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業主委員會管理制度范文1

武漢市從2000年開始啟動商品住宅專項維修資金的統一歸集管理工作，從十余年來住宅專項維修資金的總體情況來看，一方面是住宅專項維修資金歸集額和使用額逐年遞增，另一方面資金使用率偏低。

2001―2010年武漢市住宅專項維修資金歸集總額達到473086萬元，其中業主繳納302199萬元，由開發商繳納170887萬元。從各年度歸集情況來看，除2008年受金融危機影響略有下降外，其他年份的歸集額都呈增長態勢，年均增長率達到108.33％，可以說是高速增長。

從使用情況來看，截止到2011年2月底，全市申請使用商品房住宅專項維修資金457起，總計金額4373.12萬元。總的來看，住宅專項維修資金使用額逐年上升，特別是從2008年開始，維修資金使用量大幅度增長，每年基本上都是以50％以上的速度增長。

但從武漢市商品房住宅專項維修資金使用情況來看，一是使用規模很小，二是資金使用率很低。截至2010年12月31日，武漢市累計歸集商品房住宅維修資金473086萬元，但經業主申請使用的資金只有3572.68萬元，僅占到累計歸集維修資金的0.75％。

二、武漢市住宅專項維修資金管理面臨的主要問題

從實際情況來看，武漢市住宅專項維修資金主要面臨著維修資金歸集難、使用難、續籌難、維修資金保值增值渠道單一等幾方面問題。

(一)住宅專項維修資金歸集難

維修資金歸集難體現在兩方面：歷史遺留造成的歸集難和現存制度導致的歸集難。歷史遺留的歸集難問題主要是指政府直管房和單位自管房維修資金歸集難。房改房維修資金主要是由售房單位管理，由于售房單位交存部分是從售房款中提取，公房售房單位沒有單獨建賬，同時政策允許售房款用于企業改制和職工的貨幣化補貼，那么這部分資金就存在一定程度的管理分散、挪用問題。按照165號令規定，商品住宅業主和售后公房業主應在辦理房屋交付手續前交存首期維修資金，未交存的，開發建設單位或售房單位不得將房屋交付購買人。但房屋業主究竟應在辦理入住手續前的哪個環節交存，165號令沒有明確規定具體的時點。武漢市由建設單位在售房時收取、初始登記時統一交存，以保證交付使用時維修資金能歸集到位。但從實際情況來看，部分業主不辦理登記或者長期不辦登記，導致維修資金歸集難度加大。

(二)住宅專項維修資金使用難

維修資金使用難最本質的原因是維修資金在申請使用過程中的“雙三分之二”，制約了維修資金的使用。165號令規定業主使用維修資金必須經物業管理區域占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。但是由于小區房屋空置、房屋出租、業主公共意識不強等諸多原因導致維修資金使用困難。當然，維修資金使用難還受到維修資金申請程序復雜、維修資金續籌制度的制約。

(三)住宅專項維修資金續籌難

雖然住宅專項維修資金的足額續籌是住宅共用部位、共用設施設備得到及時維修、更新和改造的前提條件，但續籌難度很大。一是續籌尚無法可依；二是續籌標準未定；三是如何能確保100％的繳交率，對拒絕繳交者實際上還沒有可行的制約手段。如果現行法規能得到執行，住宅專項維修資金的首次籌集尚可得到保證，但如何保證續籌，將是未來住宅專項維修資金管理中面臨的難題。

(四)維修資金保值增值渠道單一

確保住宅專項維修資金的保值增值是保障正常的維修、更新和改造需要，減輕業主負擔的前提條件。因此確保住宅專項維修資金的保值增值是住宅專項維修資金管理的重要任務。主要出于保障住宅專項維修資金安全性的目的，住宅專項維修資金管理的現行法規對暫時未動用的住宅專項維修資金的利用給出了兩種方式，一是存入銀行(專戶管理銀行)，二是在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，按照國家有關規定用于購買國債。目前武漢市商品房住宅專項維修資金基本上都是存入銀行。資金存入銀行和購買國債，信用風險和流動性風險都很小，但所能獲得的收益也很有限。在持續的通貨膨脹的條件下，所獲收益并不足以抵御貨幣貶值的損失。這樣一來，未來住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金保障就可能出現問題，或者會加劇業主的資金繳交負擔。

三、維修資金劃轉業主委員會的四點思考

(一)為什么允許維修資金劃轉至業主委員會

筆者認為維修資金管理辦法允許維修資金劃轉業委會實際上出于兩方面的考慮。其一，法律層面。從住宅專項維修資金的所有權來看，全部的住宅專項維修資金都屬于繳交住宅專項維修資金的業主集體，是業主集體的公共資金和財產；從住宅專項維修資金的繳交義務人來看，要遵循誰受益誰負擔的原則，與住宅共用部位、共用設施設備具有共用關系的所有業主均屬繳交義務人，由于住宅共用部位、共用設施設備依照受益人的范圍不同而可分為不同的層次和類型，因此不同層次和類型的住宅共用部位、共用設施維修、更新和改造所需資金的繳交義務人是不同的，或者同一業主可能需要繳交不同類型的住宅專項維修資金；從住宅專項維修資金的受益人來看，則是從住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造能夠受益的所有住戶。概括起來看，住宅專項維修資金是一種由繳交義務人所繳交的歸屬于繳交義務人的用于提供住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的公共資金，維修資金從法理層面上來看，具備了業主自治的法律基礎。其二，日常管理層面。目前，諸多媒體紛紛報道維修資金“使用難”、維修資金“睡大覺”的問題。因為維修資金申請程序復雜，特別是“雙三分之二”的規定，在很大程度上制約了維修資金的使用。以武漢市為例，按照2010年12月31日數據來看，武漢市累計歸集的維修資金是47.3億元，業主申請使用的資金3572萬元，僅占歸集額的0.75％。政府代管的模式保證了維修資金的安全，卻不能夠實現維修資金的快捷化使用。基于這兩方面的考慮，165號令規定了維修資金可以劃轉業主委員會。

(二)業主委員會自治能否解決現存的弊端

實際上，業主委員會自治不會給專項維修資金管理模式帶來結構性變化。從法律層面來看，維修資金的所有權并不是完全的所有權，而是具有行政法律關系、民事契約、相鄰關系的特征。維修資金存儲在專戶銀行，也是屬于契約關系。維修資金的交存、使用、續籌等都受到國家行政主管部門的監督管理，所以說維修資金具有行政法律關系和民事契約的性質，還具有相鄰關系的特征。由于上述原因，維修資金管理的責任和后果也具有特殊性，為他人承擔責任，他人也為自己承擔責任。這就決定了政府在維修資金的管理中必然會扮演著重要的角色。政府代管的模式也不是毫無根據的。

那么，業主委員會自治的模式能夠解決維修

資金“使用難”、“睡大覺”的問題嗎?從四個方面來看待這個問題。

1　維修資金劃轉業主委員會能否解決資金歸集難的問題

維修資金劃轉至業主委員會，維修資金的歸集工作就移交到業主委員會。政府代管的模式實際上具備了一定的行政強制的性質。如果業主不繳交維修資金，可以通過不予辦理產權證、不予登記等手段強制要求交存。劃轉后，業主委員會缺乏必要的行政手段來強制業主交存，維修資金的歸集情況堪憂。

2　維修資金劃轉業主委員會能否解決資金使用難的問題

為保障維修資金的安全，國家對維修資金的使用條件和審批程序有嚴格規定。即使維修資金劃轉至業主委員會，維修資金的使用條件和審批程序也并沒有簡化，維修資金劃轉至業主委員會以后，要使用維修資金也必須由列支范圍內“雙三分之二”的業主簽字。雖然客觀上簡化了向住房行政部門申請的程序，但是造成維修資金“使用難”的癥結并沒有解決。由于現在小區內房屋空置、業主出租房屋等原因，加之目前業主對維修資金的公共意識尚不完善，即使維修資金劃轉至業主委員會也很難解決這一問題。

3　維修資金劃轉業主委員會能否解決資金續籌難的問題

前文提到。維修資金續籌難的原因一是續籌尚無法可依；二是續籌按什么標準；三是如何能確保100％的繳交率，對拒絕繳交者實際上還沒有可行的制約手段。業主自治的模式實際上并沒有解決這幾個問題，甚至在一定程度上為維修資金的續籌帶來了難度。

4　維修資金劃轉業主委員會能否解決資金增值單一的問題

業主自治的模式可以緩解維修資金增值單一的問題。從武漢市的情況來看，維修資金主要是以活期存款為主，業主自治以后，可以拿出一部分維修資金存活期，用于緊急情況或日常的維修資金，另外一部分以定期存款的形式存儲在專戶銀行。由于維修資金存儲量大，定期比活期存款利率帶來的增值收益大，業主自治模式無疑會增加維修資金的利息收入。

(三)兩種模式的選擇

在目前情況下，究竟是采用政府代管的模式還是業委會自治的模式?我們必須從本質來看，政府代管和業委會自治的模式都有其局限性和優勢。維修資金劃轉業主委員會緩解了維修資金增值渠道單一的壓力，但也帶來一系列的新問題。首先是資金管理成本的提高。維修資金由政府統一管理，由于數額大，容易形成規模效應。維修資金中心工作人員具備的專業知識豐富，可以提高維修資金管理的效率；其次，制約了維修資金的信息化管理。如按房屋戶門號設分戶賬并進行費用分攤和利息核算等所需要的系統軟硬件條件并不成熟；最后，維修資金劃轉至業主委員會以后，給政府的監管帶來難度，維修資金使用的安全性堪憂。政府代管可以極大地保障資金的安全。加之，政府可以通過房屋預售許可、產權證辦理等管理環節提高交存的比率；解決業主大會未成立期間的過渡性管理問題；同時集中管理還可以降低資金管理成本。但政府代管的模式也存在申請程序復雜等問題，在一定程度上不利于維修資金的便捷化使用。究竟應該選擇哪種管理模式才能在維修資金的快捷使用和安全使用找到一個平衡點，進而實現維修資金管理的帕累托最優?結合目前的實際情況來看，筆者認為可以允許兩種模式并存，條件成熟的地區可以實現業主委員會自治，條件不成熟的地區政府代管，逐步實現維修資金由政府代管向業主委員會自治的過渡。

當然，從政府代管到業主委員會自治不是一蹴而就的。政府和業主委員會必須強化各自的職能才能夠實現維修資金既安全又快捷的使用。政府應該和業主委員會配合，提高居民的公共意識和維修資金的風險意識。只有切實提高了廣大業主的公共意識，才能夠解決“雙三分之二”的問題，簡化維修資金使用審批手續，縮短維修資金審批時間，提高維修資金使用效率。政府也應該從實際出發，全面做好維修資金劃轉的準備，要建立規范化的業主自治管理制度，充分考慮業主委員會在自治過程中存在的問題，逐步實現維修資金自治的規范化、制度化。業主委員會應該配合政府的工作，建立健全業主委員會管理制度，為維修資金的劃轉做好準備。

參考文獻：

1　鄭華，國外經驗與理論對我國公共維修基金管理的啟示，物業管理，2005.11

2　李建勛，80億閑置住房維修基金如何使用成問題，中國商報，2005.6.14

業主委員會管理制度范文2

一、業主委員會運行存在的問題和原因分析

目前，全國各地成型住宅小區（有物業管理）如雨后春筍般成批增加，業委會也隨之而生。這些業委會主要具有三個特征：一是自治性。業委會作為業主大會的執行機構，由業主通過自設的組織進行自我約束、自我保護，存在排外現象。二是民間性。業委會由小區業主們選舉產生，雖然在籌建過程中受政府部門的指導，但是不同于社區居民委員會，亦非由政府部門直接指導工作。三是志愿性。業委會成員由全體業主推薦產生，大部分成員都是熱心公益的業主，且不是專職，不計報酬。在運行的過程中，主要存在以下問題。

1.制度化運作機制尚未完善

按照《物業管理條例》的相關規定，業委會只是業主大會的執行機構，與物業管理公司的企業地位不對等，不具備法人資格。由于業委會的主體地位不明，現實中很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。當前，業委會在科學化、規范化運作的探索中雖然取得了較為明顯的成效，但是整套的運作機制還不夠完善，部分運作管理機制尚未建立，如會議接待制度、信息制度、財務公開制度、監管機制等，導致業委會的決策、財務等存在不透明、不公開的現象，業主對其監管難、意見大。

2.缺乏自律機制

盡管有關法律法規對業主、業主大會、業委會的權利義務、職責有明文規定，但較為籠統和單一。小區雖然也有業主管理公約，但是重權利、輕義務，在行使權利方面隨意性較大，越位現象普遍存在，出現問題責任難追究。當前，出現問題的業委會大都根源于“利益”，其考慮的私利較多。同時，由于業委會沒有法人地位，在出現經濟問題時，救濟懲處機制缺乏，經偵部門不能立案。

3.成員自身素質有待提高

溫州實施物業管理已有20多年時間，但業主對它的理解顯然還有偏差，更認識不到業委會的重要性，因而對參加業主事務活動比較漠然。選舉產生的業委會成員大多是退休的老人，缺乏相應的專業知識，沒有足夠的精力、熱情。同時，對業委會成員的資格審查、資格認定不嚴格，導致成員素質整體低下，更為甚者，有些業委會不僅不能代表全體業主的意愿和權利，反而、違法亂紀。

4.內部利益協調難度大

由于居住在同一物業內的業主生活習慣、文化背景、消費層次不同，從這些業主中選舉出來的業委會成員自然代表著不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風和思想傾向也不相同。所以，要想在業委會內部搞好工作上的相互配合與協調，及時、正確地處理內部成員之間的利益沖突，不是一件容易的事情。何況，業委會還要去協調外部單位或少數業主與業主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業主都能接受的物業管理氛圍等。

5.缺乏廣泛的群眾基礎

目前，不少業主對參加業委會不感興趣，對業委會的日常工作也缺少支持。據調查，在遇到物業管理方面問題時，多數業主不會找業委會尋求幫助，而是要么忍耐，要么自己解決（如拒交物業費等）。業主對業委會缺乏關注度、信任度，缺乏對物業管理的參與意識，使業委會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織，不能發揮其應有的作用。

二、進一步規范業主委員會運行的幾點建議

業委會運行和管理矛盾日漸成為社會管理工作中的又一大新問題，要化解業委會的矛盾和糾紛，必須從依法、規范組建業委會入手，強化管理和監督。

1.強化屬地部門、街道在業主委員會成立中的指導監督作用

住房和城鄉建設部2010年1月1日頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，明確了業主大會和業委會成立、登記的程序，要求物業所在地的區、縣房地產行政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業委會給予指導和協助，負責對業主大會和業委會的日常活動進行指導和監督。

目前，雖規定街道辦事處負責組織成立業主大會籌備組，指導、監督業主大會、業委會的日常工作，但街道辦事處沒有設立專門物業管理機構。建議統一設立街道辦事處物業管理工作機構，強化街道辦事處在業主大會籌備、選舉階段的牽頭作用和業委會日常運行、物業服務企業選聘等工作的監管。

2.建立區、街業主管理聯席會議制度

為保障業委會管理工作的有序運轉，建議建立縣（市、區）政府業主管理聯席會議制度（以下簡稱聯席會議），負責協調解決業主管理工作中發生的重大問題。由縣（市、區）分管領導擔任聯席會議召集人，各職能部門及各街鎮分管負責人為聯席會議成員，建立聯動機制，發揮關鍵作用，抓好指導、培訓、協調、監督工作，真正幫助物業小區組建一支高素質、有權威、有信譽、能正確發揮作用的業委會隊伍。

3.探索業主大會法人登記，明確業主委員會法律地位

2013年3月8日，溫州市鹿城區南塘5組團小區業主大會以社會組織（社團）法人的形式正式掛牌，成為全國首個取得獨立民事主體資格的業主大會；隨后，溫州市嘉鴻花園業主大會也進行了正式掛牌。從《物權法》《物業管理條例》等相關規定中，無法明確業主大會的法人地位，溫州市鹿城區把業主大會作為社區社會組織注冊登記，從而解決了業主大會的法人地位和獨立賬戶問題。該項試點工作開展以后，引起全國各大媒體的關注，亦引起專家學者的高度關注和社會的強烈反響。業主大會社團法人登記雖作為地方的一次試水，但更多的是希望上級有關部門能夠進一步明確其法人地位，有效規范業委會運行。

4.加大對業主委員會的監管力度

建議對業委會運行實行“兩公開”制度，即：事務公開，建立健全業委會會議制度、信息制度、財務公開制度、印章管理制度，業委會決策過程、決策結果要全程公開；財務公開，業委會每半年要對業主公共部位收益以及日常開支情況進行公布，接受廣大業主監督。

建議實行社團法人登記制度的業委會成立業主監督委員會，按照社團進行會計制度審計，對尚未明確法人登記制度的業委會允許在特定銀行設立賬戶，探索實行會計財務街鎮；同時，參照村級組織村民代表會議制度，業委會重大事項實行業主授權。逐步建立業主決策電子投票系統，對法律法規和規范性文件規定的需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策，鼓勵業主通過網絡、手機等現代科技手段對小區公共事務投票表決，使業主能夠更加方便地參與小區的建設治理工作。

5.嚴格把關業主委員會成員資格條件

建議參照村級組織換屆選舉候選人把握的原則，鼓勵一批公信力高、社會責任感強、文化層次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉潔自律、熱心公益的業主擔任業委會成員。

6.充分發揮業主委員會協會“樞紐型”社會組織作用

業主委員會管理制度范文3

【關鍵詞】溧陽市 物業管理模式 市場化物業管理模式 行政單位管理模式 業主自治管理模式

伴隨著全球經濟的不斷發展，人們對生活質量的不斷追求，推動著物業管理也在不斷的探索更為合理的發展模式，這也引發了不少國內外的學者對此進行調查。根據國內外眾多學者的調查發現，我國的物業管理產生于由計劃經濟體制向市場經濟體制的過渡階段，它與國外在成熟的經濟體制環境下產生出來的物業管理模式背景完全不相同，具有明顯的中國特色，主要存在的三種模式為行政單位物業管理模式、市場化物業管理模式和業主自治物業管理模式。

但隨著市場經濟的快速發展，物業化水平的逐漸提高，這些模式的弊端也漸漸顯露出來，雖然有很多學者都對很多大城市的物業管理模式進行了研究分析，但卻鮮少有學者對三四線城市的物業管理模式進行研究。因此，本文是為了研究出更適合像溧陽市這樣的小城市實施的物業管理模式，合適的物業管理模式不僅可以讓業主和物業管理方相處的更為融洽，也可以提高整個城市居民的幸福指數。

1 物業管理模式介紹

1.1 市場化物業管理模式

1.1.1 建管分離物業公司管理模式

建管分離的物業公司管理模式是各個小區的房地產開發商在完成小區的基礎建設后，通過招投標等各種手段，招聘物業管理公司來負責小區的物業管理工作，通過交接工作后，房地產開發商將不再對小區負責。

1.1.2 建管合一物業公司管理模式

建管合一的物業公司管理模式就是小區的物業管理工作仍舊是由房地產開發商下屬的物業管理公司來對小區進行管理[1]。

@兩種管理模式都屬于市場化物業管理模式，物業服務企業管理模式是以大型專業物業公司為管理實體，實現小區區域性和整體性的綜合化管理模式，這種管理模式有利于變單一的，專項的管理服務為綜合性的、全方位的、專業化的管理和服務。也是目前運用最廣，最受推崇的物業管理模式[2]。

1.2 行政單位物業管理模式

行政單位物業管理模式源于計劃經濟時期，計化經濟體制下，住宅投資主體是國家，福利分房制度占主導地位[3]，管理模式基本定位于傳統房屋管理模式――政府主導模式。管理手段以行政命令、福利制結合為主的方式。

此時大量公有住房充斥全國，房屋產權全部歸國家所有，政府牽頭，按照統一標準管理房屋。在50年代之初改革開放之后，這種國家開發，國家管理的模式持續了相當長的一段時間，但是在現行的市場化經濟體制下，這種物業管理模式已經逐漸地顯露出弊端，并且有被社會所淘汰的趨勢，所以現在只有少部分的老舊小區在施行這種管理模式。

1.3 業主自治物業管理模式

業主自治物業管理模式是近年來新起的一種管理模式，是由全體業主選舉出小區的業主委員會，由業主委員會主持小區的日常管理工作并定期召開業主大會，對重大事項作出決策。因為業主委員會是由小區的業主通過選舉組成的，所以他們大多都沒有專業的知識和技能，所以大多數業主自治管理模式的小區都會招聘一個“管理人”，作為一個專業的人才來管理小區，但是小區內的重大決定仍舊由全體業主表決決定。

2 溧陽市物業管理簡介

溧陽隸屬于江蘇常州市，地處長江三角州，屬上海經濟區，人口約80萬，農業、工業、第三產業發展都較好，總體經濟在我國縣級市中名列前茅，在福布斯“2007中國大陸最佳商業城市榜”中排名49；在福布斯“2008中國大陸最佳商業城市榜”中排名67。

雖然其經濟文化發展速度較快，但是作為縣級城市其物業管理的發展只有20多年歷程，物業管理公司25家左右，主要的三種物業管理模式分別是市場化物業管理模式（建管分離模式）、政企單位物業管理模式和業主自治物業管理模式。

3 溧陽市物業管理模式調查研究

2.1 問卷設計與調查

2.1.1 問卷設計。

為完成對溧陽市物業管理模式的研究，筆者參考了大量的文獻資料，根據溧陽物業管理現狀，編制了《溧陽市物業管理模式調查問卷――業主卷、物業管理公司卷》。

問卷一針對性地設計了14道單選題目，和2道深度訪談題目，主要從以下三個方面實施調查：業主對物業的服務質量是否滿意；業主對物業的收費是否滿意；業主的困難物業是否能及時解決。問卷二針對性地設計了7道測試單選題目和一道深度訪談題目，主要從以下三個方面實施調查：是否成立業主委員會；物業費收繳情況；和業主的有矛盾嗎。

2.1.2 調查過程及方法。

本調查于2016年4-5月發放問卷100份，回收100份，回收率為100%。剔除明顯回答錯誤、項目缺失等原因造成的無效問卷10份，有效問卷為90份，有效回收率為 90%，本文利用交叉分析法對調查結果進行統計分析。

2.1.3 調查對象及范圍。

在對業主進行調查時，選取了10個小區作為調查對象，它們分別為陽光城市、永盛家園、盛世華城、昆侖花園、嘉豐新城、世紀名城、時代景城、小圩新村、瀨江花園、灣里新村。其中，屬于市場化物業管理模式的小區是：永盛家園、世紀名城、盛世華城、時代景城。屬于行政單位管理模式的小區是：昆侖花園、小圩新村、瀨江花園。屬于業主自治管理模式的小區是：嘉豐新城、陽光城市、灣里新村。

在對物業管理公司進行調查時，選取了4個物業管理公司進行調查，它們分別是溧陽市眾誠物業管理有限公司、溧陽市揚子物業管理有限公司、江蘇萬恒物業有限公司、溧陽市燕山物業管理公司。我采訪調查了物業管理公司各個崗位上的五位工作人員，分別有物業經理、保安、保潔員、維修部主任和財務部會計。

2.2 業主問卷分析

2.2.1 調查對象基本情況分析

在本次調查對象的選擇中，筆者選擇了10個20歲以下的小區居民，因為這個年齡段的居民不具備社會經驗，不太會去關注小區的物業情況。

20歲到50歲的調查對象比較多，因為他們大多都參加了工作，社會經驗充足，也比較關注自己的居住環境，具有代表性。50歲以上是20人，因為他們大多是退休在家的老人，比較關心生活中的瑣事，往往能從這部分人中獲得重要的信息。

業主的文化程度分布：小學：10人；初中：21人；高中：22人；大學及以上：37人。在進行調查問卷時，學歷是不可控因素，雖然如此，但筆者在收集問卷進行分析時發現文化水平分布還是比較具有代表性的，因為溧陽是一個小縣城，所以高學歷的居民并不是很多。

溧陽市屬于小縣城，而且工資水平普遍較低，所以大部分人的工資都集中在2000到3000之間，這也比較符合溧陽市居民的平均工資水平。而且在我的調查對象當中，有一大部分人是退休老人和學生，他們是沒有或很少的收入來源的。

2.2.2收費標準分析

從對三種物業管理模式小區的收費標準分析可以看出，收費標準最高的為市場化物業管理模式，其次為業主自治物業管理模式，最后為行政單位物業管理模式。而且在調查中我發現了一個問題，就是某些小區確實存在業主拒繳物業費的現象，特別是市場化物業管理模式小區，業主通常會揪住某個物業沒有處理好的問題而咄咄逼人，以此作為拒繳物業費的理由，而物業常常也對這種業主無計可施。

2.2.3 業主問卷滿意度調查分析

我首先對問卷以小區進行分類，運用定量分析法對每個選項進行統計，滿意度調查中10分為滿意，8分為一般，6分為不滿意，根據分數然后作出總結。

在調查的所有小區中，物業的收費制度都是一年一收。

從上表的滿意度調查分析中可以看出，滿意度最高的為市場化物業管理模式小區，因為這種小區提供的物業服務通常質量都比較高，能滿足業主的大部分需求。

其次為業主自治物業管理模式小區，因為這類管理模式下的管理人員通常都不具備專業知識和管理技能，可能不能全面兼顧業主的需求，為業主提供高質量的服務，所以滿意度一般。而行政單位物業管理模式小區的滿意度最低，這是因為這種小區通常都沒有明確的管理制度，日常的管理依賴于政府的監督，不能為業主提供滿意的服務。

2.3 物業管理公司問卷調查分析

在對物業管理公司進行調查時，我除了對市場化的物業管理公司進行了調查，還對行政單位物業管理制度和業主自治物業管理制度的一些管理人員進行了簡單訪談，了解到他們的日常工作。

2.4 物業管理模式評價

結合業主與物業公司的調查分析，可以看出在溧陽市三種物業管理模式在業主滿意度、收費標準以及一些管理方法方面存在一些差異，也有各自優缺點。

1）市場化物業管理模式優缺點

優點：服務全、質量較好，滿意度較高

由于服務內容全、服務質量較高、態度較好，普遍滿意度較高，小區業主對市場化的物業管理模式滿意度為9分，而且在物業服務類別、物業服務質量、物業服務態度方面的評分都在8分以上。這表明大部分業主對這種小區模式的J可，物業管理公司面臨競爭壓力，必然會致力提高服務質量，以此贏得消費者。比如三種管理模式的小區都存在亂停車的現象，但只有市場化物業管理模式下的物業管理公司會比較關注這種現象并對這種現象進行管理，維護了小區的公共區域，保障了業主的生活質量。

缺點：收費問題較突出

物業服務企業是盈利型的企業，所以物業在制定物業費的過程中，一定會將盈利最大化，無形中增加了業主的負擔。所以在市場化物業管理模式小區中，常常會有業主拒繳物業費的現象。

溝通存在困難，在調查中，有12%的業主表示和物業存在溝通上的困難，一部分原因是溝通障礙，當業主出現問題時，常常不能找到有效的途徑來和物業公司溝通并解決問題。

2）行政單位物業管理模式的優缺點

優點：業主單一化，易于管理

因為小區的居民幾乎都是從屬于共同的單位，所以有利于管理者和居民的溝通，易于管理，通常不會發生業主和物業之間的糾紛。通過調查發現，因為在行政單位物業管理模式下的小區居民和物業管理者都屬于同一個單位，所以當業主遇到問題時，能很快的找到物業的相關負責人并進行溝通。

缺點：行政色彩明顯，收費低廉，與市場經濟體制不吻合

因為小區的物業管理是由單位的后勤部門負責，與福利制度相結合，所以物業管理收費普遍較低。調查顯示，行政管理模式下的小區物業費普遍偏低，調查中的三個小區平均物業費為0.483元/米2，在溧陽市是屬于較低水平。而更有一些老舊的行政單位物業管理模式小區是不向業主收取物業費的。低廉的收費，甚至免費，業主是喜歡的，但是明顯不適應住房商品化模式。

3） 業主自治管理模式的優缺點

優點：充分發揮業主自治權，收費標準合理

業主自治管理模式是一次將所有權和管理權結合起來的創新，物權法頒布后，在全國都有一定的反響，很多小區的業主都在積極響應這種將管理權與所有權結合的新型管理模式，這種管理模式讓業主充分發揮了自治權。

物業費是由業主委員代表廣大業主來制定的，所以不存在收費過高的問題。調查顯示，三個小區的平均物業收費為0.783，處于溧陽市的中等偏下水平，屬于業主能接受的范圍。

缺點：業主委員會缺乏專業知識，不具代表性

業主自己選出來的業主委員會成員通常沒有專業知識，不懂管理系統，會導致很多管理上的漏洞，不能有效的管理小區，通常會做吃力不討好的事情。

在調查走訪的過程中我發現，小區的業主委員會成員大部分都是退休的老人和家庭主婦，因為作為業主大會的成員，需要處理很多日常事務，占用大量的時間，所以很多年輕人都不愿意從事這項工作，這樣的一個現象會導致業主委員會做出的決定缺乏代表性。

3 對溧陽市物I管理模式提出建議

通過筆者對溧陽市物業管理模式的調查和研究發現，目前比較適合市場經濟發展模式的物業管理模式分別是市場化管理模式和業主自治管理模式。行政單位物業管理模式因為管理方式太過老舊，并且隨著市場經濟的穩定發展，這種計劃經濟時代產物下的小區已經漸漸消失，所以這種物業管理模式已經漸漸的被社會淘汰了。鑒于三種物業管理模式的優劣勢分析，我提出以下建議。

3.1 對市場化物業管理模式提出建議

3.1.1 建立健全的公司制度

只有健全了公司的規章制度和法律，管理層和被管理層都能做到有章可循，當雙方發生矛盾的時候，也可以快速的解決矛盾[5]。更重要的是嚴格的規章制度可以規范物業公司各個崗位的工作人員，讓他們更明確自己的職責。

3.1.2 建立財務公示制度

為了解決物業管理公司和業主之間關于物業收費過高的問題，物業管理公司可以定期進行財務公示，將財務賬單透明化，這樣可以讓業主更加清楚的知道自己交的物業費都用在了哪里，倘若有不明白的地方，也可以及早和物業人員進行溝通。

3.1.3 提高管理人員的專業素質

目前國內的很多物業管理公司的管理人員都比較業余，沒有受到過專業的培訓，因此，我覺得應該提高物業管理人員的專業素質，學習基本的管理知識。

3.2 對業主自治管理模式提出建議

3.2.1 調動廣大業主的積極性

通過研究發現，目前參與業主委員會管理的大部分是退休在家的老人，這樣不僅讓業主委員會缺少代表性，還會影響管理層做出正確的決定。所以，應通過各種激勵手段調動廣大年輕人的積極性，讓他們也活躍在業主委員會的隊伍當中[7]。這樣才能做出更有利于小區發展的決定。

3.2.2 對委員進行培訓

因為選拔上來的業主委員會成員都來自不同的階層，有著不同的文化水平，所以應該對他們進行上崗前的基本培訓，讓他們知道如何去管理一個小區。

3.2.3 引入物業管理經理

因為在小區中選出的業主委員會成員通常都沒有管理小區的經驗，所以如果聘請一個物業管理經理則會給他們減輕很多壓力，并且能保證小區的日常工作正常運行[8]。而業主委員會的工作就是監督物業管理經理、重大決策表態等等，是業主和物業經理之間的一座橋梁。

3.3 對行政單位物業管理模式提出建議

行政單位物業管理模式下的小區最重要的就是要加強政府的監督作用，通過政府的監督來提高單位物業管理部門的工作效率和工作規范，提高小區的物業服務質量。

參考文獻：

[1]張沈生，殷振瑤，孫建波.我國物業管理模式分析.沈陽建筑大學學報（社會科學版），2010（4）：429～432

[2]張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造.城市問題，2012（5）：2～14

業主委員會管理制度范文4

第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

第二章交存

第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十五條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

（一）業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。

第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

第三章使用

第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章監督管理

第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第五章法律責任

第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。

第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第四十條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第四十一條省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。

業主委員會管理制度范文5

【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”。現行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個省（市）有著規模達幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。

維修基金管理現狀分析

（一）現行管理模式

我國第一部物業維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。資金使用的決策主體為全體業主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業主或業主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業主大會成立后劃轉業主大會管理，政府部門監督。

（二）存在的問題

維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產保值增值要求；強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀。“餅大難充饑”，無論是業主還是管理部門對此都深有感觸。

1、“身份尷尬”——是預存款，還是保障性基金？業主心目中對維修基金的定位就是“預存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應著眼于長遠打算，充分發揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現在的物業維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業主存在“預存一筆冤枉錢”的認識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續繳的自覺性與主動性。各地的交存標準也不統一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數要高些”的疑問和要求統一按國家規定的最低標準執行的訴求成為熱點問題。若按保險金的運作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業維修保障額度，則有利于提高業主繳存積極性和對繳納標準不統一的接受程度。

2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。由于現行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權力交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會。并且具有監管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現的是一種應急性質的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果。一方面，業主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業主利息收入損失達49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經濟的發展十分不利。比如，政府實施大規模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設進程，讓群眾得到更多更直接的實惠。

3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”。現行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業主民主決策的規定難以實現。目前業主自治意識淡漠，對共用部位和設施共同維護的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉業主大會管理更難。較之政府部門管理，業主更放心后者。由于業主大會存在變動性、非專業性，業主委員會因經費、精力和專業知識等限制，不足以承擔維修基金的管理任務。目前，重慶市已成立業主委員會近1150個，但還未有一個小區的維修基金劃轉給了業主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規定了維修基金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件（如責任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業公司在做日常維護，造成業主往往以應該由物業公司承擔為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復雜。審批上由于牽扯到物業公司、大多數業主、行政主管部門等太多相關方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業公司提出方案、組織實施和業主大會決策等規定尚處于理想狀態，一旦某一方環節受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業主不得不自行“埋單”的后果。

二、維修基金實行保險金運營方式的可行性分析

上述問題是影響維修基金持續發展的關鍵因素，已成為當前物業管理實踐中的爭議焦點和立法難點。單純的行政部門管理或業主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業堅實的安全監管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經營合理理財運作，提高資金收益率。

（二）結合方式及優勢分析：

1、資金運作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數人的持續投入來保證解決個別突發性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。

2、提高保障標準。借鑒保險資金保障額度的設定方法，通過對物業公共維修問題發生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準測算，提高現行維修基金的保障標準。

3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業主繳納的維修資金本金部分按銀行協議利率復利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進行分紅。使業主不僅能獲得預交維修費的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業主交存積極性。

4、細化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機理，通過立法制定維修基金支付細目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規中明確共用部位、共用設施設備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應明確承擔公共維修責任的業主范圍（比如哪些責任由一個單元，或一幢獨立物業，或整個物業區域的業主承擔）。一旦某棟物業出現公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費。防止因責任主體的不明或利益相關人相互推諉而不能及時解決物業維修問題。

5、建立專業化投資和風險管理機制。借鑒保險資金管理經驗，由專門機構（配置精算師、投資理財專家）負責資金理財運作和風險管理。

建立維修基金“政府主導型”管理模式的理論設計

保險公司不存在破產問題，一旦出現資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負擔。因此，為更好地規避風險，實現資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導型”管理模式。

（一）基本原則

由政府直接負責資金的管理及投資運作。因為政府管理，相對于物業公司、業主委員會而言，更具公信力和資源統籌、風險擔保的能力。資金來源渠道拓展為業主交存的維修資金、基金運營收益和財政負擔；資金運作統一納入國家財政投融資計劃，進行基礎產業、基礎設施等建設，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進行重點建設。

（二）具體方式

1、統一運作、管理。建議實行資金省級統籌運作。由政府投資成立國有獨資公司——物業維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業法人。專職負責維修基金的理財、劃撥及風險管理，接受財政、審計部門監督。委托房地產管理部門負責維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進入業主個人賬戶，一部分作為機構營運成本。

業主委員會管理制度范文6

一、物業檔案的特點

1.來源廣泛。物業檔案的形成涉及方方面面，其中物業管理行政職能部門產生的物業檔案內容有：物業企業資質管理檔案；維修資金管理檔案；業委會管理檔案；綜合整治檔案；物業執法檔案等。由房管所轉制而成的物業公司形成的檔案內容有：產業類檔案，包含每戶居民的公房憑證副本（存根）、產業管理手冊等；業務類檔案，包含記錄每戶居民租賃使用情況的業務件袋、住房調配單、售后公房資料等；測估類檔案，包含測估手冊、各類圖紙；維修管理類資料，包括房屋大修資料、房屋完損等級評定記錄、各類設備維修保養資料、群眾來信和投訴處置情況、維修資金管理資料等。開發商組建的物業公司所形成的資料包括物業建筑、結物業檔案管理現狀與建議構、隱蔽工程竣工圖；業主（住戶）管理手冊；各類設備維修保養記錄；維修資金管理資料；群眾來信和投訴處置情況等。

2.內容豐富。物業檔案包含了基建、設備、經營、管理、服務等多方面內容。物業檔案的形成涉及到方方面面，如建設單位移交的物業前期資料；與水泵、空調、電梯、鍋爐、化糞池、安保門禁等設備的生產廠家、安裝公司、保養單位之間形成的有關資料；消防、供電、供水、供氣、電話、網絡、有線電視等方面資料；物業服務企業的物業資質證明、物業管理招投標文件、各類經濟合同方面的資料；業主委員會成立、運作、改選方面的資料；維修資金使用、審批、監管方面的資料；投訴和物業管理方面的政策法規等文件。

3.動態變化。不論是住宅小區、高層樓宇還是酒店、辦公樓、商業場所，各類物業在使用過程中都會發生各種變化。如物業的各種設施、設備需要進行維修、更換；因客戶不同的使用需求而改變物業原有的布局，重新進行裝修；業主因權屬的變更而發生變化；租戶的頻繁變動。另外，隨著舊區改造的深入發展，城市地形面貌發生了很大的變化，物業檔案中各類圖紙須及時進行修測；房屋完損等級評定記錄每年調整一次。圍繞著這些變化，物業檔案也需及時補充新的內容，以確保檔案資料的完整、準確。

二、物業檔案的作用

1.為加強直管公房管理提供有效的依據。物業檔案資料詳細地記載了每幢房屋的結構、類型，以及所有直管公房的產業情況。如果將全市直管公房的產業資料匯集起來，就能全面、真實地反映出全市直管公房的面積數量，便于正確掌握全市授權物業公司管理的直管公房的房屋狀況，為有關部門加強對授權的直管公房管理提供有效的依據，為制定舊區改造政策提供參考數據，防止國有資產流失。

2.物業服務企業從事日常管理的依據。物業檔案資料詳細地記載了每戶居民的居住面積、家庭成員及物業管理等費用的交付情況；售后公房出售時同住的家庭成員以及家庭成員同意與否等情況。這些檔案內容是維護居民合法權益的原始憑證，使物業服務企業能夠有針對性地為居民提供各類服務。

3.物業服務企業順利開展各項工作的基礎資料。物業檔案是物業服務企業以往各項工作的真實記錄，它可以為物業服務企業解決合同紛爭、化解各種矛盾提供備查的依據，使物業服務企業在各種經濟糾紛中立于主動地位。同時，物業檔案既是物業服務企業開展各項工作、維持正常管理、保持各類設備正常運轉不可缺少的基礎資料，也是開展物業維修、設備保養和更新改造等必不可少的依據材料。

三、改進物業檔案管理工作的建議

1.重視物業檔案管理工作。房屋管理部門應充分重視物業檔案管理工作，加大物業檔案的管理力度，將留在業務部門與經辦人員手中的物業管理資料及時地收集歸檔，確保業務管理部門形成的物業檔案能系統、完整地歸檔入庫。同時，各有關部門應加強房管辦事處的檔案業務指導工作，對兼職檔案人員開展業務培訓，提高他們的檔案意識，形成辦畢就歸檔的工作流程，確保所有的物業檔案都能按時歸檔。

2.確保物業檔案的完整、準確與規范。各有關部門應采取措施對公房資料進行搶救性整理，遵循尊重歷史的原則，對不同內容的物業檔案進行合理分類，對破損或不規則的文件進行托裱，使文件材料有序排列、規范整理，確保物業檔案內容的完整、準確。隨著物業管理工作的開展，有些內容會發生變化。這就需要及時將最新的資料內容充實到物業檔案中，使物業管理情況動態地在檔案資料內得到反映。