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摘要：本文針對大型商業地產運營管理模式研究及應用，結合實際案例，分析了目前大型商業地產運營管理模式和典型代表，并提出具體的應用建議。得出在新時期背景下，大型商業地產運營管理模式發生了很大變化，需要開發商、投資商、運營商、經營者四位一體的強勢聯合，并進行融通協作，才能最大限度上提升大型商業地產價值，從而實現多方共贏的結論。

關鍵詞：大型商業地產；運營管理模式；產權出售；物業持有

近年來，大型商業地產快速發展，通過不斷吸收整合的方法，將房地產和商業有機融合為一個整體，也是目前城市規劃發展的主要平臺。隨著商業經濟體制的不斷完善，大型商業地產普遍保值升值。在住宅限購政策的影響下，我國大型商業地產投資不斷升溫，受到了社會各界人士的廣泛關注。但很多國民對大型商業地產運營管理模式不甚了解，相關文獻和資料也比較少，在一定程度上限制了我國大型商業地產事業的發展。基于此，本文結合實際案例，對大型商業地產運營管理模式研究及應用做了如下分析。

一、大型商業地產運營管理模式

（一）產權出售模式

目前我國大型商業地產還處于高速發展的階段，但很多大型商業地產在運營管理模式上仍然采用傳統粗放型的管理模式，也沒有脫離出傳動住宅地產的運營思維模式，為提升資產回籠速度，在大型商業地產運營管理中經常采用產權出售模式。最典型的代表是SOHO中國，從2005年就開始投資建設大型商業地產，從2005年到2017年一直貫徹應用產權出售經營管理模式。此種運營模式也為SOHO中國締造了很多銷售神話，產權出售模式的成功應用大幅度縮短了大型商業地產的銷售周期，提升了資金回籠速度。產權出售運營管理模式的特點是通過整體或者拆零銷售的方法，達到快速銷售、滾動式開發的目的。在項目施工階段就開始銷售，有效緩解了開發商的資金壓力，逐步形成快速開發、快速銷售、快速回籠、再次開發，循環經營管理模式。但此種大型商業地產運營管理模式也存在較大的弊端，比如：商業運營的不確定性，使得采用此種運營管理模式的投資者具有較大風險。在新時期背景下，產權銷售模式有其存在的必要性，但并非大型商業地產運營管理的主要模式。

（二）物業持有模式

大型商業地產的運營及管理并非只是單純生產和銷售的過程，而是通過對商業物業的持有和運作來實現增值的過程，是“地產業+商業”發展的主要成果。如果把大型商業地產運營管理模式比作一個人，則地產是骨骼和肌肉，而且商業就是心臟和血液，任何一個環節缺失都會影響大型商業地產運營的效率。需要二者協調配合，才能持續、健康、穩定的運轉。而物業持有模式具有很多優點，能更好適應多變的市場環境，從而被廣泛應用在大型商業地產運營管理中。最典型的是大連萬達大型商業地產，也是在我國境內最早應用物業持有運營模式的大型商業地產。曾為回收資金將部分物業出售，增加了運營管理的困難，開業后人流量比較少，最終選擇拆除重建，并決定選擇只租不售運營管理模式，取得了良好成效。物業持有經營管理模式的好處比較多，通過和大型商業結盟，促使各大商業企業積極參與到大型商業地產運營管理中，有助于彌補大型商業地產運營管理中人才缺失和經驗不足的問題，還能提升各項資源的利用率。但在具體實施中也存在較大的難度，因此，很多大型商業地產在運營管理中，選擇邊設計、邊建造、邊招商的方法，從而縮短資金回籠速度，目前絕大多數大型商業地產企業還做不到先招商再建造。

（三）售后返租模式

所謂出售返租模式指的是大型商業地產開發企業，在建設階段或者出售階段買受人簽訂相應的合同，出售后在特定年限中，由出售人通過出租的方法進行包租，并以部分租金沖抵部分售房價款，或者每年支付相應比率的回報。此種運營管理模式的本質是用特定的回報來換取商鋪的經營權，以解決由產權分割出售而引發的各種問題。并在出售后統一返租，統一招商運營。常用的售后返租形式有：返租回報、帶租銷售、利潤共享、保底分紅等。從表面上看，此種運營管理模式的投資回報比較穩定，但如果長期運營也會帶來一定的風險，如果運營商運營不當就無法獲得收益，而發生的多數風險最后也只能由投資者承擔。因此，在應用出售返租模式時，需要對運營商的能力和信用等級進行全面評定，才能降低運營風險，提升經濟利益。

二、大型商業地產運營管理模式的應用

（一）選擇合理地開發運營管理模式

不同的大型商業地產運營管理模式具有不同的優缺點，因此，在選擇運營管理模式時，必須充分結合大型商業地產企業自身發展情況、大型商業地產所在的位置、所在城市的未來發展趨勢等。根據實際情況，選擇與之相適的運營管理模式，才能發揮出應用的價值和作用。比如：如果大型商業地產開發商資金有限，規模比較小，則可以借鑒SOHO中國的產權出售模式。而針對規模較大，資金充裕的大型商業地產開發企業，則可以借鑒萬達物業持有模式。建造完成一個項目，推廣一個項目，一步一步發展，合理應用現有的融資渠道，提升運營管理能力，從而逐步建立起一套獨具特色中大型商業地產運營管理模式。

（二）全面打造體驗式大型商業地產

如今，網購已經成為人們生活的一種方式，很多人都通過互聯網來購買自己所需的物品。但在網購不斷沖擊下，實體店也要迎難而上，目前美國、德國等發達國家的大型商業地產呈現一種集娛樂、休閑、社交、購物為一體的體驗式商業模式，從而為消費者營造出一種身臨其境的的感覺。從目前消費者的發展趨勢而言，未來消費者更容易為體驗、環境、情感等服務買單。為迎合消費者心理可大型商業地產在建造時需要對消費空間以及環境進行全面改造。大型商業地產需要不斷強化休閑、娛樂等社交體驗，才能進一步提升大型商業地產項目的附加值，獲得更多的經濟利益。消費者進行購物時并非只是購買商品的過程，更是一種休閑方式。如果在購物過程中融入餐飲、交流、文化、享受等內容，勢必會吸引更多的消費者。同時，對某些商品而言，如果進行親身體會，親自試穿、試用、試嘗等是無法激起消費者購買欲望的［1］.而此種體驗正是網購難以提供的，因此，大型商業地產項目要想在激烈的市場競爭中占得一席之地，就必須努力為消防者營造更多的體驗，比如：在運營管理中可加入餐飲、休閑、娛樂等項目，為消費者營造更加輕松愉悅的購物環境，通過全新的“體驗感”吸引更多的消費者。

（三）加快發展電商平臺

電子商務的發展對人們生活、工作、教育、娛樂等帶來了巨大的影響，傳統零售業需要及時變革經營管理策略，積極融入電子商務，才能提升市場競爭力。發展至今很多大型商業地產開發商已經開始轉型，比如：銀泰百貨、蘇寧等都建立獨具特色的電子商務平臺。比如：銀泰網是建立B2C電商平臺比較成功的企業，得益于銀泰企業準確認識到電子商務和傳統百貨的區別。通過利用銀泰百貨2000多家時尚品牌供應商資源構建了一個專屬電子商務平臺，電子商務平臺和銀泰百貨中的品牌基本相同，有效挽留住兩種互聯了消費用戶，并對互聯網消費用戶進行細分，既提升了客戶的滿意度，又增加了消費者數量，值得廣泛參考借鑒。

三、結語

綜上所述，本文結合實際案例，分析了大型商業地產運營管理模式研究及應用，分析結果表明，不同運營管理模式適用于不同的大型商業地產。在選擇模式時，需要根據大型商業地產實際情況和區域位置，以及所在城市的發展趨勢，選擇與之相適的運營管理模式，才能實現持續穩定發展，為大型商業地產企業獲得更多的經濟利益。

參考文獻

［1］徐誠.商業房地產運營管理模式的創新與應用研究［J］.信息化建設,2016（6）.

［2］盛琦筱.商業地產項目運營管理模式的創新與應用［J］.商場現代化,2015（21）.

［3］陳慧瑤.商業房地產運營管理模式的創新與應用研究［J］.商場現代化,2015（5）.

作者:張紅軍 單位:鑫磊博覽城有限公司