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財稅公司策劃方案范文1

關鍵詞：房地產業；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業加強財務管理的標志之一

短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。

（二）是市場經濟發展的標志之一

在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。

（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一

如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。

三、房地產企業納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優惠政策

我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應稅所得額“臨界點”。《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為

通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司。或者：銷售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。

四、結論

在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。

參考文獻：

[1]徐陽光. 實質課稅原則適用中的財產權保護[J]河北法學， 2008， (12) .

財稅公司策劃方案范文2

1.1企業政策性稅收籌劃

企業集團稅收籌劃是一種高層次、特殊的政策性稅收籌劃，通過稅收籌劃要改變不合理的、與本行業、本集團特征不相適應的稅收政策，實現稅收制度創新，大型企業集團稅收籌劃是企業集團與國家稅務部門在雙方利益共同改進前提下的博弈過程。企業集團稅收籌劃是從集團全局出發，為減輕企業集團總體稅收負擔，增加集團利潤而做出的一種戰略籌劃活動。企業集團稅收籌劃的基本思路為：縮小集團稅基，減少應納稅額，實現各項成本費用最低，扣除和攤銷最大，減少應納稅所得額，使集團適用低稅率，利用稅法規定的不同稅率進行籌劃。企業集團稅收籌劃有如下基本策略：一是把握稅收制度的變革方向。進行稅收政策籌劃的企業集團必須要深入研究稅收理論和稅收制度，準確把握稅收理論的前沿和稅收制度演進的規律。只有準確把握稅制完善的方向，才能為稅收政策籌劃營建一個成功的平臺。二是善于發現國家現有的稅收制度的非均衡性。國家的稅收制度設計均是從全局和宏觀的角度出發，這是由政府所處的地位決定的。而國民經濟的各行業卻是具體的、特殊的。只有善于敏銳地發現并深入研究國家現有的稅收政策對行業生產的非均衡性，才能提出合理的稅收制度改革的建議。三是稅收政策籌劃的理論依據。作為一種特殊的對國家稅收政策的籌劃，不能將稅收政策籌劃片面地理解為向國家“要政策”，稅收政策籌劃要遵循“有理”的原則。我國油氣田企業在進行石油增值稅籌劃時就提出油氣全生產過程理論作為其籌劃依據，成功地進行了石油增值稅的籌劃，取得了良好的經濟績效。四是加強與國家稅務機關的交流與溝通。企業要向國家稅務機關如實地反映情況，強調現有的稅收制度由于對行業生產的不適應性，最終會損害國家利益，從而提出兼顧企業和國家雙方利益格局的稅收制度的改革方向。五是形成具體的國家稅收修正政策的實施細則。作為稅收政策籌劃的最后一個環節，就是在國家和企業的共同努力下，形成既體現國家利益，又反映行業特殊性的具體的國家稅收修正政策的實施細則。實施細則的制定和頒布標志著稅收政策籌劃的完成。任何企業集團都會運用稅法存在的籌劃空間，正確認識稅收籌劃工作，做好整個集團的稅收籌劃工作，促進集團企業發展。

2優惠型稅收籌劃策略

2.1現行稅法籌劃空間

我國稅收優惠政策針對不同產業、不同地區有所區別，油氣田企業在生產經營過程中可以充分利用這些政策制定相應的籌劃策略。如西部大開發、振興東北等的有關稅收優惠政策，節能環保投資，高新技術投入等相關優惠政策都可以運用。油氣田企業抓住當前優惠政策，制定相應的籌劃策略，有利于其可持續發展。

（1）企業所得稅的籌劃空間

2008年1月1日新《企業所得稅法》開始實施，企業所得稅法的許多規定為油氣田企業發展提供空間比較大。一是固定資產技術進步加速折舊優惠。新企業所得稅法第32條規定，企業的固定資產由于技術進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。規定采取縮短折舊年限或者采取加速折舊方法的固定資產，主要包括：由于技術進步，產品更新換代較快的固定資產；常年處于強震動、高腐蝕狀態的固定資產。采取縮短折舊年限方法的，最低折舊年限不得低于規定折舊年限的60％；采取加速折舊方法的，可以采取雙倍余額遞減法或者年數總和法。二是購置環保、節能、安全生產等專用設備投資優惠。新企業所得稅法第34條明確規定，企業購置用于環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資額，可以按一定比例實行稅額抵免。企業購置并實際使用的環境保護專用設備，其設備投資額的10％可從企業當年的應納所得稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。

企業購置并實際使用的節能節水專用設備，其設備投資額的10％可從企業當年的應納所得稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。企業購置并實際使用的安全生產專用設備，其設備投資額的10％可從企業當年的應納所得稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。三是技術開發優惠。為鼓勵產學研合作，促進聯合開發。企業技術開發可以采取自主開發，委托其他單位開發和聯合開發等形式。鼓勵企業與其他單位（包括企事業單位、科研院所和高等院校）進行聯合開發。對技術要求高、投資數額大、單個企業難以獨立承擔的技術開發項目，按照聯合攻關、費用共攤、成果共享的原則，報經主管財稅機關批準后，可以采取由集團公司集中收取技術開發費用的辦法。其中成員企業繳納的技術開發費用在管理費用中列支。四是三新費用扣除優惠。企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按規定實行100％扣除基礎上，按研究開發費用的50％加計扣除；形成無形資產的，按無形資產成本的150％進行攤銷。油氣田企業技術創新過程中會形成大量三新研究開發費用，因此，可以正確運用其稅收籌劃空間。五是勘察設計企業優惠。勘察設計企業進行技術轉讓，以及在技術轉讓過程中發生的與技術轉讓有關的技術咨詢、技術服務、技術培訓的所得，年凈收入在30萬元以下的，暫免征收所得稅，超過30萬元的部分，依法繳納所得稅。油氣田企業發生的技術開發費比去年實際增長10%以上的，經稅務機關審核批準后，允許再按技術開發費用實際發生額的50%抵扣當年度的應納稅所得額。六是特殊優惠，即財政部和國家稅務總局針對油氣田企業特點專門給予的優惠政策。國稅函[2007]434號文件規定，從2006年度起，中國石油天然氣股份有限公司各二級成員企業新增所屬企業（不含成品油銷售企業）納入中國石油天然氣股份有限公司合并納稅范圍，按照年度應納稅額的60%就地預繳企業所得稅。鑒于企業所得稅各項優惠政策，油氣田企業可以充分分加以利用，制定最有利的稅收籌劃方案。

（2）增值稅、關稅、消費稅籌劃策略

首先，增值稅、關稅方面。企業科研機構，包括研究所、技術中心等，直接用于科學研究、科學試驗的進口儀器、設備、化學試劑和技術資料，在新的免稅辦法下達以前可以按照中華人民共和國增值稅暫行條例和財政部、海關總署關于修訂科技用品報送進口免稅的通知中的規定，免征增值稅，并享受減免關稅的優惠政策。對進口稅收進行稅收籌劃。在中國海洋開采石油、天然氣，進口直接用于開采作業的設備、機器和材料，免征進口增值稅、關稅。在中國陸地特定地區開采石油、天然氣，進口直接用于勘探、開發作業的設備、機器和材料，免征進口增值稅、關稅。其次，消費稅方面。為引進進技術提供售后服務進口的維修零備件，可免辦納稅進口手續，存入保稅倉庫。對煉油企業銷售給外商投資企業、來料加工企業的柴油，免征消費稅。

2.2充分運用稅收優惠政策

稅法規定了相關優惠政策，油氣田企業應該充分運用這些政策，通過巧妙地規劃設計，使其能符合國家稅收的減免等優惠政策，從而享受最大的稅收利益。做好稅收籌劃工作，促進企業可持續發展。在企業發展過程中，應該爭取更多的有于企業發展，有利于增強我國油氣田企業國際競爭力的稅收優惠政策，充分利用各種稅收優惠政策，做好籌劃工作。油氣田企業投資范圍廣，涉及區域優惠和產業優惠政策較多，如西部大開發有關稅收優惠政策，振興東北老工業基地的相關優惠政策；油氣田企業的高科技投入推動新型產業發展，以及節能環保投資符合國家產業政策發展；油氣田企業海外投資，跨國經營，技術輸出等應該享有的稅收優惠政策等。企業應該充分運用這些稅收優惠政策，做好稅收籌劃工作，提高其資金運作效率。國家規定東北老工業基地企業在核算企業所得稅時，其固定資折舊費用可以按不超過“直線法”的40%以內加速提取在稅前列支。油氣田企業應該充分運用這些優惠政策，做好稅收籌劃工作，該提取的折舊要提足，該攤銷的費用應攤實，從而減輕企業當期的所得稅負擔。這樣，稅收籌劃就能夠最大限度地提高企業資金運作效率，從而增強油氣田企業的核心競爭力。

3節稅型稅收籌劃策略

建立節稅型稅收籌劃，既有利于油氣田企業樹立科學發展觀，推動油氣田企業可持續發展，也符合當前建設節約型社會的要求。由于稅收活動分布于企業投資、籌資、生產經營、銷售、經濟核算、利潤及其分配等諸多環節，因此，稅收籌劃也必須廣泛地滲透于這些環節和領域。油氣田企業投資中主要應根據不同地區或國家的稅收優惠差別，有針對性地選擇投資方向、地點、行業及資本組合目標；籌資過程中要結合油氣田企業存在并可能實現的多種籌資方案，選取籌資成本盡可能低而且上、下游的稅收負擔都最輕或不承擔納稅的方案。企業生產經營過程中的稅收籌劃是最重要也是最復雜的。需要注意稅收籌劃只能盡量地實現少納稅，即在一定程度上的節約稅金支付，決不是不納稅。因此，油氣田企業不能把全部生產經營環節的資金節約期望都寄托在稅收籌劃上，而該盡最大努力強化管理控制，努力降低“管理成本”，實現向管理要效益。由于稅收產生于經濟活動過程中，并經過會計核算而生成納稅結果，因此本籌劃方案主要是針對財務政策運用，前瞻性地設計應用稅收法規政策，結合會計制度規定對納稅對象進行科學地歸集、核算與處理，比如固定資產折舊提取、低值易耗品分攤、限額列支與非限額列支的費用項替換、合同契約價格與付款方式等，都是實現節稅的好辦法。因此，油氣田企業應該重視節稅型稅收籌劃建立工作，在企業投資、籌資、經營管理過程中做好稅收籌劃工作。

4遞延納稅籌劃策略

4.1油氣田企業遞延納稅涵義

遞延納稅是企業追求的僅次于節稅的又一重要籌劃目標。不能少納稅就退而求其次—晚納稅。油氣田企業應該將稅收籌劃方案融入到企業生產經營策劃方案之中，通過對經濟活動發生方式、時間的恰當安排，以推遲納稅義務發生時間。例如將原本規劃在會計決算期后發生的采購、維修等活動有意安排在決算前發生，或者低稅區（國）的利潤暫時不往回分配，就能使應稅所得額降低，從而減少本期的所得稅支付；無法一次收取貨款的銷售業務，利用合同約定具體付款期限與金額，就能將“收取現款銷售”業務變為“分期收款”或“賒銷”業務，就能使本期的增值稅及其附加稅大大降低等。總之，在油氣能源產品國際競爭日益激烈的形勢下，我國油氣田企業面臨的成本壓力和資金阻力都非常之大。準確把握會計、稅收等相關政策和法律的變動規律，巧妙地規劃投資、理財和經營管理，用好、用足國家各項稅收政策，經常開展有效的稅收籌劃，必將有助于增強企業自我積累能力，緩解資金緊張局面，減輕成本升級負擔，增強油氣田企業的國際市場競爭力，進而為國家的能源產業做出更大的貢獻。

4.2注重稅務會計的籌劃作用