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摘要：結合“互聯網+”時代下樓宇設備信息化管理的認識，闡述以信息化為基礎，設立樓宇設備管理平臺的規劃，通過遠程訪問技術，提供管理與服務質量。

關鍵詞：樓宇設備；信息化管理；互聯網+；物聯網

0引言

隨著“互聯網+”時代的到來，各行各業相繼步入信息化管理時代，中石化作為傳統能源行業的領軍者，其各板塊的發展應順應新時代的變革。朝陽門辦公樓作為展示中石化總部機關優良形象的窗口，其樓宇設備信息化管理結構的健全與否關系到辦公樓物業管理各方面的水平，任何疏漏都可能帶來嚴重后果。樓宇設備方面的管理非常瑣碎。一般來說，從前期設計安裝階段就要開始培訓未來的設備使用、操作人員，在廠商的指導下學會操作運行和應急處置；中期要進行設備的全過程保養，及時、按時巡檢設備、維修和更新已發生故障的設備設施等；后期則是對一些大型設備或屬于固定資產的設備進行報廢處理和采購更換。在整個管理過程中，還要做好設備臺賬的管理、備品備件的采購和出入庫管理等工作。如果所有的設備管理工作全部依靠人工去完成，不僅工作量巨大，還會占用大量時間和人力，提高管理成本。在“互聯網+”時代下，實現樓宇設備管理的信息化，可讓設備管理工作變得方便快捷，提升整個物業的管理水平，為辦公樓的現代化建設奠定管理基礎，提高后勤、物業，特別是樓宇設備管理方面的水平。

1樓宇設備信息化管理過程中的問題

1.1設備信息缺失

在管理過程中，樓宇設備信息由于各種原因缺失內容，是信息化管理中常見的問題。這些信息包括設備自身的參數信息、設備日常維護及保養信息、報廢信息、設備臺賬及設備技術檔案等，這部分信息的丟失往往會給樓宇設備管理帶來不必要的麻煩。一方面，缺失這些管理信息和資料內容，除變、配電系統、供冷系統、電梯機房等大型機房內的設備有值守人員可進行實時記錄外，其它像風機盤管、燈具、扶梯等在日常巡檢中不方便統計數據的設備，設備運維人員無法對實時數據進行記錄、統計、分析，其利用率也難以達到最佳效果；另一方面，缺少的設備信息內容如有涉及關鍵信息，會影響物業管理的整體水平，不僅帶來負面影響，還會影響各個入駐部門對辦公環境的滿意度。

1.2信息分布零散，缺少動態信息

樓宇設備信息化管理中，另一個普遍存在的問題是設備信息分布零散以及缺失設備使用中的動態信息。由于后勤物業管理公司內各個部門關于設備管理方面的工作各有側重，如設備管理部門重點掌握設備運行、維修工況，財務管理部門側重于設備資產的登記造冊和報廢消納，物資管理部門側重于設備備件的采買和管理材料商。這些區別造成設備管理不能融合成一個整體，缺乏調配，不利于設備全過程、全壽命管理，丟失動態信息。另外，一些物業管理公司雖然采用市面上的設備管理軟件用于樓宇設備信息登記造冊，但多是記錄一些設備的靜態信息，設備運行狀態這種動態信息不能夠在軟件上顯示，造成為了信息化而信息化的狀態，不便于操作人員使用，嚴重影響設備信息化管理水平。

1.3系統功能不完整

在樓宇設備信息化管理過程中，存在的主要問題是系統功能不完整。通常，一個后勤物業公司對樓宇設備信息化管理的權責劃分比較分散，各個部門可根據自身工作范圍的需要，選擇適合本部門工作內容的設備信息管理側重點，記錄只屬于自己職責范圍或是適用范圍之內的設備的一些重要信息，達到各司其責，整體完備。實際上，很多物業公司的樓宇設備管理系統并不完善，沒有將資源有效整合，往往側重于或是資產的管理、或設備自身的維修保養、或材料備件的出入庫、或招投標采購管理等方面，功能分散。一些功能相對全面的樓宇設備信息化管理系統，各個模塊又相互獨立沒有連接，根本起不到設備信息管理系統應有的作用。

2設備信息化管理的可行性分析

2.1維修管理措施信息化

樓宇設備維修管理信息化只是提高管理水平的方式方法，基礎工作還是防患于未然，按照工作計劃定期對樓宇設備進行安全質量巡檢并做好記錄，嚴格執行，嚴格考核。重點監控對象是樓宇各個系統中的核心設備，可通過運行人員定時填寫的設備運行記錄來實時監控，及時發現一些故障問題，及時予以解決。在此基礎上，設備主管部門可安排技術人員對各樓層空調、電力、安防、消防等設備設施進行周期循環性檢查，將設備檢查工作落實到位。周期性重復檢查不但能降低意外故障的發生，還能及時發現設備故障隱患，對其及時有效地維護保養，避免設備帶病作業，保證安全使用。隨著辦公樓使用年限的增長，樓內會產生一批老舊設備，這些設備功耗大、運行不穩定。為了確保這些設備能夠平穩、有效運行，對其的運維保養也有新的要求，要加大巡檢頻次，增加巡檢項目。即使是同樣作用的設備設施，使用年限不同的，其檢查保養工作也會不同，而且更加瑣碎復雜，稍有疏忽就會造成維修保養不及時，成設備故障無法使用。特別是一些特種設備，如維護不當甚至威脅到樓內員工的安全。因此，在設備管理方面必須仔細統計分析這類有壽設備的運行數據，對該類設備的核心部件做到定期核準、定期更換，做好設備監控工作，一臺一檔，確保設備使用的安全性。只要將以上兩項工作做好，就能推進樓宇設備信息化管理系統，但系統的更新還要遵循不斷引進和逐步完善的原則，避免大量資金投入。一方面做到新老設備的更新換代，另一方面要鼓勵員工進行修舊利廢，實現對管理工作的提升，從而將樓宇設備信息管理工作做得更加徹底，最終實現設備信息化管理全覆蓋。在“互聯網+”時代下，信息共享是一項重要特點，設備管理部門可以建立虛擬公共信息網，依托樓內局域網絡或公共網絡將信息及時發送給相關部門，為其他各部門對設備的管理或使用上提供參考依據。信息管理系統的建設主要遵循7個原則，包括系統的實用性、可擴展性、便于維護、安全可靠、良好的用戶操作界面以及系統的數據庫設計等。在管理操作上分為靜態管理錄入、動態管理監控兩種模式，設備管理系統通常采用動、靜態相結合的管理模式。靜態管理表現在將設備基礎信息整理入庫，方便及時查詢設備技術參數、安裝地理位置等；動態管理表現在設備的運行工況和運行參數在出現變化時，系統能夠及時更新設備數據，確保數據的及時性和準確度，從而讓設備管理人員及時了解設備的運行工況。

2.2樓宇設備管理平臺的設計

設備管理平臺主要包括以下5個模塊：（1）材料備件采購管理：采購、驗收樓宇設備的備品備件，從材料員提出備件采買計劃到庫管員對已購置的備件進行驗收入庫，整個過程中涉及到的費用、型號、數量等信息全部錄入到該模塊當中，此項工作是設備信息管理的重要基礎。（2）設備信息管理：管理樓內設備設施的靜態參數，包括設備所安裝的位置、設備的責任人掛牌、設備和工具的使用情況，也包括其備品備件的數量和所在庫房的位置。該模塊同時包括設備的資產使用信息，方便財務部門掌握設備資產使用和報廢情況，還包括庫存預警機制，方便采購部門了解庫存情況并及時采購新設備作為備件。（3）運行管理：監測正在使用的設備，收集、統計運行中產生的各類數據，建立設備信息資源數據庫，不僅便于設備運維人員監測、分析正在運行的設備，而且為設備今后可能產生的問題提供參考依據。（4）運維管理：定期檢查設備，按規定動作進行維修保養。維修保養是否及時到位直接關系到設備運行是否安全、設備使用能否更長久，所以在所有模塊中，運維管理是最重要的部分，對該模塊的投入和重視程度要占設備信息管理系統建設的絕大比重。（5）數據庫管理：采集各類設備的運行工況數據，管理設備運行數據，能夠及時準確地查詢讀取任意一臺設備的當前使用狀況。

2.3樓宇設備管理信息化趨勢

辦公樓物業管理水平的持續提升以及辦公人員對環境的高需求，使更多的先進樓宇設備被廣泛使用，同樣也帶來了如何更加先進、更加高效管理樓宇設備的問題。通過信息化手段管理樓宇設備，能夠提升樓宇設備的使用效率和效益，降低設備的維護成本和物料消耗，有效控制樓宇各系統的使用成本。后期管理中可以將樓宇設備購置的情況納入信息管理中，通過信息化的形式錄入、讀取設備從采買到報廢的整個過程，幫助設備使用者和管理人員及時了解設備生產廠家的具體情況。根據設備使用狀況的優劣來設定供貨商與生產商的黑名單，減輕維護人員后期的工作量，為管理者今后如何更安全、更合理、更經濟地管理設備設施，提供科學數據支持，進而提升整個后勤物業管理水平。隨著人們生活水平的提高，特別是對環境的舒適度需求的提高，辦公人員對工作場所內設備的可靠性、安全性、實用性也提出更高的要求。如何確保設備可靠、安全、實用地運行也是維修及保養體制的完善方向，樓宇設備管理的網絡化及專業化可謂是適應現代化社會發展的關鍵，而傳統的管理方式自然不能適應信息社會的要求。因此，應在原有基礎上盡快建立、健全一整套專業化、信息化、網絡化的設備管理體系。此方面問題應引起管理者的足夠重視。

3實現“互聯網+”時代下的遠程訪問

建設一套能夠獨立運行、安全可靠的樓宇設備信息系統，是實現信息化管理的前提。隨著“互聯網+”時代的到來，人們對樓宇管理的水平有了更高要求，如何實現樓宇設備信息及時性、準確性，如何與物業管理的經濟實用性掛鉤，是設備信息化管理的另一項重要課題。樓宇設備管理系統雖然提高了運行效率，但在用工成本和費用控制上，還有進一步改善的空間。一是主要設備雖然已實現了電子監控，但樓宇末端設備的維修與巡檢，依然離不開設備運維人員的巡視檢查和填寫紙質記錄，特別是類似風機盤管這種末端設備，安裝在辦公室吊頂內，設備運維人員無法實現設備的檢查，只能等設備發生故障接到報修后處理，這就給設備管理帶來了盲點。二是巡檢過程中存在人的不可靠因素，由于人在工作時會被自身的精神狀態和工作環境變化所影響，會存在記錄不準確的情況，導致的數據誤差會對管理者的判斷決策提供錯誤參考。三是數據的時效性差，樓宇設備管理者對設備運維數據的檢查，特別是末端設備的檢查是建立在巡檢記錄的統計基礎上，統計過程的周期性和時效性，是管理者對設備管理的重要需求。物聯網技術是信息科技產業的第三次革命，隨著物聯網技術應用的普及，越來越多的設備安裝了帶有可物聯的感應芯片，能夠將末端設備設施連接起來，通過專網或互聯網實現互聯互通和應用集成。通過適當的安全保障機制，實現個性化的實時在線監測、預警控制、遠程操控、統計報表等管理和服務功能，實現對設備設施“高效、節能、安全、環保”的“管、控、營”一體化。物聯網的通信傳輸技術分為有線通信、近距離無線通信、短距離無線通信和長距離無線通信，現階段應用最廣泛的是短距離無線通信技術（ZigBee、LoRa、藍牙）和長距離無線通信技術（NB-IoT、LTE）。隨著辦公樓使用年限的增長以及辦公人員對環境要求的不斷提高，物業管理部門在實現樓宇設備信息化管理的同時，也在不斷升級改造辦公樓內的各個系統。各樓層設備間內的設備不斷增多，設備使用空間的壓縮使運行環境下降，而傳統的有線連接的遠程電動控制系統和采用LoRa通信技術的無線控制系統都需要在設備間安裝信號收集、傳輸的采集器和集中器，這給設備運維人員增加了工作量，也影響設備間內的設備運行環境。

4NB-IoT技術

4.1NB-IoT技術介紹

NB-IoT（NarrowBandInternetofThings,NB-IoT）是基于蜂窩的窄帶物聯網傳輸技術。其構建于蜂窩網絡，只消耗大約180kHz的帶寬，具有功耗低、連接穩定、成本低、架構優化出色等特點，可通過電信運營商直接部署于GSM網絡、UMTS網絡或LTE網絡，以降低部署成本、實現平滑升級。國內外知名的芯片廠商有華為海思、高通、中興微電子等。NB-IoT芯片具有良好的兼容性，樓宇設備中，電力系統中的計量表、動力開關、照明開關等設備，空調系統中的風機盤管、管線閥門、溫控面板等設備，均可以通過加載NB-IoT芯片實現遠程控制與數據傳輸。此類直接動作的末端設備不再通過中間信號數據采集器來傳輸數據和指令，可以直接接入互聯網，將各類信息傳輸到運營商樓宇設備管理系統中，大大提升了數據傳輸的及時性和準確性。

4.2NB-IoT技術應用實例

（1）以樓宇設備信息化管理中的空調系統為例，通過信息化管理系統，設備管理人員能夠遠程監控制冷機組、各樓層新風機組以及重要節點閥門的工作狀態，部分設備可通過電動閥門實現遠程關停或開度設置，實現設備的信息化管理。管理人員能夠及時了解制冷機組的供、回水溫度和風機送回、風的溫度，通過溫差數值和工作經驗來調整設備的工作狀態，實現遠程控制的效果。辦公用房實際使用中，房間內的溫度受人數、門窗、時間等不確定因素的影響而變化，是實時性的；樓宇設備的管理人員對管理系統的訪問是周期性的，兩者的沖突造成了服務質量下降。在辦公用房內增加帶有NB-IoT芯片的溫控器，實時將房間內的溫度和風機盤管的設定溫度傳輸給管理系統服務器，通過高低溫預警提示，物業管理人員能夠通過系統終端發送的信息來遠程調控房間內的溫控器或樓層風機的閥門開度（圖1），同樣達到調控房間溫度的目的，還減少了調控制冷機組的次數，降低了故障率的同時實現了個性化服務。（2）以樓宇設備信息化管理中的照明系統為例，現有樓內的智能照明系統能夠設置定時開關的功能，設備管理人員可在特定時間段關閉樓內照明，解決辦公人員下班忘記關燈的問題，達到節能降耗的目的。但對樓內加班的員工來說，智能照明系統缺少人性化管理，在切斷照明后需自行打開屋內照明開關，這對加班員工和正在召開重要會議的人員來說，能夠實現自動切電的照明系統反而帶來了麻煩。在房間內增加帶有NB-IoT芯片的紅外感應器和智能開關，在需要切電的時間，如感應器檢測到房間內有人員辦公，則照明開關為開啟狀態；如感應器檢測到房間內無人員辦公，則照明開關為閉合狀態。感應器和開關能通過網絡將房間內的情況實時傳輸到后臺管理系統，方便人員在后臺操控（圖2），達到人性化、智能化管理的效果。

5結語

在“互聯網+”時代背景下，應推進完善、實用的樓宇設備管理信息化建設，建立、健全設備管理系統，結合物聯網技術規劃、升級系統設備，通過多種方式讓設備運維人員及時收到設備的各項數據，做到有效分析、重點關注，及時解決設備故障，發揮設備使用的最大能效。通過信息化管理手段提高樓宇設備的巡檢效率，降低設備故障發生率是每一名設備管理人員最期望的目標，做到這些才能提高樓宇設備的使用效率，不讓其白白度過使用年限。

參考文獻

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作者:曲賀 單位:中國石化集團百川經濟貿易有限公司