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新修正的土地管理法范文1

關鍵詞：農村宅基地；宅基地流轉；流轉模式.

中圖分類號：V55文獻標識碼： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A

近年來中國城市化和工業化進程不斷加快，農村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會經濟變遷，其中最重要的變遷之一是農村人口與土地關系的變化以及農村正在進行根本性的結構變革。尋找建立新型農村宅基地制度的創新性辦法和途徑，對于合理開發利用土地資源，切實保護耕地，建設社會主義新農村具有十分重要的意義。農村宅基地是本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，是農民從村集體經濟組織分配取得的財產。不同地區、不同地段的宅基地價值具有很大的不同，在廣大農村地區，農村宅基地主要用于滿足農戶的居住需要；而在經濟發達地區或城市郊區，宅基地除了滿足農戶其自身居住需要外，絕大多數農戶將其用于商業用途或房屋租賃，具有極高的經濟價值，已經成為農戶家庭收入來源的一個重要組成部分。城市郊區、城中村是城市化推進與改造的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地。在實踐中往往存在農戶宅基地權利受損或個別農戶抵制拆遷、漫天要價的情況。因此，如何在城市化進程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時，引導農戶有序流轉農村宅基地，保障其合法權益，使其分享城市發展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農民宅基地權益就顯得極為重要。

一、我國農村宅基地管理中存在的問題

農村宅基地管理面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，也是建設社會主義新農村的一個重要環節。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強農村宅基地管理的政策措施，農村宅基地管理逐步走向規范，秩序得到明顯好轉。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實施條例》體現了各地的農村宅基地管理探索實踐，與此相對應，全國絕大多數省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強農村宅基地管理的實施辦法與細則。但是，目前我國在農村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現象。

二、農村宅基地流轉的模式

（一）、村集體經濟組織內部轉讓模式

村集體經濟組織內部轉讓模式是存續時間最長，發生地域最廣的一種宅基地流轉方式，是發生在村集體經濟組織內部的宅基地使用權流轉，一般是鄰居或者親戚進行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協議。按照“地隨房走”的原則，轉讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權也一同流轉。

（二）、村集體經濟組織外部轉讓模式

村集體經濟組織外部轉讓模式在農村也較常見，農民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經濟組織外部的農戶或者城鎮居民，其動力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉模式得不到法律的保護，現行法律明確規定農村房屋買賣，發生宅基地流轉只能在村集體經濟組織內部進行，否則認定為無效交易，不受法律保護。

（三）、農戶主導自由租賃模式

農戶主導自由租賃模式是指農戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農戶直接與求租者就租期、租金達成書面或者口頭協議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經濟活躍地區或者城市郊區、城中村，自由租賃比較頻繁，農戶出租房屋的比例普遍較高，不發達地區或者偏遠地區農戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收

入群體，居住對象主要為城市農民工。在經濟利益驅使下，此種模式容易導致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環境差、居住安全難以得到充分保障等。

（四）、地方政府主導轉讓模式

為了緩解建設用地的矛盾，提高農村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時為了提升區域形象，一些地方政府對宅基地流轉進行了有益探索，采取舊村改造、宅基地換住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺規定，引導宅基地有序流轉，形成一些頗具地域特色的流轉模式。

三、促進農村宅基地流轉的政策建議

農村宅基地管理體制改革的方向是在堅持農村宅基地所有權與使用權分離，農村集體建設用地所有權不變的情況下，充分發揮市場作用，實行農村宅基地的有償和有限流轉，統籌城鄉發展，推動城市化進程，保障農戶權益，提高土地資源利用效率，推動農村可持續發展。

（一）、健全農村宅基地法律保障體系建設

健全完善《土地管理法》和《物權法》關于農村宅基地管理及權益的規定，進一步提高該法的地位和作用，使其成為我國土地法律體系的核心和基礎。進一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規、實施細則等。如關于土地管理部門權責的規定，關于土地利用規劃，土地登記、使用、估計、保護等方面的規定等，制訂《農村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發違法案件高發的態勢。

（二）、建立農村宅基地有限流轉制度

在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權法》等現有法律法規的制度框架內，

探索建立農村宅基地有限流轉制度，調整農村宅基地的產權設置，建立健康有序的農村宅基地流轉市場。據2010年《中國統計年鑒》城鄉新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農村人均住房面積都呈逐年增長態勢，且隨著經濟的發展，生活條件的改善，增長幅度提高的趨勢非常明顯，2009年城鎮和農村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時，大量農民進城成為市民將導致農村空置住宅不斷增加。因此，推動農村宅基地的有限流轉，有利于增加農民的財產性收入，

促進城市化進程，允許農村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進行流轉。

（三）、實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度

實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度，就是要根據國家法律法規及地方政府的頒布的農村宅基地管理辦法對農戶宅基地的使用標準執行兩種制度：一是無償的農村宅基地使用制度，對于初次取得農村宅基地或是在法律法規限定范圍內

的農村宅基地實行無償使用制度；鼓勵滿足農戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費；二是實行有償使用的農村宅基地制度，對于一戶多宅及超標占用宅基地農戶，對其超出法律法規規定標準的宅基地部分實行有償使用。農村宅基地無償取得，農民取得宅基地使用權的成本為零，對多占、濫占缺乏經濟約束，農民在申請宅基地和建房時存在少批多占、人為分戶的現象隨處可見，導致農村宅基地浪費現象嚴重。實行農村宅基地收費有利于農村土地產權的建立，加快農村土地資源的市場化進程，推動農村土地使用制度改革，引導農戶建房逐步向小城鎮和中心村集中。

參考文獻：

[1]李文謙，董祚繼.質疑限制宅基地流轉的正當性[J].農村工作通訊，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用權流轉問題研究[D].北京：中國政法大學，2009.

新修正的土地管理法范文2

關鍵詞:農村土地 征收 補償 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收補償的基本概況

土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規定存在諸多不足,導致實踐中引發大量土地征收補償爭議,影響社會穩定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。

我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。

土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。

(一)土地征收與征用

1.土地征收的含義及特征

土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發展公共利益,絕對禁止任何商業目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。

2.土地征收與征用的區別

《物權法》第44條中規定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區別的,主要表現在以下幾個方面:

第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變為國家所有。土地征用由于使用后應當返還給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發生改變。這是兩者最主要的區別。

第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。

第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收。”土地征用的依據除了法律之外,還可以是法規。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。

第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態,也可實施土地征收。

二.農村土地征收補償現狀及問題

(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題

我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。

1.農村土地征收的補償范圍

《土地管理法》第47條規定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”

2.農村土地征收補償范圍存在的問題

根據《土地管理法》的有關規定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。

(二)農村土地征收的補償方式及問題

1.農村土地征收的補償方式

早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。

2.農村土地征收的補償方式存在的問題

補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業的農民提供長久的保障。

(三)農村土地征收補償程序及問題

1。農村土地征收的補償程序

《土地管理法實施條例》第二十五條規定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”

2.農村土地征收的補償程序中存在的問題

從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規定。

三.完善農村土地征收補償制度的對策

(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性

1 完善農村土地征收補償制度的可行性

我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執法環境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。

2 完善農村土地征收補償制度的必要性

土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創業沒本錢,最后導致生活無保障。而農業的發展會影響到工業的發展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發展是非常有必要的

(二)如何完善農村土地征收補償制度

1.豐富補償制度補償方式

關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發展二、三產業來壯大集體經濟,解決部分農民的就業問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業。這種主要適用于企業因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業的員工,享受與正式員工同等的待遇。

(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發放養老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構

征地補償爭議裁決案件的專業性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業務工作的龐雜性和專業人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。

3.建立完整的補償程序及司法救濟程序

“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規,使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變為由批準征收土地的人民政府裁決為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到專款專用,補償金應在法定期限內直接發給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監督行政主體征收權力的行使。

結論

土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發展權并建立土地發展權制度、建立征地補償款分配監督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發展和社會穩定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發展的成果。

參考文獻

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[2] 曾超、趙勇奇 《對我國土地征收問題的思考》中國房地產 2006

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新修正的土地管理法范文3

關鍵詞 小產權房 利益沖突 法律解決。

一、小產權房的界定。

本文論述的“小產權房”，俗稱“鄉產權房”，是指無法獲得國家頒發的產權證而由基層政府頒發產權證的房產，即由一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或由農民自行組織建造的“商品房”。政策明確小產權房不得登記發證，嚴格控制農村集體建設用地規模，嚴禁以各種名義擅自擴大農村集體建設用地規模，禁止城鎮居民到農村購買小產權房。

二、產生小產權房的法律原因。

小產權房急劇發展原因是多方面的，諸如房地產市場的供求關系影響、城市邊緣土地的低成本等，但就法律層面講，包含以下幾方面。

（一）國家相關法律規定不完善。

1.土地產權的雙軌制使依法開發集體土地程序繁瑣新《土地管理法》第 43 條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。這兩條規定剝奪了集體土地的部分開發權和處分權，即集體土地只能用來建設自用的村民住宅、鄉鎮企業、公共設施和公益事業，不能用于其他目的的建設用地開發，故要想合法拓展鄉村房產市場頗費精力。

2.當前法律規定的不明確使得商家容易“打擦邊球”

從另外一個方面來解讀上述第 43 條，這就意味著在指定情況內建小產權房，只要不占用耕地，辦好相關的手續，一般也就涉及不到所謂的“違法”問題。正是因為政策法律中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給房產商留下了打“擦邊球”的空間。

（二）政府宏觀政策不合理。

政策考慮不周延，招商引資過于盲目。新農村建設中，國家要求村里把原來的宅基地進行統一規劃、集中建房，建設連排的、類似公寓形式的住宅。但鄉鎮政府在建設這項工程時，由于資金窘迫，便會和開發商合作，將上級政府批準的，用于新農村建設的宅基地同開發商搞合作開發，然后將一部分房子以低廉的價格賣給農民，其余房子便轉讓給開發商，由其賣給城市居民獲取利潤。

同時對于中國城市化、工業化可能帶來的負面效應缺乏分析。當前中國的城鎮化率已超過 50%，城市人口的規模急劇擴大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房價，但政府決策卻不能很好應對。

（三）政府監管不到位。

作為一種市場行為，小產權房能夠長期存在，從局部地區、個別城市擴展到全國，政府相關管理部門難逃其咎，鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。中央政府對市場的調控原本就謹慎，地方政府又不能很好的貫徹下去，房價長期居高不下，民眾期望得不到滿足，變相加劇了盲目購房現象。此外，政策回饋渠道不暢，對于經濟發展中產生的問題，政府未能及時予以足夠重視并分析解決，致使問題越來越嚴重，解決難度也越來越大。

三、小產權房上的利益沖突。

（一）國家與開發商的利益沖突。

1.國家有責任保護耕地，保障糧食安全，而開發商追逐利益最大化。

中國國土面積遼闊，但地形復雜，總體看來耕地并不富裕，人均耕地面積更是遠落后于世界平均水平。近幾年城鎮化進程的加速，房地產用地和企業用地不斷擴張，農業收入又低，耕地一再受到侵蝕和荒廢。房地產開發商為了獲取更大的發展空間，不惜以身試法，既給國家糧食安全帶來了威脅，又偷逃了國家巨額稅款。

2.集體經濟土地經營權法定與現存的違規開發運營。

農民集體所有的土地，應由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，由本集體經濟組織的成員承包經營，承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

法律賦予集體經濟組織和村委會管理集體土地的權力，在法律許可的范圍內，其有權自主規劃本地區土地利用方案。而現實中很多地方集體組織土地利用的監管松弛，用地審核不規范，為開發商非法開發集體土地提供了可乘之機。

（二）購房人與開發商的利益沖突。

1.在房地產投機的背后，中國房地產市場理性的、真實的需求還是比較可觀的。這依然使得房市過熱，民間投資走強，而真正的消費者往往被排斥在外。遇到房源便趨之若鶩，而不重視其開發商開發資質、土地審批利用手續等。甚至明知買房后開發商辦不了房產證，但仍然聽信大眾行為盲目購置，然后是更多的人仿效，導致惡性循環。

2.作為開發商，利益即是最大驅動力。為了增加銷售量，違規開發、變相租用集體土地資源，甚至辦理虛假土地審批等證件，騙取消費者信任，所以即使簽訂購房合同時承諾如期交付產權證，其違法性注定其承諾最終只能是一句空話。開發商明顯違約，而購房人卻不能以此對其依法提起訴訟，維護自己的合法利益，為開發商規避責任創造了條件。

（三）集體經濟組織成員與集體組織、開發商的利益沖突。

1.在大量集體土地違規開發的背后，充斥著集體組織與集體成員的利益。在土地權屬變更程序上，很多地方基層政府為了發展經濟，允許或幫助集體組織違規經營。不考慮集體成員的意愿，民主缺失違背民意。甚至集體經濟組織領導者與開發商相互勾結，為一己之私，為開發商的違法行為“打掩護”，損害土地使用者利益，導致民怨沸騰。

2.集體組織成員與開發商爭議的主要焦點在于，集體組織成員實際獲得的用地補償金偏低，補償安置不合理。征地補償金從短期看確實有利于農民增收，有利于改善其生活水平，但從長遠來看，農民支付的成本遠大于回報，因為土地依然是農民最可靠的生活來源，一旦失去土地，他們只能從其他途徑尋找生路。加之物價水平，應對家庭突發性事件，農民的基本生活很難保障。

此外，由于國家對于公私財產的保護采取不同的標準，從根本性質上違法的小產權房自然無法受到法律保護，勢必導致購房人與國家之間的利益沖突。

四、解決小產權房利益沖突的法律路徑。

（一）制定和完善國家相關立法。

1.進一步明確集體土地所有權的歸屬，明確土地管理者及其職責。

關于集體所有權，有學者認為它是一個集體組織內所有成員享有的所有權，類似古日耳曼法上的總有。另有學者將集體所有權解釋為一種農村社區全體成員所有的形式，其主體應當是鄉、村或村民小組社區，社區成員在平等、民主的基礎上形成集體共同意志，對其財產進行占有、使用、收益和處分。比較而言，后者更加適合中國國情。據此，由法律明確規定集體土地所有權的歸屬，確立具體的土地管理者，代表全體成員依法對集體土地進行日常管理和維護；同時為了防止管理者濫用權力，有必要對其處分性行為加以限制。

2.重新界定特定鄉鎮土地的用途，明確可擴展利用的范圍。

現行法律對于部分集體土地用途的劃定過于單一，已經無法適應當前社會經濟發展的需要，為了更好地發展鄉鎮經濟，因此有必要對其進行新的界定。

（1）宅基地。作為農村居民的住宅用地，在保障本集體組織成員正當的住房需求的前提下，可以適當予以政策放寬，允許符合條件的非本集體組織成員甚至部分城市居民購買、居住。

（2）未利用地。堅持合理規劃，為鄉鎮未來發展留足必要的利用空間。在此基礎上，可以因地制宜加以開發。比如對于農村“四荒地”，本集體無條件開發的，完全可以引進資金，建設毗連城市住宅，進行正常的市場銷售。

3.改變現行的土地流轉二元制，統一土地交易市場。

現行的土地管理法限制了集體建設用地使用權、宅基地使用權的流轉，從根本上否認了小產權房的合法性。因此，需要修改現行的有關集體土地開發利用的法律法規。一方面，改變集體土地流轉中的二級市場體系，簡化農用地轉用審批程序，統一土地流轉交易市場。另一方面，合理借鑒城市土地開發模式，適當引進市場運行機制，充分提高農村土地使用效率，擴大農村致富渠道，更好地保護廣大農民的利益。

4.完善集體土地征收與補償安置制度。

（1）建立自愿協議出讓前置與公眾參與制度。對于土地征收，應通過公正公開的協議程序，確立不同層次的公眾參與制度，特別是用于商業開發的應以自愿出讓為主要方式，政府應當保持中立。

（2）完善補償安置法律制度。修正現行憲法與物權法，確立“公正的、事先的”補償原則。制定專門的《農地征收補償法》，確立公平合理的“市價”補償標準。以土地的未來使用價值為主要的標準進行補償，有限地按照土地原用途折算補償金，更好地保護農民利益。

（二）嚴格執法，加強監管。

1.集體土地管理者嚴格依法行使土地管理權。

各級政府要依據法律規定的管理權限，對小產權房展開治理與調整。特別是基層政府的土地管理部門，要給予集體土地管理者科學的引導，幫助解決管理運作中的問題。對于集體土地征用審批，要兼顧法律與效率，追求形式公正與結果公正，真正做到有法必依，執法必嚴。

2.加強政府監管，堅持權責統一。

在小產權房治理的過程中，既要注重組織和管理的程式，又要重視信息回饋，及時分析政策實施的效果，為進一步開展工作提供有益的借鑒。對于故意違反法律規定，嚴重擾亂市場秩序的開發商，根據情況予以行政處罰、刑事制裁，堅決制止不法開發。

同時，引進行政責任追究制，對于國家機關及其工作人員違反法律規定行使職權的，必須給與相應的懲罰，提高政府依法行政的責任意識。

3.區別化治理現有小產權房。

在城市化運動房地產價格近乎失控、城鄉間收入差距越來越大的矛盾情況下，適量的農地用來發展小產權房，在土地增值方面遠大于作為農地的用途。應根據其占用集體土地類型的不同，區別對待。

（1）開發占用耕地的。對于已開發而未建成的小產權房，尚未產生較大成本，應當停工停建，恢復土地的原用途。對于已建成的，雖然不符合土地利用規劃，但因地理位置、房屋構造等可加以利用的，由開發方向國家支付相關的稅費補償，由國家房管部門頒發相關權屬證書，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，應確認為違法建筑物，強制拆除。

（2）利用合法取得宅基地和農村集體建設用地開發的。這類小產權房，雖然違背了土地管理法關于宅基地和建設用地的使用規定，但是符合土地利用總體規劃。因此，應當考慮補辦手續，向國家支付相關稅費補償，使其合法化。

五、結語。

法律以過去和當下為鑒，卻又著眼于未來。只有不斷的認識與實踐，才能獲取更加科學的、理性的法律理論去指導社會實踐。

因此，必須充分認識現存的問題，制定科學全面的政策，綜合運用法律、經濟和財政等多種手段，作好小產權房治理工作，進而促進市場經濟健康發展。

參考文獻：

[1]陳耀東，吳彬。小產權房及其買賣的法律困境與解決。法學論壇。2010（1）。

[2]史際春。集體所有權的概念。法律科學。1991（6）。

[3]劉婧娟。土地征收的程序合法性要件分析。河北法學。2012（4）。

新修正的土地管理法范文4

關鍵詞：土地征收；失地農民權益；法律保護；和諧社會

近年來，隨著工業化和城鎮化進程的不斷加快，農村的土地被大幅度被征用。然而在土地征收中，失地農民的許多合法權益沒有得到很好的保護，一些失地農民已成為種田無地、就業無崗、低保無份的“三無農民”，從而導致社會矛盾日漸突出。如何來保障他們的合法權益，是一個值得思考的理論問題和現實問題；也關系到我國和諧社會建設的成功與否和依法治國方略的能否實現。

一、失地農民法律權益保護的理論思考――基于和諧社會和法治的視角

如何保護失地農民的合法權益并解決好失地農民的就業和生活問題，這是全社會都非常關注的熱點問題。筆者認為，應該貫徹和諧社會和依法治國的原則，以維護法的實質正義為目的，以保護弱者的利益為根本，在公平、公正的立場上，切實解決好農村土地征收中所涉及的農民權益的法律保護問題，這樣才能維護好農民的合法權益，維護社會的穩定。

（一）和諧社會與失地農民權益法律保護

和諧社會是社會關系得到全面有效調整，人與人之間和諧相處的社會。要把我國建設成和諧的社會主義社會，就必須認識到：我國是一個農業大國，農民占全國人口的絕大多數。農村、農業、農民問題是我國社會主義和諧社會建設中的一個重要而又突出的問題。沒有農村的現代化就沒有全國的現代化；沒有農民的小康就沒有全國人民的小康；沒有農村的和諧、穩定就沒有全社會的和諧、穩定。必須高度重視“三農”問題，解決好農民的生存與發展過程中的種種難題。然而，目前農村土地征收中出現的侵犯農民合法權益的現象與我國和諧社會的建設格格不入，必須對失地農民的合法權益給予切實關注，充分維護好作為弱者的農民的合法權益，使他們失地后仍然能得到更好的生存和發展。只有這樣，我國和諧社會建設才能得到更好的發展，人們才能過上幸福安定的生活。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是和諧社會的內在要求。

（二）依法治國與失地農民權益法律保護

民主法治是和諧社會的基本特征之一，法治建設與和諧社會構建具有內在的高度統一性。現代社會中，法律及其調整機制已經成為社會調整的主要手段，依法治國，建設社會主義法制國家，已成為人們的共識。法對社會的調整，主要是調和社會各種沖突的利益，對社會機體的疾病進行治療，進而保證社會秩序得以確立和維護。我國已經把依法治國寫入憲法，建設社會主義法制國家已成為我國人民的追求。然而，在我國農村土地征收中卻大量出現違反法律，損害農民合法權益的現象。如以低價征用農民的土地，安置失地農民不到位，補償方式單一，甚至地方政府截留、挪用、拖欠征地費。農民作為弱者的利益得不到法律的保護，這違背了法的宗旨在于保護弱者這一精髓，也違背了法的實質正義。這與我國依法治國方略的實施很不相稱。只有依靠理性法律制度對社會關系的調整，確立實質法治，才能構建和諧社會。只有依法處理各種農村土地征收中涉及農民權益的問題，才能充分而又平等地保障和實現農民的生存權、發展權。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是依法治國的必然要求。

二、我國失地農民法律權益保護的不足

（一）農村土地征收中的“公共利益需要”界定不明，使得農民失去土地的隨意性過大

我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償。”2004年新修正的《土地管理法》第2條第4款也作了同樣的規定。這些規定都強調了征收的前提必須是為“社會公共利益的需要”。但是，在實際土地征收中，“公共利益需要”缺乏明確界定。現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，從而在導致在實際操作中，國家機關以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由，把公共利益的外延到所有經濟建設，把所有市場主體的商業投資亦視為公共利益的需要，從而頻繁使用征收手段。事實上，土地被征收后，由哪些具體的建設項目來使用被征之地具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用，這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是由于農村土地征收的“公共利益需要”界定不明，導致農民失去土地的隨意性過大，出現農民本不應該失去土地卻失去土地的情形；也導致土地征收中出現不規范的情形增多，進而損害了農民的合法權益。

（二）農村土地征收的法律規范滯后，農民的合法權益得不到有效法律保護

第一，土地產權法律制度的不足。首先，土地所有權行使主體法律界定不明。我國土地法規定農村土地歸集體所有，農民不是農村土地權益的主體，但是對于誰來代表農民擁有這些土地所有權，誰來行使、如何行使這些土地所有權，卻沒有明確的法律規定，也沒有明確的程序。其次，集體土地所有權權能的不完全性。《民法通則》規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”對照所有權的四大權能，我們發現集體土地所有權的權能是不完整的，受到很大的限制。土地處置權自始至終沒有賦予農民。由于農民沒有完整的土地產權，農民的土地財產權在土地流轉時受到嚴格約束和限制，其財產權益得不到保障。

第二，土地補償標準極不合理，補償費過低且理論依據不足。《土地管理法》規定：征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。現行土地征收的補償原則只是按照原用途原產值進行適當補償，目的是“使需要安置的農民保持原有的生活水平”。這種規定并沒有考慮土地本身的價值，也不考慮土地征收后地價的上漲，沒有將土地作為資產處理，不符合政治經濟學原理：級差地租由土地肥沃程度、地理位置、勞動生產率等幾個因素決定，平均年產值反映了土地的肥沃程度，但是對于士地的地理位置、勞動生產率都不能明確反映。

（三）土地征收法律程序不完善

土地征收法律程序不完善主要包括兩個方面：一是缺少對行政機關的監督機制，缺少被征收人參與程序。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位。在征與不征的問題上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。也就是說，他們是集體土地征收行為的行政相對人，對自身權利被公權力剝奪的決策過程并不知情，也沒有參與。由于在土地征收程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。二是土地征收程序中對被征收者的司法保護不足，缺乏救濟程序。從我國情況來看，對于征收批準決定的可訴性，過去一直被理論界所忽視，理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。司法部門對理論界的這種認識表示認同，表現在人民法院在受案上一直把征收批準的決定的拒之門外。

三、完善失地農民法律權益保護的建議

（一）嚴格政府責任并促進土地進入土地使用權市場進行交易

近現代法治的實質和精義在于控權，即強調權力在形式和實質上的合法性。應具體列舉公共利益所包括的范圍：國家投資的各類重點建設項目，以及直接滿足公共利益需要并列入國家計劃的集資建設項目；能源、交通、供電、供水、供暖等公用事業和其他市政建設項目；國防事業；教育、文化、衛生、體育、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護等社會福利事業；各級國家機關建筑用地。國家進行土地征收應僅限于公共利益需要這一理由。但也要認識到，屬于“公共利益需要”的情形在社會生活中是無法列舉完畢的，這就導致很難避免打著“公共利益需要”的牌子為“非公共利益”目的征地，或者，先以“公共利益需要”用途征收，而后改變用途。因此，還應有相應的行政監督機制來配套。

（二）改革土地產權制度，明確農民集體土地所有權的主體地位

土地產權主體，即土地歸屬，是土地產權制度的基礎和核心。我國現行法律規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。這種土地集體產權實際上是個籠統的概念，不能使農民成為法律意義上的市場主體，出現了多元主體并存的局面。按照《土地管理法》第10條的規定，“集體”可以是鄉（鎮）、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表，這必然造成征地行為發生時多元利益主體為爭奪所有權而發生沖突，并可能損害農民利益，在實踐中往往成為基層政府增加農民負擔、侵犯農民權益的依據。

權利界定是土地產權交易的基本前提，也是權利人獲得利益的基本前提。通過修改相關法律，給農民和國有土地擁有者以及城市其它土地擁有者同等的權利，明確規定農民集體土地是不可侵犯的財產，強化農民對土地的所有權和處置權，只有這樣才能使農民的土地權益從根本上得到保障。

（三）明確土地征收的法律補償標準

關于補償標準的計算，這是爭論最為激烈的地方。主要有兩種代表性觀點，第一種是主張區分被征土地是公益性用地還是非公益性用地。對非公益性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對公益性用途的征地仍采用現有補償標準（可有所提高）；第二種是采用市場價格來進行補償，不區分是否是公益性用地。第一種觀點仍有犧牲農民利益之嫌，冠冕堂皇但卻無法掩蓋事實的不公。筆者贊同第二種觀點。我國應確立以市場定價為主的補償標準，避免土地征收補償與開發土地增值出現巨大利潤“剪刀差”，以及由此引發的征收中現象。由于我國目前依然實行的是國家壟斷土地一級市場和嚴格控制土地二級市場，無法實現土地的自由流轉。因此，首先應對土地實行定級估價，通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，根據地塊所處位置、供求情況、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的參考價格。只有按市場價格對農民土地進行補償，才能合理公正地保障失地農民的利益，讓農民失地不失利。

（四）嚴格土地行政征收的法律程序

首先，應建立和完善行政征收合法性調查、審批和監督程序。在行政主體遞交行政征收方案后，主管部門依法對行政征收土地方案的合法性進行調查，如是否符合公共利益的需要，是否有通過市場化運作等獲得土地的其它途徑，嚴格在審批的范圍內進行土地征收，杜絕少征多占、濫征濫用等違法行為的發生。其次，建立和完善土地征用的聽證制度。聽證制度是保障相對人重大利益不受非法侵害的程序制度。它要求土地征用利害關系人要參與土地征用決策，土地征用主體必須認真聽取相對人的意見和建議，對行政相對人提出的針對土地征用有關的問題給予合法合理的解答，否則主管部門有權否決土地征收主體的征用方案。

參考文獻：

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新修正的土地管理法范文5

關鍵詞：地價管理地工作；探討

中圖分類號：F301.0

1 地價在土地市場中的重要作用

1.1 地價的核心作用。我國土地市場建設要做的事情很多，核心問題就是地價問題。土地管理部門支持國有企業改革，是以專業評估、顯化地價為基礎的；辦理土地使用權出讓、抵押、政府收購土地、司法處置等都必須以具有評估資質機構科學評估地價為依據；土地使用權招標、拍賣、掛牌底價也必須參照評估地價；新《土地管理法》確定的征收新增建設用地土地有償使用費，是以基準地價為前提的；將來，最終解決農民的補償問題，也必須承認農民的土地財產權，走評定地價、照價征用的路子；土地市場發育和規范程度，也要以地價形成機制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現在地價上。

1.2 地價的經濟杠桿作用。地價是土地所有者權益的體現，是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”，又是調節土地利用方式的有力杠桿。根據我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現有建設用地進行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進行，要發揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財政收入，為經濟建設提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價管理，正是土地有償使用的重要保障。

1.3 地價的宏觀調控作用。地價可以成調控手段，這在土地私有制條件下不可能實現，但在土地國有的條件下則變成了現實。地價是地租的資本化，本質上也是地租。地價是土地所有權在經濟上的實現形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會剩余產品的分配。在市場經濟條件下，土地所有權又進一步派生集體土地使用權、國有土地使用權及一些它項權利，形成了很多獨立的產權，有關權利人共同參與社會剩余產品的分配，因此地價屬于社會分配關系。在宏觀的調控過程中，國家是經濟和社會事務的管理者，又是國有土地的所有者，地價作為調節社會分配的工具是否運用靈活，直接影響社會經濟的協調發展。因此，國家應靈活運用地價工具，針對不同需要進行調控，使社會經濟又好又快發展。

2 地價管理中存在的問題

2.1 地價體系建設仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準地價、標定地價為核心，由基準地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系。但與市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價稱謂、內涵不一，可比性差，所含內容不明確；二是基準地價成果管理手段落后，更新不及時；三是標定地價評定工作沒有普遍開展；四是基準地價修正體系不夠完善。

2.2 地價管理的配套政策急需進一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價管理制度體系，但是地價管理配套制度建設方面仍存在一些問題。一是地價管理體系不完善。首先在建立和實施制度時，沒有體現以地價管理為核心，制度之間銜接性、協同性和系統性差；其次是制度與當地地價管理現狀及發展趨勢脫節，不能做到有步驟、有計劃、系統地實現制度目標；再次是制度的實施缺乏系統控制的監督，執行中變形走樣；二是具體實施地價管理制度的環境差，影響制度效率的發揮；三是落實地價管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標、程序及操作細則。

2.3 地價評估市場急需規范。目前，土地評估從封閉狀態變為全面開放。在土地評估市場中出現了一些問題。一是評估不夠規范。有的評估機構斷章取義，評估不按土地評估規程，評估因素選擇缺乏科學性，不能客觀、公正、合理評估地價。二是有的土地評估機構實力差。有的土地評估機構掛靠人員多，有的新考取估價師的學生多，如兩個沒有評估經驗的學生考取土地估價師后，可想他們能否科學評估地價呢？三是同業互相競爭。土地評估市場放開后，有的看到經濟收入可觀，可謂土地評估機構百花齊放，有的一個地級市土地評估機構就會出現十幾家甚至幾十家。他們為了攬活，降低收費標準，比著收費低，互相競爭。四是評估質量差。土地評估市場放開后，評估機構可跨地區進行評估，他們不能掌握評估地區的土地價格市場狀況，簡單按政府公布基準地價文件進行評估，也不找當地的地價修正體系和地價圖，這樣評估地價隨意性太大，有的評估宗地的級別都定錯，地價懸殊很大，有的相差成倍。

3 加強地價管理工作的措施

3.1 基準地價及時更新。基準地價是地價體系建設的基礎，也是政府調控土地市場和服務公眾的重要工具。在有些地方，基準地價都存在著更新不及時、現勢性差和不公開、不應用的現象。針對這種情況各級政府及土地管理部門必須高度重視基準地價更新工作，按時按要求，統一地價內涵，科學更新基準地價，如果地價得不到及時更新，地價體系建設就無從談起，也就建立不起規范的土地市場，就會影響經濟的發展。

3.2 完善地價管理配套政策制度。針對地價管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強基準地價應用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價管理水平。一是進一步建立和完善地價政策體系，即土地收購價格標準、土地征用價格標準、土地收益分配機制。二是進一步完善地價制度體系，即建立基準地價定期公布制度、宗地價格申報制度、互聯網公開查詢制度。三是進一步加大招標拍賣掛牌的基礎制度建設。即建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度。以此為制定地價政策，進行地價調控、合理配置土地資源，提供科學的依據。

3.3 建立城市地價動態監測體系。城市地價動態監測體系建設是市場經濟條件下加強地價管理的基礎性工作。它不僅涵蓋了地價監測點的設立、地價監測資料的采集，地價資料的分析以及地價監測體系的維護與更新基準地價專業特性，而且利用計算機、數據庫的網絡技術，將這些地價專業性通過計算機加以實現，建成基于數據庫和網絡之上的地價動態監測體系的應用功能和應用方向。通過建立城市地價動態監測體系，可以及時、準確地了解和把握各城市的地價水平和地價動態變化情況，從而推算出各城鎮國有土地資產量及其變化情況，為加強土地資產管理，防止國有土地資產流失提供重要的依據。

3.4 充分發揮協會作用，加強土地評估行業管理。土地估價師協會做為管理監督土地估價機構的單位，要搞好協會的工作，充分展示協會特點。在政府職能轉變過程中，協會要擔當起應負的責任。一些職能協會要擔當起來，充分發揮協會作用，首先是行業指導，當好教練員，并且做好行業自律，當好裁判員；其次構筑技術壁壘，保持行業發展；第三為機構提供機會，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機制，樹立自律的權威。總之行業管理的手段是多方面的，在市場條件下，應該探索多種“軟性”手段管理會員，要一點一滴糾正行業不正之風，要從愛護幫助中介機構的立場出發規范他們，將把我國的土地評估中介服務市場推向一個新的臺階。

各級政府及土地管理部門要充分認識加強地價管理的重要性及地價的作用，明確現階段地價管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強地價管理，進一步培育和規范我國土地市場，使我國的土地管理事業再上一個新臺階。

參考文獻：

新修正的土地管理法范文6

關鍵詞：征收補償價格、評估方法、公益用地

中圖分類號： A715 文獻標識碼： A

1研究背景

集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強制行為，在征地過程中政府只強調了國家的利益，從而導致了征收范圍大、補償標準低、征收程序不規范、缺乏民主等問題的發生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補償標準的法規，如征地區片綜合地價。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，讓農民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實際情況出發，對集體土地征收價格內涵、評估方法進行了探索，并結合安陽市情況對一宗土地價格進行試算，經與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比，該方法算出的征收補償價格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補償的要求。

2集體農用地征收評估

2.1集體農用地征收價格內涵

2.1.1土地性質界定

土地評估通常是評估土地使用權的價格，而這種土地征收行為，實質上是土地所有權從農村集體所有轉變為國家所有的兩種所有制的轉移，因此集體農用地征收補償價格應為所有權的買賣價格。

2.1.2年期界定

集體土地征收后，農民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價格時應為該宗地無限年期下的所有權買賣價格。

2.1.3市場界定

在市場經濟條件下土地價格應該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農民對于征地補償價格有討價還價的權利，而不是政府單純的強買強賣，所以土地征收補償價格應為公開市場下的正常價格，評估過程中所用到的參數也應為公開市場下的正常參數。

2.1.4用途界定

《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”即為了開發建設公益性用地才可以對土地進行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發展不可或缺的物質載體，擔負著承載城市各種活動、為社會利益服務的責任。關于公益性用地在評估時是否分用途進行評估存在爭議，筆者認為按用途分類評估更符合實際，眾所周知當前的土地征收過程中存在著不同程度暗補，而被征收土地未來用途不同，暗補也不同，以安陽市為例，交通運輸用地暗補為3~5萬，而住宅用地的暗補則為10~20萬不等。綜上所述，評估時應根據價值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進行評估。

2.1.5集體農用地征收價格的構成

關于測算土地征收價格理論界存在不同的看法，經過對比分析，筆者認為土地征收補償價格采用地價構成法較為合理。計算公式為：

土地征收補償價格=土地取得成本+農用地開發費用+機會損失

上述公式中，土地取得成本表現為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現值，農用地開發費用指耕地重新開發所需要的費用，機會損失是指物化投入的損失。

但在計算集體農用地征收價格時筆者認為還應對公式進行進一步的量化，其中，土地取得成本就是現行的土地征收補償標準(如：征地區片綜合地價)；農用地開發費用實質上是土地從生地變熟地的開發過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等；機會損失是指土地在改變用途的同時，失去的改變為其他用途所能帶來的收益，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補償時又不可能完全補償給農民，政府會按照一定的比例進行分配，在這里筆者采用農民與政府均勻分配的比例。根據以上分析筆者把公式變型為：

集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益

2.1.6集體農用地征收價格的定義及構成

根據以上論述可以看出，筆者所探討的集體農用地征收價格是在正常市場狀況下，某一時點征收時確定的征收用途(如：交通運輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權買賣價格。其構成為：土地取得成本、農用地開發費用、農民應得按未來用途征收后的增值收益。

2.2集體農用地征收價格評估方法

在常規評估方法中，筆者認為成本法及出讓地價修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農用地征收價格成本的疊加，屬于正算。根據以上論述可以得出成本法公式為：

集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得按未來用途征收后的增值收益

其中，增值收益是以土地成本價為基礎，考慮其與公開市場下的正常出讓價格的差額，計算出土地的增值收益率。

土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地成本價

土地增值收益率是采用樣點法測算的，通過計算各樣點增值收益率，從而得出該區域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。

2.2.1采用出讓地價修正法評估

2.2.1.1評估原理

根據土地出讓價與集體農用地征收價格構成不同，從基準地價入手，對其地價的構成進行分析、剝離，從而得到集體農用地征收價格計算方法。

2.2.1.2價格構成及對比

土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，可以表示為：

土地出讓價=土地取得成本+土地開發成本+土地增值收益

其中，土地開發成本是城鎮基礎設施條件的開發費，土地增值收益包含政府和農民應得的土地增值收益。

筆者計算的集體農用地征收價格為：

集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益

其中，農用地開發成本為耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等的投入成本，增值收益只包含農民應得按未來用途征收后的增值收益。

經過對比分析可以看出土地出讓價比集體農用地征收價格多的是城鎮基礎設施條件的開發費以及政府應得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計算集體農用地征收價格時只需將多出的兩部分扣除即可。

2.2.1.3基準地價系數修正法評估公式

根據以上分析，筆者將集體農用地征收價格計算公式進行變型：

集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本

其中，土地出讓價采用經過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準地價。

這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價為基礎，考慮其與土地成本價之間的差額，計算出土地增值收益率。

土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地出讓價

同理，采用樣點法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。

2.3價格分析

將集體農用地征收價格與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比。

各類價格構成對比

其中劃撥基準地價中的土地取得成本應為集體農用地征收價格。且土地開發成本農用地開發成本，土地增值收益農民應得按未來用途征收后的增值收益。因此，經對比分析可以看出，集體農用地征收價格應高于征地區片綜合地價，低于劃撥基準地價、城鎮基準地價。

3例證

我們選擇安陽市城鄉結合部一宗菜地為例進行分析。其中征收補償中的增值收益分配筆者采用農民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運輸用地。

用成本法計算土地征收補償價格

集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得增值收益

其中，該宗地征地區片綜合地價為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費為13元/m2，新菜地開發費為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。

由此計算出集體農用地征收價格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝

用出讓地價修正法計算土地征收補償價格

集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本

其中，修正后的交通用地基準地價為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發成本為95元/m2。

由此計算出集體農用地征收價格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝

我們最終確定集體農用地征收價格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。

與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價對比

通過上表我們可以看出，運用這種評估方法得出的集體農用地征收價格與現行的征地區片綜合地價相比相當于其補償標準的兩倍，且低于劃撥基準地價、城鎮土地基準地價。理論上該價格水平應該可以得到各界人士的認可，同時也可以保障農民的生活水平不降低。

4小結

綜上所述，集體農用地征收價格評估方法研究的總體思路是以市場價為標尺，以未來用途為基礎，依據誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發生的土地增值進行了合理分配，此方法相對于傳統的方法增加了農民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實際過程中，政府、農村集體、農民也會對增值收益的分配進行一番博弈，隨著時間的推移，政府從中獲取的收益應逐漸降低，讓利于民。

參考文獻：

[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權價格評估之比較