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房地產項目可行性研究報告范文1

1.1 房地產項目背景

1.1.1 房地產項目名稱

1.1.2 房地產項目承辦單位

1.1.3 房地產項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據與原則

1.2.1 編制依據

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內容與規模

1.3.2 房地產項目建設地點

1.3.3 房地產項目性質

1.3.4 建設總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產項目建設進度

1.3.7 房地產項目財務和經濟評論

1.3.8 房地產項目綜合評價結論

1.4 主要技術經濟指標表

1.5 結論及建議

1.5.1 專家意見與結論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產項目背景和發展概況

2.1 房地產項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

2.1.2 房地產項目發起人和發起緣由

2.2 房地產項目發展概況

2.2.1 已進行的調查研究房地產項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產項目市場分析與預測

3.1 市場調查

3.1.1 擬建房地產項目產出物用途調查

3.1.2 產品現有生產能力調查

3.1.3 產品產量及銷售量調查

3.1.4 替代產品調查

3.1.5 產品價格調查

3.1.6 國外市場調查

3.2 市場預測

3.2.1 國內市場需求預測

3.2.2 產品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略

4.1 產品方案和建設規模

4.1.1 產品方案

4.1.2 建設規模

4.1.3 產品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產試驗的原料

5.2 建設地區的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎設施

5.2.3 社會經濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產項目技術、設備與工程方案

6.1 房地產項目組成

6.2 生產技術方案

6.2.1 技術來源途徑

6.2.2 生產方法

6.2.3 技術參數和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

6.4.2 特殊基礎工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案

第八章 資源利用與節能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節能措施分析

8.2.1土地資源節約措施

8.2.2水資源節約措施

8.2.3電能源節約措施

第九章 房地產項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應

9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 房地產項目進度規劃

10.3 房地產項目招標

第十一章 環境影響評價

11.1 建設地區的環境現狀

11.1.1 房地產項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現有工礦企業分布情況;

11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

11.2 房地產項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產項目擬采用的環境保護標準

11.4 治理環境的方案

11.4.1 房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

11.4.2 房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

11.4.3 房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

11.5 環境監測制度的建議

11.6 環境保護投資估算

11.7 環境影響評論結論

第十二章 勞動保護與安全衛生

12.1 生產過程中職業危害因素的分析

12.2 職業安全衛生主要設施

12.3 勞動安全與職業衛生機構

12.4 消防措施和設施方案建議

第十三章 企業組織和勞動定員

13.1 企業組織

13.1.1 企業組織形式

13.1.2 企業工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產項目總投資估算

14.1.1 固定資產投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析

15.1 生產成本和銷售收入估算

15.1.1 生產總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

15.5.2 房地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性;

15.5.3 房地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性;

15.5.4 房地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性;

15.5.5 房地產項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。

房地產項目可行性研究報告范文2

房產與地產統稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業投資熱度持續上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業占據著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業”。基于此，高風險的房地產業關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業的穩定發展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據。

一般地，房地產投資可行性研究依據包括有：相關政府法律法規以及條文政策；諸如區域規劃、城市發展戰略目標等行業部門發展規劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區有關社會與經濟的發展規劃；相關房地產項目合同或協議書等，相關部門頒發的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態分析法和動態分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態分析法，很少使用或是簡化動態分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數據一致，關鍵設備具有穩定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統的解釋，項目協議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規范化、標準化發展，進而帶動房地產咨詢業的良性發展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優方案必能使風險得以降低，更甚是規避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發項目予以正確的決策方案；諸如城市規劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發項目批準立項或予以建設執照，環境部門更要基于此對房地產項目的環境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

房地產項目可行性研究報告范文3

【關鍵詞】可行性研究分析；主要內容；現狀問題；改進措施

可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發田納西河流域開始將其列入開發程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。

房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。

一、房地產項目可行性研究分析的主要內容

自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。

不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續發展觀的影響下，項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。

（1）市場分析、項目選址及定位

房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。

（2）經營方式以及租售價格

經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

（3）經濟財務的可行性

經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發，分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。

（4）環境評價以及節能效益

在項目全壽命周期管理和可持續建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以采取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建筑結構出發，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環經濟效應。

只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產項目可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施

（1）開發商可行性研究分析意識不強

大多數開發商對可行性研究分析不重視，開發商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。

（2）可行性研究依據不充分

開發商或是委托的相關方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。

為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。

（3）可行性研究分析深度不夠

就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。

針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專業型人才，建立專業的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業化，更加詳細深入。

三、結語

總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。

我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監督引導作用，規范可行性研究分析；開發商認真貫徹實行相關政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發揮其應有的作用。

參考文獻：

[1]馬廣軍，投資項目可行性研究工作中存在的問題及對策探討[J].經濟研究導論，2009.

[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[J].建筑經濟，2007.

[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化，2006.

[4]翟富強，翟瑩芳.房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[J].基建優化，2003.

房地產項目可行性研究報告范文4

關鍵詞:經濟評價;房地產項目;可行性研究

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、房地產開發項目經濟評價的特點

(一)房地產項目財務分析的特點。除大片開發的新開發區項目需要對項目進行國民經濟、特別是地區經濟、社會、環境等影響的經濟評價外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產項目,只作項目的財務分析即可。房地產項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點:

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產項目的財務收入主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產經營收入。房地產項目的財務支出,主要包括固定資產投資、經營資金、開發產品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產項目的財務分析時,應通過計算財務評價指標,進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產項目不確定性分析的特點。房地產項目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題:

1、根據房地產項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產項目不確定性分析的主要因素包括:銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產面積、開發周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時,還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為:項目利潤總額、財務內部收益率、最低產品售價、最低租金等。在具體選擇指標時,除了考慮房地產項目特點外,還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化,使項目達到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產項目進行這種分析,應著重選擇與之有關的敏感性因素來進行,如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產開發項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場調研與市場定位、技術分析和經濟效益分析。

(一)房產市場調研與市場定位。這是通過對社會宏觀經濟發展形勢進行調查和分析,從市場的需求結構、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析;然后,在此基礎上確定項目開發的產品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

(二)技術分析。包括項目總進度統籌安排,即前期準備工作的計劃立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程、環境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

(三)財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設資金籌措和使用計劃,經濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產項目可行性研究改進措施

(一)建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。其中,經濟評價指標分兩方面,一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性和風險預測等;二是綜合評價,從區域社會經濟發展的角度分析和計算房產項目對區域經濟的效益和費用,考察項目對社會經濟的貢獻,判斷項目的社會經濟合理性。

(二)加強項目風險分析。在經濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規避宏觀經濟環境和區域市場變動所帶來的投資風險。

(三)培育專業房地產可行性研究市場,規范房地產咨詢業發展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育可行性研究專業市場。

(四)完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規建設,房地產開發項目審批必須提交經專業可行性研究機構蓋章和國家注冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學出版社,1998.

房地產項目可行性研究報告范文5

住宅質量優劣不但關系到工程的適用性、開發企業的聲譽而且還關系到人民生命財產的安全和社會穩定。所以，在工程乃至項目管理中，加強質量管理是開發公司項目管理的頭等大事。

全覆蓋質量管理是一種科學管理系統，是從過去的以“把關”為主的事后檢驗，轉變為以預防、改進為主。從“管結果”轉變為“管因素”、“管過程”，在工作中將過去“以分工為主”轉變為“以協調為主”，使企業成為一個緊密的有機整體。其特點表現為：全覆蓋、全過程、全員參與的質量管理，以及質量管理所采用的各種科學方法。質量是企業經營的永恒主題。“質量上、效益增、企業興”，這已為許多企業成功的經驗所證實。全覆蓋的質量管理帶動企業的各項管理工作，必然成為企業管理的中心環節。

二、構建全覆蓋質量體系

1.質量管理體系基礎

目前，國際上對質量管理進行了高度概括，用八項通用原則表述了質量管理最基本、最通用的一般規律，即：以顧客為關注焦點，領導作用，全員參與，過程方法，管理的系統方法，持續改進，基于事實的決策方法，與供方互利關系。

2.質量管理標準結構

質量管理包括質量方針、目標、策劃、控制、保證、改進的整個過程所需的組織結構、程序、過程和資源四大要素。這些要素包括質量體系、管理職責、資源管理、產品實現和測量分析改進等標準內容。

3.梳理房地產項目質量管理關鍵流程

參照質量標準、結合房地產開發企業質量管控實際發展的需要，梳理其主要職能部門的流程，至為關鍵。具體如表1所示。

三、房地產開發企業質量形成過程及影響因素分析

房地產項目形成的各階段對項目質量的形成都會產生影響，但不同階段對項目質量影響的程度不相同。

1.項目概念階段

項目的概念階段主要是在項目建議書、項目可行性研究及項目的策劃三個文件。概念階段對項目質量的形成是至關重要的。為此，房地產開發前期可行性研究報告的市場定性定量調研分析，項目定位、投資估算、規劃方案、戶內套型、綠化景觀方案需要進行多方案比選，以確保可行性研究報告質量，避免將可行性研究報告變成可批性報告。

2.項目開發階段

項目開發階段是決定項目質量的關鍵環節，開發商質量控制主要在于開發階段，也是開發商和施工承包單位的重要區別所在。項目的質量目標和水平通過對項目的策劃、研究、構思、設計和描繪得以具體體現。適用性質量是設計出來的，而不是加工出來的，準確反映了項目規劃和設計對質量形成的重要性。

前面我們梳理了房地產流程，房地產關鍵流程首先在戰略綜合類、項目管理類、市場營銷類，我們將施工管理類放到第四項，這是因為好的質量在于開發階段的設計，房地產項目前期規劃和設計階段是房地產開發的質量管理核心。這也是依據房地產開發的特點所決定的，當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖樣都已經通過審查，假如這些大量前期質量不是最優的，那將會很難保證工程項目整體投資效益。我們常見的一些內部功能失缺、戶內套型不合理等，都是對項目規劃、設計階段開發商參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足造成的。

房地產設計階段主要包括規劃設計和施工圖設計。規劃設計是經過精心前期可研報告、市場調研、項目策劃、定位前期工作，根據這些編制規劃設計任務書。施工圖設計是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮，擇優選好設計方案，對住宅套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地均有重要作用。

房地產的開發與設計應遵循從規劃選點到可行性研究、初步設計、招標設計、施工設計、工程運行回訪，構成一個從策劃、輸入到輸出、評審、驗證、確認的大循環，目的是確定設計的符合性。

3.項目實施階段

房地產項目實施是形成項目質量的決定性環節。抓好施工實施階段的有效管理關鍵環節、重點工序等質量控制甚為重要。要嚴格進度控制、質量控制、投資控制和合同管理、信息管理，嚴把開工前各項準備，工序交接檢查、隱蔽工程檢查及停工后復工前的檢查。施工現場管理需要重點關注的工序包括：驗線、工作面移交、混凝土澆灌、滲漏、外架拆除、成品保護、房屋交付等工序環節。

房地產項目可行性研究報告范文6

關鍵詞：房地產開發 成本控制

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。主要包括：土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、開發期間稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和其他費用等。合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目投資決策階段、規劃和設計階段、施工階段和竣工結算階段，是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

一、投資決策階段成本控制

投資決策是選擇和決定投資方案的過程。在建設項目投資決策階段，建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的選擇、設備選用、工程技術方案的確定和資金籌集情況等，都直接關系到工程項目成本的高低。

在做出決策之前，做好基礎資料的收集，保證詳實、準確。認真分析各種市場、技術及環境因素，做好市場研究。通過掌握大量的統計數據和信息資料.進行綜合分析和處理，并根據市場需求及發展前景，合理確定工程的規模及建筑標準，編寫具有較強說服性和可行性的立項申請，切實做好項目可行性研究報告。可行性研究報告對項目的規模、建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析，按客觀實際情況實事求是地進行技術經濟論證、技術方案比較和優選。對項目做出經濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結論和建議，為項目投資者的投資決策提供科學的論證和依據。

二、規劃和設計階段成本控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設項目的工期及工程成本的高低。在滿足安全系數及設計規范標準的前提下，從經濟適用的角度出發，合理科學的設計，可以有效的進行成本控制。

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位

設計是投資控制的關鍵環節，設計單位在其中起著舉足輕重的作用。通過設計招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、引入“價值工程”概念，優化設計

價值工程通過功能和價值的分析，將技術問題與經濟問題緊密地結合起來。把具體工程項目的功能和成本兩個方面綜合起來進行科學的分析和考慮，根據工程的實際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設計方案。

3、開展限額設計，有效控制造價

限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。同時，每一階段的設計都要進行造價核算，發現超過限額及時與設計人員溝通，分析原因，修改設計，確保在設計階段將工程造價控制在投資估算內。

三、施工階段成本控制

工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成產品質量和項目使用價值的階段。該階段資金投入最大，是房地產項目成本控制的重要階段。此階段的成本控制是具體的、繁雜的，必須注重以下幾點：

1、通過建設項目招投標，擇優選擇施工單位

建設項目招投標對項目投資、質量以及進度的控制有舉足輕重的作用。房地產開發公司在招投標過程中應注意以下工作：以公平、公開、公正原則為指導，嚴格審查投標單位資質；造價管理人員在編制招標文件過程中有效地鑒別、分析與評價各類影響工程造價的數據、資料，為此后的造價控制奠定堅實基礎；避免單純追求絕對低價中標，杜絕投標單位間的惡意競爭，應確定合理低價中標，以保證項目質量及建設工期。

2、做好合同管理，減少工程索賠

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。簽訂合同時，涉及費用的如工期、質量、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。對于工程中的變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更或者采用其他費用較少的變更方式，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

3、加強管理，建立工程監理制度

在工程施工過程中引入項目監理制度，對工程質量、工期、成本進行全面控制。工程開工前，加強圖紙會審工作，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核。施工過程中，嚴格監控材料、設備的質量和價格，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息，在保證質量的前提下合理限價。同時核實完成工程量情況，做好月度工程進度款審核，避免超付工程款。

4、合理采用新技術、新工藝、新材料

選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新技術、新工藝、新材料等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。

四、竣工結算階段成本控制