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房地產管理法實施條例范文1

第一條  為了促進房地產業健康有序發展，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產法》）及有關法律、法規，結合我省實際，制定本條例。

第二條  房地產開發經營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規的規定辦理。

第三條  在我省城市規劃區內依法取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易、中介服務，實施房地產管理，物業管理應當遵守《城市房地產法》和本條例。

第四條  房地產權利人應當遵守法律、法規，依法納稅。

房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條  房地產開發經營涉及國有資產的，應當按國家有關國有資產管理的規定辦理。

第六條  國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。

依法取得國有土地使用權后的房地產開發經營，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。

第二章  房地產開發

第七條  縣級以上人民政府計劃、建設行政主管部門應加強對房地產業的宏觀調控，定期信息，促進其健康發展。

第八條  房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相協調的原則，統一規劃，合理布局，因地制宜，綜合開發，配套建設。

第九條  設立房地產開發企業應當具備《城市房地產法》第二十九條規定的條件。

第十條  設立房地產開發企業按下列程序進行：

（一）向工商行政管理部門申請企業名稱；

（二）向所在地建設行政主管部門申請資質初審和復審；

（三）向省建設行政主管部門申請資質審批，領取相應的資質等級證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊，領取企業法人營業執照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設（房產）行政主管部門備案。

第十一條  房地產開發企業依法取得資質等級證書和企業法人營業執照后，即可從事房地產開發活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。

第十二條  房地產開發企業的資質每年核定一次。對不符合原定資質標準或不參加資質核定的企業，由所在地建設行政主管部門提出審查意見，報省建設行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業執照。

第十三條  省外企業到我省進行房地產開發，須向省建設行政主管部門申請資質審查，并在一個月內到項目所在地的建設行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產開發企業的資質管理，參照本條例有關規定執行。

第十五條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質等級證書。

第十六條  房地產開發項目的實施，按照國家有關法律、法規和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設工程招標投標管理條例》等有關規定執行。

房地產開發涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關手續。

項目竣工后，應當按規定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。

第三章  房地產交易

第一節  一般規定

第十七條  房地產交易是指房屋和基礎設施連同其使用范圍內的土地使用權依法轉讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責本行政區域內的房地產交易管理。

第十九條  房地產交易市場是房地產交易當事人進行交易活動的場所。

設立房地產交易市場，需經當地縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設行政主管部門備案。

第二十條  房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。

第二十一條  房地產交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關手續，并簽定書面合同，按規定繳納稅、費。

房地產交易涉及國有資產的，應先取得國有資產行政主管部門的批準后，方可進行。

房地產交易應在房地產交易市場進行。

第二十二條  國有房地產交易時必須進行價格評估。

其它房地產交易，建設（房產）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應按規定進行評估。

房地產價格評估，應由依本條例規定成立的房地產價格評估機構進行。

第二十三條  房地產交易實行成交價格申報制度。房地產成交價格是繳納稅費的依據，房地產交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。

土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，當地市（縣）人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調控措施。

第二節  房地產轉讓

第二十四條  房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進行轉讓前，應提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權優先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續有效，但承租人應與新的房屋所有權人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后改變原規定土地用途和規劃建設要求的，按《城市房地產法》第四十三條規定執行。

第二十七條  商品房預售及其再轉讓按《城市房地產法》第四十四條、第四十五條規定執行。

第三節  房地產抵押

第二十八條  房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣的所得價款優先受償。

第二十九條  房地產抵押人憑有效證件，到建設（房產）行政主管部門辦理抵押登記手續，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對已出租的房地產設定抵押權的，應當書面通知承租人。原租賃合同繼續有效。

第三十一條  房地產抵押合同終止后，雙方當事人應當在十五日內到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續。

第三十二條  抵押人不履行債務時，處分抵押房地產所得價款，按下列順序進行清償：

（一）支付處分該抵押房地產的費用；

（二）支付房地產抵押應當繳納的稅費；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押，依法拍賣該房地產后，所得價款應在先繳納應繳的土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

第四節  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產法》第五十四條規定執行。

房屋出租人應按規定繳納有關稅費。

屬于土地使用權出租的，按國家有關土地管理的規定辦理。

第三十七條  房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

土地收益的上繳辦法按國家有關規定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續出租的房屋，應重新辦理租賃手續；在同等條件下，原承租人有優先承租權。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險房屋的；

（七）設定抵押，未經抵押權人同意的；

（八）有關法律、法規規定禁止出租的。

第四章  中介服務管理

第四十條  房地產中介服務，指在房地產交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經紀等有償服務的行為。

第四十一條  房地產中介服務機構，應具備《城市房地產法》第五十七條規定的條件。

第四十二條  設立房地產中介服務機構，由當地建設（房產）行政主管部門進行資質初審，報省建設行政主管部門審定，發給資質證書后，到工商行政管理部門申請營業登記。

設立土地中介服務機構的，由土地管理部門按規定辦理有關手續。

第四十三條  從事房地產中介服務的專業人員，應經建設行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業培訓，考核合格發給資格證書后，方可開展房地產中介服務。

第四十四條  省外入黔從事房地產中介活動的單位或個人，須到省建設行政主管部門申請資質和資格審查，并到經營地建設（房產）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進行房地產中介服務可以收取經營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關部門核定。

第五章  房地產權屬登記管理

第四十六條  本省實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第四十七條  城市房屋權屬登記發證工作，由所在地市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門負責。

城市土地使用權的登記發證，按《城市房地產法》第六十條第一款的規定辦理。

其他任何單位無權發放房屋產權證件和土地使用權證件。

第四十八條  在依法取得的國有土地上建成的房屋，應憑土地使用權證書和建設工程規劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門申請登記，領取房屋所有權證書。

房地產轉讓或變更，應按《城市房地產法》第六十條第三款的規定辦理變更登記。

未按規定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記手續。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經縣級以上人民政府房改部門確認產權屬性和比例后，由出售單位持有關證明文件到當地建設（房產）行政主管部門辦理過戶和產權轉移登記手續，領取房屋所有權證書。

第五十條  因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當按規定辦理過戶登記手續。

第六章  物業管理

第五十一條  物業管理，指以經營方式對各類房屋建筑及其附屬設施，以及成片住宅區內的市政公用設施、綠化、衛生、交通、環境容貌、安全保衛等進行維護、修繕和管理的行為。

城市人民政府應倡導和推進物業管理。

第五十二條  設立物業管理企業，參照本條例第十、十一條的規定辦理。

第五十三條  物業管理企業必須與物業產權人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業管理。

物業管理企業可以有償提供與物業管理相關的配套服務。

第五十四條  物業管理的收費，屬事業性的按《貴州省行政事業性收費管理條例》的規定執行；屬服務性的由雙方商定。

第七章  法律責任

第五十五條  房地產開發建設用地，未按土地管理有關法律、法規規定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規定，未取得資質等級證書從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令其停止房地產開發業務，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規定預售商品房的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規定，未取得資質證書進行房地產中介服務活動的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規定，未辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記的，由登記機關責令其補辦手續，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業管理企業有下列行為之一的，由建設（房產）行政主管部門責令限期改正，并可視情節處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設施、設備修繕不及時、質量無保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的；

（三）不履行物業管理合同及有關規定義務的。

對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產行政管理人員依法執行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條  各級人民政府及有關行政管理部門工作人員濫用職權、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十三條  實施處罰時應出具處罰決定書；罰款應使用按國家規定統一印制或監制的罰沒收據。

罰沒收入應全額上繳同級財政。

第六十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發經營活動以及實施房地產管理，參照本條例執行。

第六十六條  省人民政府可依據本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國家法律有關條文：《中華人民共和國城市房地產法》：

第二十九條  房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取執照后的一月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條  商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條  商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產管理法實施條例范文2

1 加強農村土地資產管理的必要性

1.1 加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求

據聯合國糧農組織給出的2010年數據顯示，中國農業土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業設施12%、牲畜24%。全球農業土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規模化經營程度低、土地資產流轉風險高”的現象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發展和農民收入增長。

在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少。據調查，受農村經濟社會發展水平和傳統觀念的影響，現階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區是否富裕的重要標志。

1.2 加強農村土地資產管理是發展社會主義市場經濟的必然要求

社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發展和社會的和諧穩定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續健康發展產生不良作用。現行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發展，違背了社會主義市場經濟發展規律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。

1.3 加強農村土地資產管理是統籌城鄉發展的必然要求

解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發展農民專業合作和股份合作，培育新型經營主體。發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。

改革開放以后，中國工業化和城市化進程在較短時間內能夠實現突破性發展，主要得益于城鄉二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉二元”結構體制下，形成城鄉分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現城鄉統籌發展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農村土地資產管理存在的問題

2.1 農村土地資產管理制度不健全

中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業法》等法律中都有明確的規定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規定含糊。《中華人民共 和國土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。

“集體產權”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監督的程序和形式，法律并無明確規定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉鎮干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。

周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現途徑和保護機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現階段隨著家庭承包經營的發展，農民集體經濟組織在大多數村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現象。

2.2 農村土地資產管理機制失靈

現行農村土地資產管理機制體現于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發展狀況。根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規的規定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉（鎮）農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發商之間發生的嚴重沖突事件影響了社會穩定和經濟發展。

2.3 農村土地資產管理平臺薄弱

農村土地資產是發展農村集體經濟實現農民富裕的重要物質基礎，應依據法律規定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統檢查、評估。調查發現，農村土地資產管理在確權、統計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題。

加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙。

對重慶市資產評估協會98名專業人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規范的農村土地管理制度必須 進行農村土地資產評估，同時也表達了對現行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農村土地資產管理效益低

目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉居民收入結構統計結果（表2）表明，城鎮居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現象發人深省，農村土地資產管理效益幾何。

據調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現象。特別是在城市近郊區和鄉鎮企業發達的沿海地區，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯營、聯建分成和抵押等方式進入市場。這種現象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失。第二，隨著經濟的不斷發展，在城郊地區，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區一些集體非農建設用地自發地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現象十分普遍。統計數據顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉鎮企業亂占濫用耕地現象也十分普遍。

3 加強農村土地資產管理的建議

3.1 強化農村土地資產管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協調工作，促進農村生產建設和經濟發展。村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自主權，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發展的經驗證明，優化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創新發展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發展的客觀規律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創新發展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。

3.2 開展農村土地資產清產核資

開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據調查，全國加快了農村土地確權登記發證工作，農村集體土地所有權確權登記發證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現，創造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。

3.3 建立農村土地資產收益分配機制

《中華人民共和國物權法》（2007年3月）明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現，為加快農村集體經濟發展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。

3.4 建立農村土地資產評估服務體系

價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環節。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統籌城鄉改革發展要求的農村集體土地資產定價機制，需要 深化研究。與發達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業評估人員極為缺乏。調查發現，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現土地的價值，而且可以引導土地資源的優化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。

房地產管理法實施條例范文3

一、工作原則

（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。

（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。

（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。

三、征收范圍及對象

鎮原綜合廠全部區域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。

違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。

對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產權調換

根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。

②產權置換優惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。

（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。

（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。

房地產管理法實施條例范文4

土地使用權出讓是指國家作為土地所有權人授權地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費為對價，獲得對指定地塊的開發經營權。自2000年以來，我國的土地市場進行了一系列卓有成效的改革，以市場為主導的土地出讓制度基本建成，全國各地都已經逐步建立起了由政府統一儲備、統一供應的土地供應機制，地方政府調控土地市場的能力逐步提高，土地市場取得了較大程度的發展。以廣西為例，已經初步建成市場化為核心的土地配置機制，未來將進一步完善土地使用權市場公開交易制度，并配套完善相關決策、審批和操作制度。依法采取公開招標拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進網上交易和網上監管，防止“暗箱操作”，著力解決國有建設用地出讓中規避招拍掛，違反規定設置出讓條件的問題，構筑公平公正的市場機制。但筆者調查廣西國有土地出讓的市場及法規現狀，發現廣西國有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規范。

一、廣西現行的國有土地出讓市場現狀及法律制度

（一）廣西現行的國有土地出讓市場現狀1.地方政府在國有土地出讓過程中的雙重身份導致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經濟行為不分根據我國當前的管理機制，國家雖是國有土地的所有權人，但授權市、縣一級政府土地管理部門來負責國有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國家土地所有權人的受托人與對土地出讓行為進行監督的監督者，即常說的既是運動員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據自己的利益出發，跨界，利用土地管理的權力來損害合同相對方的合法權益，既有違公平原則又損害了公平的市場競爭秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會主義市場經濟的健康發展。2.土地招標、拍賣、掛牌交易程序未真正落實，土地出讓存在人為操縱現象根據規定，從2005年1月1日開始，工業用地和經營性用地，須通過公開招標、拍賣和掛牌的方式轉讓。但有些地方政府從自己的利益出發，存在人為操縱土地出讓的現象。例如有的地方表面實行的是“招拍掛”形式，實際卻是按協議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實行土地出讓信息公開、地價評估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競標過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標價格。有的地方違規向用地單位變相減免出讓金。等等現象都表明在土地出讓環節雖然有法律的明文規定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競爭。3.不注重實施土地儲備制度，導致存量土地日漸減少調查表明，部分地方政府因不注重土地儲備和后續開發，導致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對土地的調控能力相當薄弱。同時，土地作為不可再生資源，在當前耕地面積不斷減少的情況下，更應該注重土地的復墾和后續開發，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產能，但很多縣市都沒有執行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預算管理，成為政府的額外財源2005年，財政部和國土資源部聯合發文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中安排。但調查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時性支付、預算外支出的主要來源，導致本應用于土地儲備、整理、征地補償的資金不當減少，進而損害到公共利益。

（二）廣西現有的國有土地出讓的法律制度現狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規非常少，主要有《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區土地監察條例》，對土地的管理和利用主要是通過政府規章的形式出臺的，如《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》、《廣西壯族自治區國有土地使用權有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》。考查廣西關于國有土地使用權出讓的法規體系，筆者存在的主要問題是相關單行規范的缺失，如廣西尚未對土地利用總體規劃、土地儲備、出臺相應的地方性法規，理論與實踐的脫節導致廣西國有土地使用權出讓的快速發展與機制、制度建設相對滯后之間的矛盾仍然突出。

二、廣西國有土地出讓法律制度的規范

隨著廣西國有土地出讓市場的快速發展，為規范國有土地使用權出讓行為，促進土地資源的有效利用，保護土地受讓人的合法權益，促進廣西土地出讓市場的良性即可持續發展，必須針對廣西現有國有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導思想、具體制度等方面來完善我國現有國有土地使用權出讓制度。當前我國的國有土地使用權出讓法律體系由一系列單行法律法規組成。《憲法》確立了國有土地使用權出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》、《招標拍賣掛牌出讓讓國有建設用地使用權規定》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權操作規范》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》、《土地利用年度計劃管理辦法》等法律規范對國有土地出讓的各個方面進行規范調整。從另一角度而言，國有土地使用權出讓的法律制度應包含三大組成部分：以國有土地使用權出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國家對國有土地出讓市場管理職權為基礎建立的監督管理法律制度、以保護土地資源、保持土地可持續發展為目的而建立的環境監管法律制度。筆者認為，要構建規范的廣西國有土地法律體系，需從以下幾個方面著手：

房地產管理法實施條例范文5

關鍵詞：物權法；國有土地；使用權出讓；完善

一、房地產一級市場法律制度缺陷

（一）現行國有土地使用權出讓制度相關法律體系

《物權法》對建設用地使用權即城鎮國有土地使用權只做出了原則性規定。《土地管理法》和《房地產管理法》并未詳細規定土地使用權出讓和流轉的具體制度，主要還是側重于規范行政機關對土地的管理，其實質是經濟行政法。目前對國有土地使用權出讓進行調整未形成公法和私法區別分明的法律規定。

（二）土地使用權期限

《物權法》中規定住宅建設用地使用權期滿后自動續期，但沒有規定非住宅建設用地的使用權期限。

1、《暫行條例》第40、47條規定有償使用權人地上其他附著物的使用權由國家無償收回，這對于土地使用權受讓人是不公平的，有違民事主體平等原則和交易公平原則。

2、國有土地使用權期限相對建筑物的使用期限較短，國有土地使用權到期時，土地所有權人也獲得地上建筑物所有權，這使得地上建筑物上的財產利益不能完全實現或者不可能實現。

3、由于土地使用權期限偏短，使得國有土地投資率逐漸下降，短期行為逐漸增加，不合理的開發利用國有土地，造成越來越多的土地資源被浪費。

現行法律沒有規定如何續簽土地使用權。同時由于國有土地使用權續展的法律程序復雜，還需經過土地管理部門的重新審批，這些都對國有土地使用權人利益的實現不利。《物權法》中對土地使用權續期的也只做了一些原則性規定，在程序和內容上還不夠完善。

（三）土地使用權出讓與土地登記制度銜接

根據《物權法》第139條、《暫行條例》第16條、《土地管理法實施條例》第3條可以看出我國不動產物權采用“債權契約與登記生效”的立法模式。

多年以來，我們片面強調登記的行政管理功能，忽略了登記的公示功能。登記制度是一種對市場進行宏觀監控的法律制度，在登記過程中，通過登記的實質審查，能夠發現土地所有權和土地使用權非法流轉問題，及時糾正土地交易中的違法行為，確保國家對不動產交易市場的宏觀調控能力。①我們應充分發揮土地登記制度在市場調控配置土地資源中的作用。

《物權法》公布之前，我國法律只規定了土地初始登記和變更登記，如果國家在合同生效但沒有完成登記時，就同一土地與第三人簽訂出讓合同并完成了登記，如此第一個合同中的受讓人只能請求出讓方承擔違約責任。從實踐的考察來看，由于物權的出讓人一方常常在物權變動中居于經濟或地位上的優勢，而物權受讓人常常居于劣勢，物權出讓人的違約可能性較高。②因此，如何使受讓方在進行登記時防止第三人的介入，同時規范土地管理部門的出讓行為，實現國有土地使用權的順利移轉，是當前立法的著重點。

二、國有土地使用權出讓法律制度的完善

（一）明確立法

有了統一、完善的國有土地使用權出讓法律制度，個人、企業可以通過正當的法律途徑獲得土地使用權。基于此，需要一部專門規范國有土地使用權的法律，將調整土地使用權出讓從土地行政立法中分離出來。

（二）土地使用權出讓的相關民事立法

明確出讓主體、經營授權制度。城鎮土地屬于國家所有，國務院是法定的唯一所有權代表，而事實上卻是各級地方政府占有土地，并且行使使用權和處置權。土地資產處置權力主要集中在市、縣級政府。中央和地方各級政府之間權責關系不夠明確，在整個土地管理系統內無法形成一個有效的自我約束機制，導致土地管理監督的外部性，土地管理仍然停留在“一管就死，一放就亂”狀態，暴露出越來越多的問題。③因此，應該明確界定各級政府土地產權邊界，將國家土地所有權和土地行政管理權區分開。

（三）嚴格控制土地使用權招、拍、掛出讓方式

嚴格限制協議出讓方式的適用范圍，應該規定實行協議出讓為招拍掛的兜底方式，并嚴格限制審批權限及其程序，明確協議出讓方式的最低價標準。

（四）修改土地使用權期限

《物權法》第149條沒有對工商業等非住宅建設用地使用權期限做出明文規定，這需要法律、法規作出補充。國有土地使用權出讓不等同于土地所有權買賣，故不能實行無期限使用土地使用權，否則土地所有權形同虛設。

（五）完善土地使用權續期制度

首先，明確續期制度完整框架和內容。其次，明確前后土地使用權出讓合同關系。最后，明確不同類型土地使用權最高期限的同時，對這些不同類型應確立不同的續展出讓金。

（六）完善充實土地登記制度

從登記的角度講，應當建立以土地登記為中心的登記制度，政府機構內部可以專門設立登記機構，統管不動產預先登一記有關事宜，土地使用權出讓預先登記是其登記的一個部分。④同時，應建立登記機關的責任制度，由于登記機關的故意或重大過失造成登記錯誤，從而給當事人造成重大損失的，登記機關應當承擔賠償責任。

（七）土地使用權出讓的行政立法

土地開發不僅涉及到土地開發行業本身的管理問題，而且涉及到一系列的行政程序問題即土地利用總體規劃和城市規劃，這些問題都物權法都無法調整。

注解：

① 王利明.物權法研究[J].中國人民大學出版社，2004（203）.

② 梁慧星.中國物權法草案建議稿[J].社會科學文獻出版社，2001（114）.

③ 潘世炳.委托一理論及國有土地產權分級授權管理[J].中國土地科學，2005（8）.

④ 王利明.物權法研究[J].中國人民大學出版社，2004（223-224）.

參考文獻：

[1] 劉玉婷.國有土地使用權出讓合同中政府法律風險防范機制研究[D].西南政法大學，2014（3）.

[2] 劉莉.國有土地使用權出讓制度與實踐研究[D].中國地質大學，2007.

[3] 周朝陽.完善國有土地使用權出讓制度的法律思考[D].南京師范大學，2007.

房地產管理法實施條例范文6

關鍵詞：土地產權；實現方式；商品住房價格

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、國有土地產權的實現方式

（一）我國國有土地產權實現方式的基本問題。面對不斷增長的人類社會的需要，土地總是稀缺的和不可再生的，社會主義國家的建立，與該制度相配套的是計劃經濟制度：土地的使用由國家機關計劃分配。在這種制度下，“所有權”根本沒有適用的余地。這種制度雖然沒有擴大貧富差距，但是計劃體分配的方式其固有的弊病就是生產效率低下、土地浪費嚴重，并最終“共同貧窮”。同時又不可能實現所有的生產資料收歸國家所有，于是在現實中始終存在國家所有和集體所有雙重公有制，制度的不完善，導致國家侵犯集體所有權的現象屢屢發生。

我國正處在市場經濟體制建立完善的轉軌期，在現代市場經濟社會中，市場是資源配置和利用的主要手段。市場不再僅僅是簡單商品經濟時期“商品交換的場所”，甚至可以說是“一種產權關系變動的實現形式”。

（二）我國國有土地所有權實現方式。目前，在土地一級市場上，主要存在以下幾種利用方式：

1、土地劃撥。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。改革開放以前，我國城鎮的土地使用均是通過劃撥方式取得的，改革開放以后，我國對于部分用地仍然保留了這一利用方式。包括：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）經濟適用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法規規定的其他用地。

2、土地出讓。出讓是目前民事主體取得國有土地使用權的主要方式，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

主要適用在：（1）除上述劃撥用地以外的其他國有土地，包括商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等六類經營性項目；（2）劃撥土地上的房地產轉讓時，要以辦理土地使用權出讓手續、繳納出讓金為前提，或支付其他對價，此時用地已不屬劃撥范圍，而轉為出讓用地。

3、土地租賃。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為，被視為出讓方式的補充。租賃土地使用權出現得比較晚，自1999年1月1日起開始執行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》確立了租賃的合法地位。

主要適用在：范圍限于除經營性房地產開發用地（商業用地）以外的可出讓土地。國有土地租賃分為短期租賃和長期租賃，短期租賃適用于短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，一般不超過5年；長期租賃適用于對地上建筑物建設后長期使用的土地，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。

4、國有土地使用權作價出資或者入股。股權形式是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。

劃撥土地使用權、出讓土地使用權、租賃土地使用權以及國有土地使用權作價出資或入股共同構成了現階段我國國有土地的利用體系。從這不同種類的利用方式中我們可以看出，在所有權與市場接軌的路徑選擇上，我國已經創造性地設立了“土地使用權”，以盤活和顯化土地資產。

（三）國有土地出讓使用權針對對象及方式。國有土地出讓使用權的主要對象是民事主體，也是商品住宅用地獲取土地最重要的方式。在我國，根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓可以采取三種方式，即協議、招標、拍賣。

協議出讓土地使用權是指土地使用者在用地申請經有關部門批準后，與土地行政主管部門協商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權。這種方式經常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要是用于工業項目和國家鼓勵產業的項目用地。

招標出讓地使用權是政府對某塊土地有了明確的開發意圖和規劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現政府開發計劃的開發者而采取的一種方式。這種方式要求在規定的期限內，符合規定的單位和個人按照出讓方規定的出讓地塊的條件或者要求，以書面投標形式提出開發愿望，競投該地塊土地的使用權，政府組織評標委員會擇優確定將土地使用權出讓給某個開發者。招標的方式主要是用于一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目，適用面較廣。

拍賣出讓土地使用權是指政府對某塊土地有了明確的規劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。拍賣出讓土地使用權充分引進了競爭機制，排除了任何主觀因素，是公開的完全競爭的土地市場，也是最成熟的土地市場。

二、地價和房價的關系

由以上分析我們得知，不論采取何種方式獲得土地的使用權，都必須要繳納一定的費用，那么土地的價格是怎么形成的以及商品住宅價格又是怎么形成的呢？他們兩者之間到底會存在什么樣的一種關系？我們先從價格形成來看：

（一）土地價格的形成。地價是由土地和土地資本構成的自然經濟綜合體，而土地物質不是人類創造的，沒有凝結人類的一般勞動，因此土地價格有著與一般商品價格不同的特點，這種不同的特點反映在不同流派的低價理論之中。

地價理論認為，土地價格就是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，實質是土地未來地租的資本化。自然資源價值論認為，土地價格不是土地價值的貨幣表現。土地價格等于未開墾前的土地的自然資源價值加上投入土地的勞動的價值的轉化。所以，土地價格的確定一般不以土地價值或生產成本為依據。土地供需理論認為，土地價格主要由土地供需決定。在市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于本身的攻擊和需求。土地供給增加，需求不變或減少，則地價下跌；土地供給減少，需求不變或增加，則地價上升。而對土地的需求本質上是對房地產需求的間接需求或者引致需求。

土地作為生產資料，其價格主要受土地所有者的支配而決定。在我國，土地由國家所有并實行壟斷經營。因此，土地市場是一個不完全競爭的市場，在城市土地一級市場中無賣方競爭，只有買方競爭。所以，作為最重要的生產要素，土地的自然供給彈性為零，經濟供給彈性也很小。

（二）房價的構成。生產費用價值論認為，商品的價值由生產商品的各項成本費用所構成。從商品生產者也就是房地產開發商的角度去看，房價是由房地產開發成本加上一定的利潤所構成的。房地產開發成本工程包括土地成本、建安成本、財務成本、前期費用、配套費用、各種稅費、經營費用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必須支付的土地使用權出讓金，因此可以說地價是房價構成當中的一項。同一地段內，以協議方式取得土地的成本明顯低于以招拍掛方式取得土地的成本，但在同等條件下的樓盤同期上市時，房價卻鮮有差別。這是因為，對商品房而言，市場在起巨大作用。隨著市場經濟的發展，商品房價格主要由市場決定，市場供求才是決定房價的主要因素。

（三）地價占房價的比例。據研究表明，我國地價占房價的比例一般為15%～30%，因地區之間的差異而變。2009年6月23日鹿心社說，國土資源部系統調查結果表明，目前在我國地價占房價的平均比例是23.2%。同時，據2009年7月國土資源部公布的620個項目的房價與地價比的數據來看，地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%。據研究表明，一般的規律是城市越發達地價占的比率越高，這也就客觀地決定了大城市是要走向空間要發展空間的城市發展道路。

三、商品住宅價格影響因素分析

在市場充分競爭的理想狀態下，供求關系主導價格的波動。然而實際情形是，由于政府參與調控，以及社會、環境等因素的綜合作用，導致房地產市場不可能達到完全競爭的理想狀態。因此，房價除了受供求關系的主導影響之外，還將受多方面因素的影響和制約。

（一）社會財富。一般而言，社會財富的不斷增加會推動房價持續上漲。比如，江蘇省居民人均可支配收入從2000年的6，800元增長到2004年的10，698元，可供支配財富5年內增長了57.3%，這在一定程度上刺激并推動了商品住宅的需求，進而抬高了房價。

（二）城市化進程。隨著城市化進程不斷加快，城市人口數量迅速增加。城市化進程中家庭結構也發生了明顯改變，家庭結構小型化、分散化。人口絕對數量的增加和家庭小型化，有力地推動了房價上漲。此外，近年來政府加大了城市規劃的力度，大范圍進行綠地、商業圈等的建設，直接導致大面積的拆遷。這種被動拆遷也無形中拉動了居民對房屋的需求量，進而影響房價。

（三）金融政策。中央銀行通過宏觀調控調節貸款量、貸款利率、住房補貼，引導房地產市場的供求。比如，面臨房價不斷攀升的局面，國家為穩定房地產市場，先后出臺商業貸款和住房公積金貸款利率上調政策，以降低需求熱度。相反，2000～2002年這三年是房地產市場周期波動的相對淡季，國家為刺激消費，下調商業貸款利率。同時，國家針對不同的購房種類和數量實行不同的貸款利率來調節房地產市場。

（四）中低價房源的供應量嚴重不足。根據國家統計局房地產投資快報數據，2005年末，23個重點城市套型在120m2 以上的住房占50%以上，還有16個城市80m2以下的住房不到總面積的10%，并且2005年經濟適用房完成投資同比下降了6.8%，只占房地產開發投資的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看來，普通居民家庭需要的中

小戶型住房供應不足，從而抬高了商品房的平均價格。

四、正確處理土地價格與房屋價格關系對策建議

無論是地價還是房價，價格過高，脫離正常市場水平都不利于市場的規范和穩定發展，應正確處理地價與房價的關系，共同推進房地產市場和整個社會經濟的協調發展。地價和房價在本質上都是一種產權價格，且都是由供求關系決定的。二者的區別在于：房屋作為一種最終產品，價格由房地產市場的供需關系所決定，同時也受到政府政策、公眾預期等因素不同程度的影響。土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受到自然供給的限制，彈性也有限，其價格幾乎只受到需求的影響，由于對商品房屋的需求導致對土地的需求，從而使土地價格發生變化。因此，從這種意義上講，土地作為生產要素，其價格的變化更大程度上是一種結果而非原因。房價與地價在一定范圍內、一定條件下相互作用、相互影響。房價上漲時，高房價帶動了開發商對未來收益的預期，從而提升了地價；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本價格，促使了房價的上漲。同樣，當房價下跌時，開發商對未來收益的預期下降，取得土地的數量和價格也相對下降。如此反復影響，最后達到商品房買賣市場的供需平衡。

1、加強土地和房產管理，進一步建立健全管理制度，通過制度規范土地市場和房地產市場的有序發展。

2、整頓和規范市場秩序，為房地產市場營造良好的外部環境。市場秩序混亂是影響房地產規范發展的重要因素，當前應從多方面、多渠道加強對房地產市場的整頓和規范力度，為房地產市場的順利發展創造良好的外部環境。

3、地價和房價作為房地產市場中兩個重要的指標，政府應通過經濟杠桿的作用，協調和平衡兩者的關系，使地價與房價的水平和相互關系能夠準確反映市場經濟的發展狀況。

4、改變人民的住房觀念并提倡租售并舉，大力發展保障性住房與廉租房的建設，并出臺相應的政策，擴大廉租房的受益面。

5、加強和完善低收入者的住房補貼。這一問題要與社會保障、社會福利制度聯系起來全盤考慮，把住房問題納入分配調節體系，采取切實可行的補貼辦法。

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）

主要參考文獻：

[1][美]阿瑟?奧沙利文.城市經濟學[M].北京：中信出版社，2003.