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精裝營銷方案范文1

關(guān)鍵詞：精裝房 質(zhì)量 管理

中國商品房二十年來經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來越受到客戶的青睞，成為市場的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來，從高端的別墅項(xiàng)目到低端的廉租房都在搞精裝修。

精裝房，即是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購房者“拎包”即可入住，省時省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進(jìn)行二次裝修，造成極大的資源浪費(fèi)，令人痛心。說明這些精裝修達(dá)不到客戶的要求。

商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開發(fā)建設(shè)，同時業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運(yùn)作手段和應(yīng)對策略。

1.精裝房分析

精裝房的含義是開發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽臺的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護(hù)服務(wù)。

1.1從開發(fā)商的角度：相對于毛坯房，精裝房增加了開發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長建設(shè)的時間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對開發(fā)商的要求更高。

1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動和變動亦簡易和方便。

1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計、過硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對環(huán)境的污染。

1.4從管理的角度：精細(xì)化管理、嚴(yán)格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團(tuán)購、流水配裝、機(jī)械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。

2.精裝房裝修設(shè)計及質(zhì)量管理策略

精裝房時代的來臨，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標(biāo)準(zhǔn)化方案，又要有裝飾個性化的對策；既要保證所開發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價廉、好用；既加長項(xiàng)目建設(shè)周期、增大開發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險。

精裝房開發(fā)建設(shè)是一個復(fù)雜的綜合工程，開發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場動向智慧、超前設(shè)計的理念、精細(xì)化管理的能力，有足夠的設(shè)計對應(yīng)策略，制訂詳細(xì)的裝修實(shí)施方案。進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，明析控制參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，遵循工藝流程，標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范施工，建精品工程。

2.1精裝房裝修設(shè)計定位策略

房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)之初，通常會進(jìn)行一系列的調(diào)研及論證，為準(zhǔn)備開發(fā)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計無論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項(xiàng)目的一致性及整體性，精裝房工作在進(jìn)行到進(jìn)一步深入裝修設(shè)計時，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計與商品房項(xiàng)目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項(xiàng)目的商品房開發(fā)，從立項(xiàng)運(yùn)作、設(shè)計，到建筑主體建成都要2-3年的時間，這個時間內(nèi)會發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購房取向、流行趨勢、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會發(fā)生改變要，這時裝修設(shè)計就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進(jìn)行裝修設(shè)計定位。這主要從下面幾個方面進(jìn)行：

①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進(jìn)行最終裝修設(shè)計方案調(diào)整定位。

②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進(jìn)行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細(xì)的客戶需求分析報告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計師與開發(fā)營銷策劃部門再次進(jìn)行產(chǎn)品的裝修定位分析。

③根據(jù)營銷反饋信息調(diào)整定位：營銷方案是否符合市場，目標(biāo)客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計師密切與開發(fā)商營銷部門溝通，避免設(shè)計方案與營銷目標(biāo)脫節(jié)。

④根據(jù)新材料、新設(shè)備進(jìn)行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級換代非常之快，設(shè)計單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場動向。最終裝修設(shè)計盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡單的新材料和新設(shè)備進(jìn)行設(shè)計，與時共進(jìn)。

⑤根據(jù)流行趨勢進(jìn)行定位：大眾喜愛是之所以流行的原因，流行元素永遠(yuǎn)是營銷的手段。緊跟潮流、鎖定營銷目標(biāo)，運(yùn)用流行元素進(jìn)行設(shè)計定位。

⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進(jìn)行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會可持續(xù)發(fā)展的原則，以對社會負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行裝修設(shè)計定位。

2.2靈動空間裝修設(shè)計策略

房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑設(shè)計，一般來說戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對少了許多，為室內(nèi)空間的靈動裝修設(shè)計帶來了更多的方便：

①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時利用輕體隔墻或活動隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動性，以適應(yīng)不同客戶的要求；

②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計壽命長達(dá)50年-100年，在這期間必然會進(jìn)行多次的重新裝修，有可能的話，會對戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。

③水電及其它設(shè)備的接口、開關(guān)，既要考慮簡潔和靈動空間的要求，又要方便使用。

2.3裝修成本控制策略

精裝房具有設(shè)計的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)模化、工藝流程化、管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)化、裝修組件工業(yè)化的特點(diǎn)，如何保證管理到位、采取得力的措施來控制成本的合理性是開發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問題：

①統(tǒng)一設(shè)計，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計所帶來的高額設(shè)計費(fèi)用

②材料招標(biāo)，集團(tuán)式采購，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價格

③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時、省力、省心

④規(guī)范材料、施工、驗(yàn)收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時節(jié)省后續(xù)維護(hù)的成本。

2.4組件配裝策略

注重模數(shù)設(shè)計，裝修模塊、組件集成開發(fā)，機(jī)械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。

①利用市場成熟的裝修模塊、部品組件進(jìn)行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計中。

②配套部件的開發(fā)、選用要注意2點(diǎn)：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計，便于客戶選擇與搭配

2.5個性化菜單定制策略

精裝房如何克服標(biāo)準(zhǔn)化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會造成精裝個性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。

①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計出多種精裝方案供客戶選擇

②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進(jìn)行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個性

③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個性空間。

2.6材料的互換性和通用性策略

材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護(hù)維修的更換，通用性設(shè)計特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無障礙使用。

①選擇行業(yè)模數(shù)化標(biāo)準(zhǔn)材料及可能避免個性定制型材

②選擇施工工藝簡單、便于安裝及更換的材料及組件

③選擇較友好連接和標(biāo)準(zhǔn)配件，不使用特殊配件。

2.7標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略

根據(jù)品牌、市場質(zhì)量、價格、規(guī)格等方面選定標(biāo)準(zhǔn)裝修材料，并制作好《精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料表》，材料選用策略如下：

①選用質(zhì)優(yōu)價廉的材料：選擇市場品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過競標(biāo)或直購的方式降低材料價。

②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個品牌供客戶選用，多型號、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。

2.8裝修施工質(zhì)量管理策略

裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：組織管理團(tuán)隊(duì)，明確分工責(zé)任。編制詳細(xì)管理實(shí)施方案，包括工程進(jìn)度、材料的采購與檢測、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗(yàn)收的流程與方法。

②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽(yù)好、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的裝修公司。考察其是否具有大規(guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。

③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進(jìn)行采購。主要材料進(jìn)場嚴(yán)格進(jìn)行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗(yàn)，保證裝修材料的高品質(zhì)。

④施工及安裝管理：實(shí)行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當(dāng)，相關(guān)參數(shù)是否達(dá)標(biāo)，養(yǎng)護(hù)、保護(hù)措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場影象資料。

⑤驗(yàn)收管理：嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，主要有兩個方面：A根據(jù)分項(xiàng)施工驗(yàn)收技術(shù)參數(shù)單項(xiàng)逐一檢驗(yàn)；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗(yàn)收，特別注意隱蔽工程的驗(yàn)收。同時做好驗(yàn)收簽證的管理。

3.結(jié)語

商品房精設(shè)計、裝修是一個復(fù)雜的綜合工程，它要求開發(fā)商精確把握市場動向，通過超前的設(shè)計、精細(xì)化管理為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的、高品質(zhì)的、性價比高、能滿足客戶多樣個性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗(yàn)開發(fā)商設(shè)計、開發(fā)、管理的能力。亦考驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳泉辛,關(guān)于精裝房的思考.[ DB/OL]. ，2007-02-01。

精裝營銷方案范文2

關(guān)鍵詞：住宅精裝修；施工；質(zhì)量控制

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)如火如荼的進(jìn)行，精裝修住宅成了房地產(chǎn)住宅的一種主流趨勢。精裝修住宅由于其施工理念迎合人們的物質(zhì)生活要求，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時，有效減小私人裝修所造成的不必要浪費(fèi)以及對環(huán)境所造成的不利影響。但是精裝修施工過程中，往往會出現(xiàn)施工材料、施工工藝以及質(zhì)量管理等方面的問題，因此仍需要進(jìn)一步研究和完善。

1精裝修住宅的特點(diǎn)

1.1精裝修住宅的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。精裝修住宅將住宅的修建以及裝修過程中結(jié)合在一起，防止人們因?yàn)樗饺搜b修而導(dǎo)致的過多的財力浪費(fèi)以及精力投入，緩解經(jīng)濟(jì)壓力；避免了人們在裝修過程中可能會出現(xiàn)的安全隱患。精裝修住宅由于裝修規(guī)模較大，比起私人裝修有著不可比擬的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，因而越來越受到更多人們的青睞。1.2精裝修住宅的市場優(yōu)勢。精裝修住宅作為近年來興起的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在滿足人們特定的需求的同時，也是建筑裝修行業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的必然趨勢。精裝修住宅符合城市快速的生活節(jié)奏，在發(fā)揮建筑裝修單位的施工技術(shù)以及裝修質(zhì)量控制等方面優(yōu)勢的情況下，有效保證了精裝修住宅的實(shí)用性以及安全性。在促進(jìn)房地產(chǎn)營銷發(fā)展的同時，加快了建筑裝修企業(yè)的整體發(fā)展。1.3精裝修住宅概念。作為將建筑與裝修統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來的裝修模式，精裝修住宅的設(shè)計關(guān)鍵在于，裝修之前要掌握業(yè)主的生活習(xí)性及審美要求，從而使裝修的設(shè)計能得到業(yè)主的認(rèn)可。并在保留整體的設(shè)計風(fēng)格的前提下，盡可能的留給業(yè)主二次裝飾的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主的個人需要。另外精裝修住宅的裝修材料要合理選用，要在充分體現(xiàn)裝修企業(yè)在技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢的前提下，選用滿足業(yè)主要求的裝修材料，從而實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)的精裝修施工。1.4我國精裝修住宅的現(xiàn)狀。由于我國精裝修住宅起步較晚，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)一，截止2015年末，我國精裝修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我國精裝修住宅的營銷市場仍在發(fā)展階段，市場營銷手段不夠成熟，往往會出現(xiàn)很多的問題。比較常見的就是媒體經(jīng)常報道的裝修材料不符合標(biāo)準(zhǔn)，以及由于裝修單位的疏忽而出現(xiàn)的質(zhì)量問題。例如地板材料甲醛超標(biāo)、地板面不平、墻面粉刷過程不夠仔細(xì)。同時在裝修過程中，也會因?yàn)槟竟すぷ鞑粔蚓?xì)，而導(dǎo)致木板面過于粗糙以及油漆面不夠光亮等問題。因此在精裝修住宅的未來發(fā)展之中，要加大對于精裝修住宅施工的質(zhì)量控制力度，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行施工，避免問題的發(fā)生，從而建造出高質(zhì)量的精裝修住宅。

2精裝修住宅的施工質(zhì)量控制問題

在一般的精裝修住宅的施工過程中，施工質(zhì)量控制的要點(diǎn)主要包括質(zhì)量管理體系的構(gòu)建、基層質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量以及質(zhì)量驗(yàn)收等方面。而在精裝修住宅質(zhì)量控制的過程中，為了保證精裝修施工的高質(zhì)量完成，需要注意以下幾點(diǎn)質(zhì)量控制的內(nèi)容：2.1建立質(zhì)量管理體系。在精裝修住宅的施工中，要在滿足建筑規(guī)范的要求的前提下建立合理的質(zhì)量管理體系。落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，從工程的技術(shù)指導(dǎo)、工藝要求、施工進(jìn)度、材料管理、各部門的協(xié)調(diào)及質(zhì)量檢測等方面來完善質(zhì)量管理體系的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對精裝修施工準(zhǔn)確、有效的質(zhì)量控制。2.2設(shè)計質(zhì)量控制。精裝修施工的設(shè)計質(zhì)量控制關(guān)鍵在于住宅裝修的設(shè)計能否在符合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要求的前提下滿足業(yè)主的需求。而那些不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的設(shè)計則應(yīng)該進(jìn)行合理的修改及進(jìn)一步的完善，避免因施工設(shè)計而導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)精裝修施工有效的設(shè)計質(zhì)量控制。2.3材料、設(shè)備的管理和質(zhì)量控制。嚴(yán)格把好裝修工程中所涉及到的所有材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場報驗(yàn)關(guān)卡。它的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等都要嚴(yán)格按照設(shè)計規(guī)范要求，要有完好的包裝以及齊全的產(chǎn)品合格證書、使用說明書、產(chǎn)品性能檢測報告及有害物質(zhì)含量檢測報告等。同時材料進(jìn)場驗(yàn)收簽字制度也必須要在材料進(jìn)場使用之前執(zhí)行，不能在工地上使用未經(jīng)檢驗(yàn)合格并簽認(rèn)的進(jìn)場材料。并且還要將其立即清除出去，存放在其他地方，各項(xiàng)施工試驗(yàn)及施工記錄要做好，使施工資料的保持完整正確，以便日后進(jìn)行查處。2.4施工過程中嚴(yán)格的質(zhì)量控制。在進(jìn)行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗(yàn)裝飾效果、施工工藝和施工質(zhì)量。安排專人在現(xiàn)場督促檢查，配合設(shè)計部門落實(shí)設(shè)計方案，修正施工中出現(xiàn)的不足。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，方可進(jìn)行大面積施工。在大面積施工的過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對關(guān)鍵工序嚴(yán)格實(shí)行質(zhì)量控制，進(jìn)場材料及時取樣送檢，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求的各項(xiàng)檢驗(yàn)。各類管線（強(qiáng)、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內(nèi)龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵。嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程驗(yàn)收制度，督促檢查施工單位是否嚴(yán)格執(zhí)行工序交接驗(yàn)收制度，每道工序完成后，認(rèn)真實(shí)行自檢、互檢、專職檢測，上道工序不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入下道工序施工。2.5質(zhì)量檢測驗(yàn)收。精裝修住宅要嚴(yán)格根據(jù)施工設(shè)計圖紙以及施工合同的要求進(jìn)行施工。而整個精裝修工程完工后，為了保證住宅投入使用后能給業(yè)主一個舒適良好的居住環(huán)境，相關(guān)部門要嚴(yán)格根據(jù)要求對精裝修住宅的工程質(zhì)量進(jìn)行審核。另外還應(yīng)該對居住相關(guān)的水電、暖通等工程項(xiàng)目以及相關(guān)單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

3結(jié)束語

房地產(chǎn)市場已逐漸步入精裝修住宅的時代，傳統(tǒng)的私人裝修已逐漸滿足不了城市飛速的生活節(jié)奏的要求。企業(yè)應(yīng)實(shí)時掌握精裝修住宅發(fā)展的相關(guān)信息，在“以人為本”的設(shè)計理念的指導(dǎo)下，加大對于精裝修住宅施工的投入力度，并嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來制定相關(guān)的施工質(zhì)量控制措施，在確保精裝修施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量減小精裝修施工的成本，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外企業(yè)應(yīng)積極的學(xué)習(xí)并引進(jìn)國外一些先進(jìn)的精裝修施工技術(shù)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，完善我國的住宅精裝修施工技術(shù)以及質(zhì)量控制的措施，促使企業(yè)能夠長久的發(fā)展。

作者:邱成勇 單位:浙江亞廈裝飾股份有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]付文.綜合體項(xiàng)目精裝修設(shè)計管控重點(diǎn)的研究[J].住宅與房地產(chǎn),2015,(25):173.

精裝營銷方案范文3

大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。

安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為bsf中國有限公司承租；

10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；

1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；

3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。

其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；

新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。

由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。

伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。

我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；

外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報率。

通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。

現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價格

經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計工程預(yù)算表”，總造價最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。

定價策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。

按70%的進(jìn)駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；

局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。

如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結(jié)與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計要等到半年后。

2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。

3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。

精裝營銷方案范文4

90％以上的新購房者都有過這樣的經(jīng)歷：從拿到新房鑰匙那天起，就開始找裝修公司設(shè)計裝修方案、跑建材市場買建材、跑商場買家居、跑商場買各種各樣的家電，最后才能安心入住。這種消費(fèi)方式往往要持續(xù)3到6個月的時間，期間還要解決家電家裝中間的匹配問題，這種“惡夢般的經(jīng)歷”讓消費(fèi)者苦不堪言。

當(dāng)“海爾家居家電一體化體驗(yàn)中心”001號的店牌在繽紛的禮花中被揭開時，海爾與百安居的老板認(rèn)為，這預(yù)示的是中國的消費(fèi)者從此告別了“裝修如噩夢”的時代。

百安居&海爾 buy-a-set

在海爾家居家電一體化體驗(yàn)中心，消費(fèi)者享受到的是百安居與海爾共同打造的“buy-a-set消費(fèi)方案”。

所謂“buy-a-set消費(fèi)方案”，直接的含義就是“整套購買”，這是一個家居家電一體化的消費(fèi)形式，它來源于對消費(fèi)者需求的把握。

由于生活節(jié)奏的加快，現(xiàn)代消費(fèi)者無暇花費(fèi)更多時間頻繁往復(fù)奔波于建材城和家電賣場之間，而“buy-a-set”這種全新的消費(fèi)方式化繁為簡，消費(fèi)者只需確定好裝修和購買家居、家電的消費(fèi)額度，再由專家拉出消費(fèi)菜單，經(jīng)消費(fèi)者同意，剩下的全部工作統(tǒng)統(tǒng)交給“buy-a-set”設(shè)計師團(tuán)隊(duì)來完成，然后就可以高枕無憂，直接收獲一個完美新家。

“buy-a-set消費(fèi)方案”還可以匹配消費(fèi)者的生活形態(tài)，協(xié)助消費(fèi)者規(guī)劃整體生活，提高了裝修、家電配套的效率。

在體驗(yàn)中心，百安居向消費(fèi)者展示了8種房型的設(shè)計方案，按照三室一廳、三室兩廳、四室一廳、一室一廳等多種不同的房型，展出整套家電、整體廚房、家具地板、裝修材料等用品。

消費(fèi)者可以在“buy-a-set”的專業(yè)設(shè)計師指導(dǎo)下，根據(jù)自身的裝修設(shè)計喜好、經(jīng)濟(jì)狀況選擇相應(yīng)的家電家居整套方案。也可以根據(jù)居室及自身?xiàng)l件的限制選擇個性化的裝修方案。

■點(diǎn)評

合縱

目前來講，產(chǎn)業(yè)鏈上下游廠商之間合作的模式在本土的家居賣場中也可以見到。北京的居然之家就是集家具建材市場、建材超市、家裝設(shè)計中心、家居商場等多種業(yè)態(tài)于一體的大型品牌MALL。這已經(jīng)被認(rèn)為是一種有效而且成熟的營銷方式。

但是上述的企業(yè)主要是建材上的整合，對于家居、家電一體化，百安居可以算開了先河。

實(shí)際上，海爾與百安居的結(jié)盟代表了一種相同平臺上的合作關(guān)系，雙方的合作的關(guān)鍵點(diǎn)是共贏，沒有競爭使他們具備了傳統(tǒng)意義上的合作基礎(chǔ)。

雙方的這種新型商務(wù)合作模式，就是在打破原有廠商業(yè)務(wù)邊界的基礎(chǔ)上，將固有的橫向關(guān)系轉(zhuǎn)化為縱向關(guān)系，將“整套裝修”與“整套家電”兩條服務(wù)鏈納入到一條新的業(yè)務(wù)鏈中，共同為消費(fèi)者量身定制一個整體家居解決方案，實(shí)現(xiàn)了“同一個地點(diǎn)、同一個時間、同一個團(tuán)隊(duì)”之下完成一個新家的愿望。

租賃式賣場與品牌廠商之間的合作關(guān)系非常值得稱道，相比較來講，同業(yè)態(tài)賣場之間就是“老死不相往來”。但是，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的品牌賣場間的合作已經(jīng)在北京拉開了序幕。

居然之家五金涂料超市開進(jìn)南集美，不但實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，強(qiáng)勢品牌的捆綁也宣告原來的同業(yè)競爭對手走向合作，預(yù)示著家居行業(yè)合作共贏時代的來臨。

居然之家&集美 1+1＞2

生意場上沒有永遠(yuǎn)的伙伴，也沒有永遠(yuǎn)的敵人，往往只有追求利益的廝殺聲和討價還價的休戰(zhàn)期。伙伴可能因?yàn)槔鏇_突變成敵人，敵人也可能因?yàn)楣餐孀兂苫锇椤?/p>

北京的家居賣場就有兩位“皇帝”代言人唱著對臺戲：“漢武大帝”陳寶國宣稱“裝房子我只來居然之家”，“乾隆皇帝”張鐵林號召大家“買家具，去集美呀！”

如今，兩位“皇帝”卻聯(lián)手唱了一出戲：南集美在30多萬平方米的家具、建材版圖中留下了近5000平方米的黃金寶地，掛上了“居然之家”的招牌，居然五金涂料超市名正言順地開進(jìn)了集美。

按照雙方的計劃，居然之家五金涂料超市將陸續(xù)開進(jìn)集美定慧橋店和集美廊坊店，居然之家和集美品牌捆綁發(fā)展將成為一條主旋律貫穿在雙方以后的經(jīng)營管理中。

居然之家與集美撇開“門第”走到一起，在很多人看來有些不可思議，但雙方卻覺得兩家“聯(lián)姻”是渾然天成。營銷界資深人士劉塵認(rèn)為，此次聯(lián)盟實(shí)際上建立在“相對錯位”的基礎(chǔ)之上。

居然之家多年來堅持走高端路線，而集美則相對大眾化，因此兩家基本上形成了錯位經(jīng)營。集美需要有優(yōu)秀品牌進(jìn)入市場作為力量補(bǔ)充，而居然之家五金涂料超市在北京市場是比較出色的，因此二者牽手，對企業(yè)、行業(yè)和消費(fèi)者來說都有益處。并且，兩個強(qiáng)勢品牌也能為消費(fèi)者帶來更有力的服務(wù)保障，形成“1+1＞2的雙保險效應(yīng)”。

■點(diǎn)評

連橫

與同行從競爭走向競合，這種競合關(guān)系在家居行業(yè)內(nèi)造成的影響似乎更大。

產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)之間的合作是非常常見的，而且在一種利益驅(qū)動下，它們之間的合作往往會達(dá)到不俗的效果。但是與競爭對手的合作就有些異樣的味道，在排他型的利益驅(qū)動下，對手之間的合作就要找到可以相互彌補(bǔ)的方面。強(qiáng)勢品牌的捆綁發(fā)展和錯位經(jīng)營更有利于發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成更強(qiáng)勁的品牌合力，今后沒有品牌的賣場將面臨更大的生存壓力。

劉塵認(rèn)為，從松散、各自為政的單打獨(dú)斗轉(zhuǎn)向品牌之間的利益合作，預(yù)示著優(yōu)勢企業(yè)聯(lián)合起來做大做強(qiáng)的時機(jī)已經(jīng)成熟，并且將成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

企業(yè)之間的競爭最后必然要走向大聯(lián)合，競合是將來發(fā)展的必然趨勢。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合能夠帶動和引導(dǎo)整個家居行業(yè)的健康有序發(fā)展，同時也有利于整個家居建材行業(yè)資源的有效配置和利用。

但是，這種競合到最后勢必還會有主輔之分，如果以家電賣場為前車之鑒，家居賣場的競合顯然不是終點(diǎn)，從競合到整合，加居賣場還有很長的路要走。

■觀察

苦練內(nèi)家功

當(dāng)“海爾家居家電一體化體驗(yàn)中心”001號的店牌在繽紛的禮花中被揭開時，海爾與百安居的老板認(rèn)為，這是最完美的合作模式；居然之家和集美則認(rèn)為，雙方的競合預(yù)示著家居行業(yè)合作共贏時代的來臨；而散兵游勇靈活多變的經(jīng)營方式也讓各大家居賣場手足無措。

然而，這種標(biāo)榜沒有意義，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)為家居建材行業(yè)打開了巨大的發(fā)展空間，但家居賣場企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還要在很多環(huán)節(jié)上苦練內(nèi)功。

如今的家居賣場與過去搭棚叫賣的建材市場已經(jīng)有了天壤之別，單是硬件設(shè)施就不可同日而語，比規(guī)模也成了賣場之間角逐的焦點(diǎn)。隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，為新農(nóng)村人民的新生活提供一個低成本、廣覆蓋的建材流通網(wǎng)絡(luò)，將是前所未有的機(jī)遇，但這首先需要家居賣場實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展來支撐。

在日益激烈的競爭中，企業(yè)的核心是人，企業(yè)的人才戰(zhàn)略在未來發(fā)展中也顯得至關(guān)重要。把員工打造成企業(yè)的品牌，讓員工成功，這是一個企業(yè)成功的重要基礎(chǔ)。人本的、科學(xué)的、民主的人才機(jī)制有助于營造良好的發(fā)展環(huán)境，家居賣場還需要在這一環(huán)節(jié)多下功夫。

目前家居賣場的跑馬圈地是一種商業(yè)策略，但之后如何展開集約化經(jīng)營是一個關(guān)鍵。消費(fèi)者需求的提升對企業(yè)家的創(chuàng)新能力也提出了更高的要求，在節(jié)約、綠色、環(huán)保等方面也提出了新要求，因此家居賣場需要通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、經(jīng)營機(jī)制創(chuàng)新跟上市場的腳步。

家居建材行業(yè)整體在不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭方式也呈現(xiàn)出多元化，既有價格上的競爭，也有品牌、渠道上的競爭。因此，家居賣場企業(yè)需要在經(jīng)營戰(zhàn)略上堅定不移地走品牌化、連鎖化的發(fā)展道路。精準(zhǔn)的品牌定位、品牌形象的打造、品牌口碑的傳播都是其成功擴(kuò)張的動力。

在過去一年的時間里，“資本”一詞在家居行業(yè)是大熱門。融資、上市成了很多大型家居企業(yè)集團(tuán)的近期計劃。然而，“資本”的定義并不局限于資金，土地、技術(shù)、品牌、人才等都是企業(yè)的資本，在家居行業(yè)進(jìn)入整合階段時，誰更會“玩”這些資本，誰就能更好地玩轉(zhuǎn)這個市場。

在各大家居超市、賣場的周圍，還散布著以精裝房、家裝公司、設(shè)計師以及網(wǎng)絡(luò)銷售為代表的散兵游勇，他們并不存在規(guī)模上的優(yōu)勢，卻也能利用機(jī)動靈活的特色與各大超市賣場形成有利的競爭。但是，這種散兵游勇由于缺乏品牌效應(yīng)，因此在消費(fèi)者心目中也難以占居穩(wěn)固的位置。

散兵游勇 小而強(qiáng)大

在家居賣場掌舵人看來，精裝房是首當(dāng)其沖的敵人。如果開發(fā)商都交付精裝房，老百姓就不用或可以少買建材，家居建材賣場的客源無疑會大量流失。這是各大家居建材賣場最不愿意看到的事情。

但是，從目前的情況來講，消費(fèi)者對精裝房接受程度普遍不高。目前由于開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，精裝房在購房者的心目中還沒有達(dá)到至高地位，消費(fèi)者對精裝房最直接的需要是以更高的誠信予以產(chǎn)品質(zhì)量保證。

目前，家裝公司已經(jīng)從過去負(fù)責(zé)施工的“包工頭”變成了掌握設(shè)計、采購、施工、驗(yàn)收等一攬子大權(quán)的“項(xiàng)目經(jīng)理”，而一部分賣場開始選擇家裝公司進(jìn)駐。

一方面，家居賣場希望依靠一些知名的家裝公司品牌來聚集人氣，以期有更大的客流量；而一些家裝公司也依托大型家居賣場在消費(fèi)者間的口碑將自己的家裝品牌更好的樹立出來。但是，愈演愈烈的家裝集成嚴(yán)重影響了賣場內(nèi)建材商的銷售。

因此，家裝公司又離開了大賣場這一渠道。無論是徹底清除家裝公司的萬家燈火裝飾城，還是選擇與家裝公司相融共生的居然之家，都表明越來越多的賣場開始應(yīng)對家裝公司帶來的壓力。

第三類敵人是近兩年才出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)銷售。盡管這種從互聯(lián)網(wǎng)上“攢”出來的小規(guī)模團(tuán)購、集采很難成大氣候，但對于產(chǎn)品正常的價格體系有很大干擾，有一部分消費(fèi)者也被低價所吸引，不再到賣場里選購商品，因此分流了賣場的客源。

因此，各大賣場也開始進(jìn)行各種渠道的開拓，網(wǎng)絡(luò)銷售也成為了必然選擇。新開業(yè)的宏達(dá)麗澤建材商城就直接把網(wǎng)絡(luò)銷售與市場銷售、生產(chǎn)廠家與直接消費(fèi)者結(jié)合起來。整個賣場，每個商戶都有ADSL，家家可以上網(wǎng)，家家都有網(wǎng)銷人員，網(wǎng)民可以和銷售人員直接小窗對話、砍價直至成交。

對于家裝設(shè)計師，家居賣場老板認(rèn)為很多設(shè)計師掌控了消費(fèi)者的選擇權(quán)，他們有的和家裝公司聯(lián)合起來整合上下游資源做集成，實(shí)力不容小視，但這類人是可以拉攏的。

■點(diǎn)評

各自為政

精裝營銷方案范文5

作為普通的消費(fèi)者，與自行裝修相比，置辦全裝修可謂是省錢省時省力。由于各種材料是批量采購，統(tǒng)一施工，在保證質(zhì)量的同時降低了成本，就連建筑垃圾的清運(yùn)也可節(jié)省將近20%的費(fèi)用。而自行裝修中除了耗費(fèi)的大量金錢以外，其投入的時間與精力，往往也被視為不能疏忽的成本之一。

隨著住宅建設(shè)科技含量不斷地提高，特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，住宅精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系正在慢慢建成，它徹底地改變了室內(nèi)設(shè)計在傳統(tǒng)的家居建設(shè)中的被動地位。在這種新式的標(biāo)準(zhǔn)化體系的指引下，住宅的精裝修設(shè)計已不再是簡單地研究在毛胚房的基礎(chǔ)上如何對墻地面進(jìn)行鋪裝，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是指從建筑設(shè)計方案開始，便對戶型，裝修，景觀，廚衛(wèi)，水電，暖通，及收納儲藏等多個細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一研究，并集成規(guī)劃。這種方式的家居設(shè)計比以往的傳統(tǒng)做法有了很大的提升和進(jìn)步，預(yù)計未來的若干年內(nèi)將在商品住宅全裝修領(lǐng)域得到更廣泛地應(yīng)用。

當(dāng)人們在享受全裝修房帶來的經(jīng)濟(jì)和便捷的同時，懊惱也將接踵而來。隨著全裝修住宅市場的迅猛發(fā)展，大量有關(guān)裝修質(zhì)量的投訴不斷顯現(xiàn)，如管道漏水，飾面開裂，墻面滲水等等，其歸納起來，原因主要是設(shè)計，施工，監(jiān)理技術(shù)水平有限，而大多數(shù)開發(fā)商對全裝修住宅建設(shè)又缺乏經(jīng)驗(yàn)，對施工要求更高，將面臨質(zhì)量監(jiān)管難度更大的挑戰(zhàn)。

如何做好全裝修住宅，一直以來是開發(fā)商和作為設(shè)計師的我們所密切關(guān)注的問題。近兩年來，在接手過一些住宅全裝修項(xiàng)目后，對其中的失敗及成功的經(jīng)驗(yàn)也有了更深的體會，也希望通過在項(xiàng)目中設(shè)計定位、設(shè)計方法、成本控制以及施工管理等四個方面的感受與更多專業(yè)人士就此問題進(jìn)行探討。

1.設(shè)計定位

全裝修房的設(shè)計定位應(yīng)取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目地段，樓盤規(guī)模，戶型特點(diǎn)及銷售價格來確定的。

例如前段時間我們在設(shè)計工作中碰到的一個高檔住宅項(xiàng)目，開發(fā)商來自于香港較有實(shí)力的家族企業(yè)，該項(xiàng)目位于浦西黃浦江邊，與浦東世博園區(qū)隔江相望。項(xiàng)目規(guī)模較大，集甲級辦公，高級住宅，VIP會所于一體；戶型較多，從100m2以下到300m2以上共有十幾種類型;當(dāng)然象這樣的樓盤價格自然不菲，均價在8萬/m2左右，個別單元甚至標(biāo)價14萬/m2。如此的高價客戶群要求品質(zhì)高端，因此精裝定位自然不以簡潔，實(shí)用和經(jīng)濟(jì)為主的大眾口味來進(jìn)行定位，而是以強(qiáng)調(diào)華麗，氣派和身份感體現(xiàn)作為最終定位。

另外在實(shí)際操作中，鑒于房型較多，開發(fā)商首先選擇了3套精裝修設(shè)計方案，以樣板房的形式作為預(yù)先指引，讓客戶有更直觀的體驗(yàn)，這樣實(shí)際上也通過樣板房進(jìn)行了一次“二次市場再定位”的工作，最終也達(dá)到了較為滿意的市場反響。通過以上的實(shí)例顯示，作為全裝修設(shè)計前期工作，設(shè)計定位應(yīng)與市場營銷工作緊密結(jié)合，并相輔相成，才能獲得市場的最終認(rèn)可。

2.設(shè)計方法

提到設(shè)計方法，我不妨又要回到先前說過的住宅精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系。與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行二次裝修設(shè)計不同，這里所提倡的全裝修住宅設(shè)計，應(yīng)該由建筑師，室內(nèi)設(shè)計師在住宅方案設(shè)計階段便共同開展的相關(guān)設(shè)計。

根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)狀看，普遍的建筑設(shè)計以考慮項(xiàng)目的整體效果更多，而室內(nèi)設(shè)計師更關(guān)注人們的家居生活細(xì)節(jié)，并給建筑設(shè)計提供很好的補(bǔ)充。

隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化，不少住宅精裝修部件如廚房櫥柜，潔具，以及壁櫥等，都有了更專業(yè)，更接近市場需求的設(shè)計和制造。例如廚房櫥柜的設(shè)計，除了滿足傳統(tǒng)的洗，切，炒流程和物料收納功能外，還要滿足新型廚房電器的布置。當(dāng)建設(shè)方選定了櫥柜制造商后，他們便會委派專業(yè)設(shè)計師提前介入住宅的精裝設(shè)計。通常的操作方式是，這些設(shè)計師會根據(jù)提供的初步階段的廚房放大平面，進(jìn)行廚房系統(tǒng)的整合，提出包括設(shè)備在內(nèi)的各項(xiàng)留洞位置，并通過復(fù)核成型后的廚房毛坯尺寸，對實(shí)際安裝進(jìn)行微調(diào)，在保證了良好的安裝質(zhì)量的同時，也提高了安裝的速度。目前，精裝設(shè)計中的成品設(shè)計種類日益增多，從廚衛(wèi)家具，儲藏柜到室內(nèi)木門和門套等，雖然減少了不少現(xiàn)場施工的壓力，但作為總的統(tǒng)籌組織者，開發(fā)商將承擔(dān)起更多的細(xì)分專業(yè)設(shè)計方面的協(xié)調(diào)工作，對于開發(fā)商迅速提升自身的專業(yè)素質(zhì)也將是一個挑戰(zhàn)。

“個性化”需求對于全裝修住宅也是一個經(jīng)常面臨的問題，在市場大力推進(jìn)全裝修住宅的應(yīng)用同時，我們也聽到有個別小業(yè)主曾經(jīng)提出顧慮，在他們看來，住宅全裝修設(shè)計將限制住戶的個性化需求，試想同樣的房型結(jié)構(gòu)再加上統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，怎么能體現(xiàn)現(xiàn)代人不同的生活情調(diào)呢？對于這個問題，我認(rèn)為應(yīng)該可以這樣考慮，住宅全裝修設(shè)計要強(qiáng)調(diào)帶給未來住戶一個先進(jìn)居家生活方式的指引，它仍然應(yīng)該留給住戶們很多可以發(fā)揮的余地。一般專業(yè)上把住宅室內(nèi)設(shè)計分為前期的裝修和后期的裝飾兩部分，即常說的硬裝和軟裝。硬裝一般是實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)；軟裝所包含的內(nèi)容更廣，所有可移動家具，部分家用電器，室內(nèi)陳設(shè)，室內(nèi)綠化，窗簾，燈飾及各種生活用品等均屬于軟裝范疇。在大多數(shù)專業(yè)人士看來，硬裝是張漂亮的畫紙，軟裝才是你手中裝扮愛家的真正畫筆。

3.成本控制

精裝修住宅作為市場批量商品，它不同于奢侈品，必須將投入成本有效地控制，才能達(dá)到預(yù)期的市場效益。根據(jù)實(shí)際經(jīng)手的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來看，成本可以通過以下工作程序加以控制：

首先可以根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍及單位造價，這項(xiàng)工作一般由開發(fā)商結(jié)合市場策劃共同完成；

其次，才是設(shè)計師按所確定的裝修造價進(jìn)行設(shè)計深化，調(diào)整及完善，并且編制符合市場定位的精裝預(yù)算；

第三，按照確認(rèn)后的裝修設(shè)計進(jìn)行主要部件的采購招標(biāo)工作；

第四，樣板房的試點(diǎn)實(shí)施及后續(xù)總結(jié)，不容忽視。曾經(jīng)就碰到過一個失敗的例子，某家開發(fā)商在完成樣板房的施工后，可能是由于趕進(jìn)度，并沒有做更多的技術(shù)準(zhǔn)備工作，便草草地進(jìn)行大面積的施工，沒料到很多裝修材料的品牌在短期內(nèi)大量供貨有困難，不得不重新選材并進(jìn)行采購招標(biāo)工作，結(jié)果欲速則不達(dá)，成本控制和施工質(zhì)量都受到很大的影響。因此應(yīng)該從全局進(jìn)行考慮，建議開發(fā)商們千萬不可因搶一點(diǎn)工期而忽視了重要的工作流程。

4.施工管理

對于建設(shè)規(guī)模較大的樓盤，施工過程通常的做法是分兩步走：前期的樣板房施工與后期的大面積施工。樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且也有利于及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工中的缺陷而進(jìn)行修正，如果這些問題沒能得到及早改正，那將是后期大面積施工中潛伏的隱患，甚至可能造成巨大的遺憾和經(jīng)濟(jì)損失。

精裝營銷方案范文6

90年代末，智能小區(qū)、智能化樓宇等智能化小區(qū)開始迅猛發(fā)展，同時針對每個家庭的智能家居產(chǎn)品開始出現(xiàn)，智能生活已成為時展不可阻擋的新潮流，智能家居市場巨大，商機(jī)無限，誰先捷足先登，誰就先占領(lǐng)市場份額，所以，如何更快、更好的營銷這個巨大市場是擺在每一個智能家居營銷商面前的最大的課題。據(jù)目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現(xiàn)總結(jié)為如下七大成功營銷模式：

一、房產(chǎn)合作

(放長線才能釣大魚)

房產(chǎn)合作營銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作、樣品房項(xiàng)目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：

精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作

主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對房產(chǎn)商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點(diǎn)”，又是一個贏利點(diǎn)，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)算前進(jìn)行。

銷售模式的特點(diǎn)：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款

樣品房項(xiàng)目合作

主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產(chǎn)商來說，既是一個宣傳點(diǎn)，又是一個贏利點(diǎn)，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結(jié)算貨款。

樓盤交房定點(diǎn)展示合作

主要在樓盤準(zhǔn)備交房給戶主時，人住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設(shè)點(diǎn)展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產(chǎn)商來說這是一個贏利點(diǎn)。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實(shí)用、最有效、最直接、最經(jīng)濟(jì)的銷售方式。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場地費(fèi)、月租費(fèi)；跟戶主是直接結(jié)算貨款。

二、裝修合作

(讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法)

跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負(fù)責(zé)安裝及售后服務(wù)，對各裝修公司設(shè)計人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，由裝修公司來負(fù)責(zé)產(chǎn)品推薦。

銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。

跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個要點(diǎn)：

利潤分配：

一定要把更多的利潤點(diǎn)讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20％以上的利潤點(diǎn)。

智能設(shè)計培訓(xùn)：

一定要對裝修公司的設(shè)計人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)XlO智能家居的特點(diǎn)、銷售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷員。

尋找更多的裝修公司：

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。

三、系統(tǒng)集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

尋找裝修相關(guān)類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商等，對它們來說，智能家居產(chǎn)品既是一個配套銷售的產(chǎn)品，又是一個利潤點(diǎn)，所以，會比較樂意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點(diǎn)類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。

四、設(shè)立下一級經(jīng)銷商

(分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富)

通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機(jī)，一定要做到統(tǒng)一的政策。

五、專業(yè)市場設(shè)點(diǎn)

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通過在專業(yè)市場設(shè)點(diǎn)來宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業(yè)電子市場等，因?yàn)榈竭@些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。

銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

六、智能家居專賣店

(最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng))

通過設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。

銷售模式的特點(diǎn)：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

七、超市式銷售

(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進(jìn)千家萬戶)

通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產(chǎn)品，當(dāng)然，這種方式主要用在產(chǎn)品比較成熟期時，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達(dá)到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式：