但從近幾年的實際情況來看，農村金融體系中的短板依然存在，那就是農戶“貸款難”，而農戶貸款難的主要原因就是農戶缺乏抵押品。

雖然按照我國《物權法》第181條和《(擔保法)解釋)第51條的規定，企業、個體工商戶、農業經營者可以現有的以及將有的生產設備、原材料，半成品、產品甚至農作物進行抵押，但是，這些財產十分有限。

除此之外，雖然土地產權證可以作抵押，但是現在大多數農村的農民，有的只是土地承包經營權而沒有所有權，而沒有所有權就沒有產權，這樣一來，規定土地產權證可以作抵押等于對農民沒有效。

單從價值而言，農村土地經營權和宅基地使用權，仍是一般農戶擁有的最主要的財產權益。如果農村土地經營權和宅基地使用權能夠像其他權利一樣自由流通轉讓，成為金融債權的抵押物，就能夠在一定程度上彌補農戶可用于抵押的財產的有限性，滿足農戶對資金的需求。于是這一問題就成為目前農村金融改革應該立即解決的問題。

地方試點回避政策藩籬

其實在實踐中，對于土地經營權和宅基地抵押貸款的嘗試一直沒有停止。2008年，以遼寧省法庫縣秀水河子鎮長崗子村農村合作社的151戶農民用922.37畝耕地承包權作抵押為首，各個地區對土地承包經營權和宅基地貸款的實踐也逐步推開，并為進一步推廣打下了現實基礎。

在浙江的不少市縣，早在2006年就已全面開辦農房抵押貸款業務。2008年后，又有很多宅基地抵押貸款的新形式不斷出現，比如“集體土地房產抵押+房產所在地村民保證”模式；還有土地使用權經過評估后，可以作為新企業的注冊資本等變通方法。

東莞衣商行在《物權法》出臺之前，已經做了16億元左右的宅基地抵押融資貸款。后因《物權法》所限，該業務一度停滯，但在今年3月，東莞農商行又引入擔保公司模式，推出創新型對公產品“宅基貸”，不須辦房地產權證，無須辦理抵押登記，無須提供保證金，在擔保公司或者農戶聯保的前提下，最高能貸1 500萬元。

在我國，國家政策往往在很大程度上影響著立法的進程和內容，這些政策性規定，已經從黨和國家政策層面上為農村土地經營權和宅基地使用權用于抵押擔保提供了政策依據，現在只需要立法機關從法律上作出明確規定，實現國家政策的法律化，就能為農村經濟社會的繁榮發展提供制度支持。

規范農戶宅基地權利

在具體操作上，首先要抓緊修訂，完善相關法律法規和政策，明確產權邊界，規范農戶的宅基地權利，讓農戶享有農村宅基地使用權，繼承權，收益權，流轉權，允許土地承包經營權用做抵押進行融資。

其次在嚴格保護耕地的前提下，認真做好集體土地所有權的確權登記頒證工作，根據具體情況把土地所有權明確到戶，為宅基地使用權的可抵押提供制度保障。這樣做不僅可以逐步扭轉我國農村宅基地使用權登記不全面、不規范的現狀，而且也是物權法律制度的基本要求。

房地產抵押評估指導意見范文5

中小房地產企業聯保貸款是指三家以上企業本著自愿、相互協助、相互監督、風險共擔的原則組成聯合體，以單個企業為借款人聯合向銀行申請貸款，銀行在收取貸款總額一定比例的保證金、聯合體成員間提供相互擔保的基礎上發放貸款的業務．信用聯保體形成時，其成員應共同簽署聯保協議和承諾書．聯保貸款成員借款的總授信額度一般不超過資產的60%，單個成員貸款的授信額度原則上也不超過其資產的60%．聯保貸款期限應根據借款種類、用途和借款成員生產經營活動周期確定，流動資金短期貸款一般不超過半年，最長不得超過一年．如超過貸款期限需要企業到銀行填寫延期申請表，并以天為利率標準計息，延期期限不能超過聯保合同期限．中小企業聯保貸款無須財產抵押，但要繳納一定比例的保證金，利率按貸款對象、貸款用途和信用等級在基準貸款利率的基礎上加點浮動，即:企業貸款在執行基準利率的基礎上，按企業“信用等級”的高低將貸款利率分別上浮70%，80%，90%和110%，在得到國家政策的扶植的前提下，可以在稅收和利率上給予一定的優惠［3］．

中小房地產企業聯保貸款的可行性

中小房地產企業聯保貸款，可以保證在企業資金暫時供應不足的情況下正常進行項目開發．在房地產企業開發的過程中出現資金周轉不暢不能繼續開發某項目時，可組成企業聯保體進行貸款，保證項目按時完成．如果在開發過程中，開發企業出現經營不善或其他原因導致企業不能繼續經營時，可由聯合體的其他成員代替該公司繼續開發該項目，或者幫助原房地產企業共同開發該項目．避免由于資金不足而出現的劣質工程、豆腐渣工程和爛尾樓工程等現象．企業聯保貸款的制度設計是比較嚴密的．要求結成聯保體的企業經濟實力必須相當，并有專業的評估機構對其進行評估，放貸以后，工作人員定期了解企業運行情況，以保證貸款安全．由于聯合體擔保的成員之間基本處于同等資質級別，地理位置較近，互為擔保人，可以消除信息不對稱的影響．成員之間還可以互相學習管理經驗，互相監督，互相進步．同時，當一個企業貸款逾期不能償還時，聯保體其他企業為了自己和整體的利益將會監督其還款行為．橫向監督是指企業聯保貸款成員為了避免和降低連帶責任主動去監督其他成員，降低了聯保成員在選擇項目中的風險［4］．聯保成員之間互相監督，銀行可節省大部分監督精力．由于連帶責任，聯保貸款企業肯定會更傾向于選擇低風險的開發項目，這對銀行也是十分有利的．因為這樣既能保證還款率，同時又保障了其他成員的利益．由于申請和審批貸款手續時間過長，往往會使房地產企業錯過商機;而中小房地產企業聯保貸款的手續簡單，成本低，放款速度快，較好地解決了企業的資金需求．中小房地產企業聯保貸款以多家企業為一家企業擔保，通過企業間分保，擔保人對擔保額度承擔部分責任，即使個別企業出現問題，也不至于引發擔保人致命風險，可有效降低擔保人風險．對于中小房地產企業一般都是成立的時間不長，做的項目不多，大多在開發中存在資金和經驗方面的問題．中小房地產企業可以充分利用自身的優勢，通過聯合開發，充分降低自身的風險，彌補自身不足，以謀求發展的壯大;同時，充分利用聯合體成員的各項優勢，實現各方共贏．由于房地產項目的開發周期長和投資量大容易使企業陷入財務危機，聯合開發是以企業為對象建立的一個組合，從而起到在時間和空間上分散風險的作用;企業聯合后，企業擴大了規模，提高了市場的控制力和競爭能力，從而提高了企業對風險的抵御能力．聯保企業在連帶責任下可以激勵貸款企業的還款意愿．聯保貸款的橫向監督機制可促使中小房地產企業選擇風險低的項目，降低了違約可能，減少貸款中的道德風險問題，降低銀行貸款的交易成本．同時，聯保企業作為一個整體向銀行提交擔保金，聯保企業的其他成員共同為聯保企業中的一個企業提供擔保;在雙重擔保的情況下，銀行面臨的風險更小．

中小房地產企業聯保貸款實施建議

中小房地產企業與中小金融機構的合作對雙方的發展都是十分有利的．大型房地產企業所需資金數額大，資金回收率高，還款率高，得到大銀行的信賴;中小金融機構沒有雄厚的資金，自然不能與大銀行進行競爭．所以，跟中小房地產企業合作既避免了和大銀行的競爭，又可以得到發展．同時，中小房地產企業組成企業聯保從銀行獲得貸款，既解決了擔保人的問題，又能向聯保企業學習管理經驗．政府應重視中小金融機構的發展，健全監督機制，完善法律法規，幫助中小金融機構實現經營機制的轉換，更好地為中小房地產企業服務，實現中小金融機構和中小房地產企業共同發展．目前，對于中小房地產企業聯保貸款還沒有相關的法律法規，要想企業聯保貸款健康發展，就應該將規范聯保貸款的法律條文提升到行政法規層次．在《擔保法》中可加進中小房地產企業聯保貸款的有關內容，并在此基礎上制定關于中小房地產企業聯保貸款制度的行政法規和地方性法規．中國人民銀行的《農村信用合作社農戶聯保貸款管理指導意見》和銀監會的《農村信用合作社農戶聯保貸款指引》，為農戶聯保提供了具體的法律依據，建議政府部門參照以上規章，為中小房地產企業聯保貸款制定相應的管理辦法，從而建立健全中小房地產企業聯保貸款的法律制度，為中小房地產企業聯保制度的進一步完善提供更充足的法律依據．提高企業聯保貸款的普及程度，就必須盡快落實政策扶植機制．由政府帶頭試點并建立風險補償基金，對因自然災害等不可抗力因素造成的企業的損失進行補償;并建立企業聯保貸款保險制度，切實增強中小房地產企業的抗風險能力，解決銀行擔心企業聯保貸款風險的后顧之憂［5］．要嚴格把關參與聯保企業的資信審查，重點對其經營管理能力、誠實守信觀念和有無不良行為等方面進行深入調查了解．在發放聯保貸款時，要視其經營活動的情況來考慮貸款數額，對經常開發不到項目的中小房地產企業適當控制貸款數額．同時，結合當地實際情況，制訂企業聯保貸款模式實施細則，尤其在聯保貸款的最高限額、各成員貸款的分配等方面須做出明確規定，既要保證中小房地產企業參與的積極性，又要切實降低金融機構的貸款風險［6］．

房地產抵押評估指導意見范文6

【關鍵詞】以房養老 實施障礙 推行建議

“以房養老”，俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。2014年3月保監會向各家人身保險公司下發了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。我國目前正在進行試點的試點產品根據保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。而非參與型產品，則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。非參與型從操作層面可能會更簡單，更像一個非固定期限的貸款。

一、“以房養老”實施障礙

（一）觀念阻礙

中國傳統的養老觀念是家庭養老、養兒防老。在國外，老年人一般都是自我養老，因此將自己的房產抵押變成養老的資金是一種很普通的選擇。但在中國，老年人一般依靠家庭內部的贍養，老年人的財產，尤其是房產一般都是作為傳遞給下一代的財產。更為重要的是，大多數老人對保險公司還存在著不信任的態度，大多數老人擔心保險公司會在給抵押房屋定價時出現惡意低估的情況。的確，國內保險公司費用控制能力較差，所以我國也設定了多重硬性指標來規范保險公司的行為，以期加大老人對該政策的信心。但就目前的情況來看，大多數老人仍然無法突破觀念的阻礙，對以房養老這一模式還存在著抵觸情緒。

（二）政策阻礙

“以房養老”主要的政策風險有以下幾點：

（1）土地使用權風險。和西方等國家房產的永久所有權比，我國規定土地的使用權為七十年，七十年過后土地收歸國有。雖然物權法修訂后規定住宅建筑用地到七十年使用期時可以自動續期，但如何自動續期，采取何種方式自動續期，自動續期是否需要繳納費用，如需繳納費用數額是多少都沒有具體規定。同時對于抵押給金融機構的用于營利的房產是否適用這一法律，尚沒有正式的解釋。這就意味著，一旦土地到達七十年的使用期，金融機構可能會面臨土地無法續期被收歸國有的情況，又或者續期費用過高導致金融機構無利可圖甚至出現虧損的情況。

（2）金融業分業經營風險。我國法律規定，金融行業采取分業經營的方式，而在國外，金融業一般都為混業經營，因此，在推行“以房養老”時，國外的金融機構可以較自由的設計出符合自己特征的產品。我國現行的《證券法》與《銀行法》等金融法律法規都規定，我國證券行業、銀行業、保險業和信托業實行分業經營、分別管理。這種分業經營有符合中國現狀的一方面，但同時也會制約一些金融機構開展較復雜和大型的綜合業務。我國法律規定保險業不能經營抵押貸款業務，從而保險業不能從事抵押貸款性質的以房養老，而銀行業又不能從事具有保險性質的年金形式的以房養老方案。

（二）風險阻礙

（1）房價風險。國內的房價目前為止并沒有經歷過完整成熟的波動歷史，難以評估國內房市的波動趨勢，因此國內房價一旦出現下跌趨勢，恐給金融機構帶來系統性風險。若金融機構按現價厘定年金額度，將來到手的房子價值大幅縮水怎么辦？根據相關報道顯示，在沒有更多風險分攤方案之前，僅靠定價覆蓋房市風險亦難以平衡價格對客戶的吸引力。國外有再保機制，每年支付一定再保費，若虧損再保公司將補足差價。但國內還沒有這樣的機制，這樣會間接導致投保者的房子將被“壓價”估值。

（2）長壽風險。住房反抵押貸款中的長壽風險是指由于借款人的實際壽命比預期壽命長，而給貸款人帶來的風險。假如借款人的實際壽命比預期壽命要長，那么他在房屋中居住的時間也比原先估計的長，而且如果借款人申請的是終生生存年金式住房反抵押貸款，貸款人需按年或月連續付款，最終導致貸款本息余額超過房屋價值的幾率提高。國外成熟市場通過發行“長壽債券”等衍生品來分散這一風險，但國內目前仍然是用較高的價格來對沖長壽風險，是非常不公平的。

（3）產權風險。根據我國物權法規定，我國居住用地的產權只有70年，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。國外而不存在70年居住產權的問題，因此在對房屋進行評估時，主要是以房屋所在的土地產權進行評估。但國內會出現房屋破舊折損的問題，對于房屋評估存在一定難度。還有一個被大多數人忽略的問題是以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓中的產權問題。以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時不僅要獲得政府批準，還需要將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理，比起轉讓以出讓方式取得土地使用權的房地產要復雜很多。而由于保險機構和普通民眾對我國相關法律的規定并不了解，因此忽略了這一問題，在實施過程中也容易遇到阻礙。

二、推行我國“以房養老”的建議

（一）分擔參與雙方潛在風險

在以房養老中，最讓參與雙方擔憂的還是未來房屋的價格風險。當未來房價下跌，出售的放款就有可能無法彌補貸款人的本息和，這就會給借款機構造成損失。而當未來房價上漲，則借貸人會因為所售放款遠遠超出其貸款本息而不能共享升值部分價值而感到遺憾。但是國外的成功經驗就告訴我們，政府可以分擔雙方的風險，從而使借貸雙方可以無后顧之憂而參與“以房養老”。在美國的“以房養老”中， HECM計劃的另一個重要的職責就是提供擔保，既為借款人擔保，也為貸款人擔保。在HECM計劃結束后，借款人需要償還本息，此時若本金和利息超過了房屋的價值，那么超過部分將不需要借款人進行償還，而是由保險公司承擔，相反，若是房屋價值超過了貸款的本金加利息，則多余部分可作為借款人的遺產，由其法定繼承人享受其價值，這樣既降低了借款人的損失，也降低了貸款人的損失。

（二）設立專門的監督管理機構

一項新的業務的開展實施需要專門的機構對其進行監督管理，只有這樣，才能保證它的順利實施。美國以房養老模式發展成熟并且得到廣大老人的認可，是與其機構的專業性分不開的。全國反向抵押貸款中心是美國專門的反向抵押貸款機構，這個分營利性的機構主要對以房養老的的概念、運行方式以及風險向民眾進行宣傳介紹。對于HECM計劃， 其運營主要由聯邦住房管理局負責，具體流程包括項目審批、保費收取和保險基金的管理。此外，在英國，也成立了英國金融中心，對英國以房養老進行監管，消除了以房養老的障礙，促進了英國一方養老發展。因為以房養老的實施是一個長期且動態的過程，更需要民眾的普遍認可，而政府作為一個具有公信力的組織，它的機構的設置就是對于一項新的業務的最好的宣傳。

（三）開發靈活多樣的以房養老產品

不同消費群體，其年齡、房產價值等各種條件不盡相同，其對與以房養老模式的需求也不同。因此，為了吸引不同的消費群體，要涉及不同的產品。美國主要三種以房養老模式，房屋價值轉換抵押貸款（HECM），房屋保管者計劃（HomeKeeper）和財務自由計劃（Financial Freedom），這三種模式分別覆蓋了房屋價值較低、房屋價值中等到房屋價值高的老人，因此，不論老人房屋價值如何，都可以找到適合自身條件的模式。而針對我國國情，可以根據實際情況，開發不同的以房養老產品。如可以針對一些思想 放的具有理財意識的老人推廣反向抵押貸款模式；對于傳統觀念根深蒂固的老年人可以推薦以大換小的以房養老模式；而對于不舍得出售房屋的老人可以采取出租房屋住進養老院的模式；對無兒無女的孤寡老人可以取遺贈的以房養老模式。

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