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居家養老盈利模式范文1

【關鍵詞】養老地產 管理模式 盈利模式

一、成都市人口老齡化和養老模式現狀

我國第六次全國人口普查數據顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數達到了202.5萬人，在全市總人口中的比重超過12.0%，這標志著成都市已經步入老齡化社會。

受傳統觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護為主要依托的居家養老。雖然居家養老可以較大削弱老年人的孤獨感，但隨著“4-2-1”家庭數量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專業照顧老人的能力，因此，居家養老模式的可持續性受到了嚴峻的挑戰，社區養老、機構養老的發展將對填補養老市場的空白發揮作用。

二、成都市社區養老、機構養老運行現狀和存在的問題

市老齡辦的統計數據顯示，截止2012年2月，成都共有養老服務機構202所，總床位數37320張，僅占老年人總數的1.74%。其中，國辦福利機構31所，床位6770張，農村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養老機構，共有床位7688張。而根據《成都市城鄉養老事業發展“十二五”規劃》，到2015年，成都養老服務要基本形成“9073”養老格局，全市養老床位總數將達到7.4萬張以上，與現在相比存在著近4萬張的缺口。“一床難求”的養老矛盾已經顯現。

結合數據，成都市養老機構現存的問題如下：首先，民辦養老機構貢獻度低。這是由于國家和地方政府對于養老院的開發項目缺乏配套政策支持，加上項目投資回收期長，導致民間投資人介入熱情不足。其次，養老院軟硬件設施設計跟普通住宅類似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統、無障礙設計等生活必備設施嚴重缺失；另外專業護理人才配備數量不足。再次，消費定位不精確，沒有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人群體的需求差異，混淆服務對象，使得養老服務質量大打折扣。

三、成都市養老地產運營模式

（一）管理模式

針對老年人不斷提高的養老需求，專業機構開發和管理的養老地產應運而生。它是由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

目前，開發商直接管理和專業公司管理是國內的主流管理模式。開發商直接管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，為業主提供直接的后續養老服務。這種模式業主與開發商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開發商對后續養老服務的經驗不足，業主對其服務質量的反饋普遍較差。專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理。相比而言，專業化的服務團隊工作有利于打造和建設全面、專業的養老服務體系。雖然這種模式在近年來受到主流養老地產開發商的追捧，但容易出現專業公司對業主的消費能力調研不足，導致其服務定價明顯超過了業主的負擔能力。此外，由于缺乏專業的監督主體，業主對專業服務的投訴和建議也無法通過給予及時反饋和處理。

基于此提出戰略聯盟模式運用于成都市養老地產的管理中。戰略聯盟管理是指開發商與專業化公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營。在合作中，開發商成立下屬公司專門負責引入專業養老服務公司，下屬公司完成對專業服務的公司的篩選后，雙方對合作事項進行商談并訂立合同。合同期滿時，根據業主的反饋意見對上一年度專業服務公司提供的服務進行評分，經過優勝劣汰后確定與其續簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業主的利益得到充分的保護，同時末尾淘汰的機制也有利于優化專業養老公司的服務。

（二）盈利模式

現有的盈利模式是在不同收費檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對應檔次的飲食費、基礎護理費、公雜費和床位費，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來源單一，導致利潤增長點少。

在成都市養老地產的盈利模式設計中，將銷售和出租相結合可以有效加速項目資金的回收，使開發商從銷售和出租中同時獲利，業主也可以根據自身的需求和經濟實力自由選擇買或租。第一，銷售房產。業主擁有房產的所有權后，在未來既可以享有資產保值增值帶來的潛在收益，也可以在臨終將房產過繼給子女，子女可以繼續享受完備的養老設施服務配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價8511元/平方米計算，一套70平方米的房屋總價為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財務安全邊際充足。第二，出租房產。租金按照同期同檔次住宅租賃價格制定，每月1200元至2000元為變動區間，每年按照通貨膨脹率小幅調整，以20年為一個完整租期，在租賃期內承租人有權將房屋進行轉租，租賃期屆滿時，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續租即可生效。

參考文獻：

居家養老盈利模式范文2

關鍵詞：老齡化；養老地產；老年公寓；盈利模式

Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.

Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、中國的老齡化及養老方式現狀

（一）我國當前老齡化社會的現狀

我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據聯合國的規定，一個國家65 歲以上的老年人在總人口中所占比例超過7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達1.78 億，占總人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進入老齡化。另據國家統計局統計數字表明，到2025年，我國老年人將占全國總人口的19.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時三個半中國人中就有一個老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預示著中國的老齡化問題將格外嚴峻，如何安排好日益增多的老年人，切實解決好急速增長的老年人口與社會生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會建設中迫切需要解決的問題。

表1-1我國老年人口發展統計數據單位：萬人，%

注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.

表1-2我國老年人口比重增長趨勢單位：%

注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.

（二）我國當前老年人的養老方式

世界上公認的養老方式一般有三種形式：1、傳統的居家養老；2、社會養老；3、個人、家庭和社會結合的養老方式。我國老年人當前選擇養老和住宅的方式, 由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。

由于社會經濟發展使家庭結構急劇改變，三代人共同生活的家庭已經漸漸遠去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規律，人進入老年后無論精神感官或肢體都會不同程度的出現衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進入“四二一”模式，那時子女便會顯得力不從心。同時社會安全福利和個人養老金的增多,也使得更多的老人需要獨自生活, 據全國老齡委抽樣調查，有16.7%的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養老的觀念正在發生著變化，養老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養老產業。

（三）我國養老市場的供給概況

1、養老機構供給種類

我國的養老機構主要包括社會福利院、敬老院和養老社區等。

社會福利院。社會福利院主要面向城鎮“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、扶養人，或者其法定贍養人、扶養人確無贍養、扶養能力的城市老年人，為他們提供養老的場所和各類生活、醫療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。

敬老院。敬老院主要針對城鎮的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。

養老社區。養老社區一般規模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業設施及醫療設施等，通常擁有社區醫院。養老社區通常包括家庭養老、公寓養老和看護養老三種類型的養老用房。

家庭養老的養老社區通常子女與老人同住一養老社區，主要的養老服務由子女提供，但社區也提供一定的補充服務，如日間看護等。以養老公寓為主要形式的養老社區，主要針對有自理能力的老年人。此類社區一般老年人單獨居住，主要服務均由社區提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養老為主要形式的養老社區，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。

2、養老機構供給總量

當前我國城鄉公辦的各類敬老院、福利院、養老院等老年社會福利機構共有39500多個，養老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50-70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養老產業的發展空間十分廣闊。

二、老年公寓開發的盈利模式分析

“養兒防老”的觀念已經過時，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發顯得艱難。在9成老年人選擇居家養老的政策前提下，絕大多數要靠市場化來解決養老居住問題。與國外眾多資本競相進入養老產業不同的是，在目前中國，地產商是承擔市場化養老的主力軍。老年公寓開發的全鏈條由地產商獨立完成，地產商成為了中國式養老的絕對主角。

養老激起了房地產企業一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財大氣粗的保險公司也高調插足，養老地產可謂風起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發無非三條路可走：租售結合、會員制、保險產品。

（一）風險最小的租售結合模式

就整個產業的實質來說，養老產業中的地產并不是盈利的載體，而后期的運營管理及服務才是企業持續追求的利潤點。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長，就當前的實際情況來說，養老是不掙錢的，或是回報很慢的，地產才是掙錢的大頭。由于國內的養老地產起步晚，發展不成熟，要靠收取養老服務費來填補前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產商的選擇，因為這樣的風險最小，而持有剩下的一部分物業用于運營，又能實踐開發商當初拿地時的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。

萬科在北京的項目幸福匯社區中，養老地產就有兩種形態，一種為2.4萬平方米的“活躍長者之家”，利用萬科幸福匯的商業配套用地建設，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運行；另一種為12萬平米“活躍長者住宅”，是加入人性化設計的散售住宅，目前正在銷售。對于初嘗養老地產的萬科，也是選擇了這種租售結合的開發模式，使得自己的投資風險處于可控的范圍內。

綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發，其在浙江臨平開發的綠城藍庭項目中配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項目中的老年公寓共十層，一二層為社區醫院、活動中心、園區食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計三四十個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上規劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價略高。

由于房地產開發前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業是開發商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個開發商對于不同的項目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對于實力雄厚的大開發商，持有越多的老年公寓，卻是看中項目后續穩定的提供服務所產生的現金流。

（二）會員制模式

對于許多志向遠大的開發商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養老地產的本質應該是養老服務業，以老年人的實際需求出發，人性化的提供各種服務，從后期多年的持續經營和運營來獲得收益才是一條長期的賺錢之道。

持有型的養老地產，一般以押金制和會員制實現前期部分資金的回籠。而會員制相比傳統的押金制，在財務、盈利性和經營靈活性方面都更加有優勢。比如，押金不能算作利潤，但是會員費可以比較靈活的計入公司的財務報表。從經營的角度看，押金對應的房間或是床位是固定的，但會員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經營上的操作也更加的便捷。會員制的設計方法也是靈活多樣的。比如捆綁價值屬性的設計通常會將會員卡分為記名卡和不記名卡，通過會員卡價值屬性以及會籍是否轉讓劃分會員。再比如捆綁物業屬性的設計會按照使用物業面積的不同，劃分不同的會員等級。

國內養老公寓會員制的創始者就是上海親和源老年社區。由于土地性質是協議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會員制是其解決經營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價89萬元，但根據套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費；B卡無論選擇何種套型年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬、55萬和88萬。這種收費上的不同取決于A、B卡的不同性質，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可以退還，超過15年部分免費。親和源的會員卡A卡最初的售價是50萬，而現在已經漲到89萬。

一般來說，會員卡的銷售收入可以收回房屋的建設成本，而會員每年交的服務費才是企業主要的利潤來源，而且隨著規模效應的產生，服務成本的遞減將會增加企業的利潤。目前親和源的會員制模式已經基本成熟，不僅與萬科進行了合作，也開始了全國的擴張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場進軍。

（三）與保險捆綁的模式

保險資金，一直以來都被認為是最適合做養老地產的，相比房地產開發商的資金拮據，保險公司最大的優勢就是充盈的資金，他們手握巨額的保費，據統計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約有48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養老地產的投資回報周期非常匹配。由于保險產品的銷售時間、給付周期等因素影響，保險資金傾向于長期的、安全的投資方式，對于回報率的要求不高，而這與養老地產的投資模式是完全匹配的。

泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區提供后續的管理服務。建成后的養老社區約有1.5萬張養老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。泰康之家旗艦社區將按照社區居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、協助生活和專業護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發一系列的公建配套項目，提供不同層次的個性化服務，并以收取養老服務費用作為項目的主要利潤來源。而想進保險公司打造的養老社區養老，手段只有一個——買保險。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養老計劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養老年金保險”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成，保險合同產生的利益可用來支付社區每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養老社區的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。

保險資金與老年公寓的結合其實在國外早已普遍，美國保險業在養老地產中買斷居住權，采取酒店式的管理，收取會員管理費用，并開發養老保險客戶。目前美國的養老社區的現金回報率是8%-11%，甚至高于商業地產。保險資金通過客戶購買保險的保障，保證了老年公寓項目開發過程中的財務安全，降低了投資運營的風險，從而提高了養老社區運營的品質。

參考文獻：

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[8]王波，居家養老:問題與模式創新——以上海親和源老年公寓為例[J]，華東理工大學學報(社會科學版)，2009年04期.

居家養老盈利模式范文3

本文從兩個方面分析了廣州市民間資本進入養老服務產業的可行性。第一方面從資本構成和產業的盈利模式；另一方面從政策的支持方面提出一系列的改善建議。從而從內因到外因兩方面綜合分析，給投資者指出資本的增值方向和盈利性，同時給相關職能部門提供一系列可參考的政策建議。

【關鍵詞】養老服務 民間資本 可行性分析

近來，“人口老齡化”、“養老金儲備不足”、“延遲退休”等一個個新聞熱詞，一次次觸痛了人們本就脆弱的神經。

“十二五”時期是我市加快轉變經濟發展方式的關鍵時期，也是應對人口老齡化挑戰、推動老齡事業發展的重要戰略機遇期。而且，近幾年，我國各級政府也在大力加大對養老服務的支持力度和財力投入。養老服務雖然取得了一定的進展，但是從總體上來看，我國對于社會養老問題及對老年人的服務方面，還存在很大的發展空間。這其中，一個重要的環節還是資源的投入，而從政府方面來看，預算投入的增加根本比不上人口老齡化發展的程度。再加上2008年以來的全球經濟危機，政府財政稅收減少，對于養老服務產業的投入力度也受到了限制。所以，在此時此刻，我們來討論引進民營資本進入養老服務領域，應該是十分適宜的。

接下來本文從三個方面來討論廣州市民間資本進入養老服務產業的可行性。

一、廣州民間資本及養老行業現狀

廣州作為一線城市，也是中國金融業的發祥地之一，正面臨著世界經濟格局深刻調整帶來的新的時代機遇，要想抓住機會，將廣州建設成為全國區域金融中心，還要面臨許多挑戰，而其中，金融資本市場的重要組成部分——民間資本的有序管理、健康發展是廣州能否實現突破的極為重要的部分。

據測算，2011年6月末廣東省民間資本的總體規模為：全省中小企業和個人民間融資總量為1.19萬億元，占同期銀行業金融機構貸款余額5.57萬億元的21.4%，其中，中小企業民間融資總額約為5407億元，個人民間融資總額為6526億元。2011年末廣州市小額貸款公司累計貸款2660筆，共33.63億元，平均每筆126.43萬元，此數據僅僅是登記在冊的小額貸款公司的融資情況，而“陽光背后”的民間融資規模必定十分龐大。

廣州政府與2012年6月在長堤大馬路大三元酒家舊址開辦了首個民間金融街。建設廣州民間金融街，是廣州貫徹落實省委、省政府決策部署的具體體現，也是廣州建設區域金融中心的重要舉措。隨著廣州民間金融街的誕生，必將進一步規范民間金融借貸服務，推動中小微企業加快發展，開創出新型城市化發展道路新路徑。

同時，廣州也將面臨著入住老人供不應求的緊張局勢，正因為如此，廣州養老院建設的需求日益增大，養老產業得到政策的極大優惠和鼓勵，政府大力支持建設非營利性的養老機構。廣州市政府表示，將加大力度推近廣州養老院服務體系建設，進一步規范養老院的管理和建設制度，預計在2015年實現“9064”養老計劃。

綜合以上兩方面的因素，我們可以明顯的看到，廣州民間資本活躍，而且金額充足，而同時，當地的養老服務行業也具備巨大的需求潛力。故而，如果能夠正確的引導這些資金進入該行業，一定能夠獲得資金的盈利和社會和諧的雙贏態勢。

二、養老服務產業盈利模式分析

資本能夠進入那個領域，關鍵一點還是看這個行業是否具備長期、穩定的盈利性。有句俗話叫做“無利不起早”，所以，我們必須要找到廣州市民間資本進入養老服務領域的贏利點，并且對其經營模式給出一些引導和建議。

根據對多家養老院的經營模式研究，目前大致的收費方式有以下幾種：

第一，租賃式收費：按照出租的經營模式，入住敬老院的老人按每月或按每年交納房租費用。此費用一般和其他服務費一起收取。

第二，產權式收費：開發商建設產權式小區，老人（或任何人）一次性購買，并擁有產權。如果是投資客，也可以不居住，然后直接委托養老機構來運營。此類經營模式的案例有：北京曜陽、武漢僑亞，這種經營模式是目前筆者認為具備很大發展潛力的社區養老院模式。社區養老類似于居家養老，但是又略有不同。社區就是把家庭養老和機構養老的最佳結合點集中在社區，讓老人住在自己家里，在繼續得到家人照顧的同時，由社區的有關服務機構和人士為老人提供上門服務或托老服務。它吸收了家庭養老和機構養老方式的優點和可操作性，把家庭養老和機構養老的最佳結合點集中在社區。是針對中國社會轉型期在21世紀上半葉所面臨的巨大老齡化問題所提出的一種新型養老方式。

第三，集資式收費：交納大量的押金，免費居住一定時間，到期后押金全部返還。典型機構：北京太申祥和山莊。

第四，押金抵房費：多交納押金，利用利息來沖抵一部分的房費。典型機構：北京壽山福海。

第五，會員式收費：一次交納多年的費用，按照居住時間扣除相關費用。典型機構：上海親和源。

三、加強政策支持力度的措施建議

為了使民間資本能夠順利的開展養老服務產業的相關經營活動，還需要有政策的支持，在一些經營方式、準入門檻等方面，良好的政策支持是可以取得事半功倍的效果。以下是具體的幾點建議：

第一，鼓勵民間資本參與基本養老服務；對于政府舉辦的特別是新建的養老機構或服務設施，可以鼓勵民間資本參與。當然前提是要明確產權，參與形式可以通過公開招標，以聯營、承包、合作等方式，交給專門的服務機構進行生活、醫療和護理等的運營管理。第二，落實民間資本參與養老服務產業的優惠政策。開展養老服務經營活動，通常會涉及到有關土地、公用水電等資源。政府對民間資本舉辦養老機構提供養老服務的，在土地利用規劃中應該予以適當的考慮。另外也可以給予適當補貼或者建設補貼。

參考文獻

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居家養老盈利模式范文4

健康養老：養老服務的基礎

社區養老與醫養結合

家住成都石人北路的熊爺爺今年80多歲，在老伴去世了1年后，他來到石人北路100號的晚霞居家養老服務中心。每天早上7點多，家人護送他來到中心，晚上6點過再來接他。雖然熊爺爺可以自理，但是家人覺得在這里有人照顧，熊爺爺也有伴兒不孤獨。晚霞居家養老服務中心，也提供上門服務，包括送飯、家務以及聊天等。照料的老人年紀大的達90多歲。

在汪家拐街道為老服務中心，簽協議的日間照料老人有3名。“我們的收費個性化處理。”該中心的院長說。日間照料的老人收費一般每個月為600元到900元，中午管一頓午飯，晚上就接老人回家。

根據《四川省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》和《四川省“十二五”社會養老服務體系建設規劃》，社區養老服務是居家養老服務的重要支撐，具有社區日間照料和居家養老支持兩類功能。晚霞居家養老中心和汪家拐街道為老服務中心就屬于社區日間照料中心，主要為生活不能完全自理、需要一定照料的半失能老人提供膳食供應、個人照顧、保健康復、娛樂和交通接送等日間服務。在社區養老服務中，政策還重點支持老年人居家呼叫服務系統體系建設，規劃到2015年，養老服務信息管理系統、老年人居家呼叫服務系統和應急救援服務網絡基本實現城市社區覆蓋。

2012年，由成都市錦江區政府主導，成都市錦江區婦幼保健院醫療管理集團參與成立了長者通呼援中心，通過社會專業服務機構及社區志愿者和社工、義工隊伍等力量，為居家老人提供24小時的緊急救助和非緊急救助。長者通專門為居家老人配備了座機和遙控器，遙控器可以隨身攜帶，當需要援助時，只需輕輕一按便可以向服務中心發出呼叫。

呼援中心還在推進醫療衛生和養老服務相結合上進行了探索，將專業醫療機構引入社區養老服務，在醫療緊急救助時，呼援中心同步將老人的健康資料傳送到收治的醫院，并將救治信息及時通知病人家屬。

全國養老養生管理中心主任劉紅塵認為，社區養老和居家養老其實是一體的，關聯性很大。但目前這一塊還處于初級階段，市場現狀尚不成熟，一直由政府主導。未來將會以企業為主，政府更多的是政策引導、規范行業、扶持企業、監督市場以及購買服務等方面進行扶持。

文體活動讓老年人安心

2014年8月10日到14日，楊氏太極拳第五代傳人趙幼斌先生、第六代傳人趙亮先生在四川老年大學舉辦了“傳統楊式八十五式太極拳培訓班”。老年大學太極拳學員以及其他國內外太極拳愛好者100余人參加了此次為期5天的培訓班，老人們紛紛表示受益良多。

老年文化教育體育事業目前很大程度上依托于老年大學以及各類老年協會，由政府主導，是推動老年文體活動的重要力量。

《四川省“十二五”社會養老服務體系建設規劃》中提到重點建設工程之一的“安心工程”，即依托各級各類老年大學、老年活動中心（室）、城鄉基層社區組織，做到老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂；到“十二五”期末，各縣（市、區）建有一所具有一定規模的老年大學（老年活動中心）。

而另一方面，自發的老年群眾組織也發揮著越來越重要的作用。記者走訪了位于成都市南二環的武侯生活廣場，每天傍晚和節假日，老年活動就自發地組織了起來，包括廣場舞、合唱團、象棋圍棋社等。記者隨機參訪了一位廣場舞的組織者黃女士，她認為“這樣的文娛活動將老年人們組織起來，讓他們樂在其中”，“很多成員年輕時候還是文藝骨干，他們在退休之后又仿佛找到了年輕時的夢想”。而對于“廣場舞擾民”的問題，黃女士表示“會盡量把音量控制在一定范圍，時間控制在早上10點之后，晚上10點之前”。據四川省老齡委數據，截止2011年底，四川省共有縣（市、區）級、鄉（鎮、街道）、村（社區）老年協會22061個，會員超過418.09萬人，其他老年群眾組織1454個，參加人員58.57萬人。

四川省老齡委專家認為，應推廣基層老年組織，使其成為應對老齡化的重要支撐。比如，進一步降低登記門檻，讓實際存在的基層老年協會合法化；通過財政扶持、增強發展力度；通過培訓指導、學習觀摩、經驗交流等形式，推動基層老年協會有序發展、規范建設。

環境養老：滿足多層次養老需求

“候鳥”老人群體的興起

剛參加工作的劉小姐在朋友圈里看見姥爺新發的在邛海邊散步的照片后，迅速地點了個贊。“我姥爺他們這幾年冬天都去西昌住，一住就是好幾個月，天天曬太陽，安逸得很。”

冬春兩季攀西地區氣候溫暖宜人，吸引了大量四川及重慶等地的老人前來過冬。據當地旅游局不完全統計，每年來攀西地區過冬的“候鳥”老人群體，在2～3萬人之間，其中選擇西昌過冬的超過1萬人。

類似劉小姐姥爺這種，老人們到風景秀麗、氣候宜人的地方去，在游玩中健康快樂地享受老年生活，集健康服務、旅游休閑、文化娛樂為一體的養老方式，就是“候鳥式”養老。

2014年初，涼山州首家候鳥式國際化老年社區開建，預計8月底入住，由旅行社打造。背靠邛海瀘山風景區，提供600余床位，目前首批預訂入住已有300余名老人，預計一名老人每月花費2500～3000元。

與涼山州同處攀西地區的攀枝花市，也以“宜人的氣候環境”和“周到的養老服務”為賣點，積極推出“養老地產”項目，其中由四川宏義實業集團投資建設的紅山國際項目更是獲得2013年中國房地產新格局論壇的“國際最佳生態養老地產項目大獎”。該項目把旅游、地產、養老結合，走高端化路線。包括了各種休閑、保健、娛樂等設施，也能夠為老年人提供高端體檢、基本醫療和康復護理服務的項目。

環境良好的米易縣則吸引了一批康養保健的大項目。先后與成都中醫藥大學、廣東海一投資有限公司建立戰略合作關系，成立了中醫藥大學附屬醫院米易分院，全面啟動了城南核心度假區、得石山水休閑度假區等重點項目。2013年，四川省人民醫院在米易投資約3.5億元建設攀西陽光康養保健中心項目，計劃2015年投入運營，將形成集醫療復建、保健、養老等功能為一體的大型康健保健中心。這也將進一步帶動周邊養老地產的發展。

而隨著居民收入的提高，部分人群也開始關注國外如泰國等東南亞國家，嘗試在當地購買房產，在國外養老。

養老地產：是否雷聲大雨點小？

正是基于養老需求的巨大潛力以及地產行業的轉型升級，地產商和投資機構紛紛投身養老地產，四川得天獨厚的自然風光和人文環境也吸引了保利、泰康人壽、中石化等眾多企業。

雖然業界普遍認同養老地產為未來的利益增長點，也在探索合適的參與模式與機會，但始終是雷聲大雨點小，或者進行投資后隨即擱淺。為什么會出現這種情況？北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星認為，在養老地產開發過程中，最核心的問題是用服務撬動地產。如今我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務，如果強行用地產綁架服務就會面臨很大風險。

另外，投資規模過大、盈利模式不清、規劃運營能力有待提高也是制約養老地產發展的問題。但成熟、明確的商業模式尚在探索中，據估計，我國養老產業進入成熟期大約需要20年。

養老地產要走出目前的困境，首先要轉變觀念。地產是一次性買斷，而養老是永久性消費；地產是創造居所，養老卻是創造生活方式，兩者截然不同。

以房養老：等待進一步探索發展

成都“以房養老”第一人？

今年81歲的鐘大爺曾被媒體稱為成都“以房養老”第一人。2012年10月，鐘大爺與當地社區管理機構簽訂協議，由社區幫鐘大爺養老，鐘大爺百年之后，將房子贈送給社區。

據了解，鐘大爺原有一套20多平的老房子，由于成都“北改”拆遷，鐘大爺獲得一套60平米的新房以及60000元拆遷補償安置費和20000元獎金。社區管理者用這筆錢設立了“鐘大爺專帳”，各種日常開銷從中支出。整個過程不涉及任何金融中介機構，房屋價值也未進行評估，只是鐘大爺和社區協議，由公證機構予以公證。而在該社區管理者的概念中，也沒有把此當作“以房養老”的嘗試。“新房建成后計劃租出去，每個月1000多元的租金會給他補貼費用，”至于老人去世后房子如何處理，社區管理者還沒有明確的答復。

如今，由“鐘大爺轉賬”支付了10000多元為其購買了城鄉居民養老保險，鐘大爺每個月可拿到1000多的“退休工資”；購買了居家養老服務，服務機構每周來照顧鐘大爺兩次，每次半天時間。

“以房養老”的嘗試和質疑

“以房養老”就是住房反向抵押貸款，又被稱為“倒按揭”，是將金融產品與個人住房、養老問題相結合的一種新思路，是完善養老保障體系的一項重要補充措施。

2013年《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，提到“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，“以房養老”開始大規模進入人們視野；2014年《四川省人民政府關于加強發展養老服務業的實施意見》，提出“按照國家統一安排，探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”；6月，中國保監會公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，并宣布自7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四城市開展試點。

此前全國各地的“以房養老”相關探索和實踐也并不鮮見。如2005年4月，南京率先嘗試“租售換養”模式：凡在南京市擁有60平及以上住房且滿六旬及以上的孤寡老人，可申請將現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，終生免交一切費用，孤寡老人去世時，該住房產權歸養老院所有。上海、北京、杭州也先后嘗試了“以房自助養老”、“養老房屋銀行”、“多項選擇”等模式，四川則啟動了首個“以房養老”試點社區――德陽市旌陽街辦北光社區。社區與老人商議并征得同意和授權后，將房屋以低于市場價格進行拍賣，購買者必須是老人的親友鄰居。還必須與社區及老人簽訂承諾書，承諾對老人履行“孝道”，房子產權歸買方，而老人仍可居住使用，直到終老。

目前，各省市的探索多停留在地方層面的“先行先試”，未能真正形成完整、有效的制度體系。因此，今年6月保監會公布的《指導意見》也可以被認為是在全國層面邁出的實質性一步。但民間也普遍存在著對這項政策和金融機構的疑慮。政府是不是在甩包袱？保險公司是不是會霸占老年人一生的心血？房子抵押出去會不會收不回來？

事實上，“以房養老”屬于個性化的自愿選擇，是一種市場行為，與政府的養老保險公共服務政策沒有任何替代關系。保監會的《指導意見》其實就是鼓勵商業保險公司研發并銷售“以房養老”的保險產品，提供了更多的養老選擇。

保險版“以房養老”將如何開展？

保險版“以房養老”啟動之后，幸福人壽已經向保監會上報了“以房養老”方案，正在等待審批，而前期參與討論的多家保險公司對試點尚處在研究論證的階段。一些險企認為此業務風險大，預計參與人員也不會太多，成本也相對較高。

居家養老盈利模式范文5

關鍵詞：養老；現狀；對策

1 老年人養老現狀

1.1 機構養老問題

我國養老護理員短缺，專業化程度低，且素質普遍偏低。而缺乏自理能力的老人約有3300萬，如果按照3：1的比例配備養老護理員，那么養老護理員就需要1000多萬名，而當前從業人員不足百萬，其中一半左右是文盲。養老服務機構和護理人員的嚴重缺乏，暴露了目前我國養老服務機構總量不足和結構不合理的弊端。養老是一門科學，不能粗放管理。一方面公辦養老機構“供不應求”，另一方面民辦養老事業發展緩慢，服務方式單一，缺乏特色，難以滿足老人的多元需求。

1.2 空巢家庭問題

民政部的數據表明，至2012年10月，我國城鄉空巢家庭超過50%，部分大中城市達到70%，其中近一成的老人單身。預計到“十二五”期末，65歲以上的空巢老人將超過5100萬。這些空巢老人得不到應有的生活照料，一些突發疾病得不到及時的發現和救治，生病也無人照顧，老人獨自外出活動的不便等等問題，是老年人養老的一大隱患。

1.3 醫療保障體制不健全

衛生部統計，我國60歲以上老年人近半數患有高血壓等慢性病。老年人是一個多發病的群體。然而，我國老年醫療服務的制度、理念、體系均明顯滯后。目前，大多數老年人患有多種疾病，但與此同時醫院分科細，流程繁雜，缺乏針對老年人的特色醫療服務。如何安寧地走完人生最后一程，也是眾多老人的憂心事。

1.4 老年人的精神贍養問題

老年人由于體弱多病，社會角色轉換，個人生活能力降低，而子女忙于工作等原因疏于照顧老人，會導致老年人精神空虛。尤其會產生一些不良情緒，如焦慮憂郁、自卑、失望、嫉妒、懷疑等，從而患上抑郁等精神疾病或其他身體疾病。精神贍養問題成了養老問題的新挑戰。

2 原因分析

2.1 子女方面

近年來，空巢老人數量明顯增加，在這種情況下，傳統居家養老的弊端日益顯露出來。子女忙于工作沒有時間陪在老人身邊，老年人長期缺乏慰藉，獨自在家易產生孤獨感；而對于身體行動不便的老年人而言，還存在一定的安全隱患；子女方面，上有老下有小的生活壓力也比較大。生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。

2.2 養老院方面

首先，是養老院的費用問題。現在就算是有退休金的老年人，想要住進養老院，都是很有難度的，尤其是在大城市的養老院。如果沒有家人的幫助，老年人只憑退休金根本無法入住，更別說退休金少或者沒有退休金的老年人了。其次，是養老院的床位問題。隨著我國人口老齡化的加劇，現有的養老院已經不足以容納越來越多的老年人了。“一床難求”、“排隊等號”的現象比比皆是，有的老年人戲稱“等到自己死了也住不進養老院”。

2.3 政府方面

政府在養老問題上的投入不足，最直接的體現就是養老金空賬問題的不斷擴大。政府的養老責任除了給退休人員能維持基本生活的養老金外，還應該積極建立和扶持社會養老機構。當年政府宣傳“計劃生育好，政府來養老”，就是因為預見到了將來會出現家庭照顧缺位和家庭養老功能弱化等問題。

3 解決中國養老問題的措施

在借鑒國外養老先進經驗的基礎上，提出建立“多元化老年服務與代養機構”計劃以下解決中國養老問題的措施。

3.1 臨時看護。

中國現狀為獨生子女家庭居多，兩人負擔四位老人，子女平時由于忙于工作或者公務出差，并非所有家庭的老人都進入養老院中接受看護，導致老人獨自在家，無人照顧。因此，臨時居家服務會是一個不錯的選擇。由居家養老服務員上門看護老人，服務時間的長短，可由老人家屬和服務人員協商確定，短則兩三小時，長則10小時。這樣可避免老人在遇到突發疾病或其他意外情況時，無人發現延誤治療的情況，以此來解決子女及老人臨時之憂。

3.2 陪伴旅游。

目前，老年人退休后普遍有外出旅游的意愿，但由于自身狀況和子女工作繁忙沒有時間陪伴等原因，導致很大一批老年人無法完成旅游意愿。陪伴旅游主要是派專人陪伴老年人外出旅游，以此解決老年人旅途行程中遇到的困難，讓老年人在晚年能夠享受外出旅行的快樂，豐富晚年生活，領略不同地域的風土人情和自然風光。

3.3 候鳥式養老。

特殊的氣候環境，讓“候鳥型”異地養老成為了一種養老新模式。這種模式必將促進養老服務業的發展和加快社會福利化的步伐。建立適應不同類型異地養老的照料服務設施，興辦各種服務項目，發展老齡產業，與黑龍江省與山東省、海南省等地的生態宜居城市開展養老服務交流。打造黑龍江省特色“候鳥型”異地養老模式，實現三地一院、流動養老的新模式，即夏季黑龍江省消夏養老、秋季山東省金秋養老、冬季海南省避寒養老的“候鳥式”黃金路線圖，使老年人實現享有“一處入院、三地養老、隨季而動、盡享人生”的新模式，提升舒適度和幸福感。

3.4 提供老年人心理疏導服務。

老年人與年輕人之間，就某個事情或事物會存在不一樣的觀點，因此也會產生一些分歧；同時，老年人之間也會有一些摩擦。這些都會讓老年人心理產生不愉快，影響身體健康。而老年人心理疏導服務就是設置專門的心理師，對老人進行心理的疏導，讓他們有一個舒坦的晚年生活，讓晚年生活更幸福。

3.5 推出“反按揭”制度。

擁有房屋產權的老年人，把自有產權的房子抵押給養老機構，養老機構會綜合評估辦理“反按揭”老年人的年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人（機構）所有。

3.6 代養老人。

為一部分高素質人員提供養老服務的一種方式，既區別于機構養老，也有別于傳統的家庭養老，它是以家庭為核心，以社區為依托，以老年人生活照料、醫療康復、精神慰藉為主要內容，以上門服務和社區日間照料為主要形式，是把家庭養老與社會養老結合起來的一種養老模式。養老機構在盈利模式上，通過整合商業、旅游、度假、醫療、培訓等上下游產業鏈，打造全齡化、一站式養生養老產業的綜合平臺。妥善應對人口老齡化，事關經濟社會和諧穩定。

參考文獻：

[1]張莉，曲振濤，章劉成.應用型人才培養的創新思維模式探索.中國高等教育.2012（19）.62-63.

[2] 章劉成，張莉.省屬普通高校開展創新創業教育初探.中國電子商務.2013（6）.

居家養老盈利模式范文6

（蘭州商學院 金融學院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險公司的介入對我國養老產業的發展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養老社區項目帶來大量穩定的資金支持，也可以幫助保險公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國保險公司發展養老社區的意義，并對泰康人壽正在推行的養老社區建設進行分析，以此提出我國保險公司發展養老社區的策略建議.

關鍵詞 ：保險公司；養老社區；投資模式；策略選擇

中圖分類號：F840；C913.6文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區是以地域為基礎的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養老社區定義為：在一定的地域范圍基礎上，成立的由以養老為目的的一般社區居民（主要包括老年人和服務者）所組成的社會生活共同體.這種社區是一種與普通社區不同的生活方式，具有獨特的地域范圍、相關利益和歸屬感.

1 中國保險公司發展養老社區的可行性分析

1.1 我國養老市場賣方市場時代已經來臨

1.老齡化形勢嚴峻催生養老產業的快速發展

2013年，中國老年人人口數量已經突破2億大關，達到了2.02億，老齡化水平達到14.8%.事實上，我國自2000年起就己經開始步入老齡化社會，而且隨著時間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國人口中空巢老人、獨居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對養老服務的需求也越來越強烈.

2.家庭結構的改變增加了對養老社區的需求

目前我國的養老模式仍然是以“居家養老”為主.然而，隨著國民工作強度與經濟生活水平的改變，這種傳統的“家庭養老”模式，己經無法適應不斷發展的養老需求.

在計劃生育政策不斷推進的30年中，我國的家庭結構始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結構，即一對夫婦需要贍養四個老人，還要撫養一個孩子.與此同時，主要的工作群體在生存競爭壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動越來越頻繁，無法給予父母及時的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養父母方面的時間與經濟壓力越來越大，急切需要專業的養老團隊給予幫助.

3.通過養老社區項目可以拓寬家庭的自有資產投資渠道

不僅如此，隨著我國經濟水平的不斷發展，大部分家庭已經擁有一定資產，大部分家庭希望通過投資減少資產貶值帶來的損失，而在我國投資市場不健全、投資渠道較為單一的現實情況下，將資金應用于一些有長期規劃、安全性及流動性較高的項目是一個非常好的選擇，保險公司開展的養老社區項目正符合這些要求.

4.養老機構供給不足，養老供需關系失衡嚴重

在不斷增長的養老需求面前，我們不得不面對我國養老機構數量嚴重不足的現實：護理床位，護理人才嚴重不足，而現有的護理人員也存在著質量上整體素質偏低，專業技術水平不足，服務未形成系統化，無有效監督等亟待解決的問題.2012年底，我國養老機構達到約4萬家，但仍舊遠遠落后于發達國家.由此可見，僅靠現有的養老機構，根本無法承擔起解決中國養老問題的重任.

1.2 從保險公司自身的角度需要發展養老社區業務

1.我國保險資金運用存在的諸多問題可以通過發展養老社區得到改善

我國養老社區的發展前景極其廣闊，但資金缺口嚴重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業務；反觀保險公司，我國絕大部分壽險公司卻面臨著大量的壽險資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發達國家相比我國保險公司資金投資結構略顯單一.2012年，保險行業實現投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點.

由于我國保險法的約束，保險公司的資金運用會受到很多限制，而可以予以投資的項目無不面臨投資結構單一、投資收益率低以及風險大、資產負債不匹配等問題.選擇養老社區，既可以利用自身豐富的壽險管理經驗支持養老市場，同時也拓展了壽險產業鏈，對改善我國養老產業窘境、緩解國家養老壓力有相當大的幫助.

2.保險資金能夠與養老社區有效契合

保險公司投資最注重的是投資項目的安全性及穩定性，因為保險公司只有選擇具有穩定收益的投資渠道，才能有效抵御經濟周期和壽險理賠需求給公司經營帶來的風險.

養老社區的回收期長，與保險公司可運用的中長期資金具有良好的匹配性.養老社區投資回收期可長達10-15年且初期投資規模巨大，對經濟實力與資金規模要求嚴格.據統計，目前我國的保險公司可用資金為6.85萬億元，而壽險資金占比達到80%，且壽險資金中約一半是20年以上的長期資金，完全可以達到養老社區的投資要求.

3.養老產業能與保險公司主營業務互動

在發展養老社區方面，保險公司具有天然優勢：首先，壽險公司的相關產品很多是以長期護理以及醫療和養老保險為主的，而這些產品的需求者正是老年人，通過這種客戶優勢，保險公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養老社區市場，成為該行業的領軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時，保險公司也會產生巨大的規模經濟.保險公司通過發展養老產業，豐富了壽險產品種類，不斷延伸相關產業鏈，可為客戶提供更加全面的醫療服務、健康管理、金融理財增值服務，提高了市場競爭力，增加了客戶忠誠度，最終促進公司主營業務發展.而保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養老以及醫療保險方面的政策也都會引導商業養老進入社會養老領域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險公司在客戶管理，尤其是全產業鏈條塑造方面具有較強的能力，在產品定價方面具有數據處理和綜合考察的能力，這是其他產業無法比擬的.

4.國家政策大力支持保險公司開展養老服務

2012年7月，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，細化規定了保險金投資養老地產問題.2013年9月底，保監會下發了《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知（征求意見稿）》，明確保險資金運用監管將實施大類比例監管，而減少了針對具體的投資品種設置投資比例限制.2014年8月13日，國務院下發《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（業界稱為保險業新“國十條”）.養老產業得到明確的政策支持，作為保險、地產兩大行業的結合，養老地產領域已被多家保險公司盯牢.

2 我國保險公司投資養老社區案例研究

根據相關統計，我國目前共有七家保險公司投資養老社區，從2010年以來，，國壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規模來說，中國平安保險投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險以及中國太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國人保目前僅有投資計劃，還沒有實際的養老社區建成.

現以泰康人壽養老社區為例，對我國的保險公司養老社區業務進行分析.2009年泰康人壽旗下養老社區投資與運營機構成立.2010年6月“泰康養老股權投資計劃”獲保監會批準試點，泰康人壽購置北京昌平土地2000畝規劃建設高級養老社區，項目于2012年6月動工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據科學設計，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個性化的服務.

2.2 運營管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務費收費模式，并聘請專業團隊進行專業管理.為老人提供細致周到的一站式管理服務，不論在哪里，只要購買產品，即可入住泰康的任意一家養老社區，稱為候鳥式養老模式.

2.3 商業模式

采用“直接入住+保險產品掛鉤”的形式，對于那些保守、無風險意識的客戶，這種形式是一個很好的選擇.也可選擇“自選計劃”增加資金運用自主性，但要承擔養老金沒有保底保障的風險，對于風險偏好較強的客戶來說，“自選計劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養老項目擁有以下幾點優勢：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結合生存保險方式，按月給付養老金，降低了長壽帶來的各種風險.（3）被保險人可以安逸的通過委托保險公司進行資產投資，輕松獲得資金回報.（4）養老計劃設計具有嚴謹的科學性.通過對養老市場詳細的調研基礎上，設計出有針對性的優秀產品.

然而，我們也必須意識到，這種模式也存在不容忽視的缺點，現有產品不適合即期養老客戶.保險公司不可能放棄如此巨大的即期市場，所以應該繼續完善產品，為現在的老人提供適合的產品.

3 我國保險公司發展養老社區所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險公司所面臨的問題分析

1.營利性養老地產的政策導向模糊

保險公司進入養老產業的目的是為了盈利，但是由于存在資質的制約，保險公司開發養老社區存在很大的困難.政府相關政策措施剛剛出臺，還沒有來得及細化，保險公司投資養老地產阻礙重重.盡管相關政策已經出臺，從中央到地方的各級政府都表示會大力支持保險公司涉及養老產業，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業化管理難題

養老社區在我國是一種全新的養老方式，相關研究與著作鮮見于市，所以在大力發展該產業的同時，也必然面臨相關專業人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國人口老齡化加重，養老產業賣方市場加劇，急需相關專業護理人才.日益壯大的養老需求與相關人才物質匱乏的矛盾，成為保險公司在發展養老社區時必須面對的問題.

3.2 保險公司發展養老社區的策略選擇

1.全力爭取政府政策支持

首先，建議國家盡快制訂具體的管理細則，以政策指引方式鼓勵保險公司投資養老服務.其次，在土地出讓和建設以及城市規劃方面，可以針對養老產業制定一些優惠政策.再次，加快推廣“以房養老”等相關試驗模式，以此方式向即期養老人群提供大量閑置資金，為其購買保險產品提供資金支持.或者可以效仿美國，開發REITs模式，完成該模式政策資金落實.

2.關注中高端需求注重產品服務創新

現階段，我國的養老需求已經發生改變，通過比較不難發現，收入較高或文化水平較高的人群對于服務養老、專業養老的接受程度與需求遠遠大于低端水平人群，對于中低端收入人群的養老服務，建議仍舊以政府主導為主，社會扶持為輔的方式，保障其基本養老，而在我國一些經濟發展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們日益提升的物質精神需求，建議保險公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續拓展市場.

高端養老人群對保險公司提供的養老社區服務提出了更高的要求，這就要求保險公司在完善服務的同時，要更加細致周到人性化：一是配置完善優質的基礎設施，住房、綠化、醫療都要達到優質水平；二是設置專門的生活區，提供休閑娛樂場所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質的專業團隊，一切以客戶為中心，提供人性化服務；四是提升社區科技含量，借助先進技術使入住老人得到及時的無微不至的照顧與保護.

3.創新產品銷售與養老社區掛鉤保險產品“預銷售”

建議保險公司采用預銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設施都齊全時才開始銷售產品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經開始銷售在建設中的部分養老社區，用以緩解回報周期過長所帶來的風險.同時保險公司也可借鑒國際經驗，學習日、美等以租賃形式為主的養老社區經營方式.

4.增加專業機構設置，提升管理服務水平

保險公司可以通過創建專業業務團隊，分部門分職責對養老社區進行管理，例如配置專業的醫療團隊，護理團隊，也可以采用范圍經濟方式，投資專業的護理培訓學校，使大量的護理人才可以在校內就業，將實踐與學習結合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業速度，為我國就業市場解決了一大難題.由保險公司進行總體調度與規劃，而具體的細節服務可以做到責任到人，以減少社區管理上的風險，在此基礎上養老社區也得以快速成長，減少投資回報期過長帶來的風險.

除此之外，保險公司也應該注重人才儲備，著力培養物業、投資、醫療護理等各方面的人才，以解決現有人員不足問題.如此這樣，保險公司才能有序的可持續發展養老服務產業，為老人提供切實完善的晚年養老生活服務，為我們的父母營造更幸福的晚年生活.

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