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住宅小區(qū)物業(yè)管理范文1
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題 對策
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（a）-0054-01
隨著住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在小區(qū)建設(shè)中顯得越來越重要，如何加強和完善住宅小區(qū)物業(yè)管理成為了現(xiàn)今人們關(guān)注的主要問題，本文分析了住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，并提出了完善的對策，這對提高城市管理水平具有重要的意義。
1 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確
由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間屬于一種隸屬關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬單位，但是因為開發(fā)商沒有在小區(qū)業(yè)主委員會中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這就造成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一種短期的合同關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會成立以后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該由業(yè)主委員會來執(zhí)行，這個時候開發(fā)商就必須放棄自己手上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然而開發(fā)商為了從中獲取利益不愿意放棄物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確，導(dǎo)致了住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂的局面。
1.2 物業(yè)管理收費不規(guī)范，收費難
目前，物業(yè)管理為了維持企業(yè)的運營，他們一般都會向業(yè)主收取一定的服務(wù)費，以此來確保自身的正常運作。但是由于住宅小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)管理或多或少都會存在一定的矛盾，并且物業(yè)管理興起的時間不長，許多業(yè)主對物業(yè)管理沒有一個深入的認識，覺得物管收費不合理，所以有些業(yè)主拖欠物管費，甚至不愿意支付物管費。除此之外，一些住宅小區(qū)的物業(yè)管理沒有把服務(wù)工作做到位，其工作的質(zhì)量和水平得不到業(yè)主的認可，只是為了片面的追求利益，從而出現(xiàn)亂收費，收費不規(guī)范的情況，這就會造成業(yè)主出現(xiàn)嚴重的不滿，使得物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾日益激烈，導(dǎo)致住宅小區(qū)物業(yè)管理收費困難的問題。
1.3 政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位
由于物業(yè)管理的涉及面較廣，因此物業(yè)管理想要順利發(fā)展下去，就必須依靠政府的監(jiān)督和管理，但是現(xiàn)今物業(yè)管理還屬于一種新興的行業(yè)，一些關(guān)于它的法律法規(guī)和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業(yè)行政主管部門沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，在監(jiān)督物業(yè)收費上制度不完善。除此之外，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會成立也存在不規(guī)范的情況，其選聘物業(yè)管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當(dāng)業(yè)主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，如果缺少了政府的監(jiān)管，就會使整個小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂，不利于物業(yè)管理公司健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。
1.4 從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，管理手段落后
現(xiàn)今，由于物業(yè)管理行業(yè)還沒有建立相應(yīng)從業(yè)人員的行為規(guī)范，這就使得物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)較低，管理手段落后的情況。并且物業(yè)管理企業(yè)沒有對從業(yè)人員進行相應(yīng)的培訓(xùn)，忽視了他們自身素質(zhì)的建設(shè)，造成他們的服務(wù)意識低下，工作的熱情不高，在這樣的工作氛圍下物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量都處于惡劣的狀態(tài)，這不但使住宅小區(qū)業(yè)主無法享受到應(yīng)有的服務(wù)，還會誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理的認識。
2 完善住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對策
2.1 轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識
對于物業(yè)管理公司來說，他們最主要的來源就是物業(yè)管理費，這也是提高物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。因此，作為政府部門應(yīng)該加大宣傳的力度，讓住宅小區(qū)業(yè)主認識和了解物業(yè)管理，明白物業(yè)管理的重要性，并且盡可能的把物業(yè)管理條例發(fā)給大家閱讀，明確物業(yè)管理的收費明細，從而轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識，促進業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業(yè)管理的監(jiān)管，從而有效的提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。
2.2 加強物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，實行依法管理
住宅小區(qū)物業(yè)管理地方法規(guī)制度不健全是降低物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此，為了使住宅小區(qū)物業(yè)管理工作順利的開展下去，各地政府和小區(qū)主管部門，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，建立一套完善的住宅小區(qū)物業(yè)管理制度，使物業(yè)管理工作能夠有法可依。除此之外，小區(qū)主管部門還應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理小區(qū)的具體情況，制定物業(yè)管理規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理公司的行為，避免他們出現(xiàn)亂收費的情況，只有這樣才可以使物業(yè)管理公司走向規(guī)范化的道路。
2.3 建立維修基金制度
物業(yè)管理公司應(yīng)該按照實際情況，建立維修基金制度，對維修基金的使用和歸集要按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且繳納相應(yīng)的專項維修資金，專項維修資金應(yīng)該歸業(yè)主所有。當(dāng)專項資金用于物業(yè)的保修期滿了以后，物業(yè)管理公司不能夠挪用專項資金他用，而應(yīng)該由業(yè)主來進行分配使用，只有這樣才可以使住宅小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提高，提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的信任，從而使物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定健康的走下去。
2.4 創(chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才
作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)，想要提高企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理得到業(yè)主的認可，首先應(yīng)該認清該行業(yè)的形式，并且做好物業(yè)管理公司的人力資源開發(fā)和管理工作，優(yōu)化人力資源配置，創(chuàng)新體制，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站位腳步。除此之外，物業(yè)管理公司應(yīng)該建立一套完善的、科學(xué)的招聘制度，采取公開招聘，擇優(yōu)錄取的方式，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，要加大對人才的培訓(xùn)，要定時、定期開展相應(yīng)的培訓(xùn)，使物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。
3 結(jié)語
綜上所述，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，其主要的宗旨就是服務(wù)，對于物業(yè)管理這種新興的行業(yè)來說，想要做好物業(yè)管理工作，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識，加強物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，并且用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才可以實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻
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住宅小區(qū)物業(yè)管理范文2
根據(jù)《縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)縣加強社區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見（試行）的通知》文件精神，結(jié)合我街道實際，現(xiàn)就住宅小區(qū)物業(yè)管理考核提出以下意見，望遵照執(zhí)行：
一、指導(dǎo)思想
按照省、市、縣關(guān)于生態(tài)環(huán)境建設(shè)和城市管理精細化的總體要求，進一步規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理，美化小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，提升城市宜居品質(zhì)。
二、考核范圍：柯橋街道范圍內(nèi)的所有住宅小區(qū)。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、專項核查和年度考核。
1、月度考核：以社區(qū)（居）為單位對所轄小區(qū)物業(yè)管理情況逐個進行月度考核并填寫月度考核表（每個小區(qū)1份表格），并于次月10日前報街道城建辦，逾期不報的，在年終對社區(qū)（居）崗位目標(biāo)責(zé)任制考核時累計扣分，每個小區(qū)每次扣0.2分?？己藭r，由社區(qū)（居）牽頭，社區(qū)（居）干部和業(yè)主委員會成員（或業(yè)主代表）共同參與?？己藭r間由社區(qū)（居）根據(jù)工作情況安排，一般安排在當(dāng)月下旬進行。
2、季度抽查：由街道組織人員根據(jù)居民日常投訴、受理等情況，以季度為單位進行考核，不定時間，不定小區(qū)，隨機抽查，抽查情況列入年度考評成績。
3、專項核查和年度考核由街道、社區(qū)（居）聯(lián)合實施。
月度考核、季度考核、專項核查和年度考核均列入街道對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核成績，作為街道向縣住建局提供的考核依據(jù)。
四、考核內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)
月度考核和季度抽查的考核內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)詳見附件《柯橋街道住宅小區(qū)物業(yè)管理考核評分表》。
五、有關(guān)要求
1、各社區(qū)（居）要高度重視，認真組織抓好落實。社區(qū)（居）干部要樹立管好物業(yè)也是社區(qū)管理的重要組成部分的理念，大張旗鼓地參與和指導(dǎo)物業(yè)管理，起好監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
住宅小區(qū)物業(yè)管理范文3
日常服務(wù)
1.客戶服務(wù)
為創(chuàng)建安全、文明、高雅、舒適的居住環(huán)境，服務(wù)處特設(shè)立：客戶服務(wù)、投訴及接待中心（以下簡稱“客服中心“）。
2.安全防范和交通疏導(dǎo)服務(wù)
服務(wù)處為小區(qū)主入口設(shè)立24小時值守和不定期巡視，以及時發(fā)現(xiàn)和排除隱患，確保小區(qū)安全；為維護小區(qū)正常的生活秩序和良好的交通秩序，實施嚴謹?shù)能囕v管理制度，小區(qū)內(nèi)車輛限速5mk/時；機動車輛憑出入證出入。
3.日常供電服務(wù)
為確保小區(qū)的正常供電，服務(wù)處負責(zé)各類電力控制柜、公共照明、亮化系統(tǒng)的運行管理、維護和保養(yǎng)。
業(yè)主自有電表、電源控制箱、開關(guān)、插座及供電線路的更換和維修服務(wù)由業(yè)主自行負責(zé)、承擔(dān)維修費用；如有愿意委托服務(wù)處服務(wù)的，屬于特約服務(wù)，須另行收費。
4.日常給、排水服務(wù)
本小區(qū)為多層商住房，供水系統(tǒng)由自來水公司直接供水，服務(wù)處負責(zé)小區(qū)內(nèi)主干管道、閥門的清潔、維護和保養(yǎng)；同時負責(zé)主排水系統(tǒng)、流泥井、化糞池的定期或臨時疏通；
各業(yè)主戶內(nèi)主供水開關(guān)后的水表、管道、閥門、龍頭及主排水管道之前的排水設(shè)施，即屬于業(yè)主自有部分的給、排水設(shè)施，由業(yè)主負責(zé)；如有意委托服務(wù)處服務(wù)，屬于特約服務(wù)，須另行收費。
5.消防、對講門系統(tǒng)、監(jiān)控防范系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)服務(wù)
服務(wù)處負責(zé)消防栓、消防管道、消防警鈴等消防設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)服務(wù)
服務(wù)處負責(zé)小區(qū)周邊防范系統(tǒng)、停車場車輛出入管理系統(tǒng)、對講門的正常使用。
6.日常清潔、綠化服務(wù)
為確保小區(qū)環(huán)境整潔，給業(yè)主提供一個舒適、整潔、溫馨的居住、生活場所，服務(wù)處提供公共區(qū)域的日常保潔和綠化服務(wù)，并負責(zé)公共場所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放點及垃圾站的垃圾及時清運。
無償服務(wù)
1.入住服務(wù)
協(xié)助業(yè)主辦理入伙手續(xù)，享受快捷驗房等物業(yè)管理服務(wù)。
2.代辦收訂報刊雜志、特快專遞等服務(wù)。
3.代訂牛奶。
4.義務(wù)宣傳家庭安全用電常識、消防知識。
特約服務(wù)
自有部分的保潔、維修維護屬于特約有償服務(wù)范圍，服務(wù)處按低于市價為廣大業(yè)主服務(wù)。維修費用根據(jù)約定實行即時維修月末結(jié)算或即時支付。特約服務(wù)時，維修人員必須佩帶服務(wù)處工作牌，服務(wù)結(jié)束后，請用戶在維修單上簽署意見并簽名。
特約服務(wù)項目表
序號
服務(wù)項目
序號
服務(wù)項目
1安裝抽油煙機
16更換或修理抽水馬桶配件
2清洗抽油煙機
17更換下水存水彎、三通
3安裝分體式空調(diào)
18廁所漏水
4安裝窗式空調(diào)
19疏通下水道
5拆分體式空調(diào)
20室內(nèi)玻璃清潔
6拆窗式空調(diào)
21地面打蠟
7安裝熱水器、洗碗機
22更換門鎖
8換空氣開關(guān)
23安裝窗簾
9換室內(nèi)開關(guān)、插座、燈頭
24室內(nèi)衛(wèi)生
10安裝吸頂燈
25油漆鐵門、護欄
11安裝吊燈
26水電改造
12更換水表
27電腦系統(tǒng)維護
13更換龍頭、水嘴、水閥
28電腦硬件維護
住宅小區(qū)物業(yè)管理范文4
一、我縣物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
1.住宅小區(qū)情況。我縣商品住宅小區(qū)建設(shè)始于上世紀九十年代后期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已建成的各類住宅小區(qū)近30個，（不含單位或個人合資建房），這些小區(qū)存在多元化結(jié)構(gòu)，一是由市場化運作開發(fā)，二是政府開發(fā)，主要是安置房及經(jīng)適房、廉租房小區(qū)，三是少數(shù)由個人開發(fā)的小區(qū)。
2.我縣小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀。1994年3月，建設(shè)部為了滿足人民居住的需要，頒布了我國第一部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理新體制，以新建住宅小區(qū)為突破口，促使房地產(chǎn)的售后服務(wù)按市場經(jīng)濟要求進行，使房地產(chǎn)的管理向綜合性、專業(yè)化和多功能的社會化服務(wù)轉(zhuǎn)變，促進新建住宅小區(qū)的整體管理水平有較大的提高，以此推進物業(yè)管理工作。
隨著房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，我縣也于2006年出臺了《縣城區(qū)物業(yè)管理辦法》，但長時間內(nèi)仍沒有全面啟動小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理工作。到2008年后，我縣的物業(yè)管理才有了起步，從無到有,到目前為止，我縣先后注冊成立了“紅太陽”、“銅佳”2家物業(yè)管理公司，取得了三級資質(zhì)等級證書。兩家公司目前共服務(wù)步行街、水岸春天、豐潤園、鴻運樓、儒風(fēng)苑等5個住宅小區(qū)，住戶1500余戶，物管和服務(wù)總面積達16萬平方米。我縣的物業(yè)管理工作目前仍處于較低水平的層面上，物管服務(wù)面不廣，全面搞好物管的大氣候還未形成，物業(yè)服務(wù)公司的運行和發(fā)展存在較大的困難，業(yè)主物業(yè)管理費用收取率低，企業(yè)運行成本高，服務(wù)的規(guī)范性和能力水平不高，目前進入了物管的小區(qū)比例較低，大部分的住宅小區(qū)目前還沒有專門的物業(yè)管理。
二、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理滯后引發(fā)的的問題
我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上發(fā)展的步伐，導(dǎo)致小區(qū)管理水平低，措施嚴重滯后，甚至是無管理的局面，后續(xù)問題較多，主要反映在以下方面：
1.環(huán)境衛(wèi)生差。沒有物管的住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作處于無統(tǒng)一管理的狀況，小區(qū)公共場所衛(wèi)生不能及時清掃，垃圾隨意丟棄，未能及時清運，臟亂差現(xiàn)象較為突出，嚴重影響居民生活環(huán)境和城市小區(qū)的形象。
2.房屋公共設(shè)施維修困難。房屋經(jīng)過長期的使用，一些設(shè)施不斷老化，需要維修和更新，如公共排水排污系統(tǒng)、供電線路、戶外道路、外墻粉刷裝飾、樓道設(shè)施等等，由于沒有物業(yè)的統(tǒng)一管理，造成損壞嚴重，維修困難。如直接涉及住戶利益的則由受益人共同協(xié)商解決，如屬公共的設(shè)施，不直接關(guān)系住戶利益的問題，如外墻破損、扶梯損壞、戶外排水受阻、道路損壞等則無人問津,得不到及時的維修。
3.綠化維護未跟進。小區(qū)建設(shè)之初都不同程度地規(guī)劃了公共綠化地區(qū)，栽種了一些美化綠化的花草苗木，后因沒有跟進管理，綠化地帶苗木不能有效維護，甚至人為損壞，或雜草叢生，少數(shù)小區(qū)還出現(xiàn)住戶拔除綠化苗木自行栽種蔬菜的現(xiàn)象。
4.小區(qū)安全無保障。我縣一些住宅小區(qū)多為四通八達、出入自由的開放式樓房，未能形成封閉式的區(qū)域，不能實施封閉式管理，加上沒有保安值勤，沒有電子監(jiān)控設(shè)施，使得小區(qū)安全無保障，偷盜案件時有發(fā)生。此外，由于沒有統(tǒng)一的管理，小區(qū)用電、用氣、交通等各類安全工作得不到落實，存在不少的安全隱患。
5.公共場所亂搭亂占。由于管理不到位，有些小區(qū)的個人建筑存在亂搭亂建違章行為，不少住戶肆意占用了公共道路、公共場所，有的擅自在住宅頂樓加層，公共場所、公共道路隨意堆放物品，車輛亂停亂放，小區(qū)內(nèi)的其他住戶對此意見很大，不僅直接影響到小區(qū)整體的美觀，還影響到小區(qū)的安全、消防、衛(wèi)生和居住環(huán)境。
三、制約我縣小區(qū)物業(yè)管理滯后的癥結(jié)
1.“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的現(xiàn)象較為普遍。在我縣的住宅小區(qū)開發(fā)商大都沒有考慮房屋交付后的小區(qū)管理及售后服務(wù)問題，只要驗收交了房就了事，對于小區(qū)的物業(yè)管理工作基本沒有對接好，任由住戶自行處理，這是導(dǎo)致我縣小區(qū)物業(yè)管理滯后的重要原因，甚至一部分問題還是開發(fā)商遺留下來的，如配套設(shè)施不齊，保修期內(nèi)樓面滲漏水，粉刷脫落以及其他建設(shè)質(zhì)量等問題未及時處理。開發(fā)商售房走人后，業(yè)主的訴求及糾紛得不到解決，矛頭指向了物管,沒有物管進行管理的則把責(zé)任推給政府，許多問題如不及時解決仍將是政府長久的負擔(dān)。
2.小區(qū)小，難于形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化管理。我縣的住宅小區(qū)規(guī)模小，住戶少，大點的小區(qū)也就300戶左右，小的則幾十戶，規(guī)模小的小區(qū)因其服務(wù)對象少，收費有限，滿足不了各項物管的付出需要，更談不上提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。幾年前，縣房管部門也曾聯(lián)系縣外的專業(yè)物業(yè)管理公司來承接小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但因我縣市場規(guī)模小而未果。
3.小區(qū)規(guī)劃滯后，配套設(shè)施、設(shè)備不完善。的小區(qū)規(guī)劃不合理，小而散，沒有整體集中規(guī)劃，做大做好，大部分小區(qū)都是開放的，沒有形成真正的封閉式小區(qū)，還有的與鄰近的民房、老宿舍相連，給管理帶來困難；不少小區(qū)都沒有按規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房或物業(yè)管理用房面積未達標(biāo)，也沒有劃定停車位，沒有設(shè)計垃圾集中收集點，公共活動面積不足、綠化率不到位等問題。小區(qū)內(nèi)部功能不齊全，缺乏應(yīng)有的文化體育設(shè)施，居民缺乏文化娛樂場所，不能滿足城市居民日益提高的精神需求。
4.小區(qū)業(yè)主的物管意識不強。業(yè)主的觀念落后，普遍對物管的認識程度低，一部分農(nóng)村進城居民根本沒有物管的概念，對服務(wù)的要求也低，而一些原單位職工，還沒有從思想上真正接受市場化的物業(yè)管理，思想上還停留在集體宿舍單位管理的模式，認為公共管理是政府或單位的職能，不需要物業(yè)或者認為自己買房就已經(jīng)買了服務(wù)，物業(yè)就是額外亂收費，將開發(fā)商與物業(yè)公司混為一談；由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，業(yè)主思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費意識尚未確立。實施了物業(yè)管理的小區(qū)，一方面業(yè)主要求物業(yè)應(yīng)提供高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一方面又不愿按規(guī)定交納物管費，大多數(shù)群眾對物業(yè)管理尚未形成正確認識。部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性，我縣部分小區(qū)居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照物管價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)，甚至認為不需要物管，物管是沒有必要的消費。
5.政府及相關(guān)職能部門對物管的重視程度和公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)管理企業(yè)與房管、園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、城管、社區(qū)等部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，小區(qū)建設(shè)初期沒有對小區(qū)物業(yè)管理形成總的規(guī)劃設(shè)計，對開發(fā)商在小區(qū)物管及后期服務(wù)上也沒有有效的手段進行制約、把關(guān)。政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物管企業(yè)、業(yè)主的關(guān)系還未理順，存在脫節(jié)，責(zé)權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)意識和水平有待進一步提高。
四、加強我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對策建議
1.提高重視程度，重拳出擊抓好小區(qū)物管工作。
一是政府及相關(guān)部門應(yīng)高度重視物業(yè)管理工作，充分認識小區(qū)物管在加強城市管理、構(gòu)建和諧社區(qū)、創(chuàng)新社會管理中的重要作用。物業(yè)管理與居民生活密切相關(guān)，解決好物業(yè)管理問題關(guān)系到群眾的根本利益，體現(xiàn)著我縣城市管理和服務(wù)的水平，因此，需要用相當(dāng)?shù)臅r間，調(diào)動各方面力量齊抓共管。二是切合我縣實際制定完善《小區(qū)物業(yè)管理辦法》等規(guī)定，細化物管條例，抓好管理落實，認真學(xué)習(xí)和借鑒外地先進的物管經(jīng)驗，引入好的管理方式和手段，提高我縣物管的服務(wù)水平。三是搞好部門協(xié)調(diào)，加強小區(qū)物管工作不是一個單位能做好的，要充分調(diào)動房管、城管、建設(shè)、交通、公安、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)等部門的職能作用，縣政府要成立由政府牽頭，有關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，專門設(shè)立物業(yè)管理辦公室，抓好協(xié)調(diào)，共同努力做好規(guī)劃設(shè)計及監(jiān)督管理工作，促進小區(qū)物管健康發(fā)展。三是切實做好新建小區(qū)的物業(yè)前期介入工作，新建小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時充分考慮物管的相關(guān)功能，批準(zhǔn)機關(guān)在規(guī)劃設(shè)計時按有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定嚴格把關(guān)，在房產(chǎn)開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證時，房產(chǎn)部門要求開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定做好小區(qū)物管設(shè)施、設(shè)備配套工作，并現(xiàn)場嚴格核查，確保配套設(shè)施落實到位，重點督促開發(fā)建設(shè)單位搞好“建管交接”，由開發(fā)商提交一定比例的維修基金和質(zhì)保金，保質(zhì)期內(nèi)運用質(zhì)保金進行維修，以后運用維修基金進行維修，全力做好售后服務(wù)，切實解決好“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的問題，建立起小區(qū)物管的一條龍政策和措施。
2.加大宣傳力度，營造良好社會氛圍。
宣傳引導(dǎo)工作是物業(yè)管理市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，我縣應(yīng)進一步加強對小區(qū)物業(yè)管理以及相關(guān)新聞的正面宣傳報道工作，利用各種形式與載體，加強物業(yè)管理政策、法規(guī)及有關(guān)小區(qū)管理實施辦法的宣傳，讓“享受服務(wù)就應(yīng)該盡繳費義務(wù)”的觀念深入業(yè)主心中，努力為做好物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍，統(tǒng)一思想，推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變，主動宣傳物業(yè)管理的必要性。從新的小區(qū)建設(shè)初期物業(yè)就開始介入，在推介樓房時同時推介物業(yè)，簽訂購房合同時一并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，使業(yè)主在購房初期就形成接受物業(yè)的概念，房屋交付時辦理好物管的交接，避免小區(qū)入住后物管難進入的現(xiàn)象，從根本上培養(yǎng)群眾正確的消費觀念、契約意識和法律意識。政府及主管部門要及時推廣物業(yè)管理有效做法，要讓群眾逐步接受“有償服務(wù)、出資受益”的現(xiàn)代生活理念，正確認識物管，接受物管，最終自覺配合物管。
3.積極探索并實施適宜的物業(yè)管理模式。
根據(jù)小區(qū)小而散的特點，積極探索適宜的物業(yè)管理模式，促進我縣小區(qū)物業(yè)管理能力和水平的快速提高。一是加強調(diào)查研究，全面摸清我縣小區(qū)分類、規(guī)模、管理現(xiàn)狀、居民反映及訴求和期望。二是選擇我縣小區(qū)管理模式，破解物業(yè)管理難題，探索我縣普通住宅小區(qū)物業(yè)分類管理模式，應(yīng)針對我縣物業(yè)管理的特殊性和小區(qū)小而散的特點探索不同的物業(yè)管理模式。一方面是培育物管公司，在引入縣外大型物管公司困難的情況下，應(yīng)著力培養(yǎng)本土的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)的市場重點選擇1-2家進行扶持，前期起步階段，采取政府財力支持和相關(guān)職能部門派人協(xié)助等措施進行扶持，物管公司除聘請一定的管理人員，還應(yīng)配備相關(guān)行業(yè)的技術(shù)職員，如保安、綠化管理、水電維修、房屋維修等工種人員，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，可采取長期聘用，或臨時性用工合同制，以滿足物業(yè)管理全方位服務(wù)需要。另一方面實行分類管理方式，對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，通過政府出資、社會集資方式進行小區(qū)整治，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,逐步過渡到規(guī)范化物業(yè)管理。對于新建商品房小區(qū)，在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，做好建管銜接，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，按現(xiàn)代物業(yè)的要求，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建造、高要求管理，使物業(yè)管理工作一步到位。
4.傾力協(xié)作，扶持物管企業(yè)健康發(fā)展。針對我縣物管企業(yè)經(jīng)營困難、業(yè)務(wù)難拓展和服務(wù)水平低的情況，政府應(yīng)高度重視，采取有效措施扶持這個新興行業(yè)的健康發(fā)展。一是把扶持物管企業(yè)作為一個惠民工程來抓，做好各類小區(qū)進入物管的基礎(chǔ)工作，注入一筆資金，重新建設(shè)或維修好圍墻、大門、道路、供電、給排水、電子監(jiān)控、物業(yè)用房及公共場所、綠化等各類基礎(chǔ)設(shè)施，解決以前的各種“欠帳”問題，使進入物管時處于同一基礎(chǔ)水平，為物管公司運作提供基礎(chǔ)保證。二是政策扶持，物管公司工作好壞直接影響城市管理水平，因此不能將物管公司視為一個純粹的社會企業(yè)，而要把物管公司作為城市管理的組成部分，把小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理的延伸，政府可出臺一些優(yōu)惠政策扶持其發(fā)展，起步階段可采取兩體制并存的辦法，即市場有償服務(wù)與政府政策扶持相結(jié)合，如利用政府技術(shù)培訓(xùn)渠道免費為物管公司職員進行技術(shù)培訓(xùn)，提高其服務(wù)技能，對物管公司聘用的城市下崗職工，提供一定的公益性崗位進行補貼，對物管公司的開辦、證照檢驗、融資投資、稅費、法律等提供優(yōu)惠服務(wù)，給予扶持。三是部門協(xié)作，形成合力，職能部門要加強對物管公司工作的支持與配合，為物管公司搞好小區(qū)管理提供設(shè)備、技術(shù)、政策、法律等方面的援助，并加強對物管公司的管理和指導(dǎo)，促其提高管理和服務(wù)水平，扶持物管公司良性起步、正常運行、健康發(fā)展。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，物管之外的相關(guān)組織建設(shè)工作仍然需要。因此，在落實物業(yè)管理職能中，要通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善區(qū)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，由房管部門和社區(qū)居委會牽頭，組建業(yè)主委員會，明確職責(zé)義務(wù)和工作范疇，針對性地建立區(qū)規(guī)民約，吸引業(yè)主參與小區(qū)的建設(shè)和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加強小區(qū)的管理，提升我縣小區(qū)管理的整體水平。
住宅小區(qū)物業(yè)管理范文5
【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理；存在問題；措施
1.物業(yè)管理的概述
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進行管理。
2.我國住宅小區(qū)當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題
2.1市場機制及相關(guān)法律法規(guī)不健全
造成通遼市大量棄管樓存在的主要原因在于房地產(chǎn)開發(fā)中的建管不分，雖然政府出臺了物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但該項措施操作環(huán)節(jié)存在很大的漏洞，忽略了業(yè)主的權(quán)利，未建立業(yè)主與物業(yè)管理公司的雙向選擇機制；另外物業(yè)管理公司本身有時也很被動，開發(fā)商在銷售階段作出不合理承諾，導(dǎo)致物業(yè)管理公司無法實現(xiàn)，這與政府缺乏相應(yīng)的物業(yè)接管制度，劃分清楚責(zé)任歸屬脫不了關(guān)系。
2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確
由于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間屬于一種隸屬關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬單位，但是因為開發(fā)商沒有在小區(qū)業(yè)主委員會中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這就造成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一種短期的合同關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會成立以后，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該由業(yè)主委員會來執(zhí)行，這個時候開發(fā)商就必須放棄自己手上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然而開發(fā)商為了從中獲取利益不愿意放棄物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確，導(dǎo)致了住宅小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂的局面。
2.3政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位
由于物業(yè)管理的涉及面較廣，因此物業(yè)管理想要順利發(fā)展下去，就必須依靠政府的監(jiān)督和管理，但是現(xiàn)今物業(yè)管理還屬于一種新興的行業(yè)，一些關(guān)于它的法律法規(guī)和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業(yè)行政主管部門沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，在監(jiān)督物業(yè)收費上制度不完善。除此之外，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會成立也存在不規(guī)范的情況，其選聘物業(yè)管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當(dāng)業(yè)主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，如果缺少了政府的監(jiān)管，就會使整個小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)混亂，不利于物業(yè)管理公司健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.提高我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平的措施
3.1轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識
對于物業(yè)管理公司來說，他們最主要的來源就是物業(yè)管理費，這也是提高物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。因此，作為政府部門應(yīng)該加大宣傳的力度，讓住宅小區(qū)業(yè)主認識和了解物業(yè)管理，明白物業(yè)管理的重要性，并且盡可能的把物業(yè)管理條例發(fā)給大家閱讀，明確物業(yè)管理的收費明細，從而轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識，促進業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業(yè)管理的監(jiān)管，從而有效的提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。
3.2制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)
（1）物業(yè)管理的早期介入
物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。
（2）積極開展招投標(biāo)機制
在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標(biāo)機制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。
（3）建立物業(yè)管理信用檔案
政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系，它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù)，為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。
3.3培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作
（1）增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度，增強業(yè)主花錢買服務(wù)意識，不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度，將業(yè)主違約行為進行宣傳，提高業(yè)主的自覺性。
（2）借助社區(qū)管理的力量，監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作
過去，業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時，當(dāng)業(yè)主委員會成立后，到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機構(gòu)，居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì)，規(guī)范的運行。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進行調(diào)解，化解糾紛，及時解決問題。
（3）政府推行建立第三方管理機構(gòu)
由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增，并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進行操作，同時對于物業(yè)管理公司來說，面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問，已顯得力不從心，而政府將太多的時間耗費在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上，此時可以組建一個第三方機構(gòu)解決這些矛盾。
第三方機構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、專家委員會。
3.4建立健全相關(guān)法律法規(guī)及市場機制
要從根本上解決建管不分、銜接不好、滿意度低、收費難的問題，首先應(yīng)建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的市場機制，讓業(yè)主主動地選擇物業(yè)企業(yè)，而不是被動接受，這一機制還有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；其次，政府相關(guān)部門應(yīng)出臺相應(yīng)的物業(yè)接管制度，對于開發(fā)商前期建設(shè)上的問題、不切實的承諾給予明文規(guī)定，不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)、欺騙業(yè)主，以減少物業(yè)企業(yè)與業(yè)主間的糾紛和矛盾；再次，政府應(yīng)建立物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理收費公開透明。
結(jié)語
綜上所述，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，其主要的宗旨就是服務(wù)，對于物業(yè)管理這種新興的行業(yè)來說，想要做好物業(yè)管理工作，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識，加強物業(yè)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，并且用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才可以實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻：
住宅小區(qū)物業(yè)管理范文6
[關(guān)鍵詞] 住宅；物業(yè)管理；收費難
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028
[中圖分類號] F293.33 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03
自1981年3月在深圳成立中國第一家物業(yè)服務(wù)公司以來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的重要手段。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛不斷。其中，以物業(yè)費收費難問題最為突出。據(jù)調(diào)查，“當(dāng)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的某些服務(wù)不滿意，你會怎么辦”時，有56.8%的業(yè)主會選擇拒交物業(yè)服務(wù)費，有26%的業(yè)主會選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)解的只有4%。
嚴重的物業(yè)管理收費難問題會既侵害了已繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主的合法權(quán)益，又會使物業(yè)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時的維修和保養(yǎng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)下降，經(jīng)營出現(xiàn)困難，并進一步影響服務(wù)質(zhì)量，加劇物業(yè)費收取的難度，從而把物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系帶入到一個惡性循環(huán)的怪圈，危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結(jié)我國物業(yè)管理收費難現(xiàn)象的基礎(chǔ)上，分析原因，結(jié)合實際提出一點對策和建議。
1 物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀及危害
物業(yè)管理費是整個住宅小區(qū)正常開支和運行的基本支撐。物業(yè)管理費的支出，一部分用于管理和服務(wù)該小區(qū)的人員工資和福利，一部分作為“服務(wù)項目的物資損耗補償費”，即公共設(shè)施和設(shè)備的維修保養(yǎng)費用和物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊費和法定稅率。若物業(yè)管理費用交納率不足，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)公司的管理質(zhì)量將嚴重受到影響，進而小區(qū)整個物業(yè)資產(chǎn)將貶值。
在我國物業(yè)管理市場上，物業(yè)收費難的現(xiàn)象目前普遍存在，收費難的問題已經(jīng)嚴重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的向前發(fā)展。目前，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是低利潤運行。特別是在經(jīng)濟相對落后、老舊小區(qū)多的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。若未能很好地解決，勢必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。
（1）物業(yè)費的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務(wù)費業(yè)主的合法權(quán)益。由于未交費的業(yè)主在短時間內(nèi)享受到了與繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，繳費意愿下降。進而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級，已繳費的業(yè)主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業(yè)費拖欠矛盾。
（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費會使公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時的維修和保養(yǎng)。當(dāng)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產(chǎn)和投資就會相應(yīng)的得不到應(yīng)有的保值和增值。小區(qū)里的公共設(shè)施設(shè)備是整個小區(qū)所有業(yè)主的共同財產(chǎn)，當(dāng)共同財產(chǎn)沒有很好的保護，損失的就是業(yè)主自己的利益。
（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費會降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應(yīng)有的保證，這樣必然導(dǎo)致人員流失，服務(wù)品質(zhì)下降，嚴重的甚至可能會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的撤管，這會讓整個小區(qū)的業(yè)主的資產(chǎn)貶值。
（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費會引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對物業(yè)公司有意見可以進行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費和滯納金。
2 我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因
我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)也走進了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、行業(yè)制度建設(shè)執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費理念落后等原因，物業(yè)收費難現(xiàn)象還較為普遍，已經(jīng)嚴重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。
2.1 開發(fā)商遺留問題多導(dǎo)致小區(qū)管理先天不足
住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質(zhì)量的功能；既要有合格的房屋質(zhì)量品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關(guān)的幼兒園、超市、活動中心等設(shè)施。但在我國的住宅小區(qū)當(dāng)中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現(xiàn)建筑質(zhì)量不合格、小區(qū)綠化不達標(biāo)、道路設(shè)計不合理等問題。這直接導(dǎo)致了物業(yè)管理對象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務(wù)難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設(shè)及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費用以示不滿。
2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平整體較低服務(wù)質(zhì)量不高
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務(wù)管理理論和手段及設(shè)施設(shè)備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務(wù)公司缺乏對業(yè)主服務(wù)的意識和服務(wù)技巧，特別是當(dāng)小區(qū)存在規(guī)劃不當(dāng)、物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，甚至導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。進而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提到高質(zhì)量的服務(wù)，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務(wù)。低質(zhì)量的服務(wù)，最終會引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會是業(yè)主拒交物業(yè)費的借口。
2.3 行業(yè)制度建設(shè)、落實和政府管理不到位
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)盡管經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關(guān)的規(guī)定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關(guān)法律法規(guī)程序在實際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。
在物業(yè)收費方面，我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府指導(dǎo)定價，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導(dǎo)方式定價，勢必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費的收取。在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質(zhì)不清晰，而且對物業(yè)服務(wù)費的收取沒有精準(zhǔn)的計算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務(wù)，物業(yè)費不斷提高。但業(yè)主卻未必認可，進而導(dǎo)致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加難。
2.4 業(yè)主物業(yè)消費理念落后認識不清
目前物業(yè)管理已走進大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認為物業(yè)服務(wù)費都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務(wù)費大部分都投入在小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務(wù)項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在必要性產(chǎn)生懷疑，認為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務(wù)有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費繳得不值，從而產(chǎn)生了業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，造成收費困難。
3 解決物業(yè)管理收費難問題的對策
3.1 完善有關(guān)法律法規(guī)，制定市場化的新的定價模式
物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機構(gòu)，須加強物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國內(nèi)外先進的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗基礎(chǔ)上，征求社會各界有關(guān)人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)。
在物業(yè)管理費用的定價問題上，政府應(yīng)該進一步將主導(dǎo)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主，實行競標(biāo)市場化的形式。可探索基于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費的成本構(gòu)成因素，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分為綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)、共用部位及公用設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護服務(wù)等幾個類別，不同類別的服務(wù)內(nèi)容從高到低又細分為多個等級，對應(yīng)相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務(wù)費最終定價應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定。
3.2 加強第三方監(jiān)督維權(quán)，維系業(yè)主和服務(wù)企業(yè)合理權(quán)益
目前，之所以業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費的定價缺少信任，其根源是相關(guān)服務(wù)的定價也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機構(gòu)，科學(xué)、客觀、公正的算物業(yè)費價格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構(gòu)重算。對老舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。
在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構(gòu)來維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業(yè)管理費用的追繳問題。由于第三方機構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對走法律程序追繳物業(yè)管理費用的怨氣轉(zhuǎn)嫁到第三方機構(gòu)有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。
3.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進一步加強與業(yè)主溝通，提高服務(wù)水平
為解決存在的物業(yè)費拖欠問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責(zé)任方，不回避自身的責(zé)任，也不亂承擔(dān)開發(fā)商等其他責(zé)任方的責(zé)任，但要詳細說明，并主動協(xié)助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。
在日常服務(wù)方面，要加強職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務(wù)意思，通過建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、引進智能、先進的管理設(shè)備及技術(shù)，進一步節(jié)約物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤和服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)建物業(yè)品牌。
需要注意的是，物業(yè)企業(yè)在前期介入階段，應(yīng)負起監(jiān)督責(zé)任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。確保所管理的物業(yè)是高質(zhì)量的建筑物業(yè)，有完善的設(shè)施設(shè)備、合理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度和管理成本。
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