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地產(chǎn)公司合同管理制度范文1

【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法

一、引言

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

二、房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，企業(yè)利潤(rùn)可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺(jué)得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。

（二）合同執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力

在合同的執(zhí)行過(guò)程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來(lái)容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門(mén)的事情，在監(jiān)管的過(guò)程中需要許多的部門(mén)一同來(lái)完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)

由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理沒(méi)有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒(méi)有后續(xù)跟進(jìn)，更沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。

三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度

在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門(mén)職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個(gè)專門(mén)的部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門(mén)的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來(lái)制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對(duì)于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。

2.對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門(mén)及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確等。

3.合同履行過(guò)程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國(guó)家政策變更、市場(chǎng)變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門(mén)及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來(lái)，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問(wèn)題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問(wèn)題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)相對(duì)適用的方法，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的。最后，衷心的祝愿房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利發(fā)展，再上一個(gè)新的臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)

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地產(chǎn)公司合同管理制度范文2

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,每個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍存在著履約意識(shí)不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平是十分必要的。

1 建設(shè)項(xiàng)目合同管理在工程項(xiàng)目中的意義與作用

1.1 合同對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃和實(shí)施有決定性作用

合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問(wèn)題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸,各專業(yè)設(shè)計(jì)和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為;合同確定了項(xiàng)目的組織關(guān)系,規(guī)定著項(xiàng)目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)任權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個(gè)項(xiàng)目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作;合同作為工程項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù),是工程項(xiàng)目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段,也是工程實(shí)施過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。

1.2 合同管理在項(xiàng)目管理中居于核心地位

建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長(zhǎng),合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大,通過(guò)合同管理,能夠落實(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)和計(jì)劃,將項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來(lái)。工程項(xiàng)目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無(wú)論是設(shè)計(jì)、施工還是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng),只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項(xiàng)目。

2 建立項(xiàng)目合同管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及建設(shè)單位、設(shè)計(jì)部門(mén)、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險(xiǎn)、政府職能部門(mén)等眾多錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實(shí)、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識(shí)別企業(yè)各職能部門(mén)合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系建立合理的科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項(xiàng)目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等一系列過(guò)程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項(xiàng)目合同管理體系的依據(jù)。

建設(shè)項(xiàng)目合同管理體系的設(shè)計(jì)應(yīng)能確保提供對(duì)合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。

2.1 合同形成期

堅(jiān)持“遵守”、補(bǔ)充、“審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類(lèi)合同從過(guò)程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。遵守各類(lèi)合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,保證簽訂合同的總體方向,維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項(xiàng)目、不同時(shí)期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;審核補(bǔ)充條款由合同管理部門(mén)負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出,以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。

2.2 合同履行期

建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實(shí)合同標(biāo)的,實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)。確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實(shí)施過(guò)程中不同時(shí)期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計(jì)劃;建立合同責(zé)任部門(mén)定期匯報(bào)和合同管理部門(mén)定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計(jì)劃履行合同的情況,保證合同管理工作計(jì)劃的落實(shí)和合同目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門(mén)績(jī)效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。

3 完善合同管理制度

制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實(shí)可行、合理合法、能有效調(diào)動(dòng)各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過(guò)管理過(guò)程中的各類(lèi)管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類(lèi)漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項(xiàng)目組織和項(xiàng)目管理體系的建立過(guò)程中,落實(shí)各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實(shí)施過(guò)程,調(diào)解合同爭(zhēng)執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對(duì)工程實(shí)施跟蹤診斷,來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。合同臺(tái)賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計(jì)上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭(zhēng)議解決等一系列過(guò)程,為合同后評(píng)價(jià)提供原始素材;合同簽訂管理程序:要明確各類(lèi)合同實(shí)施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過(guò)程中可能發(fā)生的各種情況,堅(jiān)持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度的維護(hù)企業(yè)的利益;合同履行管理程序:為及時(shí)預(yù)測(cè)、發(fā)現(xiàn)合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題,監(jiān)督、追蹤、反饋各類(lèi)合同信息,必須在堅(jiān)持全面履行原則的前提下,堅(jiān)持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則,設(shè)計(jì)并優(yōu)化合同履行管理程序,保證項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)合同按計(jì)劃高效率地執(zhí)行,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按期保質(zhì)地正常實(shí)施;④合同變更及索賠程序:由于合同的變更和索賠發(fā)生后,意味著企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中偏離了預(yù)測(cè)的方向,因而在程序設(shè)計(jì)方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則,保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時(shí)處理變更和索賠對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響,為企業(yè)的管理者的決策提供依據(jù)。

地產(chǎn)公司合同管理制度范文3

(1)全面參與項(xiàng)目前期評(píng)判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項(xiàng)目可行性分析中，財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)公司利潤(rùn)要求，對(duì)很可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目，及時(shí)預(yù)警，努力為公司減少損失。當(dāng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)預(yù)測(cè)的項(xiàng)目收益，選擇最有利于公司的項(xiàng)目，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。

(2)參與企業(yè)合同評(píng)審，提出與財(cái)務(wù)稅收相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)，有效規(guī)避財(cái)經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)，大多由市場(chǎng)客戶部拓展客戶，根據(jù)客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財(cái)務(wù)專業(yè)人員，在起草合同過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財(cái)務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)可執(zhí)行的意見(jiàn)，從而降低、規(guī)避財(cái)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)。在銷(xiāo)售合同訂立過(guò)程中，財(cái)務(wù)根據(jù)以往的項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)監(jiān)控合同執(zhí)行全過(guò)程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。

(3)確保銷(xiāo)售合同的順利履行。銷(xiāo)售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財(cái)務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財(cái)務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時(shí)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項(xiàng)，并及時(shí)通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)，訂立相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。

(4)能為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供專業(yè)支持。合同執(zhí)行全過(guò)程參與、監(jiān)控、管理。從項(xiàng)目可行性分析數(shù)據(jù)測(cè)算、合同評(píng)審發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)、合同執(zhí)行項(xiàng)目全盤(pán)結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部始終是在客觀獨(dú)立地發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，用數(shù)據(jù)和事實(shí)說(shuō)話，在公司決策時(shí)提供客觀專業(yè)的意見(jiàn)和數(shù)據(jù)支持。

2財(cái)務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間

(1)在市場(chǎng)客戶部拓展到項(xiàng)目時(shí)，給財(cái)務(wù)提供此項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項(xiàng)目建筑面積，委托我方銷(xiāo)售的面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)，基礎(chǔ)費(fèi)率等信息，財(cái)務(wù)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)、利用專業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目在正常銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售額、我公司將收取的服務(wù)費(fèi)、將產(chǎn)生的人力成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)算出本項(xiàng)目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)效益，根據(jù)公司要求的最低項(xiàng)目收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可以承接。

(2)在合同起草訂立階段。與開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)參與到合同評(píng)審中，與公司法務(wù)部門(mén)對(duì)合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。法務(wù)部門(mén)重點(diǎn)審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財(cái)務(wù)重點(diǎn)審核是否符合國(guó)家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度;審核收款、付款、罰款、扣款及獎(jiǎng)勵(lì)等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)提出專業(yè)意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《××項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)合同》，財(cái)務(wù)在合同評(píng)審時(shí)要關(guān)注:①合同中是否有附近樓盤(pán)的禁業(yè)條款，如簽訂了A項(xiàng)目樓盤(pán)，就不能在A樓盤(pán)周?chē)鷰浊追秶鷥?nèi)再承接相競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)。如果有類(lèi)似條款，請(qǐng)?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險(xiǎn)提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如果有我方承擔(dān)的電話費(fèi)等，要約定發(fā)票開(kāi)給我公司，如果不能，可約定此部分費(fèi)用從甲方應(yīng)支付給我方費(fèi)傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)且費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費(fèi)用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時(shí)，需要按照較高費(fèi)率對(duì)項(xiàng)目之前較低費(fèi)率結(jié)算的房源進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。這時(shí)要注意是全額補(bǔ)差還是超過(guò)任務(wù)部分補(bǔ)差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷(xiāo)售會(huì)涉及結(jié)算時(shí)點(diǎn)的確定，如在房款全額到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶才給我方結(jié)算費(fèi)傭金;或者業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同就可以按照開(kāi)發(fā)商實(shí)際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時(shí)修改，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。④如果開(kāi)發(fā)商要對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好的項(xiàng)目人員或團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)(費(fèi)傭金之外的)，應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計(jì)繳個(gè)人所得稅。不能由開(kāi)發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。⑤在合同中會(huì)有一些罰款扣款項(xiàng)，此時(shí)要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費(fèi)傭金中扣除，并提出財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見(jiàn)。⑥財(cái)務(wù)部根據(jù)合同約定的時(shí)間，在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中對(duì)此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開(kāi)發(fā)商，給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。

(3)項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中，財(cái)務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，以降低風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，財(cái)務(wù)部要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)行全盤(pán)的銷(xiāo)控，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費(fèi)，并按照合同條款，提醒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。

(4)對(duì)合同執(zhí)行后的評(píng)價(jià)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行匯總、分析、評(píng)價(jià)。包括項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益實(shí)現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過(guò)總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對(duì)項(xiàng)目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)按照項(xiàng)目大小、客戶結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類(lèi)進(jìn)行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門(mén)建立客戶信用評(píng)級(jí)體系，提高客戶服務(wù)能力，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

3結(jié)論

地產(chǎn)公司合同管理制度范文4

[關(guān)鍵詞] 電力企業(yè) 合同風(fēng)險(xiǎn) 管理探析

買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。我國(guó)電力系統(tǒng)近年來(lái)已發(fā)生合同糾紛多起，發(fā)案環(huán)節(jié)多發(fā)生于電力企業(yè)在實(shí)施農(nóng)網(wǎng)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合建設(shè)、建設(shè)工程施工轉(zhuǎn)包分包等非主營(yíng)業(yè)務(wù)和多經(jīng)輔業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)或者供應(yīng)材料設(shè)備、商品房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中。從案件標(biāo)的額看，最低近萬(wàn)元，最高達(dá)7000多萬(wàn)元，案件平均標(biāo)的額約為65萬(wàn)元。爭(zhēng)議標(biāo)的額高，會(huì)對(duì)電力企業(yè)的案件管理和經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生重大影響。在買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，電力企業(yè)多以被告身份出現(xiàn)，并且，電力企業(yè)多承擔(dān)敗訴結(jié)果。一旦被列為被告，最終敗訴承擔(dān)全部或者大部分責(zé)任的為60%。因此，加強(qiáng)電力企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的迫切需要。

一、電力企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

電力企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)通常在以下幾個(gè)方面：

第一，合同主體問(wèn)題。在買(mǎi)賣(mài)合同中，由于行為人沒(méi)有權(quán)以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力,由行為人承擔(dān)責(zé)任。

第二，合同條款問(wèn)題。這是決定買(mǎi)賣(mài)合同目的實(shí)現(xiàn)的最主要的合同條款。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物執(zhí)行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)條款。如果雙方約定不明確，將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果。

第三，合同履行問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人如果沒(méi)有按要求履行合同義務(wù)，必然會(huì)帶來(lái)履行風(fēng)險(xiǎn)。

第四，合同爭(zhēng)議解決問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人如果忽視管轄法院的選擇，一旦發(fā)生訴訟將會(huì)給企業(yè)造成維權(quán)困難。

第五，合同管理問(wèn)題。做好合同管理工作可以為糾紛的處理做好證據(jù)收集等基礎(chǔ)工作。假若丟失書(shū)面合同這―重要證據(jù)，就會(huì)導(dǎo)致維權(quán)不能。

第六，訴訟時(shí)效保全問(wèn)題。超過(guò)訴訟時(shí)效將導(dǎo)致實(shí)體權(quán)利的喪失。

第七，以物抵債問(wèn)題。當(dāng)事人一定要嚴(yán)格控制以物抵債的履行方式。

第八，代為履行和債務(wù)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。《合同法》第六十五條對(duì)代履行作出規(guī)定：當(dāng)事人約定由第三人履行債務(wù)的，第三人不履行或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第八十四條對(duì)債務(wù)轉(zhuǎn)移作出規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。

二、電力企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.合同管理制度不完善，規(guī)范管理程度不高

合同管理制度不完善，造成企業(yè)合同管理工作無(wú)“章”可尋。首先，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的規(guī)范性不夠。這一方面體現(xiàn)在合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，容易發(fā)生歧義、誤解和爭(zhēng)議。另一方面是合同條款不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。其次，合同審批過(guò)程缺乏管理。同時(shí)，缺乏專門(mén)的合同管理部門(mén)，導(dǎo)致合同只能在各部門(mén)流轉(zhuǎn)審核，由于缺乏專人自始至終的跟蹤和管理，也在一定程度上影響了合同的審批效率。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全

合同管理具有風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)多，參與人員廣泛等特點(diǎn)，需要建立起一個(gè)全面、完善、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤L(fēng)險(xiǎn)管理體系，才能對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制。而目前電力企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不夠健全，造成了買(mǎi)賣(mài)合同案件此起彼伏。

3.企業(yè)對(duì)合同管理關(guān)注度不夠，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

首先，企業(yè)對(duì)合同管理不夠關(guān)注，致使承辦人員起草的合同文本質(zhì)量不高且沒(méi)有被管理層審查發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致合同內(nèi)容存在漏洞。其次，企業(yè)重視證據(jù)的程度不夠，導(dǎo)致在出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，案件的敗訴率較高。再次，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)缺乏合理的評(píng)估，在合同執(zhí)行中，缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案與對(duì)策。最后，企業(yè)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的崗位培訓(xùn)往往只進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有進(jìn)行崗位職責(zé)教育，致使合同承辦人員和合同審查人員對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，不能對(duì)訂立合同引起足夠的重視。

4.企業(yè)的內(nèi)部控制制度不完善

建立完善的內(nèi)控制度，對(duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)的防范是十分重要。首先，合同簽訂過(guò)程的監(jiān)控是十分必要的。其次，合同履行中也需要監(jiān)控。合同履行是當(dāng)事人執(zhí)行合同規(guī)定義務(wù)的行為。為保證合同的順利履行，實(shí)施履行監(jiān)控，建立相應(yīng)合同執(zhí)行的調(diào)整和控制制度是十分必要的。

三、構(gòu)建電力企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)的管理體系

1.完善合同風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的體系，包括了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)處理、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，這四個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可。因此，電力企業(yè)應(yīng)建立起一套科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，從而能夠及時(shí)地對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)價(jià)，運(yùn)用合理的風(fēng)險(xiǎn)管理手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理，并進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控已識(shí)別和未識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理中占有重要位置，只有全面、準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，才能衡量風(fēng)險(xiǎn)和選擇管理技術(shù)。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，常用的有：核對(duì)表、問(wèn)卷調(diào)查、德?tīng)柗品椒ā㈩^腦風(fēng)暴法等。主要從五個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：第一，合同主體風(fēng)險(xiǎn)要素。主要包括主體資格、無(wú)權(quán)、資信情況和履約能力。第二，條款風(fēng)險(xiǎn)要素。主要包括質(zhì)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)條款、價(jià)款的結(jié)算、違約責(zé)任。第三，履行風(fēng)險(xiǎn)因素。第四，爭(zhēng)議解決風(fēng)險(xiǎn)因素。第五，訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)因素。

（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是風(fēng)險(xiǎn)管理中不可缺少的一環(huán)，它的重要性在于使風(fēng)險(xiǎn)分析定量化。主要是采取科學(xué)的方法將識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)，同時(shí)根據(jù)其權(quán)重大小予以排列，為有針對(duì)性、有重點(diǎn)地管理好風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)依據(jù)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)處理

風(fēng)險(xiǎn)處理是指電力企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)到所面臨風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)處理包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移四種方式。

（4）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)處理行為的系統(tǒng)化的追蹤和評(píng)估過(guò)程，跟蹤已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)測(cè)剩余風(fēng)險(xiǎn)并不斷識(shí)別新的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)監(jiān)控信息的反饋，不斷修訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，使其適應(yīng)合同的發(fā)展，并評(píng)估這些計(jì)劃對(duì)降低合同風(fēng)險(xiǎn)的效果。

例如，某供電公司與某化工企業(yè)簽訂供用電合同。化工企業(yè)因經(jīng)營(yíng)原因，長(zhǎng)期拖欠供電公司巨額電費(fèi)，于是，供電公司考慮要采取停止供電的措施以維護(hù)自己合法權(quán)益。但是，因?yàn)樵摶て髽I(yè)系當(dāng)?shù)匾M(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，因此政府一直協(xié)調(diào)供電公司繼續(xù)供電，希望該企業(yè)經(jīng)營(yíng)能好轉(zhuǎn)，再償還電費(fèi)，哪知拖欠電費(fèi)越來(lái)越多，長(zhǎng)期以來(lái)陷入惡性循環(huán)的矛盾之中。

對(duì)于這個(gè)供用電買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，見(jiàn)圖3-1電力企業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同案例風(fēng)險(xiǎn)管理圖所示。通過(guò)運(yùn)用這套風(fēng)險(xiǎn)管理流程體系，能夠使電力企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理已存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)測(cè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)所帶來(lái)的損失。

2.建立健全合同風(fēng)險(xiǎn)管理制度

首先，設(shè)立企管法規(guī)部，作為合同管理的綜合職能部門(mén)。企管法規(guī)部的職能有:日常合同及合同風(fēng)險(xiǎn)管理、商務(wù)事務(wù)咨詢、法律事務(wù)咨詢。在企管法規(guī)部設(shè)立法律顧問(wèn)和合同管理崗，法律顧問(wèn)、合同管理崗的人員要取得《企業(yè)法律顧問(wèn)執(zhí)業(yè)資格證》或《律師資格證》。這樣由專業(yè)人員進(jìn)行合同管理工作，有利于防范合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其次，建立完善的合同管理制度。合同管理制度，主要包括合同管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)、合同訂立審批制度、合同履行付款審批制度、合同專用章使用制度、合同檔案制度，以及合同簽約率和履行率考核制度等。

3.建立健全電力企業(yè)的合同教育與培訓(xùn)體系

合同教育與培訓(xùn)是合同管理中一項(xiàng)基礎(chǔ)的工作，具體的培訓(xùn)工作應(yīng)考慮：首先，培訓(xùn)內(nèi)容方面。《合同法》是培訓(xùn)的主要內(nèi)容，但絕不是照本宣科，而是結(jié)合典型案例，通過(guò)分析糾紛產(chǎn)生的原因，對(duì)照合同法的相關(guān)條款找出答案。其次，培訓(xùn)對(duì)象方面。培訓(xùn)對(duì)象包括合同審批層、合同審查層和合同承辦層，即所有與合同訂立、履行相關(guān)的人員均應(yīng)接受培訓(xùn)。再次，教員選擇方面。對(duì)常規(guī)性培訓(xùn)，可以聘請(qǐng)高等院校的教授、具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的律師及本企業(yè)內(nèi)部的法律顧問(wèn)進(jìn)行與《合同法》有關(guān)的合同知識(shí)培訓(xùn)工作。最后，培訓(xùn)方式方面。可以采取多種形式相結(jié)合的方式。最終培訓(xùn)的效果還取決于實(shí)際工作能力的提高，并且培訓(xùn)要制度化、經(jīng)常化。

（四）實(shí)施防范合同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制

有效進(jìn)行合同管理內(nèi)部控制，應(yīng)做好簽約前、簽約時(shí)、簽約后的控制。首先，簽約前詳細(xì)了解對(duì)方當(dāng)事人的履約信息應(yīng)重點(diǎn)了解對(duì)方的企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況以及近期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商業(yè)信譽(yù)等。其次，審查合作方簽約資格和人權(quán)限。我國(guó)法律對(duì)某些特定行業(yè)的從業(yè)資格做了限制性規(guī)定，千萬(wàn)不能與沒(méi)有資格的主體簽訂合同。再次，合同標(biāo)的符合法律規(guī)定和合同約定。買(mǎi)賣(mài)合同必須確保標(biāo)的是法律允許的轉(zhuǎn)讓物，或者是對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)或業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的有權(quán)處分物。最后，合同條款應(yīng)完備規(guī)范。企業(yè)應(yīng)做好合同文本起草。合同文稿應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判的真實(shí)意思。同時(shí)，加強(qiáng)過(guò)程管理，及時(shí)化解履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。第六，將仲裁作為解決買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議的首要方法，明確在合同爭(zhēng)議解決條款中進(jìn)行約定。

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地產(chǎn)公司合同管理制度范文5

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐步發(fā)展，但是大部分的管理水平還是比較傳統(tǒng)，無(wú)法跟上快速的房地產(chǎn)行業(yè)，比如工程進(jìn)度拖延、實(shí)際成本與預(yù)算嚴(yán)重不符、質(zhì)量事故多等問(wèn)題，都無(wú)法從根本上解決，與國(guó)際水平相比，比較落后。中國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因缺少專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體制不完善，沒(méi)有采用先進(jìn)的管理方法，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，造成目前房地產(chǎn)行業(yè)效益逐漸下降，發(fā)展速度也開(kāi)始減慢。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理由于社會(huì)需求和進(jìn)步逐漸發(fā)展為高水平的管理方式，最重要的幾點(diǎn)也是人們比較關(guān)注的問(wèn)題就是房地產(chǎn)質(zhì)量及管理水平。這種情況直接影響企業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是綜合運(yùn)用系統(tǒng)工程的管理、理論、方法等融合一起，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全程建設(shè)和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的配置，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

3.1 項(xiàng)目管理人員素質(zhì)較低

根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，比如《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)開(kāi)發(fā)人員和管理人員沒(méi)有相關(guān)的管理制度，而在這方面的管理卻要求很高，比如具有設(shè)計(jì)、施工、管理等相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，目前這方面的專業(yè)人才很少，相關(guān)的培訓(xùn)也比較少。

3.2 售后服務(wù)不夠

項(xiàng)目結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)安排物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行售后處理。后期的服務(wù)也就是物業(yè)管理也不在那么重視，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只管產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。但是物業(yè)管理是企業(yè)品牌建立和保持的根本，是房地產(chǎn)企業(yè)最不能忽視的地方。其原因主要有：設(shè)備維修不及時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的關(guān)系，配套設(shè)施缺陷等。

3.3 合同管理不到位

我國(guó)目前仍有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，小作坊意識(shí)還沒(méi)有丟掉，對(duì)于合同也不重視，更何況是項(xiàng)目管理。一旦合同簽訂存在漏洞，容易造成法律糾紛。合同管理不到位主要有幾個(gè)方面：一是合同過(guò)于簡(jiǎn)單，對(duì)一些必要的責(zé)任沒(méi)有規(guī)避清楚或者說(shuō)合同內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有達(dá)到一個(gè)基本合同應(yīng)該包含的內(nèi)容，漏洞較多，容易造成歧義，容易造成法律糾紛。二是合同執(zhí)行不嚴(yán)肅，合同簽訂后，雙方人員任意修改合同規(guī)程，或者項(xiàng)目沒(méi)有嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，不能履行合同。三是當(dāng)合同糾紛產(chǎn)生時(shí)，未采取法治形式而采用行政手段解決。

3.4 設(shè)計(jì)管理不到位

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)設(shè)計(jì)方案必須要把科學(xué)、經(jīng)濟(jì)考慮到位，通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，并利用資源的可持續(xù)利用方法，并把人類(lèi)生存和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有效地結(jié)合起來(lái)，蓋上人類(lèi)的居住環(huán)境，保障項(xiàng)目實(shí)施的安全性和高效性。行業(yè)中對(duì)設(shè)計(jì)人員的監(jiān)督制度不健全，造成設(shè)計(jì)人員對(duì)實(shí)際施工和設(shè)計(jì)出現(xiàn)出入，導(dǎo)致施工出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生質(zhì)量隱患，于是邊施工邊更改，最后圖紙漫天飛，具體哪種圖紙版本都不清楚。

3.4.1 提高項(xiàng)目管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。項(xiàng)目的成功離不開(kāi)高素質(zhì)隊(duì)伍的建立，培養(yǎng)一支高素質(zhì)文化的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，是有條不絮開(kāi)展工作的必備條件，隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)水平的建設(shè)，對(duì)于項(xiàng)目管理也需要采用現(xiàn)代化的管理來(lái)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目管理人員需要進(jìn)行培訓(xùn)。尤其是項(xiàng)目經(jīng)理，必須與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，把經(jīng)濟(jì)和管理結(jié)合，熟悉目前管理方法需要以人為本，并作為至關(guān)重要的一項(xiàng)。同時(shí)，隨著信息化時(shí)代的進(jìn)步，必要時(shí)采用電腦等工具進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)督管理項(xiàng)目。管理人員具備的這些管理素質(zhì)對(duì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常重要的。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，同時(shí)要求項(xiàng)目的每一位管理人員，接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。

3.4.2 完善物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行售后服務(wù)的一個(gè)工作。滿意的物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌得到建立和保持，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有效推動(dòng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售率，對(duì)于房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益可以有效維護(hù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加增值。出現(xiàn)故障時(shí)，與物業(yè)管理進(jìn)行溝通，物業(yè)管理對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理及檢修。

3.4.3 加強(qiáng)合同管理工作。第一，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的前提是合同管理，一個(gè)完整的項(xiàng)目缺少合同管理都不能成功的，合同內(nèi)容包含行業(yè)規(guī)定及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行約束，減少不必要的一些法律糾紛或者經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)合同里面對(duì)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程都可以進(jìn)行了解，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目情況，其實(shí)也是一個(gè)過(guò)程控制，也是房地產(chǎn)公司從項(xiàng)目投標(biāo)到完成競(jìng)標(biāo)，并與甲方簽訂的合同。

4 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理

通過(guò)建立項(xiàng)目流程如擬制項(xiàng)目立項(xiàng)工作，把控設(shè)計(jì)作為開(kāi)發(fā)關(guān)鍵過(guò)程，設(shè)計(jì)水平的好壞對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程也有影響，比如投資回報(bào)和效益，產(chǎn)品能否成功等方面。同時(shí)設(shè)計(jì)師應(yīng)該以市場(chǎng)需求為主要目標(biāo)，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)等方面把技術(shù)作為定位。對(duì)房地產(chǎn)的戶型、特征、面積等方面綜合考慮作為銷(xiāo)售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，設(shè)計(jì)一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆桨福e極與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的溝通。

地產(chǎn)公司合同管理制度范文6

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；合同管理；問(wèn)題；措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，我國(guó)的建筑業(yè)也迎來(lái)了它的繁榮期。目前，我國(guó)的建筑工程在數(shù)量和規(guī)模上都有了很大的發(fā)展，其技術(shù)手段和管理水平都有了質(zhì)的飛躍，建筑工程建設(shè)越來(lái)越規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。合同管理已成為建筑工程管理的重要手段，這是由工程建設(shè)的特點(diǎn)所決定。建筑工程具有工期長(zhǎng)、涉及范圍廣等特點(diǎn)，這也決定了建筑工程建設(shè)中存在很多不確定因素，發(fā)包方與承建方之間很容易出現(xiàn)糾紛，而合同管理是解決工程糾紛的重要依據(jù)，也是保障雙方權(quán)益的重要手段。因此加強(qiáng)建設(shè)工程合同管理的研究具有重要意義。

1建設(shè)工程合同管理的重要性

建設(shè)工程合同的本質(zhì)就是具有法律效益的協(xié)議，對(duì)工程建設(shè)當(dāng)事人就工程建設(shè)中的義務(wù)、成本、工期等一系列問(wèn)題的協(xié)議。由于建設(shè)工程周期長(zhǎng)、施工種類(lèi)多、施工技術(shù)復(fù)雜、涉及面廣等特點(diǎn)，這也決定了建設(shè)工程的合同與其他行業(yè)的合同大不相同，建設(shè)工程的合同內(nèi)容條款更為繁雜、涉及面更為廣泛。如果簽訂的建設(shè)合同涉及內(nèi)容全面、合理，這將是保護(hù)企業(yè)雙方利益的重要舉措，既保障了建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也保障了工程質(zhì)量，維護(hù)了發(fā)包方的合法權(quán)益。但是，如果建設(shè)合同的內(nèi)容無(wú)法涉及建設(shè)過(guò)程的方方面面，這不僅會(huì)給合同雙方造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響工程建設(shè)的順利進(jìn)行。建設(shè)工程的合同管理，對(duì)雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)都進(jìn)行了明確的劃分，在法律的約束下，有效規(guī)范了工程建設(shè)行為，在保障雙方權(quán)益的前提下，保證工程在保質(zhì)保量的情況下順利竣工。

2建設(shè)工程合同的特點(diǎn)

2.1合同簽訂內(nèi)容容易存在歧義

建設(shè)工程的合同必須保持一定的嚴(yán)密性，因?yàn)樯婕胺尚?yīng)，應(yīng)用嚴(yán)肅的態(tài)度看待建設(shè)工程合同。建設(shè)工程的合同對(duì)發(fā)包方與承建方的責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，并對(duì)雙方的違約賠償問(wèn)題進(jìn)行明文標(biāo)示，但建設(shè)工程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的實(shí)行過(guò)程，其中涉及很多變量，建設(shè)合同是在工程建設(shè)前簽訂的，所以在遇到突況時(shí)，責(zé)任歸屬問(wèn)題上很容易出現(xiàn)歧義。

2.2合同管理涉及面廣

工程項(xiàng)目合同涉及單位部門(mén)較多，包含業(yè)主、承包商、施工單位、監(jiān)管單位、材料供應(yīng)單位、運(yùn)輸單位等，相互關(guān)系較為復(fù)雜，只有在確保各單位認(rèn)真履行職責(zé)并相互協(xié)調(diào)配合的情況下，才能保證工程項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展。

2.3建設(shè)工程合同有效期長(zhǎng)

建設(shè)工程合同有效期長(zhǎng)是由建筑工程的建筑特點(diǎn)所決定的。建筑工程由于建設(shè)過(guò)程比較煩瑣、復(fù)雜，其內(nèi)容包含招標(biāo)、簽訂合同、制定方案、工程施工、竣工等，通常需要兩年以上的時(shí)間才能全部完工。這也就決定了合同管理時(shí)間較長(zhǎng)，與工程建設(shè)保持同步，并且合同管理的內(nèi)容也要涉及工程建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)方面，稍有疏忽就可能造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，所以在合同的簽訂過(guò)程中，要綜合考慮建設(shè)過(guò)程，發(fā)揮合同管理應(yīng)有的效能。

2.4合同易變更

建筑工程由于施工周期長(zhǎng)、施工環(huán)境復(fù)雜等因素的影響，建筑工程比較容易發(fā)生突況，建筑施工的預(yù)想可能與實(shí)際存在較大的偏差，因此合同的內(nèi)容也不是一成不變的，對(duì)建設(shè)工程的合同管理必須采取動(dòng)態(tài)的管理理念，依據(jù)實(shí)際情況對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，確保合同雙方的合法權(quán)益。

3建設(shè)施工合同管理中存在的主要問(wèn)題

3.1合同雙方法律意識(shí)淡薄

真正的合同是以公平、公正為原則，以法律效應(yīng)為保障的協(xié)議。但是，一些建筑企業(yè)違背國(guó)家要求，合同內(nèi)容缺乏公正性、合理性，并且“陰陽(yáng)合同”簽訂現(xiàn)象屢禁不止，這些都不具備法律效應(yīng)，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí)，還有一些企業(yè)，對(duì)建筑合同的認(rèn)知不充分，沒(méi)有正視法律的嚴(yán)肅性、強(qiáng)制性，無(wú)視合同的管理內(nèi)容，嚴(yán)重?fù)p害發(fā)包方的利益，法律意識(shí)淡薄。

3.2合同管理人員整體水平不高

由于建設(shè)工程合同的特殊性，要求建設(shè)工程合同管理人員在具備合同管理專業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上，還要具有一定的建筑知識(shí)，這樣保證合同管理工作的合理性、科學(xué)性。但在實(shí)際的管理過(guò)程中，現(xiàn)有的合同管理人員專業(yè)技能水平低，且管理人員不足，無(wú)法保證合同管理工作的合理性。而且建筑企業(yè)對(duì)合同管理人員的重要性認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有建立完善的培訓(xùn)體系，合同管理的有效性無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

3.3缺乏有效的合同管理制度

在建設(shè)工程合同管理的實(shí)際實(shí)行過(guò)程中存在許多問(wèn)題，究其最主要的原因就是合同管理制度不完善，合同管理工作缺乏必要的理論依據(jù)。在工程項(xiàng)目的合同管理過(guò)程中，沒(méi)有科學(xué)、合理的管理程序，使合同管理工作缺乏規(guī)范，而且在合同管理實(shí)行過(guò)程中缺少必要的監(jiān)督、考核體系，合同管理的執(zhí)行力也大打折扣。

4建設(shè)工程合同管理有效措施

4.1加強(qiáng)法律教育，提高法律意識(shí)

建設(shè)工程合同是具有法律效應(yīng)的協(xié)議，受法律保護(hù)，也受法律約束。建筑合同在簽訂的過(guò)程中一定要仔細(xì)審查其中的條款，對(duì)工期的成本、時(shí)間以及賠償問(wèn)題要進(jìn)行充分的考慮，在公平公正的原則指導(dǎo)下，簽訂雙方對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行充分的協(xié)商。承包商和發(fā)包方都要加強(qiáng)自身的法律知識(shí)學(xué)習(xí)，對(duì)合同的內(nèi)容從法律的角度加以審查，并養(yǎng)成靠法律解決糾紛的行為意識(shí)，切身保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4.2建立健全合同管理制度

提高合同管理的執(zhí)行力，關(guān)鍵在于建立完整的合同管理體系，以合同管理制度為依據(jù)，規(guī)范合同管理行為，保證合同管理工作的有序開(kāi)展。首先，完善合同管理流程。建立科學(xué)、合理、規(guī)范的管理流程，并完善合同管理監(jiān)督體系、考核體系，激發(fā)工作人員的積極性，提高合同管理的執(zhí)行力；其次，完善合同管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)合同管理各項(xiàng)流程中都設(shè)置專門(mén)的人才，保證合同管理的科學(xué)性和有效性；最后，在合同履行的過(guò)程中，要做好合同管理的監(jiān)管工作，要保證合同管理符合實(shí)際情況，并且對(duì)合同變更做到及時(shí)的應(yīng)對(duì)。

4.3加強(qiáng)專業(yè)合同管理人員的培養(yǎng)

專業(yè)合同管理人員在建設(shè)合同管理過(guò)程中具有重要作用，它是合同管理科學(xué)性、合理性的根本保證。加強(qiáng)合同管理人員的專業(yè)水平，建立專門(mén)的培訓(xùn)體系，利用先進(jìn)的管理水平保證工作質(zhì)量。還要注重合同管理人員的法律素養(yǎng)，使其具備較高的法律意識(shí)。同時(shí)還要保證管理人員對(duì)工程造價(jià)有基本的認(rèn)知，提高合同管理人員的綜合素質(zhì)，為合同管理工作奠定基礎(chǔ)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著建筑工程的不斷發(fā)展，建筑項(xiàng)目管理的內(nèi)容也逐漸增多，而合同管理是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目的合同管理其主要目的是規(guī)范建筑市場(chǎng)的管理，使建筑管理更加的有序化、法律化、制度化。但是在建設(shè)合同管理的過(guò)程中還存在一些問(wèn)題，影響其作用的發(fā)揮。為了進(jìn)一步提高建筑工程合同管理力度，必須加強(qiáng)建筑企業(yè)的法律意識(shí)，增加專業(yè)人員的培訓(xùn)，保證合同管理的法制性、科學(xué)性以及完整性。現(xiàn)代建筑企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合同管理的重視程度，制定合理的合同管理制度及流程，認(rèn)真總結(jié)合同管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，確保建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)、保量如期完成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

作者:朱善琳 單位:安徽博華工程咨詢有限公司

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