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保障性住房范文1
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2012年6月18日
民生工程關(guān)系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡導(dǎo)改善和保障民生工程，其中保障性住房建設(shè)就是人們所關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。“保障性住房”，是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。按照“十二五規(guī)劃綱要”，整個(gè)“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)量要達(dá)到3，600萬(wàn)套，計(jì)劃投資9，000億元。如此龐大的建設(shè)資金從何而來(lái)？本文僅從保障性住房融資角度著眼，探討解決保障性住房建設(shè)資金的有力途徑。
一、當(dāng)前保障性住房資金投入現(xiàn)狀和問(wèn)題
（一）現(xiàn)狀
1、稅收優(yōu)惠。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2008年印發(fā)的《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中的規(guī)定，國(guó)家對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅：對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房、在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。此外，財(cái)稅部門(mén)還于2010年出臺(tái)了關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2、建設(shè)資金壓力巨大。2011年1，000萬(wàn)套，2012年700萬(wàn)套，這是保障性住房開(kāi)工建設(shè)的“大計(jì)劃”。據(jù)初步估算，2011年實(shí)際在建的保障性住房約為1，500萬(wàn)套，2012年開(kāi)工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加，在建工程量達(dá)1，800萬(wàn)套，業(yè)內(nèi)估計(jì)2012年資金需求可能超過(guò)2011年。如果再考慮建材、人工等建設(shè)成本的不斷上升，保障性住房建設(shè)的資金壓力進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。
（二）融資存在的問(wèn)題
1、地方政府透支嚴(yán)重。以2011年為例，有5，000多億元的資金將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。而這5，000億元政府投入中，除中央財(cái)政投入的l，000億元外，剩余4，000億元又推給了地方政府。基于保障性住房的目標(biāo)人群，在保障性住房的土地買(mǎi)賣(mài)中，政府不能以高額的競(jìng)拍價(jià)賣(mài)地，這樣使得政府在保障性住房土地買(mǎi)賣(mài)中損失了大筆收入，同時(shí)還要在其他收入中拿出資金來(lái)給予其補(bǔ)貼，使很多地方政府早已透支。
2、銀行顧慮多。以2011年保障性住房建設(shè)所需的1.3萬(wàn)億元資金為例，其中有1/4需要社會(huì)投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而在銀行信貸額度偏緊的情況下，保障性住房建設(shè)卻得不到銀行貸款的垂青。貸款難，體現(xiàn)在擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，銀行貸款要求有房產(chǎn)或土地進(jìn)行抵押。但公租房、廉租房是不能被用來(lái)抵押的，而政府手中的土地有限，很難滿(mǎn)足銀行貸款要求。另外，公租房、廉租房等租賃型保障性住房的投資巨大，回報(bào)卻緩慢。綜合一些省份的測(cè)算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期至少要18年。但是，銀行對(duì)待公租房、廉租房貸款時(shí)限僅為15年。
3、投資風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)觀望多。由于建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)偏低，一般凈利率為3%～5%左右，而商品房的凈利率都在10%以上。所以，開(kāi)發(fā)商基于利潤(rùn)的考慮不可能對(duì)保障性住房有多大興趣，而且前幾年保障性住房開(kāi)發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，而現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消，資金成本大幅提高，盈利前景不容樂(lè)觀。
二、保障性住房融資瓶頸的破解
（一）政策性銀行。商業(yè)銀行由于銀根緊張不能進(jìn)入保障性住房融資市場(chǎng)，政策性銀行則率先動(dòng)手。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行2011年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障性住房貸款新增額的近一半。
（二）社保基金。全國(guó)社會(huì)保障基金對(duì)保障性住房的投資正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國(guó)社保基金2011年上半年已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105億元。
（三）保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金將保障性住房建設(shè)投資作為重要增值渠道。從實(shí)際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道正是保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動(dòng)力，保障性住房的投資期限一般比較長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金（尤其是壽險(xiǎn)資金）期限長(zhǎng)的資金特點(diǎn)，可以和保險(xiǎn)資金的周期相匹配，有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債管理。同時(shí)，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類(lèi)資產(chǎn)的特點(diǎn)不同，有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。
（四）信托基金。在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，配比合理比例的商業(yè)地產(chǎn)面積。商業(yè)面積的合理設(shè)計(jì)，不但能提升社區(qū)生活便利水平、幫助解決低收入群體就業(yè)問(wèn)題，還可用商業(yè)面積租金收益來(lái)部分覆蓋保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，并最終提高保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的投資價(jià)值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來(lái)可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商業(yè)部分租金收益可預(yù)期，這就構(gòu)成了地方政府發(fā)行保障性住房建設(shè)債券的信用基礎(chǔ)。因此，通過(guò)制度創(chuàng)新，以上述信用為基礎(chǔ)建立各種房地產(chǎn)信托投資基金，可作為未來(lái)保障性住房建設(shè)的一種主要融資模式。
（五）國(guó)債和地方債。發(fā)改委于2011年6月通知，明確允許地方政府通過(guò)發(fā)債為保障性住房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。由于地方政府債具有準(zhǔn)國(guó)債性質(zhì)，鑒于債券信用高、融資成本低的特點(diǎn)，以地方政府債形式籌集保障性住房建設(shè)資金，必將大大降低保障性住房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
（六）企業(yè)資金。對(duì)于資金緊張的保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)商以及社會(huì)資本被寄予厚望。但保障性住房回報(bào)率大多低于社會(huì)平均利潤(rùn)率，如果基于自愿的話，很少有企業(yè)會(huì)參與保障性住房建設(shè)。因而，越來(lái)越多的地方開(kāi)始采用行政手段，強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最終由政府以成本價(jià)同購(gòu)。2011年3月以來(lái)，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺(tái)商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之間。目前，開(kāi)發(fā)商尤其是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了較多的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。
（七）售租結(jié)合。地方政府、開(kāi)發(fā)商與保障對(duì)象圍繞保障性住房展開(kāi)的利益平衡成為保障性住房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。向保障對(duì)象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障性住房建設(shè)資金的思路成為這一模式的核心。也就是說(shuō)，在廉租房、公租房等保障性住房中，申請(qǐng)人可以先購(gòu)買(mǎi)保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，政府持有剩下的產(chǎn)權(quán)，使得政府可以回籠部分建設(shè)資金。達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以購(gòu)買(mǎi)政府所有產(chǎn)權(quán)，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋，政府亦可全部回籠資金。
保障性住房范文2
關(guān)鍵詞 社會(huì)保障性住房 公共政策 評(píng)價(jià)
住房問(wèn)題一直是世界各國(guó)政府非常關(guān)注的重要問(wèn)題，住房問(wèn)題解決得如何關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的繁榮。近幾年，大中城市商品住宅價(jià)格漲幅較快，已經(jīng)超過(guò)居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場(chǎng)逐步被邊緣化了。伴隨著住房制度貨幣化改革，我國(guó)政府為了解決中低收入階層住房困難問(wèn)題，在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國(guó)居民的居住狀況和收入水平，制定了相應(yīng)的住房保障政策，即政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)的，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。因此社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行問(wèn)題備受關(guān)注，需要有效和嚴(yán)格的政策評(píng)價(jià)。
一、社會(huì)保障性住房政策評(píng)價(jià)的必要性
基于住房問(wèn)題的重要性和特殊性，國(guó)際上把政府介入住房問(wèn)題作為衡量建立現(xiàn)代住房制度的決定性環(huán)節(jié)。因此，需要對(duì)社會(huì)保障性住房政策的預(yù)期目的是否明確，對(duì)政策執(zhí)行中可能發(fā)生的問(wèn)題是否有充分估計(jì)并準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)措施，對(duì)政策進(jìn)行成本的收益進(jìn)行分析。還要對(duì)社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)價(jià)，比較與預(yù)期目的之間的差異，為政策調(diào)整準(zhǔn)備事實(shí)依據(jù)。
當(dāng)然，社會(huì)保障性住房政策的評(píng)價(jià)包括政府評(píng)價(jià)和公眾評(píng)價(jià)。政府要充分收集意見(jiàn)，協(xié)調(diào)各方面利益，為政策執(zhí)行作好準(zhǔn)備；在政策出臺(tái)后，應(yīng)定期進(jìn)行評(píng)估，分析政策有無(wú)矛盾沖突之處，是否符合公眾和社會(huì)需要，是否需要修正。由于社會(huì)保障性住房制度是社會(huì)保障體系建設(shè)的重大舉措，是惠及廣大市民尤其是中低收入家庭的制度建設(shè)，因此，需要建立公眾與政府有效互動(dòng)的公眾評(píng)價(jià)體系。
二、社會(huì)保障性住房政策的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
1、適度原則
受一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的限制，尤其是政府公共財(cái)政能力的限制，城市住房社會(huì)保障總是有限度的。城市住房社會(huì)保障的度的問(wèn)題，不僅關(guān)系著這一政策本身在當(dāng)前和今后的社會(huì)效果，而且還觸及了政府、市場(chǎng)、個(gè)人之間的責(zé)任界限這一根本問(wèn)題。它既關(guān)系著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系著一個(gè)城市發(fā)展活力和內(nèi)在動(dòng)力的持續(xù)保持，更考驗(yàn)著政府公共財(cái)政的承受能力。具體有三個(gè)方面：
1.1城市住房保障對(duì)象的范圍
對(duì)于城市住房保障對(duì)象范圍的確定，直接取決于三個(gè)因素：
1.1.1房?jī)r(jià)收入比。目前，國(guó)際上公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比為3~6倍，如果房?jī)r(jià)收入比高于此標(biāo)準(zhǔn)，一般就不具有直接從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房的能力。如果以此為標(biāo)準(zhǔn)，則凡是房?jī)r(jià)收入比高于此標(biāo)準(zhǔn)的都應(yīng)納入到城市住房社會(huì)保障的范圍。
1.1.2政府的公共財(cái)政能力。政府提供城市住房社會(huì)保障，還要受限于自身的財(cái)力狀況。如果政府財(cái)力薄弱，那政府能夠投入到城市住房社會(huì)保障上的財(cái)力也就非常有限。因此，政府的公共財(cái)政能力決定著城市住房社會(huì)保障對(duì)象的可能范圍。
1.1.3城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施等資源的稀缺狀況。政府提供城市住房社會(huì)保障必須耗費(fèi)一定的社會(huì)資源，不但要減少來(lái)自土地、基礎(chǔ)設(shè)施上的收入，而且還要增加公共財(cái)政支出（用在其他資源耗費(fèi)），從而影響城市住房社會(huì)保障的可能范圍和對(duì)象。
1.2城市住房社會(huì)保障的程度
城市住房保障的程度和標(biāo)準(zhǔn)是在城市住房保障的范圍和對(duì)象確定之后緊接著要解決的次一層次的度的問(wèn)題。城市住房保障的程度通常和保障對(duì)象的收入水平呈反比關(guān)系，保障對(duì)象的收入水平愈高，其自我解決住房的能力就愈強(qiáng)，相應(yīng)地政府提供的城市住房社會(huì)保障的程度就應(yīng)降低，反之則應(yīng)提高。
1.3城市住房社會(huì)保障的標(biāo)準(zhǔn)和水平
在確定的城市住房社會(huì)保障范圍內(nèi)，影響住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平的因素有兩個(gè)：一是保障對(duì)象的房?jī)r(jià)收入比；二是政府的財(cái)政能力。由于不同地方的政府財(cái)政能力差別是很大的，如果各地?fù)?jù)此來(lái)確定各自的城市住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平，那會(huì)間接擴(kuò)大并加劇地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差距。因此，國(guó)家一般要統(tǒng)一城市的住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平以供各地遵循，具體表現(xiàn)為規(guī)定保障住房的基本戶(hù)型和面積控制標(biāo)準(zhǔn)。在不違反國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，各地可根據(jù)保障對(duì)象的住房實(shí)際需求、政府的財(cái)政能力以及特殊的政策需要，對(duì)不同的保障對(duì)象給予有差別的保障待遇。
2、公平原則
城市住房社會(huì)保障的公平原則具體有兩個(gè)方面：
2.1實(shí)質(zhì)公平
在城市住房社會(huì)保障中，實(shí)質(zhì)公平的內(nèi)在要求有兩個(gè)：一是應(yīng)保盡保，即經(jīng)申請(qǐng)受理，凡符合城市住房社會(huì)保障條件的，就應(yīng)按規(guī)定給予保障，否則就不予保障。二是同類(lèi)對(duì)象相同對(duì)待，即對(duì)保障范圍內(nèi)的同類(lèi)對(duì)象，在城市住房社會(huì)保障政策上要給予公平對(duì)待，不應(yīng)有任何的歧視性對(duì)待。
2.2程序公平
要在城市住房社會(huì)保障的申請(qǐng)、受理、審核、審批程序上盡量做到公平，讓符合城市住房社會(huì)保障條件的每一個(gè)城市住房困難家庭都能按照規(guī)定平等地享受到城市住房社會(huì)保障政策的陽(yáng)光。另外，對(duì)那些不再符合城市住房社會(huì)保障條件的居民家庭，在進(jìn)行社會(huì)保障性住房清退時(shí)，也要規(guī)范條件設(shè)置和清退程序，盡量做到程序上的公平。不管是實(shí)質(zhì)公平，還是程序公平，其核心是對(duì)城市住房社會(huì)保障的運(yùn)作過(guò)程相應(yīng)要有一個(gè)健全有效的監(jiān)督管理機(jī)制。
城市住房社會(huì)保障的基本目的是確保城市住房困難家庭都能“住有所居”，以滿(mǎn)足其基本的生存和發(fā)展需要。因而，政府提供的社會(huì)保障性住房能否公平地落實(shí)到城市住房困難家庭就顯得非常關(guān)鍵。城市住房社會(huì)保障公平內(nèi)在地應(yīng)包括兩方面含義：一是社會(huì)保障性住房必須真正用于保障符合條件的城市住房困難家庭，而不是其他類(lèi)型家庭；二是在社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行上應(yīng)公平對(duì)待納入城市住房社會(huì)保障的每一個(gè)住房困難家庭。只要做到了公平，才能確保社會(huì)保障性住房真正落實(shí)到城市住房困難家庭頭上，城市住房社會(huì)保障政策才不會(huì)偏離其既定的方向，否則就會(huì)沖擊到房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇城市住房分配的不公，影響城市社會(huì)的安定和諧。
3、效率原則
城市住房社會(huì)保障運(yùn)作中的政府效率包括兩個(gè)方面：
3.1社會(huì)保障性住房供應(yīng)效率
社會(huì)保障性住房供應(yīng)效率建設(shè)、收購(gòu)、回購(gòu)，主要是建設(shè)效率。因?yàn)樯鐣?huì)保障性住房總量的增加最終還要靠新建來(lái)解決。社會(huì)保障性住房建設(shè)需要耗費(fèi)各種社會(huì)資源，資源耗費(fèi)可通過(guò)具體的建設(shè)成本費(fèi)用反映出來(lái)。政府為城市中低收入住房困難家庭提供住房社會(huì)保障，基本目的不是要獲取利潤(rùn)，而是著眼于城市住房分配公平，平抑過(guò)高房?jī)r(jià)，確保城市居民均能“住有所居”。但是，在社會(huì)保障性住房的供應(yīng)上，無(wú)論是建設(shè)，還是收購(gòu)、回購(gòu)，均要發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用。這些成本費(fèi)用必須依靠政府有關(guān)稅費(fèi)的減免和一定公共財(cái)力的投入。因此，社會(huì)保障性住房的供應(yīng)必須要考慮投資、建設(shè)、分配、管理過(guò)程中資金運(yùn)作的良性循環(huán)，并且要盡量減少不必要的成本費(fèi)用，用最小的成本費(fèi)用（或資源）耗費(fèi)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障性住房效益的最大化。也就是說(shuō)，社會(huì)保障性住房的供應(yīng)必須是有效率的，否則城市住房社會(huì)保障就會(huì)難以為繼。
3.2社會(huì)保障性住房管理效率
社會(huì)保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物業(yè)管理。建成后的社會(huì)保障性住房，最后要具體落實(shí)到城市中低收入的住房困難家庭之中，而且分配到具體的住房困難家庭之后，還要有完善的物業(yè)管理，并要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清退不再符合城市住房社會(huì)保障條件的家庭的社會(huì)保障性住房。在這個(gè)過(guò)程中也有一個(gè)管理的問(wèn)題，而且同樣要發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用（耗費(fèi)一定的社會(huì)資源）。如果對(duì)社會(huì)保障性住房的管理不僅是有效的，而且是高效的，那就能將管理上發(fā)生的成本費(fèi)用降到最小，從而在管理上確保社會(huì)保障性住房效益的最大化。
政府向符合條件的城市住房困難家庭提供社會(huì)保障性住房必定要占用一定的社會(huì)資源，不僅建設(shè)社會(huì)保障性住房要占用一定的資源（如土地、基礎(chǔ)設(shè)施等）和成本，而且城市住房社會(huì)保障政策的制定和執(zhí)行也需要耗費(fèi)一定的人力、物力和財(cái)力。因此，在城市住房社會(huì)保障運(yùn)作過(guò)程中，政府效率就變得極其重要。如果城市住房社會(huì)保障的資源、成本、費(fèi)用耗費(fèi)要遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的平均水平，那就說(shuō)明政府運(yùn)作是失敗的，或至少說(shuō)是運(yùn)作有問(wèn)題的。對(duì)城市住房社會(huì)保障的運(yùn)作，不管是社會(huì)保障性住房的建設(shè)（或收購(gòu)），還是具體政策的制定和執(zhí)行，都必須考慮政府在資源、成本、費(fèi)用上的耗費(fèi)，必須盡量降低和減少不必要的耗費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)城市住房社會(huì)保障政策各方面效益的最大化，使之真正造福于城市住房困難家庭。
保障性住房范文3
關(guān)鍵詞:保障性住房 建筑設(shè)計(jì)
中圖分類(lèi)號(hào):TU241 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)05(a)-0081-01
所謂保障性住房指的就是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、單位集資房以及政策性的租賃住房等構(gòu)成的。這主要是針對(duì)收入中低層的家庭從而在分類(lèi)的保障過(guò)程當(dāng)中可以提供的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)以及銷(xiāo)售價(jià)格等方面都具有一定的社會(huì)保障性質(zhì)。在這其中還包括了廉租房,它主要是通過(guò)政府以租金補(bǔ)貼的形式或者是通過(guò)實(shí)物配租的形式對(duì)符合要求的住房困難家庭、低收入人群等所提供的具有保障性質(zhì)的生活住房。但是,由于社會(huì)保障房的建設(shè)面積較小,所以在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)存在一些困難,這也是需要我們進(jìn)一步要解決的。
1 對(duì)于保障性住房一些主要特點(diǎn)
(1)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式全面的推進(jìn)我國(guó)保障性住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。
(2)在建設(shè)保障性住房時(shí)必須要以實(shí)用為主,充分考慮到中低階層收入人群的經(jīng)濟(jì)狀況,從而確保廣大人民群眾得以安家樂(lè)業(yè)。
(3)由于保障性住房的面積受限,但這并不代表住房的功能有所缺失,所以,在對(duì)保障性住房進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須要以緊湊高效的標(biāo)準(zhǔn)原則,并在小空間里可以實(shí)現(xiàn)完善的居住功能,從而保障居住者的應(yīng)用條件。
(4)對(duì)于保障性住房必須要以人為本,并且體現(xiàn)出政策的取向范圍,所以由國(guó)家政策的傾斜,并通過(guò)地方財(cái)政部門(mén)的大力扶持等。
(5)對(duì)于保障性住房在設(shè)計(jì)上會(huì)有所差異,在根據(jù)家庭收入高低的不同情況,所以對(duì)于買(mǎi)賣(mài)或者是租賃保障性住房的要求也是不一致的。
2 有關(guān)保障性住房設(shè)計(jì)的具體原則
由于保障性住房是不同于商品性住房的,所以在對(duì)其建筑的設(shè)計(jì)要求上,施工建造方面、裝修以及使用和驗(yàn)收維護(hù)方面都必須要根據(jù)相關(guān)的法規(guī)和要求進(jìn)行。
(1)對(duì)于保障性住房的設(shè)計(jì)必須要體現(xiàn)出現(xiàn)代化的生活方式需要,并且也要兼顧居住保障性住房人群的生活習(xí)慣。
(2)在進(jìn)行保障性住房設(shè)計(jì)時(shí),必須要全面的綜合考慮住宅的空間設(shè)計(jì)、使用功能等方面,同時(shí)也要考慮到家庭人口以及風(fēng)俗習(xí)慣等特點(diǎn)。
(3)在設(shè)計(jì)時(shí)必須要考慮到周?chē)沫h(huán)境要求,應(yīng)相協(xié)調(diào),對(duì)住宅區(qū)域也應(yīng)規(guī)劃好保障性人群的出行以及交通便利等因素。
(4)對(duì)于保障性住房應(yīng)盡量做到房間內(nèi)外裝修可以一步到位,節(jié)約成本,以環(huán)保為主,從而避免造成浪費(fèi)。
3 對(duì)保障性住房套型設(shè)計(jì)的要求
(1)合理規(guī)劃。必須要全面考慮保障型居住人群的現(xiàn)狀,并且合理安排,應(yīng)與商品房結(jié)合,充分考慮到保障型用戶(hù)的進(jìn)出以及設(shè)置車(chē)位等方面。
(2)設(shè)計(jì)套型平面。①在套室內(nèi)的空間布置應(yīng)合理、緊湊,并處理好交通面積。②應(yīng)合理設(shè)置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)的面積。③充分合理考慮到保障型人群室內(nèi)家具的擺放與設(shè)置。
(3)設(shè)計(jì)住宅單元。主要包括幾方面:①在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意建筑體形的規(guī)整性,并降低體形的系數(shù)。②應(yīng)提高住房套型的使用率,盡量以一梯多戶(hù)為主,合理分配設(shè)計(jì)進(jìn)深與面寬,從而促使房間可以達(dá)到采光、日照以及通風(fēng)等方面的要求。③在設(shè)計(jì)當(dāng)中應(yīng)盡量應(yīng)用太陽(yáng)能的熱水系統(tǒng)從而與建筑物形成一體化的設(shè)計(jì)。④在建筑過(guò)程當(dāng)中,必須要應(yīng)用大開(kāi)間的結(jié)構(gòu)并與非承重的輕質(zhì)隔墻,從而可以滿(mǎn)足居住要求的不斷變化以及套內(nèi)的改造,實(shí)現(xiàn)靈活分隔的設(shè)計(jì)要求。
(4)精細(xì)化設(shè)計(jì)。①在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意廚房應(yīng)于臥室或者是餐廳臨近,以提高廚房的交界面,從而方便廚房可以靈活進(jìn)行改造,并且也節(jié)約了使用空間。②在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí),盡量把水房間靠近與管井,從而節(jié)約管線,便于施工也降低成本要求。③在對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí),必須要達(dá)到功能分離的使用要求,并合理應(yīng)用空間從而也提高了利用率。④在設(shè)計(jì)中盡量要以推拉門(mén)為主,以折疊門(mén)為輔,并節(jié)約空間,提高使用率。
4 對(duì)于其它設(shè)計(jì)中的問(wèn)題
(1)作為保障性住房應(yīng)滿(mǎn)足建筑居住的節(jié)能設(shè)計(jì)要求,并從小區(qū)的規(guī)劃、戶(hù)型的平面,再?gòu)拇皦Ρ纫约按暗乇鹊确矫孢M(jìn)行全面的綜合考慮,同時(shí),也應(yīng)利用太陽(yáng)能等方面的再生能源,從而節(jié)約能源。
(2)對(duì)于通風(fēng)和采光的設(shè)計(jì)必須要滿(mǎn)足建筑規(guī)范的具體要求。在設(shè)計(jì)居室的空間時(shí)必須要做到不存通風(fēng)死角,并且南北通透,同時(shí)也應(yīng)考慮到把入戶(hù)門(mén)當(dāng)作換氣門(mén)使用的可能性。
(3)隨著老齡人口的不斷增加,所以對(duì)于保障性住房的規(guī)劃到設(shè)計(jì)等各個(gè)方面都應(yīng)盡量做到無(wú)障礙設(shè)計(jì),從而方便老年人、殘疾人等弱士人群的使用。
5 建設(shè)保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)要求
(1)在環(huán)境方面。對(duì)于保障性住房必須要達(dá)到基本的通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)與日照標(biāo)準(zhǔn),它不僅只是保障在居住的要求,更是對(duì)公共安全的保障措施。由于保障性住房的戶(hù)型較小,但是也應(yīng)確保空間都要具有良好的通風(fēng)和日照要求,這與普通住房相比,則會(huì)存在一定的難度。
(2)在住房面積方面。對(duì)于保障性住房面積的標(biāo)準(zhǔn)要求不能參照商品房的標(biāo)準(zhǔn),也不能超過(guò)人均住房的標(biāo)準(zhǔn)面積,但是對(duì)其住房面積的要求也應(yīng)達(dá)到居住活動(dòng)的功能標(biāo)準(zhǔn),做到餐起分離,以及干濕分離的居住要求。
(3)在公用面積方面的設(shè)計(jì)。在控制保障性住房面積的同時(shí),除了要滿(mǎn)足通風(fēng)和日照的標(biāo)準(zhǔn)要求以外,也應(yīng)重視公用面積的設(shè)計(jì),這也是重要的一方面。只有把公用部位的面積設(shè)計(jì)緊湊合理了,才能合理的應(yīng)用剩余面積來(lái)安排活動(dòng)空間。與普通住房相比,一般保障性住房的面積都比較小,所以相同建筑體積和面積但居住的人口卻相對(duì)較多,對(duì)此,在安全疏散以及防火要求等方面堅(jiān)決不能降低標(biāo)準(zhǔn),必須要嚴(yán)格按照要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。
從以上幾點(diǎn)我們可以看出,對(duì)于保障性住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)它不僅只是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的民生系統(tǒng)性工程,而是在設(shè)計(jì)住房時(shí)也應(yīng)強(qiáng)調(diào)它的功能標(biāo)準(zhǔn)以及它的舒適度,要控制面積的標(biāo)準(zhǔn)上限,卻不是下限,并且在保障性住房設(shè)計(jì)時(shí)主要應(yīng)體現(xiàn)出以人為本的居住保障,并不是以時(shí)尚居住為主,所以在設(shè)計(jì)時(shí)必須要充分考慮到居住人群的社會(huì)環(huán)境以及基本條件等方面的因素。
總之,由于社會(huì)保障性住房在我國(guó)是作為民生工程,所以其重點(diǎn)就是為了可以解決人們實(shí)際的住房問(wèn)題,然而,在對(duì)住房進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)卻不能因?yàn)樽》康拿娣e較小從而降低了設(shè)計(jì)的規(guī)范,而是必須要吸收商品住房的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn),以不斷對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化,并細(xì)化設(shè)計(jì)具體要求,全方位的角度進(jìn)行考慮,從而提高保障性住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉勝.保障性住房在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的一些基本要求[J].建筑設(shè)計(jì)管理.2010(7).
保障性住房范文4
【關(guān)鍵詞】保障性住房；安居工程；中低收入人群；中小套型；建設(shè)
【中圖分類(lèi)號(hào)】F4 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2012）03-0100-1.5
“保障性住房”這一特殊的房地產(chǎn)領(lǐng)域，一直受到大家很多關(guān)注，這是政府為中低收入家庭提供的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。“保障性住房”無(wú)論是從建設(shè)模式、調(diào)控作用以及投融資等多方面均具有較高的研究?jī)r(jià)值。
一、保障性住房主要作用
保障性住房，是與商品性住房（簡(jiǎn)稱(chēng)商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。其主要作用包括：首先，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。其次，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，新增廉租房建設(shè)投資及其所帶動(dòng)的地方和社會(huì)投資，可以拉動(dòng)區(qū)域鋼材、水泥及裝修建材等多個(gè)板塊的消費(fèi)。再次，加快建設(shè)保障性安居工程，還為今后擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造了有利條件。加快建設(shè)保障性住房，將有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民在購(gòu)置或租賃房產(chǎn)周邊的消費(fèi)。
二、保障性住房建設(shè)模式
廉租房：此類(lèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸政府或機(jī)構(gòu)擁有，以政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。從建筑學(xué)角度分析，廉租房戶(hù)型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米，是名副其實(shí)的“袖珍”小戶(hù)型。
政策性租賃房：通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。是對(duì)廉租房的有力補(bǔ)充。
經(jīng)濟(jì)適用房：政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類(lèi)低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。此類(lèi)房產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：（1）住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；（2）住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。從建筑學(xué)角度分析，經(jīng)濟(jì)適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。
限價(jià)房：限制開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格，同時(shí)限制其房?jī)r(jià)的一種面向城市中低收入者的商品房，限價(jià)房政策出臺(tái)的一個(gè)目的是為平抑不斷高漲的房?jī)r(jià)。限價(jià)房屬于社會(huì)保障性住房，政府會(huì)對(duì)其購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓條件作出限制，不宜投資。由于經(jīng)濟(jì)適用房存在定價(jià)過(guò)高、容易被用作牟利工具的弊端，許多地方政府在保障房體系中削減了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例，更傾向于以配租方式代替配售方式，完善保障房租賃體系。
三、保障性住房的調(diào)控作用
目前，擺在決策者面前的不僅是調(diào)控樓市所需要的決心，更為重要的是需要拿出有效的調(diào)控對(duì)策。保障性住房作為改變樓市供需結(jié)構(gòu)的根本性舉措，將成為政府平抑房?jī)r(jià)的重要戰(zhàn)略手段。
從保障民生的角度出發(fā)，保障性住房對(duì)中低收入人群的意義不言自明。在樓市調(diào)控中，政府部門(mén)和業(yè)界專(zhuān)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)，住房的最終價(jià)值是滿(mǎn)足百姓居住需求，因此住房是一項(xiàng)基本消費(fèi)品。在配置這一有限的資源時(shí)，既要利用市場(chǎng)手段推動(dòng)中高端商品房的合理配置，又要運(yùn)用“看得見(jiàn)的手”調(diào)控資源的分配，防止住房資源過(guò)度向高收入人群集中。
當(dāng)前商品房房?jī)r(jià)調(diào)控受多重因素干擾，受通脹、物價(jià)上漲的影響，以及原材料、建材、人工成本的增加，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期始終存在，另外房?jī)r(jià)難以下跌與社會(huì)上整體流動(dòng)性過(guò)多有關(guān)。這些因素均加大了調(diào)控壓力，減弱了調(diào)控效果。而政府能夠控制的保障性房源大量入市后，調(diào)控能力和主動(dòng)性就大為增強(qiáng)。隨著保障性住房在整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)中的比例提高，這一籌碼的分量將越來(lái)越重。
四、保障性住房投融資模式
保障房建設(shè)的資金來(lái)源主要依賴(lài)中央和地方財(cái)政，保障房用地的大量供應(yīng)意味著土地財(cái)政縮減。那么應(yīng)如何多渠道籌集資金？我們可以通過(guò)分析昆明市的經(jīng)驗(yàn)獲得一些啟發(fā)。
昆明市將健全保障性安居工程建設(shè)投融資體制和機(jī)制，并通過(guò)政策創(chuàng)新等手段，形成多元化的保障資金來(lái)源。主要包括：首先，市國(guó)資委已決定將以土司的相關(guān)資源資產(chǎn)為主，成立昆明市公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司，作為昆明市公租房、廉租房、安置房等保障性住房的特許建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，負(fù)責(zé)主城范圍內(nèi)市政府投資建設(shè)或委托代建廉租住房、公共租賃住房的建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)工作。按照“自主積累、自負(fù)盈虧、商業(yè)平衡公益”的運(yùn)作模式，建立良性的保障性住房投融資運(yùn)營(yíng)機(jī)制。其次，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。對(duì)支持保障性住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。此外，還將積極爭(zhēng)取使用銀行提供的中長(zhǎng)期貸款和機(jī)構(gòu)投資者的投資，鼓勵(lì)和引導(dǎo)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶(hù)區(qū)改造住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。
由于國(guó)家在“十二五”期間將加大對(duì)保障性住房供應(yīng)的力度，這將對(duì)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)形成有效競(jìng)爭(zhēng)與沖擊，尤其是在房?jī)r(jià)高漲區(qū)域建設(shè)保障性住房，可以拉低對(duì)周邊房?jī)r(jià)的預(yù)期，從目前情況看，正在逐步實(shí)現(xiàn)預(yù)期影響。同時(shí)保障性住房可以彌補(bǔ)樓市調(diào)控帶來(lái)的投資下滑影響，增加了房?jī)r(jià)下調(diào)的空間和可能性。作為一個(gè)集房地產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)政策及社會(huì)保障等多種概念于一身的研究領(lǐng)域，有關(guān)“保障性住房”的研究將愈發(fā)的重要。
【參考文獻(xiàn)】
［1］李文龍．十二五”期間 保障性住房路在何方？［J］．金融時(shí)報(bào)，2010．
［2］北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年—2010年）［D］．
［3］北京市“十二五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2011年—2015年）［D］．
保障性住房范文5
1、早日實(shí)現(xiàn)住有所居
2、保民生 加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)
3、完善住房保障體系 促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展
4、注重提升保障房品質(zhì)
5、既要讓人有得住 還要讓人住得好
6、讓低收入“居者有其屋”
7、提速度 重質(zhì)量 保公平
8、住房 是一個(gè)溫暖家庭的重要符號(hào)
9、關(guān)注民生 構(gòu)建和諧 利民工程 功在千秋
10、住房困難家庭圓了“安居夢(mèng)”
11、把保障性住房建成民心工程 放心工程 精品工程 滿(mǎn)意工程
12、保障房托起安居夢(mèng)
13、住有所居 應(yīng)保盡保
14、讓困難群眾早日住上保障房
15、構(gòu)筑多層次住房保障體系
16、構(gòu)建住房保障體系 改善群眾居住條件
17、扎實(shí)做好保障性安居工程建設(shè) 確保公開(kāi)公正公平分配
18、為大眾建房 為百姓造福
保障性住房范文6
【關(guān)鍵詞】：保障性住房； 管理問(wèn)題；發(fā)展模式
[Abstract]: at present, a livelihood issues throughout the land the government and construction administrative departments attach great importance to the protection of housing construction is. Not only to the construction of affordable housing, but also to theaffordable housing scientifically, orderly and rational management, which is a direct impact on the efficiency of our country. One of the important content of housing security system in our country is on the management of affordable housing, there is a direct link between the quality and management level of China's housing security policy implementation effect level, perfect management system of affordable housing has very important significance for smooth operation of China's housing securitysystem.
[keyword]: affordable housing; management; development model
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
一、當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)與使用中存在的一些顯著的問(wèn)題
1.1保障房使用效率比較低有待進(jìn)一步的提高
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的一些城市已建的保障房存在以下問(wèn)題：出租、轉(zhuǎn)租、出借以及空置等。目前對(duì)保障房進(jìn)行違規(guī)使用的處罰還沒(méi)有做出完整的法律規(guī)定，也沒(méi)有能夠執(zhí)法資格的主管部門(mén)，使得有關(guān)部門(mén)在面對(duì)這些違法使用保障房的行為不能夠進(jìn)行有效的處理。一些地方性法規(guī)雖然也相繼在一些城市出臺(tái)了，但對(duì)違法行為處罰的太輕。因?yàn)閷?duì)違法行為處罰的力度和違規(guī)使用獲得的利益相比小的多，致使保障房違規(guī)使用的行為不斷的發(fā)生。
1.2部分地方保障房建設(shè)面積偏大
如果過(guò)大面積的建設(shè)保障房面，就會(huì)出現(xiàn)一些中低收入的家庭也很容易的接受保障性住房，進(jìn)而就會(huì)降低他們?yōu)榱烁纳凭幼l件而努力工作的意志，最終導(dǎo)致部分地方的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展動(dòng)力相對(duì)減弱，也就分容易患上社會(huì)福利病。
1.3保障房的退出難、資源很難進(jìn)行循環(huán)的使用
一些地方經(jīng)常出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，一些人已經(jīng)超出了保障標(biāo)準(zhǔn)的保障對(duì)象卻不愿意退出保障房的現(xiàn)象，地方建造行政主管部門(mén)即使向法院申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制的執(zhí)行，但執(zhí)行力度很難做到位。根據(jù)我國(guó)的《民事訴訟法》以及我國(guó)的最高人民法院相關(guān)規(guī)定，法院在執(zhí)行中需要“保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品”。因此，想利用法律的途徑來(lái)對(duì)那些不具備保障的對(duì)象退出具有很大的難度。另一個(gè)使退出難的原因就是在住房保障中存在“懸崖效應(yīng)”，一些保障對(duì)象如果退出保障房后其生活水平將會(huì)大幅的下降，導(dǎo)致他們用盡一切辦法拖延退出。
二、我國(guó)保障性住房在管理過(guò)程中難的主要原因
2.1對(duì)保障性住房在管理的周期過(guò)長(zhǎng)
根據(jù)《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令162號(hào)）、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）及《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo) 意見(jiàn)》（[2011]45號(hào),下稱(chēng)“45號(hào)文”）等相關(guān)規(guī)章文件的規(guī)定，盡管銷(xiāo)售性的保障性住房管理和租賃性的保障性住房管理的周期不同，但它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是具有長(zhǎng)期性。在正常的使用年限內(nèi)我國(guó)的租賃性的保障性住房均屬于被管理的對(duì)象；在取得完全產(chǎn)權(quán)之前我國(guó)的銷(xiāo)售性保障性住房最低年限要求一般是5年，但都不能進(jìn)行市場(chǎng)交易。
2.2保障的對(duì)象具有較強(qiáng)的群體性
我國(guó)的商品房和保障性住房所針對(duì)的客群是完全不一樣的，商品房主要是針對(duì)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客群，保障性住房主要是針對(duì)收入低的群體及其他特定的對(duì)象，其中廉租房是為了符合一些最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民且住房比較困難的家庭、公租房是為了符合新就業(yè)的職工、經(jīng)濟(jì)適用房是為了滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中處于低收入的用戶(hù)。群體性特征突出明顯，普遍存在急需要就業(yè)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等這些公益幫扶的人群，我國(guó)保障性住房在使用管理的過(guò)程中所面臨的最大難題就是人員結(jié)構(gòu)的多元化。
2.3住房保障社會(huì)敏感度高
人民群眾的切身利益以及改善民生都和住房的保障性有關(guān)，從保障性住房建設(shè)開(kāi)始到投入使用等每個(gè)環(huán)節(jié)都受到社會(huì)的關(guān)注，更為敏感的是當(dāng)保障對(duì)象開(kāi)始入住到保障性住房之后后而進(jìn)行的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和跟蹤服務(wù)。住房保障能夠在社會(huì)上具有很高的敏感度，其中最主要的原因是人民始終的認(rèn)為所謂保障房就是是由政府投資修建然后把住房分配給個(gè)體居住，政府對(duì)任何涉及到保障房的事情，都應(yīng)該做出相應(yīng)的管理。
三、探索我國(guó)保障性住房使用管理上的模式
3.1對(duì)政府主導(dǎo)進(jìn)行強(qiáng)化，搭建社區(qū)服務(wù)管理平臺(tái)
我國(guó)在積極的對(duì)推進(jìn)保障性住房小區(qū)的管理模式的探討中首先必須結(jié)合社會(huì)的矛盾、管理現(xiàn)狀以及小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)城鄉(xiāng)社區(qū)管理服務(wù)不斷的進(jìn)行強(qiáng)化，見(jiàn)社區(qū)服務(wù)和管理的具體責(zé)任進(jìn)行落實(shí)，在社區(qū)的管理過(guò)程中英集中人力、財(cái)力，集中各種的管理資源；對(duì)社區(qū)的保障性住房的治理機(jī)制不斷地深化和完善，建立和完善有利于居民利益的表達(dá)、居民訴求的回復(fù)、矛盾的協(xié)調(diào)機(jī)制，針對(duì)社區(qū)的保障性住房小區(qū)適時(shí)的建立服務(wù)管理機(jī)制，提升管理服務(wù)的職能，促進(jìn)小區(qū)的“社會(huì)和諧”。
3.2以社區(qū)為平臺(tái)進(jìn)行保障性住房的管理，促進(jìn)公共的服務(wù)
多部門(mén)應(yīng)該聯(lián)合建立服務(wù)管理機(jī)制，并見(jiàn)社區(qū)公共服務(wù)落實(shí)到實(shí)處。見(jiàn)社區(qū)的人口、社會(huì)保障、住房管理、民政、衛(wèi)生文化等服務(wù)資源和社會(huì)管理職能進(jìn)行整合，通過(guò)各部門(mén)之間的信息資源平臺(tái)進(jìn)行信息的共享，健全服務(wù)管理機(jī)制，然后在各個(gè)社區(qū)內(nèi)開(kāi)展公共的服務(wù)，將各部門(mén)之間的行政服務(wù)管理與基層群眾自治進(jìn)行飛船有效的銜接。不斷地豐富社區(qū)居民的精神文化充生活，讓居民都能養(yǎng)成一個(gè)良好的居住習(xí)慣；公安、建設(shè)行政、工商管理、城市管理部門(mén)應(yīng)對(duì)社區(qū)的治安管理、戶(hù)籍管理以及秩序維護(hù)等工作應(yīng)不斷的加強(qiáng)，對(duì)相關(guān)的違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)的處理，創(chuàng)建和諧的的社區(qū)環(huán)境。
3.3鼓勵(lì)社會(huì)參與，強(qiáng)化社會(huì)資源共創(chuàng)共享
加強(qiáng)社區(qū)的公益，鼓勵(lì)社會(huì)的一些公益性組織積極的參加到社區(qū)的社會(huì)保障、衛(wèi)生管理、再就業(yè)、科技的開(kāi)發(fā)、教育和文化的發(fā)展以及體育鍛煉等公益性的服務(wù)性工作。比如：對(duì)社區(qū)內(nèi)的生活困難的居民的醫(yī)療、教育等單項(xiàng)進(jìn)行幫扶；積極的開(kāi)展公益慈善活動(dòng)以及居民能夠互助的公益性活動(dòng)，為殘疾人提供個(gè)性化服務(wù)；建設(shè)愛(ài)心超市等公益性活動(dòng)；定時(shí)的舉辦各類(lèi)公益性的科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生、體育以及精神文明的大型活動(dòng)；大力向居民宣傳和演練有關(guān)消防、安全、應(yīng)急以及緊急情況下的自救等一些生活必備常識(shí)等。
四、結(jié)束語(yǔ)
政府應(yīng)充分調(diào)動(dòng)管理保障性住房的建設(shè)行政主管部門(mén)以及社會(huì)的一些組織積極參與到保障性住房服務(wù)管理的積極性，政府部門(mén)、建設(shè)行政主管部門(mén)、社區(qū)管理部門(mén)都應(yīng)該按照各自職責(zé)從各個(gè)方面來(lái)支持和保障性住房的服務(wù)管理工作包括：政策、人力、財(cái)力、物力，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)日常的保障性住房業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，促進(jìn)社會(huì)組織與政府部門(mén)、建設(shè)行政主管部門(mén)、社會(huì)組織與社會(huì)各界以及社會(huì)組織之間的交流與合作
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