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樓宇運營管理范文1

在深入探討以上問題之前，理清一些似是而非的概念是非常重要的。通常我們把生產制造有形產品的活動稱為“生產”，而將提供服務等無形產品的活動稱為“運營”。但是隨著信息技術的發展，IT生產要素逐漸向服務業轉移，向客戶交付的“產品”已不再能區分出有形的產品及無形的相關服務了，現在的趨勢是將兩者均稱為“運營”。基于以上“運營”的定義，針對廣義上的IT運營管理，根據其發展過程，我們可以整體上分成三個主要階段：第一階段，是實現IT硬件設備的管理階段。在這一階段，IT的發展并不充分，企業對IT的認識只停留在不投資IT就有可能被淘汰的水平上。企業IT建設的行為表現為不斷嘗試各種各樣新出現的技術，IT資產主要體現在各種有形的硬件形式上，IT系統處理的任務也相應較為簡單。相應地，IT運營管理的主要任務是解決硬件設備的管理問題。第二階段，是面向IT系統的管理階段。企業在經歷了技術驅動階段后，進入了面向整體IT系統的管理階段。這一階段信息化建設的目的以業務驅動為特征。企業對IT有了新的認識，開始探索怎么將IT和組織的業務相結合，怎樣利用IT幫助企業提高效率、降低成本。隨著系統應用在企業的快速發展、網絡在企業的迅速擴張，企業越來越多的核心業務完成了信息化的工作，IT系統處理的任務也變得越來越復雜，系統及網絡的穩定性變得越來越重要。相應地，IT運營管理的任務除了設備管理階段的硬件管理外，更主要是對信息系統本身及網絡的管理。第三階段，是服務管理階段。企業在經歷了技術驅動與業務驅動兩個階段后，如今已走到了戰略驅動階段。在這一階段，企業依據戰略發展目標制定業務流程，基于業務流程梳理IT服務需求、選擇解決方案并加以實施。而IT運營管理的主要任務也發生了質的飛躍，從第一階段的硬件管理、第二階段的IT系統轉移到以支撐企業戰略保障高效運營為目標的IT服務管理上。從覆蓋范圍來看，我們也可以將第一、二階段的工作內容統一稱為IT運行維護管理，而將第三階段內容稱為狹義的IT運營管理。從企業治理的觀點看，IT運行維護管理以成本為中心，即在一定成本的條件下，盡可能提供更高質量及更有效的服務；而IT運營管理則是在企業戰略的指引下，以實現企業業務目標為最終目的而做好成本管理控制。

2IT運營管理現狀及困境

回過頭來分析Kelton研究所的調查結果，筆者認為IT運行維護管理與IT運營管理在架構上的脫節，是造成以上問題的重要原因。長久以來，受制于IT有限的認識視野，我們的工作一直偏重于對IT的有效性管理，即IT的運行維護管理上。IT人員的核心工作一直是圍繞著以下6大模塊開展：①基于整體架構的硬件設備與系統軟件管理，即對主機（服務器）、存儲、網絡、系統軟件以及各種服務的綜合監控管理；②數據及業務連續性管理，主要是針對系統和數據的安全可靠性進行管理，包括統一的持久化保存，備份機制建立及統一備份，系統及數據的即時恢復等；③業務系統管理，針對企業的生產系統、OA系統、MIS系統、財務系統等各個核心業務系統的運行狀況，進行有效地監控及運行管理；④服務目錄/內容管理，即對企業統一或定制化的內容或者服務進行管理；⑤IT資產管理：針對企業IT環境中所使用的各種IT資源/資產進行管理，這些資源/資產通常是物理存在的，但也可以是邏輯概念上的；⑥信息安全管理，目前的主要依據是國際標準ISO27001，該標準涵蓋了信息安全管理的十四大控制方面113個控制點，涵蓋了企業安全策略、安全組織、人員安全、資產管理、訪問控制、加密、物理與環境安全、通信、供應商、運營安全、應用安全、安全事件、業務連續性、合規性管理等。但企業的治理，要求IT運營管理終歸是以企業的業務目標的實現為核心，對于企業的各種IT資源，業務人員及客戶更為關心及期望得到：①客戶的業務情況，業務人員需要知道客戶分布在哪里，IT資源如何幫助他們挖掘到目標客戶；②客戶的交易行為，業務人員需要知道客戶的交易行為是怎么樣的，然后制定相應的營銷服務計劃；③交易效率，業務人員需要一個高效的交易系統以滿足客戶對交易時間性的要求；④可用性，業務人員完成特定任務和達到特定目標時，所具備的正確和完整程度；⑤問題響應，當系統發生故障時，IT人員能快速定位故障；⑥問題解決，業務人員期待系統能迅速恢復正常以便能繼續對外提供服務；⑦體驗的改善。從上的分析可看出，基于不同的工作目標，IT與業務人員對同一IT資源對象的視角是存在著巨大的差異的，而這種認識與理解上的差異最終導致了IT運營管理中的一系列問題。

3構建有效性IT運營管理的建議

要從根本上解決上述問題，IT運營管理人員必須首先立足于關心與改善客戶從IT上所得到的體驗這一核心原則上，將IT的有效性管理與客戶體驗管理兩個方面，同時貫穿到IT運營的全生命周期管理工作中。要做到對IT的有效性管理，筆者認為有如下“六化”的實施指導原則：①標準化。標準化系統配置、參數、補丁管理、SLA測試方法、作業操作流程等。②合規化。設置策略，及時發現及制止不合規的變更、建立審計追蹤機制、定期收集配置信息，并追蹤發生的變更。③主動化。對重要的系統進行監控，對隱患及時報警、建立審計追蹤機制、定期收集配置信息，并追蹤發生的變更。④集中化。建立集中監控平臺，避免信息孤島、對用戶權限進行集中管理。⑤智能化。建立智能引擎自動分析系統存在的問題、關聯各種故障，加速故障原因的發現。⑥自動化。根據事前審核的清單自動提交作業、實現周期性的自動檢測、實現人工操作的自動化。而根據經典的客戶滿意度模型，在IT的運營管理中，要做到對客戶的體驗進行管理，以下5個關鍵環節的全面把握至關重要：①跟蹤所有用戶在所有時間里的各種體驗數據并發現問題；②分析客戶出現不佳體驗的根源，主要包括網絡資源、系統資源或者應用服務瓶頸；③基于原始日志或者記錄，重現用戶在任何時點的操作，必要時，甚至可以是屏幕錯誤重放；④定期對客戶體驗的滿意度進行評估，并進行趨勢分析；⑤采取配套措施，改進客戶的體驗并持續評估。要有效解決IT運營管理過程中的各種問題，除了要在戰略上兼顧解決對IT的有效性及客戶的體驗兩方面進行管理的問題外，在實際的工作中，解決各類資源短缺的問題同樣重要。在IT運營的實踐過程中，管理者常常又不得不面對人員短缺、系統復雜、工作內容繁雜、工作效率低下的局面。所以，為IT運營配置一套良好的管理平臺，是解決這種人力資源短缺的有效辦法。功能完整的IT運營管理平臺架構需要整合以下5大基本內容：①信息的收集。主要完成對企業信息、樓宇信息的收集，包含系統/應用狀態、配置、日志、輸入/輸出、SLA服務水平等信息。②自動控制。主要根據預先的設置完成對信息系統、樓宇管理系統的操作，包含配置、分發、安裝、作業、巡檢等操作項。③知識庫。主要功能是通過信息、技能的分享，以提高運營管理的效率，包含知識技能、智能分析、基礎架構對象庫、安全對象庫等。④流程控制。主要為IT運營提供流程管理平臺，包含配置、變更、故障、問題、、服務請求等基本管理流程。⑤合規性。主要用于滿足對IT運營的審計需求及合規性要求，包含供應商管理策略、容量策略、配置策略、SLA、超級用戶管理規則、用戶權限管理規則、性能策略等。

4結語

樓宇運營管理范文2

城市軌道交通運營管理人才培養

人才需求與培養規格基本明確 我國城市軌道交通規模最大的投資和建設熱潮已經形成，諸多二線城市也已步入地鐵時代。在已經批復的28座城市的軌道交通建設規劃中，2015年將建成線路93條，總里程2 700公里，遠期規劃則將超過1萬公里。按照目前城市軌道交通運營的基本數據，每公里線路需要技術和管理員工50～90人，其中，70%～80%為一線操作人員（技能型人才），包括從事設施設備檢修和維修作業的維修工，以及從事客運服務的列車司機、站務員、值班員等。客運服務類崗位主要包括站務員（售票員、廳巡、站臺崗）、值班員（客運值班員、行車值班員）和值班站長等。這些一線操作人員一般需要具備大專及以上學歷，而線路運營控制中心（OCC）的調度（行車調度員、環控調度員等）崗位工作人員則一般需要具備本科學歷。針對以上一線操作（技能型）崗位，諸多高職院校和技師學院開設了城市軌道交通運營管理、機車車輛等專業。高職教育和技師學院的高級工培養與普通高等教育相比較，應突出“高技能”，與中職教育相比較，則應突出“高素質”。確定人才培養規格時，應考慮到應用性（在掌握售票、行車技術設備操作等基本崗位技能的同時，具備一定的應變和處理突發事件的能力）、針對性（不能混同于鐵路、公路、航空等其他旅客運輸方式）、區域性（如廣州地鐵對粵語的要求）及延續性（職業發展路徑，如站務員晉升至值班員、值班站長）等方面的要求。

“訂單式”人才培養模式成為主流 由于行業及其發展的特殊性，國內城市軌道交通很久以來沒有統一歸口管理，也沒有規范統一的技術標準。各個城市的軌道交通采用的建設方案不同，選用的車型、供電方式、信號系統、運營組織方式等也不盡相同，給規模化、高質量的人才培養帶來嚴重的阻礙。另外，諸多院校還較多地沿用以前鐵路運輸的培養模式和教學模式，與產業需求嚴重脫節。在這種背景下，各地城市軌道交通企業和區域內的高等院校相互尋求合作，結合地域特點，廣泛開展“訂單式”人才培養模式的探索和實踐，已取得良好效果。譬如，廣州鐵路職業技術學院自1995年廣州地鐵一號線開始運營，便與廣州地鐵合作，進行地鐵客車司機和車輛檢修專門人才的“訂單式”培訓。目前，該校已與廣州地鐵、深圳地鐵和香港地鐵等多家城市軌道交通企業合作開設了“訂單班”，總規模超過300人/年。在“訂單式”培養過程中，校企共同制定人才培養計劃，充分利用雙方的優勢資源，共同參與人才培養過程，實現預定的人才培養目標，并由企業依照協議提供就業崗位，實現了學校、企業和學生的“三贏”。在具體實施過程中，形成了一些典型范例，可供參考。譬如，深圳地鐵通過公開選拔“訂單”學生、與學校簽訂“訂單式”培養協議、全面參與教學管理、精心安排學生實習、考核驗收等步驟實施“訂單”培養，并通過設置論文制度、建立聯系制度和企業文化滲透等措施加強“訂單班”的過程管理，是比較成熟的“訂單”培養方式。從發展趨勢來看，上海地鐵與上海工程技術大學合作成立的城市軌道交通學院，已經在立足本地生源的“訂單式”培養方面步入前列，并有輻射全國的趨勢。

課程改革仍然停留在較淺層面 經過校企合作程度的不斷深入，多數學校意識到了課程改革的必要性，不少學校在課程設置和課程開發方面考慮到了專業崗位任職要求和行業資格標準，充分重視依據職業能力需求重新構建專業教學課程體系，并在師資隊伍建設、校內外實訓實習基地建設、教材編寫和教學方法改革等方面取得了一些成果，積累了一些經驗。也有個別學者推介以工作過程為導向的職業教育理論，介紹了建立工作過程系統化課程體系的基本思路，但并未付諸實踐。目前仍然存在三個方面的問題：一是雖然意識到了課程改革中校企合作的重要性，但合作的程度仍然停留在舉行企業專家參與的咨詢會、合編教材、聘請企業專家來校講座或兼職授課、學生到企業參觀等較淺層面，校企深度合作的課程開發模式尚未建立；二是理論上仍未突破學科體系的思維限制，課程體系改來改去，無論是增、刪、合并課程，還是突出實踐教學，仍然與職業能力的需求相差甚遠，沒有尋找到打通二者之間聯系的技術路線；三是缺乏實踐應用，雖然基于工作過程系統化的學習領域課程開發技術已經在機械、汽修、機電等專業領域得到廣泛應用，也有部分經濟、管理和服務類專業已在探索和嘗試，但在城市軌道交通專業領域尤其是在運營管理類專業中的應用還很少。

學習領域課程開發本土化應用

學習領域課程開發應用廣泛 工作過程系統化課程體系改革和學習領域課程開發在國內的高職教育中得到了廣泛推行，幾乎應用到諸如機械、機電、電子、化工、計算機、汽車維修、物流、會計、酒店管理、秘書英語等所有常見專業領域，部分專業性較強的領域也有所涉及，如航空、建筑、高分子材料、火電、船舶、高速動車、樓宇智能化、審計等。但尚未發現（2009～2011年）在技工教育應用實踐方面的文獻資料。表1所示為進行了工作過程系統化課程體系改革的主要專業及其所在學校；下頁表2所示為主要開發的學習領域課程及其所屬專業領域。

2012年9月5日，國家發改委密集了25個城市軌道交通項目建設規劃獲批的公告，其中23個項目的總投資額高達8 326億元，項目投資周期多在5年之內。這意味著我國城市軌道交通即將迎來新一輪快速發展，將產生巨大的技能人才需求。目前，廣東省已有超過15家高職、中專和技工院校開設了城市軌道交通運營管理專業，培養規模達到1 500人/年。因此，對城市軌道 交通運營管理專業人才培養和課程改革現狀進行分析，有助于提高人才培養的規格和質量，為專業課程體系的構建和課程開發提供依據。

城市軌道交通運營管理人才培養

人才需求與培養規格基本明確 我國城市軌道交通規模最大的投資和建設熱潮已經形成，諸多二線城市也已步入地鐵時代。在已經批復的28座城市的軌道交通建設規劃中，2015年將建成線路93條，總里程2 700公里，遠期規劃則將超過1萬公里。按照目前城市軌道交通運營的基本數據，每公里線路需要技術和管理員工50～90人，其中，70%～80%為一線操作人員（技能型人才），包括從事設施設備檢修和維修作業的維修工，以及從事客運服務的列車司機、站務員、值班員等。客運服務類崗位主要包括站務員（售票員、廳巡、站臺崗）、值班員（客運值班員、行車值班員）和值班站長等。這些一線操作人員一般需要具備大專及以上學歷，而線路運營控制中心（OCC）的調度（行車調度員、環控調度員等）崗位工作人員則一般需要具備本科學歷。針對以上一線操作（技能型）崗位，諸多高職院校和技師學院開設了城市軌道交通運營管理、機車車輛等專業。高職教育和技師學院的高級工培養與普通高等教育相比較，應突出“高技能”，與中職教育相比較，則應突出“高素質”。確定人才培養規格時，應考慮到應用性（在掌握售票、行車技術設備操作等基本崗位技能的同時，具備一定的應變和處理突發事件的能力）、針對性（不能混同于鐵路、公路、航空等其他旅客運輸方式）、區域性（如廣州地鐵對粵語的要求）及延續性（職業發展路徑，如站務員晉升至值班員、值班站長）等方面的要求。

“訂單式”人才培養模式成為主流 由于行業及其發展的特殊性，國內城市軌道交通很久以來沒有統一歸口管理，也沒有規范統一的技術標準。各個城市的軌道交通采用的建設方案不同，選用的車型、供電方式、信號系統、運營組織方式等也不盡相同，給規模化、高質量的人才培養帶來嚴重的阻礙。另外，諸多院校還較多地沿用以前鐵路運輸的培養模式和教學模式，與產業需求嚴重脫節。在這種背景下，各地城市軌道交通企業和區域內的高等院校相互尋求合作，結合地域特點，廣泛開展“訂單式”人才培養模式的探索和實踐，已取得良好效果。譬如，廣州鐵路職業技術學院自1995年廣州地鐵一號線開始運營，便與廣州地鐵合作，進行地鐵客車司機和車輛檢修專門人才的“訂單式”培訓。目前，該校已與廣州地鐵、深圳地鐵和香港地鐵等多家城市軌道交通企業合作開設了“訂單班”，總規模超過300人/年。在“訂單式”培養過程中，校企共同制定人才培養計劃，充分利用雙方的優勢資源，共同參與人才培養過程，實現預定的人才培養目標，并由企業依照協議提供就業崗位，實現了學校、企業和學生的“三贏”。在具體實施過程中，形成了一些典型范例，可供參考。譬如，深圳地鐵通過公開選拔“訂單”學生、與學校簽訂“訂單式”培養協議、全面參與教學管理、精心安排學生實習、考核驗收等步驟實施“訂單”培養，并通過設置論文制度、建立聯系制度和企業文化滲透等措施加強“訂單班”的過程管理，是比較成熟的“訂單”培養方式。從發展趨勢來看，上海地鐵與上海工程技術大學合作成立的城市軌道交通學院，已經在立足本地生源的“訂單式”培養方面步入前列，并有輻射全國的趨勢。

課程改革仍然停留在較淺層面 經過校企合作程度的不斷深入，多數學校意識到了課程改革的必要性，不少學校在課程設置和課程開發方面考慮到了專業崗位任職要求和行業資格標準，充分重視依據職業能力需求重新構建專業教學課程體系，并在師資隊伍建設、校內外實訓實習基地建設、教材編寫和教學方法改革等方面取得了一些成果，積累了一些經驗。也有個別學者推介以工作過程為導向的職業教育理論，介紹了建立工作過程系統化課程體系的基本思路，但并未付諸實踐。目前仍然存在三個方面的問題：一是雖然意識到了課程改革中校企合作的重要性，但合作的程度仍然停留在舉行企業專家參與的咨詢會、合編教材、聘請企業專家來校講座或兼職授課、學生到企業參觀等較淺層面，校企深度合作的課程開發模式尚未建立；二是理論上仍未突破學科體系的思維限制，課程體系改來改去，無論是增、刪、合并課程，還是突出實踐教學，仍然與職業能力的需求相差甚遠，沒有尋找到打通二者之間聯系的技術路線；三是缺乏實踐應用，雖然基于工作過程系統化的學習領域課程開發技術已經在機械、汽修、機電等專業領域得到廣泛應用，也有部分經濟、管理和服務類專業已在探索和嘗試，但在城市軌道交通專業領域尤其是在運營管理類專業中的應用還很少。

學習領域課程開發本土化應用

學習領域課程開發應用廣泛 工作過程系統化課程體系改革和學習領域課程開發在國內的高職教育中得到了廣泛推行，幾乎應用到諸如機械、機電、電子、化工、計算機、汽車維修、物流、會計、酒店管理、秘書英語等所有常見專業領域，部分專業性較強的領域也有所涉及，如航空、建筑、高分子材料、火電、船舶、高速動車、樓宇智能化、審計等。但尚未發現（2009～2011年）在技工教育應用實踐方面的文獻資料。表1所示為進行了工作過程系統化課程體系改革的主要專業及其所在學校；下頁表2所示為主要開發的學習領域課程及其所屬專業領域。

本土化實踐和研究成果豐富 近年來，德國“雙元制”職教模式和學習領域課程模式通過項目合作、培訓考察等形式被引進國內，越來越受到學界重視。諸多學者就學習領域課程開發技術及其應用進行了實踐和研究，取得了較為豐富的研究成果，學界已基本明確了學習領域課程開發的基本要素、實施流程和關鍵步驟。另有學者從理論研究的層面深入探討了學習領域課程模式的理論要素、勞動組織、技術和職業教育三者的聯系，并分析了職業能力內涵，取得了不少理論成果。隨著學習領域課程開發技術的推廣應用，學習領域課程實施要素和實施過程的研究也日漸深入，在教學保障體系、教學管理、課程標準制定、教材開發、工作頁編寫、教學項目設計、教學策略和教學方法、實踐教學設計、實訓基地建設、教學團隊建設、 教師身份轉變與適應等諸多方面的研究成果豐富。有的學者在實踐過程中總結經驗教訓，提出了具有一定參考價值的看法和建議，如傅新民認為我國幅員遼闊，地區差異極大，不適合一個專業以一種課程方案統一全國所有職業院校，但省級層面的統籌是必要的，也是可行的；陳貴方從學習領域課程開發本土化實際出發，認為我國與德國國情不同，國家層面的統籌力度不夠，企業實踐專家的熱情不高，課程開發專家只能起到指導作用，課程開發的主體只能是職業教育的教師團隊。

學習領域課程開發面臨的問題及其解決途徑

工作過程系統化課程體系建設和學習領域課程開發是一項系統工程，涉及面廣，專業性強，雖然已成為國內職業教育界近年來關注的熱點，也取得了不少研究成果和實踐經驗，但總體而言，還存在缺乏上層統籌、重復開發、技術方法把握不準、偷工減料、教學管理和實踐教學條件及師資跟不上等問題。城市軌道交通運營管理專業在學習領域課程開發和實施過程中，應注意以下幾個方面的問題。

應避免重復開費資源，加強專業建設上層統籌 在德國的學習領域課程開發中，只有最后一個環節（課程方案的微觀設計）即學習情境設計由職業學校的教師團隊完成，之前的所有環節均由“各州文教部長聯席會議”統籌完成。與德國不同，我國幅員遼闊，地區差異極大，全國所有的職業院校由一種課程方案統一并不可行。一方面，根據國家級職業教育研究機構（如“教育部職業教育中心研究所”）研究人員的規模和組成方式，難以完成所有專業的課程開發。因此，國家層面所做的一般多是以舉辦學術講座和培訓班等形式給予學校原則性指導。而省級層面統籌職能的缺失，會導致同一地區多所學校各自開發同一專業的課程，重復建設，資源浪費。另一方面，學校層面的課程開發往往存在自身難以克服的缺陷，也會影響課程質量。因此，有必要成立城市軌道交通運營管理專業建設學校聯盟，從省級或區域層面進行專業建設統籌和指導。

應避免技術方法把握不準，加強課程開發整體構思 學習領域課程開發過程是一項由宏觀到微觀（行動領域——學習領域——學習情境）的系統工程，必須在一個整體的構思指導下進行。由于缺乏上層統籌以及各自為政的局限性，再加上普通教師缺乏對專業進行課程架構的綜合能力，理論、技術和方法的掌握和運用能力有限，使得學習領域課程開發存在先天不足。表現在往往就一門已有課程進行所謂的“學習領域課程開發”，并沒有重新構建課程體系，也就不可能實現預期目標。不少課程開發者對有關概念理解偏差，將“典型工作任務”理解成“主要工作環節”或“典型的工作環節”，甚至為設計學習情境而“尋找”典型工作任務，或者將實訓課程中模擬性質的教學任務定義為“典型工作任務”，與概念本身的內涵相差甚遠。因此，城市軌道交通運營管理專業在進行學習領域課程開發時，應整體構建、準確把握課程開發的技術方法。

應避免偷工減料質量不高，加強課程開發過程專業性 在課程開發過程中，存在的主要問題是開發團隊由于意識淡薄和能力限制，有些環節把關不嚴，加上缺乏整體構思，導致開發的課程質量不高。具體表現在實踐專家研討會沒有足夠數量的真正的崗位技術能手實質性參與，或者會議流程沒有嚴格按照指導手冊進行；在調研環節，沒有調動企業參與的積極性，或者問卷設計粗糙，數據分析流于形式；在課程設計環節，憑經驗主觀猜想的多，實際調研的少，甚至只是將原有課程中的名稱改為學習領域課程的術語或憑教師有限的經驗對當下的職業行動做出想當然的描述。因此，城市軌道交通運營管理專業在學習領域課程開發過程中，應特別注意嚴格按照課程開發操作手冊，加強調研、實踐專家研討會、課程體系構建、課程設計等環節實施的專業性。

應避免課程實施效果不佳，加強教學條件和師資建設 根據周春紅和王啟龍對廣州和北京7所中等職業學校汽車運用與維修、電梯安裝與維修、數控技術應用、工業與民用建筑、模具設計與制造、給水與排水等6個專業學習領域課程實施的調查結果來看，學習領域課程的編排、結構和教師的工作態度等都得到各方的一致好評，課程實施取得了一定的成效，但也還存在一些不足，限制了學習領域課程的實施。一是教學團隊能力不夠，教師數量、實踐操作能力和教學方法運用能力不足；二是校本教材的開發比例較高，但教師參與度不高；三是實踐教學設備難以滿足教學需要，課程教學資源缺乏；四是教學形式和教學管理手段傳統，未能適應學習領域課程教學需要。因此，城市軌道交通運營管理專業在學習領域課程實施過程中應加強教學管理，推進教學模式改革，完善實訓設備，開發校本教材，提高教師的專業技術水平、課程開發能力和教學能力，保障課程實施效果。

參考文獻：

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樓宇運營管理范文3

在這之后，作為大連軟件園股份有限公司的總裁，高煒主持了大連軟件園的規劃開發、建設與運營管理工作，成為國內最早從事軟件園區投資運營管理的人士。

現在，“老軟件人”高煒遇到了軟件行業的新一輪變革。“這種驟變是每 30 年才遇到一次。”美國知名科技博客BusinessInsider描述說，“上一次行業革命創造了今日的巨頭，像微軟、甲骨文和 SAP，同樣的事情會在這5 年內重演，新的行業巨頭和技術將崛起，也有一部分舊公司退出歷史的浪潮。”

5年內的暴風驟雨

高煒對這個驟變已有預感。

在印度考察時，他發現當地著名的塔塔集團，當年從軟件服務外包起步，現在為印度中小企業創立云平臺，客戶可按月付費使用最基本的會計和銷售管理軟件。另外兩家印度企業Cognizant和Wipro，利用云平臺、物聯網等技術搭建了家庭護理解決方案，承接美國病人的家庭護理外包業務，這些公司建立了美國運營中心、印度運營中心和外勤護工團隊，并為此配備了IT設備和基礎設施。

在國內，高煒他們在北京見過一家公司中啟創，創始團隊從西門子出來以后，創建了云計算公司，專門為一些不愿在IT上做大投入的小企業提供服務。客戶只要按月付費，例如每月支付200元，就可以遠程使用OFFICE等云平臺上提供的軟件，不同的費用標準所能使用的軟件也不同。

在上海，高煒接觸過的一家名為美庫爾的公司，雖然是做客戶管理的，但他們不開發軟件，而是運用大數據分析技術，針對某個人、公司或者組織設計營銷方案。比如說你上淘寶買東西，左邊有一欄東西，你看了什么、你會喜歡什么，他們利用這些數據，會自動總結出屬于你的營銷方案，然后把類似的東西都推送給你。“不久前，大連軟件園參加在新加坡舉行的SSOW會上，有個專題研討會就在討論大數據和海量數據間的區別。當時大家有一個一致的觀點，大量的數據并不就是大數據，所謂大數據，是圍繞對象相關的數據給它整合起來。”高煒說。美庫爾做的就是基于大數據的生意，他們目前基于大數據在做上海迪士尼的消費體驗分析。

這些“新”企業，與高煒他們過去做軟件園10多年中接觸的傳統軟件企業有著一些根本的不同：

首先，它們對地域概念不再那么強了，身處何方都可以開展它們的業務。

其次，它們通過網絡來運營、管理業務；而且這些公司更加活躍，它們會熟練利用互聯網和新興的社交媒體來做營銷推廣。因此，它們對網絡的可靠性和穩定性非常看重。

再次，很多新型軟件企業不再像傳統軟件開發那樣依賴大量人力。這些新型企業規模通常不大，更加關注成本，關心有沒有便利的軟件服務，不用他們自己做投資，因此，它們對云服務更有需求。

此外，新企業更年輕，更喜歡創新性事物，更強調不拘一格的創新。

那么，高煒自然而然地要面對這樣的問題：在這樣的變化下，軟件園要做哪些改變呢？

追隨新生代

你可能會驚訝地發現，現在由大連軟件園股份有限公司負責規劃和運營管理的武漢軟件新城，在某種意義上實現了“智慧城市”的部分暢想：智能一卡通系統將園區內的門禁、停車收費和生活配套設施等服務都集成在一張卡片上，這張卡片同時接駁至區域內的公交系統，讓企業員工的生活和出行更為便利。園區內主要路口的大屏幕信息屏、樓宇內的多媒體觸摸查詢系統、電梯內的液晶電視屏，進行實時的信息、傳播和查詢，同時向園區內的移動終端用戶發送實時的信息推送通知。

在軟件園中規劃的公共服務平臺，除了那些滿足馬斯洛基本需求——像吃飯、交流的基礎設施外，現在也少不了云平臺。高煒想起多年前，在大連軟件園建設過程中，曾經有段時間，園區中有很多企業在接大型機軟件改造的外包業務，但卻沒有大型機開發平臺。當時，高煒他們就與IBM談合作，租賃了一個大型機平臺，拉線到那些軟件企業中去，讓大家來共享這個平臺做開發。

如今，這個平臺經濟和資源整合的基因仍然是軟件園最重要的特質之一。“阿里就是提供了一個好的平臺，建立起了一個生態圈；軟件園也需要搭建好的平臺，建起一個生態圈。新時代下，云服務也成為公共平臺的一個組成部分。”高煒說。不久前，高煒與北京云基地等組織做了交流，現在云的生態鏈引進和商業運作，是他們嘗試做的一件事。

同時，怎么更好地利用互聯網去抓住客戶，服務客戶也是軟件園嘗試的一件事。

孵化器在近些年也已成為軟件園和開發區的一個必備功能。現在新型軟件公司發展非常快，不斷涌現出新企業。在這個階段孵化器的作用很大。軟件園正在嘗試為小微企業提供打包式服務，采用分成形式，來探索新的盈利模式。軟件園也聯合風投一起運作，如果看好一家公司，可以給它免租，但是可能占它5%的股份，等這些企業上市或者有了發展后再來獲取回報，這些新的運營機制都在探索之中。

實際上，類似的模式，像打包服務，過去曾在巨型企業身上嘗試過、成功過。早在2002年，IBM日本公司有意把一部分軟件服務外包業務拿到大連來做。但跨國企業論證、審計流程繁瑣復雜，一般需要一年時間。“有沒有更簡單的方式來做這件事？”IBM相關負責人找到了大連軟件園。最終，高煒他們獨創了BOT（建設、運營、移交）模式——IBM把核心業務拿過來、核心團隊派過來，大連軟件園負責樓宇裝修、網絡設備安裝、人才招聘培訓，直到建立一個可以運營的公司，然后把公司整體移交給客戶。之后，軟銀、思科也都采用了這個模式入駐大連軟件園。“現在IBM在中國有1.6萬人，大連就有8000人。”從零起步做這個項目的高煒每次提起來都非常自豪。如今，這樣的孵化思路又要結合新時代小企業的特點來調整和再復制。

快速的復制

萬達商業地產在全國各地快速地建設，讓高煒有很深的感悟。“王健林曾經講過，做商業地產、做ShoppingMall、做城市綜合體，過去沒有標準。但現在萬達為什么能做這么快、這么專業？就是因為它摸索建立起了一套最符合客觀規律的商業地產標準，設計從一開始就按照標準，設計完了一次成型”。

在中國，產業園區本身也是新生事物，產業樓宇的建設和設計也并無成熟先例。高煒他們在過去10多年做軟件園區的摸爬滾打中，在與世界500強客戶的合作切磋中，積累了大量的經驗。令高煒最難忘記的是2003年，美國GE公司請大連軟件園為它建設一個定制樓。當時GE給出的英文技術標準文檔有厚厚一摞，不僅包括配電、采暖、通風，就連休閑區、提款機、咖啡機的配置甚至衛生間的蹲位都有精細的標準。今天，大連軟件園也有能力做自己的精細化標準。今年是大連軟件園股份有限公司的“標準年”。高煒說，只有把實踐中總結出來的很多東西變成標準、流程，產業園區的復制才能實現高效和專業化。

例如在實踐中，大連軟件園發現，在數千人的軟件公司，男女比例通常達7：3，而服務型企業，如后臺服務中心則正好相反，所以，在產業樓宇建設中，他們引入了“預設機動衛生間”這個設計，隨時根據業主的情況來調配男女的蹲位比例。在軟件園中，加班現象比較常見，但常規寫字樓中央空調一般無法在非工作時間內運轉。大連軟件園就對空調進行分區控制，實現在非常規工作時間內可以針對局部區域集中提供空調服務，還能降低客戶加班時的空調延時費用。大連軟件園還通過科學設計與提升電梯操控，實現員工在高峰時段候梯時間不超過30秒的設計。通過優化平面設計，使辦公室最遠工位距離窗邊的長度不超過兩個柱距，保證每個工位都有好的自然采光和通風。這些經驗已被整理為標準流程，作為大連軟件園股份有限公司的建設規范。

在移動互聯時代，公司比以往任何時候都更關注員工的創造力。依賴創新的企業相信這樣一種理論——輕松愉悅的工作環境可以激發員工的創造力。美國《時代周刊》曾過一組有關Google總部Googleplex的照片，描述在加利福尼亞州山景城的Google總部那些不拘一格的設計，像在企業總部中融入高爾夫球場、游樂園、美容院、游泳池、水族館等等康樂設施和設計思路，來促進員工的創新性和協作能力。在新一代軟件園區建設規劃中，這也是一個不可避免的趨勢。高煒稱新的軟件社區也正在引入這樣的思路，提供適合創新群體的工作環境、生活環境的配套設施。

實際上，高煒做標準、提升產業園區建設復制能力是有根本動力的。現在，中國提出建設新型城鎮化，高煒認為，這個新型城鎮化要以產業為核心載體，而且作為核心載體的產業要更為綠色，減少對環境的污染，并能吸收更多的大學生就業。“今年被稱為‘最難就業季’，新畢業大學生達到690萬。可是未來10年，每年預計會新增700萬大學生，而總的新增就業人口是1500萬左右，大學生將占到一半。” 高煒說。這就是新的形勢。他打了個比方，如果他們和某知名全球電子制造巨頭一同去一個地方投資，在過去，人們肯定會熱烈歡迎后者，但現在，高煒他們做得更綠色、更可持續發展的產業園區將更順應時代的潮流。

目前，大連軟件園股份有限公司已經進駐了蘇州、武漢等地，與當地一起進行生態科技城開發以及軟件園的投資運營。

樓宇運營管理范文4

論文關鍵詞：數字化校園；建設目標；建設規劃；需求分析；教育技術；現代化

近年來，我國特別重視并強調利用教育技術推進教育改革。建設數字化校園，實現教育信息化，強化各項管理，提升綜合實力，是各類學校的一項緊迫任務。數字化校園是學校的一張網絡名片，是一部永遠放映的宣傳片，學校可通過這個窗口向世界展示自身的實力和形象。

數字化校園是將現實校園的各項資源數字化，形成的一個數字空間，以現實校園在時間和空間上延伸。它是以網絡為基礎，從環境（包括設備、教室等）、資源（如圖書、講義、課件等）到活動（包括教學、管理、服務、辦公等）的全部數字化。校園網絡及其應用系統構成整個校園的神經系統，完成校園的信息傳遞和服務。在數字化校園里，可以通過現代化手段，方便地實現學校的教學、科研、管理、服務等活動的全部過程，從而達到提高教學質量、科研水平、管理水平的目的。

總體設計方針與目標

設計方針我校的數字化校園建設的總體設計方針是：在未來的三到五年里建設一個包括數字環境建設、數字管理建設、數字教學建設、數字生活建設在內，能充分使用教育技術手段的數字化學校，以資源和數據共享為主導，有步驟、分層次地完成學校數字化校園的建設。

建設目標第一，建設以高速、穩定、可靠、可控校園網為基礎，覆蓋全校主要樓宇及公共設施的數字化網絡通信平臺，使之成為數據、監控、廣播的綜合通信平臺，滿足數字化圖書館系統、數字化教學系統、校園綜合管理信息系統、網絡視頻會議系統、校園服務一卡通系統等的建設要求，實現真正意義上的“一卡、一庫、一網”數字化校園格局。第二，建設覆蓋全校樓宇及室外空間的通訊網絡，滿足實現有線及無線通訊系統，有線電視（包括數字電視接收系統）、校園公共廣播、背景音樂、消防應急廣播系統、校園安保監控系統等的要求。第三，建設智能化系統，并保證建成后能適應教育發展的需要，建立相應的軟、硬件平臺，實現信息共享、資源共享、科學管理和網絡信息集成。第四，系統軟、硬件配置采用模塊化、開放式結構，以適應系統靈活組網、擴展和系統能力提升的需要。第五，系統配置采用有長期動態壽命的產品，回避使用短期過渡性技術產品。第六，實現各個子系統有機互聯、資源共享、信息共享、增強對突發事件的響應能力；提高設備利用率、降低能耗、節約能源。第七，設備配置在保證系統可靠性、先進性、容錯性和易維護性的同時，使系統具有良好的性價比。第八，立足高起點，采用成熟、先進、實用的技術，進行系統的優化集成設計。按照“按需設置、量體裁衣”的方針，提出系統近期的實施方案、中期的擴容方案和遠期的發展規劃。

建設需求分析

我校數字化校園基礎設施建設要將校園網絡與教學系統、管理系統、安全監控系統、電視系統、廣播系統、校園一卡通系統等進行合理的結合，構建成一套科學、便捷、穩定、有效的，能滿足學校教學和管理智能化和數字化運行的綜合系統。因此，必須建設好硬件基礎平臺和網絡支撐平臺以及若干應用系統。

硬件基礎平臺建設（1）中心機房建設。該中心是全校主要服務器、交換機等設備放置地，是全校辦公、管理、科研、教學、運營中心。整個中心機房建設包括裝修、線纜敷設、照明與應急照明、空調系統、機房的防雷接地系統、機房的供電系統等。（2）綜合布線系統。該系統用于傳輸數據、語音、影像等信息，可將教學樓、辦公室、電腦、電話等的傳輸網絡與其他信息管理系統相互連接。（3）防雷與接地系統。所有的通信設備、交換設備、控制設備、服務器、電源和用戶終端都是互相連接在一起的，各個設備的零電位有差距就有可能給設備的正常工作帶來影響，外界所帶來的影響也可能使設備造成損壞，尤其是雷電，因此良好的接地是整個系統穩定運行的前提和保障。

網絡支撐平臺建設（1）網絡交換系統。整個校園網設計為主干核心層、匯聚層和接入層三層網絡結構。需要利用網絡交換設備將全校所有的教學辦公區、學生宿舍區樓宇，以及廣場、圖書館、電子閱覽室、禮堂、體育館的服務器、PC機等進行網絡連接，使整個校區形成一個整體，實現校園網的統一、集中管理。（2）網絡存儲及備份系統。網絡中心將儲存各類教育、教學和管理信息，其中包括多媒體教學信息庫、外部教學資源數據庫、教學音視頻數據庫、多媒體教學光盤等，主要涵蓋了資源管理系統、資源媒體介質管理、資源瀏覽和檢索、數字化教室等，從而具備校園業務變化的適應性、高度的安全性，能大容量數據存儲處理等特點。（3）網絡管理系統。整個校園網建成后，將有大量的交換機、服務器等網絡設備，需通過一種高效的、快捷的手段來完成對網絡設備及系統的安全控制、性能優化、運營管理等，同時節約人員成本。

基礎應用建設（1）校園一卡通系統。主要包括POS消費機、讀卡器、條碼機、寫卡器、水控器等，從而實現學生收費管理、校園消費、上機管理、學籍管理、圖書管理、轉賬（銀行）、會計業務、查詢服務、綜合業務、門禁考勤、醫療管理、水控管理、科研經費、巡更等。（2）LED屏幕顯示系統。在學生公寓、綜合樓、教學樓、實訓樓、食堂等樓宇入口及綜合樓、運動場主席臺設置LED顯示屏，用于顯示文字、表格、動畫、視頻等，也可實現新聞節目、文藝晚會、運動會、體育比賽的直播或轉播等。（3）有線電視系統。可以實現全校性的視頻影音傳送，實現教學影音資料的資源共享，還可以實現教學及綜合活動同期實況轉播，召開全校電視會議等。（4）監控及報警系統。對校門、校園內、圖書信息樓等要害部位和重點部門進行監控及入侵報警，只要通過該系統在監控中心就能發現校門、園內、要害部位等的情況，發現問題即時解決，不需要保衛人員到處巡邏，節約人員成本。（5）多媒體教學系統。節目播出均可以實現電腦控制，可以接收并播放音視頻信號，具有教學評估功能，多媒體教室也可接收并集中控制各類節目源等。（6）多媒體查詢系統。充分利用圖、文、聲、像以及交互性等多媒體特征對用戶的操作、信息查詢與接收等進行合理導引，以便用戶以最少的時間和精力查詢到最多的信息。（7）計費系統。可以按流量、時間和包月計費，可以對接入的用戶進行驗證和控制，為數字校園的規范管理提供可靠保障。（8）電話語音系統。學校可與當地電信運營商協商，由運營商投資建設和管理，學校只是按照使用付給投資方使用費。（9）智能建筑管理系統（IBMS）。包括樓宇自動控制系統，實現集中監視和綜合管理、分散控制、系統聯動、優化運行等，從而提高本項目的運營管理水平，降低運行成本等。（10）信息網絡安全系統。以整個校園網安全建設、管理、運行為重點，保障整個校園網絡、各類應用、管理等的正常運行，降低校園網系統存在的各種安全隱患。

建設項目列表

根據以上需求情況，設置建設項目：綜合布線；中心機房、計算機網絡及整體網絡建設；校園一卡通；監控及報警；防雷、接地；有線電視、校園廣播；多媒體教學和查詢；LED屏幕顯示；學生機房、數字語音室、模擬導游室、電子閱覽室等；辦公會議室、教學多功能廳、演播室等；校園精品課程全自動錄播；網絡數字教學點播平臺；各類教育教務、辦公自動化及其他網絡管理軟件；樓宇自控系統、建筑智能管理等。

網絡建設規劃

網絡建設是建設數字化校園的基礎，必須放在第一位（無線網絡建設可以視條件擇機進行）。網絡建設包括：

網絡基礎設施建設包括供電系統；校園管道系統；機房：雙路供電、不間斷電源、制冷、防雷與接地等系統。

網絡環境建設包括校園主干光纖；數字結構化布線；校園網絡架構；IP地址與NAT；統一儲存；認證與計費；出口管理；網絡安全；網絡管理；運行與維護；行政管理與制度。

網絡應用系統建設包括網站；基于網絡的視頻監控系統；多媒體系統；多種教學系統；精品課程等。

構建數字化校園進程中容易出現的問題

數字化校園的建設推進了學校教學內容的數字化和教學手段的現代化，加快了教育技術現代化進程，進一步改善了學校各專業的教學條件，強化了高素質人才的培養力度。但在建設過程中容易出現以下問題：

經費投入不足、不及時由此延誤了部分項目的建設，影響了項目建設的整體效果，影響了項目功能的發揮。

技術力量分散對教育技術的人力資源沒有進行充分有效的整合，技術力量分散，不利于發揮技術優勢。

管理水平不高注重硬件系統的投入，忽視制度和管理體系建設。學校應投入相應的人力和經費，建設與之相配套的優質管理服務保障體系，還應制定一整套規章制度和工作流程，建立以人為本、以教學為中心的服務體系，促進管理水平的提高。

樓宇運營管理范文5

過去十多年北京商辦物業散售市場最具代表性的企業便是SOHO中國，從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國的人不難發現，其最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區的煤炭企業主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產的安全性，注重資產的保值增值，并不追求高額的投資回報。

隨著煤炭市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，煤老板財富的幾何級數增長的時代也一去不復返了。所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。整體而言，未來商辦物業的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現斷檔，小宗成交凸顯。

過去很長一段時間里，房地產的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產品僅是商辦物業，并沒有整體為客戶進行資產配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫生”。客戶從他那里購買產品更多的是基于產品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為“產品驅動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產品的雙驅動模式”，甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶角度而言， 過去對自身財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，如“母雞錢”和“雞蛋錢”，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產配置的概念。

如果要盤點2012年中國商辦物業投資市場的里程碑事件，SOHO中國從“散售”轉向“自持”無疑是不可抹去的一筆。

而眾所周知，潘石屹的營銷團隊在地產界是赫赫有名的，是什么樣的動力促使潘石屹“自己革自己的命”？除了對租售市場逆轉的判斷外，很重要的一個原因是北京四環以內很難再拿到新的土地。這不僅是SOHO中國面臨的困境，也是許多開發商面臨的難題。核心位置的土地供應已基本達到飽和，那未來的出路呢？

樓宇運營管理范文6

（上海長遠集團 200002）

【摘要】 文章從價值鏈管理理論出發，闡述了該理論對實施房地產項目全生命周期成本管理的現實指導意義，繼而研究了房地產價值鏈分析的內涵，從內部價值鏈分析、產業價值鏈分析和競爭對手價值鏈分析三個方面理清房地產價值鏈分析脈絡，最后，在價值鏈分析框架下，對影響房地產項目全生命周期成本管理的價值鏈核心環節提出優化建議。

【關鍵詞】價值鏈 房地產　全生命周期成本管理

基于價值鏈的房地產項目全生命周期成本管理，以價值視角下戰略管理為理念，通過協調、整合房地產項目全生命周期成本管理各項價值活動，實現項目成本管理價值最大化、社會成本最小化，并努力彌合社會可持續發展與企業短期利益的矛盾，使項目全生命周期成本管理更具有可操作性，同時，運用多維度價值鏈分析等方法能進一步豐富項目成本管理手段，提高房地產項目精細化管理水平，提升房地產企業競爭優勢。

一、基于價值鏈的全生命周期成本管理理論

（一）價值鏈管理理論

價值鏈理論由美國哈佛大學商學院教授邁克爾·波特于1985 年提出，波特認為：“價值是客戶對企業提供給他們的產品或服務所愿意支付的價格。每一個企業都是在設計、生產、銷售、發送和輔助其產品的過程中進行種種活動的集合體。所有這些活動可以用一個價值鏈來表明。”企業的價值創造是通過一系列活動構成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩類。基本活動包括內部后勤、生產作業、外部后勤、市場和銷售、服務等；而輔助活動則包括采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等。這些互不相同但又相互關聯的生產經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。通過價值鏈分析，企業能夠識別和獲得自己的競爭優勢。

（二）房地產項目全生命周期成本管理

房地產項目全生命周期成本管理主要包含投資決策、規劃設計、施工、運營維護、處置回收等五個階段，它把成本管理的鏈條向前延伸到決策投標階段，向后延伸到項目的使用維護和棄置階段，要求企業從社會公眾角度出發, 以建設項目的全生命周期成本為控制對象, 使項目的成本在整個項目生命周期中達到最優化。要求企業在項目投資決策中，基于可持續發展原則，實現建設項目全生命周期內的資源節約，減少廢棄物的產生和對生態環境的破壞，不把最小初始投資作為方案的優選標準，而要以社會成本最小化作為成本決策的依據。

（三）價值鏈理論對房地產項目全生命周期成本管理的指導意義

將價值鏈理論與全生命周期成本理論融合，能在一定程度上有效彌合社會可持續發展與企業短期利益的矛盾，從投資者和顧客需求雙重視角出發，通過價值鏈優化和重構，為企業履行社會責任創造可能的利潤空間，平衡和兼顧社會效益和企業效益，推進社會和企業可持續發展。

價值鏈理論除了從時間維度上管理項目從決策到施工、使用、報廢整個生命周期過程，更關注從空間維度上與供應商、渠道和顧客價值鏈的聯系，以及與競爭對手價值鏈的標桿比對，并引入虛擬價值鏈等新的價值鏈管理視角，形成多維度價值鏈管理路徑，多渠道地提升企業成本管理競爭優勢。

二、房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析框架

房地產項目全生命周期成本管理價值鏈分析可分為：房地產項目內部價值鏈分析、房地產項目產業價值鏈分析和房地產項目競爭對手價值鏈分析。

（一）房地產項目內部價值鏈分析

房地產項目內部價值鏈分析是價值鏈分析的基礎，包括基本活動和輔助活動。基本活動包括投資決策、規劃設計、施工、運營維護和處置回收；輔助活動則包括采購、技術開發、人力資源管理和企業基礎設施等。

通過項目內部價值鏈分析，可以明確內部價值活動和分布情況，確定價值鏈上的成本和效益，并根據企業的戰略目標對各價值活動進行調整和取舍，增加高附加值作業的投入，消除非增值作業，降低價值鏈作業成本。

（二）房地產項目產業價值鏈分析

房地產項目產業價值鏈分析包括供應商價值鏈、核心企業價值鏈、營銷價值鏈、買方價值鏈和處置回收價值鏈等，通過將房地產企業價值鏈分析擴展到產業價值鏈，可以使企業站在戰略高度，利用房產企業上下游價值鏈進一步調整和提升在企業價值鏈中的地位，取得成本優勢。

產業價值鏈包含企業價值鏈的上游供應商，如原料供應商、金融機構、承包商等，以及下游完成價值鏈活動的銷售公司、物業管理公司、客戶等。

——通過對外部供應商（建材、鋼筋、水泥、裝飾、物業管理等）的價值鏈進行分析，明確企業內部價值鏈與供應商價值鏈之間的關系，著眼于與外部供應商建立戰略合作伙伴關系，達到持續降低成本的目標。

——通過對客戶價值鏈進行分析，了解目標客戶的需求及支付能力，著眼于拓寬市場份額，與客戶建立穩定的合作伙伴關系，提高企業競爭能力。

——通過對處置回收價值鏈分析，不但要考慮項目使用時創造的價值，還必須考慮項目廢棄后的價值，并關注環境成本和生態環境效益。

（三）房地產項目競爭對手價值鏈分析

通過對房地產行業競爭對手價值鏈分析，明確企業在房地產市場上競爭地位和成本水平，可測算出競爭對手在價值鏈各階段成本并進行對比分析，根據企業的戰略發展要求，借鑒、吸取對方價值鏈科學、高效安排，改進自身價值鏈和相關作業，不斷提高成本管理水平。

三、 價值鏈視角下全生命周期成本管理優化

（一）內部價值鏈管理優化

隨著價值鏈競爭的深化和房企轉型發展的要求，房產項目價值創造的重點已經從價值鏈中間的工程建設環節向兩端轉移，構成所謂的房地產價值創造“微笑曲線”。為此，成本控制的重點也應該轉移到項目生命周期兩端的投資決策、運營維護及處置回收階段。

1．投資決策階段。投資決策階段處于價值鏈最前端，經營決策風險最大，決定了房地產開發項目的整個格局，對工程造價以及今后銷售利潤實現的影響高達75% 以上。這一階段應重點抓好成本策劃工作。

項目成本策劃, 是從企業戰略角度和客戶維度出發，基于客戶價值而采取的一種成本事前管控的管理方法。具體要求在設計前端，成本管理人員依據項目壽命周期中期望實現的銷售金額、利潤等項目總體規劃和成本控制目標，分析和規劃成本在項目設計、施工、營銷、維護等各個環節的成本配置，而后確定目標成本、責任成本、動態成本管控等后續成本管理策略和要點。

2．運營維護階段。運營維護階段成本，是指房地產開發項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養等費用。根據美國能源部的一項資料顯示，運營及維護、回收及報廢占生命周期成本的60 ～ 66%。由于該階段成本占全項目生命周期成本比重較大，故成為成本管控重點。同時，該階段也是銷售實現、售后服務、品牌滲透的關鍵階段。

首先，加大環保科技投入和運用。在運營和維護階段，除盡可能采用符合綠色環保要求的設計方案、材料和設備外，還應加強對智能環保監控等信息系統的投入，減少未來建筑能耗，從而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中國攜手施耐德電氣與博銳尚格兩家節能解決方案提供商，結合BIM 系統（即建筑信息模型管理系統）建立的新一代智能樓宇節能管理系統，實現了能耗數據的3D 可視化、實時上傳、智能操控，預期可使商業樓宇節能30% 以上，除了降低用戶的能耗支出，還給客戶帶來更舒適的生活和工作體驗。

其次，運用虛擬價值鏈建立虛擬服務平臺。房地產的未來與互聯網融合已不可避免，利用互聯網、云計算等在線服務手段，打造虛擬服務平臺，無縫接入各類服務供應商資源，讓網絡虛擬社區與實體物理社區完全融合，并形成O2O 服務模式和服務生態圈。通過虛擬服務平臺，可使房地產商、經紀人（中介）、購房者之間實現零距離交付和低成本支出，使社交服務、居家生活、醫療保健、文化教育等實現快捷對接，完成線上與線下實物價值鏈與虛擬價值鏈完全融合；通過虛擬服務平臺，能及時了解消費者在不同時間的房屋需求，有效開展大數據分析，進而精準推送產品與服務，以更有競爭力的服務成本實現全生命周期服務。

3．處置回收階段。建筑物進入最后廢棄階段，基于環境可持續發展要求，應合理規劃，盡量減少棄置成本，避免環境污染（如避免垃圾埋填處理二次污染等），同時，加大價值鏈再開發力度，使土地資源得到有效利用，改善居住環境，增進公共利益。

首先，建設項目有效生命期內改造再利用。在房產項目進入生命周期最后階段時，應結合環境可持續發展和城市產業結構升級發展需要，考慮通過改變房產價值用途、進行價值重新定位，拓展出新的價值鏈及其生態系統，并賦予其新的時代意義。如位于美國紐約曼哈頓島的西南端SOHO，由工業區空置廠房轉型為聞名于世的文化創意產業集聚地就是一個很好的例子。

其次，科學合理拆除、回收再循環利用。對廢棄建筑開展分類拆除，材料分類回收利用，不僅舊木材、舊鋼材可回收利用，舊砼也可用于軟基處理、路基回填等。

（二）產業價值鏈優化

1．拓寬融資渠道，降低融資成本。作為資金密集型行業，融資成本和融資能力已成為房地產企業應對激烈行業競爭、房地產調控的核心能力之一。房地產企業一方面應積極爭取以銀行貸款為主的間接融資，另一方面可開拓包括股票融資、債券融資、信托融資、房地產私募基金、資產證券化等直接融資渠道。同時，進一步降低融資利率水平，從而降低項目建設成本。如萬科在2013 年3 月4 日向市場公布了擬通過境外子公司萬科置業在中國香港發行美元債券的計劃，并于3 月7 日成功完成金額為8 億美元的5 年期定息美元債券的定價，以低至2.75% 的年息得到大量超額認購。豐富的融資渠道、低廉的融資成本將確保房產企業可持續發展。

2．建立和發展上下游企業戰略合作聯盟。戰略合作聯盟是不以產權為紐帶不同產權主體之間的合作。基于面向市場、平等自愿、風險共擔、利益共享原則，房地產商與上下游企業通過資源互補，建立穩定的上下游戰略合作關系，有利于聯合產業鏈上下游企業的力量，產生規模經濟效益，節約采購成本，提升企業抗風險能力。

3．業務外包。房地產商在房地產項目開發過程中應選擇那些在價值鏈中最富有價值和核心競爭優勢的環節來經營，而將其余環節的業務有選擇地外包給市場上最具競爭力的企業。業務外包可以使企業獲得比單純利用內部資源更多的競爭優勢，集中企業有限資源聚焦核心競爭能力，從而有效降低開發成本和開發風險。

4．價值鏈跨界重組創新。價值鏈創新之路是無止境的。企業為不斷降低運營成本，提升企業價值創造能力，應不懈探索新的價值鏈組合，如撮合不同供應商開展合作，優化供應鏈，或者引入房產項目外價值鏈與已有供應鏈重新組合，誕生出新的價值鏈等。

以萬科為例：2013 年10 月31 日， 萬科（000002.SZ）公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業（香港）有限公司以基石投資者（cornerstone investors）身份參與徽商銀行（3698.HK）H 股的首次公開發行。認購完成后，萬科將持股8% 成為徽商銀行最大單一股東。萬科通過與銀行股權層面的合作，可望發揮協同效應，進一步參與供應商、客戶的融資以及后續的社區金融體驗等，從而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。這一案例實際是將企業投融資價值鏈與房產項目供應鏈進行了跨界鏈接，進一步優化了供應商價值鏈和營銷價值鏈、買方價值鏈，提升了企業合作戰略層級，形成了新的共贏機制。

（三）競爭對手價值鏈優化

1. 學習和借鑒先進管理經驗。加強對競爭對手價值鏈的分析，有助于房企學習和借鑒同業先進的房產開發和管理經驗，并有針對性地對自身價值鏈和業務流程進行改進，迅速提升項目管理能力和市場競爭能力。如為強化項目運營管理能力，國內許多優秀房地產企業很早就開始啟動內部的運營管理能力建設，2004 年萬科在國內最早設立運營崗位，華遠地產2004 年設立了計劃信息部，2009 年更名為運營管理部，隨后，首創、世茂、華潤等都相繼成立了運營管理部門。

2. 建立合作共同體。在對競爭對手價值鏈分析的基礎上，房產企業間更可以通過建立合作經濟體，聚焦各自核心競爭優勢，共同參與市場競爭。融創綠城是近年較為經典的案例。2012 年6 月22 日，綠城和融創公告，融創以33.7 億元價格入股綠城上海、無錫、蘇州等9 個項目50% 的股權。這是兩家公司在營銷能力、產品及服務能力上的強強聯手。如今，銷售業績也讓這一優勢日益顯現。2013 年，融創綠城以112.07 億元的業績位居當年上海房企銷售金額第三名。

（作者為財務總監）

參考文獻

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[2] 黃大金．基于價值鏈理論的房地產開發企業成本管理探析[J]．建設監理，2009(12).

[3] 孫茂竹．管理會計的理論思考與架構[M]．北京：中國人民大學出版社，2002．