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摘要:

本文首先闡述了我國物業管理模式存在的服務、監督、準入等方面的問題，針對于此，從增強服務理念、完善監管機制和規范行業管理等角度，對我國物業管理模式進行了反思與創思，為提升我國物業管理服務質量有積極作用。

關鍵詞:

物業管理；準入；監管機制

在我國不斷推動城鎮化的進程中，我國的商品房呈爆炸式的增長，而與之聯系緊密的物業管理也逐漸的發展和完善。作為一種與商品房共存的服務產業，我國的物業管理最早出現在上世紀末期，主要經歷了由政府單位制封閉式的管理模式到目前具有現代化的物業管理模式的轉變。然而，隨著人們生活水平的不斷提高，對生存環境也提出了更高的要求，體現在住房小區的物業管理中就需要創新和完善現有模式中存在的不足。為此，我們就需要總結過往的物業管理中存在的問題，進而與現代業主的需求相結合，創新管理方法，提升管理水平。

一、傳統物業管理模式存在的問題總結

通過對過去三十多年的物業管理進行研究和分析，發現并總結了一定的問題，物業管理服務缺乏有效競爭，他們在物業管理方面采用的技術落后，質量意識較低，存在一定的買賣雙方不對等問題，有問題出現時，小區業主大會監管有缺陷，業主維護權益難，除此以之外，物業管理服務的準入機制不完善，造成行業混亂的局面。以下就這幾點問題進行詳細的闡述。

(一)缺乏有效競爭，買賣雙方不對等

在我國現有的物業管理中，通常的情況下，作為買方的商品房業主不能按自己的意愿來挑選作為賣方的物業管理服務，只能被動的接受商品房和物業管理方單方面的安排。這種買賣雙方不對等的情況，主要是由于現有的物業管理市場沒有放開競爭，相關的物業管理企業沒有形成市場調節機制的管理模式，仍然受到民事行為不完整的約束和限制。雖然我國在相關的法律中對業主大會與物業管理的關系進行了定位，業主擁有選擇物業管理的代表行使權，但因缺乏配套的民事行為能力，導致業主大會的權利不能全面使用。與此同時，物業管理行業缺乏有效的市場調節，不能正常接收來自市場的反饋，行業缺乏激勵機制，只能閉門造車的按自己的想法發展，影響了物業管理水平的提升。

(二)業主大會監管有缺陷，業主維護權益難

我國與物業管理的相關法律不全面，導致整個監管機制不完善，業主權益受損時難以得到公平、公正的合法解決。在《物業管理條例》中，業主大會的權利缺乏明細，其行為能力和權限應如何行使沒有具體的規定。簡單來說，最基本的雙方服務合同，業主大會都不能簽訂，在法律體系中是不合法的，即使簽訂了也沒有法律效應。除此之外，關于業主大會的存在、行使哪些權利、應如何行使等等的運行體系不完整。這就導致了小區業主大會缺乏有效的組織者、參與者以及實施者，往往是出現問題時一群人聚在一起各人說各人的，不能形成有效的業主建議。而從另一個角度來說，業主大會是一個相對獨立的存在，其在行使權力時沒有相對應的監督管理。以此會造成一些權力超范圍以及公器私用的不合理情況，如私自決定公共區域的行使權等。

(三)管理技術落后，質量意識較低

在物業管理的工作中，最基礎同時也最關鍵的就是對物業的承接查驗工作。只有保證接手時商品房的各方面質量合格，在有以后的物業管理基礎。目前，大部分的物業管理公司的技術落后，缺乏承接查驗的專業人才，質量意識較低。從整個行業來說，在承接查驗這一塊的標準來說還處于空白，而各家物業管理企業又不重視，導致一些公共區域沒有人與承建單位交接，而僅僅是商品房的業主對其自身購買的區域進行查驗。這是物業管理技術上的落后，在后期的管理中往往容易牽扯出一些不必要的麻煩，導致整個物業管理水平下降。

(四)準入機制不完善，造成行業混亂的局面

對于物業管理企業的準入機制決定權在政府手中，如此容易導致物業管理行業不接地氣，缺乏市場化的調節作用。由于商品房業主的參與性聊勝于無，使得物業管理企業將更多的心思花在如何通過政府部門的批準，而對于市場的需求則忽略不管。一些技術過關的物業管理企業常常因為某一個點過不了政府的審批而被拒之門外，長此以往就出現了一些無證營業和超范圍營業等各種層次不一的企業混在其中，造成了整個物業管理行業的混亂局面。雖然，現有的法規中對一些無證、超范圍等企業的懲罰進行了規定，但是由于對處理的違規企業如何進行整改卻未進行明確的規定，對其整改后應如何管理也缺乏后續，最終導致根本問題沒有得到解決。

二、針對物業管理模式的問題進行改進

在分析了物業管理模式存在的問題后，為適應新時代的發展需求，提升我國的物業管理水平，應針對問題進行改進。

(一)確立業主大會的地位，適度放開市場競爭

針對我國物業管理模式中缺乏有效競爭，買賣雙方不對等的問題，我們首當其沖的就是要確立業主大會的地位，適度放開市場競爭，讓市場調節與政府調控雙管齊下。在新的商品房小區入住住戶后，由建設單位主導，安排和組織人員進行業主大會的選舉，并通過小區所在的街道辦事處上報。制定合理的業主委員準入機制，按小區的整體規劃，占小區面積達到一定比例的業主可以擁有業主委員候選人員的機會，組成業主大會的成員還可以由建設單位或是居民小組來選舉。完成業主大會的組建后，我國的相關法律應對其進行科學合理的定位，確保其權利能夠得到正常的行使。在法規中，應對業主大會的組成、職責以及監管等多方面進行明確。同時，適度的放開市場競爭，遵循市場的發展規律，讓物業管理企業在競爭中改進和提升。在完善機制中，應積極引入專業性組織參與物業管理規定制定的參與。

(二)完善監管機制，保障業主的維權通道

在物業管理的體系中，業主大會是一個重要的參與者，在完善監管機制時，應對其進行全面的監管。業主大會作為一個獨立的權益群體，應構建專有的資金賬戶。對于業主大會的成員，應制定明確的通過業主大會簽發的資格行駛證件，對資金的使用應制定合理的審批流程，并規定資金的使用范圍。對于業主資金使用后的明細應進行公示，從而有效的降低業主資金被挪用的情況，同時也有利于提高資金的使用率，為構建一個良好的生活環境發揮效用。在公共設施和公共場所的管理中，采取財產登記的形式，對每一項共有財產都進行登記制。在后期的物業管理中，對公共部分進行維保時就有了依據，同時也避免了一些可能發生的業主之間的矛盾。

(三)增強質量意識，提高管理技術

只有保證接手的商品房質量合格，物業管理才具有意義。對于一些本就存在的質量不過關而出現的問題，容易造成業主與物業管理者之間的矛盾。為此，作為物業管理方，應具備較高的承接查驗技術。首先，政府相關部門應牽頭制定一個科學的行業標準，讓承接查驗有理有據。其次，作為已成立的業主大會應具有一個完整承接查驗流程，在完成此項工作時，應選出至少兩名以上的人員進行陪同，同時還應聘請專業的人員對完成的建筑進行專業性的查驗。對于一些公共部分的查驗，業主大會應全程參與，對不合格的情況應堅持不承接，杜絕行賄受賄的情況發生，堅決維護業主的利益。

(四)完善準入機制，規范行業管理

對于物業管理行業的混亂局面，政府應制定一個明確、合理的準入機制。在制定門檻時，應加強與市場情況的聯系，準確把握行業的發展狀況，與業主的需求緊密相連。在物業管理企業進入后，還應放開市場的競爭，淘汰一些綜合素質較低的企業，培養出高水平的物業管理企業。物業管理行業的規范既需要政府的強制性管理，也需要市場的自動調節機制。政府方面則需要對現有的法律體系進行完善，對于一些違反規定的企業應進行嚴厲的懲罰，并明確可接受的整改程度，限定整改次數和限度，對一些嚴重違規的應讓其出局。規范行業管理是一個持續的過程，需要政府部門、業主大會、物業管理企業以及業主共同努力。

三、總結

綜上述所，物業管理服務作為我國發展的短板，存在著不少的問題。總的來說，主要是體系的不完善、監管的不到位以及缺乏市場機制的參與等問題。針對這些問題，我們應重視并制定策略解決，通過完善業主大會的管理機制，適度放開市場競爭，增強技術發展，提高質量意識，規范行業發展，才能有效的推進我國物業管理的發展，從而順利完成企業的轉型升級。

參考文獻:

[1]李紅艷.我國物業管理模式的反思與改革[J]室內設計與裝修.2016.05 

[2]郭婷婷.國內物業管理模式的反思及再造研究[J]經營管理者.2015.16

作者:趙學軍 單位:北京萬春園有限公司