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房地產存在的問題及建議范文1

關鍵詞:房地產；融資渠道

一、我國房地產融資渠道現狀分析

房地產融資它包括房地產開發經營資金的融通和房地產消費資金的融通兩大點,包含著籌集資金和供應資金兩個基本環節。在我國目前的資金融通過程中, 常見的融資渠道主要有以下幾個方面。

(一)融資現狀分析

目前我國房地產市場主要的融資方式根據企業規模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結為企業自身規模和所面對的市場。對企業來講，一般大型的房地產企業會選擇上市融資，這類企業一般大多資金雄厚，企業信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規模上市房地產公司在中國還屬少數。而對于中小規模的房地產企業來說，面對的是地方性市場，資金數量和規模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。

(二)銀行貸款

房地產貸款主要指的是與房產或者是地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款。迄今為止我國房地產開發資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產融資渠道。但是根據相關統計,我國銀行貸款占房地產總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。結果是房地產企業把自身的經營風險轉為銀行的金融風險,從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少,也可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸,房地產開發商亟待拓寬新的融資渠道。

(三) 融資渠道

融資渠道單一，風險相對集中一直以來都是我國房地產業面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，我國房地產開發企業除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。同時,資金供給的單一性也是房地產融資不完備性的最顯著表現特征。由于房地產業的高風險高收益特性,管理層對房地產企業上市融資一直持謹慎態度。

根據前面論述，房地產融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。

(四)上市融資

公開上市,是一種直接融資,可以分散金融風險,降低企業融資成本,改善企業資本結構。所以理論上講上市融資是最佳的房地產融資渠道。但是,房地產企業上市非常困難,首先是因為特殊的行業經營和贏利模式,資金流和經營流周期性現象明顯,難以達到上市要求。其次,房地產企業上市門檻依然很高,監管層也層多次關閉上市大門,不論是通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資, 一般的房地產開發企業很難做到,所以上市融資對于房地產企業特別是中小企業來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數優質房地產企業。

(五)房地產投資信托基金

房地產投資信托基金(REITs)實質上是一種證券化的產業投資基金,是專業化的投資機構通過發行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,并委托專業化的投資人員進行具體經營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。并通過組合實現風險的分散。具有高收益、低風險、高流動性、專業化管理等特點。房地產信托在資金運用上,可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場, 融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,房地產投資信托基金可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。但是我國產業基金法沒有出臺, 法律上的障礙成為房地產投資信托基金在我國發展的最大現實問題。同時委托機制風險的存在,影響資金配置的效率, 造成風險與收益的不匹配。三是專業人才缺乏的制約,很難適應大規模房地產投資信托基金的經營運作。

二、房地產融資渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地產融資中的單一融資的金融風險。房地產業提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產商享有開發項目的收益,也就承擔了相應巨大的市場風險。而當開發資金主要來自于銀行時,就意味著銀行將產生大量的不良信貸資產，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發商帶給商業銀行的信用風險。這樣就把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產企業和貸款銀行的金融風險。

(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創新。在成熟的房地產金融市場上，不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。房地產開發商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

三、 拓寬與完善我國房地產融資渠道的對策及建議

(一)完善相關法律法規, 規范房地產融資渠道

目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善,法律體系不健全, 規定不具體,這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展,因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等,明確規定房地產企業的權利與義務,規范房地產企業的融資行為, 促進房地產金融市場健康發展。

(二)吸收社保基金, 拓寬房地產融資渠道

解決房地產融資問題的根本途徑是尋找高質量的資金來源, 即實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升,房地產融資可以吸收社會上的閑散資金, 如包括社會養老保險基金在內的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩定、長期、合理的回報, 而非高回報, 同時社會保障基金資金巨大, 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產開發項目規模大、周期長, 資金需求量大, 二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后,房地產實現融資目的的同時,分散了自身的風險。同時需要指出的是除了繁榮房地產投資一級市場外,也應大力推動股票債券二級市場的發展,增強公眾對房地產業的吸引力,增強流動性風險的分散。

房地產存在的問題及建議范文2

【關鍵詞】房地產稅；保有環節；問題；政策建議

目前一些經濟發達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經有一套比較完善的房地產稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應我國市場經濟和商品經濟的發展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調控的職能。鑒于此，房地產業內和學術屆內有識之士關于改革原有的房地產稅收制度，建立適應時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》明確規定取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務總局共同頒發的財稅[2008]137號文件做出調整房地產交易環節稅收的規定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統一征收物業稅。具體來說，存在以下問題：

1目前我國房地產稅制存在的問題分析

1. 1各征稅環節稅負分布不合理

房地產開發流通環節稅負重，而在房地產保有環節稅負較輕，且稅收優惠范圍大，造成了房地產全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產市場的健康發展是很不利的。目前，房地產開發期間的稅費主要有配套設施建設費、基礎設施建設費、建筑工程質量安全監督費、物業管理基金等，占房地產相關稅收的比例為8.92%。交易環節的稅費有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產保有階段的稅費有房產稅和城鎮土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產開發環節和交易環節的稅費都大大高于保有環節的稅費。

政府的經濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經濟發展、提高經濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應該產生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現這一效果。另外在開發、建設、轉讓等流轉環節多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者，導致房價很高；由于房產保有階段的稅收少（目前只對生產經營性的房產征收房產稅和土地使用稅），導致土地閑置和房屋空置現象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產市場的健康發展。

1. 2稅種繁多、重復征稅

我國現行房地產稅制，存在重復征稅。主要體現在以下幾個方面：

1.2.1土地營業稅、增值稅和所得稅的重復

企業所得稅以企業的生產、經營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，每轉讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業稅是指在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人應按計稅營業額乘以適用稅率計取營業稅。這就意味著在房地產品轉讓過程中，既要征收營業稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復征稅。

1.2.2房地產租賃中重復課稅

營業性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產稅、5%左右的營業稅，還有所得稅、城市維護建設稅以及教育費附加等，房產稅本來歸屬于財產稅，在這里又扮演了流轉（營業）稅的角色，造成了重復課稅。目前市場上住宅類房產無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優質稅源（由于房地產本身具有保值和增值的特點，激發了投資客投資房產的熱情，有的人名下有多處房產。）。因此，降低交易階段的重復征稅，不但能更好地激活房地產市場，也有利于地方政府形成豐富、穩定、可持續的稅收收入，有利于進行可持續的基礎設施和公共服務設施的建設，真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契稅與印花稅的重復

對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，承受方既要按書據或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規定的稅率繳納契稅。印花稅是就經濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產權轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。

1.2.4營業稅自身的重復

營業稅是房地產開發與銷售過程中的一個主要稅種，在開發階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業所取得的營業額為計稅依據；在銷售階段的計稅依據除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業稅；如果房地產在流轉過程中經過多次交易那么就不可避免地產生了重復征稅的問題。重復征稅從微觀上來說，提高了房地產的售價，增加了消費者的負擔，從宏觀上來說，加重了房地產業的稅負，阻礙房地產業的正常發展。

1. 3內外稅制不統一

我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現在四個方面：

1.3.1兩套房產稅制度

現行房地產稅制規定對內資企業和個人征收房產稅，而對外資企業和外籍人員征收城市房地產稅，既不統一，又不規范。還有，對內資企業和個人使用土地的征收城鎮土地使用稅，而對外資企業和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。

1.3.2兩套所得稅制

對內資房地產企業開征企業所得稅，對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅。

1.3.3城市維護建設稅和教育費附加內外不統一

對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，對外資房地產企業尚未開征。

這種“內外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業的平等競爭。

1. 4征稅范圍過窄

房產稅只在城市、縣城、建制鎮、工礦區征收，其中，縣城、建制鎮指縣、鎮政府所在地。農村不包括在征稅范圍中，相當于在農村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產稅還規定了行政事業單位、機關團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產免稅，個人非營業用房產免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉化及公房制度改革的現狀不符合，也放棄了較大的稅源。

1. 5計稅依據不合理

我國現行的城鎮土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現行房產稅的計稅依據分別為按房產原值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅按照房產原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產稅收入無法隨著房地產的增值而相應增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產分別按兩種方法所得的結果是不一樣的，這樣的規定顯然是不合理的。

1. 6稅費體系混亂，稅輕費重

我國目前的房地產稅費體系混亂，具體表現在：

1.6.1稅費并立

在現行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎設施建設方面，城市建設維護稅與“市政設施建設費”，“城市規劃建設費”和“商業網點配套費”屬同一性質。

1.6.2稅輕費重

我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產的開發建設和交易階段。比如：在房地產開發階段有企業開發登記費、城市規劃設計費、土地閑置費、預算審查費、招標管理費、施工執照費、質量管理監督費、市政公用設施建設費、公共配套設施費、基礎設施費等等，據統計費項總數遠多于稅項總數。有關資料表明，國外房地產開發企業，房地產價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產開發企業而言，提高房地產的開發建設質量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產開發者、經營者、銷售者的負擔，而且加重了房地產買受人的負擔，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產行政性收費大多缺乏法律依據，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關較多，主體不一。據調查，不僅有關的行政機關向房地產開發經營交易人收費，而且某些非行政機關也巧立名目，以行政機關的名義收費，造成房地產行政性收費的極大混亂，并且許多機關收費以后據為己有，不向上級主管機關申報，造成國家收入的極大流失。

2房地產稅制改革的建議

通過以上分析，借鑒國際慣例和經驗，結合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的基礎上，筆者認為房地產稅制應從以下幾個方面進行改革：

2. 1房地產取得稅制改革

在房地產取得環節，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產權轉移書據所載金額為計稅依據。

2. 2房地產保有稅制改革

從以上分析可以看出，房地產開發建設階段和交易階段相對于房地產保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：

2. 2. 1改革房產稅

合并房產稅與城市房地產稅，在統一內外稅制的基礎上，設計全新的房產稅稅制，目前城市房地產稅已經取消。全新的房地產稅包括征收對象、計算依據和稅率三方面，根據不同地區分別設置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設定一個比率，120平方米以上的設定一個較高的比率。計算依據應以房地產的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。

2 .2. 2建議土地使用權出讓金一次性繳納改為分年度繳納

目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權出讓金，在某些城市這部分收入已經占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎設施建設資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權出讓金，會造成現任政府把土地50-70年的土地使用權出讓金在幾年內就用掉，不利于城市的可持續發展。同時也會造成城市缺乏創新性和活力。所以建議土地使用權出讓金分年度繳納，具體數額按當年的評估價格確定。

2 .2. 3取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅

我國現行的土地出讓制度是土地批租制，規定在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應當支付地租，而不是承擔土地使用稅。因此，建議取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定了對閑置年限不同的土地的懲罰規定，但這種規定已經不符合目前的市場情況，各個地區需根據自己的實際情況重新制定規則。

2. 3房地產流轉稅制改革

2. 3. 1對房地產流轉取得的收益僅征收所得稅

首先要從統一稅收法律法規入手，對房地產實行內外統一的稅費制度。首先， 將企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅合并為統一的適用于內外資企業所得稅。其次，將外資企業和外籍人員納入房地產稅的納稅義務人之中，納入房地產費的征收之列，使房地產稅費負擔與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔多，收益少負擔少。從而為市場主體的平等競爭創造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業稅和房產稅，并適當降低稅率。

2.3.2適時開征遺產稅與贈與稅

遺產稅、贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。遺產稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協助個人所得稅，調節財富分配，因此，應采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。

3總結

本文通過對我國房地產稅制存在問題進行深入分析的基礎上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關的配套措施必須跟上，比如，對房地產租、稅、費概念的澄清，加強房地產產權產籍信息的管理，完善房地產評估制度和評估機構，加強房地產業的稅收征收管理等等。

參考文獻：

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房地產存在的問題及建議范文3

關鍵詞：房地產產權 ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。因此，國內房地產的登記環節一直存在于房地產的開發建設與交易的過程中。建立房地產的登記制度是現在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現在國內的產權登記制度相關的規定還是不夠完善，大多數都是原則方面的規定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。

因為國內的房地產產權登記的制度是通過體制的改革推動而發展的，房地產的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內房地產的登記實施土地的使用權與房屋的所有權分開登記的制度，就無法成立統一化不動產的登記機關，登記范圍也不統一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化,通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。

國內與國外的房地產產權登記制度的實際情況

（一）國外的房地產產權登記制度

對房地產的產權采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產在國際上的很多國家被叫做不動產或是地產。所以，在大多數的國家都把房地產產權登記叫做不動產的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的。現在，在軌跡上有關房地產登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創建的契據登記的制度，一種是澳大利亞人創建的登記發證的制度，還有一種是德國創建的強制性的登記制度。在具體的產權登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。

我國的房地產產權的登記制度

我國現在實行的房地產產權的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產的行政部門來進行登記。

按照我國的有關房地產的管理法規，房地產的權利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產的產權改變是要通過登記才能夠成立的。

現在實行的房地產產權登記制度存在的問題分析

（一）不動產的登記分屬不同部門，這違反了房地產的一致性原則

我國在土地與房屋物權方面的登記，不但有建設機構的相關管理條例，還有土地部門的相關規則。土地登記的發證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發證部門是房產的管理機構。盡管地產的相關法律規定了地方政府能夠建設一個專門的機構來負責房地產的管理與土地的管理工作，能夠頒發一些統一的房地產產權的登記證書，但是因為已經存在了土地與房產的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現在我國的很多地方還在采取房產與地產分開登記發證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產產權一體化的原則，還會造成房地產產權的主體不同等一些問題，出現糾紛。也會讓登記的手續變得復雜。

房地產登記的效力和房地產交易的合同效力關系不清晰

根據城市房地產的相關管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構申請房屋登記，房屋的所有權才可以進行轉移。房地產的權利登記應該存在于物權登記的范圍之內，它的功能是可以將所有權的歸屬和其他的權利狀態都進行公示，來實行物權表證的作用。房地產的交易合同關系應該存在債權的范圍內。它的功能是組建民事上的法律關系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權利和義務的法律關系的功能。因此，物權和債權屬于不同的民事權利，物權的登記效率是不可以影響到債權的成立的。房地產的登記屬于行政管理方面的確權行為，但是房地產的交易合同是民事方面的合意產物，要是達到了合同中規定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導致當事者就民事的內容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎上，有權利協商并達成一致，來處理法律賦予的民事權利自由被剝奪。

房地產的登記表現在行政管理方面的需求，這同物權的保護目的不同

國內現在實行的有關土地管理的法規都被注明了管理法，別的與房地產法律相關的法律也都是一些行政法規與條理所構成的，導致了國內的房地產法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協議的方式進行房產權證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產，雙方到了法院討說法。根據法律的相關規定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。

改善房地產產權登記制度的建議

我國房地產產權登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權利和民事的權利沒有區分，多數是行政管理的法律。因此，建議：

社會市場經濟的不斷發展，房地產行業的運作也在逐漸地規范起來，應該讓房地產的登記作用不斷地由管理的功能上轉移到對私權的維護上，使它成了調整平等個體間猶豫不動產而出現的民事關系的法律規定。

讓房地產的登記成為人們保護自己交易安全的活動。

應該成立統一化的登記法規，建立專門的房地產產權登記的管理機構，建立統一化的程序規定，讓不動產登記更規范、更方便。

對農村的土地房屋的管理方面也需要建立權屬登記的制度，來適應現在經濟發展的需求。

應該在房屋轉讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關系，將行政管理與民事管理的行為區別開，使房地產的產權登記制度更科學、更規范。

總結：

本文主要論述了房地產產權的登記制度，主要根據現在國內的房地產登記中出現的一些問題進行了分析，對房地產登記的相關法律規定中出現的一些問題，如，登記的部門不統一，效力不確定等，進行了闡述。房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化，通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。

參考文獻：

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[4]楊迎春.房地產登記制度存在的問題及對策研究[J].現代經濟信息，2011（13）

房地產存在的問題及建議范文4

關鍵詞: 房地產中介服務發展現狀對策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

0 前言

房地產市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀90年代初開始發展起來的，隨著房地產市場突飛猛進的發展，房地產業作為消費熱點和新的經濟增長點，對經濟的高速發展、市場內需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經濟的支柱產業之一，而且還帶動了建筑、金融等相關行業的快速發展。

隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。房地產中介行業是房地產業的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，促進了房地產交易的專業化、規范化運作;另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。文章闡述了當地房地產中介行業的發展現狀，分析了目前行業中存在的問題，針對問題提出了相應措施，以促進本地房地產中介組織和整個房地產業的健康發展。

1.當地房地產中介行業發展現狀及問題

1.1 當地房地產中介行業的總體發展現狀

當地房地產中介行業的發展現狀總體上看，本地房地產的發展己步入快車道，具備了作為新的經濟增長點的特征和條件。據統計，2010年本地房地產中介企業數量占全市中介服務業企業的13. 8%; 年末從業人員達到11283人，占17.5%; 營業收入為13.05億元，資產總計約為40億元。由于行業政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產中介行業里比較強大的企業約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。

1.2 本地房地產中介行業發展中存在的問題 1.2.1 發展無序，企業生存率低

市場對房地產中介的需求逐步放大，但房地產中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規范，準入制度不完善，企業間存在惡性競爭，因而許多中小房地產中介企業逐步被淘汰，近年來，由于當地政府推行的住房建設、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發展，房地產市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業務成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當地房地產中介業的洗牌速度。

1.2.2經營失信，社會信譽度低

日前對房地產中介組織的資質管理和行為監督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個急需監管和自律的市場，房產中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產中介機構將賺錢看作是唯一目的，一些經紀機構扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價、抬高買價，從中獲取非法所得的現象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現、巧立名目胡亂收費等方式強迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會對房地產中介機構的信任，己成為整個中介行業發展所面臨的嚴重問題。

1.2.3 企業規模較小，抗風險能力差

據統計，目前當地房地產中介服務企業中從業人員數在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業化程度低也是此類企業普遍存在的問題之一，除少數規模較大的機構內部設有一些專業部門，絕大部分機構業務范圍狹窄，沒有實行專業分工，缺乏自身的業務強項，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產權登記和過戶手續等多樣化的服務。業務種類單一，經營范圍狹窄，也造成了企業抵抗風險能力的不足。

1.2.4 市場準入低，從業人員素質參差不齊

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。目前，只有少數幾家大公司在招聘員工時有大專以上學歷要求而且要有相應的工作經驗，其他一些小中介企業都沒有學歷限制，一般的高中學歷都可以去任職。

1.2.5 法律法規尚須完善，行業監管和自律不力

當地對房地產中介組織設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件己初步形成了一個框架，但還不健全和完善。同時，由政府直接監管，面對數量龐大的中介機構和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據和方式參與監管，會造成政出多門，企業無所適從，且易產生許多漏洞，而行業協會監管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低

目前在本地市場上，實行計算機信息化和網絡化管理，并擁有自己的網站的中介企業可以說是少之又少，除少數大的中介公司外，一般都沒有像樣的設備，因此被人們稱之為"皮包公司"。

1.3 房產中介市場現實存在的欺詐行為

目前房地產中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經營、超越經營范圍和非法異地經營、房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書、濫用格式合同、房地產經紀組織未按期限辦理備案手續、虛假廣告等。這些不當行為嚴重危害了房地產中介市場的有序、健康地發展。同時，也給社會維穩帶來了極大的隱患。

2. 健全房地產中介行業的對策和建議

2.1 房地產中介行業發展對策

2.1.1 加強政府規劃和調控，引導企業有序發展

由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應采取措施對市場進行調控，以彌補市場機制的不足，因為市場是有缺陷的，需要政府加以干預。當地政府可以通過制定一定時期的產業政策和發展計劃，并運用信息披露、稅收、信貸、擔保基金等經濟手段，對本地房地產中介組織發展的速度、規模和結構進行事先規劃和過程調控，避免或減少大起大落。

2.1.2 樹立中介品牌，加強企業誠信建設

鼓勵一批具有實力、運作規范的房地產中介企業，通過各種手段塑造服務品牌，以真誠的服務、專業的素質在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產中介名牌企業。同時，采取建立企業信用檔案，開展企業信用評級，創造有利企業誠信經營的環境和條件。

2.1.3 規范市場準入制度，提高從業人員整體素質

應加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發的房地產中介機構資格證書: 嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。同時，加強對從業人員的培訓，通過培訓考核，使房地產中介從業人員具備系統的專業知識，較強的溝通能力，良好的職業道德和牢固的法紀觀念。

2.1.4 完善法律法規，改進政府監管和行業自律

制定一部自成體系的房地產中介法律或法規，提高立法層次和法律效力。修訂、調整和充實與房地產中介"基本法"銜接配套的法規或規章，優化法律結構， 完善法律體系。

在房地產法律法規中增加或重新設置概念準確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強法律法規的適用性和實效性。

2.1.5 推廣實行計算機信息化和網絡化管理

將IT產業與房地產中介服務業結盟，創建局域網、遠程網和互聯網等網絡體系，構建公司在房屋置換市場上的網絡信息高速通道。開發各種與房地產中介服務相關的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯網的網絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房地產中介服務。

2.2 對相關立法的幾點建議

借鑒國外的立法經驗，結合我國房地產中介市場的實際情況，建議立法應確立以下幾方面內容：嚴格市場準入制度、設立行業協會、規定房地產中介服務的禁止行為、建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。

房地產存在的問題及建議范文5

關鍵詞：法律；規范；房地產交易

一、現行法律存在問題

（一）土地征用制度不健全

要規范房地產市場必須從源頭入手：嚴格控制土地征用。現行的土地法律規范重要包括《城市規劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺的相關規定，但遺憾的是這些法律對于土地征用過程中可能存在的問題規定的普遍過于籠統，有些實質性的問題更是只字未提，這樣的話不利于房地產交易市場的健康發展。

（二）拆遷賠償制度的不合理

在現行的賠償制度中，賠償數額的確定是一個老大難的問題，按照現行的土地法的相關規定。城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動產去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償的時候只是賠償房屋及其不動產的價值，再加之賠償標準的偏低等因素導致了大量釘子戶的出現，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會的構建。

（三）商品房預售款的監管存在問題

在具體的實踐中，由于法律對房屋預售有相當嚴格的規定，許多房地產企業由于自身資金不足問題就會想盡各種辦法拿到預售許可證，從而將房屋購買者的預購房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預購房款挪作他用，這種情況則很容易的就導致資金鏈斷裂的情況發生，最終使購房者的權益受到損害，從而不利于房地產交易市場穩定的發展。最近各地相繼了規范挪用預售款的政策，預售資金將全部存入在商業銀行開設的專用賬戶監管，而開發商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過審批，資金將只能用于指定樓盤的建設。這只是一個開始，在實際的運用過程中會遇到很多問題，開發商同樣可以巧立名目來提取預售款。要徹底解決這個問題，還需要做長期的努力。

（四）行政強制拆遷所帶來的問題

在實際的過程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務，經常會出現強制拆遷的行為，這會使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發生過激的行為，這不利于社會的穩定，也不利于房地產的交易。近日據法制晚報報道，新拆遷條例有望近期出臺，行政強拆將被取消，這對房地產交易市場來說是一個利好消息。

二、房地產交易市場的存在的風險

隨著經濟社會的進步，人們的消費觀念發生的變化直接導致了在房地產市場中按揭制度的盛行，銀行業隨之大量的向社會發放貸款來獲取利潤。然而由于我國法律體系存在的諸多問題，使我國房地產市場中存在著大量的風險，具體而言這些風險主要表現在以下幾個方面：

（一）預售中存在的問題

房地產企業可以通過規避法律的方式順利的申請預售許可，而預售許可又可能導致房地產企業對預售房款挪作他用，這又可能導致房地產企業資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購房者的權益受到難以彌補的損害。雖然現在出臺了設置預售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現象的發生還有待驗證。

（二）房地產交易中存在大量的欺詐現象

由于法律規范存在漏洞，直接導致了“一房多賣”等現象的發生，這樣不利于整個市場交易的穩定，增加了欺詐存在的可能性。然而現有的法律在對待此類問題時多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對此類違法者予以有效地打擊也加劇了風險的存在。

（三）房地產企業自身的問題

資金問題肯定是不能回避的，但在具體的實踐中有些開發商為了在短期內回收資金和再生產，故而將土地抵押給銀行以獲得預售許可從而對房屋進行預售。但由此產生糾紛時沒有法律依據使得購房者的權益得不到保障。

三、預防、控制房地產交易市場風險的建議

（一）完善房地產市場關于預售的相關法律法規

立法機關應從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺的規范預售款的文件，國家更應該對房地產市場預售作更為嚴格的相關規定，加強對預收款的監管，確保專款專用。

（二）嚴格房地產市場的準入標準，提高準入門檻

相關部門應加強對本地區、本行業的房地產市場的監管，嚴格的控制準入標準，確保房地產企業的優生；同時要堅決的對那些信譽差、資質低的企業進行淘汰，從而達到降低房地產企業違約的風險的目的。

（三）定期公布房地產企業抵押擔保的信息

公布企業的抵押擔保信息有利于購房者在決策的時候作出更為合理的判斷，使購房者的權益得到更為合理的保障。

（四）銀行應加強對貸款企業相關資質的審查

銀行在發放貸款的時候應兼顧地區及客戶結構的審查，將貸款投放到那些信譽好、發展成熟的企業上；同時要嚴格控制對貸款的滾動發放；另外一個方面要防止貸款詐騙的現象，確保房地產交易市場的平穩健康發展。

（五）加強執法

相關部門應加大對土地市場的監管力度，防止土地浪費現象的發生；另外也要加強對房地產市場的監管力度，重點打擊那些惡性炒房引發的行為，加大對房地產交易市場中欺詐行為的打擊力度。

四、結束語

綜上所述，當前我國房地產試產存在的問題不是輕而易舉就可以解決的，對房地產市場管理的相關法律法規進行全面的修改現在又不可行，因此我們只能在現有的法律框架體系下對該問題循序漸進的予以解決。我們可以對法律作進一步更為細化的規定，加強對土地的統一管理，將國家的調控與市場的調控有機的結合起來，徹底完善土地管理法與房地產市場交易的相關規定，合理的預防和控制房地產交易市場中存在的風險。

參考文獻：

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房地產存在的問題及建議范文6

關鍵詞：房地產經濟 可持續發展 問題

房地產市場經濟發展是我國市場經濟發展的重要組成部分，在國民經濟發展中占據重要的地位。但是隨著近幾年房地產經濟的發展，出現了房價居高不下，土地資源的浪費以及環境的破壞等問題。給我國的經濟和政治帶來了巨大的沖擊。隨著生活水平的提高，人們的思想覺悟提高，對環境和資源十分的重視。因此，解決房地產經濟發展中出現的問題，推進房地產經濟可持續發展迫在眉睫。

1、房地產經濟發展中存在的問題和現狀分析

房地產經濟的發展不僅能夠擴大就業，帶動運輸、建材等相關產業的發展，同時也對促進我國經濟社會發展有著重要的作用。然而，中國房地產經濟在取得快速發展的同時，也存在一些問題，這些問題的存在制約了房地產經濟的持續健康發展，也對整個國民經濟發展帶來不利影響。因此，筆者分析當前中國房地產經濟發展存在的問題。

1.1、房地產發展中帶來的環境破壞的問題

人類在開展活動的過程中如果稍有不慎就會對環境造成極大的破壞和危害。在房地產的開發過程中，有些房地產商進行開發時只是片面的追求經濟效益，因此給環境帶來了不同程度的破壞。一方面是空氣污染。房屋建設密度大，建筑物容積率過高，導致污染物不能有效地排除，市區的空氣質量下降，危害了人類的健康。另一方面是對植被的破壞。開發商過度開發，造成植被覆蓋率降低，綠色空間變小，而城市大多遠離自然，長時間居住會造成人的心情壓抑，生活情趣不高。最后，部分開發商圍湖建房，造成湖泊的蓄洪排洪能力降低，一旦到了雨水頻繁的季節，對人民的生命財產和安全會帶來影響。

1.2、房地產發展中帶來的資源浪費問題

目前我國的房地產開發是粗放式的發展，國家對房地產開發缺乏一定的宏觀調控，造成了開發過程中資源的浪費。中國是一個人口大國，資源富足，但是人均資源占有量卻相對不足，而房地產這種粗放式的開發給資源帶來了更大的壓力，不僅影響了房地產經濟的可持續發展，更加對國家經濟的穩定發展帶來了重大的影響。為了后代子孫發展的需要，要對這種資源浪費的行為進行及時的制止。

1.3、房地產空置率較高

目前空置房率很高，不僅影響了經濟發展，而且引發了很多的社會問題。一般的商品房空置率保持在5%到10%最合理，超過了20%就會很危險，出現商品房嚴重積壓。我國的空置房區域分布，各地都不同。根究調查研究嚴重地區的空置房率高達50%以上，更甚之情況出現了“空城”。然而空置房問題出現的原因主要有：首先，房地產開發商不注重工程質量，偷工減料或者用不合格的材料建造，忽視了產品質量監督，造成了產品銷售滯后。其次，房地產商的炒作，房價過高，超過了國民的經濟承受能力，造成房地產滯銷。最后，空置房問題一直沒有得到很好的整治，問題一直都有，歷年累計造成更嚴重的空置房問題。老問題沒有解決新問題又出現

1.4、房地產開發和城市基建配合度低

隨著科技的發展，住宅的智能化日益成為一種時尚，成為房地產發展的主要方向；城市的基建日益完善，交通壓力變大，房屋的購需求變低。為了房地產經濟的可持續發展，要時刻的保持對發展趨勢的敏感度，利用科技對人類的住房發展帶來新的沖擊。

2、房地產經濟可持續發展概念的提出

可持續發展的概念最早是在20世紀80年代提出的，隨著近些年的發展得到了不斷地完善。可持續發展既要滿足當代的需要，又不損害后代人的需求的能力。而房地產經濟的可持續發展包括兩個方面：

（1）房地產不僅要滿足當代人的需要，更加要滿足子孫后展的需要。

（2）房地產不僅要自身得到發展，而且要與經濟發展的其他行業相協調，與資源和環境相協調，最終實現共同發展。

3、房地產經濟可持續發展的對策

為了應對中國房地產經濟發展存在的問題，促進房地產經濟持續健康發展，必須認為將來在實際工作中可以采取以下策略。

3.1、在房地產開發過程中主義環境保護

房地產開發注重與環境的協調十分重要。首先，在開發之前要充分的聽取環境專家的建議，房地產開發要與城市建設相協調，將人民的利益放在首位，實現以人為本；其次，建筑材料選擇上要選擇無害的建筑材料，能夠保護環境；最后在房地產設計，要盡量的做到與環境相融合，提高居住環境的質量，實現人與環境的和諧。

3.2、在房地產經濟發展中節約資源

在房地產開發中要注意資源的節約。以植被的利用為例，在開采植被過程中要做好選材，不要盲目的進行砍伐，選擇年齡符合和生長適合作為建筑材料的木材，降低資源浪費。

3.3、加強政府的宏觀調控

房地產市場具有盲目性、自發性和滯后性等缺點，在投資的過程中可能會出現扎堆投資或者偷工減料的現象，因此，加強政府的調控十分的重要。政府應該完善相關的法律法規，監控房地產操作流程，使房地產市場發展更加的有序。

3.4、房地產經濟可持續發展需要依靠科技

隨著科技的發展，人們對住房的需求提高，住房逐步走向智能化，集休閑、娛樂和住宅于一身。環保和節能的建筑材料逐漸應用到房屋建設中，實現居住與環境的協調。科技的發展為人們的生活居住環境帶來了新的感受。

4、總結

房地產經濟在國民經濟發展中作為主導之一，一直以來都是受到關注的。房地產發展出現了畸形發展，表現在資源、環境和空置率高等方面。但是隨著經濟的發展，長遠的看待房地產經濟發展，實現房地產經濟的可持續發展，促進經濟的可持續和環境的和諧發展。

參考文獻：

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