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住房公積金相關法規范文1

【關鍵詞】住房公積金 內部控制 風險管理

住房公積金是屬于職工個人的長期住房儲金，住房公積金管理的好壞直接關系到職工的切身利益，關系到全社會的穩定。就目前而言，各級政府不斷加大對住房公積金的監管力度，實施由住房公積金管理委員會負責決策、公積金管理中心專職運作、銀行專有賬戶用以存儲、財政配套監督的管理政策，但是，違反住房公積金相關法規和政策的情況依舊時有發生，公積金被擠占、挪用和騙提騙貸的現象，不僅侵害了繳存職工的合法權益，影響公積金住房保障作用的發揮，也損害了住房公積金管理中心在社會大眾心目中的形象。筆者認為外部的監管固然重要，但內部控制也尤為關鍵，加強內控制度建設極有必要。

一、住房公積金管理內部控制失效的成因

原隨州市住房公積金管理中心工作人員張俊，在2006年3月到2009年6月的短短三年間，利用職務之便，采用收入不入賬、虛報冒領、重復支出等手段，貪污公款124.58萬元。最近，發生在我們身邊的淮南市鳳臺縣住房公積金管理部一名工作人員在兩年之內利用職務之便，冒用別人身份證，幫別人代辦；利用假材料轉移封存戶公積金等方式侵占公積金71.69萬元。這兩例案件充分說明了，由于內部控制缺失，兩名管理中心工作人員長期作案，最終形成了大案。如果管理中心內部有很好的內部控制機制，就不會發生或不可能長期發生這樣的違法事件。管理中心內部控制失效的成因主要有以下幾點。

（一）內控觀念存在偏差

在實際工作中，大多數住房公積金管理中心往往將關注重點放在年度繳存任務的完成情況之上，將歸集與貸款的目標任務放在首位，片面地將內部控制看作是各種規章、制度的簡單匯總，沒有正確的將內部控制視為一種隨公積金繳存、投資、增值、支取、回收以及貸款業務運作流程中環環相接的動態治理機制。這種認識上的偏差反映到業務操作管理中，必然會造成事后補救而非事前防范的被動狀態，違背了內部控制機制的關鍵要求，面臨重大的風險隱患。

（二）專職內審機構缺位

內部審計體制不健全、不完善，缺少專職的內部審計機構，缺乏專職的內部審計干部是住房公積金管理內控制度不完善的重要原因。內部審計人員要么身兼多職，要么業務能力欠佳，難以趕上業務快速發展的步伐，難以適應現代化管理下的內部控制機制，管理中心內部審計監督較為薄弱，缺少應有的獨立、權威性。

（三）權力制衡失效

缺乏有效的內部制衡機制。業務人員的業務行為，以及管理人員的責任行為，未能實現相互監督、相互制約，而是出于編制緊張、人手不足等原因，當前住房公積金的繳存業務、支取業務多由一至兩人進行辦理，業務辦理未能采取互相制約的風險防控措施，進而使得公積金的管理更加混亂。

（四）內控信息化管理缺乏

目前，住房公積金的行業內部，還沒有形成統一的，涵蓋業務處理、內部控制、風險監測與防范等各個環節的信息反饋與互動平臺，而各級管理層之間也缺乏必要的信息溝通，未能將管理信息及時傳遞，對組織與實施內部控制產生不利影響。

（五）內控機制不健全

從總體上看，大多數住房公積金的內部控制制度正在逐漸規范化，但是，系統化的、規范化的內控制度與內部控制評價方法依舊較為缺乏，一些內部控制措施缺乏實用性與可操作性；而一些內控制度雖然已經較為健全，但缺乏執行力度，未能落實到位。

二、完善住房公積金管理內控制度的措施

隨著住房公積金事業快速發展，全國公積金年收支規模達到萬億級。就拿合肥市住房公積金來說，2012年度歸集公積金可達60億元，職工提取公積金30億元，貸款近40億元，僅合肥市住房公積金年收支就達到130億元，龐大的資金由中心管理，因此進一步完善公積金管理中心內部控制制度建設具有重要意義。要建立完整的、全方位內控體系，讓內制制度以多種多樣的形式，覆蓋到整個住房公積金的管理以及各項業務環節，進一步增強內部控制的主動性，完善風險監測與風險管理，從源頭上對風險進行控制，筆者認為需要從以下幾個方面入手：

（一）完善組織機構與崗位的設置

依據互相協調、相互制衡的基本原則，對業務部門、管理機構以及監督組織進行合理的配置。借鑒現代企業制度的要求，對各個崗位進行科學的、合理的權責分配。根據業務操作的現實要求，明細并明晰各個崗位的責任，因事設崗、因崗定人；推行定期的輪崗與適時的交流制度，以及強制性的休假制度；對于每一項具體的業務，原則上必須安排兩個相應的崗位或者是兩個相關人員處理，并負責記錄、核實與監督；進一步明確各個具體業務環節的執行規則與業務目標，將崗位責任追究與內部自我控制的制度相結合；按照內部控制制度的要求，遵循不相容職位相分離的原則，實行崗位分離、互相制約，從而達到防范并控制風險的目的[1]。

（二）樹立內控優先的理念和風險管理的意識

管理中心要注重對全體人員風險管理意識進行培訓，確保中心內部所有人員能夠及時準確地知曉并了解法律法規動向及政策層面的導向，將風險管理與防范的貫穿于日常、非日常的工作之中，滲透至所有部門、人員及環節之上，營造積極向上的內部控制氛圍。

（三）抓好授權管理的內控制度

授權管理是管理中心提高工作效率、提升風險管理能力的有效措施，管理中心應當依據各個部門的管理水平、業務辦理情況、風控情況以及實際工作的需要，對管理中心之下的各個分中心、子部門實行授權管理，明確其授權期限、授權范圍、越權責任以及其他相關事項，同時對分中心、子部門的授權管理執行情況進行及時有效的檢查。

（四）加強業務環節控制

1.歸集環節控制。管理中心可以通過采取單位代扣代繳的方式，控制歸集環節，以要求資金及時繳存；通過采取對重點單位進行重點防控的方式，防止舞弊發生于單位繳交環節[2]。

2.還貸環節控制。管理中心應該對還貸環節進行控制，及時對代扣代繳的公積金貸款本息進行核對，確保款項及時進入指定的賬戶。

3.提取環節控制。管理中心應當對資金支取條件進行嚴格的審核把關，將關注重點放在申請對象、申請材料的真實性與合法性之上，對申請額度的合理性進行分析論證，要求申請人提供完整的材料原件，并檢查復印件與原件的一致性以及相關經辦人員簽章的真實性[3]。

4.貸款環節控制。首先，要加強貸前審查的控制，對開發商的開發能力與資信狀況、項目的合法性以及相關資料的真實性等進行嚴格的調查與核實。其次，要加強對資料審核的控制，每筆貸款都要與借款人進行必要的面談溝通，了解并掌握其信譽狀況與收入情況，分析其還款能力，同時做必要的記錄，經調查人核實后簽字確認。再次，要加強對審批的控制，應該按照貸款的授權額度設置相應的審批權限，防止越權辦理，在必要的時候召開審貸委員會進行集體決策。最后，要加強對貸后跟蹤的控制，對貸后工作設置專人管理，及時跟蹤貸款歸還狀況，建立并完善貸款預警、責任追究制度，減少逾期、呆賬的發生。

5.資金撥付環節控制。大額資金的撥付，應當實行集體審批或者聯簽的制度，資金的劃撥應該嚴格遵循“申請審核審批復核支付”的流程。明確資金撥付職責，建立有效的監督機制，從制定資金計劃、審核審批復核資金撥付，到處理相關賬務等各個環節，應當互相制約，安排兩個或兩個以上的人員辦理，杜絕由同一人員連續處理兩個環節的現象。

（五）加強會計控制

從住房公積金業務實踐來看，會計控制是住房公積金管理內控制度的重要內容，各會計部門與業務部門之間，權限相互約束，職責相互監督，程序相互牽制，會計賬務相互核對。管理中心的內控與會計監督之間聯系相當密切，賬賬核對，賬證核對以及賬簿與資金、財產之間的核對，都是內部控制的重要內容。會計控制從以下兩個方面予以強化：其一，以內控制度為基礎，建立公積金會計核算系統，確保相關會計信息的準確性與完整性；其二，以會計核算數據為基礎，作為內控檢查與監督的依據，從而及時地發現并解決問題[4]。

（六）加強信息化防控能力

管理中心要加大業務運行系統的投入力度，對各項政策規定、審核要件、業務流程、服務時限實行信息化控制，每一項業務處理、每一筆資金運用，都在系統中留有痕跡。設置風險識別指標，建立系統風險防控預警機制，及時識別和警示資金風險。調整優化與受托銀行之間的結算流程，逐步推行與受托銀行實時聯網結算。同時，對相關人員的權限進行控制，降低處理過程中的人為因素對信息數據的影響，注重對數據、硬件設備的維護，定期對其進行檢查與優化，提高運行環境可靠性，確保業務數據安全完整。

（七）完善內部審計制度

提高內部審計監督的權威性與獨立性，保證其在形式與實質上的獨立性；提高內審人員的素質，明確相關人員的專業勝任條件；提高內部審計程序的科學性、統一性與合理性，制定稽核項目與配套的實施措施，開展定期、不定期的內部檢查，分析內控制度的執行狀況[5]。

進一步加大住房公積金管理中心內控制度建設，構筑嚴密的內部控制體系，使住房公積金更為安全可靠，才能充分發揮公積金的住房保障作用，更好地為職工服務，使職工真正體會到住房公積金的好處。

參考文獻

[1]劉德元.基于風險管理的住房公積金內部控制[J].大連海事大學學報，2008（6）.

[2]張文軍.加強住房公積金內部會計控制制度建設的思考[J].淮南師范學院學報，2008（2）.

[3]邢美玲.淺析我國住房公積金內部控制制度的構建[J].科技情報開發與經濟，2007（19）.

[4]高立蓉.淺談住房公積金內部控制框架結構[J].財經界，2011（11）.

住房公積金相關法規范文2

關鍵詞:財稅;職工薪酬;核算;變化

中圖分類號:F046.4文獻標識碼:A 文章編號:1673-0992(2010)02-086-01

企業職工的主要收入來源為企業發放給職工的薪酬,職工薪酬的核算、制度的完善與否對于企業以及企業的職工都有著重要影響。隨著企業制度改革不斷深化,企業形式和勞動關系日趨多樣化,勞動用工制度發生深刻變化,勞動者的薪酬的核算有待進一步完善。《企業會計準則第9號――職工薪酬》(以下簡稱準則)中對職工薪酬的解釋是,指企業為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出。首次對職工薪酬的定義和內涵進行了系統的規范,隨之職工薪酬會計科目的設置、會計處理的方法和信息披露都發生了相應的變化。《中華人民共和國企業所得稅法》及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(以下稱條例)對工資薪金支出的稅前扣除又重新作了內外資企業統一的規定,本文結合《勞動合同法》的實施作簡要分析。

1職工薪酬內涵的變化

職工薪酬是企業經營活動必不可少的一部分,但我國在新準則前對職工薪酬的理解比較狹隘,一般僅指工資和福利費,新準則職工薪酬的內涵要廣泛得多。指企業為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出,包括職工工資、獎金、津貼和補貼;職工福利費;醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費;住房公積金;工會經費和職工教育經費;非貨幣利;因解除與職工的勞動關系給予的補償;其他與獲得職工提供的服務相關的支出。

2職工薪酬核算上的變化

會計核算時,設置“應付職工薪酬”一級科目,根據薪酬類別如工資薪酬、福利費、各類社會保險費用、辭退福利、帶薪休假費用等,設置二級科目,如“應付工資”、“應付辭退福利”、“應付社會保險費”、“應付住房公積金”、“應付福利費”等,取消原先的“應付工資”、“應付福利費”、“其他應付款”等一級科目。準則統一了各類職工薪酬的會計處理原則:在職工提供服務的會計期間確認為負債,根據受益對象分配計入資產成本或當期費用,更體現了誰受益誰負擔成本的原則。但辭退福利除外。

3 職工薪酬與稅法之規定存在的主要差異及分析

職工薪酬從涵蓋時間和支付形式來看,包括企業在職工在職期間和離職后給予的所有貨幣性薪酬和非貨幣利;從支付對象來看,包括提供給職工本人及其配偶、子女或其他被贍養人的福利,如支付給因公傷亡職工的配偶、子女或其他被贍養人的撫恤金。會計上核算的其他與獲得職工提供的服務相關的支出較廣,稅法上應仔細鑒別,有部分并非是稅法意義上的工資總額內容。 這一點是和稅法上規定的有較大差異。

計量職工薪酬時,應該按照國家標準計提。國家沒有規定計提基礎和計提比例的,企業應當根據歷史經驗數據和實際情況,合理預計當期應付職工薪酬。分配計入當期成本或費用。稅法規定在計算應納稅所得額時,企業財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規的規定不一致的,應當依照稅收法律、行政法規的規定計算。

3.1職工工資、獎金、津貼和補貼。從職工人員規定上來看,依照會計準則,職工人數的概念較廣泛,包含與勞動法吻合的,簽訂合同的所有人員、職工及勞務工;此外還有為企業提供了類似服務,也納入準則的職工范疇。職工工資薪金能否作稅前扣除,關鍵是看本企業支付職工報酬總額在數量上是否配比合理,凡是符合企業生產經營活動常規而發生的工資薪金支出都可以在稅前據實扣除。

3.2 職工福利費。新準則改變了按工資總額14%計提職工福利費的做法,而是采用按實列支的處理辦法。新財務通則改革企業職工福利財務制度,原從職工福利費列支的職工醫療、養老等社會保險項目統一改為按照規定比例直接從成本中列支。稅法規定企業發生的職工福利費支出,不超過工資薪金總額14%的部分,按規定據實列支,超過稅法規定允許列支的部分調整應納稅所得額,實施條例繼續維持了職工福利費扣除標準,但由于計稅工資已經放開,實施條例將“計稅工資總額”調整為“工資薪金總額”,扣除額也就相應提高。

3.3社會保險費。指企業按照國務院、各地方政府或企業年金計劃規定的基準和比例計算,向社會保險經辦機構繳納的醫療保險費、養老保險費(包括向社會保險經辦機構繳納的基本養老保險費和向企業年金基金相關管理人繳納的補充養老保險費)、失業保險費、工傷保險費、生育保險費和企業年金。企業以購買商業保險形式提供給職工的各種保險待遇屬于提供的職工薪酬,應當按照職工薪酬的原則進行確認、計量和披露。

3.4住房公積金。企業依照國務院有關主管部門或者省級人民政府規定的范圍和標準為職工繳納的住房公積金,準予扣除,超范圍和標準的住房公積金不允許稅前扣除。

3.5工會經費和職工教育經費。企業分別按照職工工資總額的2%和2%計提,稅法上企業撥繳的工會經費,不超過工資薪金總額2%的部分,準予扣除;

3.6非貨幣利。企業以自己的產品或外購商品發放給職工作為福利,職工無償使用企業資源,免費為職工提供商品或服務等。稅法上對非貨幣利,是否應當計入工資總額還存在爭議。或認為此情形個人并無可自由支配所得,因此不應當計入工資總額;或認為企業為職工個人負擔的費用都應當計入工資、薪金所得。具體確認時應根據實際情況,原則上應可作為非現金形式的勞動報酬計入工資、薪金所得扣除,不符合規定的可作為福利費項目處理。

住房公積金相關法規范文3

關鍵詞：保障性住房；財政手段；住房分配機制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）15-0014-03

保障性住房與商品性住房是相對應的一個概念，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。目前我國住房保障體系主要包括經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房，近年來棚戶區改造住房和拆遷安置房的工作力度也在加大。我國保障性住房的建設，對于提高居民生活質量、保持經濟平穩健康增長以及維持社會穩定，具有重大現實意義。

1 我國保障性住房的發展歷程

1.1 廉租房

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。1999年建設部提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。2006年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設，并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。2007年11月國務院再次頒布了《廉租住房保障資金管理辦法》，進一步為廉租房的資金籌集和管理提供制度保證。廉租房是我國城鎮保障性住房制度中的一個重要內容，但發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一。

1.2 經濟適用房

經濟適用房是指列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。1991年6月，國務院提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1998年我國政府正式提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。隨后，全國各地的經濟適用房高速發展，但也存在種種問題。2007 年11月，建設部等七部門聯合發文對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監督管理等做出嚴格規定。2012年，廣東、江西、河南等省明確停止了經濟適用房的建設，更多的地區則明確了以公租房、廉租房為重點進行保障房建設。經濟適用房的發展進入困局。

1.3 公共租賃房

公共租賃房是解決新就業職工住房問題的重要舉措。政府或公共機構擁有公共租賃房的所有權，按照低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租。建設部等有關部門在2007年開展對公共租賃房的調研，希望通過公共租賃房探索解決大學畢業生等新就業人員的住房問題。2010年6月由住建部等七部門聯合發文，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租賃住房管理辦法》開始實施。由于公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。

1.4 限價房

限價房是一種限價格、限套型（面積）的商品房，主要用于解決中低收入家庭的住房困難，是限制目前高房價的一種臨時性舉措。限價房采用政府組織監管、市場化運作的模式，在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控。這類產品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。雖然目前限價房在多數二、三線城市發展滯后，但其還是能夠起到幫助中等收入家庭解決住房困難的作用的。

2 我國保障性住房建設存在的問題

2.1 保障性住房本身的特點決定其具有缺陷性

2.1.1 保障性住房的性質

保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群體居住權益的產品，具有價格透明、管理嚴格、政府扶持等特點，具有公共品的性質。但保障性住房也具有一定的競爭性和排他性。競爭性表現為，保障性住房資源有限，每多一個人的消費必定會影響到其他人的消費效果。排他性表現為，只有一部分社會成員可以享受政府提供的這種福利，并且在政府實物配租數有限時存在獲取優先租住權的競爭。但以上排他性矛盾不能用價格競爭的方式來解決，否則會導致房租價格上漲，抵消福利效應，失去了保障性住房追求公平的意義。而當保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，關于保障性住房的市場信息是不對稱的，供給者很難清楚地把握申請者的需求與資質狀況，申請者也會迷惑于供給住房的質量及申請途徑。保障性住房的復雜的性質決定其很容易產生制度缺陷。

2.1.2 容易產生尋租行為

保障性住房由政府出地、投資和管理，政府有權力按照規定對住房進行分配，對租金和產權等問題予以靈活處理，所以保障性在住房在建設和分配中很容易產生尋租的行為。首先，能提權的經濟適用房與商品房在建筑標準上相差不大，但價格差距很大，能給申請者帶來巨大利益，所以經濟適用房很容易被有權勢者大量侵占。保障性住房利差的特點是保障房很多問題的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩負著對象認定、程序制定、懲罰處理等重要職責，而權力和腐敗往往是一對孿生姐妹，如果相關法律和規章制度不健全，在保障房需求遠遠大于供給的背景下，申請者很容易采用非法尋租的手段獲取利益，隨之帶來的是腐敗的猖獗。

2.2 保障性住房建設盲目，房屋質量問題突出

①建設前缺乏必要的調研，空間布局不合理。由于相關部門沒有對市場狀況做出充分的調查研究與規劃設計，沒有充分獲取準確的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建設中，“重數量、輕布局”的現象較普遍。受到土地供應的影響，保障性住房規劃中一般采取獨立城區的方式，建設規模較大，這會給城市管理增加難度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊區，其建設規劃與城市規劃間的銜接不善，建筑密度高、綠化率低、居住人口多，居民往往會面臨工作地和居住地較遠，基本公共設施缺乏，生活不方便的問題，嚴重影響了保障性住房的使用功能。

②保障性住房質量不過關，配套設施不健全。保障性住房與普通商品房往往在建筑質量、建筑外觀、建筑品質上都存在很大的反差。在房屋的設計上，因為設計單位對小戶型房屋設計經驗的缺乏，會簡單地將大戶型商品房設計方案進行微縮，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在設計缺陷。在房屋的建筑質量上，保障性住房的建材需要在商品市場上購買，具有與普通商品房一樣的成本代價，而保障性住房又往往被硬性要求極低的價格，在工期的催迫下，易產生粗制濫造。從房屋的監管和驗收上看，由于相關管理部門職責的缺失，一些保障性住房存在偷工減料、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等問題。

2.3 保障性住房資金籌措困難，監督管理不規范

①土地和資金供給不足。首先，用地缺乏是我國保障性住房建設面臨的最大現實問題。我國實行國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度以來，土地出讓收入不斷攀升，成為地方政府的重要收入來源。而保障性住房用地大多以行政劃撥方式為主，所以地方政府缺乏保障性住房建設的積極性，往往把商品住房作為首要的土地供給對象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，也拉長了建設周期。其次，一些地方資金籌措存在一定困難，其中中西部地區資金壓力更大一些。保障性住房建設資金的來源主要有年度財政預算、土地出讓凈收益中安排、住房公積金增值收益余額、社會捐贈等渠道。一些經濟發展水平落后的市縣常常是赤字財政，雖然有上級政府的轉移支付，但實際上保障性住房的資金難以落實。由于土地出讓凈收益規模存在區域間的差異，經濟發達地區較高，貧困地區較少，所以土地出讓凈收益中安排的保障房建設資金也是有限的。此外，住房公積金收益所占比例很小，社會捐贈及其他方式籌集資金來源很不穩定。所以保障性住房建設籌資難的問題也很突出。

②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障對象申報信息甄別困難。目前很多城市的民政、稅務、房產管理部門之間的信息無法共享，所以管理部門很難監督到申請戶的真實資質，很多環節的審核往往容易流于形式，存在弄虛作假現象。其次，保障性住房分配中存在不公平的現象。保障性住房的分配理所當然應向中低收入家庭傾斜，但在實施過程中的確存在諸如“富人買經濟房”之類的保障對象偏離的不公平現象，這大大偏離了保障性住房政策的初衷。第三，各類型保障性住房之間缺乏合理的銜接機制。目前我國在制度上對各收入階層的家庭都提供了相應的住房類型，但是在廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃住房、商品住房這些類型之間缺乏統一的規劃和管理，在居民家庭收入層次發生改變時，沒有合理的機制引導居民享受保障性住房類型的轉變。

2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣

①法律保障制度缺失。目前，關于保障性住房的法律法規只有住建部等有關部委頒布的部門規章及規范性文件，立法層次較低，較為隨意，法律效力不足。在缺乏法律硬約束的情況下，地方政府在執行政策過程中很容易敷衍了事，導致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部門之間職權不同，辦事程序差異，很難在制定和落實政策時保持一致和統一。

②實施和評估機制缺失。現行住房保障政策都是以規范性文件形式的，法律效力不足，在執行中存在政策邊界不清晰、利益調節和退出機制不完善等問題。各地保障性住房建設通常只是在國家嚴格要求、各級政府部門層層壓力下進行的，短期行為偏多，沒有建立起長期的實施和評估機制，不能及時總結并軌工作中的成功經驗，及時發現并改進存在的問題。

3 推進我國保障性住房發展的機制創新

3.1 做好調研與規劃，保證質量與功能

①充分調研，做好規劃。在保障性住房建設規劃之前，應該做出充分的調查和研究，例如開展相當數量的走訪和問卷調查，分析居民的收入結構，詳查城市土地利用潛力，預測不同群體對保障性住房的需求情況和未來走勢，科學制定保障性住房的用地規劃和合理布局，最終確定各類型保障性住房的建設規模和具體方案。地方政府應組織專門的機構來系統的完成這項工作，確保其結果的規范性和可靠性。

②科學設計，保證房屋質量。首先，細化保障性住房建設標準，包括對建筑材料、建筑外觀、建筑品質等方面的詳細規定，使保障性住房建設有章可循。其次，組織專業人員對保障性住房結構進行針對性的設計，做好公共基礎設施的配套建設，使其更好的發揮保障功能。第三，建立保障性住房質量評估機制。在強化政府對保障性住房建設責任意識的基礎上，督促各方嚴格遵守建設標準，逐步建立保障房質量監測評估機制，其中發揮第三方評估的作用，并將監測評估結果向全社會公布，接受保障房受益人群的監督評價，并將其作為地方政府政績考核的重要指標。

3.2 建立土地供應長效機制，多渠道籌集建設資金

①優化保障性住房建設用地供給方式，建立土地供給長效機制。在保障性住房土地供給“應保盡保”政策的基礎上，積極出臺政策文件，合理規劃中長期土地供應計劃，處理好存量土地與新增用地的比例關系，建立保障房用地與城市發展相協調的動態供應機制。堅持商品房建設同時配套保障房的土地供給政策。在保障房用地指標安排和審批中，要預留、計劃單列，落實保障房建設用地指標。要加強土地監察，嚴懲違法改變土地用途性質的行為。

②發揮財政工具的作用，理順資金籌集渠道。首先，加大財政投入力度，增加一般預算對保障性住房建設資金的投入力度，建立保障性住房財政資金逐步增長的長期投入機制。其次，發揮稅收政策作用，對房產開發時按總面積相應比例建設保障性住房的企業，政府可以給與稅費的優惠。第三，利用稅收優惠、財政貼息、信用支持等政策，引導、鼓勵各種基金、企業和個人資金等社會資本投入到保障房建設中。第四，發揮財政補貼作用，一方面對保障性住房生產者進行補貼，降低住房的成本；另一方面對保障性住房的消費者進行補貼，增加低收入人群申請住房的可能性。

③財政手段與金融手段相互搭配，進行多渠道融資。首先，對商業金融機構關于保障性住房貸款的貸款條件、支持范圍、考核、貼息等方面出臺傾斜政策，通過對相關金融機構稅收優惠，打通保障性住房貸款渠道。其次，鼓勵商業金融機構進行金融創新，設計出更多適用性強、操作性強的多元化金融產品，對不同類型的保障性住房實行不同的資金支持方式。

3.3 加強居民信息管理，健全住房分配機制

①加強居民信息系統建設，對保障性住房分配過程進行動態管理。可以以家庭為單位，在民政、稅務、公積金、房管、人行、證監、銀監等部門間建立聯動機制，通過查看存款賬戶、股票賬戶、納稅記錄、房產登記、公積金繳納等信息，了解申請者家庭的實際經濟狀況，設計申請者收入的動態監測機制，建立家庭的住房情況登記備案制度，為保障性住房建設的宏觀調控提供依據，為住房分配提供準確信息，確保保障性住房分配公開公正。

②探索優化保障性住房的進入和退出機制，健全住房分配制度。首先，對不同類型的保障性住房實行并軌管理，對低收入家庭實行階梯保障，將經濟條件發生變化的家庭及時轉變到另一個保障級次。其次，進一步完善保障性住房的進入和退出機制，在對居民建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度的基礎上，保證符合條件申請人的正常權利，也要避免保障對象因家庭收入改變后仍過度享受福利待遇的現象發生。當保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，相關部門應督促其騰退住房或停發住房相關補貼，并定期公示接受公眾監督。

3.4 完善相關法規體系建設，規范住房保障行為

法規體系建設的目標，一方面是約束和規范政府行為，要明確各級政府的責任和義務，從法律層面避免政府在保障性住房建設問題上的“責任缺位”。另一方面是規定被保障人群的權利和責任，在保障其權利的同時，也嚴厲打擊通過非法手段騙取保障名額的行為。要想建立起邏輯嚴密、行之有效的法律法規體系，首先要從依法治國的高度，著眼長遠，健全《社會保障法》，完善《住宅法》，從根本上解決我國保障性住房法律制度缺失的現狀。其次，各省（直轄市、自治區）應當適時制定《保障性住房管理條例》，因地制宜，明確區域內居民的基本居住權利，明確相關管理機構的職責功能，明確將保障性住房建設列入政府考核機制，從立法層面對住房保障和實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施進行有權威的界定。

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住房公積金相關法規范文4

關鍵詞：廉租房；SWOT；REITs

一、背景介紹

（一）REITs

REITs，即房地產投資信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960，第一只REITs在美國誕生，經過50年的發展，目前全世界大約有480多家REITs在運作之中，管理的資產總值超過6050億美元。

REITs一般有以下幾種分類方法：按照組織形式分類，可分為契約型、公司型，契約型還可細分為單位型（包括合伙制）和基金型；按照投資人能否贖回分類，可分為開發型、封閉型；按照資金投向分類，可分為權益型（EquityREITs），抵押權型（MortgageREITs）和混合型（Hybrid REITs）。在美國，REITs類型和結構、投資范圍和發展等主要受相關稅法演變的影響，目前美國的REITs一般采用三種基本的結構形式，即傳統結構、傘形合伙結構和下屬合伙結構。在日本，普遍采用的結構是公司型REITs，上市交易的REITs都屬于公司型，它首先成立一個SPV（SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV）公司，發行投資憑證募集投資者的資金，然后購買并管理房地產，SPV公司必須自己負責房地產的管理和經營，或者將管理和經營職能外包給第三方。新加坡和香港REITs則是向投資者發行信托單位，然后用所融資金購買房地產或者相關資產（例如房地產抵押貸款支持證券），REITs沒有獨立的法人資格，因此必須聘任信托管理人管理REITs，同時聘任房地產管理公司管理所購房地產及相關資產。我國目前籌備在天津和上海試點推行REITs，其中上海是債權型的REITs，即融資方只是把物業收益權抵押擔保，而不需要出讓股權的融資方式，主要由央行和銀監會主管；而天津是股權型REITs，主要由證監會主管。

（二）國內廉租房融資現狀

從開展廉租住房試點的城市看，目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈以及土地出讓金凈收益中的部分資金，我國廉租房建設融資的渠道仍比較單一，且資金供給存在極不穩定的特征。同時在融資環節中也暴露了以下幾個問題：

1、地方政府參與的積極性不高。目前土地出讓金在地方政府預算外收入中占了很大比重，被稱為“第二財政”，而廉租房不僅涉及到土地的低價轉讓，而且還需要一部分的財政補貼，因此地方政府對于廉租房建設往往積極性不高。同時對拉動地方GDP的考慮，地方政府也更傾向于一般房地產的開發。

2、廉租房建設資金需求量大，資金缺口嚴重。廉租房是為我國最貧困人群建設的住房，“9000億元安居計劃”提出未來3年，計劃通過廉租房解747萬戶收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實物配租解決，460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。而國家財政中用于廉租房建設的資金渠道并不穩定，常常會由于特點原因被擠占。近幾年我國社會救濟福利費和撫恤支出的增長較前幾年有所減緩，致使社會保障對于廉租房建設的資金支持也十分有限。

3、金融工具有限，市場化融資機制發展滯后。其他發達國家基本已經由政府直接投資轉變為政府引導下的民間投資作為廉租房建設的資金來源，而目前我國廉租房資金大多來自于政府財政，可用于吸收社會資金的金融工具十分有限。

二、廉租房REITs融資模式的SWOT分析

SWOT是一種戰略分析方法，通過對被分析對象的優勢（strengths）、劣勢（weaknesses）、機會（opportunities）和威脅（threats）的加以綜合評估與分析得出結論，通過內部資源、外部環境有機結合來清晰地確定被分析對象的資源優勢和缺陷，了解所面臨的機會和挑戰，從而在戰略與戰術兩個層面加以調整方法、資源以保障被分析對象的實行以達到所要實現的目標。

（一）機會（opportunities）

1、政府對于保障性住房建設的支持，建設資金的需求量大。十一屆人大四次會議政府工作報告指出，應加快保障性住房建設，2011年將建保障性住房1000萬套，2012年再建1000萬套，今后五年預計能夠建設3600萬套。保障性住房除了棚戶區改造以外，主要用于公租房和廉租房。資金方面，除中央政府補助1030億元和地方財政加大投入外，將更廣泛地利用社會資金。

2、國內市場民間資金充裕，投資渠道較窄。改革開放為我國居民積累了巨大的社會財富，民間資本的力量日益強大，根據2010國民經濟和社會發展統計公報，截至2010年末全部金融機構本外幣各項存款余額73.3萬億元，比年初增加12.1萬億元。其中人民幣各項存款余額71.8萬億元，增加12.0萬億元。全部金融機構本外幣各項貸款余額50.9萬億元，增加8.4萬億元。其中人民幣各項貸款余額47.9萬億元，增加7.9萬億元。當前我國證券市場高風險產品占主要地位，可交易品種大約80%為風險較高的股權類產品。低風險產品雖有流動性較差的國債及少量企業債、金融債和可轉債，但還是不能滿足廣大投資者的投資理財需求，市場規模較小。因此，有側重地發展低風險的REITs，可以使我國整個金融市場的金融架構趨于合理，同時又能滿足民間投資的需求。

3、保險資金面臨投資壓力，急需長期穩定投資領域。受投資渠道狹窄、投資市場成熟度及容量所限，中國保險資金投資長期遇困：投資配置無法多元化，缺乏長期投資產品，投資收益無法保持穩定。根據保監會公布的數據，2010年上半年，受資本債券市場低迷影響，中國保險資產平均投資收益率從2009年上半年的3.44%降到1.93%，不僅低于同期CPI，甚至低于同期存款利率。廉租房建設的資金缺口以及REITs投資收益穩定的特征，都符合保險資金投放的要求，能為其開辟新的投資領域。

（二）威脅（threats）

1、REITs相關的法律法規缺失。一方面目前我國缺乏產業投資基金相關法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動，而REITs在本質上應屬于產業投資資金。另一方面，國內也缺乏基金上市和稅收相關法律。美國法律對REITs的財產性質、資產運用、收入結構、收益分配做了原則性的規定，從而對其業務性質做出了強制性約定。缺乏相應的法律法規，為REITs在國內的推出和發展帶來一定的困難和不確定性。

2、房地產金融市場發育不成熟。首先是我國房地產存在信息不對稱的問題，開發商缺乏嚴格的信息的披露制度將會影響信托計劃的推行，或者導致上下環節信息不對稱等問題。其次是REITs運行框架（見圖1）內缺乏有效的內控和制約機制，以及框架外缺乏第三方的監督。最后是目前國內還缺少成熟的富有經驗的信托投資機構和專業化的從業人員。房地產金融市場的不成熟會給廉租房REITs的推行帶來一定的風險。

（三）優勢（strengths）

1、認購門檻低，便于吸收中小投資者，從而拓寬廉租房建設的融資渠道和民間資本的投資渠道。在美國，通常合股性質的公司會要求股東的最低投資額不低于15000美元，但對于REITs來說，每股只需要10美元-25美元，較低的認購門檻擴大了REITs的融資范圍。在中央政府力主調控房價、廉租房建設資金存在巨大缺口的形勢下，REITs為民間資本開辟了全新的投資領域，同時相對于直接投資于不動產，中小投資者可以通過投資REITs承擔有限責任，還可以獲得大規模投資房地產的規模收益。

2、收入來源穩定，風險低。廉租房運營后的收益有政府的財政補貼作為其信用支持，相對于一般地產項目具有更好的穩定性和連續性，同時REITs基金還可以通過分散投資來降低系統風險。

3、提高地方建設廉租房積極性，緩解商品住宅價格的非理性上漲。通過吸收社會化的資金參與廉租房建設，REITs可以有效減輕地方政府財政壓力，分散相關風險，更重要的是能提高各級政府建設廉租房的積極性，增加主動供給，緩解城鎮商品住宅價格的上漲壓力。同時由于社會上部分剛性住房需求得到滿足，住宅需求市場出現結構性分化，從而使今后的調控政策更具有針對性，促使房地產開發和住宅投資趨于理性。

4、與國家宏觀調控政策相協調。寬松的貨幣政策和巨大的民間資本存量，以往是推動房地產等資產市場的持續牛市的主要原因，當資本市場出現拐點或收益不確定時，一部分資金又從資本市場進入商品市場，而食品市場又存在剛性需求，所以極易引發通貨膨脹。資本具有逐利性，當市場流動性過剩時，合理地引導資金轉向廉租房REITs，將能有效地降低經濟內在風險，同時能滿足廉租房領域資金需求。而當信貸緊縮時，REITs又由于其融資范圍廣的優點，可以避免廉租房建設資金的驟減。

（四）劣勢（weaknesses）

1、收益率較低。目前深圳、上海和天津將廉租房租金定為1元/平方米/月，海南和部分省份甚至將廉租房租金定為0.5元/平方米/月，一般廉租房年租金回報率還不到1%。與其他物業資產打包后回報率不到4%。我國30年期國債的到期收益率是4%，一般企業債的收益率較同期國債收益率高1-2個百分點.如果廉租住房和公共租賃房要實行REITs融資，每年還會按REITs產品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司繳納管理費.因此，只有收益率達5.5%以上，項目才有實行REITs融資的可能性。

2、流動性不足。目前在國內與基金相比，信托貸款類、結構性理財產品等的流動性遠弱于基金，而且大多數在投資期內是無法提前贖回的，而且轉讓手續十分繁瑣。按照現有的轉讓模式：加入資金信托計劃的投資者要轉讓手中的信托合同，必須由投資者自己尋找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產品的信托投資公司營業大廳辦理過戶手續。正是這種滯后的流動體制，阻礙了信托產品的發展。

3、政府權限不明晰。廉租房由于其福利性特點，在提供建設用地、制定廉租房標準、審批入住資格等環節都需要政府的統一負責，并提供租金和稅收方面的補貼。目前廉租房的經營和收益由政府主導，但其權限范圍尚未清晰限定。政府過度干預信托市場將會造成信托管理機構只負責信托產品的發行和資金的管理，缺乏房產控制權和生產經營決策權，市場主體地位缺失。因此，政府在REITs融資模式整個運行過程中權限過大，必然會限制其進一步發展。

三、結論及政策建議

我國廉租房建設一直存在巨大住宅需求與建設資金不足的矛盾，而同時充裕的民間資本又礙于國內投資渠道狹窄的限制，大部分涌向房地產市場，推高了城市商品住宅的價格，解決這些問題的關鍵是如何利用好民間資本投入到保障性住房建設當中，擴大住房供給，緩解商品住宅價格上漲壓力。REITs由于其自身優點能很好地解決廉租房融資困難的問題，但在目前的法律和金融環境下，REITs的推行將會面臨法律和政策的一些障礙，需要妥善出臺相關專項政策和法律法規，來保障其長遠健康發展。在此，筆者提出以下幾點建議：

第一，盡快出臺針對REITs的管理辦法，對REITs的定義、組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定，并充分結合其他適用REITs的法規，為REITs的發展創造一個良好的法律環境。

第二，推出明確的稅收優惠減免政策，可以參照國際通行的慣例制定相關稅收政策避免REITs出現重復征稅。如1960年美國國內稅收法案規定：如果REITs將每年度盈利的大部以現金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅。這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅。

第三，加快REITs組織結構建設和人才培養。國外REITs運作成功的一個重要特征是由經驗豐富的房地產經營管理專家組成的專業信托投資機構負責經營，國內應盡快培養既熟悉基金證券業務，又精通房地產市場和相關法律法規的復合型、專業化人才隊伍。

第四，將廉租房和商業地產、工業地產等有較高回報的物業進行打包，提高資產池的回報率。

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