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設施農用地范文1
根據國土資源部、農業部《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號），結合我旗實際，制定本辦法。
一、設施農用地范圍
根據現代農業生產特點，從有利于支持設施農業和規?；Z食生產發展、規范用地管理出發，將設施農用地具體劃分為生產設施用地、附屬設施用地以及配套設施用地。
（一）生產設施用地是指在設施農業項目區域內，直接用于農產品生產的設施用地。包括：
1.工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地等;
2.規?；B殖中畜禽舍（含場區內通道）、畜禽有機物處置等生產設施及綠化隔離帶用地；
3.水產養殖池塘、工廠化養殖池和進排水渠道等水產養殖的生產設施用地；
4.育種育苗場所、簡易的生產看護房（單層，小于15平方米）用地等。
（二）附屬設施用地是指直接用于設施農業項目的輔助生產的設施用地。包括:
1.設施農業生產中必需配套的檢驗檢疫監測、動植物疫病蟲害防控等技術設施以及必要管理用房用地；
2.設施農業生產中必需配套的畜禽養殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲、處理等環保設施用地，生物質（有機）肥料生產設施用地；
3.設施農業生產中所必需的設備、原料、農產品臨時存儲、分揀包裝場所用地，符合“農村道路”規定的場內道路等用地。
（三）配套設施用地是指由農業專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等，從事規?；Z食生產所必需的配套設施用地。包括：晾曬場、糧食烘干設施、糧食和農資臨時存放場所、大型農機具臨時存放場所等用地。
各蘇木鎮應嚴格掌握上述要求，嚴禁隨意擴大設施農用地范圍，以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
二、積極支持設施農業發展用地
（一）設施農業用地按農用地管理。設施農業用地按農用地管理，不需辦理農用地轉用審批手續。生產結束后，經營者應按要求進行土地復墾，占用耕地的應復墾為耕地。各類畜禽養殖、水產養殖、工廠化作物栽培等設施建設禁止占用基本農田。
非農建設占用設施農用地的，應依法辦理農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。
（二）合理控制附屬設施和配套設施用地規模。進行工廠化作物栽培的，附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模5%以內，但最多不超過10畝；規模化畜禽養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內（其中，規?；B牛、養羊的附屬設施用地規模比例控制在10%以內），但最多不超過15畝；水產養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內，但最多不超過10畝。
根據規?；Z食生產需要合理確定配套設施用地規模。從事規?；Z食生產種植面積1000畝以內的，配套設施用地控制在3畝以內；超過上述種植面積規模的，配套設施用地可適當擴大，但最多不得超過10畝。
（三）引導設施建設合理選址。各蘇木鎮要依據農業發展規劃和土地利用總體規劃，在保護耕地、合理利用土地的前提下，積極引導設施農業和規?；Z食生產發展。設施建設應盡量利用荒山荒坡、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地。確需占用耕地的，應盡量占用劣質耕地，避免濫占優質耕地，同時通過耕作層土壤剝離利用等工程技術等措施，盡量減少對耕作層的破壞。設施農業建設不得占用林地，確需占用的要按國家有關規定辦理相關手續。
（四）鼓勵集中興建公用設施。農牧業部門、國土資源部門應從本地實際出發，因地制宜引導和鼓勵農業專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業在設施農業和規?；Z食生產發展過程中，相互聯合或者與農村集體經濟組織共同興建糧食倉儲烘干、晾曬場、農機庫棚等設施，提高農業設施使用效率，促進土地節約集約利用。
三、規范設施農用地使用
從事設施農業建設的，應通過經營者與土地所有權人約定用地條件，并發揮蘇木鎮政府的管理作用，規范用地行為。
（一）簽訂用地協議。設施農用地使用前，經營者應擬定設施建設方案，內容包括：項目名稱、建設地點、設施類型和用途、數量、標準和用地規模等，并與蘇木鎮政府和農村集體經濟組織協商土地使用年限、土地用途、土地復墾要求及時限、土地交還和違約責任等有關土地使用條件。協商一致后，建設方案和土地使用條件通過蘇木鎮、村組政務公開等形式向社會予以公告，公告時間不少于10天；公告期結束無異議的，蘇木鎮政府、農村集體經濟組織和經營者三方簽訂用地協議。
涉及土地承包經營權流轉的，經營者應依法先行與承包農戶簽訂流轉合同，征得承包農戶同意。
（二）用地協議備案。用地協議簽訂后，蘇木鎮政府應按要求及時將用地協議與設施建設方案報國土資源部門和農牧業部門備案，不符合設施農用地有關規定的不得動工建設。
（三）部門審核。國土資源部門和農牧業部門應依據職能及時核實備案信息。發現存在選址不合理、附屬設施用地和配套設施用地超過規定面積、缺少土地復墾協議內容，以及將非農建設用地以設施農用地名義備案等問題的；項目設立不符合當地農業發展規劃布局、建設內容不符合設施農業經營和規?；Z食生產要求、附屬設施和配套設施建設不符合有關技術標準，以及土地承包經營權流轉不符合有關規定的，分別由國土資源部門和農牧業部門在15個工作日內，告知蘇木鎮政府、農村集體經濟組織及經營者，由蘇木鎮政府督促糾正。
四、加強設施農用地服務與監管
（一）主動公開設施農用地建設與管理有關政策規定。通過政府或部門網站及其他形式，國土資源部門主動公開設施農用地分類與用地規模標準、相關土地利用總體規劃、基本農田保護、土地復墾、用地協議簽訂與備案等有關規定要求；農牧業部門主動公開行業發展政策與規劃、設施類型和建設標準、農業環境保護、疫病防控等相關規定要求，以便設施農業經營者查詢與了解有關政策規定。在設施農業建設過程中，國土資源部門和農牧業部門應主動服務、加強指導，及時解決出現的問題，促進設施農業健康發展。
（二）加強設施農用地監管。國土資源部門、農牧業部門和蘇木鎮政府都應將設施農用地納入日常管理，加強監督，建立制度，分工合作，形成聯動工作機制。國土資源部門要加強設施農用地的實施跟蹤，監督設施農用地的土地利用和土地復墾，及時做好土地變更調查登記和臺帳管理工作；農牧業部門要加強設施農業建設和經營行為的日常監管，做好土地流轉管理和服務工作；蘇木鎮政府負責監督經營者按照協議約定具體實施農業設施建設，落實土地復墾責任，并組織農村集體經濟組織做好土地承包合同變更。
（三）嚴格設施農用地執法。從事設施農業和規模化糧食生產的，經營者必須按照協議約定使用土地，確保農地農用。設施農用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設施農用地用于其他非農建設；不得超過用地標準，禁止擅自擴大設施用地規?；蛲ㄟ^分次申報用地變相擴大設施用地規模；不得改變直接從事或服務于農業生產的設施性質，禁止擅自將設施用于其他經營。
國土資源部門和農牧業部門要依據職能加強日常執法巡查，對不符合規定要求開展設施建設和使用土地的，做到早發現、早制止、早報告、早查處。對于擅自或變相將設施農用地用于其他非農建設的，應依法依規嚴肅查處；擅自擴大附屬設施用地規模或通過分次申報用地變相擴大設施用地規模，擅自改變農業生產設施性質用于其他經營的，應及時制止、責令限期糾正，并依法依規追究有關人員責任。
旗人民政府將加強對國土資源部門和農牧業部門執法行為的監管，對有案不查、執法不嚴的，要堅決予以糾正。今后，設施農用地使用和管理情況納入旗級政府耕地保護責任目標內容，國土資源部門、農牧業部門每年將會同有關部門開展檢查和考核。
國土資源部門和農牧業部門應建立設施農用地信息報備制度，全面掌握全旗范圍內設施農用地和設施農業的情況和發展趨勢，及時準確地開展土地變更調查設施農用地核實工作。不定期組織開展專項檢查，發現苗頭性、傾向性問題，及時研究解決，并將有關情況報旗人民政府及上級業務主管部門。
本《通知》下發后，達拉特旗人民政府《關于印發達拉特旗設施農用地審核辦法的通知》（達政發〔2011〕153號）和達拉特旗人民政府《關于達拉特旗設施農用地審核辦法的補充通知》（達政發〔2011〕224號）停止執行。
本通知有效期為五年。
附件：1.設施農用地審核流程
2.設施建設方案格式文本
3.用地協議格式文本
4.復耕協議格式文本
5.土地承包經營權流轉合同格式文本
6.設施農用地建設方案審查備案表
附件1
設施農用地審核流程
一、審核流程
1．擬定設施建設方案：設施農用地使用前，經營者應擬定設施建設方案。
2.簽訂流轉合同：涉及土地承包經營權流轉的，經營者應依法先行與承包農戶簽訂流轉合同，征得承包農戶同意。
3.提出用地申請：經營者持申請書、設施建設方案，向蘇木鎮政府提出用地申請。
4.協商土地使用條件：經營者與蘇木鎮政府和農村集體經濟組織協商土地使用條件。
5.社會公示：協商一致后，建設方案和土地使用條件通過蘇木鎮、村政務公開等形式向社會予以公告，公告時間不少于10天。
6.簽訂用地協議：公告期結束無異議的，蘇木鎮政府、農村集體經濟組織和經營者三方簽訂用地協議。
7.備案：用地協議簽訂后，蘇木鎮政府及時將用地協議與設施建設方案報國土資源部門和農牧業部門備案。
8.審核備案信息：國土資源部門和農牧業部門依據職能審核備案信息，并于15個工作日內將審核結果書面告知蘇木鎮政府、農村集體經濟組織及經營者。
二、經營者需提供的材料
1．用地申請
2．設施建設方案
3．用地協議
4．流轉合同（涉及流轉的需簽訂流轉合同）
5．復耕協議
6．土地勘測定界技術報告
7．項目平面規劃圖并附具坐標
以上材料均為一式五份，分別由經營者、農村集體經濟組織、蘇木鎮政府、國土資源部門、農牧業部門各持一份。
附件2
設施建設方案格式文本
項目
單位
概況
項目建設
單位名稱
法人代表
（農戶姓名）
聯系人
聯系電話
郵箱
項目
建設
情況
項目名稱
建設地點
項目用地面積（公頃）
用地屬性
實施時間
項目建設
內 容
投資額（萬元）
擬建
設施
情況
設施類型
設施用途
設施數量
建設標準
設施用地
規模（公頃）
生產設施用地
附屬實施用地
配套
設施
%
%
%
建設時間與
使用年限
填表人：
單位及單位
負責人簽章：
時間：
注：1、項目建設單位為農戶的填戶主姓名；2、建設標準指單位造價與設施結構
附件3
設施農用地用地協議格式文本
用 地 單 位 （甲方）：
土地權屬單位（乙方）：
蘇木鎮人民政府（丙方）：
為了 ，甲方需使用乙方土地，用于
項目，經甲、乙、丙三方協商一致，簽訂用地協議如下：
一、用地位置
該用地范圍位于 蘇木鎮 村
社，其四至界線詳見項目平面規劃圖，該圖需經甲乙丙三方簽字蓋章認可。
二、用地類型、用途和標準
三、用地面積
生產設施總面積為 畝。 農用地面積 畝（其中耕地面積 畝，天然草地面積 畝，林地 畝）；建設用地面積 畝；未利用地 畝。
附屬實施用地面積 畝。農用地面積 畝（其中耕地面積 畝，天然草地面積 畝，林地 畝）；建設用地面積 畝；未利用地 畝。
配套設施用地面積 畝。農用地面積 畝（其中耕地面積 畝（基本農田 畝），天然草地面積 畝，林地 畝）；建設用地面積 畝；未利用地 畝。
四、復墾和補充耕地
生產設施、附屬設施和配套設施占用耕地的，由甲乙丙三方共同簽訂復耕協議。
五、土地交還時間
用地期限：自 年 月 日至 年 月 日止。（參照二輪土地承包期限）。
六、違約責任
1.甲方應按合同約定及批準的面積、位置、用途使用土地，在施工建設過程中，堅持不破壞耕作層原則，做到不超標、不移位、不走樣，做到不改變用途、不出租，做到不建單獨辦公用房、宿舍，經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，建筑物限于一層。自覺服從《國土資源部、農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知 》（國土資發〔2014〕127號）文件精神，接受旗農牧業、國土等相關部門和蘇木鎮人民政府的監管；如發生附屬實施、配套設施用地建設超標、移位、改變用途等違規行為，愿接受拆除、罰款等處理。
2.甲方使用期滿后停止生產、經營，應將土地退還給乙方，并恢復土地原狀。
3.甲方期滿后確需繼續使用的，三方另行協商。若甲方使用土地期滿后拒不歸還土地，已方、丙方有權處置地上建筑及附著物。
七、收回土地
甲方在使用土地期間，因國家建設、公共基礎設施建設、村莊規劃建設需要使用乙方土地的，按照國家有關規定辦理。
八、用地補償費用
根據《中華人民共和國土地管理法》，經甲、乙、丙三方協商，設施用地補償費總額為： 萬元（大寫： 元整）一次性繳給乙方。
九、本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，雙方均可向有管轄權的人民法院起訴。
十、本合同自三方簽字蓋章之日起生效。
十一、本協議一式五份，由三方簽字蓋章生效后報國土資源局、農牧業局備案。
甲 方：（章） 乙 方：（章）
負責人： 負責人：
丙 方：（章）
負責人：
年 月 日
附件4
設施農用地復耕協議格式文本
用 地 單 位 （甲方）：
土地權屬單位（乙方）：
蘇木鎮人民政府（丙方）：
為了大力支持發展設施農業，確保三方合法權益，特訂立以下合同：
一、使用土地座落： 。
二、使用土地面積： 畝，其中耕地 畝。
三、使用土地用途： 。
四、使用土地期限：自 年 月 日至 年 月 日止。
五、土地復耕履約金：生產設施、附屬設施和配套設施占用耕地的，由甲方按照“占一補一”補充占用耕地。并按照補充耕地要求繳納當地平均前三年產值5-7倍的土地復耕履約金，并由丙方監管。
六、甲方應按合同約定及批準的面積、位置、用途使用土地，在施工建設過程中，堅持不破壞耕作層。
七、期滿后停止生產、經營的，甲方應當退還土地，并恢復土地原狀。(經蘇木鎮、國土部門、農業部門驗收合格后退還復耕履約金)
八、甲方使用土地期滿后拒不歸還土地，乙丙方有權處置地上建筑及附著物，復耕履約金用于土地復耕。
九、甲方在使用土地期間，因國家建設、公共基礎設施建設、村莊規劃建設需要使用甲方土地的，按照國家有關規定辦理。
十、本合同自簽訂之日起生效，合同一式六份，雙方各執一份，蘇木鎮人民政府、國土資源局 、農牧業局各備案一份。
甲方代表（簽字蓋章）：
乙 方（簽字蓋章）：
丙方代表（簽字蓋章）：
年 月 日
附件5
土地承包經營權流轉合同格式文本
發包方（甲方）：
住址：
承包方（乙方）：
住址：
根據農村土地承包法律法規和政策的有關規定，訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條：甲方以 （出租、轉包、互換、轉讓、入股）形式將座落 ，等級 等，面積 畝的承包地（其中：水地 畝；旱地 畝）流轉給乙方從事設施用地，流轉期限 年（自 年 月 日至 年 月 日），流轉費用每年（人民幣大寫） 元整，付款一次性付清。
第二條：流轉期內，乙方享有生產經營自主權、產品處置收益權和 的權利，并接受發包方依法管理和監督。
第三條：流轉期內，乙方承擔維持土地的農業用途，不得用于非農建設；依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害和 等義務。
第四條：流轉期滿，甲方有權收回流轉給乙方的土地。乙方應保證流轉的土地達到流轉時的土地等級和質量。
第五條：因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會、蘇木鎮人民政府調解解決。當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的可以向農村土地承包糾紛仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六條：雙方約定條款。
第七條：違約責任。
第八條：本合同自簽訂之日起生效，合同一式六份，流轉雙方各執一份，發包方、蘇木鎮人民政府、國土資源局 、農牧業局各備案一份。
第九條：合同未盡事宜由甲乙雙方協商解決。
承包方（甲方）： （簽字） 代表人： （簽字）
受讓方（甲方）： （簽字） 代表人： （簽字）
鑒證機關： （蓋章） 承辦人： （鑒章）
年 月 日
設施農用地建設方案審查備案表格式
備案編號：
申報單位(個人)
單位名稱
單位地址
法人代表或負責人
電 話
建設項目名稱
項目批準機關及文號
建設 地點
土地承包情況
用地 面積
其中
生產設施用地
附屬設施用地
配套設施用地
設施類型、數量、標準和用地規模
使用年限
起止時間
申請人 承諾
本人承諾：嚴格按照協議約定使用土地，不改變設施農用地性質，期滿后1年內自行拆除地面建筑設施、恢復土地原貌。
被用地單位
意見
。
簽字：
責任人： 年 月 日
建設規劃部門意見
蘇木鎮備案
申請
責任人： 年 月 日
責任人： 年 月 日
農業部門備案意見
國土分局備案意見
責任人： 年 月 日
責任人： 年 月 日
備注
完成備案后，方可動工，且不得擴大建設規模、不得修建永久性建筑物。
本表一式5份（用地方、被用地方、蘇木鎮政府、國土部門、農業部門各1份）
設施農用地范文2
關鍵詞：城鄉統籌；空心村；農村建設用地
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20150935007
改革開放后，我國的社會經濟得到了迅速發展，但城鄉間發展水平的差距也越拉越大，在此背景下，解決農村落后的發展問題就成為了經濟建設中的一項重要任務，伴隨著我國市場經濟的逐漸發展，城鄉間人口流動制度也隨之放松，加速了城鄉人口之間的流動。近30a全國城鎮化率年遞增0.92%農村快速空心化。同時，近12a全國耕地減少0.085億***，建設用地凈增加0.073億****，其中各類建設占用耕地面積比34.5%，土地城市化遠遠快于人口城市化。但是，1995年以來，農村人口年減少1100多萬，農村建設用地不減反增26.67萬***，城鄉同攤“兩個餅”―“冒進式”城市與“蔓延式”村莊現象突出。
因此，在這樣的背景下進行農村土地的整治工作，改善農村土地利用地的現狀，進一步落實耕地保護制度，加強對農村土地的可持續化利用成為了當前土地工作的重中之重。
1 農村空心化及其土地利用問題
城鄉轉型過程中出現的鄉村地域系統不良演進的現象，本質上是城鄉二元體制下，農村人口非農化轉移未與農村新增用地控制或宅基地退出機制相掛鉤，出現人減地反增，建新不拆舊，導致大量宅基地廢棄和土地閑置浪費的過程。當空心化達到一定程度便產生空心村，包括了村域人口、土地、產業、公共設施的空心化。
土地具有土地資源、資產與資本的三重性，開展村莊整治有利于盤活廢棄土地，并為新農村建設搭建新平臺。在目前農村土地供需問題嚴重、城鄉關系處于關鍵的轉型時期，農村的空心化問題顯得更加嚴峻，而為了改善當前的問題，我國應積極采取措施進行全面整治，用科學的發展觀念對城鄉間人口的流動進行一定程度的控制，進一步推進農村用地的綜合治理，從而落實新農村建設的具體實施。[1] 通過對我國的城鄉關系發展歷程的分析，是由行政干預下的二元分割逐步過渡到城鄉一體化的統籌發展，這就需要在解決問題的時候需要進一步創新城鄉統籌發展的新機制，從根本上破除城鄉二元結構對于社會發展的影響。
2 實證研究――以永川區推進城鄉建設用地增減掛鉤項目為例
2.1 研究區域概況
2.1.1 項目區自然條件
永川區位于重慶市西南部，東與璧山、江津為鄰，西與榮昌、大足，北與銅梁為界，南與四川合江、瀘州接壤，地處重慶市、瀘州、南充、自貢、內江、宜賓、成都等城市之間[2]。
境內擁有豐富的礦產資源和獨具特色的旅游資源，有重慶市文物保護單位宋代摩巖石刻佛巖寺，有風光旖旎、景色怡人的梅家水島，有傳統愛國主義教育基地聶帥陳列館，另外還有云谷關口、馮家坪寨子、岔口石瀑布、東方紅堤、斷橋水庫等自然人文景觀，極具觀賞性和開發潛力。
2.1.2 項目區社會經濟條件
永川區為渝西和川東南交通、通訊樞紐和商貿、文化、金融、能源中心，是重慶“一小時經濟圈”的西部的增長極；是長江經濟帶與成渝經濟帶的重要支點；是渝西地區的交通樞紐和經濟文化中心。
近年來，全區經濟社會呈現出了強勁的發展勢頭，各項事業用地供需矛盾呈擴大態勢。為了更好地實現節約、集約用地的目標，加快全市實現城鄉統籌發展，加快推進永川區城鄉建設用地增減掛鉤示范工作，改善群眾生產生活條件，促進新農村建設，重慶市國土資源和房屋管理局與永川區人民政府達成了共同推進永川區城鄉建設用地增減掛鉤示范區建設的戰略合作協議。
對項目區內的目前土地利用狀況進行綜合的分析，經過合理的調整和改造，對農村用地規劃進行重點的改善，切實現實農村土地資源的優化利用。最終達到項目區內不增加建設用地，不減少耕地總面積，整體用地質量得到提升的目的 [3]。
2.2 土地利用現狀分析
根據第二次土地利用調查成果，以拆舊、建新地塊涉及的行政村為基本單位進行統計分析。項目區拆舊地塊涉及陳食街道梅家橋村、陳青橋村、復興寺村和瓦窯塘村，建新地塊涉及梅家橋村、瓦窯村和陳青橋村。
2.2.1 農用地比重大
項目區所在村的農用地面積占土地總面積的85.41%，其中梅家橋村農用地占全村總面積的84.70%、陳青橋村占85.21%、復興寺村占85.98%、瓦窯村占85.62%。農用地中，耕地比重最大，占農用地面積的66.50%，其中梅家橋村耕地占農用地總面積的72.22%、陳青橋村占67.85%、復興寺村占60.65%、瓦窯村占74.61%；其他農用地，占農用地總面積的20.54%；林地占農用地總面積的8.99%；園地占2.43%。
2.2.2 居民點用地占建設用地比重大，交通水利及其他建設用地比重小
項目區所在5個村的建設用地總面積為309.10hm2，其中農村居民點用地面積為299.14hm2，占建設用地的比重達96.78%，交通水利用地占建設用地的3.22%。反映出項目區交通水利用地不足。
2.3 農村建設用地整理潛力分析
農村居民點整理潛力主要由2個部分組成：提高土地集約利用水平，主要是通過對農村現有的用地進行重新的規劃，減少用地浪費現象，對以往分散的居民用地進行整合，提高農村建設用地的利用效率，提升建設容積率；節約利用農村建設用地，將村莊內的廢棄、閑置的農村居民點進行復墾整理，提高土地利用效率[4]。
4個村農村居民點用地規模299.14hm2，人均農村居民點用地規模達211.93O。由于地形因素及歷史原因，該村農村居民點用地分布較為零散，部分農村居民點用地交錯分布在園林地之間，不成規模。根據農民意愿調查，農民搬遷意愿強烈，流轉土地態度積極。同時，結合各個復墾點的實際情況，遵循因地制宜的原則，復墾方向為耕地、園地、林地和其他農用地等，從而實現土地資源的優化配置和最優利用。
2.4 農村土地整理效益分析
2.4.1 社會效益分析
2.4.1.1 提升農村土地建設用地的利用效率
通過對項目區土地采取具體措施，對農民集中居住的地區進行重新規劃，對以前荒廢的工業工地以及廢舊的宅基地進行重新整合利用，提升了土地的集約化和利用效率。
2.4.1.2 增強人們合理用地，切實保護耕地的意識
由于長久以來，在農村形成了很多在土地利用上的諸多陋習，在進行土地重新整合的同時，需要對項目區村鎮的干部們傳輸合理使用土地和保護耕地的觀念。通過觀念的傳達，讓農民切實重視起來土地利用的重要性，提升耕地的使用效率，為農業的發展創造有利條件。
2.4.1.3 有利于農村地區的社會穩定
通過對項目區內的土地進行合法化的土地所屬權調整，減少以后在土地使用過程中的土地糾紛的可能性，對社會的穩定具有很大的幫助。另外，在這些措施實施之后，農村會產生一部分勞動力轉移到第二第三產業中，從而促進鄉村的發展，推動城鄉一體化的進程。
2.4.1.4 改善農民生活條件
通過對拆遷農民居住的集中規劃，用于農民集中居住的建新區內可以實現水通、電通、路通及人畜分離，可提升居住質量，大大降低疾病的發生率，同時由于加大了對教育、衛生、文化等公共設施的投入，可使得農民的生活環境大為改善，業余生活更為多姿多彩，為構建和諧社會邁進一大步。
2.4.2 經濟效益分析
本項目建設規模36.21hm2，其中農民集中居住區5.35hm2，剩余30.86hm2的城鎮用地用于出讓。根據該區域土地分等定級資料，結合該區土地資源的稀缺性和土地區位條件，預測城鎮建新區土地收益金為11572.5萬元；該項目的開展將促進當地二、三產業的快速發展，位于菜茵巖村的整合粘土企業的建設將為社會提供大量的就業崗位，企業的發展將為該地區帶來穩定的稅收，為當地農民增收、地區經濟發展提供持久動力。
2.4.3 生態效益分析
2.4.3.1 歸并零散居民點，改善村容村貌
通過對農村廢舊工業用地以及零散居民居住點的整合，將這部分用地復墾恢復為農業用地。將以前零散居住的村民進行統一安置，建設更加集中的農民居住地，使得整個農村的格局規劃更加合理，更利于基礎設施的完善，并讓整個村莊的面貌更加整潔。
2.4.3.2 減少生活垃圾排放
在對農村整體居住環境進行重新規劃后，按照城鎮小區管理的要求，對農村面貌進行全面的管理，改造給水排水設施，完善用電以及通訊，對生活垃圾以及污水的排放進行科學化管理。
綜上所述，本次對項目區進行的綜合性治理，體現了我國“城鄉一體化”戰略是未來社會注意新農村建設的重要舉措，對于我國農村的社會和生態都有良好效益。
3 結語
可見，在城市化、工業化快速推進的今天，面對城市建設用地緊張與農村閑置空置浪費土地嚴重、土地供需矛盾突出、農村快速空心化、在城鄉統籌發展這樣的大背景下，開展農村土地整理，實現城鄉建設用地增減掛鉤具有重要的現實意義。
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設施農用地范文3
（1湖南師范大學資源與環境科學學院，長沙410081；2陜西師范大學旅游與環境學院，西安710119；3常熟理工學院計算機科學與工程學院，江蘇常熟215500）
摘要：隨著近年來農用地流轉市場的繁榮，土地供需信息的極大需求及流轉工作的日益頻繁，對土地管理部門的監管和審批工作也提出了更高的要求。為加快搭建農用地流轉系統平臺，以現代化信息手段促使農用地順利合理流轉，提高農用地利用效率和農戶收益，筆者在對農用地流轉現狀及方式的深入分析基礎上，以實用性和平臺建設為指導，利用網絡技術、計算機編程及數據庫技術，開發了基于J2EE 技術的B/S 架構的農用地流轉系統。該系統從功能結構設計入手，對系統流程和數據庫結構進行了合理設計；實現了農村集體所有制土地確權登記數據更新自動化管理，確保了流轉信息的對稱和渠道的通暢；建立了流轉業務管理員跟蹤管理機制，實現各級管理員審核、合同歸檔的完整業務流程，有利于提高農用地流轉管理效率。
關鍵詞 ：土地流轉；流轉平臺；農用地；系統設計
中圖分類號：F301 文獻標志碼：A 論文編號：2014-2586
基金項目：中國科學院STS計劃“湖南湘江流域鎘污染稻田修復技術示范”(KFJ-EW-STS-015)；國家自然科學基金“湖南省山洪易發流域起暴區成災動力學特征研究”(41271302)；湖南省國土資源廳項目“兩型社會”建設中農村宅基地退出機制與補償標準研究(2014-17)”；大學生創新實驗項目“農村土地流轉平臺構建研究”(201223)。
第一作者簡介：李英杰，男，1990 年出生，河南濟源人，研究生，主要從事土地資源管理方面的學習與研究。通信地址：710119 陜西省西安市長安區陜西師范大學長安校區203信箱陜西師范大學旅游與環境學院，Tel：029-85310525，E-mail：lyj@snnu.edu.cn。
通訊作者：夏衛生，男，1966 年出生，湖南安化人，教授，博士，主要從事土地資源管理方面的研究。通信地址：410081 湖南省長沙市岳麓區麓山路36號湖南師范大學資源與環境科學學院，Tel：0731-84162625，E-mail：xws@hunnu.edu.cn。
收稿日期：2014-09-24，修回日期：2015-01-21。
0 引言
20 世紀80 年代開始的，在一定程度上促進了中國農業的發展[1]，但這種平均化的土地分配也造成了農田景觀破碎化[2]；土地斑塊的零星分散化不僅不利于耕地的機械化和規?；a經營[3]，而且這種小規模的家庭式經營效率低，效益差，導致越來越多的農民被迫外出務工來增加收入，大量的“農村留守”農地被粗放經營甚至廢棄拋荒。隨著近年來土地流轉政策的相繼出臺，農村土地流轉市場日益活躍起來[4-5]，但由于流轉市場體系尚不完善，土地供求信息極不對稱，這不僅增加了流轉交易的隱形成本，而且阻礙了處于信息劣勢的農戶獲得利益最大化。同時，農地流轉市場因缺乏秩序規范和有效管理，土地流轉糾紛頻發，農民權益得不到保障。因此加快搭建集農地流轉信息、市場交易服務、法律政策咨詢于一體的農用地流轉平臺，建立農用地資源流轉信息庫，對實現農用地流轉信息化、網絡化和盤活農用地資源有著重要意義。
國內許多市（直轄市）如重慶、上海、鄭州等地相繼成立了土地流轉交易中心，組織進行土地信息登記整理、分類、流轉管理等多項業務，同時為流轉土地建立了電子檔案[6]，促進了當地的農用地有序流轉和資源優化配置。但由于此類交易中心的流轉信息多以室內大屏幕或以簡報等形式登載，交易信息共享只局限于本地供求雙方之間，不利于實現參與方的利益最大化，這就需要建立面向全國跨區域的大交易市場。隨著新時期土地流轉任務的不斷增加，流轉速度的加快，這就對土地流轉管理的效率以及土地數據的安全問題提出了更高要求。國內對建立土地流轉信息系統進行過積極的探索，如2006年農業部委托中農信達公司開發了“土地流轉大廳管理信息系統”軟件系統[7]，實現了土地流轉信息登記、查詢分析匯總、合同糾紛仲裁管理、電子政務辦公等功能；陳龍高等[8-10]運用GIS 技術設計了土地流轉管理信息系統，可以對農用地流轉中的屬性數據、空間數據以及農用地權屬變更等信息進行有效地管理，并可以通過統計圖表直觀地反映農用流轉的規律與趨勢[11-12]，實現了土地承包經營權證管理、合同管理與決策支持的目標。但這些軟件系統要么只做了流轉信息平臺，無法在系統平臺上實現土地流轉的管理業務；要么只對土地承包經營權證及其流轉進行了管理，而對信息的共享方面缺乏設計。總之，這些探索實踐都沒有將農用地流轉信息共享與流轉跟蹤管理業務結合起來，供需雙方及管理者也沒能實現在同一個平等的信息平臺上進行土地的合理流轉，因此滿足不了信息化、流程化管理的需求。筆者在借鑒前人研究成果的基礎上，選擇交互性強的B/S（瀏覽器/服務器）模式，基于J2EE 搭建政府主導下的農用地公平流轉平臺，該平臺基礎數據庫建設依托農村土地確權登記數據庫，實現了供需雙方用戶自主土地流轉信息，管理員在線進行流轉審批、流轉合同管理、數據統計分析等功能，在這個網絡化時代將大大促進土地流轉的進程。
1 系統分析
系統設計要遵循系統的穩定性、可擴展性、兼容性和安全性等原則[13]，在程序設計上，要符合農用地流轉的實際流程和信息管理規范，以確保數據的兼容性與共享性，提高易用能力。J2EE(Java 2 Platform,Enterprise Edition)是美國Sun 公司1998 年推出的一個支持多層、分布式應用的Java 平臺，它提供了一個開發組件的標準平臺，以適用于不同類型的操作系統、應用服務器和數據庫[14]。與傳統的C/S（客戶機/服務器）計算模型相比，用J2EE開發多層分布式系統具有易維護、易擴展、可重用性強、開發效益高、安全和事務管理策略靈活等優點[15]。J2EE 提高了編程效率和協同工作能力，簡化了許多應用程序的開發與集成，為搭建具有靈活、可伸縮、易維護性的應用系統提供了具有高度兼容性和可移植性的信息平臺規范[16] 。這種開放性的規范，可以在同一平臺上構建多個信息系統，使得信息系統之間的信息共享更加簡單方便[17]。因此，J2EE更適應于當今日益復雜多變的商務邏輯的需要。綜上所述，使用J2EE作為土地流轉的開發平臺符合當下農用地流轉管理的應用需求。
根據農用地流轉的業務需求，對管理部門而言該系統需實現以下功能：（1）具備對土地權證信息、農戶信息以及流轉合同信息的管理和存儲；（2）能夠對用戶的流轉申請進行實時審批，實現對土地流轉全程的監控；（3）管理員能夠對土地流轉利用狀況監督備案。
對一般用戶而言該系統需實現以下功能：（1）能夠方便的注冊登錄，供需信息；（2）可隨時查看土地使用申請審核進度，并自主完成網上交易，保存并打印生成的合法合同。
2 系統設計
2.1 系統功能設計
農用地流轉系統平臺集成了信息平臺和流轉管理兩大功能，面向土地監管部門和農用地供需雙方。該系統向所有人開放瀏覽土地市場供應和需求信息、土地流轉政策等，并對外提供注冊和登陸功能等。系統用戶分為工作人員和一般用戶兩大類。
2.1.1 工作人員工作人員來自政府監管部門，負責流轉數據庫的管理和流轉的跟蹤審批工作，根據不同等級的權限又細分為2 種角色：高級管理員和一般管理員。
（1）一般管理員賬戶由縣級及以下國土單位負責人管理，其權限由高級管理員分配得到。使用該類賬戶登入系統之后，根據崗位權限，可以進行土地基礎數據查詢修改、土地數據批量導入導出、用戶信息的認證審核，以及流轉申請的審核和數據統計等。
（2）高級管理員賬戶由縣級以上土地管理單位負責人使用，該賬戶除了具有一般管理員所擁有的一切權限外，還擁有添加或者刪除低級工作人員的權限。
2.1.2 一般用戶一般用戶訪問網站注冊之后，通過不同操作可獲得2 類用戶角色：注冊用戶、認證用戶。
（1）注冊用戶，其身份可以是企事業單位法定代表人，也可以是一般個人，注冊登錄系統后具有個人信息管理、土地需求、對供應的土地信息發起流轉申請等功能。
（2）認證用戶，即農地戶主，其擁有農地的承包經營權；該用戶角色注冊登錄系統后完善個人信息，向工作人員提出實名認證，認證通過后即成為認證用戶。系統會根據認證用戶的身份信息關聯其承包經營權的土地信息。該用戶登陸賬戶后便可查看名下的土地信息詳情。認證用戶除了具備注冊用戶的所有權限功能外，還可以對個人賬戶下的農地進行轉出信息操作，并處理己賬戶下其他注冊用戶的流轉請求。系統功能圖如圖1 所示。
2.2 系統結構設計
系統采用B/S（瀏覽器/服務器）架構。Java 技術具有高可移植性，能夠很好地適應Windows 和Linux 等多種操作系統，筆者采用了Java EE技術的第2 個版本（簡稱J2EE），并使用Tomcat 作為應用服務器[18]。服務器端分層開發，從上到下依次為視圖層、業務層、數據訪問層以及數據庫。其中，視圖層使用HTML和JSP技術，權限過濾通過Filter 接口實現，業務處理層在Servlet 中實現，數據庫訪問層通過JDBC訪問數據庫，數據庫選擇了開源的MySQL數據庫系統。系統結構如圖2 所示。
2.3 系統數據庫設計
共享性、可維護性、擴展性、可升級性是農用地流轉對地籍數據庫提出的基本要求，因此數據庫建設應嚴格遵循數據庫的建庫標準，也是系統各項功能得以實現的保障[19-20]。現行業務系統主要采用對承包經營農地進行登記入庫或者用戶登錄系統自行填寫流轉土地信息。這種登記入庫的數據建庫方式，由于不同管理區域內沒有建立統一的數據格式規范，且手動輸入效率低且準確性不能保證，這給跨區域范圍內農用地流轉帶來極大的不便[21]。隨著流轉業務的不斷增加，必需引入數據庫技術，以提高數據管理效率。
土地基礎數據庫建設采用農村集體所有制土地確權登記數據庫與登錄農戶身份信息自動匹配驗證的方式。認證用戶登陸后無需再錄入土地信息，數據信息匹配后，即可對賬戶中的土地數據進行選擇性流轉操作，提高了用戶便捷性和數據的有效性。農村集體土地所有權數據庫建設是在農村集體土地所有權調查及登記發證的基礎上，按照相關數據庫標準的要求建立集空間信息和屬性信息為一體的土地調查成果數據庫[22-23]。選用并調取此數據庫，可保證數據的準確性和共享性，可為以后土地的流轉管理做好數據安全保障[24]。
農用地流轉平臺的數據庫包含了原始土地數據庫、系統運行管理數據庫和歷史存檔數據庫。其中，原始土地數據庫主要存儲土地基礎數據，可根據業務需要，調取農村集體土地所有權數據庫中權屬界線、地形、道路等矢量數據以及土地權屬單位、政區代碼、承包責任人、承包年限、土地性質、地類編號、面積、等級、耕作制度、經緯度坐標等屬性數據作為該系統的土地基礎數據庫；歷史存檔數據庫用來存儲農戶土地承包經營數據、用戶提交的流轉條件數據和農業統計數據，以及流轉合同；系統運行管理庫是系統用戶、權限、流程等信息的管理庫。主要數據庫表說明如表1 所示。
3 系統關鍵技術的實現
系統開發環境選擇動態服務器頁面技術(ActiveServer Pages, ASP)，該技術可以產生和執行高性能的、動態的、互動的WEB服務應用程序[25]。ASP采用具有數據庫驅動和動態交互的VBScripl 腳本語言作為開發語言，可以使系統具有極強的數據交換能力和動態交互能力。
3.1 數據庫連接
使用MySql數據庫建立連接：
SQL執行語句：
PreparedStatement pt = conn.prepareStatement(sql,Statement.RETURN_GENERATED_KEYS)；
執行存儲過程：
CallableStatement cs = conn.prepareCall(sql);
3.2 訪問權限控制
針對系統中的農戶和工作人員2 類用戶，分別分配“/user”和“/worker”2 個目錄。用戶各自的信息和敏感操作均在各自目錄下面。當用戶請求時通過攔截器Filter 攔截，然后驗證用戶類型。對于2 類用戶需要使用2 個攔截器。
以農戶目錄攔截器UserFilter 為例，攔截器需要實現Filter接口，并在注解中聲明攔截目錄，代碼如下。
3.3 土地流轉過程實現
首先土地戶主（認證用戶）土地流轉信息，系統在土地市場表(Trades)里插入一條記錄。注冊用戶選定有轉入意向的土地并發起流轉申請，系統訂單表(Orders)中會插入一條狀態為未處理的訂單記錄。戶主在多人申請的條件下只能同意一個轉入申請，同時該土地流轉信息被鎖定，不再接受土地信息修改、流轉申請等操作。訂單表中該土地的其它流轉申請記錄被刪除，并修改該流轉意向狀態為“轉出方同意”。
管理員對“轉出方同意”的農地流轉信息進行審核，審核結果以站內消息的形式發送給流轉雙方。若審核通過，系統中訂單表(Orders)、土地市場表(Trades)中該土地流轉信息會自動刪除，同時該流轉信息會匯集成一條流轉記錄插入到流轉記錄表(LeaseRecords)里，交易雙方也會收到審核通過的站內消息。由于審核通過的操作包含多個數據處理動作，所以這里采用存儲過程實現，代碼如下。
若審核不通過，則該流轉意向信息會從訂單表(Orders)里刪除，同時匯集成一條流轉記錄插入到流轉記錄表(LeaseRecords)里，交易雙方也會收到審核未通過的站內消息。存儲過程與通過審核的類似，不再贅述。流轉流程圖如圖3 所示。
3.4 流轉數據統計
統計圖表使用HighCharts 前端庫實現。HighCharts 是一個用JavaScript 寫的開源的圖表庫，能夠方便的在WEB頁面上繪制出精美的統計圖。它支持的圖形類型包括曲線圖、餅狀圖、區域圖、柱狀圖等等。使用時需要導入jQuery 庫和highcharts.js 文件。在HTML文檔中需要指明一個標簽用于顯示統計圖，并將ID傳遞給highcharts()方法。
4 系統測試與運行
服務器配置Java 7 運行環境、Tomcat 7 Web 服務器以及MySQL5.6 數據庫，系統在Windows Server2008 環境下部署運行。安裝完成后需要配置JAVA_HOME 環境變量。將系統war 文件拷貝到Tomcat 安裝目錄下的webapps 文件中，運startup.bat 即可啟動Tomcat 服務器。由本機訪問“localhost:8080/lands/”。圖4 為系統首頁。
在農用地流轉信息模塊，認證用戶在土地基礎數據的基礎上添加流轉條件（如流轉年限、流轉方式、交易價格、灌溉設施條件、機械化耕作程度、土地照片等數據信息），為農地需求方提供更加全面明確的農地流轉信息。注冊用戶在需求信息時，可以按指引填寫需求的土地面積、土地類型、灌溉條件、流轉年限、流轉方式、交易價格等信息。運行界面如圖5。
在流轉事務管理模塊，管理員在站內對流轉申請信息進行審核，著重審核雙方的身份信息，確認流轉年限、流轉方式、流轉用途等是否符合法律法規，并給出審核意見，不符合規定的給予“不通過”處理，流轉雙方當事人都會收到一條站內通知，并可根據管理員的審核意見進行磋商修改草擬合同，再次提交審核，審核通過，系統內會自動生成流轉合同存檔。運行結果如圖6。
在數據統計分析模塊，系統提供了土地數據（土地類別、權屬性質等）、需求數據、供應數據、成交情況（成交量、成交金額等）等數據統計項目；統計方式包括按照年份統計、按照月份統計、按照行政區劃（包括縣、鄉、村等）統計、按照土地類型統計等。統計結果以條形圖、折線圖、餅狀圖等形式顯示，并可輸出打印，便于管理者進行分析決策。運行界面如圖7。
5 結語
農用地流轉往往要涉及到龐大的數據量，且對數據的精確度要求較高，在實際運行過程中流轉信息變更頻繁且手續繁雜，因而傳統的流轉管理方法是無法滿足土地流轉的長遠發展需求。基于J2EE 開發的農用地流轉系統利用JSP 作為開發工具，使系統維護簡單；用MySQL管理數據庫，使平臺容量大、速度快、成本低，為進一步推廣提供了可能?？傮w上該系統平臺實現了以下目標功能。
（1）政府主導下的公開公平流轉：中國農用地產權的不完全性決定了須由政府作為平臺的監管方，才可以保證整個流轉過程的公平合法性。
（2）基于農村集體土地確權登記發證數據建立流轉數據庫：國家近年來致力于農村土地確權登記基礎數據庫的建設，其中的基本農田數據庫提供了全面詳實的農用地信息，利用此數據庫能確保土地流轉數據的真實有效性，且可以免去大量的土地登記工作。
（3）實現數字化、網絡化土地流轉辦公：通過網絡平臺，供需雙方可以及時供求信息，實現信息跨區域空間共享，能夠快速促成供需方的接洽和土地的流轉；流轉過程中，管理員實時監測并參與審批流轉，確保流轉高效性。
（4）提供數據分析功能，以統計圖表的形式來直觀的反映不同時段不同地域范圍內農用地流轉的規律與趨勢，使各級主管部門可以隨時掌握和匯總土地的流轉的動態數據信息，以加強土地流轉管理，為政府部門制定法規政策作參考。
本平臺尚有改進之處：其一，該系統平臺尚需在利用土地基礎數據的基礎上，結合基層村委地價評估專員調查數據，拓展開發地價評估功能模塊，為流轉雙方提供便捷有效的參考地價；其二，需集成WEBGIS，以實現一定區域范圍臨近的待流轉農用地相關信息以更加直觀的形式展示出來，為農用地需求方提供更多便利信息，以促進規?；鬓D。
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設施農用地范文4
[關鍵詞]農地流轉；產權殘缺；制度障礙；制度構建
[中圖分類號]F301.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1003-3890(2007)11-0010-05
農村建設用地使用權流轉，是指鄉村各級集體經濟組織依據土地所有權和使用權相分離的原則，將農村建設用地使用權，或者是鄉鎮企業及農民個人將自己依法獲取的農村建設用地使用權，通過租賃、抵押、作價入股等方式，有償讓與其他單位或個人使用的行為。在中國農村，尤其是地處城鄉結合部的農村，集體建設用地進入市場流轉的情況已相當普遍，但與此相對應的是，中國農村建設用地使用制度改革至今未能取得突破性進展，農村建設用地的流轉始終被法律限制甚至禁止。法律制度的欠缺，使農民無法合法獲得相應的財產主體地位，分享社會經濟發展的成果。改革并構建新的農村建設用地使用制度已成為必然。
根據制度經濟學的理論，制度是決定人們相互關系而人為設定的一些制約，它通過向人們提供一個日常生活的結構來減少不確定性，為人們提供了行為的選擇集合。一項有效率的制度安排應隨著社會經濟環境的變化而不斷創新和變化。制度變遷是指制度的替代、交換與交易的過程。制度變遷可以視為現有制度轉變為另一種效益更高的制度。制度變遷的過程即從制度均衡到制度不均衡，再到制度均衡的過程。制度變遷分為兩種類型：誘致性制度變遷和強制性制度變遷。前者是指一群人或一個人響應制度“不均衡”引致獲利機會時所進行的自發性制度變遷，是一種自下而上的制度變遷；后者是指由政府法令引起的變遷，是一種自上而下的變遷。誘致性制度變遷必須由某種在原有制度安排下無法得到的獲利機會引起。中國當前體制下所發生的農村集體建設用地自發流轉就屬于制度變遷，并且屬于誘致性制度變遷。本文從制度及制度變遷的視角探討當前農村建設用地流轉過程中所出現的問題和面臨的障礙，提出推進農村建設用地使用權流轉的制度構建。
一、中國城鄉分割的二元土地制度及農地的產權殘缺極大地限制了農村建設用地的流轉，并導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟后果
中國現行土地法律制度存在著制度不均衡的現象。所謂制度不均衡是指人們對現存制度的一種不滿意或不滿足，意欲改變而又尚未改變的狀態，也即制度供給不能適應制度需求。中國現行的土地法律制度實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，中國《憲法》、《土地管理法》以及其他土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作；但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、人股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。另外，從交易主體和可交易的范圍來看，二者的區別也很大。按現行法律，國有土地使用權的主體不受任何限制，而集體建設用地使用權的主體則限定在具有農村村民屬性或農村集體組織屬性的單位或個人，并且集體建設用地的交易范圍也嚴格限定，只有破產和被兼并企業才可以轉移集體建設用地使用權。農村土地要轉化為城市建設用地，必須經征用轉化為國家所有，然后才能轉變為城市建設用地。這種征地制度手續繁雜，周期長，且由于利益分配不公極易引發社會矛盾與沖突，產生巨大的交易成本，不能滿足當前對農村建設用地的需求。限制了農村土地的流轉。
同時，現行農地制度還存在產權不明晰，所有權主體虛位的問題?，F行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確。究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。這就使得集體土地的所有者實際上處于一種缺位或者虛構的狀態。
就農民個人所享有的農地承包經營權而言，也是不完整的或者說是殘缺的，這表現為土地承包經營權缺乏排他性和可轉讓性，農地承包經營制從本質上說是一種按人口均分土地為基礎的農村社區所有制，農村社區內的每一個成員被賦予了平等合法地擁有社區土地的權利，這就決定了農地承包經營權必然要隨社區內人口的變化而進行周期性的調整。土地周期性調整所產生的承包經營權缺乏排他性使農民無法對特定地塊的地權形成長期而穩定的預期，這不利于激發農民土地投資的積極性，而且，這種周期性的調整本質上是土地的行政性調整對正常的市場流轉的替代，是不利于農地流轉市場的發育和發展的。
隨著市場經濟的發展，農村勞動力、資金等要素加快流動起來，土地要素作為一種重要的市場要素，其加快流轉也成為必然的趨勢。但是目前實施的農村集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農建設，農村住宅禁止向城鎮居民出售，農民將戶口遷入城鎮后，其原宅基地不得再擴建和自行轉讓等政策，與當前土地流轉加快的現實形成沖突。雖然中國《農村土地承包法》第32條規定了承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、人股等方式流轉，相關法律法規和政策對于土地的流轉乃至集中也是認可或者說是鼓勵的，農戶也在進行不同形式的流轉實踐。但從整體上看，農地還是沒有真正流轉起來，現代意義上的集中經營更是很少發生。影響農地流轉和集中的障礙主要在于：一是土地承包經營權人轉包土地或轉讓土地承包經營權需經發包人同意；二是依中國《擔保法》第37條規定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押，不可抵押限制了農地流轉。而且，土地承包經營權不能抵押也限制了農民獲得必要的金融服務。
由以上分析可見，中國目前的土地制度是一種城鄉分割的二元土地制度，農村土地的產權是不明晰的，農民的土地承包經營權是殘缺的，這與發展市場經濟和建立城鄉統一市場的大方向是相違背的，也導致了一系列嚴重的社會經濟后果。首先，土地用途管制失靈。國家立法對農村土地轉為非農建設用地進行限制，一個重要目的就是在耕地資源日益稀缺的情況下保護中國基本農田和國家糧食安全。然而，由于土地非農利用的巨額增值收益幾乎全部留在城市，這就易刺激地方政府通過土地征用獲得城市建設資金和增加財政收入，從而助長了農業用地的非農化，近20多年來，政府、民間資本、工商業資本對耕地的近乎瘋狂的圈占，導致耕地銳
減，違背了法律和政策的初衷。其次，國家壟斷土地一級市場，限制了農民集體土地所有者和土地非農利用者的直接交易，從而導致對國有土地和農村土地所有者的不公平對待，造成新時期工業、城市和市民對農業、農村和農民新的資源攫取，這與工業反哺農業和城市支持農村的發展階段嚴重不相適應。據估算，1979～2001年間，全國通過土地價格“剪刀差”從民手中剝奪的利益超過20000億元，造成城市對農村利益的侵蝕，使失地農民的基本權益受到嚴重侵犯。而且，由于法律制度的城市傾向，刺激地方政府、工商業資本大量低成本圈地，制造了農村、農業相對城市的凋敝局面，嚴重影響著工農、城鄉關系，甚至導致農民與基層政府的沖突與對立，日益成為社會不和諧的源頭。
二、在農村社會保障體系缺失的條件下，農村土地所承載的社會保障功能的日益強化也成為了制約農地流轉的制度
作為一種特殊的生產要素，土地具備三重職能：首先，生產要素職能。使用者或所有者將其作為基本的維持生計或獲取收入的手段。其次，財產職能。作為一種財產的土地，盡管不能像其他的生產性資產那樣在地理區位上可以隨便移動，其作用的發揮也不得不受到自然條件的制約，但其作為財產的各種權益卻是可以分割、流轉、交易的。最后，社會保障職能。土地可以作為擁有者或使用者的社會保險。在國家的社會保障無法覆蓋農村居民的情況下，盡管部分農村居民已經不再主要依賴土地維持生存和提供收入，但卻需要依靠土地來為其提供失業、養老等社會保障。
經濟處于不同階段，農產經濟結構處于不同的狀況，將直接影響農民對土地不同職能的看重和依賴。當經濟處于食品供給嚴重不足的時期，土地經營就是農戶經濟的全部，這時土地是農戶維持生計和獲得收入的惟一來源。而當農戶經濟結構發生變化，其主要的生存依賴已經不再是土地的時候，這一時期土地的保障功能將凸現出來。當農戶完全進入城市或者已經具有完善的社會保障時，土地的財富功能的實現就成為主要問題。目前來看，中國絕大多數的農戶經濟仍然處于需要土地作為其維生、獲取主要收入及作為社會保障的階段。
正因為如此，農戶對自己所擁有的土地有著深厚的感情和依賴，絕不愿輕易放棄自己的土地。雖然，工業化與城市化的發展給農民們帶來了大量的非農就業機會，一些農民的非農就業收入也已經超過務農的收入，甚至有些農民早已進城多年并已在城市擁有了穩定的收入和住所，但他們仍不愿放棄土地。大量的社會經濟調查也表明，在農民和進城農民工沒有納入國家統一的社會保障的條件下，絕大多數人寧愿撂荒土地也不愿放棄土地或將土地轉讓出去。這種附著在土地上的社會保障功能在很大程度上限制了當前土地的集中、規模經營的發展和土地的非農流轉。
三、在農地流轉面臨一系列制度性約束的條件下，經濟主體對制度變遷潛在利潤的追求仍然刺激著農村土地使用權自發或隱性流轉的大量發生
制度變遷的根源在于主體想獲得存在于現有制度之外的潛在收益，在利益的驅動下，主體會不斷推進制度由“起點模式”向“目標模式”的變遷，以達到將外部收益內部化的目的。在現行土地法律制度的禁錮下，農村集體建設用地使用權之所以頻繁地進入“黑市”進行自發或隱性流轉，是因為這種非正式流轉制度給流轉主體(包括轉出方與轉入方)帶來了制度變遷過程中潛在的巨大收益。1990年以來，在珠江三角洲、長江三角洲及一些大城市郊區，農民利用政策和法律空間，自建標準廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧有關法律限制，直接進行土地的非法出租或轉讓。這種通過“隱性市場”將農地轉變為非農建設用地的數量是巨大的、驚人的。隨著中國工業化和城市化的發展，產生了對于城市建設用地的巨大需求，土地資源日益稀缺，農村土地尤其是城鎮郊區的土地一旦轉化為城市建設用地，農村土地由農業用途轉變為非農用途將實現經濟價值的巨大升值，正是對于這種升值收益即潛在利潤的追求成為了農村建設用地大量自發流轉的驅動因素。同時，通過農地的流轉，實現土地的集中與規模經營，并借此調整農業產業結構，推進農業產業化經營，促進農產品生產基地化、專業化、集約化，這都將帶來巨大的潛在收益，也是促成農村土地加快流轉的重要動力。
與此同時，制度環境的逐步變化也使得潛在利潤的獲得成為可能。從1984年中央1號文件一直到黨的十六大報告，中國土地法律制度逐步放寬了對集體土地流轉的限制，從絕對禁止流轉再到《土地管理法》中放開一條口子可以流轉，無不體現了國家政策和法律正在朝著有利于集體建設用地流轉的環境變化。2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式施行，廣東省內的農村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權，這是中國土地使用制度改革中的又一次開創性實驗。因此可以說，由制度變化引起的集體土地流轉制度的創新使得潛在收益的獲得成為可能，從而進一步促進了集體土地流轉的制度創新。
四、適應當前土地流轉的實踐，加快推動農村土地使用權自由合法流轉的制度構建
雖然國家法律對農村集體土地使用權的流轉作出了種種的限制，但實際上大量的農村集體土地正以各種方式自發進入城市土地市場流轉，并獲取相應的利益。這種自發性的流轉造成土地市場的混亂，而且由于缺乏管理和法律法規的約束，經常出現糾紛，也給集體經濟組織和用地單位帶來經濟損失和麻煩。既然隨著市場經濟的不斷發展，城市不斷擴張，對土地的需求導致農村土地的流轉已經成為客觀存在的事實，那么就應當根據土地流轉的實踐，調整現行法律和政策規定，把農村集體建設用地納入市場，使其朝著規范化、法制化的方向發展，建立統一的城鄉土地市場，推動農村建設用地使用權的流轉。
(一)對農村建設用地使用權流轉的相關法律法規進行修改或調整以適應當前農地流轉的現實
要有效地推進農村集體建設用地的流轉，必須突破和發展完善現行法律法規的相關規定，并制定相應的法律或行政法規。借鑒國內外相關經驗并結合中國具體國情，筆者特提出如下立法建議：第一，應在法律上明確規定集體土地所有權與國家土地所有權是兩個平等的民事權利，并且將其作為修改《土地管理法》的首要內容，這是對限制集體土地流轉的法律法規進行修訂的前提，第二，應在立法上明確農村建設用地使用權作為用益物權的性質，確認其流轉的合法性。只有這樣，集體建設用地使用權人才有權獨立處理自己的使用權來滿足其經營和消費需要，才可以在法定范圍內以轉讓、出租、抵押等方式流轉使用權，使權利動態化。第三，在總結各試點城市地方性法規的基礎上，應盡快制定全國性的法律法規烹――《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》，盡快解決集體建設用地在流轉中的無法可依問題。
(二)明晰農村土地產權并賦予農民完整的土地承包經營權，明確土地流轉的收益分配
產權明晰是農地制度的核心，占有、經營、收益、處置等土地權利束的集中或分割，對農地制度安排的公平性與效率有著深刻的影響。從當前和今后一個時期看，農民擁有完整意義的土地承包經營權，是農地制度創新的核心和主要方向。在從法律上完善農村土地產權制度、明確集體經濟組織土地所有權主體地位的基礎上，賦與農民完整的土地承包經營權，特別是賦予農民對于自己承包土地的處置權及相應的抵押權，允許農地承包經營權自由流轉和上市交易。也就是說，增加土地供給的主體，由原來的單二的國家出讓變為國家和農民集體雙供給。集體建設用地使用權可以采取轉讓、出租、作價入股、合作或聯營等方式獲得。通過以上方式獲得集體建設用地使用權的土地使用人完成協議約定的條件后，在使用期內可以依法將余期土地使用權流轉。不論是首次流轉還是再流轉，都必須將流轉用地的條件、要求在土地有形市場公布，采取招、拍、掛和出讓等方式確定土地使用人。
要維護集體土地所有者和廣大農民的合法權益，對集體建設用地使用權流轉中的土地收益分配問題作出明確規定，確定農村集體土地流轉的基準地價和最低保護價，規定集體建設用地使用權流轉價格不得低于最低保護價。同時明確集體經濟組織的所有權，土地流轉所獲收益全部歸集體土地所有者所有。地方政府不參與集體土地流轉的收益分配。集體土地流轉的收益可用于土地開發整理、公益事業、農民養老和就業保險、基礎教育、公共設施的修建等，具體的分配方案應由全體村民決定。
(三)改革土地征用制度，建立和逐步完善農村社會保障體系
要對不適應當前土地流轉現實的土地征用制度進行改革。一要嚴格區分農用地轉用和土地征用。對征地項目嚴格管理，本著節約利用土地的原則劃定征地范圍。二要調整征地補償標準。對于農民來說，土地不僅是生產資料，而且也承載著社會保障功能。在確定補償標準時必須考慮到這一點。征地補償可以根據農用地分等定級成果，對被征用土地進行評估，力求真實地反映土地資源價格。三要改革土地補償的分配方式，應從土地補償費中分離出一部分作為專項基金，專門用于農民的養老、醫療等方面的保障。其余部分作為一次性補償發放到農民個人手中。四要改革安置辦法。由地方財政撥?？睿瑢Ρ徽鞯氐霓r民進行職業技能培訓，使農民有一技之長后再進入社會。
設施農用地范文5
關鍵詞：深圳非農建設用地管理
Abstract:This article the nonagricultural construction which in 2004 in the urbanized change of scene process delimits by the Shenzhen special zone outside uses is the object，under the thorough analysis fast urbanization background the nonagricultural construction uses to manage in with the urban planning coordination，the replacement adjustment and with the city renewal transformation union，entering the market pasts the main question which and so on the aspects exist，proposed “strict standard management，safeguard development right，digestion question of a political nature，promotion construction standard” the management principle，and uses and the plan coordination from the nonagricultural construction，carries on the replacement adjustment，the enhancement and the city renewal transformation union reasonably，impels the nonagricultural construction to use gradually to enter the market wanders all about the surface to give the corresponding countermeasure and the suggestion.
Keywords:The Shenzhen Nonagriculture construction uses Management
1.城市化下的非農建設用地
城市化是社會發展到一定階段的必然產物，是農業人口轉化為非農業人口、農村轉變為城市、農業用地轉化為非農業用地的過程，是我國現代化進程中的必經之路。在快速城市化中，除了國有建設用地能夠直接為城市建設用地擴張提供空間外，屬于集體所有的非農建設用地也扮演了至關重要的角色。一方面，政府通過土地征用，將集體土地轉變為國有土地，然后按照城市國有土地進行出讓和建設，在中國許多發達地區的城市中，集體土地幾乎成為了唯一或基本的土地來源，為城市建設用地增長提供重要的空間資源，例如多個城市在城市規劃區外建設的產業園區、大學城等項目；另一方面，農村集體組織使用非農建設用地進行開發建設，大力發展鄉鎮企業，創造了農村工業占據全國工業半壁江山的局面，成為農村集體資本積累的重要來源，并且出現了城中村、集體所有工業區與城市其他功能用地交錯連片的城鄉結合地帶，進一步加速推動城市建設。然而，由于我國實行城鄉分治的二元土地制度，現行法律對集體土地流轉用于非農建設進行嚴格限制，但伴隨著農村工業化、城鎮化，集體非農建設用地的使用早已超出目前運轉的國家地政管理行政體系的監管和約束。在地方政府的默許或不作為下，地方發展不斷突破國家政策和土地管制要求，集體土地所有者通過出讓、出租、私賣等非法形式進行流轉，造成非農建設用地隱形入市，實質性地成為建設用地直接的重要供應者。這種非農建設用地高速無序擴張、空間分散并低效開發的現象，導致城市整體發展不協調，土地市場管理混亂，土地價值流失和土地資源浪費等問題。
深圳作為中國城市發展最快的城市之一，已出現了“四個難以為繼”的發展問題。深圳市原集體建設用地包括名義上劃定的非農建設用地以及當前實際上有原村民或繼受單位掌握的已建設用地或未建設空地，據統計目前全市原集體建設用地的規模將近300平方公里。由于歷史原因，原集體建設用地上存在著五花八門的政策和錯綜復雜的利益關系，無法直接納入現行常規國有土地的管理渠道。在深圳市土地資源緊約束的背景下，這部分既無法作為有效土地供應于需求、又不適用于相關土地效益提升計劃的原集體建設用地，成為制約深圳土地資源的高效配置和合理利用的關鍵所在。盡管2004年全面城市化使深圳全市土地名義上已轉為國有，但事實上當前大量原集體土地（包括已建和未建用地）的實際使用權仍掌握在原村民或繼受單位手中，既不具有合法產權，又得不到應有的管控，處于產權和管理的“真空”狀態，并且涉及復雜的歷史遺留問題。其中，2004年城市化轉地過程中劃定的非農建設用地是政府承諾給原村民合法利用用地中的主要組成部分，屬于原集體建設用地的一種類型，用地內涵和相關政策相對明確，而且是當前深圳原集體土地管理的重點之一。本文以深圳特區外這種“狹義”的非農建設用地為主要研究對象，探討目前其管理中的存在問題和解決對策，具有一定的代表性和針對性。
2.深圳非農建設用地的發展與現狀
2.1發展歷程。
2.1.1城市化發展的初期（1993年前）。這一時期，國家、廣東省和深圳市關于土地管理的相關法規政策體系尚未完全建立，土地使用極不規范，土地管理無序混亂，特別是在深圳特區內，出現了大量違規用地的現象，但特區外城市經濟還處于萌芽階段，仍以傳統的農村經濟為主，對建設用地的需求小，違規建設行為也較少，集體建設用地剛剛開始起步，原寶安縣曾以非農建設用地的名義陸續給各行政村劃定了一定數量用地供其建設。
2.1.2特區外第一次城市化（1993～2003）。1993年，寶安縣正式撤縣設區被劃分為寶安、龍崗兩區，深圳市第一次在農村集體土地利用和管理上出臺規范性文件《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》（深府［1993］283號）對兩區的土地實行統一的規劃、征用、開發、出讓和管理的土地政策。寶安龍崗按照該辦法陸續地、在1998年集中大量地并給各街道劃定了非農建設用地。然而，“撤縣改區”的實施刺激了特區外的發展，在巨大利益驅動和政府土地監管乏力的雙重作用下，特區外以自下而上為主導的大規模開發建設的推進，使在缺乏有效管控的情況下，集體土地的利用發生急劇變化，大規模地轉化為事實上的城市建設用地。
2.1.3特區外第二次城市化（2004年～）。2004年，寶安、龍崗兩區18個鎮全面撤銷鎮的建制，實行“全面城市化”，市里出臺《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（深府［2004］102號文），以加強特區外城市化轉地過程的土地管理，寶安龍崗也相繼推出查處違建、更新改造、解決土地歷史遺留問題等一系列土地政策文件，以加快全面城市化進程。在這次城市化轉地過程中，寶安龍崗兩區根據《管理辦法》，按照“工商用地指標100平方米/人、居住用地100平方米/戶、公共設施用地200平方米/戶”的標準，核算出寶安龍崗各街道需劃定的非農建設用地規模，共為46.72平方公里。但從實際的劃定情況來看，由于城市化的土地遺留問題涉及盤根錯節的利益問題，至今尚未完成城市化土地收尾工作。兩區目前已落實的劃定面積為41.52平方公里，其中新劃定的非農建設用地為22.77平方公里。
2.2現狀特征。
2.2.1劃定原則存在地區差異。在這次城市化轉地過程中，寶安和龍崗兩區分別根據本區實際情況制訂各自的實施細則。龍崗區考慮歷史已劃定的非農建設用地，不再對非農建設用地已達標（甚至超標）的街道重復劃定，只對未達指標的街道按建成區和未建區不同比例進行劃定，使實際劃定的規模“超指標”。寶安區則不考慮歷史已劃定的非農建設用地，全部按指標重新劃定，使部分街道因無地可劃而產生“懸空指標”，出現“未達標”的現象。兩區劃分尺度存在的較大差距使劃定工作一定程度上有失公平，也使非農建設用地后續管理工作呈現不同的特點，從而增加了統籌管理的難度。
2.2.2以工商和居住用地類型為主，公建用地極少。盡管深府［2004］102號文規定非農建設用地指標中包括公建用地，但從實際劃定的來看，兩區對公建指標均采取了捆綁劃定的方式，使絕大部分指標作為工商用地和居住用地，公建用地指標被嚴重騰挪。寶安規定居住用地劃定中含公建用地，但實際已劃定的指標中非農居住用地只占4.5％，其余9.2平方公里居住指標屬于只進行指標核算而不具體劃定范圍的已建房戶用地，這種做法使原本占非農建設用地指標一半規模的公建用地實際上無法全部落實。龍崗是工商用地中含公建用地，但并沒有規定規模比例，導致工商用地和公建用地指標難以分別單獨統計，實際上包含公建用地指標的新劃定非農工商用地大多是用于工業或商業建設。
2.2.3大多在建成區內劃定。近年來，特區外城市化進程的加快，寶安龍崗兩區大部分土地實際上已通過合法或違法的不同途徑進行開發。因此，本次城市化兩區劃定的非農建設用地大多位于建成區內，共占實際劃定規模41.51平方公里的89％，其中寶安龍崗的比例分別是93％和87％。由于兩區現狀建成區的環境普遍較差，非農建設用地的這種空間特征使其在日后的進一步開發中將面臨現狀條件的約束，并必然會引發要求非農建設用地置換調整所帶來的一系列復雜管理問題。
3.管理存在的主要問題
3.1非農建設用地劃定性質與用地規劃管理難以銜接。
3.1.1非農建設用地的用途確定與用地規劃要求脫節。首先是歷史上劃定并已批準的非農建設用地在土地用途確定方面缺乏統一標準，例如，一些納入本次劃定的已劃歷史非農建設用地，在用地批復中有的注明“工業”、“商業”、“居住”，有的注明“按規劃實施”，甚至還有的僅注明為“綜合用地”，描述含糊不清、模棱兩可，為日后非農建設用地按規劃管理的工作增加很大難度，并使涉及非農建設用地的規劃在編工作面臨很大壓力，導致規劃中出現為回避非農建設用地性質確定難題的“開天窗”現象。其次，劃定的非農工商用地中并沒有明確這工業用地和商業用地的比例關系，使非農建設用地的政策要求與法定規劃的用途管治要求難以銜接。
3.1.2非農公建用地的名存實亡增加用途管理的難度。兩區對公建用地指標捆綁式的劃定方式，一方面不同類型用地指標混雜而無明確比例的情況使在實際開發中使公建用地指標出現騰挪，變相成為經濟收益高的工商用地或居住用地指標；另一方面由于兩區捆綁的對象不一樣（寶安捆綁在居住用地，龍崗捆綁在工商用地），而根據深圳市現行操作辦法，居住和工商兩種類型用地的產權性質是有著本質區別的，即非農工商用地可有條件進行合作建房而上市，收益歸集體，非農居住用地即原村民宅基地部分，只能自用不得上市，產權歸屬個人的，增加對非農建設用地按用地性質進行確權管理的難度。
3.1.3針對非農建設用地的規劃許可依據不足。由于非農建設用地的用途屬性與用地規劃性質難以銜接，特別是工商用地把工業和商業兩種開發收益差異大的用地類型混雜，加上對于那些靠近特區或寶安、龍崗中心城區的街道，大部分非農工商用地劃定在規劃的居住用地、商業用地上，使在進行非農建設用地審批時遇到按規劃還是按劃定的土地用途進行審批的尷尬，若按劃定的土地用途審批還存在是按工業還是商業確定用地性質的矛盾。
3.2已劃定非農建設用地存在置換調整的要求。
3.2.1要求置換調整的主要類型。由于本次城市化轉地對非農建設用地的劃定存在劃定位置偏遠、地塊分散規模小、部分指標無地落實、與規劃用地性質沖突等問題，不少原村民或集體都提出了對非農建設用地劃定進行置換調整的要求，主要集中在用地性質改變、空間位置置換、通過調整落實“懸空指標”三方面。例如，要求將尚未落實的非農建設用地＂懸空指標＂調整用于舊村改造項目或居民統建項目；將分散的已劃定非農建設用地進行置換，把指標以用于集中進行程中村改造；將與道路、公共與市政設施等城市建設沖突或因重大建設項目而被政府征用的非農建設用地等面積置換到規劃性質為居住或商業的地塊上；對因劃定的土地用途與城市規劃沖突而無法完善用地手續的非農建設用地進行調整；等等。
3.2.2置換調整的原因。
3.2.2.1受政府政策的影響。因城市規劃變更、現占用基本農田、基本生態控制區或規劃已確定為城市公益性設施用地的原因，造成非農建設用地的不得不進行調整。
3.2.2.2土地高效利用需要進行土地的規模開發。具有一定規模并相對完整的土地能夠有效地提高土地的使用效率，從而產生較高的土地收益，因此，原集體或村民對相對分散而零星的非農建設用地進行適當調整歸并使之產生更大的效益，同時，這也是深圳土地資源緊約束的背景下對土地開發利用提出的要求。
3.2.2.3土地所有者對非農建設用地提出置換調整的訴求。近年來，在房地產開發熱潮中，商住和商業開發是地產商的投資熱點，相對來說，工業占地大但收益較低。在收益最大化目標的驅動下，大多數的繼受單位希望把區位和建設條件良好、但劃定為工業用地性質的非農建設用地調整為商住和商業用地。
3.2.2.4城市更新改造客觀上要求非農建設用地進行集中置換。目前，超過9成已劃定的非農建設用地位于現狀建成區，且大多數是建筑質量和環境較差的工業區和城中村。原村民和集體希望通過改造提升用地價值。根據深圳市現行的城中村改造政策，納入改造范圍條件之一是必須90％以上屬于非農建設用地，而且非農建設用地能夠享受最優惠的改造低價政策。因此，城市更新改造的動力促使非農建設用地消化和入市的同時，也要求非農建設用地在空間上進行調整集中以滿足城市更新改造的要求。
3.2.3大規模調整帶來的問題。
3.2.3.1缺乏引導的改造損及城市公共利益。在利益最大化的驅動下，原集體和村民希望能把區位與建設條件不夠理想又分布零散的非農建設用地集中置換調整到建設條件良好的地塊，會沖擊公益性設施用地的安排，從而犧牲城市的整體公共利益。
3.2.3.2多方利益協調的難度大。非農建設用地的調整涉及到調整地塊不同業主（村民）、村集體和開發商等多方面利益，調整中任何環節出現松動或者利益不均衡，都可能引發多米諾骨牌效應，損害村民或城市公共利益。這個溝通和協調過程是一個利益博弈的過程，需要統籌協調的工作難度非常大。
3.2.3.3“懸空指標”落實過程難度大。由于現階段的非農建設用地劃定還存在諸多不完善的地方，特別是現在還有不少的非農建設用地“懸空指標”，其空間范圍的最終落定必將經歷艱苦的談判過程，也極易成為規劃土地管理失控的薄弱環節。
3.3非農建設用地與城市更新改造的結合缺乏明確指引。如前所述，劃定的非農建設用地接近9成位于建成區，且多存在土地現狀用途與規劃用途不符的情況，加上深圳土地資源緊缺，結合城市更新改造對非農建設用地置換調整成為目前主要的訴求之一。
3.3.1商品房或商業開發成為主要改造方向。受近年來房地產市場火爆發展的影響，原村民或集體組織均希望通過改造的途徑對非農建設用地進行收益高的商品房開發或商業開發。城中村改造政策是現狀工業用地改造為居住用途或者商業用途的主要途徑，且以非農建設用地指標或“原農村集體經濟組織和原村民在依法劃定非農建設用地的地域范圍外形成的居住區域現狀非農居住用地”作為納入改造區域的條件。但實際上，區位優良、拆遷成本不高、利益關系相對單純的一些原集體經濟組織建設的工業區，成為繼受單位最希望納入城中村改造范圍的非農建設用地。而對政府最希望改造的私宅、老屋村等類型，由于產權分散、談判補償成本高等原因，除非區位優越且市場預期很高，否則很少會成為開發商優先考慮的改造對象。而對于政府力推的“工改工”，盡管2007年出臺了《關于工業區升級改造的若干意見》，但由于工業用地的短期收益有限，市場方面的反應并不積極，尤其是涉及非農建設用地中工商用地的改造，大多傾向于商業改造開發，而很少是參照這一政策進行實行“工改工”。
3.3.2為回避復雜的改造行政審批手續出現“自改”需求。目前的城中村改造政策，要求改造地區滿足物質環境差等必要改造要求，加上申請和審批程序復雜，例如需編制改造專項規劃、需納入城中村（舊村）改造年度計劃，進行拆遷、立項各級審批等，耗時較長。對于規劃為居住或商業的用地，不少繼受單位在已劃定的非農建設用地范圍自行拆除建筑，希望走“空地新建”按規劃申請報建審批的程序。這種自行拆除的現象會造成城市建設管理無序，加大了非農建設用地管理難度，并使政府部門面對此類申請時因依據不足難以辦理。
3.3.3非農建設用地置換與城中村改造的程序銜接問題。根據現行規定，城中村改造范圍的確定，須以非農建設用地作為必要條件；而繼受單位申請置換非農建設用地以用于城中村改造，審批單位考慮是否準許其置換，則需要評價城中村改造項目是否成行，以其納入年度實施計劃為準，避免由于改造項目無法實施而出現非農建設用地的再次調整。非農建設用地的調整改造和城中村改造兩者是互為前提，密切關聯的。但目前在程序和政策上相互之間還缺乏順暢的互動機制和有效的銜接。
3.4非農建設用地入市流轉政策尚未完善。在城鄉“二元性”的土地制度下，國家一直對集體土地的上市流轉實行嚴格控制管理政策。面對實際操作中屢禁不止、甚至有“公開”之勢的大規模集體用地入市流轉情況，國家從1999年開始，陸續在湖州、蕪湖、順德等地實行試點并取得較好的效果，但國家在政策層面的規定仍十分謹慎。關于非農建設用地入市流轉，深圳市出臺了探索性的文件《關于規范合作建房審批業務的通知》（深國房［2006］759號），規定依法批準給予原集體經濟組織用于經濟發展的保障性用地，在30％自用的基礎上，通過嚴格的合作建房審批程序補交地價可進入市場流轉。然而，在強烈的土地開發訴求的沖擊下，如何在尊重原農村集體組織對已批準非農建設用地自主開發的前提下，引導原農村集體組織利用土地可持續發展，并與政府調控房地產市場相協調，是解決非農建設用地入市的主要問題。
3.4.1土地產權模糊與既有政策的沖突。本次非農建設用地劃定后，既出現了要求在工商用地上進行住宅開發的呼聲，也有為了提高土地利用效益而利用宅基地指標“統建上樓”，且引入開發商提供資金并以部分住宅單位作為回報的訴求。這種在工商用地和居住用地上都進行經營性住宅項目開發的作法，模糊了兩類用地的用途和產權關系，給后續管理帶來了一定的困難。
3.4.2平衡不同區位/規劃條件帶來的土地收益成為管理中的難點。劃定的非農工商用地的用途、開發強度需要與批準的城市規劃相銜接，而規劃難以完全考慮非農建設用地的政策屬性，因此出現了規劃用途并非工業或商業用途、容積率指標的彈性幅度較大的情況，使不同地塊的非農建設用地的開發收益差距較大，因不公平而產生糾紛，不利于社會穩定。
3.4.3對原集體經濟組織和原村民持續發展能力的沖擊。深圳規定原農村集體組織在合作建房入市前，要求保證至少30%用地作為村集體永久用地。在此基礎上，已批準非農建設用地可依據規劃確定為居住用途，或在把非農工商用地指標調整到規劃為居住的地塊后，村民在眼前短期利益的驅使下，可在近年內將分批最多將70%用地合作轉讓用于房地產開發。由于合作開發后的土地完全進入市場，原村集體難以享用更長遠的收益權，可能對社區經濟的持續發展產生不利的影響。
3.4.4非農建設用地的入市對房地產市場的沖擊。尚存在的未落地的非農建設用地懸空指標，以及因為各種原因需進行非農建設用地調整的，正在試圖選擇在回報最高的土地上進行劃定。這種較大規模的非農建設用地調整勢必導致對特區外城市功能的沖擊。此外，非農建設用地批量入市在增加商品房土地供應上確有幫助，但無計劃的入市，尤其是在房地產發展走低的形勢下，可能對深圳市房地產市場造成沖擊。
4.破解管理難題的對策建議
4.1明確非農建設用地的管理原則。對深圳而言，城市化快速發展對土地資源合理高效利用提出的要求與現行國家“二元化”土地管理制度矛盾日益突出，加上在不同階段的城市化進程中出現的土地歷史遺留問題，使當前原集體用地管理面臨很大壓力。在管理中應堅持“嚴格規范管理、保障發展權利、消化歷史問題、提升建設水準”的原則。
嚴格規范管理，就是按照宏觀調控要求，加強對非農建設用地的用途管治，按照國有土地管理的管理要求，完善確權手續，加強規劃引導和計劃統籌，規范非農建設用地的規劃許可和用地審批手續；擬定科學合理的非農建設用地市場化政策，促進土地資源高效利用。保障發展權利，就是真正落實非農建設用地所承載的對原集體經濟組織和村民的居住權和發展權的保障，劃定的非農建設用地應滿足數量和質量的要求，并為可能的動態調整做好準備；通過適當的政策和經濟杠桿，調節和平衡非農建設用地開發的收益，保證繼受單位和個人的相對公平。消化歷史問題，即以非農建設用地作為解決深圳市原集體歷史遺留用地的切入點之一，通過將部分歷史遺留用地納入非農建設用地范疇進行規范管理，起到消化歷史遺留的集體建設用地的作用。提升建設水準，就是通過對非農建設用地的開發建設和更新改造的規劃引導、區位指引和時序。
4.2確立規劃的權威性，使非農建設用地按照城市規劃確定的用途進行管理。
4.2.1依照規劃實施，通過土地入市調節政策，解決非農用地與規劃功能不符問題。按城市規劃確定非農建設用地土地用途，是城市規劃實施的必然要求。目前，深圳市組團分區規劃現已對深圳市全覆蓋，法定圖則全覆蓋工作也在加快推進過程中。對于非農建設用地，不管是在未建設的空地上劃定或是劃定在建成區內的工業、居住或商業用地，均應按現行城市規劃的用地性質來確定土地用途。對于非農建設用地按照規劃確定為居住、商業、辦公用途，特別是依規劃進行商品房開發進入市場的做法，目前國家是嚴控的。盡管深圳對非農建設用地實行一定市場化政策，但現階段的政策體系是十分有限并還不完善。由于非農工商用地用于工業、商業或者住宅等不同用途的開發會產生巨大的經濟收益差異，因此，在保證規劃權威性和嚴肅性的前提下，對于原批準為工商用地、發展用地和未明確功能的未建非農建設用地，現規劃確定為居住、商業、辦公等經營性用地的，必須進行必要的調整，以保證非農政策的穩定性和社會的公平性。對于在編的法定圖則，涉及非農建設用地時，則應以規劃的科學性和技術合理性作為首要考慮的因素，適當考慮非農建設用地的土地政策屬性。例如在小范圍內有一定調整余地的前提下，非農工商用地宜按照有利于發展經濟的用途，并優先考慮確定為工業用途。
4.2.2納入年度實施計劃管理，規范用地規劃審批程序。面對深圳市建設速度的飛速發展，為了充分發揮規劃和計劃的調控作用，加強土地利用的計劃管理，根據《深圳市近期建設規劃（2006~2010）》的目標，每年編制《年度實施計劃》，以此作為全市年度建設用地供應管理的依據，這一創新制度從2005年起已被正式納入政府的運行機制。依據城市近期建設規劃年度實施計劃制度，全市必須堅持按計劃安排建設用地，以強化計劃的剛性。因此，從建立全市統一的用地管理標準目的出發，非農發展用地建設應納入國有土地管理軌道，按照近期建設規劃年度實施計劃與年度土地供應計劃進行管理。同時，根據目前非農建設用地管理的現實需要，對非農建設用地的規劃審批，可區分非農工商（已建）用地、非農工商（未建空地）和“未建房戶”非農居住用地實行差異化的管理。
4.3合理有序地引導非農建設用地調整。
4.3.1采取等面積分類置換的方式。在明確對“已劃定方案的未建非農建設用地，如涉及基本農田、基本生態控制線和規劃已確定的市政基礎設施、公共配套設施用地的”予以調整的前提下，以社區為單元，考慮已劃定非農建設用地符合基準指標的情況。對于已劃定非農建設用地規模未超過基準指標而要求置換的情況，可按等用地規模在本社區范圍內（包括建成區或未建空地）予以置換，在符合城市規劃的前提下，可作為利于社區經濟發展的可開發用途，具體可為居住、工業、倉儲或者商業用途。對于已劃定非農建設用地規模超過基準指標而要求置換的情況，可按等用地規模在本社區的建成區中置換落實，或者與“懸空指標”置換，在社區結合城中村（舊村）改造、整村搬遷、異地安置等方式，引導“住宅進社區、工業進園區”，在城市更新改造時予以明確。
4.3.2引導零星非農建設用地集中有序的開發。對于相對分散而零星的非農建設用地進行適當調整歸并的，特別是涉及城中村改造的，原則上予以支持；對于非農建設用地大規模整體調整的，則應予控制，應充分考慮現狀建筑、周邊配套、現行規劃情況，同時應充分考慮原農村組織的集體意愿、調整指標涉及的具體業主意愿；對于屬于舊城改造范疇的非農工商用地，為引導“工改工”的實施，建議出臺包括各類改造的城市更新辦法，全面考慮后再進行改造規定，以避免變相的房地產開發改造。
4.4完善非農建設用地與城市更新改造結合的政策。
4.4.1加強與城市更新項目結合，引導用地布局優化。從實施意義來看，將分散的非農建設用地集中置換，結合城市更新進行建設，對于提升城市形象、有效整合土地資源、推動村民統建上樓及工業進園具有積極意義，同時這種方式還能在一定程度上解決非農建設用地與規劃沖突的問題。從落實規劃來看，較集中的非農建設用地有利于開展較大規模的城中村改造，改造的成效也比較好。然而，由于改造項目范圍的確定必須以足夠比例的非農建設用地規模為前提條件，而非農建設用地結合改造進行調整能否實現，有賴于改造項目是否能夠列入當年的年度實施計劃。因此，在非農建設用地置換調整與城市更新改造項目的年度計劃之間進行充分的協調和銜接，用地管理部門與城中村改造部門應建立定期、定項目的機制，跟蹤改造項目的進度，使非農建設用地能夠結合城市更新并進入年度實施計劃而得以實施，從而促進全市非農建設用地布局的優化。
4.4.2結合發展形勢，專項研究進行引導改造。非農建設用地能夠依托城中村改造得以消化的情況，在很大程度上基于城市更新可以推進的程度。在近年來房地產市場大起大落的背景下，城市更新改造政策也需要重新定位。因此，在充分考慮國家宏觀調控政策和近期經濟走勢下，結合城市化轉地后的土地情況，落實正在編制的《城市更新條例》精神，對城中村改造五年計劃進行檢討，提出近期更新改造策略，指導年度城中村改造計劃的編制。對于納入舊改的非農建設用地來說，目前迫切需要得到政策指引的內容包括：適宜的改造區域，改造時序，保證環境的提升和公益性設施的空間預留等方面。針對目前市場熱捧“工改居”項目、而工業區升級改造項目少有問津的兩個極端現象，應得到充分重視，通過政策手段平衡兩種改造方式的獲利程度，避免過多的住宅房地產項目，鼓勵工業區的升級改造。
4.5探索非農建設用地的入市流轉。
4.5.1逐步擴大非農建設用地的入市范圍。在深圳特殊市情的背景下，通過城中村改造為非農居住用地提供上市流轉作的通道，是一項探索性的實驗。一方面，非農居住用地上市流轉之后由灰色產權轉變為可流通的完全產權，從而為城市釋放出質量較高的住房資源，有利于解決當前房源不足的問題，并能一定程度上緩解房價過高的情況，便于住宅房地產市場的統一管理。另一方面，非農居住用地的上市流轉意味著動搖了原住民的永久居住權，必將給原住民的利益帶來不小的沖擊。因此，應因時就勢，有步驟、分類型地使私宅走市場化的道路，最終實現住宅產權的統一國有化；針對性地區分非農建設用地“私宅”與其它未完善手續“私宅”的差異性，使建設行為的合法性與經濟收益和社會收益掛鉤，樹立法律的權威性，鼓勵依法建設，實施違法必究，妥善解決歷史遺留的違法私宅問題。
對非農工商用地的開發使用，按目前政策是30％可用于合作建房進行上市流轉，70％預留作為為集體提供長期收益的集體資產。但實際上，對集體整體利益來說，短期還是長期利益、集體管理資產還是個人管理資產，哪種利益回報更高，資源配置效率更高，很難一概而論。從物權的角度來看，原村集體是有權按照集體成員的意愿來處置其所屬資產。因此，對非農工商用地的開發建設，應給予原村集體充分的自主處置權，通過全體成員大會的形式決定處置集體用地的方式，即選擇全部上市或部分上市或自主經營。從用地管理的角度看，非農工商用地上市流轉后能實現產權的完全國有化，有利于實現全市土地按統一標準進行管理。
4.5.2采取用地價政策調節不同用途非農建設用地收益。對于未明確用地性質和原批準為工商發展用地的非農建設用地，規劃功能確定為居住或商業的情況，如何進行功能調整，通過何種方法合理、合法地與現有的土地政策進行銜接，是非農建設用地上市流轉的關鍵問題。目前，深圳從進行了土地用途打折法、容積率打折法、地價調節法三方面的探索實踐。土地用途打折法指把工業用地按一定比例進行折返置換為商住等其他經營性用地（如按工業用地的50％規模置換為居住用地）并進行上市；容積率打折法指工業用地等面積置換為居住、商業用地時按一定比例降低置換后地塊規劃所確定的容積率并進行上市。地價調節法則是根據不同用地性質的地價差異調節用地置換所產生的收益差異，以大運新城的調整方案為例，其具體測算方法為：工業用地按65％折算為商住或商業用途的，地價按35%部分繳納市場地價，如市場地價為基準地價的2.5~3.0倍，即相當于基準低價。由于不同地區的基準地價是由國土部門所確定公布的，所以從操作實施效果來看，直接采取全部土地按基準地價計價的地價調節法更為直觀和簡便。因此，對于非農工商用地根據規劃調整為居住或商業用地的情況，可按基準地價繳納全額地價；其它非農建設用地按照《深圳市人民政府關于加強土地市場化管理進一步搞活和規范房地產市場的決定》（深府［2001］94號）規定“原農村征地時留用的工商發展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10％”，即按照基準地價的10％繳納地價，以有序地引導非農建設用地入市流轉。
5.結語
隨著城市化的進一步深入推進，集體所有的非農建設用地在城市建設中將發揮更大的作用，對其合理有序的管理將有助于加強城鄉土地統籌建設，使有限的土地資源得到高效合理的開發利用，有助于促進鄉鎮經濟發展和農村城市化，保障農民合法并充分使用土地改善生活，有助于推動城市規劃和城市更新改造的實施，加快城市化進程，提升城市化質量。從體制來看，我國現行的“二元化”土地制度是造成集體非農建設用地管理存在種種問題和難度的根源。從實際管理來看，應從地方實際情況出發，以城市規劃為主導，堅持非農建設用地按規劃要求和標準建設；充分考慮非農建設用地因發展而提出的置換調整要求，并結合城市更新改造解決非農建設用地的調整與開發問題；探索通過地價調節等方式，審慎推動非農建設用地入市流轉；從而建立更健康、和諧的城鄉關系，推動城鄉全面高質量的建設。
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設施農用地范文6
關鍵詞：農村集體土地使用權；數據庫建設；研究
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年6月2日
一、建設目的
農村集體土地使用權數據庫具有調查范圍廣、數據種類繁多、數據來源廣泛、結構復雜和獲取成本高等特點，為建庫工作帶來了更高的技術要求和更大的挑戰。根據農村集體土地宅基地和建設用地使用權調查成果，建設農村集體土地使用權數據庫，實現農村宅基地和建設用地統一編碼與管理，為農村產權制度改革、不動產統一登記等提供基礎數據支撐。
二、主要任務
在權屬調查、地籍測量以及土地登記發證的基礎上，開展農村集體土地使用權確權登記發證工作所形成的圖、表、卡、冊和有關法律文書納入數字管理，依據《地籍調查規程》（TD/T 1001-2012）、《城鎮地籍數據庫標準》（TD/T 1015-2007）等要求，建立集圖形、屬性、電子檔案以及地籍管理業務為一體的宅基地和集體建設用地使用權數據庫。
農村集體土地使用權數據庫應具有數據輸入、編輯和處理、數據分析和管理、數據更新、數據查詢、統計分析、數據輸出，以及數據交換、備份和維護等其他功能，主要包括地籍區、地籍子區、土地權屬、土地利用、基礎地理信息等信息。
三、建庫流程（圖1）
四、建庫方法
（一）資料預處理。主要包括屬性數據預處理和圖形數據預處理兩部分內容。
屬性數據預處理主要檢查：1、屬性數據的完整性。主要是界址點、界址線、宗地面積、宗地四至等屬性內容，是否完整，對達不到建庫要求的檔案加以補充、完善；2、檢查地籍區、地籍子區、地籍號的唯一性，改正重號、錯號；3、檢查屬性數據的邏輯一致性、保證與地籍圖關聯的一致性。
圖形數據預處理主要檢查：1、地籍數據分層編碼與《城鎮地籍數據庫標準》、《土地利用數據庫標準》的一致性；2、界址線拓撲關系正確，不應有懸掛線，懸掛結點；3、地籍要素圖形和地理要素圖形關聯的一致性；4、圖形與屬性數據關聯的一致性；5、各類圖形的編碼與符號樣式應符合建庫要求；6、各類注記與圖形對應關系是否正確。
（二）屬性數據采集與處理。根據資料情況，數據錄入方式應分為宗地資料的文字輸入和地籍調查資料、登記發證資料的實物影像掃描（拍照）錄入兩種。采集內容包括土地權利人的資料、土地登記發證的有關文字信息和在土地登記過程中申請人所提供有關權源證明材料、土地登記檔案以及本次調查所形成的地籍調查資料等影像資料。對于文字信息，可以以地籍子區為單位采集，將每宗地的屬性資料，逐項錄入到標準屬性模版文件中；對于影像數據，可采用掃描和拍照相結合的方法采集。掃描影像數據時，文件應以“宗地號+$+檔案名稱+#+序號”的方式命名，如一宗地有多份同一類型掃描文件，“#”后加序號1、2、3。如土地證的掃描文件第一頁應命名為“*****$tdz#1”。存取文件類型為“JPEG”圖像格式。在錄入過程中，從宗地的圖形將地類碼、宗地面積、權利人等屬性提取，與紙質的檔案資料相同的字段內容比對，要求完全一致，如發現不一致情況，錄入人員做問題記錄，并以地籍子區為單位提交有關專業人員加以校對修改，確保數據的準確性。同時，進行關聯檢查，以宗地號作為兩者的一一對應關系，將圖形數據和屬性數據關聯起來。
（三）圖形數據處理。將宗地的矢量數據，以地籍區為單元對圖斑界址數據進行拓撲處理，使之符合以下要求：1、宗地間不得重疊、交叉，也不得有間隙；2、界址線必須與宗地邊界線一致，界址點必須在界址線上；3、界址線不得重疊、交叉、界址點不得重疊；4、宗地總數與權屬調查表的總數應保持一致。確保宗地閉合，無懸掛界址線，無自相交、無坐標重疊點。同時，按照《城鎮地籍數據庫標準》（TD/T 1015-2007）屬性結構錄入界址線的屬性內容，錄入界址點的相關屬性。界址點、線要素的字段內容從地籍調查表中獲取，應按照標準字段的代碼將屬性內容的文字說明轉化成代碼錄入。以宗地為單元處理完宗地的圖形數據后，應將所有數據拼接為一個文件，并重新做拓撲檢查，滿足數據庫集成的要求。
另外，在劃分圖斑時，要以地籍子區為單位，按土地用途對全部區域包括道路、綠地、空地等劃分圖斑，并拓撲成區。一般在一個權屬單位內保留一種用地類型。但是對沒有分戶調查土地使用者的大型居民點類宗地、小區等采取特殊處理，將其內部的道路、綠化等劃分為不同的圖斑，以更準確地統計建庫區域的各種地類分布狀況。編輯地類圖斑層時，應將所有圖斑的權屬代碼也按照宗地地籍號的編號原則執行，圖斑編號形式為 “行政區代碼+地籍區（鎮）代碼+地籍子區代碼+0000000”，以便于統計面積。
五、數據庫質量控制
質量控制貫穿整個建庫的始終，只有不斷優化各環節的數據，才能保障數據庫成果的質量。
（一）數據源質量控制。（1）根據數據源質量要求對其進行質量檢查；（2）檢查圖形數據精度是否在限差范圍之內；（3）檢查DOM等數據源的點位精度時，可選擇明顯地物點，與GPS測量實地坐標進行對比檢查；（4）檢查地籍調查表、土地登記申請書、審批表等的規范性、完整性、邏輯一致性，并對照圖件檢查對應關系；（5）檢查數據源的數據格式、數學基礎和數據精度等。
（二）數據采集質量控制。（1）采用環節質量控制和交接檢查的方法，對過程質量進行控制；（2）作業員對其作業過程及重大問題應當記錄；（3）作業員對數據進行全面自查，技術負責人組織作業員互查；（4）由專業質量檢查員對重要環節進行重點檢查；（5）專業質量檢查員要不定期地進行抽查，確保數據質量；（6）不同作業員進行不同作業環節的數據交接時，進行數據交接檢查。
（三）接邊拓撲處理質量控制。（1）作業員對每幅圖應進行接邊處理及重大問題應當記錄，專業質量檢查員應對接邊圖幅進行重點檢查；（2）檢查每幅圖相鄰圖形要素是否存在縫隙和重疊現象；（3）檢查每幅圖相鄰圖形要素及屬性要素的邏輯一致性。
（四）數據入庫質量控制。（1）數據入庫前應對數據進行100%的數據質量檢查；（2）數據入庫后要對計算機自動輸出成果進行檢查；（3）數據運行過程中要對數據庫整體安全性運行檢查。
主要參考文獻：
