前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的養老地產運營管理精細化，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
【摘要】當前，我國已經進入人口老齡化快速發展階段，2020年我國60周歲以上老年人口將達到2.43億，2025年將突破3億。根據現行國際標準，當一個城市或國家的60歲以上人口達到或超過總人口的10％時，標志著該城市或國家已進入“老齡化社會”。無疑中國已成為發展中人口大國崛起過程中人口老齡化最為嚴峻的國家。
1養老地產的概念
老年房地產是指適合老年人居住的老年住房產品，符合老年人的心理和生理特點，滿足老年人社會活動的需要，可以為老年人提供良好的基礎設施。老年房地產是根據老年人的生理特點和生活需求而開發設計的，它為老年人提供便利的基本養老生活設施和生活場所。老年房地產不僅可以滿足老年人的基本護理需求，還符合老年人社會屬性的要求。我國養老地產的發展經歷了三個階段（見圖1）。
2養老地產的特殊性
2.1硬件要求
普通住宅建造相對簡單，而且設計標準已經非常成熟，但養老地產對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計等都有很細致的要求。
2.2目標客戶
普通住宅的目標客戶一般分為兩類：一種是投資型客戶，一種是自住型客戶。養老地產的客戶根據年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結構等分類，可分為養老養生客戶、醫療康復客戶、休閑娛樂客戶、度假旅游客戶、文化教育客戶、投資理財客戶等。
2.3運營模式
普通住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清，養老地產有多種運營模式。
3養老地產常見問題
3.1定位高端需求
房地產開發商和投資者的養老金項目大多位于高端老年客戶，國外的高端項目很少。目前，我國高端老年客戶的有效需求有限，看似高大的老年房地產不是當前老年人群的真正核心需求，在短時間內產生概念識別和消費習慣更加困難。
3.2項目規模過大
近年來，一些養老項目經常使用數千英畝甚至數萬英畝的土地，床位數超過1000個。這樣一個規模超過1000畝的大型郊區項目不僅會增加投資風險，也會給后來的經營管理帶來很大挑戰。
3.3配套服務不夠
養老服務業仍處于起步階段。老年房地產、老年產品和老年服務之間缺乏有效的聯系。許多養老項目在發展過程中缺乏系統性和連貫性。由于缺乏土地、資金、人員和其他因素的協調和凝聚力，很難實現最終目標。
4養老地產運營管理的精細化
4.1產品定位精細化
重視老人客群細分化是打造精細化養老產品的根本前提。在項目后期運營管理階段，更要有針對性地提供特定客戶群體的服務產品和差異化服務。常見有兩種模式：①純老年模式，目標群體是純粹的老年顧客群體，建設了大量適合老齡化的配套設施，包括醫療衛生設施，大量配套設施的建設和運營需要后期開發商的高度運營能力；②復合養老模式，融合休閑、度假和健康保護的多元化生活方式，其核心是休閑度假村的產業化及其不同景觀和不同資源類型的休閑家居產品，這基本上是休閑社區+養老支持的功能。
4.2設計裝修精細化
要根據中老年人不同的生活習慣和生理特征。在前期設計的時候需要從后期運營的實際出發，以老年人的安全性、實用性、舒適性為主體，符合后期運營效率的理念，關注適老細節和無障礙設計。
4.3物業服務精細化
養老地產的重點是“養老”而非“地產”，提供養老服務的平臺和載體、提供良好的生活環境、為老人提供持續的養老服務才是養老地產真正的核心價值[1]。由于養老地產面向老年群體，老人的月收入水平、居住狀態、年齡、受教育程度以及健康狀況對物業服務需求有顯著影響，所以物業服務公司除了提供基本的物業服務，還要根據老年群體的特殊要求提供方便老年人日常生活的服務。調研數據顯示，老人對養老地產物業服務的核心需求主要在醫療保健、家政送餐、社區文化活動方面。
①醫療保健
對于養老地產項目來說，需要社區醫院等醫療護理、陪同看病服務，社區緊急救援服務，社區醫療保健長壽養生知識宣傳。當老年人需要幫助時，可以對員工進行一些基本的急救培訓。整合社區內外的醫療機構，包括醫院綠色通道服務、社區衛生檢查服務等。專門設計家庭呼叫按鈕子彈屏系統，當老人急需撥打物業服務或按快捷鍵時，客戶中心電腦會通過自動子彈屏幕表格立即顯示來電者的家庭情況，以方便服務人員第一時間趕回家。
②家政送餐
對于老年人來說，基本的日常家務勞動已經成為生活中的負擔，他們需要可靠穩定的公司來提供家政服務。物業服務公司提供家居服務可以提高老人的信任。物業服務公司提供的家政服務可以和老年業主建立長期關系，還可以根據需要提供老年人到超市或菜場購物、老年社區餐廳、老年送餐服務。
③社區文化
老年人的心理健康與身體健康同樣重要，常常會產生孤獨的情緒。為了提高老年人的幸福感，有必要建立老年人的活動場所，改善居住區娛樂設施建設，利用各種場館和場地，開辟老年人活動中心，建立老年人的大學，老年人的娛樂中心等，以滿足老年人在健身、生活、精神文化等方面的需求。組織開展豐富多彩的適合老年群體的活動，舉行書畫、樂器等各類培訓，為有共同愛好的老年業主提供溝通交流的橋梁。總之，我們要營造尊老愛老氛圍，基于養老群體的核心需求，打造高性價比的養老地產及精細化服務！
【參考文獻】
【1】張斌斌,周宇檳,汪瑜虹.我國養老地產后期運營模式探索[J].現代商貿工業,2014(10):31-32.
作者:薛文靜 單位:江蘇城鄉建設職業學院