前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理分析，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

【內(nèi)容摘要】現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)資本市場不斷完善與發(fā)展，使人們對財務信息質(zhì)量的要求越來越高。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，適當?shù)?a href="http://www.east68.cn/guanlilunwen/yingyuguanlilunwen/112041.html" target="_blank">盈余管理可以幫助企業(yè)向外界傳遞積極的信號，減少企業(yè)的資本成本，減少經(jīng)營風險，從而使企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營發(fā)展下去。但與此同時，以操控企業(yè)利潤為目的的盈余管理行為會侵害很多利益相關者的切身利益。因此，深入探究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理問題能夠正確地引導和把握盈余管理的尺度，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮興旺。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);盈余管理;管理方法

過去的十幾年，受到金融危機的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理受到了廣大公眾的關注。很多會計造假大案件如安然事件、華源制藥以及中興財務造假案等，使得人們越來越關注房地產(chǎn)企業(yè)存在的盈余管理問題。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績波動中，房地產(chǎn)企業(yè)常常把利潤作為企業(yè)生存與發(fā)展的出發(fā)點和落腳點。因此，他們會適度地利用會計準則所賦予的彈性空間，結合企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略目標，事先合理規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營活動，從而進行適當?shù)挠喙芾砘顒樱蛊髽I(yè)能夠暫時地度過所面臨的困境，促進企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)地發(fā)展下去。所以，近些年來，越來越多的人開始深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理，對于外部投資者而言，能夠為其投資決策提供良策;對于企業(yè)自身希望能夠通過深層次的研究激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)造力，最終達到相關者利益最大化與企業(yè)價值最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理產(chǎn)生的根本原因就是企業(yè)自身管理當局與各相關利益者之間存在不同的利益目標，二者追求的利益各不相同且在市場上所獲取的相關信息存在不對稱的現(xiàn)象。這些都導致房地產(chǎn)企業(yè)會從自身利益點出發(fā)進行適當?shù)挠喙芾恚磳τ邢薜馁Y金進行有效的分配與運用，控制企業(yè)的成本支出，準確認識和及時反映企業(yè)自身的經(jīng)營風險，在合法經(jīng)營的前提下，盡可能地取得最大的盈余，使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)地發(fā)展下去。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的意義如下。第一，適度的盈余管理使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中遇到不可控的事件時，使企業(yè)可以抵抗不利于企業(yè)的各種不良反應和經(jīng)營風險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過盈余管理將能夠反映企業(yè)真實價值的信息例如有利于企業(yè)未來成長發(fā)展投入的廣告費與人才培訓費傳遞給外界，增強企業(yè)投資者的信心，為企業(yè)長期發(fā)展打下堅實的基礎。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理使企業(yè)能夠克服一些市場融資渠道的剛性約束，籌集到更多的資本用于企業(yè)的周轉與運營。第四，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負比較大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會根據(jù)自身的實際情況采取最有利的會計政策來進行盈余管理，一般都會選擇延期確認收入等手段來調(diào)減企業(yè)當期的利潤，從而減少應納稅所得額，使企業(yè)最終達到合理避稅的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的策略與手段

(一)通過調(diào)節(jié)收入的確認、成本與費用的分攤進行盈余管理。房地產(chǎn)企業(yè)通常采取的是預售制度，銷售所收取的預售款項首先會通過預收賬款來核算，達到收入的確認條件之后才可轉入收入科目。有些房地產(chǎn)企業(yè)還會采取推遲辦理房地產(chǎn)項目的竣工結算手續(xù)，使產(chǎn)權手續(xù)在形式上并未轉移，從而將銷售收入的確認可延后到以后的會計期間，降低企業(yè)期末的盈余，以做到延緩納稅與減少稅款支出，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。例如，萬科集團確認收入的時點是符合與商品房相關的風險和報酬都已轉移到了買房者，同時還符合交易雙方辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)等條件。房地產(chǎn)企業(yè)不僅調(diào)節(jié)收入的確認，而且還會在實際工作中，利用權責發(fā)生制和配比原則，合理調(diào)節(jié)成本與費用的分攤與確認。從會計準則的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)可采取完工百分比法確認收入的同時，按照完工的程度來分攤確認成本與費用。其中，完工進度一般是可以由房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的，具有很大的主觀性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)會適當控制項目的完工時間，將發(fā)生的成本與費用按照實際需要靈活合理地分配在當期完工項目與未完工項目上，進而做到調(diào)節(jié)各期的盈余，達到企業(yè)價值最大化的經(jīng)營目標。

(二)通過利用會計政策的變更進行盈余管理。通常來講，會計政策是企業(yè)會計核算過程中所遵循的一般原則和具體的核算方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若變更會計政策可以提供更加可靠且真實的財務信息，他們就會進行會計政策的變更。因而，許多上市房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)實際需求而創(chuàng)建條件變更會計政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可變更所擁有的固定資產(chǎn)的折舊方法。一般而言，固定資產(chǎn)的折舊方法包括年限平均法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法。為了達到房地產(chǎn)企業(yè)避稅的目的，企業(yè)一般會采取雙倍余額遞減法或者年限總和法來計提折舊，增加當期的成本費用，從而調(diào)減會計盈余。同樣地，存貨的計價方法也能夠通過不同的實際選擇操作對房地產(chǎn)企業(yè)當期的銷售成本以及營業(yè)利潤產(chǎn)生很大的影響。

(三)通過資產(chǎn)減值的不同處理進行盈余管理。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會在會計期末對相關資產(chǎn)進行相關的減值測試。如果發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)的價值出現(xiàn)減值跡象，則應當計提相應的減值準備，從而防止企業(yè)自身高估或者低估資產(chǎn)的實際價值。大部分情況下，企業(yè)資產(chǎn)的可收回金額與可變現(xiàn)凈值都是根據(jù)相關財務人員的職業(yè)判斷所形成的，計提減值準備的比例和方法在很大程度上取決于企業(yè)的自身決定，因此具有較大的盈余管理的空間。具體來講，企業(yè)準則中提到的對建造合同的資產(chǎn)計提減值準備，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的有力工具。房地產(chǎn)企業(yè)也可以在生產(chǎn)經(jīng)營良好，利潤得到大幅增長，可在該會計期間大額加速計提各項資產(chǎn)的減值準備，為企業(yè)后期發(fā)展留足資金，緩解房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理需注意的問題

(一)深度強化房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露制度。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會計披露的會計信息的真實可靠，防止企業(yè)內(nèi)部管理者與外部利益相關者信息嚴重不對稱，我國證券市場制度應當明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)披露其相關的信息。與此同時，政府應作為重要的領導者，全面分析房地產(chǎn)企業(yè)信息披露存在的相關問題從而制定比較詳細和規(guī)范的上市公司信息披露制度。

(二)健全具體關于房地產(chǎn)市場漏洞的會計準則。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我國政府及其相關組織需要制定房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一的會計準則，對房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為在政策上有所約束，加強會計計量上的剛性處理和減少柔性處理，提高房地產(chǎn)企業(yè)之間一致的可比性口徑。制定具體的會計準則的細則，不使用模棱兩可的詞語或者解釋。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠可持續(xù)健康發(fā)展，也能進一步推進市場經(jīng)濟的發(fā)展。

(三)提高相關人員的素質(zhì)與社會責任意識。在房地產(chǎn)企業(yè)進行盈余管理的過程中，應當在法律準則允許的范圍內(nèi)對企業(yè)的盈余進行適度的管理，不能影響到企業(yè)最終披露的財務信息的重要性、實質(zhì)重于形式以及可理解性原則。企業(yè)管理與財務人員應當在進行盈余管理時，把握好適當?shù)某叨龋岣咂髽I(yè)應當承擔的社會責任感。同時，還要加強自身職業(yè)道德教育，提高自身專業(yè)勝任能力，從而防止盈余管理過度行為的發(fā)生。

【參考文獻】

［1］葉建芳．管理層動機、會計政策選擇與盈余管理［J］．會計研究，2009，3

［2］岳玲，陳佳琦．房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理策略研究［J］．房地產(chǎn)開發(fā)，2013

［3］張勁松，王俊斐，李夢彤．房地產(chǎn)上市公司盈余管理問題研究［J］．北方經(jīng)貿(mào)，2014，11

［4］李琳．我國房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的理論分析［J］．時代金融，2014，2

［5］王曙光，張思雨．恒大集團盈余管理問題研究［J］．時代金融，2017，9

作者:李剛 單位:太原新城凱拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司