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健身房營銷方案策劃范文1

星級酒店宴會營銷策劃范文1隨著人們的消費觀念的轉變和對婚宴筵席的重視程度不斷提升，飯店婚宴筵席已經成為飯店餐飲經營業務的重要內容之一，這也引起了同行業飯店的經營業務競爭的。飯店要想吸引更多的年輕人的眼球，在激烈的婚宴筵席市場競爭中取得優勢，就需要飯店的餐飲經營管理者對婚宴筵席市場進行科學的分析，并結合飯店自身的經營特點，制定出符合市場要求的婚宴筵席營銷策劃方案。下面就為您介紹上海某飯店的婚宴筵席市場營銷策劃方案，希望會為廣大飯店餐飲營銷的同行們提供好的借鑒。

一、任務概述

飯店位于上海著名的虹橋高級商住區，以商務客人、會議客人作為主要的目標市場。在森林般茂盛的花園里、標準的網球場上，可以看到悠閑散步、運動健身的客人，幽靜中充滿了生命的活力。為了充分利用飯店現有資源，進一步拓展經營市場，擬開發婚宴組合產品。婚宴市場的需求量足以成為飯店的又一個經營熱點，預計能給飯店帶來15%的銷售收入。

二、市場分析

據不完全統計，目前上海星級飯店餐飲生意中的30%的營業額來自婚宴。飯店之所以對婚宴客人有吸引力，主要有如下一些優勢：

(1)飯店環境優雅，夠派頭、上檔次;

(2)有客房，可供客人鬧新房;

(3)配套服務內容多，節省了客人的精力。

新人們對婚禮及婚宴的態度是：結婚是一輩子的事情，應當隆重一些，但他們又不想為此花費太多的精力。顯然，婚宴市場的需求，飯店大多給予了滿足。在占飯店餐飲營業收入30%的喜筵中，大多價格在1000多元，如果婚宴策劃更有些情調、內容更豐富些、服務更周到些，相信有一部分客人愿意出更高的價格來購買更值的產品。上海星級飯店中，花園飯店的婚宴起價每桌為1888元，他們有別于一般的飯店婚宴。

三、飯店環境、設施和服務項目概況

1、飯店的地理環境

飯店位于虹橋路中段，虹橋路是上海西區的一條重要通道，周圍集中了世貿城、國際貿易中心、國際展覽中心、友誼商城等高級商展、商住場所。此外，這里也走上海最主要的高級住宅區、外籍居住中心區，如古北新區、龍柏花苑、錦江經緯、皇朝別墅寄。

2、飯店的服務設施優勢

飯店的面積是其他任何競爭對手所不可比較的，擁有上海商務飯店中最大的花園，森林般自然、安靜、怡人，品種達上百種之多的花卉，把園地裝扮待分外嬌艷。園內神奇地級考幾塊湖面，你可以在她的旁邊欣賞倒影或是垂釣，偶爾在你不經意時，會有小鳥過來與你對話。這里有一種世外桃園的感覺。

飯店的客房掩隱在樹林之中。客房內有電視、小酒吧、電話、七國語言的電視頻道及與機場同步的即時航班信息頻道等，可享受免費送報、擦鞋等服務。

3、飯店服務項目

1)四季廳宴會廳，可容納250人同時用餐，供應中式菜點。營業時間為上午11點至晚上11點。

2)末莉廳裝潢華麗，可容納100人宴請。營業時間為11∶00至24∶00。

3)蓮花廳是一個點菜廳，有茶位150個，經營上海菜為主。營業時間為7∶00至24∶00。

4)沙遜花園餐廳走一個西餐廳，德國廚師主理。營業時間為7∶00至24∶00。

5)飯店還提供野外燒烤，可供近千人舉辦野外冷餐會。

飯店的綜合部是滬上設施最好、項目最齊全的綜合部，擁有室外標準網球場、室內標準游泳池、壁球、桌球、保齡球、健身房等健身娛樂項目。

四、婚宴目標顧客

飯店的主要客源市場來自外籍職員、社會名流、外資商社、銀行及證券機構等，這些客人層次高、消費額大，對飯店產品服務質量要求高，對環境也比較挑剔，所以，婚賓客人的層次也要高些。根據飯店的特色，通過設計獨特的婚宴包價，將目標市場定位在月收入3000元以上的白領階層是可能的。每桌筵席的最低價為：1588+15%服務費。

五、競爭對手情況

這一目標市場的主要競爭者是花園飯店的花園婚典。花園飯店推出的主題是;錦繡婚宴在花園。一年舉行四次婚宴會，請有關婚宴公司協助，展示婚宴模擬程序。

1、主要產品：

1)1888元/桌

2)2880元/桌

3)3280元/桌

2、主要享受項目：

1)每桌精美菜單

2)主桌精美鮮花

3)嘉賓簽名冊

4)新娘換衣室1間

5)婚宴當晚免費停車券2張

3、婚禮程序策劃

1)提供紅地毯、音響、音樂、燈光

2)提供婚禮附屬商品服務

4、凡惠顧8桌以上可以享有：

1)新婚當晚蜜月標準房1間

2)新人次日玫瑰餐廳早餐

3)新房內鮮花1盆

4)新娘手捧花制成的卡貝藝術畫1幅

5、凡惠顧12桌以上可享有：

1)新婚當晚蜜月標準房1間

2)新人次日玫瑰餐廳早餐

3)新房內鮮花1盆

4)新娘手捧花制成的卡貝藝術畫巨幅

5)新人午夜喜點

6)新婚次日飯店專車送新人

6、凡惠顧20桌以上可享有：

1)新婚當晚蜜月標準房1間

2)新人次日玫瑰餐廳早餐

3)新房內鮮花四盆

4)新娘手捧花制成的卡貝藝術畫1幅

5)新人午夜喜點

6)新婚次日飯店專車送新人(限市區內)

7)玫瑰餐廳周末自助餐券2張

六、婚宴產品組合方案

根據上述分析，飯店應利用獨特的資源優勢，設計競爭對手所沒有、所無法模仿的產品，就有可能取勝。

(一)婚禮形式

1、中西式婚禮儀式

在美麗的花園草坪上，縷縷陽光，小鳥嬉鬧樂隊在演奏者歡快的樂曲，迎賓小姐、先生穿著中式(或西式)盛裝，按中式(或西式)程序歡迎新人們綠色的草坪，嫣紅的地毯，專業的服務，讓您倍感與眾不同的溫馨愛戀，純潔的紗裙飄拂在草坪浪漫的微風里。讓新人們記住這花、這天、這氣氛、這日子。(飯店提供迎賓小姐、先生和經驗豐富的司儀，代請樂隊。)

星級酒店宴會營銷策劃范文2一、主題擬定

1、新結婚時代

新時代，不一樣的婚禮

2、紅管家

圓夢一日，美夢一生

二、服務理念

不同的愛情之路，同樣的美好期許;不同的個性需求，同樣的時尚氣息。傳統古典、浪漫唯美、民族情結，在共同中求不同。新結婚時代/紅管家，你的專屬婚禮。

三、中式婚禮愛情回歸家庭傳統只因深刻

八抬大轎迎娶嬌娘，鑼鼓嗩吶喜賀良緣。跨馬鞍過火盆，鳳冠霞帔步入喜堂，舞獅助興，張燈結彩，處處洋溢著吉祥富貴，拜敬父母，端茶敬酒盡顯大戶家風。這一幕不是電影中的片段，僅是你的婚宴慶典的一部分。

1、服裝：鳳冠霞帔、蓋頭

2、樂隊：傳統婚禮中的樂器主要反映了和諧的思想，鑼鼓、嗩吶、笙都是以響聲明亮為主，同時反映婚姻本身的隆重。二胡、揚琴、琵琶等可用于合奏。

3、曲目：傳統婚禮多采用喜慶歡快的民樂，如：百鳥朝鳳、喜洋洋、甜蜜蜜(滿庭芳女子民樂組)、花好月圓、掀起你的蓋頭來(女子十二樂坊)、龍鳳呈祥等。

4、特色節目：新婚三句半、舞獅

5、傳統典禮：新娘在新郎的陪同下跨火盆、馬鞍;一拜父母、二拜來賓、夫妻對拜、掀起蓋頭、斟茶敬老;長輩發言、新人發言

6、菜品：根據客戶籍貫或者客戶要求調整菜系，突出家鄉特色，同時增加部分傳統婚宴食物(紅棗、花生、桂圓、瓜子等食物象征早生貴子)

7、餐具：居于民族特色、以及婚宴特色的餐具

8、婚宴現場布置：

紅在中國人心目中是喜慶、成功、吉利、忠誠和興旺發達等意義的象征。在傳統婚禮上張貼大紅喜字，懸掛大紅燈籠等等。這些紅色裝飾不但給婚禮帶來喜慶的氣氛，同時也暗示著新婚夫婦婚后的日子會越過越紅火。

婚宴現場布置道具必不可少的有：紅地毯、馬鞍、火盆、中式家具、囍蠟、大紅燈籠、紅綢段、新婚對聯、囍字，同時可根據客戶要求細節調整，如：體現書香門第可選用書法、水墨花作為裝飾。

四、西式婚禮我們都是愛上浪漫的人

無法給你愛琴海上的奢華婚禮，卻能用花海迎接你的到來。沒有教堂神圣的宣誓，我們的誓言依舊真摯。燭光閃耀、琴聲悠揚，請啜一口為愛情開啟的香檳美酒，羅曼蒂克是為您插上幸福的夢幻翅膀。你的婚禮有專屬的mini交響樂隊，為你演奏一首屬于的你的婚禮進行曲

1、服裝：婚紗、禮服

2、樂隊：西式婚禮的樂隊主要以鋼琴、小提琴為主，也可以增加浪漫的薩克斯獨奏和吉他樂隊。

3、曲目：曲目選擇以浪漫抒情，耳熟能詳的西式婚禮音樂為主，如：婚禮進行曲、致愛麗絲、夢中的婚禮、IBelieve等。

4、特色節目：花式調酒表演，為新人調制一款浪漫的愛情美酒

5、浪漫儀式：新娘新郎由花童陪伴步入紅毯;在司儀的見證下宣誓、互換戒指、長輩贈言;新人切婚禮蛋糕、為香檳塔注入幸福美酒

6、菜品：西式婚禮搭配西式自助冷餐，簡約時尚充滿異域情調

7、餐具：婚宴自助餐具務必考究，同時飾以鮮花、絲帶等作為裝飾，既出氣氛又提升品質感和獨特感。

8、婚宴現場布置：

在西方的天主教傳統里，白色代表著快樂;亦是富貴的象征。到了本世紀初，白色代表純潔圣潔。西方傳統的白色結婚禮服，在早期是貴族的特權，只有上層階級才能穿代表權力和身份的白色婚紗。而整個婚禮的主色調也是在白色上點綴紫色、金色、紅色、粉色、綠色等象征意義美好的顏色，意指婚禮的神圣圣潔。

婚宴現場布置道具必不可少的有：鮮花、氣球、紗、綢緞、蠟燭、心形飾品、毛絨玩偶、紅地毯。同時可根據客戶需求搭配一些特別裝飾，如客戶信奉天主教，可以用十字架、小天使等裝飾婚宴現場。

五、蒙古族婚禮縱情歌舞歡唱幸福

今天是什么日子?美麗的姑娘身穿華麗的特日格勒(長袍)，頭戴奢華尊貴的扎薩勒(頭戴)，披紅掛綠，五彩繽紛。銀杯里斟滿了醇香的奶酒，賽羅羅唻敦賽哎，悠揚的祝酒歌，訴不完來自草原的祝福。豐盛的全羊宴，激昂的馬頭琴，傳承草原文明的殿堂為你獻上最誠摯的新婚祝福。

1、服裝：蒙古族禮服

2、樂隊：民族婚禮中的樂器應具有民族性，馬頭琴自然是首選。

3、曲目：歡快喜慶的蒙古族音樂，悠揚的蒙古歌，可以將婚禮現場帶回到廣袤的草原上。如：萬馬奔騰、敖包相會、祝酒歌、陪你去看你草原等。

4、特色節目：蒙古舞

5、傳統典禮：蒙古族姑娘為新郎新娘獻哈達、敬酒;祭敖包，步入宴會廳;喇嘛頌經，新郎新娘為父母獻上哈達

6、菜品：豐盛的蒙餐

7、餐具：蒙古族餐具

8、婚宴現場布置：濃厚的蒙古族民俗色調、民族工藝品、裝飾品的點綴。哈達、火盆、圣燈都是婚宴現場布置的道具。

六、配套服務

1、根據婚禮風格裝飾特色婚車，也可提供花轎、馬車供客戶在飯店戶外拍照攝影使用

2、主題服務，宴會服務員根據婚宴形式著裝

3、個人專屬婚禮logo設計

4、婚宴請柬設計

5、婚禮專題片

6、婚禮電影

7、婚禮紀念冊

七、商家贊助(降低投入，消費資源共享)

婚紗禮服以贊助形式提供給消費者使用，與婚紗攝影機構合作推出紅管家婚慶活動。合作單位可在宣傳冊上印有logo或者在宣傳冊中加印廣告(承擔一部分印刷費)，同時可以互換廣告位，如：在婚紗攝影店內懸掛紅管家廣告、投放紅管家宣傳冊等。

八、宣傳冊擬定

1、頁數：16p(包含封面封底)+2p(硫酸紙扉頁)

封面主題/封二前言/硫酸紙扉頁燙金logo/正文1服務理念

正文2-4中式婚禮/正文5-7西式婚禮/正文8-10蒙式婚禮

正文11配套服務/正文12團隊介紹(策劃、樂隊、合作單位等)

硫酸紙扉頁祝語/封三內蒙古飯店及紅管家簡介/封底聯系方式

2、工藝：內頁200g銅版紙四色印刷、硫酸紙燙金/印、封面封底250g銅腹亞膜

3、主色調：時尚、現代、簡約

4、數量：20xx冊

星級酒店宴會營銷策劃范文3七夕佳節將至，飯店營銷部推測：此次七夕將迎來我市飯店婚宴消費的小。為了進一步拉動XX飯店的婚宴及相關的餐飲消費，經飯店的市場營銷部及相關部門討論后決定：現推出以美滿良緣由天賜，滿意婚宴在XX的婚宴營銷活動，以促進和拉動XX飯店的婚宴消費。特制定如下XX飯店婚宴營銷活動方案(草案)。

一、主題

美滿良緣由天賜滿意婚宴在XX

二、總體思路

充分發揮飯店自身優勢以及超前創新的活動安排,通過一系列的宣傳策劃,利用X月的黃金季節組織富有實效的辦婚宴，到XX為主題的營銷活動,使XX飯店真正成為新人婚宴的理想殿堂。

三、活動時間

XXXX年XX月至XXXX年XX月

四、活動內容

1、滿十席以上免費提供婚慶音響設施。

2、滿十席以上免費提供大堂迎賓牌兩塊。

3、滿十席以上免費提供創意絹花拱門一道。

4、滿十席以上免費提供大堂外喜慶橫幅一條。

5、滿十五席以上免費提供宴會大廳喜慶背景噴繪(含新人姓名)。

6、滿十五席以上免費提供豪華婚房一間/夜(含次日精美雙早)。

7、滿十五席以上免費提供主桌精美臺花(鮮花)一份。

8、預定婚宴688元/席以上(含688元/席)達十席之多者婚宴當天將可獲贈多層婚慶蛋糕一份。

五、婚宴套餐標準

1、百年好合宴688/桌(10人)

2、金玉良緣宴788/桌(10人)

3、珠聯璧合宴888/桌(10人)

4、龍鳳呈祥宴988/桌(10人)

5、佳偶天成宴1088/桌(10人)

六、宣傳推廣

1、把此次活動內容配以圖片說明制作成宣傳折頁

報紙夾放

鬧市區人員發放

與婚紗影樓或婚慶公司以互惠方式合作，并將宣傳折頁放置在其店內。

放置在飯店各營業點。

2、電梯間POP/大堂POP

把本次活動內容做成宣傳海報，掛置在飯店電梯間內，以便于客人了解和推廣。

七、部門分工

1、營銷部負責此次活動的對外聯系宣傳與制作。

2、餐飲部前廳負責具體的操作與服務及場景布置等事宜。

3、餐飲廚房負責此次活動菜品與菜價的核定工作。

4、總辦負責組織員工在鬧市區發放宣傳折頁。

5、房務部負責婚房的準備工作。

6、其他各部門熟知此活動內容，配合飯店做好本活動的宣傳推廣。

八、費用預算

1、絹花拱門：2.35米*2米=XXX元(可長期使用)

2、普通噴繪噴繪：X元/平方米*XX平方米=XXX元(姓名處粘貼，整體可重復利用)

3、桌花：35元/份*1份=35元

4、婚房：豪華單人間XXX元/間夜

5、蛋糕：180元/份

7、宣傳折頁：X/張*XX張=XXX元

8、報紙夾放費：X元/張*XXX張=XXX元

9、電梯間POP：XXX元/幅*2幅=XXX元

九、附宣傳折頁樣(略)

健身房營銷方案策劃范文2

  銷售人員年度工作總結通用模板

  20xx年，在各位領導的指導和同事們的關心幫助下，我認真貫徹執行公司銷售目標和銷售政策，積極配合店長做好本職工作，并和其他銷售員一道努力拼搏、積極開拓市場，較好地完成了銷售業績。現將我一年來工作情況做出如下總結：

  一、日常工作

  一是從銷售業績看。我從事的銷售工作，并超額完成了公司下達的指標。

  二是重新理順銷售網絡。前期我通過發放調查問卷等資料，掌握市場客戶的基本需求，獲得第一手客戶資料，為我拓展市場提供了寶貴的經驗。

  三是通過我們的努力，和每個客戶細致溝通，耐心做工作，進一步拓展了公司的客戶源。

  四是進一步提高了為客戶服務的質量。每月至少一次與客戶一起分析鍛煉健身中存在的問題，對這些問題及時給予解決，將有價值的觀點和方法及時反饋給上級領導。五是積極做好各月市場銷售分析工作，落實回款進度并向公司領導匯報各月完成情況，對當月的銷售工作進行總結分析，并根據當月的銷售情況及結合半年銷售任務做好下月銷售計劃。六是積極參與并協助上級領導做好一些銷售政策的和流程的制定，并對實施情況進行跟蹤落實，做好體育健身工作的協助和指導。

  自己在銷售工作雖然都取得了一定的進展，但仍存在一些問題：

  1、我們銷售工作做得不細、對市場的了解分析不到位，面對市場的激烈競爭反映不夠迅速，使我們失去一部分市場。

  2、健身房服務項目不齊全。與國內一些較大規模的健身房相比，我們存在著保健康復的設施、指導人員及輔導資料少的問題，同時，浴室、按摩室等起促進鍛煉效果的配套設施也很少。

  3、健身房服務質量不高。針對我們在兌現消費者承諾履行不夠，應加強建立個人檔案、實行跟蹤服務，并將消費者的意見和建議及時反饋，切實從其利益出發滿足需求，也體現了健身房的良好服務質量和信譽。

  4、收費標準不穩定。目前，對消費者的收費通常有終身年卡、五年卡、三年卡、二年卡、年卡、季卡、月卡等形式。

  下階段我主要通過以下幾個方面來開展下步的銷售工作：

  1、加強市場推廣、宣傳力度。在鞏固現有的市場份額基礎上，制定并實施銷售活動方案，加強市場滲透，運用各種有效促銷方式或商務手段，確保市場的占有率。

  2、健全營銷網絡。完善客戶資料的建立、保存和分類管理，負責客戶情況收集、調查。

  3、做好業務人員培訓、交流工作，進一步完善銷售管理工作。

  4、服從大局，團結協作。

  新的一年到了，我仍會和所有銷售人員一道努力拼搏，力爭如期完成下半年銷量任務，為實現公司做大做強的目標而努力奮斗。

  銷售人員年度工作總結通用模板

  1、今后我們銷售部要有一個強烈的信念，團隊精神放第一，有統一的理念，精練的業務技能，響亮的口號。公司各個部門應互相配合相互協作、按時按量、完成領導交給我們的各項工作任務。業務員的信念就是要“攻無不克，戰無不勝”。作為業務人員的心態：記住該記住的，忘記該忘記的。改變能改變的，接受不能改變的。放下包袱，拋開手腳大干，力爭當一名合格的業務員。其工作職責就是開拓市場和公司的業務，在工作之中一定要嚴格要求自己、樹立自己正確的人生觀和價值觀，把公司的利益看得高于一切。絕不干有損于xx形象的事情。

  2、雖然，今年我的工作比起去年有了大的改觀和進步，但是自己仍然存在諸如溝通管理能力有待提高，市場開拓力度有待加強，客戶維護仍有待改進等問題，需要自己在今后的工作中有針對性的加以改進。總之，成績屬于過去，作為一名銷售管理人員，在新的一年里，我將以更加積極的心態，更加昂揚的斗志，發揚成績，彌補不足，帶領我的團隊為取得新的更大的成績而不懈努力。

  3、就總體的工作感受來說，我覺得這里的工作環境是比較令我滿意的。第一是領導的關愛以及工作條件在不斷改善給了我工作的動力；第二是同事間的友情關懷以及協作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。總之，一年來，我雖然取得了一點成績，但離領導的要求尚有一定差距。今后，我將進一步加強學習，扎實工作，充分發揮個人所長，為公司再創佳績作出應有的貢獻。

  4、在過去的一年，我們公司的業績因為xx的影響，沒有出現很大的增長，不過暫時xx對我們公司的影響也不是很大，不過我們一定要警惕，警惕xx對我們的影響。在以后的歲月里，我的工作一定會越來越努力的，盡量不會出現任何的差錯，這對我是必須要要求的，我對自己的要求是最嚴格的，一定要做到為公司的事業盡出自己的努力！希望公司在新的一年能夠繼續發展下去，將公司的業績提高上去，是公司的未來更加的美好！

  5、辭舊迎新，在新的一年里，我將認真學習各項政策規章制度，刻苦學習業務知識，努力使工作效率全面進入一個新水平，提高自身的能力水平來努力完成辦事處的銷售任務和目標，為辦事處的發展做出更大更多的貢獻，同時希望個人、辦事處和公司再上一個新的臺階。

  銷售人員年度工作總結通用模板

  在繁忙的工作中不知不覺又半年的時間又過去了，回顧這半年的工作歷程，作為企業的每一名員工，我們深深感到企業之蓬勃發展的熱氣。現就上一年的工作總結如下：

  我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，我對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場，作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。

  房地產市場的起伏動蕩，公司于20xx年與A公司進行合資，做好銷售工作計劃，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合A公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為1月份的銷售額奠定了基礎，最后以2個月完成合同額100萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。

  20xx年下旬公司與B公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，我基本上每天都要加班加點完成工作。

健身房營銷方案策劃范文3

三門峽歷史悠久,文化燦爛。歸納起來有六大文化:黃河文化、仰韶文化、道教文化、虢國文化、佛教文化和兵家文化。

三門峽山水秀麗,民風純樸。擁有秀美的山川大河和奇麗的自然景觀。因人與天鵝和諧共處,被譽為"天鵝之城"。

三門峽旅游業經過多年的發展,已成為"黃河之旅"和中國"王朝街道"等國家級旅游線路上的重要城市。2003年順利入選中國優秀旅游城市。尤其是近年來,三門峽旅游產業在市委、市政府主要領導的重視下,方興未艾,蓬勃發展,并在全力實施新修編的旅游發展總體規劃。因此,在實施總體規劃之前,一定要經過充分研討,拿出一個既別出心裁又切實可行的營銷策劃,進行全面、充分地準備,以打有把握之仗,立于不敗之地。

市委李書記在近期全市旅游產業發展大會上的講話中指出:"要高標準策劃,做強旅游。要加強旅游整體區域形象的策劃,加大旅游重大項目、重大活動的策劃,提高旅游營銷的有效性。"此話道出了旅游營銷的真諦。有位旅游專家說:一流的資源+一流的策劃=一流的景區。劉又堂教授說"旅游消費是求新求奇的消費,越是新奇刺激的東西就越能激發人們的消費欲望。一個旅游項目如果沒有好的創意,在市場上肯定不會有賣點,沒有賣點就意味著不能產生效益。"目前全國景區達2萬家,新景區不斷涌現,旅游市場競爭異常激烈。但通過好的策劃和創意,賺得盆滿缽滿的旅游景區也很多。如碧峰峽本來是二流資源,靠好創意打造成了一流景區,每年吸引了大量游客;微山縣靠一個微山湖,旅游業年收入達6個億。

所以,搞好旅游營銷策劃,是搞好營銷、做強旅游的前提和靈魂。搞好旅游營銷策劃,就是要運用發散性思維邏輯-創造性思維,去別出心裁,異想天開,奇思妙想,出"金點子"。搞好旅游營銷策劃,就是要高起點,高標準,高水平,高質量,高策劃。搞好旅游營銷策劃,就是要做好旅游產品策劃,增強旅游客體的針對性;做好景區整體形象策劃,增強旅游品牌的可傳播性;做好旅游市場策劃,增強旅游營銷的有效性。在此,根據我的了解和思考,針對三門峽市旅游的特點,拿出"十個一"營銷策劃案。

一、打造一批好景區

所謂好景區,主要體現在:是精品,有特色,無法復制,鮮明個性。這些要素,該市有很多景區都具備了,且做的很好,一批旅游精品名牌正在形成。近年來,通過著力打造三門峽"文化山水"旅游品牌,相繼建成了虢國博物館、甘山國家森林公園、甘棠苑、豫西大峽谷、娘娘山、鼎湖灣等旅游景區;升級擴建了函谷關古文化旅游區、三門峽大壩景區、亞武山風景名勝區、荊山黃帝鑄鼎原等一批老景區;開發推出了天鵝湖、溫泉保健度假區、仰韶大峽谷、盧氏玉皇山國家森林公園、空相寺、回春河景區、甕城瀑布、甘山滑雪場、盧氏雙龍灣等一批新的旅游產品;大黃河漂流、函谷關古文化旅游區二期、虢國博物館二期、澠池韶山森林公園等一批新的旅游項目已納入下一步旅游景區開發建設的重點。與此同時,還開辟了黃河游、尋古朝敬游、民俗風情游、山水風光游等特色旅游線路。推出了白天鵝觀賞、溫泉保健、峽谷漂流、激情冬日游等參與性旅游項目,深受海內外游客的青睞,為樹立"文化山水"旅游品牌形象奠定了較好基礎。

在景區的硬件建設和完善上,我以為還需把握好兩個原則: (一)高效進行景區資源整合。未來景區建設要著力發展五大王牌和十大重點景區,集中各種力量把這些龍頭景區建設好,使這些龍頭企業得以全面提升,以龍頭景區帶動其他景區的快速發展。(二)進一步發掘"六大文化",充分利用"六大文化",用足用活"六大文化"。在重點景區要增加能夠顯示"六大文化"內涵的景觀。如在黃帝鑄鼎原景區樹立2010通能反映黃帝文化的名人書法碑,形成書法碑林,進一步提升景區文化品位和皇帝文化內涵,以此顯示黃帝文化脈統的傳承。運用現代聲、光、電技術,再現當年黃帝鑄鼎的莊嚴肅穆場景,以增加歷史厚重感和責任感;在三門峽大壩景區采用現代聲、光、電技術,再現當年修建萬里黃河第一壩的壯觀場景和英雄事跡,以增加旅游教育功能;在函谷關景區,通過現代聲、光、電技術,詮釋《道德經》內涵和再現著名成語《雞鳴狗盜》典故的真實場景,以增加景區的教育功能和知識性、娛樂性、趣味性。等等,每個景區都可匠心獨運地增加文化內涵項目。總之,要突出體現三門峽的自然景觀、文化內涵與人文景觀的完美和諧統一,突出體現她的生態、文化、教化三大特色,突出體現她的"雄美、神圣、滋養"的神韻,努力打造成為集生態觀光、山水旅游、文化熏陶為一體的中國旅游名勝。歸根結底要解決好一個問題:就是旅游者在旅游過程中的感受、體驗、印象和得到的歡樂、情感體驗值不值得購買?三門峽市旅游要打好"文化山水牌",把重點放在生態體驗、文化印象和教化感受三方面下功夫,找市場,引游客,做好這三篇文章,搞復合型大旅游。

景區的服務是旅游附屬產品。在景區的服務方面,要在人性化、精細化、完美化服務上狠下功夫,做到服務完美,不留遺憾,令人感動,讓人難忘。每個導游、每個講解員、每個服務員、每個工作人員都要時刻牢記本職崗位職責,實行無縫服務管理,做到盡善盡美,優中更優。最大限度滿足游客需要,不能因一次服務"失誤",造成不可"回爐"修復的旅游廢品。

旅游紀念品是旅游產品的重要內容,可拉長旅游產業鏈。在旅游紀念品開發上,也要獨具匠心,巧妙設計,開發出豐富的、具有三門峽地方特色和紀念價值的旅游紀念品,以提高景區品位,增加旅游收入。目前旅游紀念品的開發,在我省是非常薄弱的環節,與旅游大省不相稱。因此,三門峽市要逆勢而上,成立專業公司,廣泛吸納年輕的動畫人才、設計人才、美術人才和制作人才,讓他們發揮想象的翅膀,自由創意,研發、生產出大量的旅游紀念品。先人一步,自售之余,也可利用自身人才和技術優勢,與其他景區合作,為其他景區研發、生產旅游紀念品。

總之,整個景區從規劃、設計、建設到策劃、管理、服務各個環節,真正體現出"以人為本"的精神,每個環節都能做到為游客著想,成為人性化景區。通過3-5年的努力,要爭創5A級景區2個,新增4A級景區8個,把五大王牌景區和十大重點景區建設成為國內外具有特色的一流旅游景區。

二、叫響一個好口號

一個好的口號突出代表了一個景區、一個城市或一個地方的整體形象,人們一聽到這個口號,就馬上想起了這個景區、這個城市或這個地方,甚至會激起人們馬上就去看一看、玩一玩的欲望。如山東省的"好客山東",張家界江埡溫泉的"張家界上攬風光,江埡溫泉泡健康",鳳凰古城的"夢里故鄉鳳凰游"等等,。根據三門峽市的旅游特色和鮮明個性,三門峽旅游形象宣傳口號就叫響:"神奇三門峽,山水大文化"(或"神奇山水,三門峽美",生動響亮,特色鮮明,易懂易記,便于傳播。

三、制訂一個好藍圖

這個藍圖從規劃建設到市場營銷,起點要高,目標要大,立意要深,眼光要遠。營銷宣傳和市場占領,要有近、中、遠期目標,然后一步一個腳印地去實施。(一)近期目標:三年內(2010年-2013年)的主體游客要放在河南以北市場,要重點對他們進行宣傳和公關,要讓他們產生來這里看黃河、拜老子、受教化、賞美景、觀古物的欲望和沖動。三年內的年均游客量要達到1500萬人次,實現綜合收入達100億元,主體游客要占75%以上。(二)中期目標:四至八年(2014年-2018年)的主體游客要面向全國。年均游客量和旅游收入要比前三年翻兩番。(三)遠期目標:2019年后,要全面打開國際市場,吸引世界各國游客,年均游客量和旅游收入要翻四番,其中外國游客要達到50%以上,服務業、旅游紀念品等延伸收入要達到門票收入的5倍以上。

四、拍攝一部好影視劇

眾所周知,一部優秀的、有影響的影視劇對一個城市、一個地方和一個景區的巨大宣傳作用:一部《少林寺》電影使少林寺一夜成名,《大紅燈籠高高掛》讓喬家大院揚名四海,等等。當然,拍優秀的影視劇也要有上天賜給的條件,三門峽市完全具備編寫和拍攝好影視劇的優良素材和豐富內容。影視劇就叫《黃河魂》,圍繞六大文化編劇和拍攝。即:黃河文化、仰韶文化、道教文化、虢國文化、佛教文化和兵家文化。

在編劇和拍攝中,我想以"黃河女神"復活和關注世間滄桑巨變、民間的喜怒哀樂為主線,貫穿始終,靈活地駕馭和穿插上述六大文化各要素內容和三門峽的成語典故、名人故事、民間傳說和詩文精萃等內容,要寫得深刻感人,拍得新穎引人,看得難忘動人。要做到一炮打響,一劇走紅。投入《黃河魂》的編劇和拍攝,不僅僅能很好地宣傳三門峽旅游,運作好了還能為投入者帶來巨大的經濟效益和社會效益。這非常符合當前國家提倡的多方投入、大力發展文化旅游產業的大趨勢、大方略。國家于2008年底推出4萬億投資計劃,其中四分之一分配給文化旅游創意產業,用于重點旅游景區基礎設施改造和景區創意規劃。要抓住這個機會,爭取項目資金,做大做強文化旅游創意產業。

五、唱響一首好歌曲

邀請我國著名詞曲家,用《詩經》手法、《三門峽暢想曲》曲調創作一首膾炙人口、內容深厚的好歌曲,唱響全國,既作為《黃河魂》的主題曲,又作為三門峽市旅游宣傳的主題歌。

六、印制一本好畫冊

要求圍繞六大文化,內容要豐富,設計要新穎,紙張要高檔,印刷要精美,裝幀要完美。有重點地投放到高中檔社區、賓館、茶社、、浴所、酒吧、飛機上、咖啡廳、電影院、美容院、健身房等公共場所。

七、推出一批好廣告

旅游專家魏小安說:"景區是靠炒作的,炒作是靠宣傳的,宣傳要圍繞旅游造聲勢。"造聲勢一靠廣告,二靠活動。在營銷中都要有各類廣告的支撐,在一定范圍內快速形成立體宣傳效應,讓受眾群體知道三門峽在哪里,怎么樣,有什么價值!頭三年制作和投放廣告的原則是:廣告的對象是大眾消費人群,廣告的重點是河南以北城市和京、津地區的重量級媒體,廣告的形式是央視上品牌,省臺上形象,平面媒體上價值(主要介紹三門峽旅游價值),戶外廣告上大牌(在河南以北的地級以上城市繁華位置各立3-5塊戶外大廣告牌)。

八、搞活一次好節慶

這不僅僅是開一次隆重的、講形式的節慶會,而是要結合一個講求實效、別開生面、標新立異、令人難忘的活動,就是搞文化旅游創意活動。在做好"吃、住、行、游"四要素的基礎上,要把重點放在"購"和"娛"這兩個后向關聯的要素上,使之產生更大的旅游效益。一個胡同游創意為北京招徠八方游客,一次特技表演讓張家界黃龍洞"一飛沖天"!

三門峽市連續十五年成功舉辦了"三門峽國際黃河旅游節",另一大型活動"老子誕辰紀念活動"也舉辦多年,向世人作了很好的推介,既取得了豐碩成果,也積累了豐富的經驗。2010年的節慶活動是否在原來基礎上進行改進、提升和完善?應當探討研究。"三門峽國際黃河旅游節"應改為"三門峽文化山水旅游節暨《道德經》誕成2000余年紀念活動",合二為一,融文化、旅游、體育、經貿、朝拜、學術和民間廟會為一體,除主會場外,各縣市可辦分會場。屆時,舉辦新聞會和慶典大會,邀請省、市、縣等領導出會并講話,邀請61家新聞媒體記者和61家旅行社負責人參加(迎合建國61周年)。會后的旅游文娛活動,有五個方案可供選擇或交叉進行。

方案一:山水文化節旅游文娛主題活動。(一)虢國公主拋繡球招親活動。在虢國博物館門樓上,虢國公主對準大街上參加豫西高蹺比賽的小伙子們拋繡球,接到者即是如意郎君,被虢國國君封為"黃河小龍王",戴王冠,穿龍袍,偕公主在虢國廣場棚口,按照豫西古風俗舉行結婚大禮,司儀由老子李耳擔任,證婚人是國君夫人。婚禮上,表演百佛頂燈、黃河燈、豫西鑼鼓和道情皮影等具有濃郁地方特色的文娛節目慶賀,虢國藝人彈奏古箏祝福。婚禮結束,在人母娘娘的點化下,一對新婚夫婦在民間相愛男女青年簇擁下,到黃河岸邊種植具有治病救人功效的連翹、杜仲、大棗等中草藥植物。現場上,達摩初祖鑒定種植質量,王母娘娘作辭以贊頌,并高聲唱詠暗含后世"三門峽美"的歌偈:"三皇五帝,門派相承,峽由禹開,美好山河。"(二)民間青年男女民歌對唱活動。在虢國廣場,有20對青年男女進行民歌對唱,內容如:三門峽民歌《姐兒哥》、《鬧元宵》、《黃河拉船號》、《望吾郎》、《菜花》、《小佳人》和賀敬之的《三門峽-梳妝臺》及《詩經》中有關豫西愛情的詩歌。在廣場歌唱,為新婚夫婦助興。(三)詩歌吟對活動。虢國廣場上,三門峽歷史名人姚崇、上官婉兒、楊玉環和現代民間詩人吟詩唱和,通過風趣、幽默、搞笑的吟詩唱和活動,增加景區的娛樂性、知識性和與游客的互動性。以上三個活動有機地融會了三門峽市的六大文化內涵,讓死的文化活起來,不僅作為節慶會上的活動,以后要作為景區常有演出節目的重要內容,一周三次。種植藥樹活動,讓游人參加,游客與景區互動,在游客種的藥樹上留名紀念。(四)郭氏宗親尋根祭祖活動。屆時,邀請海內外郭氏宗親代表回家尋根祭祖,游山玩水,投資興業。(五)舉辦道教專題紀念會活動。在《道德經》誕成紀念日,函谷關文化景區要舉辦道教專題紀念會,可作為大節慶活動的分會場,包括道教法會、道教書畫展、道教音樂演奏會等等。此項活動是三門峽的獨特優勢,具有唯一性,所以一定要用足資源,做好文章,造大聲勢,得大收益。(六)邀請央視三套的《歡樂中國行》同時在景區做節目。由主持人張蕾客串前五個活動,屆時可邀請宋祖英、譚晶、陳思思、趙薇、于魁智、李勝素、梁思琪、費玉清、張燕、小香玉、李玉剛、劉謙、常思思、馮鞏及其搭檔、范軍及其搭檔、河北梆子著名演員、天津評劇著名演員、三門峽民歌手來此獻藝。以上演員深受全國觀眾喜愛,特別受到北京、天津、河北和河南廣大觀眾的喜愛,此地廣大觀眾通過與喜愛演員的情感紐帶達到與三門峽的感情共鳴,從而成為三門峽的忠實游客和義務宣傳者。四個活動有機結合,相得益彰,通過魅力無限、大眾喜愛的《歡樂中國行》金牌媒介把三門峽進一步推廣出去。節慶會后,通過新聞媒體廣泛報導和旅行社積極推介,在"五一"黃金周后,定會形成并持續形成一個旅游。

方案二:當代"黃河女神"選拔大賽活動。為期二個月,全國各省18至22歲的女性均可報名參加,在景區現場經過形象展示、才藝展示等綜合評選,第一名為"當代黃河女神",又是三門峽市旅游形象小姐。

方案三:全國百名各民族少兒"三門峽山水寫生大賽"和百名書法家"三門峽潑墨活動",以此慶祝建國六十一周年。為期一周。

方案四:邀請《百家講壇》舉辦"文化名人函谷關講文化"活動,著重講老子的《道德經》,《百家講壇》現場錄制。

也可把方案一的(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項分別與后三個方案配合進行。上述活動的目的是要創造好的新聞價值,產生新聞炒作力,以較少的成本提升景區知名度,從而一炮打響。

另外,要分別參加2009年11中旬在昆明舉辦的中國國際旅游交易會和2010年4月下旬在重慶舉辦的中國國內旅游交易會。

九、組建一個好班子

謀事在人,干事在人。尤其是作為新興產業的旅游業,更要靠專業人才來策劃和經營管理。市里應聘請高層專業人才作為旅游產業發展和營銷顧問,各景區要不拘一格用人才。可以考慮景區所有權、管理權和經營權分離的辦法,配好一個董事長,代表所有者作重大決策;選好一個監事會主席,代表股東監督決策者和經營者;選好一個總經理,全權負責經營管理。然后由總經理選配經營團隊的副總經理和各部門經理。同時,為了加強營銷,有條件的景區在省會鄭州或其他大城市設立營銷中心,在總經理直接領導下開展市場營銷工作。

十、制定一套好政策

健身房營銷方案策劃范文4

論文摘要:房產開發是一項復雜的系統工程。開發前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。開展設計招投標、組織設計單位進行規劃設計方案并組織進行擴初及施工圖設計、協調政府各個部門并按規定申領《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規劃設計和物業定位等內容做一個初步的探討。

1探討的主要內容

1.1、項目前期工作重點

a項目的設計管理;b項目規劃和設計;c項目物業定位。

1.2、項目前期工作重點

項目前期工作涉及的專業多、協調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規劃和設計、項目物業（住宅等）定位是項目前期工作的重點。

1.2.1、設計管理

依據國內外研究資料，規劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規劃設計的優劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環境的好壞與單體設計的優劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發的龍頭。

(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。現代房產開發意義上的產品，主要由三個層面構成：核心產品即由產品的基本功能因素構成；有形產品即由產品質量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產品即由各種服務構成。住宅建筑當然屬于有形產品，所具備的各項要素指標關鍵取決于住宅的核心內容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

(2)其次在項目設計上，開發商應該將設計單位的專業性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。

(3)應當協調好專業協作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專業協作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經濟上的損失。

1.2.2、項目規劃和設計

沒有規矩，不成方圓。開發商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開的（簡稱詳規）。可以說，詳規是樓盤整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據經驗，詳規的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。

(1)主要物業建筑群體組合

就是指根據選址意見書確定的各項用地經濟技術指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業個數、層數、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則：

a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。

b經濟原則：指擬定合理的各項經濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空間。

c美觀原則：指運用美學原理，體現地方本土特性并反應建筑風格個性。

在項目社區規劃中，需要充分認識到居住行為從本質上講是人的行為方式，人作為居住行為的執行者，是居住環境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據研究居住環境，強調以人為本，創造人與建筑環境和諧共生。

(2)主要路網設計

根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學合理地布置小區主要出入口、主干道、區內次要道路、小徑等。

路網設計主張強調道路的分級設置，目的是使車輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車流穿行。居住區道路的設計，過于強調通暢的道路線型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與建筑之間的距離，創造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現人車分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動、享受室外活動的樂趣。

另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車位按1：0.8進行配置。如果對區內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區內私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。

(3)公共空間規劃

主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規范。同時，注意完整的鋪裝場地應對環境和建筑有烘托作用。

(4)綠地

綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節生態及氣候環境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發展空間綠化。

(5)各種設施與小品

各種環境設施的位置、體量、材質、色彩、造型都會對環境的整體效果產生影響，反應出環境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設施大致分成以下幾類：

a信息設施：指路標志、信息欄、郵箱、電話亭等。

b衛生設施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。

c娛樂服務設施：指室外座椅、太陽傘、游樂器械、休息廊等。

d照明安全設施：指路燈、消防栓、火災報警器等。

e交通設施：指防護欄、路障、信號燈等。

f藝術景觀設施：指雕塑、藝術小品、壁畫等。

g無障礙環境設施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。

因此，一個基地內的路網結構、功能分區、人流組織、樓座布置、景觀小品設置、豎向安排、建筑天際線及住宅單體的設計等都需要進行仔細地研究，并須匯集規劃設計、經營、造價控制、工程管理和營銷部門的專業人員，也可聘請社會專家對方案從不同角度提出優化意見，以期形成科學、經濟、合理的規劃方案。

1.2.3 住宅單體設計

住宅單體設計主要分為戶型設計和外部造型設計兩部分。

1.2.3.1 戶型設計

戶型是實現客戶居家生活的基本功能要素，是滿足“舒適性”的必要前提。戶型設計首先應是市場問題，其次才是技術問題。

（1）精準市場調研

現代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂型。從住宅產業發展角度看，后者勢成潮流。眼下國際上流行的戶型多為130m2，而國內主打戶型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購房屋價格存在一定比例關系總結出來的，一般認為1：3到1：6的收入房屋價格的比例區間是合理的。由于住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個城市、地區甚至同一個城市中的不同區域的房價相去甚遠。例如，上海市區能看黃浦江的房子平均單價已達到每平方米10萬元左右，而市中心內環以內房子3～4萬以上，外環線以外有的也要1萬多，相差很大。所以就具體項目，定位于區間的哪個部位都要進行精準的市場研究。

市場研究就是對有關住宅銷售的數據、資料進行收集篩算、對擬開發的項目市場潛在需要量、那些是主要目標客戶以及需要的房屋類型、競爭者及其產品的特性等，從而精準提出項目的市場定位標準，提交擬建項目的物業戶室比、面積指標、配套標準等技術指標，為設計工作提供依據。

（2）戶型設計特點

住宅的戶型設計是功能性很強的空間表達形式。需要滿足客戶日常生活需要，與人的活動行為、人體尺度和心理需要都密切相關。因此開發商與設計師在戶型的研發中應圍繞以人為本的宗旨。

a功能分區明確、合理。一般體現三個分區，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會客使用，注意使用的完整性、開放性、觀賞性；私密空間：包括臥室、書房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務等。注意私密性、簡約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支持使用，包括廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間布局看，單體設計，倡導體現“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛生間、小臥室，儲藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動靜分區明確、公私分區明確、潔污分區明確；“一集中”即廚衛管道集中等“以人為本”的設計宗旨。

b套內空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛生間、廚房、儲藏室各占5－8m2，陽臺5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿足當前都市客戶居住習慣和使用需求，當然也應可考慮人體長度，適當加大客廳面寬。

c廚衛等輔助空間，客戶在其中活動的時間長、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應注重功能開發和室內環境保護，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機等物品位置。廚房、餐廳、陽臺應采用“三位一體”設計。廚房與服務陽臺、餐廳聯系方便，便于將雜物放置，也便于廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調。衛生間設計主要則有兩種趨勢，一是雙衛，一間主臥專用，一間公用；二是公共衛生間洗手間與便間干濕分離。這種趨勢，在精裝修房方向很有吸引力。

d副功能設計周全。玄關：彈丸之地構成的過渡空間對增加住宅私密性、實用性十分必要，為客戶進出家門換鞋、放包、存雨具提供便利；儲藏功能：走入式或嵌入式儲藏間，能解決儲藏功能，保持房間整潔，節約生活空間；健身器材布置：專設或結合生活陽臺設置健身房，亦可為家庭室內健康運動提供方便。

e細部考慮。如客廳里電視插座要打破常規，適應數字高清電視發展需要；洗衣機處應增設給排水設施；起居室窗戶可考慮落地窗加透空欄桿，既擴大采光面，又產生視覺美感。

1.2.3.2 外部造型設計

建筑是形式和內容的統一體，是流動的語言。由于風格和形式聯系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購買現房，建筑風格特別是樓盤的外觀帶給購房者的視覺沖擊是很強烈的。建筑造型主要有體型、立面、細部處理、材質、色彩、空間及組合以及外部因素。

a立面：表現住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結構，也包括陽臺、外廊、門窗、內部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、檐口等輔助部件。

b細部處理：立面是面，細部是點。建筑發展上，住宅細部可以說是千變萬化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細部能達到特定的表達效果。

c材質：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。

d色彩：是表現立面效果的重要輔助手段，能調動人的情感。色彩能彌補建筑物的自然肌理和原始質感在調動人的感官方面的不足，通過抽象手法，直接表達信息傳遞。

e空間及組合：建筑空間，無論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產生不同的視覺效果。

f外部因素：外立面設計，要注重盡量與周圍環境協調一致。沒有環境的烘托，建筑將是單調的。

2結語

要結合具體項目特點和開發意圖，合理組織各項工作的展開，特別是對項目設計管理、規劃設計、物業定位等前期工作中的重點內容進行把控。

參考文獻

健身房營銷方案策劃范文5

國外旅游教育研究沒有單獨探討實習環節方面的文章，而是把將實習環節融入到旅游院校教育模式進行分析。各個旅游學院都有一套特色的實習教學體系，關于教學實習環節的研究趨向政府、行業支持體系方面的研究，目的是通過研究能獲得一個更完善的支持體系，使得教學實習環節能夠更好地適應培養學生旅游職業能力的需要。國內對酒店實習管理研究主要集中在實習過程管理研究、實習模式及體系改革研究、實習效果調查研究以及中外旅游專業教學實習對比研究等方面。韓盧敏、陸林（2009）從高校旅游專業實習存在的問題入手，提出從實習模式、實習流程、實習評價體系等對專業實習管理進行創新，并構建適合行業需要的嚴謹、科學、規范的實習管理模式。王興瓊（2008）通過對調查問卷的因子分析和分步多元回歸分析，發現顯著影響酒店實習生滿意度的因素最主要的有3類：工作報酬、領導水平和培訓機會。進一步分析表明，實習生的工作滿意度與其行業前景預期和留職意向顯著相關。方向紅（2005）從研究中國和美國學生在金陵飯店因所受教育不同造成學生對實習項目的感知存在差距分析入手，比較了中美高校實習制度認為，實習項目的重視度和系統性的實習項目計劃非常重要。劉亭立（2004）在將康奈爾大學酒店學院和北京聯合大學旅游學院的旅游專業實習結構進行對比，為我國的旅游實習提供了參考。國內外研究從宏觀、微觀方面探討了專業學生實習存在的問題，以及構筑一個整體的解決問題的思路，但是，根據學生特質，對一線實習生進行分級培養，從而增強實習生的滿意度研究。本文試圖通過實習準備階段、實習過程控制階段和總結階段均對實習生實行差異化的培養方式，使酒店與專業學生達到雙贏的目標。

二、一線崗位人才分級培養理念

酒店一線崗位主要是指直接面對客人的崗位，主要包括前廳、客房、餐飲等部門。客房部下面的樓層服務員和公共區域清潔都是一線員工；前廳部門分別是前臺、禮賓部、行政酒廊、商務中心和健身房等；餐飲部就是各餐廳的服務員和餐飲銷售經理。另外，銷售部也可以納入一線部門，銷售部門員工是創造酒店主要利潤的來源。目前，大多數本科院校實習生進入酒店實習，主要是在一線部門頂崗實習。相對于財務部、人力資源部等二線崗位而言，一線崗位工作勞動強度大、人員流動率高，因而，大多數酒店都是把實習生放入一線崗位直接頂崗工作。針對高端酒店一線崗位的需要以及專業學生性格特質，學校和實習接收單位需要打破單一的培養目標，培養技能型、管理型和經營型實習生。不同類型的實習生有不同的培養目標和要求。技能型實習生需要成為部門內的操作能手，能夠參與各項行業大賽、技能大賽，在各項賽事及專業的服務中獲得職業認同和酒店、學校的認可；管理型實習生需要具備良好的溝通能力和協調能力，能夠處理好部門內及部門之間的人際關系，能夠在自己的管理職位上做好協調工作，獲得酒店和學校的認可；經營型實習生需要以業主的心態去看待成本、利潤的關系，通過營銷策劃、成本控制等方法的運用幫助酒店達到最大化收益，經營型實習生要求最高，需要學生掌握豐富的財務及營銷知識，工作具有創新意識。

三、實習期間人才分級培養流程

（一）實習準備階段

為了使得專業學生能夠在酒店實習期間，雙方收益最大化，學校、酒店以及實習生自身需要在實習前做好充分的準備工作，學校方面需要統籌選擇規劃，酒店方面制定針對性的指導計劃，學生做好職業了解以及技能準備工作。

1.學校統籌選擇合作酒店

根據每年的教學計劃，大部分旅游管理專業本科學生有半年到一年的實習期，學校可以根據以往實習學生反饋回來的酒店相關信息，選擇是否繼續以往的合作，還是開拓新的合作酒店。如若開拓新的合作酒店可以按照1：15的學生實習人數比例確定實習酒店數量，并與用人酒店進行合作洽談。選擇酒店之前需要根據學生意愿，選擇國內外品牌連鎖五星級酒店，確定商務型酒店、度假型酒店等酒店比例；通過網絡、以往畢業學生推薦、行業推薦等方式廣泛聯系合作酒店；與酒店共同制訂實習生培養計劃，確定實習期間內實習生崗位安排及考核要求。學校需要與合作酒店簽訂詳細的協議，保證實習生的合法權益，盡可能地與酒店協商輪崗制度，在實習后期，對各方面表現特別好的實習生可以根據酒店需要進行輪崗，增強整個實習隊的實習質量。

2.酒店針對一線不同崗位制訂工作指導計劃

在實施教學改革的基礎上，對合作酒店有了進一步的要求，在與酒店談合作的過程中，不再著眼于實習生的工資待遇、休假安排、住宿情況等物質類的條件，更需要酒店方制定針對性的指導計劃，配合學校技能型、管理型、經營型人才培養目標，對三類不同目標的人才制定個性化的培養計劃及工作安排，這樣可以最大限度地調動實習生的積極性，也可以為酒店帶來創新意識。

3.學生根據適合自身的分級培養目標做好職業準備

專業學生需要根據自身性格特質，看看自己是習慣于對客技能服務、上下協調管理還是對外經營業務方面的工作，需要針對自己的興趣和部門，對自己做一個清晰的職場規劃。而實習生涯只是職場規劃中的一小段歷程，帶著這樣的心態去酒店實習，可以幫助自身摒棄很多負面情緒。在校內進行實訓課程學習時，要掌握各個崗位所需要的技能技巧。寒暑假期間可以進入賓館或者餐飲企業進行技能強化及吃苦訓練，進一步為專業實習奠定心理和技能基礎。

（二）實習過程控制階段

專業學生在進入酒店進行為期半年或者一年的專業實習時，需要學校、酒店跟進指導，通過與實習生的多次溝通，了解實習生所面臨的問題，幫助他們解決疑難問題，尤其是心理方面的不適應。

1.學校專業教師根據分級培養目標采取差異化的集中指導方案

進入一線部門實習的技能型實習生在實習過程中，可能會發現酒店里面的擺臺方法、鋪床技巧與在學校里學習時有所不同，覺得酒店里面有些操作方法不夠專業等等問題，這些技術類問題需要專業老師對同學們予以解答。當專業老師確實覺得酒店里的某些對客服務技能技巧不適合現實生活需要時，可以與酒店經理溝通，了解酒店方就專業問題有哪些其他的見解，第一時間回復給學生，讓學生從心底了解到他們并非學無所用。同時，老師與酒店也在幫助他們解決專業問題，提升他們的工作積極性。管理型實習生的要求更高，他們需要在很短的時間內在前臺、客房、餐廳等部門表現優秀，升入領班或者主管等管理崗位，管理崗位對他們的挑戰主要是如何協調與上下級、與客人的關系，在這個階段，他們可能會對酒店的某些管理制度不滿意，會覺得沒辦法與學歷差距過大的下級或者上級溝通，專業老師需要全程跟進，幫助他們分析在對客服務中遇到的問題，幫助他們做好正確定位以及角色轉換，告訴他們實習不是簡單的上班工作，更重要的是在酒店復雜的情況下處理好各種人和事物的關系，實習更是增強心智的訓練，提高適應社會的素質。經營型實習生主要集中于銷售部門，大部分酒店不會安排實習生進入銷售部門；但是，有部分實習生非常希望進行經營性工作，學校可以跟酒店協商，安排1—2名非常優秀，有想法的學生進入銷售部門實習，學生在實習過程中會反饋各種營銷策略和手段，專業教師可以指導學生邊做實事，邊做理論探討，真正做到學與做的結合。對于技能型實習生的能力培養方面，專業教師需要在解決專業技術問題的基礎上，把學生反映的問題進行匯總，匯編成實習操作手冊，每周召集學生對這些案例進行回顧討論，并用于下一屆學生教育的課堂實訓素材。專業教師對于管理型實習生的能力培養，主要集中于管理溝通及管理策略能力的培養，培養實習生準確的判斷能力及成熟、自信和溝通的公關能力。經營型實習生需要具有精通市場經濟知識和把握內在規律的運作能力，專業教師可以要求這類實習生將酒店類的經營現狀進行一個客觀描述，召開頭腦風暴會議，積極創新，并形成文字報告，總結評議，提升實習生參與經營的能力。

2.酒店實習導師根據實習生崗位類型采取不同的培訓方案

研究表明，實習生離職率與酒店人力資源部門的導師制度有重要的關系，酒店人力資源部門對實習生的管理越專業越規范，實習生的不滿情緒越少，收獲越多。酒店人力資源部要引導實習生樹立適合自己的職業期望、樹立符合實習生和酒店共同發展的職業期望，注重構筑不同職業生涯發展階段的職業期望，針對技能型實習生、管理型實習生、經營型實習生設計不同階段的指導措施，形成有利于實習生發展的職業生涯培訓制度，使實習生獲得酒店的認同。積極鼓勵技能型實習生參與酒店各項大賽，配備專業的技能型老員工予以指導；針對管理型實習生所提出的關于酒店管理制度等意見予以正面答復；如果制度確實存在問題但是又沒有辦法盡快予以修改，也需要肯定學生的意見，而不是譏諷學生意見不切實際。經營型實習生是整個實習生群體中最有創造性的一群，酒店管理層可以多傾聽他們的想法，若想法缺少可行性可以幫助分析改進，實習生會非常感謝酒店對他們的認可。酒店管理層也需要及時從實習生中發掘并鼓勵實習生的創新性想法，讓他們在感受自身價值的同時更積極地面對工作、提升自我。

（三）實習結束總結階段

在實習結束前，學校專業教師、酒店人力資源部管理者、酒店各部門基層管理者、實習生四方需要做一個深入的交流會，對實習工作進行總結，聽取酒店管理人員對學生的評價以及實習生的實習感受和收獲。

1.學校匯總實習材料

學校專業老師需要匯總學生的實習日志、各次檢查實習時存在的問題與建議以及解決方案、實習生的情緒變動資料等，通過匯總學生的各項實習材料，分析比較不同酒店的管理方式，對合作酒店進行綜合評分，對實習生的職業技能、管理技能、經營技能進行一個客觀的評估。學校需要在匯總材料的基礎上，評估實習計劃的完成情況、目標的達成率、實習生的各項能力指標提升情況，評估技能型、管理型、經營型實習生的實習滿意度及繼續留在本行業就業的意愿度。總體而言，實習工作對于學生未來本行業就業的正面影響程度，有助于提升專業學生本行業就業率，從而對整個實習階段進行一個綜合評價。

2.酒店綜合評價實習成績

酒店對于實習生的考評工作貫穿實習期間各個月份，在實習期內對實習生進行定期考評有助于工作效率的提高，避免了實習工作中所產生的倦怠心理。酒店人力資源部門需要匯總各個實習生所在部門的周評、月評和最后的期末評，對考評優秀的學生予以物質獎勵和口頭獎勵，但是對于實習生存在的不足之處，也應該使用事件描述法進行詳盡的闡述，綜合考評，定期考評。酒店人力資源部門對實習生的態度、業績、能力三項分別做出基礎評定，實習指導老師通過制定“定期考核表”及實習日志對學生的狀況進行了解。酒店對技能型、管理型、經營型實習生評定需要根據工作分析結果，確定不同的衡量指標。最終酒店對實習期間遵守實習紀律、態度端正、敬業愛崗、業績突出、綜合表現優秀的學生要進行獎勵，酒店和學校聯合頒發證書并給予物質獎勵。通過嚴格的績效制度，酒店各部門對實習生的評價將更加客觀與準確，這樣必然使得實習生更快的成熟起來，也將有更多的優秀人才走上適合他們的重要崗位。

3.實習生撰寫實結報告及現場操作匯報

實習生在返校時，需要上交自己的實結報告，實結報告包含了實習日志及最終對實習期間的收獲與遺憾的總結報告，學校需要對技能型實習生進行現場操作考核，而對管理型及經營型實習生采用專業匯報的方式，積極組織這兩類實習生對下一屆專業學生進行實習經驗交流分享會，分享實習收獲，以及實習中存在的問題，給下一屆實習學生提供建設性的指導意見。

四、結語

健身房營銷方案策劃范文6

關鍵詞：社區商業；選址；區位

中圖分類號：F292

一、引言

社區商業在我國城市化進程與經濟生活中扮演著重要的角色，關系到“社會和諧”，“環境宜居”，“生活保障”的大事。隨著我國城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社區的興起，引導和發展社區商業已經成為一項重要的民生工程，越來越受到政府的支持和社會的廣泛關注。在未來十年里，新型城鎮化成為中國的經濟發展重點。，住房是大部分家庭儲蓄的目標和消費的熱點。反觀當前城市社區，社區商業的現狀不是很樂觀，主要表現：從布局上，缺乏理性的社區商業規劃，商業建設滯后等問題不少。就拿廣州來看，在一些老舊城區，由于歷史和市政規劃的多重原因，社區商業配套設施不夠齊全。在新的住宅片區，商業地產發展不到位，缺乏商業網點配置，給入住居民帶來不便。在本文中，以理論結合實例，來解析社區商業中心的選址問題。

二、新型城鎮化與社區商業中心的興起

本部分從以下三方面作以介紹。

（一）新型城鎮化與社區商業中心的內涵

社區商業是一種服務于社區居民，以便民、利民為宗旨，為了滿足和促進居民綜合消費的屬地型商業，追求人與自然、人與社區的和諧。社區商業是新型城鎮化的一個重要組成部分，它是相對于鄰里型商業、區域型商業和城市型商業這三種商業形態而言的，其在服務的商圈范圍、提供的商品種類、規模的大小等方面都介于鄰里型商業和區域型商業之間。社區商業的基本功能包括滿足社區居民的購物需求、休閑娛樂需求、服務需求等。

（二）國外社區商業基本經驗

在進行社區商業中心選址研究之前，我們先來了解一下國外的社區商業的發展情況。在了解這些情況之后，我們找出其中的不足之處，社區商業在國外已經很常見，大概占國家商業總額的60%左右。

1.歐美的社區商業中心

歐美國家較盛行超大型社區商業。例如：著名的深海購物廣場（Bluewater Shopping Park），近14萬平方米，近60家國際零售商入駐，分布著300多家商鋪，當中包含了200多家專賣店、50多家餐飲店和酒水廳、14個電影放映室、5家大百貨店等，供周邊1小時汽車車程內的民眾逛街和購物。

美國的社區商業中心特點之一是以主題吸引人，例如以一家大型百貨連鎖超市為主，周邊引進品牌店；特點之二是與周圍的娛樂文化設施結合，組成小團體，由眾多小塊的消費團體組成一個超大的消費空間。

2.日本的社區商業中心

日本的社區商業主要以“商業街協同組合”的形式呈現。如東京都神樂坂商業街，步行街約長200米，兩側有近300家店鋪，以超市、便利店、品牌店鋪以及雜貨鋪等為主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、銀行等為輔。

3.新加坡的社區商業中心

新加坡社區商業主要以“鄰里中心”的形式呈現，是國家和政府配置的。新加坡社區會先分析社區的容量和消費量，然后據居民人口規模、消費能力、消費行為偏好等配備相應的商業設施。一般不以盈利為主要目的，只在打造社區生活服務中心，為小區用戶供應商品和服務。

（三）國內社區商業中心業態集聚

國內的社區商業主要有三種模式。

1.社區商業中心型

集多功能為一體，其業態包括：大型連鎖超市，大型百貨商店，價值飲食、健身中心、美甲美發等休閑設施，銀行、繳費網點等線上線下服務設施，兒童游樂園、書店等文化娛樂設施，語言培訓、技能教育等培訓設施。這些不同業態的店鋪組合，形成強大的吸引力，吸引著周邊十幾公里約十幾萬人的民眾。

2.社區小型店集結型

通常分布在規模較小或者離城區大型商業中心比較遠的社區，抑或著此社區已經有了大型的百貨商場或連鎖超市。它包含的業態與上一種類型包含的業態差不多，只不過規模和店型會稍有壓縮，業態沒那么齊全。這種類型商業中心服務的范圍約為10分鐘步行路程范圍內，服務人口5萬人左右。

3.純商業街模式

規模較小，純商業街多以便利店呈現，滿足的主要是本社區住戶；規模較大后，會向外延伸商業業態，除了服務本小區消費者以外，餐飲店、健身中心、美容美發中心等業態也具備服務更大范圍消費者的功能。

以上三種形式為新型城鎮化社區商業發展提業支撐。在社區商業發展的過程中，選址會直接影響到其未來的繁榮程度和持續經營能力，而且這個問題在相當長的一段時間內是無法改變的。在此基礎上，我們進一步分析新型城鎮化社區商業中心區位選擇。

三、新型城鎮化社區商業中心區位分析

本部分從以下四個方面作以介紹。

（一）社區商業中心選址提高城鎮化持續發展質量

社區商業中心是群眾生活的社區客廳，是一個社區乃至區域的形象代表。正如大家知道的，沒有工業的發展就沒有城鎮的形成與發展，那么沒有城鎮的興起與發展，就沒有社區，沒有社區，社區商業也就無從談起。可以這么說，城鎮化和社區商業是相輔相成的，一方面，新型城鎮化是社區商業發展的前提和基礎，另一方面，社區商業的興起和發展是新型城鎮化的催化劑和劑。每一次商業形態的革新，都會與相應的城鎮形態的變化一同出現。未來十幾年乃至幾十年，一座城市的社區商業發展程度，與未來這個城市城鎮化發展程度絕對是直接相關的。而社區商業成為城市生活形態重要的構成部分，也是遲早的事。

迄今為止，國內的社區商業開發不過三五年，如今正是社區商業大有可為的最佳時機，如因地制宜，巧立中心，相比已經發展比較成熟的城市中心的商業中心，必會投資少、見效快、收益高，極大地推動我國新型城鎮化的發展。

（二）社區商業中心選址的宏觀區位影響因素

影響因素主要有以下四個。

1.地理條件

地形對商業中心的選址影響是巨大的 。首先，.商業中心坐落的方位。地勢會對商業中心的風向、采光條件等造成影響，也會影響客流量。比如說如果商業中心的建筑選址是與地面在同一水平面上的，那么就要比選址在高出地面和道路一些距離的地方要更有利于消費者的進出，包括車輛的停放、貨物的運送等都會受其影響而降低或增加成本。當因為租金、先來后到等因素造成無法選擇在與地面持平的地方設立店鋪的時候，可以采用各種方式如設立大標牌、裝飾出彩、粉刷亮麗、音樂燈光等方式來吸引消費者的關注。再比如北方的商業中心建筑選址最好是坐北朝南，這樣的話會有利于采光。尤其是一些比較大型的商業中心，更需在區域風向上多做研究，以保證高的客流量下的通風順暢。其次，走向與地勢。地形條件很大程度上會決定客流的走向，那么商業中心的選址就要順應客流的走向來設立，而不是設立在人流走向少的那一方。還有我國的交通是右行的，那么商業中心的入口最好就選在右手方或者斜右側，便于社區消費者進出。

2.政治因素

一方面，國家與區域發展規劃。政局穩定，社區和諧，是社區商業開發的前提，另外如城市副中心開發策略，街道規劃，鐵路、高速通道建設規劃，社區所處區域的未來發展規劃等，都會對社區商業產生非常大的影響，所以應該對市政規劃進行深入了解，預知城市及區域發展方向及動態，順應國家及區域規劃發展的潮流和趨勢。另一方面，法律法規。國家有關于建筑、貿易、公共設施等方面的法律條文設定，區域也有區域性的法規與管制約束，在社區商業中心選址之前，開發商與社區都需對其作深入的研究與熟悉，對比商業開發的規劃，必要時候請教法律顧問，萬勿觸及法律法規的紅線，以免得不償失。除此之外如國家及區域的一些稅收政策等也直接影響著社區商業開發的利潤。

3.屬地居民收入水平

屬地居民收入程度直接決定了區域內消費者的購買力，對社區居民的商業中心來說，選擇于哪個社區內設立，包括選址的規模、租金、客流量、停車場預設大小等各方是直接相關的。若選址的租金過高、客流較少，區域居民收入水平與商業中心規模不符，達不到相應的購買力，那么選址就是失敗的。

4.社區歷史文化傳承

任何商業中心的選址需以尊重城市和區域的歷史文化背景為前提。文化氛圍和歷史沿革會影響著這一區域內人群的消費理念。例如教師小區和企業小區的消費偏好是不一樣的，普通群眾社區與居民以回族為主的社區的消費習慣和理念也大有不同，南方北方的社區的業態比例也該是區分的。在社區商業中心設立之前應對區域及社區興起的原因、發展背景、歷史沿革、傳統習俗做深入地調查分析，再加之對居民的民族、宗教、年齡、職業、來源等有一個大概的把握，追求在尊重歷史文化背景前提下的商業利潤的獲得，記住鄉愁，這也順應了新型城鎮化的要求。

（三）社區商業中心定址中觀影響因素

影響因素主要有以下五個。

1.區域設施及配套

社區商業在選址之前要充分了解城市及區域設施的分布情況、規模大小、數量多少、以及短期和長期的規劃發展等，如學校、政府公務機關、大型圖書館、醫院、公園、大型演出場地等設施對社區商業的影響是巨大的。

2. 商圈范圍大小

商圈考慮是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的分析。對社區商業中心來講，商圈分析有利于構建“一分鐘“服務圈。商圈劃定有助于合理選擇店址，配置業態，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于商家制定市場開拓目標，明確哪些是本社區商業中心的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于有效地進行市場競爭，合理業態分工，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。依據三級商圈理論：核心商圈，次級商圈和邊緣商圈。不同層級商圈吸納的顧客量是不一樣的，商圈的層級劃分對選址的影響主要表現在不同子業態和店鋪的具體設立位置（見圖1）。

3.交通便利通達

從以下四個方面來考量。

一是交通耗時。綜合社區及區域的人口分布和面向的消費者來考量，消費者會因為在路上花費的時間有不同而對商業中心有不同的心理尺度。 一般來說，社區商業中心的選址應處于居民步行二十分鐘之內，如若超出了步行二十的范圍，則很難激起社區居民長期經常性地購買欲望。

二是交通道路。應選擇道路平坦，寬闊，及多條道路的匯集路口。

三是交通方式。如地鐵、公交、汽車等交通方式，商業中心的選址需考量消費者出行的便利程度，所以靠近地鐵和公交車站，靠近大型停車場等均為優良的選址條件。

四是自然障礙。作為社區的商業中心來說，盡量避開如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。

4.消費能力

一是消費群體規模。任何商業中心的選址都應預先考查附近社區人口數量，以大致商業中心的消費者數量，直接影響著商業中心的體量、業態、規模和容量。

二是消費群體年齡及職業：消費者群體的年齡和職業影響著商業中心的業態選擇、品類確定和風格定位。

三是消費群體收入水平及消費檔次：附近消費群體的收入水平直接決定了商業中心的檔次定位。

四是消費習慣及出行方式：消費出行方式影響著商業中心的配套設施如停車場等的體量，以及對交通通達性地考查。

5.競爭狀況

俗話說知己知彼，百戰不殆。任何商業中心的正確選址，都建立在對競爭對手的充分了解前提上，社區商業中心選址也不例外。通過對區域內競爭者的分析，把握競爭者的分布狀況、規模大小、產品構成、消費者定位、定價結構等，為正確選址有極大的借鑒和引導意義。

一是要了解競爭對手的地址分布。研究同區域內競爭者的數量、分布狀況，有利于確定此社區商業中心應該采取那種戰略來經營，如是避開競爭者還是趨近競爭者。

二是要了解競爭對手規模。對競爭者的規模和營業額進行數據統計和分析。從而社可以對比和定位社區商業最適宜的經營規模。

三是要了解競爭對手的消費者定位。這作為社區商業所要針對的消費人群的借鑒和對比，從而準確把握消費者人群的定位，進而對商業中心選址的精準性提供依據。

四是要了解競爭對手的產品構成與價位。作為社區商業產品結構與定價的依據之一，為社區商業中心選擇一個進出貨空間布局合理、規模定位精準、產品結構與消費人群匹配度高的地址提供依據。

宏觀因素很大程度上決定了社區商業的發展前景。在考慮選址問題時，首先應該考慮的就是屬地內的宏觀因素。在考慮宏觀區位選址因素的同時，也不可忽視的是社區商業選址的微觀因素，它們同樣對于選址有著重大的影響，把握區域和社區的微觀選址因素，對社區商業選址因地制宜，有著極大的幫助。而且往往選址的微觀因素與宏觀因素是密不可分，連為一體的，在真正選址的時候也是不可避免地需深入考量，不過由于本文重點分析社區商業的宏觀選址因素，因此微觀選址因素就簡單的分析一下，不作大篇幅闡述，下邊我們來看看微觀因素是如何影響選址進而影響區域經濟的發展的。

（四）社區商業中心微觀配置功能考慮因素

社區商業中心功能選擇：購物功能――提供主、副食品、生活日用品；綜合服務功能――社區居民理發、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區內完成； 家政服務功能――社區能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等；餐飲服務功能――提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐；修理服務功能――日常用品修理的需要；再生資源回收功能――社區能幫助居民回收廢舊物品等（見圖2）。

（五）社區商業中心招商需考慮的主要因素

招商對象不僅對社區商業規模、門店設置、停車位設置等有影響，更重要的是它影響著社區商業的租金預算、消費者定位、空間布局等，這就對商業中心的選址作出了不同要求。

1.租金承受力

租金的高低也很大程度上決定著商業中心的設立是否能夠正常盈利，以及盈利的多少。租金過低的區域一般為消費水平略低的區域，但若租金過高，社區商業就得考慮對盈利的影響程度。

2.停車便利性

停車條件是許多消費者出行購物非常關注的因素，對社區商業中心能否輻射更大范圍的居民起著重大的影響。

3.進貨空間

有足夠的區域留給進貨空間，使其匹配商業中心規模、保證貨物進出通暢，是社區商業選址一項重要的考量因素。

4.投資限額

以精確計算后的營業額結合社區商業面積來確定，這直接決定了商業中心選址的區位優劣。

5.員工來源

員工的數量、來源、居住及交通方式，對社區商業中心區位與規模的定位，不起決定性作用，但也有影響。

以上是進行一般選址研究時必須要考慮的因素，也許還有我沒有考慮到的因素，有些因素也需要結合實際社區的情況來分析，下面我們就以鳳凰城為例，應用以上宏觀因素，綜合對社區商業選址做一個分析。

四、廣州鳳凰城社區商業中心實例

本部分從四方面作以介紹。

（一）鳳凰城社區商業中心分析

本部分從兩方面作以介紹。

1.基本情況

鳳凰城社區商業中心位于鳳凰城交通中心，規劃戶數約3100戶。社區內商用物業約55000m2。其它少部份分別位于東門商業街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2。基本情況見表1。

2 .SWOT分析

具體見表2。

（二）鳳凰城社區商業中心配置

本部分從兩方面加以介紹。

1.設施配置

鳳凰城主入口的商業中心是社區商業最主要的部分。它位于小區主入口，緊鄰首期住宅組團，包括了小區其他主要生活配套（交通中心、文化廣場、康體中心、兒童活動中心、園林泳池、商業街、肉菜市場、超市、醫療門診部、“荔枝文化村”主題樂園等）。商業中心的形狀類似一個在一端開口的橢圓形，橢圓形內部為鳳凰城的交通中心，商鋪沿橢圓形商業廣場的內弧線分布。值得一提的是，鳳凰城的交通中心設置有多條開往廣州市區以及增城新塘的屋村巴士線路以及小區內十多條穿梭巴士線路，是整個項目人流最集中的地方。

隨著鳳凰城由南往北開發，“東門”逐漸成為小區另外一個重要的出入口，而且項目自身配套的中英文學校緊鄰東門商業街。東門商業街比商業中心商業街的規模大，共有200多家商鋪。它是由分布在通往東門的車流主干道兩側的聯排“商墅”連接而成。“商墅”首層為商鋪，二層至四層為一棟別墅住宅。東門商業街為雙向兩車道，所有商鋪都是街鋪。

2.功能分區

上述兩個社區商業街的布局，可謂主次相輔、各具特色。集中型的商業中心有利于增強商業氛圍，而沿著小區的主要交通流線延伸的東門商業街則使部分小區業主就近購物消費，生活更便利。因此，這兩個商業配套相得益彰。

（三）區位選址

鳳凰城的社區商業宏觀及中觀選址主要從以下幾個方面來分析。

1.地理分布

商業中心位于鳳凰城的西南角，是小區的正門。地勢平坦開闊，與路面平行，位于社區入口的右手方和廣園快速路的右手方，順應車輛和人行的走勢。地勢十分優越，這樣一來，無論是從社區正門進入鳳凰城的人，還是從社區東門出行進廣州城區的車輛，都會經過此商業街，十分有利于增加車輛行人的注目和消費。

由于鳳凰城體量巨大，住戶群龐大，而東門也是中部及北部社區的主要進出口之一，因此東門商業街的設置正好彌補了如此龐大的社區中部及北區的商業空缺，取東北、東南和西部社區的人流匯集口設立，與正門的主商業區互補，相得益彰。

2.城市及社區背景

在廣州的城市發展歷史中，經歷了重點發展西部和南部的過程，那么按照目前的城市規劃來看，拓展北部和東部區域是廣州的下一步規劃策略。2011年年底，廣州市第十次黨代會做出對城市空間結構和功能布局的新的構建設想，其中就三個城市副中心的大力構建：花都、從化、增城，而鳳凰城恰恰處于廣州重點規劃發展的增城區。

同時，知識經濟產業也是廣州這幾年重點發展的產業，而現在這一產業的打造正在往增城不斷延伸。政策的支持代表著資金的注入與人口的涌入，隨著廣惠、廣河高速的開通，鳳凰城所處的區域的政治、經濟、人文位置會越來越凸顯出來，商業開發的價值也就隨之凸顯，社區商業的發展，也是隨之而來的。

3.區域配套設施

第一，“東拓”為鳳凰城社區商業提供了大量的政策支持，帶來了大量的開發商、供應商、品牌注入、消費群體和中小企業的注目，同時，周邊的交通體系和城市配套設施也有大的提升。

第二，商業中心處于鳳凰城整個小區配套最集中的區域，與其他大型社區配套為鄰， 交通中心、文化廣場、菜市場、物業管理中心、康體中心、大型園林泳池、兒童活動中心等。

第三，沿著通往小區次出口“東門”的東門商業街，形成小區的另一個商業片區，該商業街鄰近項目自身配套的中英文學校。這些為商業街提供了大量的配套設施。

4.交通通達

商業街緊靠廣深高速、廣惠高速、107國道、廣園快速路，來往十分便捷。從商業街驅車到廣州天河中央商務區只用不到半小時，且擁有一個每天300多班次的獨立交通樞紐，可以極為快捷地通達珠三角的各大城市，也與城區各大交通樞紐連接。

商業中心和東門商業街，一個選址于社區的配套設施和公共服務集中地，一個選址于小區的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商業經營。

商業中心與交通中心融為一體，社區居民不論是出入小區都必須經過商業中心；而東門商業街位于社區北部、鄰近中英文學校以及小區東門、連接廣園東，一來交通便利，二來方便小區北部各組團業主就近消費。

商業中心充分利用了社區東門沿線日漸增多的車流人流，順應人流方向，進行合理的規劃，構建了方便、快捷、利民的交通網圖。

5.覆蓋商圈范圍

見圖3，鳳凰城的商圈大致分為三層，核心商圈為飲食中心，吸收了大概50%的消費者，次級商圈主要為采買商鋪，吸收著約40%的消費群體，邊緣商圈主要分布即溶機構、服務機構，吸收著大概剩余的10%的消費者。

因鳳凰城定位于廣州城市副中心，猶如北京的通州，雖人口集中，社區群體規模龐大，但商業沒有城市中心那么發達，區域內的商業沒有開發完全，還有很大的開發空間，業態也比較缺乏。因此，這促使鳳凰城開放商在選定社區商業的時候會選擇多業態的商業街的開發模式，且其輻射范圍不僅限于鳳凰城社區，而是周邊三個方向的、方圓5公里的輻射范圍。

由于鳳凰城主商業街的選址是輻射著四大住宅區域的，所以，也就合理解釋了為什么鳳凰城商業中心的核心商圈是飲食中心，而不是購物中心，因為在如此龐大的社區人口區域內，首先要迎合消費者的，是溫飽需求，其次才是購物需求，再者，才是娛樂服務需求。這便是社區商業的商圈探索所引發的商業中心選址思考。

6 .招商對象――各業態選址特點

從各業態選址特點筆者可以得出：社區商業的業態配置除了規模外，還存在結構和比例的，也存在民生必備性業態，和競爭性很強業態，規劃布局是很有講究的，正如前面理論分析所說的。超市、餐飲、服務配套、休閑在以上統計數據中所在比值達商業總面積的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一關注的，社區商業的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應越大（見表2和圖4）。

7.消費者

一是消費群體規模。鳳凰城屬于超大型常住型樓盤，項目規劃的常住人口約10萬人，入住率基本在80%以上，龐大的常住人口為相對來說比較小的社區商業中心帶來巨大的消費市場。

二是消費群體年齡及職業分布。鳳凰城的住戶主要面向25歲～45歲的白領階層，開盤之初的理念就是設計“讓白領也能買得起的別墅”。

三是消費群體收入水平及消費檔次。既然社區住戶主要是白領階層，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消費檔次也隨之定位中高檔。

四是消費群體出行方式。作為主要服務于鳳凰城的社區商業中心來說，社區內的住戶步行道商業街的時間基本固定在二十分鐘之內，這也體現出商業街的選址正確對商業中心成功經營的貢獻。

綜上所述，我們可以看到鳳凰城社區的消費者群體規模龐大，收入中上等，消費水平偏中等至高檔，且比較樂意步行至附近商業中心消費，與鳳凰城兩個商業街產品定位和規模是相符的，因此它的選址符合消費者的需求。

8.競爭者

本部分主要從兩方面介紹。

（1）競爭者分布

鳳凰城附近方圓十公里內的大型商業中心有以下9個：金海岸城市廣場，金星福廣場，新塘廣場，地王廣場，豪業廣場，大旺城廣場，家德家購物廣場，萬禾購物廣場，百匯城購物中心。

這些商業中心均位于鳳凰城社區的東面和西面，也就是說鳳凰城社區北面和南面沒有一家超大型的商業中心，沒有一家超有競爭力的對手分布，而鳳凰城的主要社區商業，正好位于社區南邊，東門商業街，位于社區中北部，一方面彌補了社區南北部的商業空缺，一方面一定程度上避開了與這些超大型競爭對手的直接競爭沖突。

（2）競爭對手規模、消費者定位、產品結構和定價結構

我們用其中一個競爭對手的案例來對比說明，就是附近最大的商業中心，金海岸城市廣場。

新塘金海岸城市廣場的總建筑面積為10萬平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一個2萬平方米的廣場，1000個停車位，商場共5層，是新塘商業面積最大、廣場最大、停車位最多的商業綜合體。在金海岸城市廣場里你可以找打購物活動、娛樂休閑、餐飲服務各項業態。

相較于金海岸城市廣場，對鳳凰城商業街的定位與優劣勢分析。

金海岸城市廣場距離鳳凰城約兩公里，因而消費群體很大部分是重合的，因此鳳凰城商業街的檔次定位和品牌引進可以以金海岸城市廣場為參考，如麥當勞，肯德基，影院等。

鳳凰社區商業劣勢是沒有大商場的購物環境好，一些對購物環境和氛圍要求高的居民可能會移駕金海岸，從這點上來說可以通過增添社區商業的購物氛圍來改善；沒有金海岸品類多，商品齊全，因而可以轉向開設一些低端消費項目和特別定制服務。

鳳凰社區商業優勢有三點，一是貼近社區居民，居民出門就是商業街，花費時間少，便捷度高；彌補了社區北邊的商業空缺，方便北邊和西側的社區居民進行大小規模的消費活動；二是檔次有高有低，不似金海岸廣場只定位高端，可以滿足一些居民的底端消費需求；三是金海岸廣場面向的是附近十公里的消費者，因而不具備為社區專門定制的服務，鳳凰城社區商業增添許多服務為社區針對居民有針對性的定制，如景觀設計、園林園藝、室內外裝修工程。

由此看來，鳳凰城社區的商業街競爭對手雖多，不過由于是在城市副中心，郊區大盤，又由于選址避開了與重量級選手的直接競爭，轉而在借鑒原有競爭對手的消費尺度的基礎上，彌補競爭對手的空白和短板，從而成功晉升為社區商業中心，贏得了廣大社區居民的喜愛，不失為一個選址中的經典案例。

（四）區委選址布局

通過案例，我們可以清楚的看到，在進行社區商業中心選址時，具體應該怎樣應用宏觀和微觀因素分析來最終確定和篩選條件。

概括來說，主要有三步。

第一步，要對社區的整體概況有個初步了解，包括項目地址、占地面積、建筑面積、整體規劃、社區商業形象定位、商業配套面積、商業配套分布（空間分布）、檔次、業態、代表商家、商業亮點和商業營銷亮點等方面。通過對這些方面的了解，我們可以初步判斷此地區的商業飽和程度、定位以及發展前景。通常來說，面積較大、配套較完善、商業繁榮程度本身已經較高的社區商業不具備繼續進入的條件，但卻是成功區位選址要追求的必要因素。

第二步，要對社區商業的選址有個初步策劃。這里所指的策劃是指要著重于地理層面對本地區的未來發展方向進行合理的預測以及相應的定位。具體來說，要知道本地區發展的戰略方向、區位政策、招商的政策和亮點、商業模式的定位以及主要出入口和關鍵位置的重點分析。通過這些分析，我們可以初步的敲定選址的范圍和大概的落腳點。這里的原則主要是根據周圍居民的分布及出行方便程度，結合社區發展規劃在關鍵位置進行篩選。

第三步，也是最重要的一步，通過已經掌握的信息，從微觀和宏觀角度進行合理分析，最終選定地址。在進行選點比較時，要充分比較各種方案的優劣勢，并更加傾向于未來5年之后的趨勢，要知道，一個繁榮的社區商業往往不是一兩年能夠形成的，政府的開發進程往往也是隨著經濟的發展而適時調整的，所以通過前景分析能更準確的為社區選址提供最有效的信息。

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