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土地管理法宅基地管理范文1
人們對小產權房問題的關注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關注小產權房的神經。長期以來小產權房建設和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經成為一大社會隱患，現行制度障礙致使相關部門無法有效治理小產權房，目前《土地管理法》的修改不僅關系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關系小產權房未來可能的治理機制和命運。應以《土地管理法》修改為契機，治理小產權房，以實現各方利益的平衡，構建和諧社會。
1 小產權房的現行法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房分為三種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農民對外轉讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設并對外銷售的商品住宅。小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅，不同類型小產權房的法律性質有所不同。建設在農用地上的小產權房，明顯違反《土地管理法》規定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現，有關部門往往采取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產權房的法律性質則較為復雜。涉及小產權房的法律規定有《憲法》第10條第4款，《物權法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規定來看，既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮居民。應如何看待這些政策性規定呢？首先，關于宅基地使用權部分。《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”如果將該條理解為授權性規定，則這里的“國家有關規定”使得宅基地使用權這一用益物權受到了包括上述國家政策性規定在內的其他規范性文件的限制，那么，上述政策性規定雖然不是法律，但其對宅基地使用權這一基本民事權利部分進行的規定具有法律效力。其次，關于農民所享有的宅基地上房屋的所有權。《物權法》對此并未做出特別限制，應當認為農民享有包括占有、使用、收益、處分4項權能在內的完整所有權，農民可以對其享有合法所有權的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉性與宅基地使用權的不可流轉性就產生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農民對房屋的所有權而犧牲國家在宅基地使用權流轉管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規定。上述政策性規定選擇了后者。但農民的房屋所有權無疑是公民享有的非常重要的基本民事權利，上述政策性規定對農民的房屋所有權做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規定卻在實際生活中發揮作用：房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態度。由此可見，取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，從而無法取得受讓房地產的物權。
2 小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房，這均以從根本上改變目前城鄉土地使用不平等和城市房地產市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設用地流轉。構建城鄉平等的土地使用制度
傳統的征地供給模式已經越來越不適應當前社會發展形勢的需要，改革征地模式已經迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發的大量甚至是激烈的社會矛盾已經成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經濟上看，目前的城鄉二元結構已經嚴重制約了中國經濟的持續快速發展，通過征地模式為城市發展提供廉價土地和資金的發展模式必須得到扭轉。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷
從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地上商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。
土地管理法宅基地管理范文2
關鍵詞:農村私房;合同效力;新農村建設
一、認定農村私法買賣合同的效力問題的法律現狀
針對農村私房買賣合同的效力問題的法律規定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規定。而司法實踐中，大多是由各省高級人民法院以會議紀要的形式指導下級法院的審判。這些會議紀要暫時彌補了法律的空白，有助于解決實踐問題，但是缺乏統一性和權威性。目前各法院針對農村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。
（一）無效合同
北京市高級人民法院京高法[2004]391號文件認為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規所禁止的，進而認定農村房屋買賣合同應為無效。”
（二）有效合同
浙江省高級人民法院浙高法[1992]82號文件認為：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應讓其補辦有關手續。”
（三）以無效合同為原則、以有效合同為例外
山東省高級人民法院魯高法[2005]201號文件認為：“農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。”
二、同一集體經濟組織成員間房屋買賣合同的效力分析
隨著農村進城居住人員的增多，其在農村的房屋所有或繼承房屋已不再用于自身居住，他們也無力看管這些“多余”的房屋。由于這些現實的原因，農村私房買賣成為必然趨勢。但由于農村房屋的特殊性，農村私房買賣合同的法律效力問題存在不同認識。
分析房屋買賣合同的效力問題，首先要確定買賣合同雙方的主體身份。房屋買賣合同賣方是在本集體擁有合法私有房屋的成員，而買方則主要有三種情況：一是符合有關申請條件但尚沒有分到宅基地集體經濟組織成員；二是擁有尚未達到國家規定標準宅基地的房屋的集體經濟組織成員；三是已擁有符合國家規定標準宅基地的房屋的集體經濟組織成員。而前兩種情況，符合條件的集體經濟組織成員可以申請宅基地。
（一）未分配及分配的宅基地不足國家規定標準的買方與賣方簽訂的買賣合同效力分析
我國現行法律并未明確禁止農村房屋買賣，否定農村私房買賣的理由在于依據《土地管理法》第63條之規定而認為農村宅基地不可轉讓。但《物權法》第155條實際上明示了農村宅基地是可以轉讓的。因此，此兩種情形的農村私房買賣合同存在合法性基礎。
除此之外，由于此兩種情形的買方符合申請宅基地的條件，若不購買本集體內部的房屋，就會向有關部門申請宅基地，自建房屋，不利于節省土地資源，因此也存在著合理性基礎。
綜上所述，存在此兩種情形的買方與賣方簽訂的合同應該予以認可。
（二）已擁有符合國家規定標準宅基地的房屋的集體成員作為買方簽訂的買賣合同的效力問題分析
此類合同效力有兩種不同的觀點：
第一種觀點認為此類合同是合同無效。持此觀點的人認為依據《土地管理法》第62條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”以及《合同法》第52條之規定認為，此類合同因違反《土地管理法》的有關規定，應被認定為無效合同。
第二種觀點認為此類合同是有效合同。持此觀點的人認為因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》的有效合同要件，原則上均為有效合同。
我認為《土地管理法》第62條的規定并非是法律的強制性規定，不能以此認定已擁有符合國家規定標準宅基地的集體經濟組織成員間簽訂的房屋買賣合同因違反《土地管理法》而無效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是規范土地管理行為，即已有一處符合國家規定標準宅基地的集體成員不得再次申請宅基地，即使申請也不得予以批準，并不是禁止成員間通過購買房屋而取得宅基地使用權。《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》進一步明確了現行宅基地分配制度是基于集體成員身份實行的福利性分配。因此確認此類買賣合同的效力，并不違反國家的政策性規定，同時也有利于實現物盡其用的功能。
三、確認同一集體經濟組織成員間房屋買賣合法有效的意義
隨著新農村建設及農村改造的進行，農村房屋與未改造前相比增值幾倍乃至幾十倍。由于利益的驅動。出現了一大批出讓房屋后又反悔的賣方，其以各種理由要求確認《房屋買賣合同》無效。由于賣方均是在房屋被明確拆遷或改造前提訟的，房屋大多是按照現有價值進行評估，而不是拆遷或改造后的價值。倘若《房屋買賣合同》被確認為無效，已長期居住的買方將喪失其“巨大”的可期待利益，同時賣方也會因違反合同法的誠實信用原則而獲得“不當利益”，這有悖法律的基本精神。
因此，在沒有明確禁止同一集體成員間進行房屋買賣的法律，又存在相當充分的理由可以佐證同一集體成員間房屋買賣合法有效，并且符合國家的政策性規定的前提下，確認同一集體成員間的房屋買賣合法有效，有利于維護法律的權威，有利于建設良好的社會秩序，宣揚誠實信用的社會和商業環境。
參考文獻：
土地管理法宅基地管理范文3
為深入貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》（簡稱《土地管理法》），進一步規范國有農場土地管理，正確引導農場廣大干部職工依法、合理、節約集約使用土地，防止國有資產流失，現提出如下意見：
一、進一步理順地方國土資源管理部門與農場土地管理機構的關系，充分發揮土地管理法定職能作用
（一）國有農場設置土地管理機構，行政上接受農墾系統領導，業務上接受縣級以上國土資源部門領導，實行雙重領導、雙向負責的管理體制。
（二）農墾系統土地管理機構納入全市國土資源管理體系。農場土地管理機構和地方政府國土資源管理部門要主動加強溝通聯系，共同搞好農場土地管理工作。
（三）縣級以上地方國土資源管理部門負責對轄區內國有農場土地的土地利用規劃、建設用地審批、土地登記發證和土地執法監察等環節實施統一管理。國有農場土地管理機構負責場區土地管理事務，其主要職責是：
1、宣傳、貫徹和執行國家、省有關土地管理的方針、政策和法律、法規，以及地方性土地管理的文件、規章。
2、協助當地人民政府做好土地利用總體規劃和有關專項規劃的編制和調整工作，監督檢查場區土地利用總體規劃和有關專項規劃的實施情況。
3、負責場區土地資源變更調查、土地登記發證和土地變更登記的調查、審核呈批工作；協助國土資源管理部門做好場區內的地籍測繪工作。
4、承辦場區內建設用地、臨時用地的審查報批工作。
5、監督檢查土地管理法律、法規和政策在本場區內的貫徹實施。開展土地巡查監察，及時制止土地違法行為；協助國土資源管理部門查處土地違法案件。
6、協助地方國土資源管理部門做好土地分等定級和土地資產評估及管理工作。
7、按照誰主管誰負責的原則，辦理場區內發生的土地事項，調解土地糾紛。
8、承辦地方國土資源管理部門委托辦理的其它土地管理業務。
二、加強農場土地規劃管理，嚴格實施土地用途管制制度
（四）國有農場要在地方縣級以上國土資源管理部門的指導下，根據國家批準確定的方針、任務、計劃、指標和茂名市以及有關縣（市、區）、鎮土地利用總體規劃，結合農場的實際，依法編制農場土地利用總體規劃，規定土地用途，對場區土地實施用途管制。
（五）農場內單位和個人使用的所有土地，必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。
（六）依法合理使用國有農場土地。非農建設確需使用農場土地搞建設的，必須依法辦理審批手續，并依法給予補償和安置，不得強行劃轉國有農場土地。
（七）國有農場土地開發利用和建設用地，由茂名市國土資源局按照省下達的建設用地年度計劃，安排一定的用地指標以解決國有農場的用地需求。
（八）農場的各項建設應按照經依法批準的規劃實施，依法向當地縣級以上國土資源管理部門申辦審批手續和用途變更手續。
三、完善農場建設用地審批制度，規范審批程序
（九）國有農場一切非農建設用地，必須依法報經縣級人民政府批準，經營性用地按出讓方式供地。
（十）農場單位使用場區土地利用總體規劃確定的建設用地建設辦公場所或興辦企業，或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，報同級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
（十一）農場公共設施、公益事業建設需要使用土地的，經農墾部門審核，向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，報同級人民政府批準；其中涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
（十二）農場單位非農建設用地審批程序是：農場單位憑建設項目批準文件、農場國土和有關規劃部門核準的規劃平面圖、填寫《茂名農墾企事業單位申請建房用地呈批表》經農場領導審核同意，報茂名農墾局土地管理部門審核后，由縣級人民政府土地行政主管部門辦理審批用地手續，報同級人民政府批準。其中涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
（十三）場外單位、個人使用農場建設用地，一律按國有土地有償出讓方式取得。辦理程序是：憑建設項目的批準文件和當地縣級人民政府土地行政主管部門關于建設項目選址用地的文件，以及有關圖件資料，向農場提出申請用地報告，經農場上級主管部門核準后，再到當地土地行政主管部門辦理土地出讓手續，報當地縣級人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
（十四）農場居民使用農場土地建房，必須符合場區土地利用總體規劃和場區居民點建設規劃，并盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、閑置地，或拆舊建新，嚴格控制占用耕地。嚴禁在膠林、溝谷、河堤、道口、水庫下游、高壓線附近、陡崖下建筑相關設施。
（十五）嚴格農場居民住宅用地申請條件。堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農場居民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省規定的標準。大力提倡農場居民建設公寓式住宅。
（十六）農場居民建設住宅使用本場土地的，由農場居民提出用地申請，經生產隊同意，經本場審核報茂名農墾局核準后，報縣級人民政府土地行政主管部門呈同級政府批準；其中涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規定辦理審批手續。
農場居民將原有的住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。
（十七）已參加房改，并已分到配套伙房或者房改享受面積不夠需增擴用地面積的職工，必須依法辦理用地手續并經批準后才能動工建設。
（十八）原安置在農場的歸、難僑胞使用農場土地建住宅的，免繳各種規費；原安置在農場的水庫移民及其子女使用農場土地建住宅的，按茂府辦[*]31號文《關于減免水庫移民改危建房用地收費的通知》要求辦理。
（十九）城鎮規劃范圍的農場土地，必須通過出讓或劃撥方式取得，通過出讓取得的應按規定繳交出讓金。
（二十）健全農場宅基地管理制度。在農場宅基地審批過程中，農場土地管理機構要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等；宅基地經依法批準后，要到實地丈量批放宅基地；居民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。
四、加強農場土地登記發證工作
（二十一）國有農場的一切土地（包括耕地、園地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設用地等），屬于國家所有，農場取得規定的使用權。凡歷史上業經地方人民政府及其土地行政主管部門批準建場規劃和用地的、進行土地調整已簽訂協議的、符合《確定土地所有權和使用權的若干規定》的，均應予以維護。任何單位和個人不得以任何借口侵（搶）占國有農場土地。
（二十二）國有農場土地凡符合權屬來源合法、界址清楚、面積準確三個條件的，國土資源管理部門應及時辦理土地登記發證手續；對有爭議的土地，調處一宗，登記發證一宗。
（二十三）農場居民宅基地要登記發證到戶，內容規范清楚，切實維護農場居民的合法權益。要加強農場居民宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發揮地籍檔案在宅基地監督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。要依法、及時調處宅基地權屬爭議，維護社會穩定。
五、加強土地執法監察，依法保護國有農場土地資源
（二十四）進一步健全和完善農場土地動態巡查制度，切實加強農場建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉結合部農場居民宅基地的監督管理，嚴禁城鎮居民在農場購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農場購買和違法建造的住宅頒發土地使用證。
（二十五）堅決制止非法侵占國有農場土地行為，加強對土地違法行為的監督檢查。對侵占國有農場土地的不法分子，要堅決依法查處；對非法占用國有農場土地的，要堅決返還；對破壞國有農場財產、挑起事端的，必須堅決予以打擊；對違反法律規定程序將國有農場所屬土地確定給其他單位和個人的，要按照有關規定對直接責任人進行嚴肅處理。
（二十六）依法依規妥善處理農場單位或個人建房用地的歷史遺留問題。
1、*年《廣東省農墾國有農場土地管理暫行辦法》（粵國（法規）字[*]109號）廢止前，農場單位、個人建房用地憑農場用地批準文件資料，可到當地國土資源管理機關申辦劃撥《國有土地使用證》。今后土地轉讓的，需按規定補交出讓金。
2、自《廣東省農墾國有農場土地管理暫行辦法》（粵國土（法規）字[*]109號）廢止之日起至*年6月30日止，農場單位、個人建房用地憑農墾用地批準文件資料，可到當地國土資源管理機關補辦建房審批手續，領取《國有土地使用證》。場外單位、個人使用農場土地從事非農建設的，須到當地國土資源管理機關補交土地出讓金和補辦建房審批手續、領取《國有土地使用證》。
（二十七）加強土地監察機構隊伍建設。建立完善農場、分場、生產隊、生產崗位的土地執法監察網絡，落實土地執法監察責任制。
（二十八）做好農場土地法制宣傳教育工作，提高依法管地用地的自覺性。
土地管理法宅基地管理范文4
關鍵詞:山東省;宅基地;調查;政策建議
一、山東省農村宅基地使用和制度中的問題
(一)一戶多宅現象嚴重
一戶一宅,是指農村居民一戶只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。對于一戶一宅,《中華人民共和國土地管理法》有著明確的規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但是由于繼承、土地管理不善等原因,山東省土地使用過程中普遍存在著一戶多宅的現象。通過調查和整理的數據可以看出,在抽樣的樣本中有85%的村民戶存在著一戶多宅的現象。
(二)土地審批管理不規范
根據我國的有關法律法規的規定,農村住宅用地,經鄉鎮和縣級人民政府批準就可以取得宅基地的使用權。早在1993年,國家就已經取消了與農民建房有關的宅基地有償使用費、土地登記費、村鎮規劃費等,申請宅基地使用時只需繳納5元的土地證書工本費。在此次調查中發現,有69%的村民在申請宅基地時繳納了文貴的審批手續費。這些手續費大大加重了農民的負擔,與我國現在大力減輕農民負擔的政策相違背。同時,農民由于普遍的缺乏有關宅基地使用的法律法規,對亂收費的現象往往敢怒而不敢言。
(三)農民對宅基地所有權(即產權)認識不清
有很多農民對于宅基地的所有權認識不清,認為宅基地與宅基地上的附著物一起屬于農民個人所有。這種錯誤的認識源于中國傳統思想對農民的影響。《中華人民共和國土地管理法》明確規定農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。農民對宅基地只用使用權,農民無權對宅基地進行買賣、出租、抵押等流轉行為。
二、山東省農村宅基地問題原因分析
(一)低成本或無成本的取得是導致宅基地不合理使用的重要原因
我國農村宅基地的使用權大部分是通過繼承的方式和占用村內空閑地獲得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能夠合理有效地利用宅基地。此外,我國法律對于農村宅基地使用期限的規定仍處于空白,使農民可以無限期享有宅基地的使用權,這進一步使宅基地的使用粗放化。
(二)我國有關農村宅基地的法律法規不完善且缺乏專門宅基地法律
無明確的完善的法律法規是導致宅基地現有問題的重要原因。法律方面的主要問題主要有兩個方面:一是對流轉的規定不明確,二是對宅基地產權不明確。我國雖然在多部法律中都有宅基地流轉和所有權的規定,但各部法律存在著很多不明確的結論甚至有互相矛盾的規定。此外,我國現在還沒有一部專門針對宅基地的法律,僅僅依靠分散的法律法規進行管理。
(三)宅基地產權的不完整
從現存的有關農村宅基地的法律法規來看,宅基地的財產權的三種權利分散在不同主體中。農民具有專有的使用權,但沒有自由讓渡權和收益的專有權;宅基地的所有權屬于集體所有,因此宅基地的讓渡權屬于集體,但集體又沒有使用權。宅基地產權的不完整違背了產權的排他的性質,造成宅基地使用和管理過程中的混亂,增加了市場的交易費用,也使農民的合法利益遭到了損害。
(三)現行的宅基地審批制度存在缺陷
法律規定村民申請使用集體土地建住宅,必須由申請人向所住地農村集體經濟組織或村民委員會提出建房申請,然后由村民大會或村委會對申請進行討論,經到會人數過半數表決通過后,上報鄉(鎮)人民政府審核,最后由縣級政府批準。現存的這種審批程序過于復雜,程序較多,不僅降低了審批的效率,而且容易滋生腐敗。
三、針對宅基地問題提出的政策和建議
(一)進一步明確宅基地產權的主體,保持宅基地產權權能的完整性
明確清楚地宅基地產權是利用市場機制配置土地資源的重要前提。我國的宅基地所有權歸屬于農村集體所有,然而農村集體的概念比較模糊。村委會是農民自主管理的政治性的組織,鄉鎮政府也屬于國家的政權機關,因此都不是農村集體的代表,沒有處置宅基地和從宅基地中獲取收益的權利。確定宅基地產權,要依照《憲法》等相關法律法規,進一步確定是由農民組成的農民集體而不是村委會、鄉鎮政府是宅基地的所有權人。
(二)農村宅基地應該有條件地進入市場
農村宅基地的流轉之所以被限制,一是因為宅基地作為村民生存的重要保障,對于穩定農村社會秩序,發展農村經濟都具有重要的作用;二是由于政府想從宅基地自由流轉中獲得一部分收益,而宅基地的自由流轉會造成收入的管理不便。但是,市場配置土地資源將是土地配置的基本取向,市場經濟的發展也要求取消這種土地管理的城鄉二元體制,加之我國農村社會保障體系的建立和完善,宅基地產權主體的明確,應該順應經濟發展的要求,允許宅基地進入市場。
(三)加強農村社會保障的建設
加強對農民的基本社會保障是推進宅基地市場化的關鍵。農村宅基地自由流轉后,存在的最大問題就是農民的基本生活保障消失了,這也是農民最關心的問題。在本次調查中,劉家莊村民也認識到這個問題,調查結果顯示由40%的村民表示只有他們搬入敬老院才同意將宅基地流轉。因此,需要進一步加大對農村社會保障事業的投入力度,建立健全完善的農村社會保障體系和醫療保障制度。徹底把新型農村合作醫療保險制度貫徹到實處。
(四)規范現行的法律法規,建立專門的宅基地法律
首先對于有關限制宅基地流轉的法律法規進行修改。《土地管理法》第六十三條:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”應該在《土地管理法》中添加相關的補充條款,說明宅基地經過相關部門審批和評估后可以出讓、轉讓或出租用于非農業建設。
參考文獻:
[1]韓立達等.四川省農村宅基地問題調查與思考[J].農村經濟,2009,(8).
土地管理法宅基地管理范文5
一、宅基地使用權的特點
宅基地使用權是依法審批由鄉村集體經濟組織分派給其成員用于建造房屋的沒有使用期限限制的集體土地使用權，屬于用益物權，宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權益，是無償獲得、無償使用的；宅基地使用權是農民基于集體成員身份而享有的福利保證,宅基地使用權處理了農民的基礎寓居問題。
宅基地使用權的特點:權益主體具有非凡性；只要本集體經濟組織的成員才干獲得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得獲得宅基地使用權，鄉村村民房屋用地要經由鄉（鎮）人民縣政府審核，經縣人民縣政府同意；依照司法規則可以承繼，宅基地使用權獲得、行使和讓渡，必需依照《土地管理法》、《物權法》、《土地登記方法》等司法法律的規則；按照《土地管理法》明確規則，宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范；鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，鄉村村民出賣、出租住房后，再請求宅基地的，不予同意。
《物權法》的規則：“宅基地使用權人經本集體贊同，可以將建造的住房讓渡給本集體內符合宅基地使用權分派前提的農戶；住房讓渡時，宅基地使用權一并讓渡。制止城鎮居民在鄉村購置宅基地。”鄉村集體經濟組織內部成員符合建房請求宅基地前提的,依法享有宅基地使用權；非鄉村集體經濟組織內部成員,不得請求獲得宅基地使用權，尤其制止城鎮居民在鄉村獲得宅基地；鄉村宅基地使用權只能在本集體經濟成員內流轉，嚴格制止分歧集體經濟組織成員之間流轉，宅基地使用權人未經依法同意，不得改動宅基地用處符合前提房產讓渡時宅基地還讓渡。
依據《物權法》第一百六十五條“曾經登記的宅基地使用權讓渡或許祛除的，宅基地使用權人該當實時處理改變登記或許刊出登記。”依照司法法律的規則，權益人讓渡房屋及宅基地使用權的，該當將房屋及宅基地使用權讓渡給本集體經濟組織成員內符合建房請求宅基地前提的成員，讓渡給外村成員的，必需在本村子戶而且符合建房請求宅基地前提的，讓渡后宅基田主體發生轉變，并觸及受讓人獲得新的宅基地，應依法處理讓渡登記手續。
二、鄉村宅基地登記發證存在的問題
（一）、局部農民沒有充分認識到宅基地登記的主要性，農民自愿請求宅基地登記的認識不強，給宅基地登記發證工作帶來被動。農民以為本人的住房是本人的私有財富，土地使用權不登記無所謂；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不會搶去和占用。因為我國現行司法規則，鄉村宅基地使用權不能獨自流轉，不答應出讓、讓渡、典當。關于大多數農民來說，登記不登記對他們沒有多粗心義；都是比及改建、擴建房屋、擅自買賣后由買方購置寓居時才曉得沒有土地使用權證才去登記。還有局部農民外出打工、經商或有些村民外出打工很多年，曾經在外地安家落戶，家里只留下年邁的老人，行走不方便，有的甚至無法聯絡，給鄉村宅基地登記發證工作和第二次土地查詢工作帶來很多堅苦。
（二）、因為宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權益，是無償獲得、無償使用的；招致鄉村一戶多宅比較遍及,還有跨村、到外鄉鎮購房的，形成“一戶多宅”。因為我國近幾年出臺了很多惠農政策、減免了很多處理土地登記的費用，招致鄉村房屋買賣日益增多，很多農民紛繁在城鎮和交通便當的鄉村購置房屋，跨行政村購房很多，一是有前提的農民紛繁到交通便當的鄉村購置房屋；二是為了便利孩子們上學,在離學校鄰近的鄉村購置房屋。外鄉、外村居民不具有獲得鄉村宅基地使用權主體資歷,因為鄉村宅基地使用權的流轉按司法規則是受嚴格限制的,所以鄉村跨行政村或到外鄉鎮購置房屋，當前還不能處理宅基地使用權改變登記，必需是本村村民才干使用本集體土地使用權。
依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規則，鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”。但因為各類原因，在實踐中存在著不少村民“一戶多宅”的景象，發生這種景象的原因有很多，詳細包括：一是建新未拆舊，農民為改善寓居前提而建新房，舊房未拆，構成現實上的一戶多宅；二是因為村民屬于承繼房屋形成一戶多宅或村民承受贈與形成的一戶多宅；三是村民因為購置房屋形成的一戶多宅;五、有很多山區搬家戶已搬走，舊房未撤除；依據年《國務院關于促進節省集約用地的通知》（國發【】3號）文件精神，一戶只能請求登記一宗宅基地，并且用地上積不得超越各省、直轄市現定的用地上積，鄉村村民一戶多宅景象遍及存在，當前還有很多鄉村宅基地無法進行土地登記，依照文件規則要逐漸清算歷史遺留的“一戶多宅”問題。
（三）、不少農民群眾司法認識淡漠，在建房時批少占多。依據《土地管理法》第六十二條規則:“鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。但是在鄉村，他們需求房間堆放糧食和耕具，往往據有大面積的土地，他們以為只需不超越國家規則的面積即可。鄉村宅基地帶有福利性，目前國家出臺很多文件減免費用；只需求按順序辦個用地審批手續，又不必交任何費用，節省用地認識淡漠，有的農民群眾甚至以為處理手續太費事，任何手續都不處理，又不占用他人的土地，是本人的園田或曠地就私自建房，比及國土資源部分在每年上門辦證服務時，再去處理審批手續，又不必跑路。
（四）、當前國土資源管理方面存在法律力度不強，國土資源管理部分本身沒有強迫撤除權。依據《土地管理法》第七十六條規則，未經同意或許采取詐騙手段騙取同意，不合法占用土地建房屋的，國土資源管理部分可以責令退還不合法占用的土地，限日撤除在不合法占用土地上新建的房屋；關于違背土地應用總體規劃的私自將農用地改成建設用地的，限日撤除恢復近況；對已建成的違法占地建造的建筑物、建筑物，國土資源管理部分本身沒有強迫撤除權，只能按照法定順序請求法院強迫執行；順序復雜、時間長,很難操作。
（五）、因體制改革、縣政府裁人，招致基層國土資源管理所人員力量單薄，不能實時處理土地登記。基層國土所閱歷了幾回大的改革。每次改革都要分流人員,使得土地登記不足延續性。
三、處理存在問題的對策建議
(一)、充分認識鄉村宅基地使用權登記的需要性,大力宣傳司法法律,給鄉村宅基地登記供應了有力的司法保證。加強農民保證本身正當權益的認識，在建房時盡量占用閑暇地和舊宅基地。讓廣大農民群眾深入認識宅基地登記是一種物權維護。鄉鎮國土資源所要明確工作工作，積極爭奪各鄉（鎮）縣政府及相關部分的注重和支持，要積極與各鄉鎮縣政府、村委會工作聯接，要改變工作作風，加強服務認識，提高工作效率，積極為農民群眾處理土地登記，充分發揚基層地點鄉村宅基地使用權登記中的效果。
(二)、宅基地使用權進行登記時，要采取與戶籍證實相統一的實名制，讓每宗土地都有“身份證”，嚴格杜絕“一戶多宅”景象。執行信息化檔案管理，讓每宗土地信息內容存入電腦里，便利群眾公開查詢，規范檔案管理。在處理土地登記時在土地使用權證上注明多個共有使用權人，防止呈現鉆政策破綻，有的一家幾口人可以到本地公安機關獨自立戶，成為戶主，再進行買房或批地建房，有的處理用地審批手續后建新房，把舊宅出租和出賣，呈現“一戶多宅”的狀況。國土資源管理部分要真正做到嚴格把關、持證用地，依法依規管地用地的優越社會氣氛。嚴格杜絕“一戶多宅”。
(三)、制訂相關的獎勵政策，由鄉鎮人民縣政府與各村干部簽訂層層責任狀審核，作為年關審核的內容，削減“一戶多宅”景象。關于那些建房戶，村民請求新建住房時，必需簽訂承諾書，承諾期限內撤除舊房，按城市規劃和審批手續建房不得超占面積，建新房后在規則的期限內，限日將舊宅基地撤除后交村集體。監督村干部現場督促撤除舊房，限日交出舊宅基地，這樣可以削減在鄉村大面積占新不騰舊形成的“一戶多宅”景象。這項工作靠鄉鎮人民縣政府、國土資源管理部分、城市規劃部分和各村委會一起協調才干做好。在村民沒有撤除舊宅之前，土地登記機構不得處理新房發證登記工作。
(四)、房屋與土地登記發證分歧步和分歧集體經濟組織成員之間流轉，不是本村村民跨村、跨鄉鎮購置房屋，形成登記混難、無法登記。關于跨村、跨鄉鎮購置房屋，而不是本村村民的，建議由本地人民縣政府及相關管理部分一起研討，制訂出響應的準則，然后進行宅基地使用權改變登記。在實踐工作中，因為我國房屋管理部分與土地管理部分對房、地執行辨別管理，有的處理了房屋及宅基地使用權證，當房屋讓渡時，只到房屋管理部分處理產權改變登記手續，便以為其讓渡已正當有用。還有的當事人私自屢次買賣，而受讓人手上只要第一次讓渡人的房屋一切權證，沒有土地使用權證，甚至房屋一切權證也沒有改變；關于各種原因不能實時處理土地使用權證，依據《土地登記方法》第六十二條規則當事人簽署土地權益讓渡的和談后可以到本地的土地登記部分先處理預告登記，預告登記期限三個月到期之前處理土地使用權證，三個月內未請求土地登記的預告登記掉效，這樣對受讓人執行的一種維護；《土地登記方法》第四十條規則房產改變后再到土地管理機構處理土地使用權證，不處理土地使用權改變登記，受讓人的權益得不到維護，還不利于土地和房產市場的次序；建議由本地人民縣政府、房屋管理部分與土地管理部分一起商榷，制訂房屋管理部分與土地管理部分統一辦證的政策，這樣既便利群眾，又做到了房地統一的準則，又做到了兩證完全，規范管理和買賣。
土地管理法宅基地管理范文6
關鍵詞：農村；宅基地；制度改革
引言
農村宅基地制度是我國土地制度的重要組成部分。隨著我國農村土地制度改革的深入，農村宅基地確權登記和管理工作穩步推進。然而，其作為農村重要的土地制度與如今的社會現實發生了激烈沖突，引發了農戶土地權益保障與土地資源保護、宅基地使用權的福利屬性與財產屬性、宅基地的閑置與無序擴張等一系列矛盾，現有的宅基地制度已經無法妥善協調這些矛盾。隨著社會經濟的發展，市場機制在資源配置中發揮越來越重要的作用，但目前宅基地制度是計劃經濟的產物，已不適應當前經濟的發展。當前宅基地使用權沒有實質收益、處分權益，農民無法從價值數百萬億元的宅基地中獲利，同時占用宅基地沒有任何成本，宅基地缺少退出激勵，導致土地的巨大浪費，并導致了城市房價飆升。我國農村宅基地改革與管理迫在眉睫。
1 存在的問題
作為土地管理中最基本的宅基地管理近些年雖然在保障農民權利、加強耕地保護方面起到了積極的促進作用，但隨著社會的不斷發展，農民生活觀念的不斷變化，一些新的問題層出不窮，主要表現在：
1.1 “空心村”流轉問題
因農村普遍存在農民進城打工、經商以及子女赴省城上學等人口流動現象，大批空閑宅基地導致“空心村”問題。而“空心村”問題又將直接導致土地資源的浪費，并從一定程度上引發農村社會的不穩定因素，這將嚴重違背社會主義新農村建設的初衷。所以要加強對空閑宅基地的管理，做到開發合理，流轉合法。從而達到維護農民權益，保護國土資源的目的。
1.2 一戶多宅問題
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，因此對多宅、多占的違法占地應一律予以拆除。同時嚴格宅基地申請條件，對不符合條件的、不符合規劃的不應予以審批。
1.3 城里人購買宅基地問題
1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，對城里人購買宅基地的，應要求退還所購土地。
1.4 使用權秩序混亂問題
現行法律對宅基地的使用限制較多，但明確賦予宅基地使用權人的權利較少。對于宅基地使用權的一些基本權能，如占有、使用、收益等，都未做明確規定，對于宅基地使用權人的處分權規定幾乎沒有。這不僅不利于使用權人有效利用宅基地，而且易導致鄰里之間的糾紛。更為突出的一個問題是，依《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，但法律并沒有禁止房屋的出租、出賣，包括繼承，導致了宅基地使用權轉讓秩序的混亂，宅基地非法進入房地產市場的行為，更是嚴重干擾了土地市場秩序。
1.5 農村宅基地立法和管理的問題
一是宅基地無償使用的問題。我國《土地管理法》及相關法律均規定，我國的宅基地是無償取得及使用的、這種方式雖然減低了農民建房的成本，保障了低收入農民住房問題。但也出現了諸多問題：（1）農民抱著“不用白不用”的心態，無限制利用宅基地，致使土地浪費現象嚴重，甚至在一些人口規模較大的村莊，由于村內宅基地用完，便大面積占用耕地建房，致使耕地面積逐步萎縮。（2）宅基地的無償使用會使農民都想多占、多用，甚至會出現搶奪宅基地的現象，影響社會安定，也嚴重阻礙了農村宅基地的有償退出。二是對宅基地的流轉沒有明確的法律規定。我國立法方面對宅基地是否可以轉讓以及如何轉讓一直模糊不清：（1）允許農村宅基地使用權人對地上建筑物（主要是房屋）進行出租出賣。然而，針對農村宅基地使用權是否可以轉讓，卻未做出明確的規定，使宅基地的使用權轉讓與房屋轉讓相分離。（2）法律特別指出對農村宅基地使用權流轉的進一步限制，即禁止農村宅基地向城鎮居民流轉，轉讓必須是同一集體經濟組織內部成員的轉讓。阻礙了宅基地的有效市場配置。三是基層政府管理方面的問題。對于宅基地的管理，我國法律有著嚴格的規定，在實行中卻出現大量問題：（1）農民宅基地的審批要經以下程序：村民向村委會提出申請：村民代表會議討論通過并公布；報鄉（鎮）人民政府審核：縣人民政府批準。在農民宅基地審批過程中，鄉（鎮）國土所必須做到“三到現場”。然而，實際上由于管理力度的不足，不經過法定程序而通過幕后交易直接拿地的現象比比皆是。（2）基層政府管理人員對工作沒有主動性，不能親自下到村，調查和解決宅基地中的不當利用問題。
2 如何做好當前農村宅基地改革與管理工作
為進一步貫徹落實實行最嚴格的耕地保護制度，有效合理利用土地資源，維護社會穩定，促進社會經濟發展，對農村宅基地管理混亂現狀，應從以下幾個方面解決：
2.1 健全宅基地審批管理制度。在宅基地審批中嚴格執行一戶一宅制度。申報前，對其所在村組的舊宅基地進行調查核實，確認無誤符合條件的農戶方可受理。在審批過程中，嚴格實行“三到場”制度，即批前踏勘，選址到場，審核是否符合審批條件：批后放線、打樁定位到場，確定四址：房屋建成竣工后驗收到場，審核是否超標準用地。經驗收符合標準，發放集體土地使用證，以證管地。
2.2 強化村鎮規劃管理。在村莊布點規劃上，結合文明村建設，促進舊村改造和新村建設。要嚴格實行拆舊建新制度，對一戶多宅但不居住的廢棄、空閑宅基地統一規劃、整理，不符合規劃的不予審批。
2.3 加大“空心村”治理改造力度。政府應加大對“空心村”閑置宅基地、廢棄地開發整理資金投入，盤活農村存量建設用地，增加耕地面積。村民建房使用村內空閑宅基地的，可制定優惠政策，積極推進土地集約利用。對荒蕪未建的閑置宅基地，超過一年未建設的應當收取土地閑置費，超過兩年未建設的由村集體統一收回，另行安排。
2.4 加大土地管理法律法規宣傳力度。要廣泛深入宣傳《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》，增強全民法律意識，在全社會形成依法用地的社會氛圍。
2.5 加大對宅基地私自劃撥、倒賣處罰力度。對私自劃撥倒賣宅基地的村民、干部，要追究責任，沒收非法所得。村民申請新建住宅必須出具承諾書，承諾建新房拆舊房，退出原使用的舊宅基地，交由村委會重新安排使用。
2.6 處理繼承和贈予的關系時，防止出現以接受贈予為名，實際是私下有償轉讓，規避法律制裁而造成一戶多宅的情況發生。
2.7 加大土地執法查處力度。國土部門和村鎮規劃部門要協同配合，做到日常巡查與執法檢查相結合，事前防范與事后查處相結合，建立土地執法監察體系，把各種違法用地消滅在萌芽狀態。
結束語
農村宅基地是農村土地管理的重要熱藎科學有效的宅基地管理將改善農村村容村貌、提高宅基地和土地節約集約利用水平、有效保護耕地，從而為新農村建設提供充足的用地保障。
