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運營模式范文1

關鍵詞:訂單模式;商業地產;先租后建

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、“訂單模式”的概念

“訂單模式”是商業地產開發運營中一種較新的模式。在國內,大連萬達集團首創了此種“模式”。房地產商在開發商業地產之前,就先與知名商業企業結成企業戰略聯盟,開發商在受讓土地后、規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,與一家或若干家商業企業確定戰略合作關系。在開發過程中,讓零售企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學,從而有利于投資價值更好的實現。

二、“訂單模式”研究現狀

何艷、吳豐(2004)提出商業地產投資開發模式的五種模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和組建專業商業經營公司進行合伙經營,并提出商業地產經營模式選擇的依據是:項目的市場背景、開發商實力、商業地產的專業人才、投機回報的期望值等。

翁南道(2006)從商業地產運營的構成研究入手,系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點,并對以地產開發商主導地位的萬達模式和商業運營商占主導地位的頤高模式進行了系統的比較。

沈彌雷(2006)全面的分析了訂單模式的優勢和主要存在的問題,提出了推進訂單模式良好發展的對策。

從目前的文獻來看,對訂單模式的研究甚少,且真正成功的“訂單式”地產不多。盡管如此,對于萬達的“訂單模式”跟風現象嚴重。據統計,成都今年約有60個城市綜合體上馬,均采用“訂單模式”。“訂單模式”并不是萬能的,它有其自身的局限性,并不是所有的項目都適用此模式。在商業地產開發的熱潮下,部分城市的盲目開發和重復建設將導致各種資源的巨大浪費。因此,探討訂單模式成功的必要條件成為了亟待解決的課題。

三、“訂單模式”產生的背景

自2000年以來,中國的商業地產逐漸成為開發商投資熱點,但尚處于發展初級階段,項目的開發和運營幾乎都是在“摸著石頭過河”。隨著商業投資日益理性和市場供需的逐漸緩和,商業地產即將告別追求“短、平、快”效益的盲從時期,迎來商業地產轉型的新時期。仍按照原先模式運作的開發商,必將會因規劃滯后、開發盲目、資金短缺、效率低下等問題而被淘汰。在激烈的競爭下,萬達在發展中不斷創新,于2004年首創“訂單地產”模式,“先定位招商,后投資建設”的訂單式開發理念開始受到廣泛認同,并成為了中國商業地產領域的領軍企業。

四、“訂單模式”的特點及優勢

萬達“訂單地產”的實質內涵包括四個層次:一是聯合協議;二是平均租金;三是共同設計;四是先租后建。這是一種切實的運營思路,是訂單模式特有的性質,是萬達集團在商業地產開發不斷失敗的過程中總結出來的。根據其內涵和發展過程來看,此模式凸顯了四大優勢:

1、品牌保證。聯合協議就是與未來商業地產的下游租戶簽訂戰略性的合作協議。萬達選擇的客戶多為世界500強商業連鎖企業、亞洲一流企業和國內行業第一的企業,它們具有較強的集客和保客能力。萬達以主力店造勢,不僅可以實現快速招商,還能帶動品牌效應。

2、成本控制。建立聯合協議需要不斷地談判,談判本身和自身規模擴張速度之間的矛盾就是通過平均租金來解決的,為的是降低談判所消耗的成本。

3、需求對接。共同設計能夠使訂單模式實現物業與商業的無縫對接,不同的商家對地段、樓層分布、面積大小等有不同的要求。如,沃爾瑪明確要求入駐物業進深不能低于40米、層高不低于6米、柱距間要求9米以上等。通過事先進行共同設計,可以滿足各商家的經營要求,保證不出現“廢品”,既節省了調研成本和開發時間,又降低了項目的風險。

4、規避風險。先租后建就是要求開發商在項目建造之前就做好“訂單”,然后再進行投資開發。“訂單模式”讓商家由以前的后期介入轉變為前期介入,這對開發商來說,不僅降低了項目成本,更能照顧到經營者的實際需求,使項目更符合商家的要求,大大降低了商鋪的空置風險。在先租后建模式下,開發商明確產品形態,避免盲目開發,有效規避規劃和設計失誤導致的產品錯位的風險。

五、“訂單模式”成功的關鍵要素

如今,在國內城市綜合體的開發方面,萬達已雄踞首位。在很大程度上,萬達的成功得益于其“訂單地產”商業模式。從萬達商業地產的發展過程來看,其模式的成功主要有以下幾個要素:

1、擁有足夠的資金實力,能夠應對長期的資金流動壓力。商業地產投資規模大、流轉周期長、技術含量高,一個商業地產項目開發完成,需要巨額資金的投入,動則上億元甚至幾十億元的投資。且在訂單模式下,為了吸引品牌主力店的進駐,商業開發商不惜對其降低租金甚至免租。如在沃爾瑪超市的選址要求條款中,就明確提出了商業項目需要提供一定免租期的要求。同時,萬達所有商業物業只租不售,作為長期持有型物業,這就意味著大量流動資金被占據,資金回籠緩慢。面對這一難題,萬達借鑒了海外市場的發展經驗,在境外成立了一家房地產投資信托基金(REIT),首次募資高達10億美元。此舉解決了萬達的資金問題,突破了企業發展瓶頸,讓萬達迎來了快速發展時期。

2、完善的管理制度體系。商業地產所涉及的商家多,業態種類多,且開發時間長,要求開發商有足夠的精力和完善的管理制度將這些資源有效地進行整合,從而保證商業項目的成功運作。在與跨國零售企業的合作中,萬達學習借鑒沃爾瑪的管理經驗,并在項目規劃、設計、采購等領域建立總部集權的管理制度體系,在如此嚴格的程序下,萬達幾年來沒有一個項目超出預算。2005年萬達進行了自成立以來最大的一次機構調整,將原來三級管理結構調整為兩級扁平化管理結構,以更好地調配資源,同時成立了國內第一家商業管理公司,負責購物中心的后期運營。這一系列的舉措推動了訂單模式的順利發展。

3、持續的發展創新。首先,運營模式的創新,萬達集團率先提出了訂單式的開發模式,又摒棄了傳統的銷售模式,實行只租不售,為中國商業地產的經營管理鋪開了一條嶄新的發展道路;其次,萬達在產品上也不斷追求創新,從單點到組合店,再到城市綜合體,萬達不斷豐富業態,調整業態組合,增加了更多盈利業態,提高了投資回報率。如今,萬達購物中心的年租金收入將超過10億元,成為萬達集團穩定的利潤來源。

六、結語

從實踐來看,訂單模式本身是值得肯定的,但從它成功的要素來看也有其自身的局限性,需要雄厚的資金儲備和較強的抗風險能力。商業地產開發商應該根據企業的發展階段、自身實力等確定戰略目標、經營模式,不斷創新,避免盲目跟風。只有這樣,才能在商業地產開發的道路上不斷前進。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]何艷,吳豐.中心城市商業地產發展機會分析[J].資源與人居環境,2004.05.

[2]翁南道.商業地產運營模式研究[J].商業時代,2003.2.

運營模式范文2

關鍵詞：企業集團資本運營模式

當今世界經濟格局已進入以大公司、大集團為中心的時代。我國已經明確以發展具有國際競爭力的大型企業集團作為今后企業改革與發展的重點，中國企業正面臨以增強核心競爭力為基礎的戰略轉型期。。所謂資本運營，就是對集團公司所擁有的一切有形與無形的存量資產，通過流動、裂變、組合、優化配置等各種方式進行有效運營，以最大限度地實現增值。從這層意義上來說，我們可以把企業的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式。

一、 擴張型資本運營模式 資本擴張是指在現有的資本結構下，通過內部積累、追加投資、吸納外部資源即兼并和收購等方式，使企業實現資本規模的擴大。根據產權流動的不同軌道可以將資本擴張分為三種類型：

1、橫向型資本擴張 橫向型資本擴張是指交易雙方屬于同一產業或部門，產品相同或相似，為了實現規模經營而進行的產權交易。橫向型資本擴張不僅減少了競爭者的數量，增強了企業的市場支配能力，而且改善了行業的結構，解決了市場有限性與行業整體生產能力不斷擴大的矛盾。

2、縱向型資本擴張 處于生產經營不同階段的企業或者不同行業部門之間，有直接投入產出關系的企業之間的交易稱為縱向資本擴張。縱向資本擴張將關鍵性的投入產出關系納入自身控制范圍，通過對原料和銷售渠道及對用戶的控制來提高企業對市場的控制力。3、混合型資本擴張 兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產出關系和技術經濟聯系的企業之間進行的產權交易稱之為混合資本擴張。混合資本擴張適應了現代企業集團多元化經營戰略的要求，跨越技術經濟聯系密切的部門之間的交易。它的優點在于分散風險，提高企業的經營環境適應能力。

二、收縮型資本運營模式 收縮性資本運營是指企業把自己擁有的一部分資產、子公司、內部某一部門或分支機構轉移到公司之外 ,從而縮小公司的規模。收縮性資本運營是擴張性資本運營的逆操作 ,其主要實現形式有 :

1、資產剝離 資產剝離是指把企業所屬的一部分不適合企業發展戰略目標的資產出售給第三方 。資產剝離主要適用于以下幾種情況 :(1 )不良資產的存在惡化了公司財務狀況；(2 )某些資產明顯干擾了其它業務組合的運行 ；(3 )行業競爭激烈 ,公司急需收縮產業戰線。

2、公司分立 公司分立是指公司將其擁有的某一子公司的全部股份 ,按比例分配給母公司的股東 ,從而在法律和組織上將子公司的經營從母公司的經營中分離出去。

3、分拆上市指一個母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現有母公司的股東，從而在法律上和組織上將子公司的經營從母公司的經營中分離出去。

4、股份回購股份回購是指股份有限公司通過一定途徑購買本公司發行在外的股份 ,適時、合理地進行股本收縮的內部資產重組行為。

三、 資本運營創新模式的探索 1、TCL集團―整體上市模式 2004年1月，TCL集團的“阿波羅計劃”正式得以實施。即TCL集團吸收合并其旗下上市公司TCL通訊，實現整體上市。這是企業集團資本運營的一個里程碑。集團整體上市將給集團以更大的運作平臺。

2、德隆集團―行業整合模式 一個產業規模很大、很分散，怎么整合？德隆的選擇是，把資本經營作為產業整合的手段。通過資本經營，收購同行業中最優秀的企業，然后通過這個最優秀的企業去整合和提升整個行業。

3、海爾集團--產融資本結合模式 當產業資本發展到一定階段時,由于對資本需求的不斷擴大,就會開始不斷向金融資本透；而金融資本發展到一定階段時,也必須要尋找產業資本支持,以此作為金融產業發展的物質基礎。于是,產業資本與金融資本的融合就成為市場經濟發展的必然趨勢。

重視資本運營的戰略地位，借鑒成功的運營模式，并在現實的運作中不斷地探索和創新，這對我國企業集團的發展有著深遠的意義。

參考文獻：

范恒山資本運營•理論脈絡中國財政經濟出版社 2000

運營模式范文3

在我拜訪的這許多公司當中，不乏做著相同的商業模式的公司，但彼此之間在營運的結果上卻有著明顯差異。而在這些優秀的公司當中，我認為令他們脫穎而出的就是其運營模式。

有的公司設計了相當完整的SOP，讓所有員工有著標準的作業流程，降低時間成本浪費及員工訓練時間，來提升運營效率；有的公司擁有相當彈性的組織結構與資源整合能力并且將之模組化，能夠迅速響應客戶要求，整合所有相關資源模組，提供良好服務，來提升運營效率，有的公司制定了非常優秀的業務開發與團隊運作模式，并且擁有非常完善的客戶管理系統，隨時能掌握客戶動向，適時提供客戶需要的服務，提升客戶滿意度，來提升運營效率。

從事互聯網行業這么多年以來，一直最常聽到的或被人問到的，都是商業模式，而許多投資人最喜歡問的，也是商業模式，許多創業者最常談的，還是商業模式。在此氛圍下，似乎缺乏獨一無二或者與眾不同的商業模式，一個新創企業是難以成功的，而在互聯網行業當中，這個情況更是嚴重。

但，一直以來，我卻有不同的看法，我認為一個企業的運營能力與運營模式比所有商業模式都更為重要。至少，在我個人所看到的許多案例中，領先開創新商業模式的企業，被后來居上者比比皆是，而以前存在已久的行業中，卻仍舊能不斷有新創企業誕生并且獲得極大成功。

當然，能夠如Facebook或者Twitte這樣，創造一個全新的商業模式，對于一個企業的成功，的確是有著相當重要的幫助。但是，這些創新的商業模式，到最后能夠通過市場考驗并廣為大眾所接受的，為數并不多。而且，在一個廣為大眾所接受的商業模式當中，實際上將存在相當大的市場機會，并不一定只能一家獨大，或者說，最初開創此商業模式的企業，到最后未必能成為市場的永久領導者。相反地，在一個幾乎接近成熟的商業模式當中，后進的企業，卻還是能憑借優秀與創新的運營模式，占得一定的市場地位，有些甚至后來居上，成為市場的領導者

運營模式范文4

1、動產質押融資模式：在作為債務企業的核心大企業，由于具有較好的資信實力，并且與銀行之間存在長期穩定的信貸關系，因而在為中小企業融資的過程中起著反擔保的作用，一旦中小企業無法償還貸款，其也要承擔相應的償還責任。

2、應收賬款融資模式：保兌倉融資模式，也稱為“廠商銀”業務，是基于上下游和商品提貨權的一種供應鏈金融業務，該業務主要是通過生產商、經銷商、倉庫和銀行的四方簽署合作協議而開展的特定業務模式，銀行承兌匯票是該模式下的主要產品和金融工具。這種業務模式，實現了融資企業的杠桿采購和供應商的批量銷售，為處于供應鏈結點上的中小企業提供融資便利，有效解決了其全額購貨的資金困境，使銀行貸款的風險大為降低。

3、保兌倉融資模式：融資模式有區別于傳統融資方式是供應鏈金融的顯著特點。供應鏈金融對中小企業融資準入評價，不是孤立地對單個企業的財務狀況和信用風險的進行評估，重點是在于它對整個供應鏈的重要性、地位的研究，以及與核心企業既往的交易記錄。

（來源：文章屋網 ）

運營模式范文5

企業資本運營是一種戰略行為，是指以利潤最大化和資本增值為目的，以價值管理為特征，將本企業的各類資本，不斷地與其他企業、部門的資本進行流動與重組，實現生產要素的優化配置和產業結構的動態重組，以達到本企業自有資本不斷增加這一最終目的的運作行為。

資本運營的內涵大致包括三個方面：一是資本的內部積累；二是資本的橫向集中；三是資本的社會化控制。資本運營是市場經濟發展的高級層次和必然要求，是企業走向國際化的必由之路。資本運營的一個顯著特點，就是緊緊圍繞企業生產經營規模擴大這一目標，以基本生產業務為依托，充分發揮企業有形及無形資產的潛力，并通過控制權的運作，實施廣泛的橫向和縱向聯合。資本運營是企業繼生產經營、商品經營之后，以擁有的資本為對象，通過資本更大范圍的流動，實現內外部資源的優化配置，提升企業競爭力的經營活動，是企業發展中的一個重要層次。以下，我們把企業的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式介紹。

一、擴張型資本運營模式

資本擴張是指在現有的資本結構下，通過內部積累、追加投資、吸納外部資源即兼并和收購等方式，使企業實現資本規模的擴大。根據產權流動的不同軌道可以將資本擴張分為三種類型：

1．橫向型資本擴張。橫向型資本擴張是指交易雙方屬于同一產業或部門，產品相同或相似，為了實現規模經營而進行的產權交易。橫向型資本擴張不僅減少了競爭者的數量，增強了企業的市場支配能力，而且改善了行業的結構，解決了市場有限性與行業整體生產能力不斷擴大的矛盾。青島啤酒集團的擴張就是橫向型資本擴張的典型例子。近年來，青啤集團公司抓住國內啤酒行業競爭加劇，一批地方啤酒生產企業效益下滑，地方政府積極幫助企業尋找“大樹”求生的有利時機，按照集團公司總體戰略和規劃布局，以開發潛在和區域市場為目標，實施了以兼并收購為主要方式的低成本擴張。

2．縱向型資本擴張。處于生產經營不同階段的企業或者不同行業部門之間，有直接投入產出關系的企業之間的交易稱為縱向資本擴張。縱向資本擴張將關鍵性的投入產出關系納入自身控制范圍，通過對原料和銷售渠道及對用戶的控制來提高企業對市場的控制力。

3．混合型資本擴張。兩個或兩個以上相互之間沒有直接投入產出關系和技術經濟聯系的企業之間進行的產權交易稱之為混合資本擴張。混合資本擴張適應了現代企業集團多元化經營戰略的要求，跨越技術經濟聯系密切的部門之間的交易。它的優點在于分散風險，提高企業的經營環境適應能力。

二、收縮型資本運營模式

收縮性資本運營是指企業把自己擁有的一部分資產、子公司、內部某一部門或分支機構轉移到公司之外，從而縮小公司的規模。它是對公司總規模或主營業務范圍進行的重組，其根本目的是為了追求企業價值最大化以及提高企業的運行效率。收縮性資本運營通常是放棄規模小且利潤低的業務，放棄與公司核心業務沒有協同或很少協同的業務，宗旨是支持核心業務的發展。當一部分業務被收縮掉后，原來支持這部分業務的資源就相應轉移到剩余的重點發展的業務，使母公司可以集中力量開發核心業務，有利于主流核心業務的發展。收縮性資本運營是擴張性資本運營的逆操作，其形式有：

1．資產剝離。是指把企業所屬的一部分不適合企業發展戰略目標的資產出售給第三方，這些資產可以是固定資產、流動資產，也可以是整個子公司或分公司。資產剝離主要適用于以下幾種情況：(1)不良資產的存在惡化了公司財務狀況；(2)某些資產明顯干擾了其他業務組合的運行；(3)行業競爭激烈，公司急需收縮產業戰線。

2.公司分立。是指公司將其擁有的某一子公司的全部股份，按比例分配給母公司的股東，從而在法律和組織上將子公司的經營從母公司的經營中分離出去。通過這種資本運營方式，形成一個與母公司有著相同股東和股權結構的新公司。在分立過程中，不存在股權和控制權向第三方轉移的情況，母公司的價值實際上沒有改變，但子公司卻有機會單獨面對市場，有了自己的獨立的價值判斷。

3.分拆上市。是指一個母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現有母公司的股東，從而在法律上和組織上將子公司的經營從母公司的經營中分離出去。分拆上市有廣義和狹義之分，廣義的分拆包括已上市公司或者未上市公司將部分業務從母公司獨立出來單獨上市；狹義的分拆指的是已上市公司將其部分業務或者某個子公司獨立出來，另行公開招股上市。分拆上市后，原母公司的股東雖然在持股比例和絕對持股數量上沒有任何變化，但是可以按照持股比例享有被投資企業的凈利潤分成，而且最為重要的是，子公司分拆上市成功后，母公司將獲得超額的投資收益。

運營模式范文6

企業“凈益”的理想意味著超越傳統意義的企業邊界，將創造積極影響擴大到整個價值鏈、生態系統及整個社會。實現“凈益”（Net Positive）愿景的關鍵原則包括：

絕不造成自然環境資源損害和人體健康損失

生產所需的關鍵原材料具備可持續性

突破傳統經營模式進行產品和服務創新，開拓新的市場

與價值鏈上的相關方進行合作和集體行動，實現對自然資產和社會的積極影響

所有致力于實現“凈益”的行動和進程是透明、一致、真實的，相關權衡行為是可以合理解釋的

實現的積極影響是實質性的，并且是可測量、可證實的

在社會、環境和經濟領域體現的社會責任高于全球標準，并處于領先水平