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［摘要］隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產行業取得了不小的成就，企業開發了越來越多的高質量項目。房地產公司必須規范開展工程項目的建設工作，落實對項目工程的管理，從而增強開發力度和技術水平，提高自身的市場競爭力，保證項目工程的質量。本文以房地產項目管理為例，分析了房地產項目在施工成本、施工質量以及施工進度等三個方面存在的管理問題，并逐一提出行之有效的應對措施，最后針對保障購房者合法權益、避免項目變成爛尾工程以及宏觀調控房地產行業等方面，闡述了房地產項目預售資金管理方面存在的問題，結合實際情況提出解決資金管理問題的有效措施，以期為同類房地產項目管理方面提供技術支持。

［關鍵詞］房地產；項目管理；資金管理；規避措施

1房地產項目管理的概述

房地產項目管理的定義一般是指：對房地產項目全周期的詳盡管理及規劃，具有涉及專業多、領域廣等特點。房地產項目管理一般包含房地產項目的啟動、設計、施工以及建成后的竣工決算等方面。任何一個環節的內容如果達不到要求，都將會制約整個項目的平穩運行，更嚴重將提高項目成本，致使項目盈利降低甚至虧本，所以必須提高對房地產項目管理的認識。國內社會經濟的快速發展，特別是2008年金融危機以來，我國的房地產行業已逐步成為支撐國民經濟的領頭行業。同時，隨著物質生活水平的不斷提高，人們對于居住環境要求日益提高，傳統的房地產項目的管理準則、辦法等越來越過時，呈現滯后性，無法滿足時代發展的需求，迫切需要對房地產項目的管理準則、辦法進行突破和創新。房地產項目具備建設周期長、不確定因素多、投資體量大等特點，所以在實際的管理過程中所面臨的風險也相當大，因此房地產開發商就必須科學管理房地產項目，對風險進行評估和梳理，結合項目的實際情況制定應對措施。

2房地產項目管理問題及應對措施

2.1施工成本管理問題及應對措施

房地產項目在管理過程中，少數從業人員因為業務能力不夠，在施工管理中并沒有認真落實每一項規范管理。比如，施工人員對施工圖紙了解不夠，就不能從深層次掌握研究整個施工過程，不能制定有效的施工應對措施及施工方案，將極大影響項目施工的總體進度。施工成本的管理對于房地產項目至關重要，因此對于施工成本的管理應該做到全面性。從業人員在施工過程中的管理操作也是十分復雜。提高項目施工成本管理的效率，給房地產開發商的投資提供良好的盈利基礎，就必須加強與參建單位和各個部門之前的對接，發揮團隊合作能動性，共同解決成本管理的困難，優化成本管理方法。

2.2施工質量管理問題及應對措施

當房地產項目到施工階段后，影響項目管理決定性的因素就是對現場施工質量的管理。在施工過程中，房地產開發商如果無法保證施工總承包隊伍的施工質量，就不能確保建成后的商品房投入正常使用。房地產開發商必須保證房地產項目的施工質量，才能得到購房者的認可，從而提高自身在國內外房地產市場的競爭力。需要強調的是，因為施工質量達不到要求，導致建成的房地產項目不滿足相關標準，那么該項目的商業價值將大打折扣，購房者安全居住的需求將無法保障，房地產開發商的信譽度也將大大降低。迄今為止，國內多數房地產開發商均未建立一套行之有效的項目施工管理準則，為保證房地產項目施工質量及成本控制，就必須采取有效的措施，以加快施工進度，確保項目按時完工。在強調房地產開發商對施工質量進行管理時，管理人員與技術人員應該多維度考慮，既要把控施工材料的質量、進場器械的運轉，又要按照施工規范要求監管施工人員的操作，做到從源頭開始，保障施工進度與質量。在實際操作中，應該按照下面的三個方面入手：（1）增加對建筑材料采購環節的管控。房地產開發商應該調派專人到建筑材料供應地進行實地考察，確定材料的質量再進行采購，從源頭上管控建筑材料的質量，使精細化管理與建筑材料的質量等因素結合。（2）嚴格抽查檢驗建筑材料。在建筑材料從供應地運至施工現場時，房地產開發商應該對其進行抽檢，確保抽檢材料達到良品率后方可投入生產。對于抽檢不合格的或者達不到良品率的建材，需及時返廠更換或者維修，避免因建筑材料的問題影響整體工程進度。（3）加強對從業人員的職能培訓。專業合格的從業人員是保證工程質量進度的基礎。房地產開發商必須注重對從業人員的培訓，保障管理人員對整個項目施工程序的把控，確保現場施工按照規范化標準化執行，合理有效的提高施工質量，從而降低生產成本。

2.3施工進度管理問題及應對措施

目前，國內多數房地產開發商在項目管理過程中并未認真遵循規范的管理經驗，對房地產項目管理效率的發揮阻礙極大。在項目實施過程中，房地產開發商需要與土建的總承包單位進行良好的對接，才能保證項目管理達到不錯的效果。同時房地產項目的施工是持續時間長且復雜的過程，從業人員相對也不固定，人口流動性大，一定程度上使得施工管理斷層，前后銜接與聯系不到位，會造成項目施工滯后，增加工期等后果。因此，建立健全完善的施工項目管理機制，是保證房地產項目按質按量按時完成的重要前提。下一步便是施工項目管理機制的執行，在房地產項目施工過程中一定要嚴格遵照管理機制，才能確保項目施工的精細化要求。另外，技術負責人應該對項目程序進行科學的研討，加強各個施工分項工程、施工各個班組之間的溝通聯系，對于存在問題及時采取有效措施加以應對。例如，綜合考查項目施工組織計劃、設計方案等材料，對于施工圖紙進行嚴格審查，避免后期變更、返工等操作。

3房地產預售資金管理問題及應對措施

在保障購房者合法權益、避免項目變成爛尾工程以及宏觀調控房地產行業等方面，商品房預售資金的有力監管發揮了重要作用。但是，各地區在實行商品房預售資金監管制度的過程中，執行力度參差不齊并且存在著各種共性問題。

3.1監管制度存在漏洞，有些地方流于形式

監管制度在落實過程中，往往存在著預售資金脫離監管或者對于預售資金監管力度不足的現象，如：房地產企業假借各種名義支取首付款以脫離各金融部門的監管；銀行對于預售資金賬戶監管不嚴格，導致房地產企業能夠輕易地注冊新賬戶，而導致預售資金無法按照正規流程進入監管賬戶；更甚者，銀行利用各種漏洞協助房地產企業逃避監管，如將監管資金從銀行內部劃走作為開發貸款等。而且對于銀行單方監管而言，僅由銀行與房地產企業之間簽訂兩方協議，從而導致相應的監管信息閉塞，銀行與官方主管部門之間信息無法聯通、共享，動態監管成為空談，政府或多方監管流于形式。如果缺乏對預售資金強有力的監管，后續可能會導致項目建設出現資金問題，導致開發商無法如期交房給業主，損害業主的合法權益。2020年，有新聞報道泰禾集團的房地產開發項目出現了全國范圍的爛尾，而導致爛尾的原因大多數為開發商注冊多個銀行賬號計取售樓款；同時，銀行也強制要求業主將放款賬戶修改為非監管賬戶，最終導致購房款轉入非監管賬戶。從公共媒體的報道來看，恒大同樣存在著預售資金監管不嚴的問題。甚至，還存在著個別房企，與施工單位、材料供應商相勾結，利用監管漏洞，通過虛開假發票、虛報建設進度等手段，提前挪用受監管的預售資金。

3.2制度靈活性不足，影響資金使用效率

在工程建設的實踐中，個別地區存在著監管模式缺乏多樣性、監管時限過長、監管額度過高等情況；且申請使用資金的手續復雜且繁瑣，大大加重了資金的周轉成本，有礙于資金的利用高效化。比如，僅在部分地區采用銀行保函的措施對資金進行保護，且開具保函的門檻過高，且還須每年額外支付2%的手續費，小微開發商企業難以出具。各地政府對于解除資金監管的時間點規定有所區別；但是大部分時間點為竣工備案或者集中交付之后。而在各地區中，佛山市對于資金的監管最為嚴格，其規定項目必須進行首次登記之后，并滿足轉移登記條件的情況下，方可解除對資金的監管。行業內普遍認為，監管力度越大、期限越長，資金的周轉效率就越會受到影響，而企業資金所承受的資金壓力越大。2021年，國家統計局公布的前一年的房地產數據指出：全國范圍內，商品房銷售所收取的定金及預收款達到了66547億元，購房者按揭貸款數額則達到了29976億元，預售資金合計96523億元。根據現狀：各地方的監管資金額度應高于總額的三成來考慮，受重點監管的金額約為28956.9億元，所涉及數額巨大，開發商必須根據項目的施工進度，分節點分批次申用。大量資金因受各方監管，無法及時使用周轉，所以企業須墊資預先完成一定量的工程進度，這大大地增加了開發商的資金壓力；在一定程度上，還可能出現資金壓力向上下游合作企業轉移的風險或者增加的成本由購房者分攤等問題。

3.3改進建議

對于現狀而言，房地產行業的資金管控相對嚴格，導致從事房地產開發的企業普遍存在融資困難的問題，甚至個別房地產開發商出現了項目停工以及債務違約等嚴重問題。因此，更進一步深入完善監管制度就顯得尤為重要，以推動房地產行業往平穩健康的方向發展。根據監管模式的不同，主管部門應采用有針對性的措施來完善存在的問題。第一，應明確銀行在預售資金入賬、放款過程的主體責任，可設置銀行對預售資金監管的資質門檻和準入名單；一旦銀行違規操作，應做出相應的處罰，禁止相關銀行在一定年限內再承辦此類業務。不僅如此，承擔監管責任的銀行的上一級銀行應向當地政府主管部門出具承諾書，承擔擔保和連帶責任。第二，地方政府主管部門應承擔和落實監督監管職責，加強房地產相關信息的共享，打通銀行和網簽交易系統之間的信息交互渠道，保證有關部門和監管銀行能夠實時掌握預售資金的動態信息。開發商一旦有跡象企圖抽逃、虛假提取預售資金，有關部門可以責令監管銀行立即暫停相關手續、流程的進度，并暫停其網簽備案資格。第三，在監管制度中引入信用考評的機制，對于違規的公司、法人，采取相應懲罰的措施并將其納入黑名單。第四，對于房地產市場，應進行常態化監督檢查。第五，預售資金分級分類監管受到業內各方單位的重視，部分地區進行了嘗試并取得較好效果。成都市相關主管部門將額度與信用等級相關聯（如表1所示）。唐山市相關主管部門將監管資金支取的次數由次上調為8次，其對應的8個工程進度節點包括：建成層數達四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。通過對部分地區先行的監管方案進行歸納總結，形成適合大多數城市可以落地的通用制度，并在全國范圍內推廣。對于滿足“三道紅線”標準的、具備房地產開發一級資質的、信用等級評價良好，有關部門可以適當放寬對其預售資金的監管。分級分類建議采取開具銀行保函、調整受監管資金比例、調整支取使用的次數、限額等多種措施。同時，統計適用于放開監管的企業和項目并建立相關的數據庫名錄，實時更新。一旦發現企業或者項目出現資金周轉情況惡化、資產負債率和凈負債率顯著上升、未按時完成既定工程節點、工程質量不達標、違法違規經營等問題，主管部門可將其從名錄中移除，并加強對其監督監管力度。

4結論

綜上所述，人們對房地產的質量要求更高，傳統的房地產項目管理手段、模式等表現出明顯的滯后性，難以適應時代發展，所以迫切需要對其管理手段、模式等進行創新。同時房地產項目在預售方面存在著預售資金脫離監管或者對于預售資金監管力度不足等問題，本文就房地產項目施工管理及預售資金管理等方面存在問題進行了分析，并提出應對措施，得出以下結論：（1）房地產項目在管理過程中，從業人員業務能力不夠影響項目施工的總體進度，應該加強從業人員在施工過程中的管理操作，提高項目施工成本管理的效率，加強與參建單位和各個部門之間的對接，發揮團隊合作能動性，共赴成本管理的困難，優化管理方法；（2）施工質量的管理對項目管理起到關鍵性的作用，施工階段中管理人員應增加對建筑材料采購環節的管控、嚴格抽查檢驗建筑材料、加強對從業人員的職能培訓，從源頭上管控建筑材料的質量，使精細化管理與建筑材料的質量等因素相結合，確保現場施工按照規范化、標準化執行，合理有效地提高施工質量，從而降低生產成本；（3）房地產開發商在項目管理過程中未認真遵循規范的管理辦法，同時因施工工期長從業人員流動性大，施工管理斷層，工期滯后，因此，房地產項目施工過程中一定要嚴格遵照管理機制，才能確保項目施工的精細化要求，同時還應綜合考查項目施工組織計劃、設計方案等材料，對于施工圖紙進行嚴格審查，避免后期變更、返工等操作；（4）預售資金的監管在保障購房者合法權益、避免項目變成爛尾工程以及宏觀調控房地產行業等方面發揮著重要作用，但監管制度存在漏洞，有些地方流于形式，制度靈活性不足，影響資金使用效率，因此應該明確銀行在預售資金入賬、放款過程的主體責任，地方政府主管部門應承擔和落實監督監管職責，加強房地產相關信息的共享，同時在監管制度中引入信用考評的機制，對于房地產市場進行常態化監督檢查。

作者：葉榮森 單位：三明市沙縣區房地產服務所