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物業建議意見范文1

一、常見問題

（一）開發商責任問題

1、房屋未辦理房產證。

2、小區基礎設施未配備到位，如消防設施不能正常使用、用電未交電業局直管、水壓不夠、攝像頭未全覆蓋等。

3、房屋質量問題：房屋漏水、墻體開裂、不垂直、水管爆裂、門窗損壞等。

（二）第三方侵權

1、鄰里糾紛：鄰里間漏水、噪聲、墜物造成房屋損壞、擅改管道、豢養犬只等。

2、底商糾紛：油煙、噪聲、擅自開門人員雜亂、門頭擋光等。

3、侵害業主公共權益：占用公共區域私搭亂建、種菜養雞、劃停車位等。

（三）物業服務質量

1、公共設施的維修：小區路燈、道路、監控、公共管道等；中修、大修費用無人申請維修基金，或申報后未能經過法定數額業主同意。

2、公共衛生和綠化：衛生死角、除草不及時、樹木缺失。

3、公共安全與秩序：小區內失竊、車輛被劃、門崗檢查不嚴、過嚴、額外出售門禁卡、沖撞門禁車檔桿等。

4、停車位的維護與管理：對停車位服務費的誤解、不能保證專有車位的使用。

（四）委托或捆綁收費：水電氣暖的二次收費，公共設施的維修。

（五）公共部位和設施經營；經營事項未經業委會或全體業主同意、收益收支不公開。

（六）收費程序不規范：電話催費、上門催費無記錄、書面催費不留照片，更無業主反映問題的落實-解決-回復機制。

（七）業主委員會的成立與備案：業主委員會無人牽頭成立，或成立后備案無門。

二、解決建議

（一）側重維護業主弱勢群體的權益，擴大理解物業公司的公共秩序維護義務。

對不屬于物業服務范圍內的業主反映的屬其他責任人的問題協助溝通、組織調解、建議整改、上報相關部門、定期策劃清理等。如物業公司窮盡一切手段協助協調解決問題，并提供相關工作記錄和證據，無論問題是否達到徹底解決的效果，此類問題不得成立業主拒交物業費的充分理由。如物業公司未開展相關工作，對業主反映問題不重視，粗暴推諉，則認定物業公司未盡到維護公共秩序的責任，建議降低物業費或適當賠償業主損失。

1、對房屋質量等開發商責任問題：建立物業公司與開發商的溝通協作機制，將業主反映的問題集中上報開發商，落實解決方案，不能解決的，邀請開發商參加調解，說明原因。

2、對業主與其他業主、業主與底商的糾紛：要求物業公司提供信息、協助溝通、組織調解，同時向業主釋明盡力協助，但不能保證滿意結果，如爭議過大仍需通過法律途徑向責任人主張權利。

3、對他人侵害業主公共權益的問題：除上述協助協調工作外，還要求物業公司向侵權人發放整改通知（需侵權人簽收或拍照留證）、上報有關行政管理部門、定期策劃集中執法等清理活動。

（二）秉承“收費與服務質量兼顧，以服務質量為先”的處理原則。

案件處理中，先聽取落實業主反映問題，物業企業提出或法院建議解決方案，問題整改解決后再談拖欠物業費。問題的解決方法和情況必須回復業主，必要的可邀請業主指導或見證解決。

除律師外，要求物業企業指派熟悉小區情況，并有調度能力和溝通能力的專員負責跟進物業訴訟案件，以便于及時落實解決業主反映的問題并與業主致歉溝通等。

對于一個小區的多發問題，如停車秩序差、衛生綠化差等，向專員建議物業企業提出集中整頓方案或根治方案。

（三）設計四步溝通工作法，要求物業企業與法院建立步調一致、工作協調、標準統一的索費程序。

四步溝通工作法為：

1、傾聽業主意見，表達關心和理解（不能不聽，不能打斷，不能粗暴回應，主動詢問問題細節情況，以換位法表達對業主的理解）；——我在聽你說

2、提供解決方案或具體幫助，明確回復和落實期限；——我可以做什么

3、釋明法律，說明業主反映問題是否是物業服務范圍。不是物業服務范圍的，要著重說明物業企業愿意提供幫助協助，但不能替代責任人承擔責任。——我坐不了什么

4、指明法律解決途徑，表明物業企業可協助提供信息、證據。——你能怎么做，我還能幫忙

每個小區以一周為周期，每周期進行一輪征求意見、落實問題-回復跟進。物業企業要以步調一致的工作安排及時落實問題并回復業主或法院。物業企業要以統一標準對業主提出交費方案。對經解決問題、釋明法律后愿意交費的業主，免除違約金，物業企業承擔訴訟費，但不能退讓物業費本金。對仍不能依法交費的業主，轉入審理程序，訴中調解中不能低于訴前調解交費的業主。以此體現公平公正，并對其他（訴或未訴）業主起到教育和警示作用。

（四）加強法律釋明，劃明物業服務邊界，出示具體法律規定和案例，指明問題責任人和解決的法律途徑，并以通俗、生動、接地氣的語言和比喻向業主釋法說理。常用的比喻方法：1、物業企業和開發商，好似兩兄弟各有營生，一家是一家的買賣，也好似衣服的裁縫和洗衣人，各有其責。2、物業企業服務范圍，好似保姆月嫂對主家的責任。

三、現實疑難

1、物業費收支的公示

2、公共部分經營的合法性和收支公示

物業建議意見范文2

為深入貫徹落實市委十一屆八次全會精神，加快推進文明社區建設，進一步提升區物業服務水平和從業人員素質，根據《關于在全市深入開展“文明物業”創建活動的通知》和《全市物業行業深入開展“文明物業”創建活動方案》文件部署和要求，并結合區物業服務實際情況，經研究，制定以下實施方案。

一、統一思想，提高認識

創建文明物業不但是推動我區城市化、現代化進程，營造優美人居環境的有效舉措，而且是“科學管理、優質服務、凈化美化、共創和諧”在物業服務活動中的具體體現。我區將以爭創文明物業“優勝杯”競賽活動為重要載體，結合我區物業服務實際，著力提高物業服務質量、樹立行業新風，扎實開展物業管理行業文明創建活動，為我市爭創全國文明城市“三連冠”做出積極貢獻。

二、活動主題

文明物業，共創和諧

三、組織保障

為加強本次“文明物業”創建活動的組織領導，成立區物業行業“文明物業”主題活動領導小組，區住房和建設交通局局長施宇峰擔任領導小組組長，區住房和建設交通局副局長王閏清擔任副組長，成員由區物業辦、各街道（鎮）物業站負責人組成。

四、活動范圍和參加對象

本次活動范圍包括區所有物業服務小區，參加對象為區內物業服務企業、服務人員和全體業主以及社區居委會（村委會）。

五、創建內容

創建活動以“科學管理、優質服務、凈化美化、文明和諧”為主要內容，突出“文明物業，共建和諧”的主題，加強行業管理和服務交流，以管理促服務，以服務創文明。在創建活動中重點做好以下五方面工作：

（一）加強培訓和宣傳，提升物業從業人員文明素質

1.圍繞建設文明物業小區的要求，開展思想道德教育、法律法規教育、文明禮儀教育和職業技能教育培訓，并實行培訓考核。培訓分兩級實施，一級培訓由區物業辦組織，培訓對象為物業服務企業經理、小區管理處主任和安保負責人，每月一期；二級培訓由區內各物業服務企業組織，培訓對象為企業所有物業從業人員，每月兩期，區物業辦將對培訓情況進行定期不定期檢查。各期培訓內容和考核結果報區物業辦備案，區物業辦將考核情況記入企業考核檔案，并作為區示范（優秀）住宅小區考評組成部分。

2.完善企業組織機構，規范內部管理，樹立良好企業形象。要求各物業服務企業健全內部機構和人員配置，有文明創建規劃、實施方案和措施，有嚴格的考核制度。

3.開展“我為文明物業獻一策”合理化建議征集活動，全面激發職工參與文明物業創建活動的熱情，對好的建議予以采納并在全區推廣。

4.在各物業服務小區設立“文明物業”宣傳欄，加強“文明物業”創建活動宣傳。

（二）優化小區服務環境，提高服務質量

1.進一步加強物業服務小區內部環境管理，重點加強對小區內環境衛生、綠化養護、秩序維護的管理工作。由各街道（鎮）物業站組織轄區房管、城管、規劃、環保、消防和公安等職能部門或派出機構對住宅小區進行一次專項檢查，對小區內違章搭建、破壞綠化、消防設施損壞、堵塞消防通道、車輛亂停亂放等違法違規現象組織進行專項整治。

2.積極接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、問詢、質疑和投訴等，建立高效的投拆、回訪處理機制。管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹。

3.保證小區共用設施設備管理規范和房屋管理、維修、養護及時，切實維護業益；完善應急預案，加強防災演練，積極開展創建平安社區宣傳教育活動，確保小區無安全事故發生。

4.衛生設備完善，運用正確引導管理方式，共同創建潔凈小區環境。環衛設施完備，衛生區域實行責任制，明確責任范圍，實行標準化保潔。

（三）加快推進物業聯動平臺建設，共創文明和諧物業

1.建立區物業辦、街道（鎮）物業站、社區（村）共同參與的物業“三級聯動”建設平臺，定期召開共建聯席會議。區級聯席會議由區物業辦牽頭，區房管、城管、規劃、環保、消防和公安等職能部門和各街道（鎮）物業站參加，每季度通報工作情況并協調解決綜合性問題；街道級聯席會議由各街道（鎮）物業站牽頭，區相關職能部門、派出機構和物業服務企業等參加，每月召開一次，及時解決轄區住宅小區存在難題；而社區聯席會議則以“周周碰頭、月月議事”的方式，由社區居委會（村委會）牽頭組織居委會（村委會）干部、物業經理、社區民警、業委會成員、業主代表等參加，化解小區內各種矛盾和糾紛。

2.加快推動“和諧物業促進會”在全區的建設。以招寶山街道清川小區“和諧物業促進會”為標桿，在區內各住宅小區成立聯系社區、物業、業主的紐帶—“和諧物業促進會”，作為物業服務所有參與方的溝通平臺，著力解決物業服務基層存在的矛盾和糾紛，促進溝通和交流，為創建和諧物業打下堅實基礎。

（四）大力開展文明物業和諧促進和志愿者服務活動

1.各物業小區服務企業需做到以下“四個一”：分發一封公開信，向業主介紹物業服務情況、服務內容等；設立一個意見箱，廣泛征求業主意見；開展一次參觀活動，組織社區黨員和業主代表參觀物業服務情況；聘請一名協調員，收集業主建議意見，協調各類矛盾和問題。

2.物業服務企業要主動與街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會（村委會）聯系，每季度開展一次聯誼活動、便民利民活動和幫困結對活動，積極為社區（村）和業主排憂解難。

3.為踐行文明物業服務理念，弘揚志愿服務精神，發揮物業服務人員的優勢，組建一支物業服務志愿者服務隊，開展居家養老志愿服務，關愛空巢老人、殘疾人員和困難群眾志愿服務等活動，每周為小區孤寡老人、傷殘人士、困難家庭提供志愿服務，為我市大型活動提供志愿服務。每季度組織一次集中性志愿活動，努力打造物業服務行業志愿服務品牌。

（五）大力開展文明物業優勝小區評比行動

1.根據《市文明物業優勝小區（星級小區）評定標準》，由各街道（鎮）物業站組織對轄區內住宅小區進行考評，對于達到優勝小區標準的住宅小區報區物業辦，最終由區物業辦組織區級考評，根據評定結果進行授牌和獎勵。

2.發動各物業服務企業、物業從業人員、業主積極參與文明物業優勝小區創建活動。大力開展“學先進、比先進、爭先進”活動，發動全體職工積極對照先進找差距，努力提高整體服務水平。

3.對“文明物業”主題活動的開展情況進行聯合考核，評選表彰文明物業優勝小區，評選結果納入區物業信用評價體系。

六、活動步驟和安排

（一）宣傳發動階段（6月下旬）

1.制定活動方案；

2.各物業服務企業召開“文明物業”主題活動動員大會。

（二）實施階段（7月-8月）

1.各物業服務企業根據各自實際，細化工作目標，制定實施方案（7月15日前）；

2.各街道（鎮）物業站組織開展文明物業標準化管理檢查（7月25日前）；

3.區物業辦開展各物業服務小區文明物業檢查督查工作（8月5日前）；

4.迎接市物業主管部門檢查督查工作（7月—8月）。

（三）檢查鞏固階段（9月—10月）

對前期工作成果進行“回頭看”，鞏固取得的成果，對發現的問題進一步做好整改工作（9月—10月）。

（四）考核驗收階段（11月—12月）

1.制訂物業行業優勝小區創建計劃，積極開展優勝小區創建活動（11月份）；

2.對文明物業創建小區進行檢查考核，并匯總上報（11月—12月）。

七、活動要求：

（一）各街道（鎮）物業站要重視本次活動的重要性，結合轄區實際，研究制訂實施方案，細化工作目標，層層分解責任，全面落實工作措施。

（二）各街道（鎮）物業站，加強對各物業服務小區開展“文明物業”主題活動的指導協調和督促檢查，要親自到小區一線進行指導督查，幫助物業服務企業解決實際困難，切實為“文明物業”主題活動的順利開展提供保障。

物業建議意見范文3

一、明確職責，切實加強住宅物業管理

按照“條塊結合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業管理工作。

（一）市房管局負責研究制定物業管理發展規劃，制定相關配套政策，負責物業服務企業資質初審，住宅專項維修資金歸集和物業管理用房的管理，落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業服務企業的監管，規范物業管理服務行為，指導鎮（街道、辦事處）調處物業管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮人民政府、街道辦事處、開發區管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區物業管理工作，配合市房管局科學劃定物業管理區域，界定物業服務范圍，指導監督業主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協調、監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作，做好轄區內有關物業管理的投訴處理和工作。

（三）社區居委會協助鎮（街道、辦事處）做好物業管理工作，參與業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆，指導和監督業主大會選聘物業服務企業或者進行自治管理，協調業主、業主委員會和物業服務企業之間的關系，調處物業服務中的矛盾糾紛，指導業主委員會和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業主共同利益的違法行為并及時向有關行政執法部門報告。

（四）市規劃局負責科學設定居住用地規劃條件，嚴格審查設計方案和施工圖，確保相關設施配套到位，查處擅自改變建設工程規劃許可證許可范圍的違法建設行為。

（五）市建設局負責住宅小區建設工程質量的監管，監督建設單位及時處理已竣工交付住宅小區的質量問題。住宅小區房屋未經質量單項驗收合格的，不予發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）市公安局負責監督指導住宅小區治安防范措施的落實，指導物業服務企業做好住宅小區停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。對小區內堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區消防設施的檢查驗收，依法查處破壞消防設施的行為。

（七）市城管執法局按照城市管理相對集中行政處罰權的規定查處住宅小區內破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經批準擅自搭建構（建）筑物及其他設施、設亂戶外廣告、亂設攤點等行為，做好住宅小區垃圾清運及路燈養護等工作。

（八）市園林旅游局按照規劃設計條件，嚴格住宅小區綠化建設方案的審批，指導做好住宅小區的綠化管護工作，并具體負責住宅小區的日常綠化管護工作。

（九）市人民防空辦公室負責住宅小區內人防工程的規劃、建設、維護管理、監督檢查和實地標注工作，人防工程未經質量專項驗收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價、環保、質監等部門要按照各自職責，妥善處理物業管理涉及的工商登記、物業服務收費、環境污染、設備設施質量等方面的投訴，主動配合各鎮（街道、辦事處）化解物業管理中的矛盾。

二、根據實際，合理確定住宅物業管理的方式

（一）新建住宅小區全面推行等級物業服務。先由建設單位按規定選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理，業主委員會成立后，由業主大會根據住宅小區的規劃建設、配套情況和需要的管理服務項目，選聘物業服務企業進行管理。

（二）改造后的老住宅小區具備物業管理條件的，應當及時召開業主大會并選聘物業服務企業，按等級實施物業管理；對暫不具備條件的，可以實行業主自治管理，也可以采用業主委員會與社區居委會簽訂協議的方式，由社區居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區的前期物業服務按照誰開發、誰建設、誰負責的原則組織實施管理。業主委員會成立后，可根據業主需求確定物業管理方式。

三、突出重點，切實抓好住宅物業管理的規范運作

（一）規范新建住宅小區的前期管理。凡達到規定規模的住宅小區，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務企業要加強對住宅小區建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，有權提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向有關行政執法部門報告。

（二）規范物業交接。新建住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要同步交付使用。住宅小區竣工交付前，建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業要對共用設備設施（含人防工程設施設備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。建設單位按照《關于進一步加強物業管理工作的意見》（**政辦發〔20**〕79號）規定支付的交接費，由市房管局統一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規范業主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的，由社區居委會與業主共同決定住宅小區物業管理事項，直至業主委員會成立。社區居委會要認真組織籌備召開業主大會，選舉產生業主委員會，要加強對業主委員會的指導，積極支持業主委員會的工作。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業履行服務義務，也要督促業主按時交納物業服務費。

（四）規范物業管理服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，合同的期限應當與業主委員會任期相一致，并向社區居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業主、業主委員會的監督。市房管局要會同各鎮（街道、辦事處）加強對物業服務企業的監管檢查，科學評定物業服務企業信用程度，不斷完善物業服務誠信檔案制度。

（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、市房管局、所在鎮（街道、辦事處）和社區居委會。在前期物業管理期間，物業服務企業退出物業管理項目且建設單位**法承擔重新選聘責任的，由社區居委會臨時代為管理。

（六）建立住宅小區公共設施應急處理機制。市、鎮兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應的經費，作為物業管理風險應急處置資金，專項用于棄管住宅小區共用設備設施臨時運行管理費用。

（七）妥善處理物業質量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統、電子監控、高層電梯、地下車庫等存在質量遺留問題的，由市政府統一牽頭，責成相關職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實住宅小區物業服務的各項優惠政策

（一）稅收規費方面

1．住宅物業服務的新辦企業自經營之日起2年內免繳統一收費（含防汛保安、殘疾就業保障、人防、工會等各類基金）；

2．20**年**月31日前，物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業服務企業的發展；

3．物業服務企業受委托管理改造后的老小區、拆遷安置小區、保障性住宅小區，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數，使用物業服務專用票據；

4．物業服務企業可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。

（二）政府補貼方面

1．市政府統一建設的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業服務企業（單位），各鎮（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業管理的城區住宅小區，由市財政按上述標準補貼物業服務企業（單位）。

2．改造后的老小區，物業服務交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區按建筑總面積的2‰配建經營性用房，房屋產權歸市房產管理局所有，可委托物業服務企業經營，收益主要用于彌補物業管理經費的不足。

（三）表彰獎勵方面

1．市財政每年安排相應的經費，對受到上級政府及部門關于物業管理方面表彰的物業服務企業、社區居委會、業主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；

2．鎮（街道、辦事處）應安排相應的經費，對作用發揮好、規范程度高的業主委員會予以表彰獎勵；

（四）市房管局協調督促建設單位按有關規定盡快支付拖欠的物業服務費用。

五、加強領導，確保物業管理工作健康持續發展

（一）加強組織領導。市政府成立市物業管理工作領導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規劃、建設、城管、園林、**、人防、環保、物價、財政、稅務、工商、民政、監察、質監等部門以及**江街道的分管領導為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協調處理物業管理工作中的重大問題。各鎮（街道、辦事處）成立相應的領導小組，并指定專門科室具體負責物業管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業管理工作體系，為物業管理工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境。

物業建議意見范文4

金臺區作為我市的老城區，存在著大量上世紀七八十年代修建的老舊住宅樓。這些老舊樓房建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，很多沒有圍墻，難以做到封閉式管理；各種設施、設備、管網等大多已老化破舊。如果引進物業公司進行管理，物業企業就要先期投入大量的資金來進行改造，加之這些住戶之前沒有交過物業管理費，以后勢必存在著收費難得問題。高額的投入和過低的收費都使物業公司不愿意接手這些老舊房屋。

隨之寶雞市城市建設步伐的加快，老舊小區的改造已成為一個重要的課題。做為物業企業，我們也談一下自己的一些想法。

1、老舊小區普遍配套設施老舊、配套不齊、無圍墻、無停車場所等諸多問題，要想引進物業公司進駐管理，首先要解決基礎設施問題。比如說水電表老舊計量不準，線路和地下管網老化。電表計量不準，水表跑冒滴漏、地下管網破裂導致每月在電費和水費上產生的很大的差異，而住戶只會按自己水電表的數字來交水電費，差額部分就成為大虧空，物業公司每月的物業費根本難以負擔。這些就要依靠政府投入資金進行水電表及管網改造，或者由政府出一部分錢，街道、社區給住戶做工作也出一部分錢。改造好之后不僅利于管理，對住戶還說也大大消除了安全隱患。

老舊小區由于設施差，居民們很多年來也都抱著湊合的態度，對物業公司管理存在著可有可無的心態。物業公司進駐管理幾年內一定會是收費低、收費難、入不敷出。政府能否出臺一些優惠政策，對承接老舊小區的物業公司，能不能給一些政策上的扶持，比如限定年限，每年給予一些獎勵或補貼。畢竟長期的虧損會損傷物業企業的積極性。

在稅收上，對承接老舊小區的企業，能不能將一些例如殘保金、工會經費之類的稅目取消掉。物業企業屬于微利企業，替政府承擔義務，再替政府承擔這些公共支出，也實在是無能為力。

按照《物業管理條例》的規定，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用，委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費（詳見《陜西省物業管理條例》第六十五、六十六條）。但實際上，這些企業從未像物業企業支付過任何費用，卻占用著物業企業的服務資源。水電表只抄大表，根本未服務到終端，供電企業還在電費之外收取變電損，每個小區每月都多收幾百到一千多度電。供熱企業委托物業代收費，支付了代辦費用后，卻又將維修責任加在了物業企業頭上。這些壟斷性企業的霸王條款，占用物業企業資源卻實現自己的利潤。政府方面能不能出臺政策，讓這些企業承擔自己應承擔的義務或向物業企業支付相關費用。

2、老舊小區的實際情況，也難以按照標準來收取物業服務費。我們了解了幾個老舊樓房，有些一個月只收幾塊錢，有的一平米只收一毛幾分，按這些標準收費，每月收的錢還不夠公共照明和更換照明用具的費用。

要按照現行的物業收費標準收費，會造成業主不愿交，企業收費難。可以建議由社區牽頭，由企業和用戶協商需要提供的服務內容，來制定相應的收費標準。這樣既減輕了業主的負擔也讓物業企業按照既定目標管理，減少物業服務成本。如現行最低等外是0.30元/㎡，可以按照這個標準適當下浮幾分錢，物業企業提供等價的服務，業主也能少交費享受到有物業服務的便利。

3、目前大多老舊小區都沒有物業用房，有的連基本的門衛房都沒有。物業企業入駐后在那服務也成了問題。建議由在老舊小區集中區域就近由政府規劃一些用房，或在小區內建造簡易房。

4、由社區街道牽頭，每棟樓（規模小的按單元）選出一個熱愛公益事業、住戶擁戴信服的人做為樓長，組成監督小組，參與到物業服務工作中來，切實體驗物業服務企業究竟做了哪些工作。也為物業企業和用戶之間搭建一個溝通平臺。監督小組可以向物業企業提出意見，向街道和社區反映情況，也可以向廣大住戶做出解釋。真正做到共同參與、共同努力，改善自己的居住環境和提高居住質量。

物業建議意見范文5

為深化作風建設年活動，努力破解制約工業經濟發展難題，促進我市工業經濟又好又快發展，根據樂政辦〔**〕77號精神，扎實開展“重投入、破難題、優服務、整秩序、沖千億”為主題的為工業企業服務周活動要求，特制訂如下實施意見。

一、指導思想

堅持以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，圍繞市政府“重投入、破難題、優服務、整秩序、沖千億”的主題，進一步強化措施，優化服務，狠抓落實，提高質監工作的有效性和貢獻率，努力營造良好的發展環境，全面促進我市經濟又好又快發展，為我市率先實現“第三次跨越”作出貢獻。

二、時間安排

從7月份開始至12月30日，按照市政府要求，安排時間，集中力量幫助工業企業協調解決發展中的熱點、難點問題。

三、工作內容

（一）扎實推進品牌培育質量提升工程

1、積極做好中國名牌、省名牌產品、國家免檢產品申報服務工作，構建起申報順暢的渠道，力爭實現年初提出的品牌創建目標；

2、修訂完善名牌培育企業計劃，建立各級名牌培育企業梯隊，實現可持續發展；

3、開展名牌培育企業結對聯系服務工作，切實解決培育企業在發展中遇到的困難與問題。

4、深入實施低壓電器行業品牌培育質量提升工程，推進行業健康快速發展。

（二）改進作風，優化服務

1、深入實施標準化戰略。指導列入全省技術標準戰略試點企業開展工作，鼓勵和幫助企業參與制、修訂國家、行業標準制訂；加強產業標準化體系建設；繼續推進開展企業標準化良好行為活動，發揮已組建的4個標準化技術委員會的技術支撐作用，通過技術服務和專家指導等抓手，推動企業技術升級。

2、強化法制計量。推動計量科技創新工作和企業計量水平確認，開展計量檢測體系管理規范活動，促進企業計量水平和檢測能力的不斷提高；加強民生計量,加強對集貿市場、加油站、餐飲業、糧食市場等重點市場計量監督檢查，優化市場計量環境。推進能源計量服務工作，落實能源計量結對幫扶制度，發揮能源計量小分隊的技術服務作用，促進企業節能降耗。

3、積極開展應對技術性貿易壁壘工作，發揮“一網兩庫”作用，及時向出口企業通報預警信息。

4、提升技術機構能力，加快國家高低壓電器檢測中心和食品質量安全檢測中心項目建設，為地方經濟發展提供技術支持。

（三）全力做好全市產品質量專項整治工作

1、按時完成頭盔整治，確保整治成果。繼續保持打假治劣的高壓態勢，加快考核驗收進度，讓符合條件和幫扶后符合條件的企業盡快恢復生產，推動企業聯合重組，做大做強，創建品牌。

2、深入推進漏電斷路器等六大行業質量專項整治工作。抓緊企業質量信息普查，建檔分類，落實監管措施，開展市場巡查，監督抽查，確保整治工作按計劃有序進行。

（四）依法行政，政務公開

1、全面建立行政執法責任制。加強行政執法監督，積極探索綜合執法，技術執法，形象執法和人性執法。

2、實施政務公開，規范行政審批行為，減少審批環節，縮短審批時限，深入實施政務公開，推行“陽光投訴”，接受網上投訴，提高行政效率。

四、組織領導

為加強對開展為工業企業服務服務周活動工作的領導，建立開展為工業企業服務周活動領導小組，由王守根任組長，施慧、劉東為副組長，劉俊、沈迎春、陳鄂、黃勝東、吳步珠、章建新、鄭天成、馬金曉為成員。領導小組下設辦公室，黃勝東兼辦公室主任，電話：。

五、工作安排

（一）開通“服務周”專線電話。領導小組專門設立專線（電話：）,受理企業反映的意見、建議、問題和投訴，每月將企業反映的情況匯總，并逐一研究解決。

物業建議意見范文6

關鍵詞：商業銀行；中間業務

銀行中間業務具有高收益，低成本，見效快的特點，是商業銀行發展戰略非常重要的環節。隨著金融體制改革步伐的推進，我高商業銀行也逐步發展眼光投向中間業務，這也是銀行業可持續發展的必然選擇。如何進一步革新經營理念，拓寬中間業務品種，提升銀行的創造性，同時加大完善相關法律法規的力度，是銀行業在發展中迫切急需解決的關鍵問題。

一、銀行中間業務發展現狀和問題

長久以來我國銀行形成了以資產負債業務為主，中間業務為輔的發展格局，從而導致中間業務發展速度緩慢[王淑華，我國商業銀行中間業務發展策略，合作經濟與科技，2011.06.01]。伴隨著我國金融體制改革進程的推進，相關金融制度相應的逐漸出臺，為中間業務的發展創造了制度前提，從而使得中間業務收入占總收入的比重有所上升，但是還遠遠不及西方國家商業銀行中間業務在銀行整體利潤中所占的比重。

1.銀行對發展中間業務的觀念陳舊。從銀行看銀行沒有充分認識到發展中間業務是其轉變經濟增長方式的不可或缺的步驟，對中間業務雖然比以前所側重，但依然將其列為“副業”[劉晶，我國商業銀行中間業務發展探析，時代金融，2008.04。25]，仍然把中間業務作為拓寬傳統的資產負債業務的輔工具，在經營理念上沒有形成對于發展中間業務的積極性和主動性，從而在觀念上制約著中間業務的發展。

2.收入增長方式粗放，產品缺乏創新。如今，同業間中間業務領域的競爭異常激烈，但主要集中在資、工資轉賬、收付等勞動密集型業務上，利潤增長方式粗放；二是產品技術含量低，附加值低，同質化嚴重，缺乏核心競爭力；很多金融衍生品還存在著的空白，因此不能滿足不同細分市場的個性化需要，從而流失優質客戶。

3.科技服務手段相對滯后．復合型人才缺乏。中間業務的特點要求從業人員要有開闊的視野和大量學科知識的積累[楊長富，商業銀行發展中間業務探析，當代經濟，2007.09.15]，同時還要求應用當今社會發達的科學技術，是金融，計算機，會計，管理等學科知識的高度融合。因此要求銀行在人才儲備方面要整合這樣的人才。目前我國商業銀行缺乏這樣高端人才，致使很多高附加值的業務難以開展。

4.銀行的中間業務的研發能力薄弱。研發中間業務產品是人財物的有機整合，還需要銀行進一步努力，一方面復合型人才相對較少，另一方面人才的整合能力相對偏弱。銀行缺乏明確的產品組合的概念，產品定位策略不清晰，沒有清晰的產品線，對于產品組合和實施策略還缺乏戰略層面的思考。

5.相關立法滯后，操作性不強。目前關于銀行中間業務立法滯后，可操作性不強。現行的相關法律法規缺乏系統性，從而對于中間業務的管理的力度和強度不夠。監管主體權責不明晰，央行、銀監會、證監會在中間業務的監管上分工不明、監督重點往往在于中間業務的合規性上，形成多頭監管[魏民，國內商業銀行中間業務研究，山東大學碩士論文，2011.11.29]或監管空白。從而難以建立一整套完整的中間業務管理制度。

二、發展中間業務的建議

1.樹立經營新理念。銀行必須充分認識到發展中間業務是其及時應對市場變化而采取的戰略抉擇，把中間業務作為利潤的重要組成部分，重視中間業務的發展，站在提升銀行自身的核心競爭力和利潤增長的高度，建立健全保障中間業務的發展機制；以市場需求為導向，以外部監管環境為依托和以市場競爭為動力，轉換經營理念。全行自上而下正確理解中間業務與資產負債業務的關系，前者是后者的基礎，后者是前者的延伸和深化，兩者是相輔相成的有機整體，促進資產負債業務和中間業務協同發展。

2.加快產品更新換代。以客戶需求為導向，銀行要加大產品創新的力度和資源的整合度，突破傳統的中間業務模式和范圍。強化研發，做好組合，提升產品的層次和形象，為客戶提供符合其需要的產品。同時銀行要拓展產品線和產品渠道，整合產品功能，增加產品的附加值和科技含量；從而實現增長方式的轉變。

3.加大科技投入，注重培養中間業務人才。銀行業務由于其知識密集和技術密集的特性，人才是銀行的經營管理中最重要的組成部分，因此要求銀行從業人員不但要有專業知識同時還要有計算機，風險管理，市場營銷，法律法規等相關方面的知識儲備。在人才的引進和培訓過程中應當要強調復合性和多面性，因此要將理論學習和實務學習相互促進，在學習中將西方先進的經營理念和中國自身國情相融合，建立起一支具備綜合知識，多種適應能力的中間業務精英，使得銀行在激烈的市場競爭中占據發展先機。

4.完善監管制度，促進行業發展。不管實踐，還是理論，制度的革新往往是推動行業取得突破性發展的核心因素，銀行中間業務的發展離不開金融體制的改革。我國金融監管當局，應充分把握國際上經濟金融發展大勢，應時而動大力推進金融制度的改革，從而為中間業務的發展創造良好的法律環境。要建立健全各項法規政策，加強銀行業、證券業、保險業三個行業相關法律法規的協凋[巴曙松，金融監管：尋求平衡的藝術，21世紀經濟報道，2011.06.04]，加快市場立法建設進程，把國際先進的監管制度本土化，努力尋求監管和操作可行性的平衡；注重監管的成本效益原則，避免多頭監管或者空白監管。從而制度上保障資本、貨幣市場的健康平穩可持續的發展。

中間業務是可持續發展的業務，隨著金融體制改革進程的不斷推進，金融監管制度的不斷完善，同業間競爭的加劇等都會成為我國中間業務發展的助推器。（作者單位：四川大學工商管理學院）

參考文獻

[1]王淑華.我國商業銀行中間業務發展策略[J].合作經濟與科技，2011.06（01）.

[2]劉晶.我國商業銀行中間業務發展探析[J].時代金融，2008.04（25）.

[3]楊長富.商業銀行發展中間業務探析[J].當代經濟，2007.09（15）.

[4]魏民.國內商業銀行中間業務研究[D].山東大學碩士論文，2011.11（29）.