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酒店行業風險分析及對策范文1
關鍵詞：住宅；商業地產；風險；分析
截至2007年，中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，也是連續3年保持在17%左右且高于住宅地產的投資增長速度，期間大量的開發商快速擴張，進入看好的商業地產。但是隨著國家宏觀調控政策的累積效應以及國際金融環境的變化，到2008年，房地產行業開始進入下調階段，到現在許多開發企業遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發商業物業的開發商。但是商業地產的發展前景仍被看好，國務院及有關部門近日連續的有關擴大內需方面的投資以及相關的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調，在穩定房地產市場的同時，為商業地產的發展提供了新機會。
一、問題提出
商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產。住宅是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業地產的開發的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統住宅的開發與商業地產開發的投資風險進行比較分析就顯得更有實際意義，對商業地產的開發投資風險要怎么認識才能保證企業在以后健康持續的發展？
二、投資風險差異分析
房地產投資風險是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經濟因素等等因素的影響，而導致投資者最終的收益的結果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產開發是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業地產則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風險也是不同的。
（一）開發環節上的區分
最基本的開發環節的不同。當開發商看好某個城市準備進入的前提就是對該城市的市場環境有一個充分的市場環境分析，看好該城市的消費潛力之后就會著手尋找投資機會，這時住宅地產開發主要環節包括“選址-建設-銷售”，銷售完畢后開發工作就基本結束，建設是開發能否成功的關鍵環節。商業地產開發包括“策劃-選址-建設-招商-經營”等環節，每個環節都必須考慮對最終的商業經營的影響，商業經營才是開發能否成功的關鍵環節。因此，住宅地產開發只要求開發商有一般的房地產開發知識和經驗，而商業地產開發要求開發商不但有一般房地產開發的知識和經驗，還必須具有商業經營管理經驗。
（二）項目成本上的區分
從項目的選址上來說，商業地產一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規劃定位將來發展的CBD區域。首先就決定了它的地價很高，整個項目的土地出讓金數額巨大，商業地產的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區來說，商業地產的樓面地價是住宅的2倍左右。建設成本上來說商業地產的建設成本比住宅地產的建設成本更高，特別是大型購物中心的設計要求更高，因為要容納大量的人流，對建筑的安全設計、質量等提出很高的要求，同時在形體設計方面商業地產一般都是地區性的標志性建筑這些導致商業地產的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對于住宅而言的建設成本較小。
（三）資金的回收周期區分
從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發實力的開發商從拿地到建成只有6個月。新出臺的政策，要求封頂以后才能夠預售，從建成到開始預售的時間為1年甚至更短，這樣開發商在市場環境好的時候，回收資金的速度很快，而商業地產的資金回收壓力是相當大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當的大。一個完整的商業地產開發項目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對開發商的資金實力來說是嚴峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業地產的面臨的資金壓力比住宅地產要大很多。正是商業地產的投資回收周期與住宅地產的不同，所以兩種物業的運行周期也不同，一般而言商業地產的運行周期是要比住宅地產的周期要長。
（四）資金的回收方式的區分
商業地產的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業地產的營運經驗就是，不能隨便拆分出售產權各自營運，這樣不能很好地形成規模效應，不能形成良好的業態組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業中心，最終會導致商業項目難以經營下去。租金的多少主要是由商業地產結合本身所形成的商業環境，一旦消費者認同區位中心環境，這使它的租金相應的也會大幅上漲，所以，商業地產的是一種引鳳筑巢的開發模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規模的城市消費中心很重要，它的回收方式是細水長流型。而住宅的開發模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業地產的魅力。一旦商業地產的商圈成熟，讓消費者形成認同感，就能夠保證企業能夠穩定的獲得高租金的收益，這對一個企業來說，穩定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。
（五）對開發商的運營的能力要求異同分析
從項目的運作上來說，商業地產在國內的發展的時間不是很長，發展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發商沒有認清商業地產的開發模式，沒有很好地與住宅地產的開發區別開來，一次次的失敗經驗表明，商業地產只能整體招商運作經營，考慮各種業態的組合，形成規模效應。若急于回收資金進行產權分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內商業運作方面的人才也不是很多，這也是導致近年大量商業地產項目破產的原因。而國內的住宅市場的發展現在已經相對成熟，策劃已經從20世紀90年代的單項策劃發展到綜合策劃階段直到目前的復合策劃階段，融入理念結合企業文化品牌，有針對性的發展健康、休閑、專業的住宅了。加上已經成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產品的銷售壓力。
（六）抵抗宏觀和行業的風險的能力差異分析
宏觀環境風險是指一個國家和地區的政治、經濟、社會等宏觀因素的不確定性給房地產項目投資帶來的風險，包括政治穩定、宏觀調控政策、國民經濟GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會進程中的城市化等諸多風險因素。行業風險是指由于商業地產行業中的各種不確定性因素給項目投資帶來的風險，如市場供求風險，地產價格帶來的購買力風險，同業競爭風險，原材料價格上漲風險，商鋪銷售價格下跌風險、投機炒作風險、土地供應風險等。這些因素對住宅和商業地產來說都有很深刻的影響，但商業地產受上述的各種風險因素的影響更顯著，因為商業物業的成長周期很長，在前期的幾年當中可能需要持續的資金投入來營造商業地產的商業氛圍，一旦遇到市場的下調周期或金融危機等，將會導致大量的商業地產的資金鏈的斷裂，大量的商業爛尾樓就會出現。上一輪廣州的商業地產消化期花了10年時間，在近10年時間里廣州基本上沒有商業地產的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產不同，在中國目前隨著城市化的進程，住房需求還是很大的，是一種穩定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價格與消費者的心里預期價格不一致，房價調整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導致房地產周期的表現。但是商業地產一旦面臨市場環境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運行周期的好轉之后才可能復蘇。可以說是商業地產的運行周期的振幅明顯要大于住宅地產。
三、總結
上述分析的結果表明商業地產的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風險比住宅地產就更大。作為商業地產投資的高風險也伴隨著高回報。商業地產作為將來發展的熱點還是值得投資的。前提是你要認清自身的實力，結合項目本身有一個風險的全面認識，具備完善的商業地產運營的能力，最重要的是能夠提供給商業地產運行足夠的資金，對企業自身資金鏈要有一個很好的預算，對市場風險要有足夠的認識。世界500強的企業走到現在80%都是靠穩健的財務政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風暴中保持上百年屹立不倒，商業地產也是同樣道理的，不要因為市場的一時的火熱就大肆擴張，在企業做預算的時候，不要只著眼于當前高漲時期的市場，還要考慮市場不景氣的時候的風險，所以開發商業地產更要結合企業自身的條件，適度控制發展速度和規模才能保證企業健康的運行下去。
四、相應的風險防范措施
（一）風險預防
首先對國家宏觀調控政策和利率調整等要有足夠的認識，商業地產的影響要有一定得預見。對于已經定位的項目要從開發環節上牢牢把握，盡量縮短從項目決策到最后的招商運營直接投入使用，特別是吸引有實力的租戶入住是很重要的環節，在項目的前期就要開始考慮，現在有的商業地產的開發，提前開始招商，然后根據租戶的要求進行開發，就像大連萬達的開發模式，這樣給項目的招租環節帶來很大的便利，也能使項目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金。快速地推出就是避免在項目運作期間宏觀政策出現大的不利調整。實現這一目標，需要各個環節的順利對接，包括項目前期的策劃、規劃報批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時完成。對于可以控制的風險，如策劃風險，管理風險等，我們應該從有利于項目發展的角度做到最好。在減輕和預防項目風險時，應該根據抓住項目環節的主要方面，來重點關注，及時相應的采取對策。
（二）風險轉移
風險轉移是一種有效的降低風險的方式，目前國內的開發商都選擇了合作開發模式，可以將自身的弱項與相應的強勢單位進行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業運營經驗的海外背景的機構和開發商等進行合作，這樣可以有效地降低項目的資金壓力。在項目的銷售方面可以適當的選擇小量的單位進行出售，前提是要能控制項目的整體運行的商業環境，不少開發商都選擇了出售5-10%比例出售產權，這在一定程度上也能快速的緩解企業的資金壓力。
此外也可以考慮，出售一定年限的商業物業，尤其是商場、酒店物業可以把經營期內必經的非正常經營期所引起的風險，或因經營管理不善造成的非正常經營期人為延長而引起的風險轉移出去。
最后就是工程的風險完全可以通過出包的方式轉移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細、周密，明確違約的處罰辦法。
另外，購買一定數量的針對風險較大方面的保險，是一種及時、有效、合理分攤經濟損失和獲得經濟補償的方式，也是國家大力提倡的方式。
參考文獻：
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